最近有二手房业主为了尽快卖房，都开始悬赏5万卖房和自行组织中介开放日了！ 最近很多粉丝私信问我，现在楼市是不是真的在"恐慌式卖房"？朋友圈里三天两头看到中介发"急 售""降价30万"的消息，搞得人心惶惶。 更猛的是下半年还要再投3000亿，重点支持那些"烂尾楼"重灾区。 房贷利率更是跌到"白菜价"，上海、广州首套利率低至3.15%，部分二线城市甚至跌破3%，比存银行的 利息还划算。 银行也卷起来了，成都、杭州等城市推出"首付分期""利率打折"，直接把购房门槛砍半。 第二个逆转：土地市场疯狂抢地，开发商用真金白银赌未来。2025年1-5月，TOP100房企拿地总额突破 4050亿元，同比大涨28.8%，其中央国企占据前十名中的八席。 杭州一块地拍出70%的溢价率，楼面价刷新纪录；上海、成都的优质地块平均溢价率超20%。这说明开 发商对核心城市的信心已经触底反弹。 更值得关注的是，深圳、杭州等城市的优质地块出现"无房可卖"的情况，上海外环内新房库存去化周期 从24个月压缩到7个月，这意味着核心地段的供需关系正在快速逆转。 今天我就用数据掰开揉碎了跟大家唠唠，这波抛售潮背后的三大逆转信号，以及下半年房价到底会怎么 ...

智通财经记者 | 王妤涵 近期，国内的土地市场迎来一波热度回升。 据中指研究院发布的《1—5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，今年前5月TOP100房企拿地总额达到4051.9亿 元，同比增长28.8%，增幅较上月扩大2.2个百分点。 在成都5月23日的土拍中，3宗涉宅用地总成交金额达10.11亿元，其中多家民企参与竞拍，四川邦泰集团作为本地深耕 的"新锐"民企，成功竞得地块。 邦泰集团不仅进入全国拿地金额前二十榜单，还在成都拿地金额中跻身前十，反映出其对核心城市的战略聚焦。 类似情况在长沙也在上演。5月份，长沙多宗住宅用地被民企拿下，如伟星房产等中小型房企凭借较低负债和充裕流动 性，积极补仓优质资产。伟星房产在近年来的土拍中表现低调，但2025年却突然活跃，成为长沙市场的"黑马"之一。 | 5月部分民营房企 | | --- | 土地市场的总体升温主要受到核心城市市场提振。今年前4月，22个重点城市土地成交月度平均溢价率均在20%左右。 并且在5月份，这一趋势得到延续，杭州、上海、成都等城市核心区拍出的高溢价地块显著增加市场信心。 近3年TOP100房企累计拿 地总额及同比 图片来源：中指研究院 ...

公司战略调整 - 天元宠物拟以6.88亿元收购淘通科技89.7145%股权，后者是其2024年第二大客户，贡献7.46%销售额 [3] - 收购旨在弥补公司线上渠道短板，尤其是自有品牌"宠发发""小兽星"的流量不足 [4] - 公司希望通过此次收购从"代工龙头"转型为"品牌运营商" [5] 财务表现 - 天元宠物2023年净利润暴跌40.33%，2024年再度下滑40.13%，净利率仅剩1.66% [3] - 公司宠物食品代销业务毛利率仅8.79%，远低于同行乖宝宠物的36.83% [3] - 淘通科技2024年净利润达6909万元 [4] 行业背景 - 天元宠物曾以境外收入为主，2019年前占比超九成，主要产品为猫爬架、宠物窝垫等 [3] - 国内宠物食品市场高速增长，但公司缺乏自有品牌和线上渠道 [3] - 中国宠物行业呈现分化趋势：代工企业利润稀薄，品牌与渠道商持续获利 [5] 交易细节 - 收购溢价高达32.78% [5] - 交易包含未来三年合计2.25亿元的业绩对赌条款 [5] - 淘通科技由复星郭广昌控股，拥有40余个国际品牌代理权，覆盖20多个电商平台 [4] 挑战与风险 - 公司面临代工基因与互联网运营的碰撞 [5] - 海外市场去库存和成本上升对公司原有业务造成冲击 [3] - 转型成功与否将决定6.88亿元收购的最终成效 [5]

端午假期，热门项目看房者人数众多 文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 端午假期，广州楼市表现好过平时周末行情。羊城晚报记者走访了解到，于5月内全新发售的楼盘，热 度延续到了端午假期，部分楼盘人气和成交都比较旺；端午档期内才亮相的全新项目，现场也人气十 足。业内人士表示，整体素质较高、配套带有确定性的好房子，能吸引更多购房者坚定入市。 广州天河区刚需和高端项目成交活跃 虽然中心片区内不少项目都比较热闹，但记者走访发现，即使是在中心片区，楼盘冷热分化的现象仍然 比较明显——热门楼盘依旧"热"，前期因产品定位、营销策略等导致成交缓慢的项目，成交依然乏力。 天河区的珠江·天河都荟于4月底首次开盘，彼时首批能推售的产品就基本售完，端午假期的到访者，除 了可选购少量余货，更多的则是来了解新一期组团相关信息。"首次开盘没买到的，或者是因口碑传播 而知道这个项目的，现在都会到访咨询，"项目人士告诉羊城晚报记者。 海珠区近期也是一手住宅供应大区，海珠客运站、琶洲、海珠湿地等板块都有新品持续推售。面积段相 近，或者是地理位置比较靠近的产品，都会面临较大竞争，若是定价没贴近市场，去化难度就更大。例 如，2月开盘的中建天钰，预售总套数为1 ...

今年以来，由于国际大宗商品市场走势分化，商品型和另类QDII（合格境内机构投资者）基金业绩表 现分化明显，贵金属类基金业绩较好，能源类基金普遍有所回撤。 多位分析人士表示，年内原油期价持续疲软，导致相关能源类产品净值增长也不及预期。短期来看，原 油期价或仍将维持宽幅震荡态势，以能源为主要标的的理财产品净值也将受到影响。 从年内数据来看，据Wind数据统计，63只商品型基金中，60只产品净值有所增长，占比高达95%。其 中，净值回撤的3只产品均为能化类主题基金，贵金属类产品普遍表现较好。35只另类QDII基金中，以 黄金为主题的多只产品年内净值增长率超20%，最高净值增长幅度更是高达31%，业绩表现明显优于原 油主题基金。 与原油形成鲜明对比的是，年内以黄金为主的贵金属价格持续走强，贵金属类基金业绩表现较好。金瑞 期货贵金属研究员吴梓杰告诉记者，避险情绪以及海外市场利率下降等因素有助于黄金价格走强。预计 贵金属价格短期将保持偏强势头。 银河期货大宗商品研究所高级研究员童川向《证券日报》记者表示，年内原油期货及锚定油价的基金资 产价格震荡下行，一方面是由于部分标的资产预期供应过剩；另一方面缘于海外经济的不确定性让 ...

楼市分化现象 - 北京有房主400万的房子缩水到300万，财富蒸发25% [3] - 环京燕郊业主400万买入的房子如今挂牌100万无人接盘，亏损75% [3] - 南京河西板块"网红盘"从6万/㎡跌到2.5万/㎡，价格腰斩 [4] - 上海郊环业主2013年110万买的房今年卖出160万，涨幅45% [5] - 深圳1月份新房成交量同比暴涨97.3%，二手住宅涨31.5% [6] - 1月百城新房均价微涨0.23%，一线城市涨幅0.36%，合肥领跑全国 [6] 房贷利率与资金成本 - 当前5年期LPR降至3.6%，杭州首套房利率3.1%，深圳首套房利率3.1% [7] - 公积金贷款5年以上首套房利率2.85% [7] - 100万贷款30年期：利率4.2%时月供4890元，利息76万；利率3.3%时月供4380元，利息57万，30年省18.36万 [8] - 每差1%利率，百万贷款月供多掏600元，五年累计多付3.6万 [10] 租房与买房对比 - 四大一线城市租房人口近4000万，占常住人口一半 [11] - 35岁以上租客比例五年激增4.9个百分点，每三个租客有一个是中年群体 [12] - 上海浦东学区房2020年320万买入，今年挂牌240万，房东净亏80万 [13] - 租客月租金6000元，五年总支出36万，最终无资产积累 [14] - 全国超6000万套出租房存在产品、服务、运营三大错配 [15] 城市选择与资产分化 - 深圳首宗居住用地成交溢价率超70%，杭州余杭区因产业支撑房价稳定 [17] - 核心城市房产被视为穿越周期的资产，而三四线城市可能继续"挤水分" [6][19]

重点城市房地产市场表现 - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，但同比仍有约两成增幅 [1] - 广州一手住宅网签量6573套，环比增长41%，同比增长29.34%，二手住宅网签9228套，同比增长17.73% [1] - 北京二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签3917套，环比同比均上涨 [1] - 上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17% [1] 上海楼市独立行情 - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增加24%，二手住房成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [4] - 上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位，二手房价格环比下跌0.30% [4] - 5月上海共有9个楼盘实现"日光"，其中润雲金茂府开盘36分钟销售额达14.5亿 [3][4] 二线城市楼市分化 - 无锡新房成交2021套，二手房成交3775套，青岛新房成交6083套，二手房成交超5600套，均高于近12个月均值 [5] - 苏州、杭州、武汉、郑州等地交易量降温，郑州新房成交3042套，环比下降45.7%，同比下降73.8%，二手房成交6501套，环比下降29.9%，同比下降28.2% [5] 价格走势 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56%，二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [6] 政策支持 - 5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，首套房房贷利率有望降至3%以下 [7] - 湖南省推出"湘十条"，重庆市推出六项措施，包括支持换购住房、加大贷款支持等 [9] 年中营销活动 - 北京城市副中心首届房展会吸引近3000组客户，完成61套认购、34套网签，总成交金额约3.9亿元 [10] - 房企在6月发力营销，推出优质项目和优惠措施 [10]

端午节期间房地产市场表现 - 湖北省商品房销售面积同比增长14.9%，武汉、襄阳、宜昌等地通过线上线下联动促销活动推动市场止跌回稳 [2] - 武汉市推出"政策+服务+场景"联动降低安居成本，中建壹品汉韵公馆等热门楼盘举办端午主题活动吸引看房群体 [3] - 襄阳市在"襄十二条"政策下提供最高11万元购房奖励，襄投置业推出认购享亚洲游轮旅行等跨界促销 [3] - 十堰市在高铁站设置咨询点并推出教育基金补贴，每平方米优惠200～500元，额外赠送最高1万元教育基金 [3] 地方促销政策与活动 - 南京溧水区利用龙舟赛人气现场推介"溧7购"新政，涵盖限时购、人才购等7类优惠 [4] - 昆山开通"看房团"主题班车吸引购房意向客户，刚需和改善型需求仍是市场重点 [4] - 广州黄埔区云锦项目单日成交破千万元，某江景项目成交逾两千万元，万科黄埔新城单日成交16套 [5] - 高邮市端午期间成交商品住房53套、6879.03平方米，成交金额3951.11万元 [7] 重点城市交易数据 - 上海端午假期新建商品住宅成交4.61万平方米，同比增加87.40%，部分项目触发限售或积分制 [7] - 龙湖集团全国日均销售额环比5月周末提升26%，云河颂、御湖境等高端产品线表现突出 [7] - 某品牌房企华东公司受阴雨天气影响来访量不高，与"五一"假期热度差距明显 [9] 市场分化趋势 - 苏州部分楼盘在优惠刺激下到访量上涨，但整体分化明显；上海郊环外新盘去化不理想 [9] - 北京多数楼盘延续折上折、特价房源等促销，改善型"好房子"项目热度高于刚需盘 [9] - 中指研究院预计6月政策保持宽松，专项债收储等政策落实或支撑核心城市销售，但分化行情延续 [9]

5月楼市分化表现 - 百城新建住宅均价16815元/平方米，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 百城二手住宅均价13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24% [1] - 上海、广州新房价格分别以1.47%、1.25%环比涨幅领跑核心城市 [1][2] - 不同能级城市二手住宅价格环比均呈降势，一线/二线/三四线环比分别下跌0.37%/0.78%/0.76% [1][4] 新房市场结构性特征 - 一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海涨幅居首（1.47%），深圳唯一下跌（-0.09%）[2] - 二线/三四线城市新房价格环比分别+0.06%/-0.11%，无锡（+0.77%）、南通（+0.38%）表现突出 [2] - 上海高端改善盘集中入市，保利·海玥外滩序（12.64万/㎡）、前滩公馆（12.47万/㎡）等9个项目"日光" [3] - 二线城市改善盘同质化竞争导致价格松动，部分区域出现降价 [3] 二手房市场量价背离 - 深圳5月二手房录得量5727套（环比-13.2%），仍超5000套荣枯线，网签量4687套（环比-18.2%）[5] - 上海5月二手住房成交161万㎡（1.9万套）同比+14%，为2022年以来同期最高值 [6] - 140城二手房挂牌量达521.7万套，较年初增长5.8%，大户型挂牌量增长显著 [6] - 改善型新盘竞争加剧+业主置换需求增加，导致二手房价格调整明显 [6] 6月市场趋势展望 - 政策环境保持宽松，专项债收储、城中村改造等政策落实为关键变量 [1][7] - 房企年中冲刺或加大促销力度，核心城市市场有望保持修复 [1][7] - 28城6月预期平均去化率34%（环比-11pcts），一线城市去化率43%表现最佳 [7] - 一二线新房成交热点将集中在中心区高品质项目，外围区域或继续以价换量 [8] - 二手房大户型挂牌量持续增加，价格整体承压但跌幅或趋缓 [8]

报告行业投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][46] 报告的核心观点 - 2025年初以来教育板块个股表现分化显著，可从需求分化、竞争演变、修复节奏三个角度理解 [1][11] - 消费者服务板块报告期内下跌1.81%，跑输大盘0.55pct [34] - 伴随国家不断出台扩大内需的利好政策，报告期内社服板块估值有望迎来持续修复 [3][46] 根据相关目录分别进行总结 从需求分化、竞争演变、修复节奏维度复盘本轮教育板块分化行情 - 2025年初以来，教育板块个股表现分化，中国东方教育、高途集团等涨幅领先 [1][11] - 需求旺盛程度随赋能就业升学性价比而分化，高中教育、K9高年龄段＞K9低年龄段＞民办本科＞研考/公考/职业培训＞中职学校/留学 [1][11] - 2025年以来K12教培机构扩张进入新阶段，网点快速扩张环比逐步放缓，聚焦已有网点爬坡，品牌教研能力重要性再提升 [2][28] - 2022年5月起，K12教育公司转型路径相继落地，板块逐步回暖，不同公司修复节奏存在差异 [2][33] 板块复盘 - 消费者服务板块报告期内下跌1.81%，跑输大盘0.55pct [34] - 2025年5月19日至6月1日期间，国信社服板块涨幅居前的股票为希教国际控股、宇华教育等，跌幅居前的股票为新濠国际发展、BOSS直聘等 [35] 行业与公司动态 行业资讯 - 2025年端午节假期期间，全社会跨区域人员流动量预计达6.57亿人次，各交通方式客运量有不同变化 [39] - 六月初，古茗推出品牌主题曲并推广，同时加速布局多品类产品 [40] - 5月28日起，美团与万豪国际集团实现会员权益互通 [41] - 奈雪的茶在深圳前海开出首家“奈雪GREEN轻饮轻食”门店，探索新增长点 [42] 社服上市公司公告 - 5月24日，九华旅游公告文旅集团认购其向特定对象发行的股票，募集资金用于多个项目 [43] 未来一月内股东大会整理 - 西藏旅游、*ST云网等多家社服上市公司将召开股东大会 [44] 港股通持股梳理 - 报告期内，海底捞、九毛九、天立国际控股、茶百道获增持，海伦司、奈雪的茶持股比例减少 [45] 投资建议 - 建议配置同程旅行、携程集团 - S、美团 - W等公司 [3][46] - 中线优选中国中免、美团 - W、蜜雪集团等公司 [3][46]