杭州学区房市场现状 - 杭州"学军小学+十三中"学区组合被视为顶级配置 下宁巷一套141 15m²的顶跃法拍房起拍价596 7万元 折合单价4 23万元/m² [1] - 该房源具备"学军小学+十三中+电梯房"三大优势 且得房率高于普通电梯商品房 但仅1人报名并以底价成交 结果出人意料 [4] 历史价格对比 - 2018年文二新村19 84m²学区房以300万元成交 单价超15万元/m²创杭州纪录 2021年崇文公寓106 57m²法拍房经20人竞拍以1271万元成交 单价11 93万元/m² [7] - 当前贝壳找房数据显示 下宁巷4月成交均价5 4万元/m² 文二新村6 1万元/m² 本次法拍成交价显著低于市场水平 [7] 市场降温现象 - 文鼎苑120 48m²房源近期以480 8万元成交 单价仅3 99万元/m² 较鼎盛时期12万元/m²的价格出现"腰斩" [8] - 近期多套法拍房成交单价连续跌破5万元 显示杭州顶级学区房市场热度明显回落 [8]

基金行业高质量发展大会 - 2025基金高质量发展大会在深圳召开 汇聚学术界专家、公私募基金领军人物、券商领袖及首席经济学家等业界人士 共话基金行业高质量发展新路径 [1] - 一名19岁投资者在会上分享其证券基金投资年化收益达80% 并高呼"我一定会成功的" [1] 19岁投资者的投资方法论 - 该投资者认为房地产价格由税收成本、土地成本、建筑安装成本、流通性溢价、保值性溢价及卖方合理利润构成 16年、17年、21年房价上涨主要因流通性溢价和保值性溢价活跃 [2][5] - 提出房地产真实成本价计算方法 即以当前房价打7~8折 或开发商拿地价乘以7~8折 [2][5] - 认为2025年是房地产投资最佳时机 因市场行情降温导致流通性溢价和保值性溢价下降 价格接近真实成本价 [2][5] 公募基金与ETF投资观点 - 认为公募基金最大风险是清盘 适合小白投资者坚持定投 [3] - 将ETF投资分为择时和择机 择时指在建仓加仓时选择合适价位 择机指选择合适ETF品种 [3] - 以光伏ETF为例 说明其通过择时和择机获得收益 [3] 房地产投资机会分析 - 提出"机会是跌出来的 风险是涨出来的"观点 认为当前房地产降价至地皮价是入场良机 [4] - 预测中国房地产未来趋势将类似新加坡模式 80%为公租房保障房 20%为可投资性房地产 [4] - 强调没有不合适的房子 只有不合适的价格 当前部分区域房价已降至地皮价水平 [5] A股市场行情 - A股市场情绪回升 牛股频现 在政策暖风下反弹行情启动 [6]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 行业大幅亏损，缩表之下流动性承压，但随着老项目充分减值与销售占比降低、房价下行趋势减缓，后续减值压力有望降低，核心净利率有望见底回升 [8][108] - 政策推动行业“止跌回稳”，奠定以城中村改造为核心抓手、高品质住房为发展方向的政策基调，短期聚焦行业流动性修复和城中村改造，长期推动行业向高质量发展转型 [108] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108] 根据相关目录分别进行总结 2024年报综述 利润表 - 行业营收下滑、毛利承压、大幅减值、整体亏损，2024年102家上市房企合计营收19837亿元，同比降21.0%，归母净利润 -1590亿元，同比降3230% [3][16] - 可结算资源下降，预收款对结算金额覆盖倍数降至0.77x，影响未来结算规模 [21] - 毛利率下滑、费用率上升，2024年整体毛利率14.6%，扣税毛利率11.3%，销管理费用率5.87%，财务费用率4.07% [24] - 合联营公司投资收益减少、资产减值损失提升，2024年合计投资收益142亿元，同比降62.9%，资产信用减值损失1550亿元，同比增69.1% [27] - 核心净利润下滑，2024年整体净利率 -8.31%，核心净利率1.49%，归母净利率 -8.01%，核心净利润295亿元，同比降31.8% [31] - 分房企看，top15房企营收多数下滑、盈利能力下降，仅城建发展等3家营收增长，滨江集团盈利能力强 [37] 资产负债表 - 行业持续缩表，2024年102家上市房企总资产95995亿元，同比降10.4%，净资产同比降9.43%，货币资金7843亿元，同比降12.7% [4][42] - 开发类资产规模下行、持有类资产规模提升，2024年开发类资产51455亿元，同比降13.8%，持有类资产12231亿元，同比增4.21% [50] - 有息负债规模未压降、短期有息负债占比提升，2024年总负债72249亿元，同比降10.7%，有息负债28811亿元，同比降0.6%，短期负债占比33% [56] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2024年剔除预收款后资产负债率70.6%，净负债率88.3%，剔除受限资金现金短债比80% [4][64] - 分房企看，top15房企集体缩表，招商蛇口总资产下滑幅度小，荣安地产总负债缩减幅度大，滨江集团净负债率低、短债偿付压力小 [67] 现金流量表 - 经营性现金流下滑、投资支出缩减，2024年102家上市房企经营活动现金流量净额1062亿元，同比降50.4%，投资活动现金流量净额 -15亿元，同比降97.9%，筹资活动现金流量净额 -2155亿元，同比降26.3% [5][72] - 分房企看，top15房企投资性现金流量净额多数下滑，金地集团经营性现金流增幅大，绿地控股投资性现金流出增幅大，首开股份筹资性现金流增幅大 [80] 2025年一季报综述 利润表 - 收入下滑、板块转亏，2025Q1 102家上市房企合计营收3165亿元，同比降7.5%，归母净利润 -92.9亿元，同比降955% [6][83] - 毛利率下滑、财务费用率提升、销管费用率下降，2025Q1整体毛利率14.4%，扣税毛利率11.6%，销管理费用率6.26%，财务费用率5.94% [87] - 合联营公司投资收益下降、资产减值损失缩减，2025Q1合计投资收益6.51亿元，同比降90.2%，资产信用减值损失15.4亿元，同比降8.35% [89] 资产负债表 - 行业继续缩表，2025Q1 102家上市房企总资产94422亿元，同比降10.9%，总负债70865亿元，同比降11.2%，净资产同比降10.2% [7][95] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2025Q1剔除预收款后资产负债率70.3%，净负债率91.6%，剔除受限资金现金短债比80% [7][105] 投资建议 - 短期关注政策增量落地、行业“止跌回稳”带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108]

楼市现状 - 5月19日统计显示住房价格基本持平或下降，新房售价进一步降低，行业持续低迷[1] - 大批城市房价停止上涨并开始下跌，仅少数城市维持涨势，当前变动呈现分水岭特征而非周期性波动[7] - 郊区普通小区房价曾轻松突破百万的现象消失，闭眼买房躺赢时代终结[5] 历史对比与潜在路径 - 市场担忧中国楼市可能重蹈日本覆辙：90年代日本房价连续下跌十余年，高债务比例、人口结构恶化等相似风险显现[13][15] - 美国模式提供另一种参照：金融危机后调整周期较短，中国凭借更大体量和集中调控能力或可避免最剧烈下跌[16] - 中国缺乏完整历史周期样本，需借鉴国际经验但无法直接套用[10] 结构性变化与核心问题 - 当前调整源于内生机制问题：居民购买力下降、生育率走低、高负债隐患等内部因素削弱市场，外部刺激难以扭转[11] - 土地财政体系赋予政府强控能力，部分城市已通过暂停宅地交易调节库存[23] - 保障房"双轨制"推进（如深圳保障房低价策略）分流商品房需求，避免硬着陆[20] 区域分化与未来展望 - 一线及强二线城市因资源集聚和人口流入具备更强抗跌性，可能率先复苏[29] - 产业结构单一、人口流出的非核心城市面临长期下行压力，或出现鹤岗式超低价现象[30] - 调整时长存在两极可能：美国模式需2-3年触底，日本模式或持续15年以上[30] 政策工具与差异化调控 - 房产税采取渐进式改革，差异化税率设计避免日本式市场速冻风险[22] - 土地供给国有化抑制投机，区别于日本土地私有导致的失控局面[18] - 全国统一调控失效，地域差异将加剧，需针对性施策[25][27]

大连新房价格变动 - 4月大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列70城涨幅第一 [1][2] - 1-4月大连新房价格波动：1月+0.2%、2月+0.3%、3月下跌、4月反弹 [4] - 价格上涨主因：优质项目入市支撑（如第四代住宅），改善型需求释放 [1] 房企销售表现 - 1-4月大连TOP10房企销售额合计46.97亿元，销售面积27.71万平方米 [4] - 中海地产以14.35亿元销售额居首，保利发展（8.55亿元）、大连新型房地产（4.63亿元）分列二三位 [4][6] - 大华集团1-4月销售4.3亿元，主力项目为锦绣华城、锦绣海岸等 [7] 市场供需数据 - 4月大连商品住宅成交9.65万平方米（环比显著增长），均价13632元/平方米（环比微涨） [7] - 土地市场：成交4宗宅地（规划建面9.09万平方米），楼面价2592元/平方米（同比明显上涨） [7] - 核心区域（高新区、金普新区）项目因配套优势受关注，带动供给量增加 [7] 政策与市场反应 - 大连推出人才购房补贴（最高10万元）、公积金首付比例降至20%等政策 [8] - "五一"假期新房到访量环比+65%，认购面积环比+72%，中海寰宇未来等项目去化率超70% [8] - 5月LPR下调（5年期降至3.50%），或进一步提振楼市预期 [9][10] 区域对比与结构性特点 - 东北其他城市（沈阳、长春等）4月新房价格普遍环比下跌0.1%-0.5% [9] - 大连二手房价格环比-0.3%、同比-7.7%，与新房市场分化明显 [7] - 市场结构性矛盾：总量过剩但高端改善型项目稀缺，导致优质项目热销 [9]

核心观点 - 4月面对极限关税施压，人民币汇率短暂调整后企稳回升，多边汇率走弱，跨境资金净流入，市场主体结汇意愿增强，境内外汇供求关系改善 [6] - 4月公共财政收入同比增速加快，社保就业支出是重点，土地收入同比增速回暖支撑地方政府性基金收入改善，后续财政有望发力居民增收和高技术产业投资 [7][9] - 4月70大中城市新房房价环比降0.1%、跌幅持平，二手房房价环比降0.4%、跌幅扩大，各线城市和各类型产品房价表现有差异 [10][11][15] - 2H24白酒业绩探底，酒企调整经营节奏，1Q25业绩增速放缓但环比恢复，不同酒企分化加大，上市酒企毛销差承压，中小企业出清，龙头企业份额提升 [16][17][18] 5月金股组合 - 包含顺丰控股（002352.SZ）、极兔速递 - W（1519.HK）、皇马科技（603181.SH）等10只股票 [1] 宏观经济 4月外汇市场分析 - 4月人民币汇率受极限关税施压短暂调整后企稳回升，多边汇率走弱，跨境资金连续三月净流入，货物贸易有韧性，证券投资承压，外资配置人民币资产意愿向好，市场主体结汇意愿增强改善境内外汇供求关系 [6] 1 - 4月财政数据点评 - 4月公共财政收入20427.0亿元，同比增1.9%，税收收入18106.0亿元，同比增1.9%，非税收入2321.0亿元，同比增1.7%；国内增值税对税收收入正贡献，企业所得税是占比最高税种 [7][8] - 4月全国一般公共预算支出20766.0亿元，同比增5.8%，社保就业支出占比15.8%、规模增9.6%，公共财政向基建领域支出占比17.1%，广义财政支出延续前倾发力 [8] - 后续财政有望发力居民增收以提振消费，预计年内支持增加居民转移性收入、推动消费品以旧换新和加强高技术产业投资 [9] 房地产 2025年4月70个大中城市房价数据点评 - 70城新房房价环比跌幅持平、二手房跌幅扩大，新房与二手房房价下跌城市数量均增加 [11] - 一线城市新房房价环比由涨转平，二手房由涨转跌；二线城市新房环比持平，二手房跌幅扩大；三线城市新房环比跌幅持平，二手房跌幅扩大 [12][13][14] - 各类型产品新房房价环比跌幅与上月持平，二手房环比跌幅扩大 [15] 食品饮料 白酒行业2024年年报&2025年一季报综述 - 2H24白酒业绩探底，酒企调整经营节奏，龙头业绩稳健、份额提升，2024年白酒板块营收、归母净利增速分别为+7.3%、+7.4%，4Q24加速探底 [17] - 1Q25酒企延续经营节奏，业绩增速放缓但环比恢复，不同酒企分化加大，上市酒企营收、归母净利增速分别为1.6%、2.3%，高端酒及区域龙头稳健增长，全国化次高端名酒业绩分化 [18] - 1Q25上市酒企毛销差承压，销售费用率小幅提升，2024、1Q25白酒板块销售毛利率分别为81.8%、81.5%，销售费用率分别为10.4%、8.3%，2024年归母净利率为38.0% [19] 行业表现（申万一级） - 煤炭、有色金属、电力设备等行业指数上涨，美容护理、电子、传媒等行业指数下跌 [4] 市场指数 - 上证综指收盘价3387.57，涨0.21%；深证成指收盘价10294.22，涨0.44%；沪深300收盘价3916.38，涨0.47%；中小100收盘价6439.31，涨0.50%；创业板指收盘价2065.39，涨0.83% [4]

英国3月DCLG房价指数年率 6.4%，前值5.40%。 ...

热点资讯 - 4月我国经济顶住压力稳定增长，全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，服务业生产指数增长6%，社会消费品零售总额增长5.1%；1 - 4月全国固定资产投资同比增长4%，扣除房地产开发投资后增长8%；4月全国城镇调查失业率为5.1%，较上月下降0.1个百分点；1 - 4月全国房地产开发投资同比下降10.3%，新建商品房销售面积下降2.8% [1] - 4月70城房价数据显示，一、二线城市新房价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市房价同比降幅均持续收窄；新房价格环比上涨城市22个，较上月减少2个，上海、大连新房价格环比涨幅全国第一；二手房价环比上涨城市5个，较上月减少5个，赣州二手房价环比涨幅居首；分析师认为“小阳春”行情已过，市场进入短暂需求真空期 [1] - 5月20日起多家国有大行及部分股份行将再度下调人民币存款挂牌利率，某国有大行活期存款挂牌利率下调5BP至0.05%，整存整取定期存款挂牌利率下调15BP至25BP，部分协定存款和通知存款下调10BP至15BP [2] - 巴西植物油行业协会称，巴西2024/25年度大豆产量预估为1.697亿吨，此前预估为1.696亿吨；大豆压榨量预估为5750万吨；出口量预估小幅下调至1.082亿吨，此前为1.085亿吨 [2] - 欧盟委员会贸易委员表示，欧盟本周将向七国集团财长提议降低俄罗斯海运石油价格上限，或设定为每桶50美元 [2] 重点关注 - 重点关注尿素、原油、沪铜、豆油、热卷 [3] 夜盘表现 - 板块表现：非金属建材涨2.74%，贵金属涨29.84%，油脂油料涨11.88%，软商品涨2.53%，有色涨19.05%，煤焦钢矿涨13.47%，能源涨2.69%，化工涨13.36%，谷物涨1.66%，农副产品涨2.77% [3] 大类资产表现 |类别|名称|日涨跌幅%|月内涨跌幅%|年内涨跌幅（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |权益|上证指数|0.00|2.70|0.47| |权益|上证50|-0.43|2.73|0.76| |权益|沪深300|-0.31|2.83|-1.47| |权益|中证500|0.09|1.58|-0.09| |权益|标普500|0.09|7.08|1.39| |权益|恒生指数|-0.05|5.49|16.31| |权益|德国DAX|0.70|6.39|20.22| |权益|日经225|-0.68|4.03|-6.01| |权益|英国富时100|0.17|2.41|6.44| |固收类|10年期国债期货|0.13|-0.36|-0.29| |固收类|5年期国债期货|0.04|-0.34|-0.76| |固收类|2年期国债期货|0.02|0.02|-0.57| |商品类|CRB商品指数|0.04|2.58|-0.17| |商品类|WTI原油|0.34|7.75|-12.82| |商品类|伦敦现货金|0.86|-1.80|23.06| |商品类|LME铜|0.80|4.37|8.45| |商品类|Wind商品指数|0.36|-1.75|14.21| |其他|美元指数|-0.60|0.73|-7.48| |其他|CBOE波动率|0.00|-30.20|-0.63| [5]

报告行业投资评级 - 看好/维持 [4] 报告的核心观点 - 4月一线城市二手房价格环比转跌，二三线城市二手房价格环比跌幅扩大；各线城市新房及二手房价格同比降幅均有所收窄 [1][2] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等也有望受益 [3] 根据相关目录分别进行总结 未来3 - 6个月行业大事 - 2025年6月中旬，统计局公布5月房地产数据 [4] 行业基本资料 - 股票家数113，占比2.5% [4] - 行业市值11932.8亿元，占比1.24% [4] - 流通市值11120.44亿元，占比1.42% [4] - 行业平均市盈率 - 6.97 [4] 70城房价数据 新建商品住宅 - 4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为 - 0.1%，前值为 - 0.1% [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为0.0%，前值为0.1%，其中北京、上海、深圳、广州当月环比增速分别为0.1%、0.5%、 - 0.1%、 - 0.2% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为0.0%，前值为0.0%；三线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为 - 0.2%，前值为 - 0.2% [1] - 4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 4.5%，前值为 - 5.0% [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 2.1%，前值为 - 2.8%，其中北京、上海、深圳、广州当月同比增速分别为 - 5.0%、5.9%、 - 3.0%、 - 6.3% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 3.9%，前值为 - 4.4%；三线城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 5.4%，前值为 - 5.7% [2] 二手住宅 - 4月70个大中城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.4%，前值为 - 0.2% [1] - 一线城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.2%，前值为0.2%，其中北京、上海、深圳、广州当月环比增速分别为 - 0.6%、0.1%、 - 0.3%、0.0% [1] - 二线城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.4%，前值为 - 0.2%；三线城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.4%，前值为 - 0.3% [1] - 4月70个大中城市二手住宅价格指数同比增速为 - 6.8%，前值为 - 7.3% [2] - 一线城市二手住宅价格指数同比增速为 - 3.2%，前值为 - 4.1%，其中北京、上海、深圳、广州当月同比增速分别为 - 1.0%、 - 0.6%、 - 3.7%、 - 7.4% [2] - 二线城市二手住宅价格指数同比增速为 - 6.5%，前值为 - 7.0%；三线城市二手住宅价格指数同比增速为 - 7.4%，前值为 - 7.8% [2] 重点城市房价指数 新建商品住宅价格指数 - 报告列出上海、太原等多个重点城市2025年4月新建商品住宅价格指数的当月同比、上月同比、当月环比、上月环比数据 [8] 二手住宅价格指数 - 报告列出上海、北京等多个重点城市2025年4月二手住宅价格指数的当月同比、上月同比、当月环比、上月环比数据 [9] 相关报告汇总 - 行业普通报告《统计局70城房价数据点评：3月一线城市房价环比上涨，二三线城市房价继续下行》，日期为2025 - 04 - 16 [27] 分析师简介 - 陈刚为清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究 [28]

房价分化趋势 - 未来房价呈现"冰火两重天"格局 一线及强二线核心区上涨 三四线城市下跌 [3] - 2025年一季度数据：北上广深二手房均价同比涨5.1% 三线以下城市跌3.7% [4] - 极端案例：河北某县城房价从8000元/㎡腰斩至4500元 山东临沂二手房平均需23个月去化 [4] 分化驱动因素 - 人口流动：2024年四大一线城市净增230万人 157个地级市人口流失 [4] - 产业集聚效应：杭州未来科技城因数字经济产业年增28万参保人口 房价逆势上涨 [5] - 政策倾斜：强二线土地拍卖溢价76%（杭州） 弱二线流拍率37%（天津） 三四线房贷通过率仅68% [6] 供需结构分析 - 全国空置房达1.2亿套 年新增1400万套新房 可满足3-4亿人居住需求 [6] - 一线核心区持续短缺：上海内环次新房挂牌量降2.4% 深圳住房自有率仅30% [7] - 三四线严重过剩：郑州航空港空置率35% 威海银滩海景房价格从1.2万跌至5千 [7][8] 投资策略建议 - 一线城市选择标准：地铁1公里内+容积率低于5+物业收缴率超90% [7] - 三四线避坑原则：远离远郊新区/超高层住宅/未落地规划项目 [7] - 新兴模式：保障房分流20%需求（北京40万套） 70㎡以下小户型租金覆盖月供70%成趋势 [8][9] 长期趋势判断 - 城镇化率达66.8% 老龄化率21.6% 年住房需求减少200万套 [9] - 核心城市资产逻辑：北京西城学区房维持10万/㎡ 非学区房仅6.5万/㎡ [7] - 产业导向价值：阿里系带动杭州未来科技城26万高薪岗位 周边房租年涨15% [9]