行业核心观点 - 全国房地产市场供求关系已发生重大变化 由需求旺盛转变为结构性供大于求 新建住房需求规模无法回到过去高峰[1] - 新房与二手房市场应被视为一个整体 两者共同解决居民住房问题[1] - 长远看 新型城镇化持续推进与城市存量优化调整有广阔空间 人民群众对高品质住房的新期待使行业仍有较大发展潜力[2] 行业投资与交易数据 - 2025年1月至11月 全国房地产开发投资同比下降15.9%[1] - 2025年1月至11月 全国二手房交易面积占住宅交易总量的比重已达45%[1] - 2025年前三季度 深圳 上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30% 北京 重庆 杭州 成都等城市同比增长均超10%[1] - 2025年前三季度 重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头[2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积 表明去库存在有力推进[2] 行业结构性趋势 - 二手房替代作用日益明显 二手房占比上升是今后一个时期的趋势[1] - 从国际经验看 进入城镇化后期以存量交易为主是普遍规律 如英国二手房交易占比普遍在70%以上 美国超过80%[1] - 市场自发调整与各地严控房地产增量是开发投资下降的原因[1] 行业政策与供给优化方向 - 应因城施策控增量 去库存 优供给[2] - 房地产过剩的城市应停止通过征地新增房地产用地 重点结合城市更新 城中村改造盘活存量用地[2] - 继续推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等[2] - 继续用好城中村改造专项借款政策 加快已开工项目建设进度[2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造 鼓励自主更新 原拆原建方式改造老旧住房[2][3] - 发挥住房保障轮候库作用 优化和精准实施保障性住房供应[2] - 实施房屋品质提升工程 推广建造“好房子”的经验和惠民实用技术[2][3] - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 带动产业链升级[3]

文章核心观点 - 广州在3天内集中终止了3宗涉宅地块的出让，总起拍价合计约56.74亿元，此举被解读为贯彻中央“因城施策控增量、去库存、优供给”的调控思路，是以退为进、旨在稳定地价、房价与市场预期的策略性调整 [1][6] - 近期多个重点城市（如西安、杭州、重庆、北京、深圳）均出现类似的土地市场调整现象，表明这是一种行业性的趋势，而非广州个例 [5] - 2025年广州涉宅地块成交总金额约506.61亿元，较2024年全年（约784.11亿元）减少277.5亿元，同比下降约35.4%，反映出土地市场整体热度显著下降 [6] 广州终止出让地块详情 - **天河金融城起步区AT091007-1地块**：起拍价约25.08亿元，住宅楼面价4.2万元/平方米，相较于2025年2月首次挂牌时的楼面价下降1.2万元/平方米，同时取消了自持商业要求，但最终无房企报名 [1][2] - **白云区增槎路以西AB3804019地块**：起拍价约15.04亿元，规划计容建筑面积约8.36万平方米，定位为TOD上盖项目，临近在建地铁站，具备一线江景资源，但同样无房企报名 [1][2] - **番禺区洛浦街东乡A地块一期**：起拍价约16.62亿元，起拍楼面价1.2万元/平方米，为纯宅地，需按“好房子”标准建设并配建3.09万平方米公服配套，周边生活配套成熟，但最终终止出让 [1][3] 地块终止出让的背景与原因 - 尽管地块具备江景资源、TOD规划、成熟配套等优势，且部分地块已多次下调出让门槛（如降低楼面价、取消自持要求），但仍未能吸引房企报名 [1][2] - 行业专家指出，当前房地产止跌回稳进入关键期，部分片区（如金融城）前期已出让不少地块，若再新增供应，可能冲击存量项目定价与盈利预期，造成地价贱卖、市场预期走弱的多输局面 [6] - 公告未对终止出让原因给出具体说明，但调整被认为是为了避免同质化内卷，优化供给结构 [4][6] 其他城市类似案例 - **深圳宝安区南街坊地块**：该地块首次挂牌（宗地号A002-0060）时因商业占比过高（51%）、起拍价达86.27亿元且要求整体转让，导致无房企应价而终止出让 [5] - 后续该地块通过优化规划重新挂牌（新宗地号A002-0108），将住宅占比提升至86.2%，商业占比大幅降低至13.8%（1.835万平方米），起拍价从86.27亿元下调至64.09亿元，容积率从5.7降至3.4，最终成功由招商蛇口与华润置地联合体以86.4亿元竞得 [5] - 此案例表明，通过优化功能配比、下调起拍价与容积率等方式，可以提升地块吸引力，是土地市场“以退为进”策略的成功实践 [5] 行业趋势与专家观点 - 多地土地市场调整显示，行业正从过去追求增量供应转向注重优化存量与新增供给的结构，核心目标是稳定市场预期 [5][6] - 专家建议，后续应重新摸排片区供求关系，避开同质化产品，结合潜在需求优化地块规划与产品设计，走差异化供地路径，以兼顾短期市场稳定与长期土地财政需求 [6] - 广州2025年涉宅地块成交金额同比大幅下降约35.4%，直观反映了土地市场面临的挑战和调整压力 [6]

全国住房城乡建设工作会议政策方向 - 会议于12月22日至23日在北京召开 [1] - 核心政策方向为因城施策，控制增量、消化库存、优化供给 [1] - 结合城市更新与城中村改造，盘活利用存量用地 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 优化和精准实施保障性住房供应 [1] - 实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [1]

市场表现 - 47城新房成交量环比下降9.8%，同比下降44.9%[4] - 22城二手房成交量环比下降4.3%，同比下降34.9%[7] - 全国百城新建商品住宅去化周期攀升至27.4个月[10] 政策导向 - 中央经济工作会议再提“去库存”，核心是“因城施策”[2] - 一线城市政策重心为“优供给”，其新房去化周期为17.1个月[11] - 三四线城市政策重心为“控增量、去库存”，其新房去化周期高达40.3个月[11] - 二线城市新房去化周期为22.6个月[11] - 收购存量商品房用于保障房成为政策抓手，但进展偏慢[12] 模式创新 - 山东青岛落地“专项债+银行贷款”模式收购存量房作保障房，以解决启动难与融资贵问题[12]

中央经济工作会议房地产政策新变化解读 - 政策目标从“推动止跌”变为“着力稳定”，核心是巩固“稳”的态势，前十一个月全国二手房交易网签面积在交易总量中占比达45%，房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列，其中“优供给”为新词汇，意味着政策是协同发力的组合拳，供地需考虑库存，去库存需结合民生保障，并优化供地结构 [3] - 政策工具明确公积金改革与“好房子”建设为新抓手，将扩大灵活就业人员公积金覆盖面以支持租房提取与提高贷款额度，并从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [5] - “城市更新”在整体工作部署中的位置大幅提前，从房地产段落提升至“坚持内需主导”部分，显示其地位上升且推进力度将加大 [7]

2026年中央经济工作会议房地产政策定调 - 核心观点：会议分析当前经济形势并部署2026年经济工作，对房地产市场的定调为“着力稳定房地产市场”，政策目标延续“稳楼市”，并将其置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的重点工作中，亮点体现在稳定市场、优供给和“好房子”建设上 [1][2][3] 稳定房地产市场的具体路径 - 政策目标明确：“稳楼市”依然是2026年房地产的政策目标，房地产仍是化解风险的首要任务 [2][3] - 供需调整策略：提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，通过调整和再平衡供求关系来稳定市场，这是时隔9年（自2016年后）中央经济工作会议再提“去库存” [2][3] - 当前市场压力：全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）在2025年11月达27.4个月，较行业合理值增加近一倍，去化速度明显放缓 [3] - 因城施策方向：一线城市需优化供给，填补改善型需求缺口，减少低效宅地供应；三四线城市核心是去库存，需扩大购房补贴并降低置换门槛，同时严格控增量 [4] 住房公积金制度改革 - 改革提速：会议提出“深化住房公积金制度改革”，意味着2026年公积金将成为极具增量的政策空间领域 [5][6] - 近期实践与趋势：2025年各地出台公积金政策已超260条，预计2026年将延续此趋势，重点方向包括提升贷款额度、使用范围更灵活、推进异地互认互贷以及灵活就业人员参保 [6] - 预期优化方向：预计将推进贷款额度优化、异地办理流程简化，并可能因城施策差异化调整额度，一线城市无房群体租房提取额度或进一步提升，公积金使用范围可能突破至子女教育、大病医疗等领域 [6] “好房子”建设与房地产发展新模式 - 建设重点：会议提出“有序推动‘好房子’建设，加快构建房地产发展新模式”，“好房子”建设将是房地产高质量发展的重点所在 [7] - “好房子”内涵：不仅体现在商品房，也体现在保障房；不仅体现在新建房，也体现在老旧住房；不仅体现在产权房，也体现在租赁住房，需满足人民群众美好住房需要，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [7] - 发展新模式核心：以保障和市场的双轨制为核心，通过保租房、可售型保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级，在供需政策上逐步扩大现房销售范围，并通过收购存量房补充保障房供给 [7] - 政策效果预期：在现有放松限购、限贷、税收优惠、购房补贴等存量政策基础上，与增量政策形成集成效应，市场预期、信心将逐步好转，房地产市场会逐渐走出低谷趋于稳定 [8] 近年房地产政策脉络对比（根据附录整理） - 政策延续与调整：2026年强调“着力稳定房地产市场”与2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”一脉相承，均置于化解风险框架下，但2026年更具体提出“控增量、去库存、优供给”及“好房子”建设 [1][9] - 历史参照：2026年再提“去库存”，上一次在中央经济工作会议提及是2016年，主要针对三四线城市库存过多问题 [3][10] - 模式构建：构建房地产发展新模式是近年持续主题，2023年提及加快构建，2024年提及有序搭建相关基础性制度，2026年则与“好房子”建设紧密结合 [7][9]

政策与消息面刺激 - 工信部宣布实施新一轮十大重点行业稳增长工作方案 着力调结构 优供给 淘汰落后产能 [1] - 雅鲁藏布江下游水电工程开工仪式举行 点燃基建产业链想象空间 [1] - 政策组合拳直指优化供需关系与提升商品价格 有望转化为企业业绩与市值双重支撑 [4] 商品价格表现与分歧 - 上周以来国内商品期货市场多个工业品价格急速拉升 基建 有色 钢铁 建材等板块在A股市场轮番领涨 [1] - 焦煤 平板玻璃等商品价格较历史高点跌幅达约70% 处于历史绝对低位水平 [3] - 部分商品价格已处历史高位 与2016年深陷低谷的起点悬殊 [2] 供给侧与需求端分析 - 短期需求端缺乏共振 当前房地产与传统基建需求周期弱于2016年上行周期 [2] - 国内资源类 化工类行业近几年新投放先进产能占比较大 一刀切式去产能概率较低 [2] - 政策对大宗商品影响更多是结构性推动 较难实现全市场全面反转 [2] 周期板块估值与资金博弈 - 周期板块整体估值处于历史低位 机构持有筹码较少 [4] - 上游资源 新能源 地产等长期被冷落领域在政策催化下易产生升温效应 [4] - 机构配置纠偏初步完成 资金转向长期冷门板块 [4] 投资策略与机会挖掘 - 私募机构聚焦结构性机会挖掘 看好产能增速较低且具备全球竞争力的央国企龙头 [6] - 短中期聚焦上游资源品领域 特别是新增供给有限的品种如铜 铝 战略小金属 [7] - 结合短期事件驱动与长期布局 构建短期热点品种和龙头品种投资组合 [7] - 部分机构在新能源 煤炭 建材等板块重点建仓股价调整幅度居前品种 [7] 中期分化与基本面回归 - 周期板块中期表现需回归终端供需 库存水平等基本面 不同细分产业分化难以避免 [5] - 当前资产价格更多体现预期和估值修复 真实供需关系扭转尚未发生 [5] - 政策细则落地推进仍需观察 行业分化将加剧 [5]

化工行业扩产周期 - 多个化工细分领域正经历新一轮扩产周期，8月份胶带母卷行业将迎来投产高峰期，下半年正丁醇行业有25万吨投产产能 [1] - 2024年正丁醇新增产能为54万吨，1月至7月新增14.5万吨，预计下半年再添25万吨，未来五年行业产能将超700万吨 [2] - 胶带母卷行业产能达425.97万吨，过去五年年均新增生产线27条，8月份华东与华南地区计划投产近20条新生产线 [2] 行业供需与价格动态 - 7月下旬正丁醇创年内价格新低，主因新产能投产导致产能利用率下降 [2] - 胶带母卷行业受上游PP期货价格上涨带动，BOPP膜低价产品跟涨，市场心态得到提振 [2] - 苯加氢行业产能过剩，长期闲置产能达124万吨，部分小型粗苯加氢装置可能因成本压力退出 [3] 企业应对策略 - 胶带母卷行业企业采取阶段性降低生产负荷缓解供应压力 [3] - 苯加氢企业探索混合苯等替代原料以降低对粗苯的依赖 [3] - 正丁醇企业加快技术升级提升产品附加值，胶带母卷企业通过设备更新和工艺优化改进产能状况 [3] 中长期行业趋势 - 化工行业"反内卷"行动呈现从原料到中间产品再到下游的传导趋势 [1] - 落后产能淘汰与新产能释放可能同步进行，头部企业已启动应对策略 [1][3] - 随着落后产能划分细则落地，低效产能将加速退出，具备技术及产业链优势的企业将占据主导地位 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 LLDPE和PP主力合约盘面反弹受宏观稳增长方案推动，但农膜和下游需求弱，产业库存中性，预计PE和PP今日走势震荡 [4][7] 根据相关目录分别进行总结 LLDPE分析 - 基本面：6月PMI数据显示经济仍有压力，7月工信部宣布稳增长方案，供需端下游需求整体弱势，当前LL交割品现货价7370（+0），基本面整体中性 [4] - 基差：LLDPE 2509合约基差35，升贴水比例0.5%，中性 [4] - 库存：PE综合库存56.3万吨（-2.4），偏空 [4] - 盘面：LLDPE主力合约20日均线走平，收盘价位于20日线上，偏多 [4] - 主力持仓：LLDPE主力持仓净空，增空，偏空 [4] - 预期：塑料主力合约盘面反弹，宏观稳增长方案推动，农膜需求淡季，下游需求弱，产业库存中性，预计PE今日走势震荡 [4] - 多空因素：利多因素为成本支撑和宏观政策推动，利空因素为需求偏弱，主要逻辑是成本需求和国内宏观政策推动 [6] PP分析 - 基本面：6月PMI数据显示经济仍有压力，7月工信部宣布稳增长方案，供需端下游需求淡季，受夏季高温多雨影响，管材、塑编等需求均处于弱势，当前PP交割品现货价7150（-50），基本面整体中性 [7] - 基差：PP 2509合约基差20，升贴水比例0.3%，中性 [7] - 库存：PP综合库存58.1万吨（+1.5），偏空 [7] - 盘面：PP主力合约20日均线走平，收盘价位于20日线上，偏多 [7] - 主力持仓：PP主力持仓净空，增空，偏空 [7] - 预期：PP主力合约盘面反弹，宏观稳增长方案推动，下游管材、塑编等需求偏弱，产业库存中性，预计PP今日走势震荡 [7] - 多空因素：利多因素为成本支撑和宏观政策推动，利空因素为需求偏弱，主要逻辑是成本需求和国内宏观政策推动 [8] 现货与期货行情 - LLDPE：现货交割品价格7370（+0），09合约价格7335（-121），基差35（+121），仓单5816（+0） [9] - PP：现货交割品价格7150（-50），09合约价格7130（-91），基差20（+41），仓单12695（+60） [9] 供需平衡表 - 聚乙烯：2018 - 2024年产能、产量、净进口量、表观消费量等数据有不同程度变化，2025E产能预计达4319.5 [14] - 聚丙烯：2018 - 2024年产能、产量、净进口量、表观消费量等数据有不同程度变化，2025E产能预计达4906 [16]

淄博菜篮子价格指数 - 本周淄博市八大类农产品批发及零售价格指数均下跌，波动主要集中在蔬菜和水果品类 [1] - 卷心菜批发均价0.80元/斤，环比上涨14.29%，零售均价1.14元/斤，环比上涨1.78%，主因暖棚作物供应尾期及种植面积下降 [1] - 西红柿批发均价2.20元/斤，环比下跌4.35%，零售价持平，主因暖棚供应增加及竞争品类增多 [1] - 茄子批发均价1.20元/斤，环比上涨33.33%，零售均价1.80元/斤，环比上涨5.88%，主因夏季生长缓慢及雨水天气影响采摘存储 [2] - 大白菜批发均价0.70元/斤，环比上涨40%，零售均价1.05元/斤，环比上涨6.06%，主因库存减少及蔬菜普涨带动 [2] - 梨批发均价3.23元/斤，环比下跌0.62%，零售均价3.70元/斤，环比下跌0.54%，全国梨库存中等偏紧但优质果供应仍低位 [3] - 淄博蔬果整体供应足量，产区生长稳定，建议按需采购并合理搭配饮食 [3] 淄博化工产品价格指数 - 本期指数717.63，较上期下跌0.77，基础化工品指数704.03，环比上涨0.04，主因国内"反内卷"政策提振市场信心 [4] - 塑料产品指数747.10，环比下跌2.51，PVC价格偏强但PE需求疲软，ABS/PS/EPS窄幅偏弱 [4] - 橡胶产品指数548.32，环比上涨8.70，主因合成橡胶期货及原料丁二烯价格偏强，但下游轮胎订单不足限制涨幅 [4][5] 淄博新材料价格指数 - 本期新材料指数808.71，较上期下跌3.49，PC指数766.04，环比下跌3.78，主因供应充裕但下游新单有限 [5] - PA指数664.72，环比下跌5.88，主因原料价格低位且供大于求 [5] - PET瓶片指数907.91，环比上涨11.00，主因宏观消息提振聚酯原料期货但下游需求谨慎 [5] 淄博天然气价格指数 - 本周LNG市场均价4562元/吨，环比下跌1.55%，主因沧州中翔及河北安丰开机导致供应增加 [6] - 预计下周液化天然气价格指数继续下行，管道天然气指数暂不调整 [6] 淄博水泥价格指数 - 本周PC42.5袋装水泥均价270元/吨，散装275元/吨，P042.5袋装353元/吨，散装328元/吨，P052.5袋装395元/吨，散装382元/吨 [7] - 淄博P.C42.5、P.O42.5、P.052.5水泥价格指数及中国淄博水泥指数环比均持平 [7]