华夏安博仓储物流REIT - 华夏安博仓储物流REIT获深交所受理，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [1][3] - 底层资产为广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目，聚焦粤港澳大湾区核心物流节点 [4] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，2025年预测现金分派率为5.00%，2026年为5.02% [5] - 运营管理机构为安博关联企业"深圳前海安博"，安博为全球最大物流地产公司之一，在中国24个城市布局44个物流中心 [5] 华夏华电清洁能源REIT - 完成询价，网下认购倍数为224.26倍，认购价格为3.789元/份，募集总额5亿份，预计募集资金18.945亿元 [7] - 公众发售初始份额占比9%（0.45亿份），定于7月7日至8日募集 [7] 创金合信首农REIT - 网下有效认购倍数为128.95倍，认购价格为3.685元/份，募集份额10亿份，拟募集规模36.85亿元 [7] - 公众发售份额0.90亿份，定于7月7日至8日募集 [7] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间为3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间为2.014-3.021元/份 [7] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城，涵盖零售及娱乐业态 [8]

华夏安博仓储物流REIT获受理 - 华夏安博仓储物流REIT状态为已受理，原始权益人为PCCLF Holding PTE LTD，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [4] - 底层资产聚焦粤港澳大湾区核心物流节点，包括广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目 [5] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓+智能物流设施）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 预测2025年现金分派率5.00%，2026年达5.02%，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 运营管理机构深圳前海安博具有国际级物流地产管理经验，母公司安博为全球最大物流地产公司，在中国24个城市布局44个物流中心 [6] 两只公募REITs下周发行 - 华夏华电清洁能源REIT完成询价，网下认购倍数224.26倍，认购价格3.789元/份，预计募集18.945亿元 [8] - 创金合信首农REIT网下认购倍数128.95倍，认购价格3.685元/份，拟募集规模36.85亿元 [8] - 两只REITs均将于7月7日-8日进行募集，公众发售份额占比分别为9%和9% [8] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间2.014-3.021元/份 [8] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心 [9]

报告核心观点 - 看好东航物流长期业绩成长，首次覆盖给予“买入”评级；新和成受海外装置复产影响维生素景气回调，维持“增持”评级；海澜之家深度绑定苏超赛事 IP，维持“买入”评级；2025 年 6 月公募 REITs 市场扩募新政出台，首发发行提速，市场有一定变化 [11][15][18] 市场指数表现 大盘指数表现 - 上证指数收盘 3458 点，1 日涨 0.39%，5 日涨 3.29%，1 月涨 1.09%；深证综指收盘 2079 点，1 日涨 0.19%，5 日涨 5.43%，1 月涨 2.75% [1] 风格指数表现 - 大盘指数昨日表现涨 0.11%，1 个月表现涨 2.39%，6 个月表现涨 0.11%；中盘指数昨日表现涨 0.42%，1 个月表现涨 5.32%，6 个月表现涨 0.74%；小盘指数昨日表现涨 0.16%，1 个月表现涨 5.06%，6 个月表现涨 6.51% [1] 行业涨跌表现 - 涨幅居前行业有玻璃玻纤、专业连锁Ⅱ、化学制药等；跌幅居前行业有航天装备Ⅱ、多元金融Ⅱ、一般零售等 [1] 东航物流（601156） 公司概况 - 是现代综合物流服务企业，2021 年上市，为民航混改第一股，实控人为中国东方航空集团有限公司 [2] 主营业务 - 分为航空速运、地面综合服务、综合物流解决方案三大板块，航空速运有全货机和客机腹舱运输，截至 2024 年有 14 架 B777 全货机并独家经营 800 余架客机腹舱货运业务；地面综合服务在核心枢纽机场有 17 个自营货站，上海虹浦两场市场份额达 51.9%；综合物流解决方案受益于跨境电商，拓展产地直达业务收入增长 [2] 分红情况 - 上市以来累计分红 27.26 亿元，《2024 - 2026 年股东分红回报规划》明确满足条件时年度现金分红占净利润 30% - 50% [3] 市场情况 - 航空物流市场持续增长，短期受贸易政策扰动，货机规模预计小幅稳定扩张，货量预计保持增长 [3] 投资分析 - 预测 2025 - 2027 年归母净利润分别为 21.20/26.87/31.75 亿元，对应 PE 分别为 9.9x/7.8x/6.6x，假设分红率 40%，股息率分别为 4.1%/5.1%/6.1%，具备估值优势，首次覆盖给予“买入”评级 [3][11] 新和成（002001） 业绩预告 - 2025 年半年报预计归母净利润 33 亿元（YoY + 49.7%）至 37.5 亿元（YoY + 70.1%），扣非归母净利润 32.5 亿元（YoY + 50.6%）至 37 亿元（YoY + 71.5%） [13] 业务板块表现 - 营养品板块维生素景气 Q2 走低，蛋氨酸景气回暖，香精香料板块业务规模扩张；新材料规划项目推进，精细化工进军农药市场 [14][16] 投资评级与估值 - 下调 2025 - 2026 年盈利预测，预计分别实现归母净利润 65、70 亿元，维持 2027 年盈利预测 80.48 亿元，对应 PE 估值分别为 10X、9X、8X，维持“增持”评级 [16] 海澜之家（600398） 赛事合作 - 成为苏超官方战略合作伙伴，高级别合作助力品牌曝光，每周营销活动促进销售转化；连续多年独家冠名无锡马拉松，还赞助多项体育赛事 [15][16] 投资评级 - 预计 25Q2 终端零售复苏，维持 25 - 27 年归母净利润 24.1/27.1/30.5 亿元预测，对应 PE 为 15/13/12 倍，维持“买入”评级 [17] 2025 年公募 REITs 市场 6 月报 扩募新政 - 6 月 27 日上交所发布 REITs 扩募新政策，明确三类扩募方式，深交所 REITs 非定向扩募业务功能 6 月 30 日启用 [18] 首发发行 - 6 月发行节奏加快，单月发行 5 只 REITs，网下平均 558 个配售对象参与询价，初步询价认购倍数平均 225 倍，平均配售比例不足 0.5%，1 - 6 月 1 亿元资金 REITs 网下认购收益率 2.54% [18] 扩募发行 - 6 月 16 日华夏北京保障房 REIT 扩募发售，规模 9.46 亿元，6 只 REITs 扩募项目排队，国君临港产业园 REIT 预测扩募后 25 年分派率提升至 4.10% [18] 市场表现 - 6 月中证 REITs 指数涨幅环比收窄，跑输沪深 300 指数，个券价升量跌，换手率连续 4 个月下行 [18]

中国结算公司发布公募REITs新指引 - 中国结算公司近日发布《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引》，于2025年6月27日起正式施行 [1] - 新指引整合了2022年6月24日发布的沪深两市结算业务指引，原沪深两市指引同期作废 [1] - 新指引旨在支持公募REITs向不特定对象扩募发售，进一步优化业务规则体系 [1] 公募REITs市场发展情况 - 公募REITs自2020年起步以来，四年时间总市值已突破2000亿元 [1]

中金亦庄产业园REIT上市表现 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，开盘即上涨30%触及首日涨幅上限，收盘仍封住涨停板[1][2] - 该基金首发4亿份，每份2.72元，募集资金10.88亿元，公众认购规模达647.43亿份，超初始规模1798.42倍，网下和公众配售比例分别为0.381%和0.056%创历史新低[1][3] - 基金底层资产为北京经开区两个新能源汽车零配件产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，运营超5年，是国内首个汽车制造产业链REITs项目[2] 2025年公募REITs市场热度 - 2025年上市的9只REITs中多只首日涨停，平均涨幅26.34%，6只收盘仍封板，年内16只涨幅超30%，嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超50%[4] - 中证REITs全收益指数年内涨14.94%，收盘指数涨11.9%，中金厦门安居REIT上市至今涨幅达102.8%领跑市场[5] - 截至6月26日全市场共68只公募REITs，募集规模超1800亿元，总市值突破2000亿元[5] 行业发展趋势 - 低利率环境下资金加速配置公募REITs，其稳定现金流和强制分红机制吸引力凸显[5] - 行业人士认为公募REITs配置吸引力刚显现，未来市场建设与投资需求共振将推动螺旋式上升[5]

政策要闻 - 广州拟2026年起新出让宅地全部实施装配式建筑 到2030年底全市装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于80% 智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元 从2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑 每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建筑总面积的比例不低于10% 新出让的商服用地公共部分应采用装配式装修 [1] - 沈阳发布住房公积金优化措施 最低15%首付优惠延至2025年末 灵活就业者、异地缴存职工与现役军人可将已还满五年的商贷转公贷 购买经认定的新建高品质住宅贷款上限放宽至当期最高额度的1.4倍 贷款额度核算时账户余额倍数由22倍升至25倍 提取公积金支付首付款的购房时限延至2026年末 [1] - 青岛发布公积金优化新政 多子女家庭、购买高品质住宅、绿色住宅住房以及商品房现房住房公积金贷款额度上浮政策可叠加 夫妻最高贷170万、单人110万 还贷能力系数由30%提至40% 异地缴存的多子女家庭购本市自住住房可在可贷额度基础上上浮30% 在购房所在区（市）购买第二套自住住房仍按首套认定 [2] 市场要闻 - 北京上半年土拍收官 建发联合金茂20.8亿元摘得丰台槐新地块 成交楼面价4.02万/平方米 出让面积25897.21平方米 规划建筑面积51794平方米 容积率2.0 北京2025年上半年共成交22宗涉宅地块 合计成交金额约1005.6亿元 [3] - 杭州上半年土拍收官 成交总金额突破1100亿元 上半年杭州住宅用地累计出让金额增至1160亿元 已逼近2024年全年的1169亿元 6宗宅地总规划建筑面积38.8万平方米 合计成交金额151.15亿元 平均溢价率达30.5% 最高溢价率达67.6% [4] - 南京上半年土拍收官 燕子矶地块竞价56轮成交 民企南通亚伦以总价10.28亿元、溢价率12.23%竞得南京栖霞区燕子矶g33低密宅地 成交楼面地价15717元/平方米 多家民企在南京竞得住宅用地 [5] 房企要闻 - 10余家房企化债获批 佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过 融创、富力、中梁、金科等十余家房企的境外债务重组或重整方案已获批准 绿城与新城先后发行海外债 2025年房企待偿海外债规模超过一千亿元 [5][6] - 大股东深铁集团持续护航万科 2024年万科获金融机构大力支持 新增融资和再融资948亿元 新增融资综合成本3.54% 新增经营性物业贷293亿 已上报178个"白名单"项目 2024年完成了约197亿境内外公开债券的兑付 2025年以来已偿付公开债超160亿元 [6] - 招商蛇口取消区域公司 总部直接管理城市公司 在总部层面新成立资产管理部 将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司 [6] - 中骏集团发布境外债务重组方案 拟化债22.71亿美元 与持有约30.56%境外票据本金、24.23%范围内债务的债权人签订重组支持协议 重组代价提供三种选择：现金连同新短期票据 强制可转债加股份并配新中期票据 或新长期票据 [7] - 中海申报首单公募REITs 拟募资超13亿元 计划将其位于广东佛山南海区的购物中心项目通过公募REIT形式在深交所独立上市 预计公募基金将募资约13.55亿元 中海地产方面将认购已发行基金份额总数的20% [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]

中金亦庄产业园REIT发行概况 - 公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [1][2] - 网下、公众发售倍数均创历史新高 [1] 底层资产分析 - 底层资产为北京经济技术开发区的N12项目和N20项目，定位高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 [1] - 租户集中于汽车制造业、科技推广服务业，与区域主导产业（高端制造、新能源智能汽车）高度契合 [2] - 周边聚集北汽、奔驰、小米汽车等龙头企业，形成产业集群效应，降低空置风险 [2] 项目核心优势 - 租户需与经开区管委会签署入区协议，承诺最低经营期限、产值及税收，通过政府监管降低违约风险 [4] - 发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投超130亿元，覆盖电子信息、生物医药等高精尖产业 [4] - 差异化优势体现在产业赛道选择、政策支持及扩募潜力 [4] 行业对比与市场表现 - 工业厂房类REITs出租率稳定在90%以上，抗周期能力突出 [5] - 研发办公类REITs出租率下滑至70%，面临"量价双杀"困局 [5] - 产业园资产与区域经济及产业政策挂钩，具备弱周期属性 [8] 金融创新与产业影响 - 国内首单聚焦汽车制造产业链的REITs项目，回收资金可用于吸引电子信息、智能制造等新兴产业 [9][11] - 助力传统汽车制造产业向高端化、智能化、绿色化升级 [11] - 构建跨领域协同的汽车产业生态，提升产业集群效应 [11] 运营策略展望 - 通过优质园区服务减少租户流失，稳定出租率 [8] - 强化产业园区专业运营能力，完善配套设施及服务水平 [8]

人民银行公开市场操作 - 人民银行开展3653亿元7天逆回购操作，利率1.40%与前期持平 [1] - 当日有1563亿元逆回购到期，实现净投放2090亿元 [1] 上海银行间同业拆放利率(Shibor) - 隔夜Shibor上涨0.10BP至1.3710% [1][2] - 7天Shibor上涨4.20BP至1.6710% [1][2] - 14天Shibor上涨2.50BP至1.7220% [1][2] - 1个月Shibor上涨0.20BP至1.6220% [2] - 3个月Shibor上涨0.10BP至1.6300% [2] - 9个月和1年期Shibor均上涨0.30BP [2] 银行间质押式回购市场 - R007成交占比升至15.6%，与R014继续倒挂 [4] - DR001加权平均利率上行0.1BP至1.3719%，成交额减少2282亿元 [4] - R001加权平均利率上行0.2BP至1.4402%，成交额减少5184亿元 [4] - DR007加权平均利率上行2.5BP至1.6936%，成交额增加217亿元 [4] - R007加权平均利率上行3.7BP至1.8593%，成交额增加17亿元 [4] 资金市场交易情况 - 资金面整体呈现均衡偏松态势 [10] - 隔夜押利率存单成交在1.50%-1.55%区间 [10] - 7D押利率成交在1.83%-1.85%位置 [10] - 尾盘隔夜押利率最低成交1.40%，押存单最低1.45% [10] 同业存单市场 - 当日74只同业存单发行，实际发行量1007.7亿元 [11] - 1M国股收益率上行3.5BP至1.67% [11] - 3M国股收益率上行1BP至1.63% [11] - 6M国股收益率上行1BP至1.635% [11] - 9M国股收益率上行0.75BP至1.655% [11] 金融市场动态 - 华夏北京保障房REIT扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [13] - 余宏正式出任友邦人寿执行董事、总经理兼首席执行官 [13]

2025年一季度业绩情况 - 2025年一季度公司实现营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要因房地产业务销售结转增加 [2] 仓储物流业务情况 毛利率与成本 - 2024年仓储物流业务毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销，土地计入无形资产定期计提摊销，建筑物及附属设施在建时计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产并定期计提折旧，主要计入营业成本 [2] 利润释放阶段 - 宝湾物流有在建及拟建项目，受折旧、摊销和财务费用等影响，运营净利润贡献有限；2024年10月华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金上市，3个项目出表产生投资收益6.82亿元，打通“募投建管退”闭环；还将发展轻资产管理输出模式补充收入 [3] 收入增长原因 - 2024年宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，原因是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营良好，租金收入提升 [3] 出租率与租金情况 - 2024年受宏观经济和存量供应影响，宝湾物流租金与出租率同比下滑，但整体出租情况优于行业平均，变化趋势与区域市场一致，资产抗风险能力强；短期市场新增供应压力大，承租压力持续；长期来看，政策发力、产业升级将促进高标仓需求增长，市场租金及空置率将趋于稳定 [4] 公募REITs扩募计划 - 华泰宝湾物流公募REIT成功发行促进打通“募投建管退”闭环，为打造轻重资产转换平台奠定基础；公司将结合政策和资产情况，合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [5] 房地产开发业务情况 销售情况与安排 - 2024年公司房地产开发业务全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；公司将关注市场形势，加强营销管控，坚持“一盘一策”调整销售策略促进去化和现金回流 [6] 拿地计划 - 公司维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间和风险可控的项目，优先处理存量项目回笼资金 [6] 政府收储参与情况 - 公司关注存量商品房收储政策，梳理在手资源，在确保国有资产保值增值前提下积极参与政府收储促进库存去化 [6]