以下文章来源于格隆 ，作者万连山 格隆 . 一个游走于资本市场与佛祖之间的浪子。我可以生，可以死，我大笑，由天决定！ 本文来自微信公众号： 格隆 ，作者：万连山 越南的改革正如火如荼，热钱不断涌入，国民收入不断提高，一派欣欣向荣…… 但某些领域，繁荣得有些过头了。 目前，河内公寓每平方米已超过8000万越南盾，折合人民币2.1万元，已经和中国最强地级市苏州城 区一个水平。 而越南人均GDP不到5000美元，只相当于2010年的中国，当时上海的房价也不过如此。 一个刚刚起步的发展中国家，房价却飙升到了发达国家水平。 这种离奇的剧情，我们经历过。 但越南楼市的故事，与我们的经历，并不太一样。 01 廉价货币毒瘾与土地枷锁 越南国家银行（SBV）印钞机的转速，远比房价更夸张。 2008-2025年，越南基准利率从15%降至4.5%的历史低位，这波持续十余年的降息潮，本质上是以货 币宽松换经济增长的赌博。 这些货币的本意是流向制造业，去生产鞋子、手机出口。 但现实极其骨感：全球需求疲软，工厂订单不足，企业根本不敢扩产。 于是，被释放出来的巨额流动性，在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市 场。 与此 ...

房地产行业趋势 - 自2022年起国内房价进入长期调整趋势 全国平均房价跌幅超过30% 环京楼市如廊坊、涿州等地房价跌幅超过60% 部分三四线城市房价跌至“白菜价” [5] - 未来5年房价仍有继续下调空间 原因包括房地产存在较大泡沫 二三线城市房价收入比为20-25 一线城市房价收入比达40 [5] - 老龄化社会导致刚性购房需求减少 中国老年人数量超过3亿人 [5] - 房地产市场存在长期供大于求 国内现有6亿栋房子 若每栋住5人足够30亿人居住 [5] 汽车行业趋势 - 2025年起国内汽车市场进入贬值趋势 已有几十家汽车品牌宣布降价 [8] - 中档新能源汽车降价幅度在2-3万元 进口高档汽车降价幅度在8-10万元 [8] - 二手车市场贬值速度惊人 案例显示一辆23万元国产新能源汽车在一年多后二手市场价格仅15-16万元 贬值7-8万元 [8] - 汽车贬值主要原因包括新能源汽车大量入市引发与燃油车的价格战 中产家庭收入增长放缓或失业导致换车计划暂停 汽车更新换代速度过快迫使车企降价去库存 [8] 个人资产与能力价值 - 未来真正值钱的两样东西是健康的身体和专业技能 [3][6][10][11] - 健康的身体是个人资本 应通过多参加体育活动增强免疫力并定期体检 [10] - 掌握一至二门能变现的专业技能非常重要 在实体经济不景气、企业裁员降薪的背景下 拥有专业技能者通常不易被辞退且失业后能更快找到新工作 [11] - 拥有专业技能者还可利用业余时间从事副业以贴补家用和提高生活质量 [11]

银行直供房市场现象 - 近期大批银行直供房上市，某国有大行在资产拍卖平台推出双11专场，主打银行直供，商铺单价不足5000元/㎡ [1] - 多家大行、股份制银行、农商行、信用社加入，部分打出低于市场价25%的口号，银行俨然成为全国最大二手房中介 [1] - 银行卖房数量大幅激增，例如兰州银行两年近3000套、吉林银行2000套、天津银行1300套、四川信用社2.5万套、辽宁农信上万套 [1] 银行直供房与法拍房比较 - 银行直供房产权清晰无交易风险，价格可能比法拍房更低，直接对法拍房市场形成压力 [3] - 银行选择自行销售而非走法拍流程，原因是待法拍房屋数量过多，许多法院已不受理，且法拍房价格骨折也难以售出 [3] 银行资产处置策略与风险 - 银行加速资产出清以降低坏账率，必须亲自上阵卖房 [3] - 银行采取措施尽量让房主不断供，例如有银行承诺业主3年内每月只还20%月供就不算违约 [5] - 银行作为手握大量房产的机构，其抛售行为对市场价格冲击较大，未来银行卖房情况预计会增多并从小城市向大城市蔓延 [6] 对房地产市场的影响 - 银行定价成为市场参照，中介压价更有底气，普通业主的二手房更难出手 [6] - 银行卖房潮被视为房地产泡沫崩塌的信号，反映金融系统内部资产质量恶化 [6] - 此现象可能导致信贷链条进一步收缩，表明经济中缺乏真正买家，只有被迫清仓的债主 [6] 房住不炒政策的体现 - 银行直供房的前主人多为高杠杆、多套房的炒家，市场转向导致其资金链断裂被淘汰，银行折价出售是对投机行为的清算 [7] - 银行卖房目标为快速变现回收资金，定价务实甚至不惜折价，强力挤压当地房产价格泡沫，使房产金融属性减弱，居住属性回归 [9] - 银行甩卖行为扭转市场预期，打破房价只涨不跌神话，促使购房者基于真实居住需求决策 [9] 市场调整阶段与未来挑战 - 银行大量处置不良资产反映前期积累风险正在暴露，对银行体系和高位接盘业主构成压力，市场处于阵痛和调整过程 [9] - 市场软着陆尚未完成，关键取决于被出售房产能否被刚需和改善型自住买家顺利承接以形成新的健康需求基础 [12] - 房住不炒的最终实现不能仅靠淘汰炒房客，更需要依靠租赁市场、保障性住房体系、房地产税等长效机制的建立和完善 [12]

房地产行业现状 - 房产占中国居民家庭总资产比例高达77%，金融资产占比仅为23% [1] - 2023年1月至11月全国商品房销售面积同比下降23.3%至约12.12亿平方米，销售额同比下降26.6%至约11.86万亿元 [1] - 全国70个重点城市中有69个城市二手房价格下跌，仅1个城市持平 [1] - 国内二三线城市房价收入比普遍在20-25之间，北京、上海、深圳等一线城市房价收入比高达50-60 [8] 居民储蓄行为 - 2023年前三季度中国存款总额激增22.48万亿元，其中住户存款增加14.42万亿元 [1] - 三年期银行存款利率已降至3%以内，一年期存款利率跌破2%创历史新低 [2] - 银行存款利率未来仍有进一步下行趋势 [2] 投资决策分析 - 在一二线城市，100万资金可能难以凑足购房首付，更无法全款购房 [6] - 贷款购房将产生沉重的月供压力，面临收入减少或失业风险 [6] - 100万资金存入银行每年可产生两万多元利息收入，可缓解生活压力 [6] - 2019年至2021年购房的家庭，当前房产价值甚至跌破首付款 [8] - 当前投资应顺应市场趋势，房价处于下跌通道，存银行是更明智选择 [8] - 银行存款可保证本金安全，而高位买房面临资产大幅缩水风险 [8][9]

日本通胀现状与趋势 - 日本核心消费价格指数连续48个月同比上升，且今年1月至7月涨幅连续7个月保持在3%以上 [2] - 日本央行预计2025至2027财年核心CPI分别为2.7%、1.8%和2.0% [2] - 2024年10月东京都23区消费者价格指数（不含生鲜食品）为111.0，较上年同期上升2.8%，涨幅超过9月的2.5% [6] - 日本全国范围内的物价涨幅已连续三年半维持在央行2%的目标水平或以上 [6] 通胀对居民生活的影响 - 物价上涨削弱民众购买力，居民节约意识增强 [5][8] - 日本劳动者人均名义现金工资8月约为30.05万日元，同比增1.5%，但扣除物价因素后，实际工资收入同比减少1.4% [7] - 日本实际工资水平已连续3年下降，且今年以来连续8个月同比下降 [7] - 近三年来，日本国内旅行的住宿、交通费用大约有20%至50%幅度的上升 [6] 具体商品价格变动 - 大阪某超市店长表示，今年内已有200至300种商品涨价，例如蛋黄酱比上个月贵了100日元，冰淇淋平均涨价30日元 [5] - 日本超市5公斤装大米均价达到4205日元，已连续5周维持在4000日元以上，接近历史最高纪录4285日元 [5] 日本房地产市场表现 - 从2020年开始，日本全境特别是大城市房地产价格持续走高，东京、大阪房价以年均15%至30%的涨幅冲向历史高点 [10] - 2024年4月至9月，东京23区新建住宅平均价格为1亿3309万日元，同比上涨20.4% [10] - 东京23区二手房9月平均期望出售价格环比上涨2.9%，达到每70平方米1亿1034万日元，首次突破1亿1000万日元大关 [10] - 东京市中心20%至40%的新公寓由外国人购买 [10] 外资对日本楼市的影响 - 2024年上半年，日本房地产投资额以22%的增长量位列全球首位，其中外资占34%，投资额首次超过1万亿日元 [12] - 外资涌入原因包括日本推动生产性服务业转型、营商环境优质、日元低位运行使房地产被视为值得抄底的领域 [15] - 日本楼市吸引更多“短线”投资，市场已出现脱离基本面的苗头 [16] 日本房地产市场的风险与分化 - 日本房地产表现出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌 [16] - 长期来看，日本人口减少、少子化趋势不会改变，必然对房地产需求产生制约 [17] - 日本国土交通大臣指出东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易” [17] 日本政府的政策取向 - 日本政府倾向于维持弱势日元，以增强出口竞争力，吸引外资和海外消费 [7] - 政府通过暂时扩大财政赤字，向人工智能等战略产业注入政府订单，旨在创造需求驱动型通胀 [7] - 日本政府考虑限制外国人在日投资，计划明年修订外国投资审查法 [3]

房地产市场历史回顾 - 自1998年市场化改革后，中国房价经历了二十多年的持续上涨，直至2021年年中 [1] - 房价的快速上涨导致居民储蓄的购买力显著下降，过去可购买两居室的积蓄如今可能仅够支付首付 [1] 2024年金融市场环境 - 政府推出救市政策，包括房贷利率降至部分地区3.6%的历史低位，以及公积金贷款额度提高 [3] - 银行存款利率同步下调，三年期存款年利率跌破3%，一年期存款利率低于2%，处于历史低点且可能进一步下行 [3] 当前购房与储蓄的争议 - 一种观点认为低存款利率和购房支持政策使得当前是购房良机 [4] - 另一种观点认为房地产市场存在泡沫，应谨慎储蓄，等待房价回归理性后再出手 [4] 对争议的立场分析 - 对于以落户、婚姻、子女教育为目的的刚性自住需求，在经济允许下可考虑利用当前政策购房 [6] - 对于投资性购房需求，建议选择储蓄而非购房，因未来五年房产市值可能大幅缩水 [6] 房地产市场风险因素 - 房价泡沫显著，二三线城市房价收入比达25年，一线城市高达40年以上 [7] - 房屋供应严重过剩，国内拥有约6亿栋房屋，供求关系转变为买方市场 [10][12] - 社会老龄化加剧，60岁以上人口达2.9亿，占总人口21.1%，且年轻人口结婚数量减少，导致新增购房需求锐减 [12]

宏观经济表现 - 2025年前三季度中国GDP同比增长5.2%，其中第一季度增长5.4%，第二季度增长5.2%，显示出经济韧性 [1] - 经济增长是在全国房地产开发投资下降13.9%、商品房销售面积下降5.5%的背景下实现的 [3] - 消费对经济增长贡献率达53.5%，高技术制造业增加值同比增长9.6%，经济结构多元化 [16] 房地产市场现状 - 2025年9月，70个大中城市中64个城市新建商品住宅价格环比下跌，一线城市二手房价格环比下跌1.0% [5] - 市场呈现显著分化，2025年9月上海新房价格同比上涨5.6%，杭州、成都等城市房价也同比上涨，而部分二三线城市房价同比跌幅达5%以上 [10] - 2025年9月商品房待售面积环比下降292万平方米，库存压力连续7个月持续缓解 [19] 中日房地产对比：需求与供给基础 - 中国当前城镇化率约为66%，相当于日本1963年水平，距离日本1975年城镇化放缓的拐点还有10个百分点空间 [5] - 中国户籍人口城镇化率尚不足50%，与常住人口城镇化率相差约17.5个百分点，户籍制度改革将持续产生住房需求 [6] - 中国2023年城镇人均住房间数约1.10间，仅相当于日本70年代初水平，供给处于紧平衡状态，而日本1988年人均住房间数达1.52间 [12] 中日房地产对比：杠杆与风险缓冲 - 中国居民购房平均首付比例在34%以上，房价需下跌三分之一以上才会使房产成为负资产，形成风险缓冲 [8] - 日本泡沫时期房地产贷款占银行贷款总额的25%，另有55%的贷款间接与土地相关 [6] - 中国缺乏类似美国次贷危机中的复杂房地产衍生品市场，风险传导速度相对较慢 [10] 中日政策响应差异 - 中国2024年以来实施降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等政策，2025年政治局会议明确促进房地产市场止跌回稳 [8] - 日本政府在泡沫膨胀期反应迟钝，随后在1989年至1990年将贴现率从2.5%大幅提高至6%，并开征地价税 [8] - 中国2025年正在推进城中村改造和商品房收储，预计完成100万套改造，有望拉动2亿平方米库存去化 [14] 外部环境与产业支撑 - 中国2025年前三季度出口增速转正，贸易结构持续优化，而日本泡沫破裂后接连遭遇亚洲金融危机、互联网泡沫破裂等外部冲击 [16] - 日本泡沫时期制造业强大但房地产投机盛行，许多非房地产企业也卷入土地投机 [17] - 中国央行保持较高政策自主性，2025年货币政策定调为适度宽松，注重以我为主 [19] 历史泡沫规模与调整特征 - 日本1985年至1991年间六大城市商业地价上涨超过3倍，地价总额增量一度超过国民生产总值 [3] - 日本泡沫破裂后全国地价持续下跌20年，跌幅超过40%，六大城市地价暴跌66% [5] - 与日本相比，中国房价下跌幅度较为温和，截至2023年底平均跌幅约为10%，而日本在泡沫破裂后3年内地价下跌约40% [5]

货币政策决定与倾向 - 韩国央行将七天回购利率维持在2.5%不变，与市场预期一致，延续了自7月开始的暂停加息态势[1] - 政策投票格局由“5支持-1反对”转为“4支持-2反对”，反映出内部对金融稳定的关注增加，但宽松倾向仍在[1] - 六位委员中有四位愿意在未来三个月内降息，低于上次会议时的五位，显示潜在降息的规模和时机可能有所调整[1] 市场反应 - 央行决议公布后，韩元汇率下跌至1美元兑约1441韩元，为4月以来最弱水平[1] - 韩国股市由涨转跌，三年期国债收益率上升[1] 房地产市场的挑战 - 首都公寓价格已连续37周上涨，尽管政府出台了一系列抑制需求的措施[2] - 政策制定者担忧房地产市场持续上涨及抵押贷款债务水平上升可能加剧金融不稳定[3] - 上月家庭信贷增速放缓至2%，为3月以来最低水平，而抵押贷款增长2.5%，凸显政策挑战[3] 通胀与经济前景 - 9月消费者价格同比上涨2.1%，较8月的1.7%加速，核心通胀同比增长2%，潜在物价压力仍受控制[4] - 韩国央行估计美国关税今年将拖累经济增长0.45个百分点，2026年将拖累0.6个百分点[4] - 央行将今年的增长预期从5月的0.8%上调至0.9%[4] 未来政策路径分歧 - 经济学家对政策路径存在分歧，部分认为降息周期已结束，另一些预计一旦房地产风险缓解将重启宽松[3] - 巴克莱银行认为考虑到出口导向型增长复苏，韩国央行在当前周期可能仅再降息一次[1] - 花旗认为鉴于房价和汇率压力，基准利率将维持在2.5%，而摩根士丹利预计11月降息[3] 外部影响因素 - 政策制定者需密切关注美联储动态，因政策轨迹的任何分歧都可能引发汇率波动[5] - 自8月以来对汇率的担忧加剧，若汇率波动持续，可能难以推进宽松[6] - 韩美贸易谈判陷入僵局，双方正努力敲定一项3500亿美元投资承诺的细节[4]

人工智能泡沫的现状与特征 - 当前人工智能领域存在泡沫特征，包括巨额开支、高估值交易和不切实际的幻想，OpenAI等公司是主要推手和受益者[2] - 与历史上的互联网、房地产和加密货币泡沫相比，当前人工智能热潮缺乏广泛的公众参与感，尚未渗透到普通人的日常生活中[4][5][6] - 人工智能行业集中度极高，主要资源集中在少数科技巨头手中，这些公司主导着人才、算力和投资活动[9] 历史泡沫的对比分析 - 互联网泡沫时期超过50%的美国家庭持有股票，较十年前增长约20个百分点，主要通过亿创理财等券商参与IPO投机[7] - 房地产泡沫时期美国住房自有率接近70%，次级贷款规模激增，五年期可调利率抵押贷款成为流行话题[4][8] - 2021年加密货币泡沫期间六分之一的美国成年人参与交易，在年轻男性群体中比例更高，并伴随大量超级碗广告营销[5][9] 当前市场结构特点 - 人工智能相关投资主要发生在大型科技公司内部，体现在资产负债表上，而非分散的初创企业投资[9] - 英伟达、微软等7只科技股贡献了标普指数近期绝大部分涨幅，形成高度集中的市场结构[10] - 普通投资者主要通过退休账户中的指数基金间接接触人工智能资产，缺乏直接参与的高收益投机机会[10]

房地产行业历史与现状 - 1998年住房制度改革启动，初衷为借鉴新加坡模式但实际执行走样[1] - 地方政府对土地财政依赖度急剧上升，某二线城市土地出让金占财政收入比例从2003年的18%升至2023年的67%[1] - 开发商通过创造学区房、地铁房、湖景房等概念助推“房价永远涨”预期[1] - 中国家庭住房资产占总资产比例高达77%，远超美国的35%[3] - 城镇居民家庭债务收入比突破150%，其中房贷占比超过75%[3] 居民家庭财务压力 - 典型案例如广州白领月薪24000元，房贷支出13000元，国际幼儿园学费5000元，剩余6000元需覆盖五口之家生活开支[3] - 购房压力导致夫妻关系破裂的心理咨询案例同比增加40%[3] - 居民购房焦虑普遍，如案例中居民需动用四个老人十年积蓄30万元支付房款[1] 年轻一代消费与负债趋势 - Z世代（18-25岁）年轻人平均负债率达收入的180%，其中消费贷占比62%[5] - 互联网金融平台通过短视频灌输精致生活概念，结合分期购物方案和社交压力促成交易[5] - 某知名炒股应用35岁以下用户占比达78%，年轻人将杠杆资金投入股市、币圈等高风险领域[5] 人口结构与资本流动 - 当年中国出生人口降至850万，创1949年以来新低，60岁以上人口占比突破28%[6] - 智库模拟显示若政策不变，2035年养老金缺口将达15万亿元[6] - 掌握社会80%财富的前5%人群加速境外资产配置，比例从15%升至35%[6] - 高净值人群资产转向东南亚制造业和澳洲养老地产等领域[6] 未来财富创造方向 - 专业人士建议重视现金流管理、风险控制和保障生活质量[8] - 人工智能和新能源领域技术突破被视为将创造比房地产更庞大财富效应的机会[8] - 新一代财富积累门槛转向知识储备而非胆量投机[8]