市场交易与外资动态 - 截至12月3日，外资机构今年以来已调研A股上市公司逾9000次，Point72、高盛等巨头频现榜单，科技创新与高端制造成为调研焦点[1] - 12月3日，A股三大股指集体下跌，沪指跌0.51%报3878点，深成指跌0.78%报12955.25点，创业板指跌1.12%报3036.79点，科创50指数跌0.89%报1308.37点[1] - 沪深两市成交额1.67万亿元，全市场超3800只个股下跌[1] 基金发行与产品动态 - 12月3日新发基金共有9只，主要为混合型和股票型基金，其中大成优享6个月持有期混合A募集目标金额达80.00亿元[2] - 基金分红24只，多为债券型，派发红利最多的基金是创金合信尊睿债券型证券投资基金，每10份基金份额派发红利0.4500元[2] - 华夏基金披露华润有巢租赁住房REIT扩募草案，目前全市场已挂牌78只公募REITs，其中9只启动扩募，形成“首发+扩募”双轮格局[2] - 监管拟同步推开商业不动产REITs试点，多家公募正筹备项目，板块版图有望再扩容[2] 债券市场与分红情况 - 12月3日，华商鸿盈87个月定开、国寿安保安泰三个月定开等21只债基齐发分红公告，部分产品年内已多次派息[2] - 债券基金最新规模7.1万亿元，仅次于货币基金，年内累计分红金额已超1557亿元[2] ETF与板块表现 - 12月3日，交运ETF收涨0.97%，铁龙物流、厦门象屿、华夏航空等成分股集体收涨超3%[3] - 华创证券看好交运板块，核心逻辑包括油运供需格局优化景气上行、航运结构性机会凸显、航空与物流景气修复，以及公路港口等高股息红利资产的防御价值提升[3] - 红利低波50ETF涨0.21%，热门个股南山铝业收涨4%，长江证券指出在回调环境下红利低波策略防御属性突出，中证红利指数持续跑赢市场[3] - 央国企高分红资产具备稳定盈利和高分红率，低波因子能过滤短期波动，在微盘股回撤阶段展现超额收益能力[3] 绩优基金表现 - 12月3日，单基金业绩表现最好的是永赢资源慧选混合A，日增长率为2.6304%[7] - 分类型看，股票型基金冠军为宝盈发展新动能股票C，日增长率2.5452%；债券型基金冠军为宝盈融源可转债债券C，日增长率0.5948%；混合型基金冠军为永赢资源慧选混合A，日增长率2.6304%[7] - QDII基金冠军为华夏野村日经225ETF，日增长率1.0282%[7]

房地产行业销售情况 - 2025年11月TOP100房企全口径销售金额为2443亿元 同比大幅下降36.8% 环比下降11.7% [4] - 2025年1-11月百强房企累计全口径销售额为3万亿元 累计同比下降18.8% 同比降幅较1-10月扩大2.1个百分点 [4] 建筑建材行业政策动态 - 证监会及发改委发文将公募REITs扩展至商业不动产领域 旨在盘活万亿商办市场资产 [4] - 政策推动房地产企业从“重开发”向“重运营”转型 但具体制度衔接尚待细则落地 [4] - 存量商业不动产市场短期可能承压 产品估值及经营质量成为关键 [4] 食品饮料行业观点与配置 - 休闲食品领域需关注原料成本价格走势 餐饮供应链中安井食品经营持续改善且新品表现突出 [4] - 配置思路一：灵活交易超跌板块中基本面可能见底、经营改革有望见效的公司 如洽洽食品、安井食品 [4] - 配置思路二：看好基本面逻辑较顺的乳制品和零食赛道 推荐伊利股份和盐津铺子 [4] - 配置思路三：白酒板块在产业下行周期中建议布局竞争格局更优的公司 [4] 杰瑞股份公司动态 - 公司全资子公司杰瑞敏电能源集团于2025年11月27日与全球AI行业巨头签署发电机组销售合同 金额超1亿美元 [5] - 2025年12月2日 杰瑞敏电再度与另一北美客户签署超亿美元发电机组销售合同 [5] - 公司接连斩获北美数据中心大单 电力板块有望打造第三增长曲线 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs可期，基础设施REITs再迎扩容，未来将形成基础设施+商业不动产的公募REITs体系 [4] - 指数延续震荡整理，市场流动性持续改善，11月中证REITs微跌0.7%，消费、交通、保租房月度收益率转正 [4] - REITs派息率已持续高于长债、红利股，产权类、经营权类REITs最新派息率为4.44%、8.17% [4] - 东久扩募落地，折价率偏低，有巢、京能扩募稳步推进 [4] - 12月上半月3单项目解禁，首单隧道REIT申报交易所 [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs可期，基础设施再迎扩容 - REITs资产类型持续丰富，11月28日中国证监会启动商业不动产REITs试点，12月1日国家发改委发布基础设施REITs行业范围清单（2025年版），新增体育场馆、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等 [10] - 商业不动产REITs新规明确“轻资产、重运营”路径，分为产权类和经营权类，要求基金管理人主动履行运营管理职责 [13] - 领域新增体育馆/酒店、商业办公、城市更新，2025年版行业清单再次强调发起人应实现风险隔离，推动房企转型 [16] - 海外商业REITs地位显著，美国商业不动产REITs为61只，总市值2947亿美元，我国商业地产REITs潜在市场空间约0.4 - 1.0万亿元 [21] 指数延续震荡整理，市场流动性持续改善 - 2025年11月，中证REITs指数累计涨跌幅为 - 0.7%，呈“W”状，沪深300跌幅2.5%、中证红利跌幅1.5%，大宗商品回落，十年期国债到期收益率升至1.84% [29] - 11月，消费/交通/保租房月度收益率转正，产业园回调加剧，消费REITs指数领涨（+0.65%），产业园跌幅最深（-3.16%） [34] - 消费REITs多数上涨，部分产园个券跌幅逾10%，11月首创奥莱REIT涨幅4.75%，南京建邺REIT跌幅16.07% [38] - 市场换手率连续2个月边际改善，11月沪深REITs日均换手率为0.47%，环比+0.02个百分点，消费REITs指数领涨但换手率小幅回落 [39] - REITs派息率已持续高于长债、红利股，产权类、经营权类REITs最新派息率为4.44%、8.17%，产权类与10Y国债收益率息差为2.59%（处于60%分位） [48] - 产权类P/NAV最新值为1.25X，处于历史74%分位，经营权类P/FFO最新值为13.41X，处于历史51%分位 [53] - 产权类、经营权类IRR分别为4.0%、4.4%，两大类资产IRR均较上期有所提高 [54] 东久扩募落地，有巢、京能扩募稳步推进 - 11月6日中信建投沈阳软件园REIT上市，11月11日华夏安博仓储物流REIT网下发行，发行规模24.48亿元 [63] - 2025年1 - 11月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购的绝对收益分别为174.43/348.87万元，对应网下收益率为3.49% [64] - 国泰海通东久新经济产业园REIT定向扩募发行份额1.193亿份，发行规模4.272亿元；华夏华润有巢REIT向原持有人配售份额不超过5.5亿份，拟发行规模9.915 - 11.400亿元；中航京能光伏REIT定向扩募份额不超过3.2522亿份，拟发行规模25.41 - 29.2215亿元 [70] - 除张江产园、蛇口产园，扩募项目普遍以发售规模上限完成发行，东久产园外部战投认购份额占50%，竞价机构份额占30%，实际发售价格较基准价折让5.06% [78] 三单项目即将解禁，银华水利突发事件冲击 - 华泰南京建邺REIT（12月3日）、华夏华润有巢REIT（12月9日）、中金重庆两江REIT（12月11日）即将在12月上半月解禁，11月下半月10只REITs发布分红方案 [83] - 银华绍兴水利REIT受突发事件冲击，短期内汤浦水库供水量将下降，对项目公司收入和现金流产生影响 [87] 新增三单申报交易所，含首单隧道高速REIT - 截至11月28日，交易所首发在排12单、扩募3单，11月下半月华夏中核清洁能源REIT已回复问询函，交易所受理2单首发项目、有1单申报，含首单隧道类REIT [89] - 2025年11月下半月，南疆能源（集团）有限责任公司拟对旗下基础设施发行公募REITs并公开招标REITs基金管理人 [91]

政策动态 - 国家发改委表示正积极推动REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1] - 中国证监会研究起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，新增“商业不动产REITs”大类别，明确将酒店、写字楼等传统商业地产纳入 [1] - 此次政策由证监会主导，与过去主要由发改委发布不同，后续项目审批提速值得期待 [3] 产品定义与框架 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权，以获取租金、收费等稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金 [2] - 该公告并非推出新的资产证券化产品品类，商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs均属于公募REITs体系内 [2] - 公告共八条，明确了产品定义、基金注册、运营管理、责任落实及监管职责 [2] 注册与运营管理要求 - 基金注册方面对基金管理人、托管人、尽职调查、申请材料、入池商业不动产条件等提出要求，强调资产须权属清晰、运行成熟并已产生持续稳定现金流 [5] - 运营管理方面强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 管理人规范方面要求压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求，拟任管理人应具备健全有效的投资管理、资产运营、内控与风险管理制度和流程 [5] 市场意义与前景 - 商业不动产REITs试点落地标志着中国REITs底层资产迈向全门类，我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 已发行的消费基础设施REITs业绩表现稳健，是上市以来涨幅最高的板块，截至2025年11月28日总体涨幅达44.6%，今年以来涨幅高达31.2% [1][3] - 在当前资产荒背景下，看好商业地产凭借稀缺的管理能力，持续表现出经营业绩的韧性 [1][3] 投资建议 - 考虑到政策支持及“资产荒”下良好的供需格局，继续看好2025年末及2026年REITs市场全年表现 [4] - 建议聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块（如消费、保租房、数据中心等）；景气度边际修复的相关标的（如仓储物流、高速公路）；原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的 [4] REITs资产类型扩围历程 - 2020年试点通知涵盖仓储物流、交通、环保、市政、新基建等8大行业及2个探索领域 [7] - 2021年通知扩围至能源、园区、保障性租赁住房等10个领域，并探索水利、文化旅游设施 [7] - 2023年通知明确支持消费基础设施发行REITs [7] - 2024年通知实现12大行业52个资产类型的常态化发行，新增消费基础设施、养老设施等 [7] - 2025年最新政策研究扩围至城市更新、酒店、体育场馆、商业办公设施，并正式推出商业不动产REITs试点 [7]

商业不动产REITs推出的背景与意义 - 商业不动产REITs试点是继基础设施类REITs后的重要扩容，标志着底层资产类别的大品类扩展[1] - 借鉴美国、日本、新加坡等发达国家经验，商业不动产REITs是重要的底层资产，我国不动产存量规模庞大，房地产行业急需探索发展新模式[1] - REITs起源于1960年美国，核心特征是将75%以上资金投资于不动产，收益主要来源于租金，且90%收益必须用于分红[1] 中国REITs市场的发展历程 - 中国REITs市场已有5年实践经验，过去扩容均在基础设施类范畴内，包括交通设施、能源、产业园等，后扩展至保障性住房和消费基础设施[1] - 基础设施REITs项目申报已从试点申报进入2024年9月的常态化申报阶段[1] - 商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等[1] 公募REITs的市场表现与估值 - 公募REITs在2023年经历单边下跌行情，超一半标的分红后仍处于破发状态，但2024年估值逐渐修复[2] - 2024年中证REITs全收益指数全年涨幅为10%，2024年以来该指数上涨22.46%[2] REITs市场的投资者结构 - 券商和保险是公募REITs最主要的投资机构，其次是个人和银行理财[2] - 在各类REITs前十大投资者中，仓储物流类和园区类REITs的保险机构投资占比超过券商，而生态环保、交通、能源、消费等REITs则以券商投资份额最高[2] 保险资金对REITs的投资逻辑与偏好 - 保险资金将REITs视为扩大不动产和基础设施领域投资的重要机会，核心驱动力在于长久期资金对多元化资产配置的需求，特别是在非标债券类和高息资产供给不足的背景下[2] - 保险公司对REITs的偏好受资金体量和长久期配置需求驱动，在债券利率下行环境中，通过战略配售、网下申购及二级投资等方式获取优质资产[3] - 保险公司通常对REITs产权类资产有更高偏好，因对不动产项目投资决策更熟悉，在使用权类资产中则更倾向高速、新能源等项目[3]

协会活动与交流 - 浑南区青年企业家协会于12月1日赴会员企业德鸿资本开展“走访探需求・携手促发展”活动，旨在强化沟通、了解企业经营实况并精准对接发展需求 [2] - 协会会长张健楠、常务副会长金山、副会长王智成、秘书长张成一行参与活动，通过面对面交流为企业高质量发展注入动能 [2] - 协会向德鸿资本颁发会员证书，并期望以此次交流为契机，深化会员单位与协会的联动对接，拓展合作维度、凝聚发展合力 [5][7] 昂立集团与德鸿资本业务概况 - 昂立集团始创于1993年，业务板块包括昂立信息、科技园区、德鸿资本和产业服务集团 [4] - 德鸿资本是沈阳国际软件园的园区基金，累计发行9支基金，在管基金规模约12亿元，累计投资20余家企业 [4] - 被投资企业中包括3家国际顶尖人才创办的企业、6个世界领先项目以及多个细分领域的中国领先项目 [4] - 德鸿资本在已备案产品数量、在管基金规模、被投资企业数量等方面均处于辽沈地区领先地位，是区域首屈一指的私募基金管理人 [4] 沈阳国际软件园成就与REITs上市 - 沈阳国际软件园是辽沈地区领军的软件和新一代信息技术产业园区，也是全国头部民营科技园区之一 [4] - 园区被工信部评定为“中国骨干软件园区十强”，连续8年被评为“中国最具活力软件园”，连续2年被评为“中国高质量发展园区”，累计获得各类国家级产业布局和荣誉30余项 [4] - 中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日在上海证券交易所上市交易，成为东北首单上市发行的公募REITs产品 [4]

行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 商业不动产REITs试点公告的发布标志着我国公募REITs市场从基础设施向商业不动产扩围 丰富了市场品类[1][2] - 商业不动产REITs与基础设施REITs在资产类型上既互补又重叠 其中写字楼和酒店为新增资产类别[1][3] - 商业不动产REITs或由证监会主导 未来审核流程可能优化 在资产功能性和合规性审核上具有更多灵活性[1][16] - 对房企而言 商业不动产REITs提供了从开发向资管转型的更畅通路径[1][17] - 对权益市场而言 拥有大量写字楼和酒店资产的企业 持有型物业较多且未发行基础设施REITs的民企或混合所有制企业 以及资产储备丰厚运营能力强的房企是三个潜在受益方向[1][17] - 对REITs投资者而言 资产选择更多元 建议重视试点初期的投资机会[1][17] 资产范围分析 - 商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体 商业零售 写字楼 酒店等 其中写字楼和酒店为新增资产类别[3] - 商业不动产REITs与基础设施REITs在商业零售和商业综合体领域存在重叠[3][8] - 截至2025年11月末 我国公募REITs市场共有77只产品 总市值达2198.9亿元[4] - 当前基础设施REITs市场中 交通基础设施占比最高达26% 消费基础设施占19% 产业园占17% 能源和仓储物流各占11%[11][15] 监管架构比较 - 商业不动产REITs试点公告仅由证监会发布 而基础设施REITs试点通知由证监会和国家发展改革委共同发文[16] - 商业不动产REITs申请材料直接向证监会提交 未提及国家发改委推荐环节[16] - 商业不动产REITs的监管职责明确由中国证监会及其派出机构履行 未提及发改委的监管职责[16] 市场影响与投资机会 - 商业不动产REITs为商业地产开发运营企业提供了具有权益属性的退出工具 使项目退出渠道更加多元[17] - 企业在选择发行基础设施REITs还是商业不动产REITs时可能关注发行速度及效率 资产现金流产生能力独立性 以及回收资金用途的灵活性[17] - 权益市场受益标的包括拥有大量写字楼和酒店资产的中国海外发展 中国国贸 金融街等[17] - 持有型物业较多且运营能力强的龙湖集团 新城控股 金地集团等民企或混合所有制企业可能受益[17] - 资产储备丰厚且资管路径清晰的华润置地等房企可通过商业不动产REITs进一步拓宽退出渠道[17] - REITs投资者将获得更丰富的底层资产类别和更多样化的风险收益关系[17]

报告核心观点 - 12月A股指数样本调整将带来显著投资机会，重点关注调入指数且冲击系数大的个股以及流动性变化[3][4] - 大语言模型可量化解析基金经理季报文字观点，构建的投资策略年化收益率超过20%[3] - 电影行业进入高质量驱动阶段，全年票房预计突破500亿元，行业盈利质量提升[6][7] - 商业不动产REITs试点启动，公募REITs市场进入双轮驱动新阶段，潜在规模达8000-15000亿元[8][9][10] 金融工程研究总结 - 基于大语言模型对基金季报展望文字进行语义解析，构建"观点跟随"策略，行业组合及占优风格年化收益率超过20%[3] - 12月指数调样涉及65个跟踪规模50亿元以上的指数，塔牌集团、江中药业、正邦科技等31只股票正向冲击系数超2[4] - 光启技术和中天科技超预期调入沪深300指数，可重点关注调入机会[4] - 中际旭创和新易盛因权重约束被动下调权重，测算约63亿元资金减仓中际旭创，27亿元减仓新易盛，冲击系数分别为-0.36和-0.20，流动性充足下负面冲击有限[4] 传媒互联网研究总结 - 电影市场恢复增长，预计全年总票房突破500亿元，《哪吒之魔童闹海》引领增长，光线传媒、上海电影等头部内容方显现收入弹性[6] - 单银幕收入探底回调，30岁以上观众占比首次突破50%，三线及以下城市票房占比超40%，非票经济和IP开发拓宽变现路径[6] - 行业进入高质量驱动阶段，TOP15影片中剧情类型票房贡献率连续5年保持48%-68%，引进片供给快速恢复[7] - 监管政策释放积极信号，十五五规划有望解决行业痛点，推动电影强国建设[7] 地产行业研究总结 - 商业不动产REITs试点启动，涵盖商业综合体、写字楼等资产，需满足权属清晰、合规手续齐备、持续稳定现金流条件[8] - 商业REITs有助于盘活40-50万亿元商业地产存量，参考美国4.8%的REITs化率，保守测算潜在规模8000-15000亿元[9][10] - 当前REITs市场共有77只产品上市，总募集资金超2000亿元，总市值约2200亿元，商业REITs将完善产品生态，吸引保险资金等长期资金[11]

公司业绩表现 - 2025年前三季度实现营业收入18.6亿元，同比增长2.66% [2] - 2025年前三季度实现归属于上市公司股东的净利润5.95亿元，同比增长7.99% [2] - 2025年前三季度销售毛利率为57.62%，相比去年同期有所下滑 [2] 公司商业模式与战略 - 公司是致力于可再生能源发电、售电及其配套服务的综合性新能源电力供应商 [2] - 形成了新能源电力资产全生命周期运营、托管、交易的核心能力 [2] - 探索以绿电产业链联动发展模式，提升并网装机规模和盈利能力 [2] - 业务板块协同包括：新能源电站开发—建设—运营—出售、新能源电站运维管理服务、屋顶分布式光伏、新能源产业基金和新能源装备制造产业园区建设 [2] - 通过“开发—运营—出售”的滚动发展模式，保持资产规模稳步增长并持续优化资产结构 [4] - 全产业链布局为应对市场变化提供了天然缓冲 [2] 公司具体经营策略 - 每年根据预计新项目数量和存量资产结构，制定年度电站出售计划和预算，通过资产“吐故纳新”优化结构、改善现金流、提升净资产收益率 [3] - 持续推进申报发行公募REITs，有望开辟新的权益型融资渠道，形成投融管退的良性循环 [3] - 为保障未来毛利率稳定，采取两大综合措施：一是持续优化运营效率，严控发电成本，通过精细化运营和技术革新降低单位发电成本以对冲电价波动；二是优化电源结构与电力交易策略，根据各区域电力市场规则灵活调整交易策略争取更优综合电价 [3] 行业背景与趋势 - 新能源行业逐步迈入平价时代，电价整体承压 [2] - 随着新能源装机规模持续扩大，单纯依赖规模扩张的发展模式已难以为继 [4] - 行业正朝着精益化运营转型，绿电产业链联动发展模式及电站全生命周期运营能力代表重要方向 [4] - 在新能源电价下行的行业共性挑战下，保持盈利能力的稳定成为市场焦点 [2]

公募REITs运营管理机构人事变动公告 - 运营管理实施机构上海外联发商务咨询有限公司于2025年11月28日发生高级管理人员变动，增聘周晴女士担任公司副总经理职务 [1] - 本次变动系因工作调整，属于正常人事调整 [1] 新任高级管理人员背景 - 新任副总经理周晴女士，42岁，中国国籍，拥有硕士学位 [2] - 周晴女士现任上海外联发商务咨询有限公司副总经理，曾任该公司金融咨询部总监，拥有9年投资管理经验 [2] - 运营管理机构已就本次人事变动履行完成内部决议程序 [2] 对基础设施项目及基金的影响分析 - 目前运营管理机构经营管理团队稳定，履职正常 [3] - 本次高级管理人员变动不影响机构的稳定运营管理能力 [3] - 本次变动对基础设施项目的运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无不利影响 [3] 公告确认与信息查询 - 本公告内容已经该基金运营管理机构确认 [4] - 投资人可通过基金管理人网站（www.huaan.com.cn）或客户服务电话（40088-50099）咨询有关详情 [4]