8月28日晚，中金普洛斯REIT(508056.SH)发布2025年上半年报告。数据显示，今年上半年，中金普洛斯 REIT实现总收入约2.16亿元，基金合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约1.38亿元；实现可供分配金额 约1.67亿元。 报告期内，中金普洛斯REIT实现基础设施项目租金及物业管理服务费收入约2.14亿元，基础设施项目息 税折旧摊销前利润约1.44亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目息税折旧摊销前净利率 67.12%。 中金普洛斯REIT上市逾四年，其持有的10个仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，服 务快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约70家租户。 今年上半年，中金普洛斯REIT动态实施差异化定价与租户结构优化策略，有效挖掘潜在需求，整体底 层资产出租率持续超过90%，截至今年6月底，整体出租率同比提升6.6个百分点。 据中金普洛斯REIT7月17日盘后发布的分红公告，以2025年3月31日为收益分配基准日，该REIT进行 2025年第二次分红，分配金额约7867.43万元，分红比例约95%。此次分红完成后，中金普洛斯REIT上 市以来累计分红12 ...

市场突破 - 首单外资消费REITs正式获批 标志着公募REITs市场迎来标志性突破 [1] - 华夏凯德商业REIT于8月27日晚间获批 准予募集基金总份额4亿份 [1] 产品结构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构为凯德投资 管理人为华夏基金 [1] - 首批纳入两个资产 广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 战略投资 - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展作为战略投资者 共同持有至少20%的基金份额 [1] - 凯德投资作为发起人及运营管理机构 将在REIT上市后继续负责两个购物中心的运营 [1] 资产储备 - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 [1] - 资产类别多元 涵盖购物中心 办公楼 旅宿 物流园等多领域 [1] - 截至2025年6月30日的资产规模为未来扩募提供丰富储备 [1] - 能利用凯德集团的开发能力和资产储备 为REIT未来发展提供更广阔空间 [1]

产品表现 - 权益类公募产品近6月平均净值增长率为11.76% 所有产品均实现正收益 [3] - 华夏理财5只行业指数主题产品进入前十 专注微盘成长风格产品以28.84%涨幅排名第一 [3] - 信银理财百宝象股票优选周开1号以25.48%净值增长率位列第二 [3] - 工银理财量化理财—恒盛配置(1.39%) 华夏理财天工日开理财产品2号(2.71%) 中银理财慧富权益类红利策略180天持有期A(3.47%)收益率垫底 [3] 产品动态 - 民生理财金竹量化增强半年持有期1号于8月19日起始募集 8月25日结束募集 采用中证500指数为基准的量化指增策略 [4] - 华夏理财天工日开12号于8月22日新发 8月25日结束募集 跟踪中诚信-华夏理财公募REITs精选指数 [4][5] - 理财公司目前共存续40只权益类公募产品 [4] REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数年初至今累计上涨9.9% 但8月以来回调3.95% [6] - 中证REITs(收盘)指数年初至今涨幅为6.27% [6] - 2025年已有14只公募REITs完成发行 合计规模超250亿元 [5] - 目前共有23只公募REITs基金待上市 [5] REITs产品布局 - 中诚信-华夏理财公募REITs精选指数成分券不少于20只 行业分布为园区基础设施(33.98%) 保障性租赁住房(14.76%) 能源基础设施(11.90%) [5] - 理财公司累计发行7只公募REITs主题产品 发行机构包括光大理财 北银理财和华夏理财 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数走弱，市场成交金额增加，不同类型REITs表现有差异，年内首单交通基础设施公募REITs申报获受理，今年已有14只公募REIT成立，23只待上市，市场有望扩容活跃，在资产荒背景下公募REITs配置性价比高 [5][40] 各部分总结 二级市场 - 本周公募REITs市场走弱，中证REITs指数和全收益指数较上周分别下跌1.87%和1.74% [2][10] - REITs市场成交额增加，总成交规模8.61亿份，环比涨24.78%，成交额36.33亿元，环比涨11.24%，区间换手率从3.18%升至3.83% [11] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别跌3.04%和1.12%，园区基础设施类REITs涨幅最高，消费基础设施类跌幅最高 [5][13][40] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，本周公募REITs产品多数下跌，73只中9只上涨64只下跌 [2][19][23] 一级市场 - 2025年以来14只公募REITs完成发行，截至8月22日共发行73只，规模1910亿元，8月暂未新发行 [3][30] - 共有23只公募REITs基金待上市，12只为首发，11只为扩募，项目状态多样，分类型各有数量分布 [32] 公募REITs政策及市场动态 - 年内首单交通基础设施公募REITs（华夏湖北交投楚天高速公路REIT）申报，发起人等信息明确 [35][36] - 深圳证监局推动构建公募REITs一体化投融资链条，助力深圳打造REITs市场高地 [4][36][37] - 华夏首创奥莱REIT解除限售，流通份额增至5.28亿份 [4][38] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募募资17.23亿元，相关流程已完成部分环节 [4][39] 投资建议 - REITs指数走弱但成交金额增加，不同资产类型指数有涨跌，年内首单交通基础设施REITs申报获受理，市场有望扩容活跃，公募REITs配置性价比高 [5][40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 市场震荡调整延续，先抑后扬呈现超跌修复特征，流动性改善但主力资金净流出；年内首单高速 REIT 申报受理，2 单首发公募 REITs 取得新进展；中证 REITs 全收益指数收跌，产权类和特许经营权类 REITs 均下跌，数据中心等板块表现占优；产权类和特许经营权类 REITs 换手率和成交量上升，保障房板块估值较高 [5]。 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 2 单首发公募 REITs 取得新进展，中金唯品会奥莱 REIT 募集结束预计募资 34.8 亿元，华夏交投楚天高速 REIT 于 8/18 申报、8/22 受理；当前首发已申报 10 只，已问询并反馈 2 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 9 只，已问询并反馈 7 只，通过审核 6 只 [5][17]。 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1062.06 点，跌幅 1.74%，跑输沪深 300 5.92 个百分点、跑输中证红利 2.57 个百分点；年初至今涨幅 9.73%，跑输沪深 300/中证红利 1.53/9.41 个百分点；本周产权类 REITs 下跌 2.03%，特许经营权类 REITs 下跌 1.13%；数据中心、交通、能源、仓储物流板块表现占优；9 只上涨、64 只下跌，中金重庆两江 REIT、工银河北高速 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT 位列前三，中金厦门安居 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 位列末三 [5]。 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.85%/0.56%，较上周 +17.88/+3.64BP，周内成交量 7.06/1.54 亿份，周环比 +29.48%/+6.99%；数据中心板块活跃度最高 [5][29]。 估值 - 产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.88%/3.81%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [5][31]。 本周要闻和重要公告 - 本周要闻：8 月 15 日林园投资旗下 11 只私募基金参与中金唯品会奥莱 REIT 网下认购，拟认购数量合计 2290 万份，总认购金额近 8000 万元；同日首单民营私募消费 REIT—吾悦广场 ABS 正式获批，发行规模 10.64 亿元 [38]。 - 重要公告：华安百联消费 REIT、华夏首创奥莱 REIT 战略配售份额将解禁；多只 REIT 公布 7 月运营数据，部分车流量和路费收入有不同程度增减；中金重庆两江 REIT、华夏金茂商业 REIT 等多只 REIT 进行 2025 年度第二次分红；国泰君安临港创新产业园 REIT 扩募取得进展，募集资金总额 17.24 亿元 [39][40]。

公募REITs基本信息 - 长沙览秀城项目属于消费基础设施类型 基金以获取租金等稳定现金流为主要目的 通过积极运营管理提升收益水平 实现现金流长期稳健增长 [1] - 运营管理机构为金茂商业房地产（上海）有限公司 截至公告日未发生变更且运营能力稳定 [1] 基础设施项目运营状况 - 项目公司整体运营情况良好 无安全生产事故 未发生重大租约变化 [2] - 北京保障房REITs基础设施项目包括文龙家园 熙悦尚郡等6处公租房项目 经营稳定且基金投资运作正常 [13] 管理机构人事变动 - 金茂商业财务负责人于2025年8月20日由邓晏变更为谭乐磊 该人员为财务管理专业本科 曾就职于德勤安永 [3] - 本次变动属正常人事调整 不影响机构稳定运营能力 对项目经营和持有人权益无不利影响 [4] 基金流动性服务商新增 - 自2025年8月22日起新增东北证券为创业板人工智能ETF(159381)和中证红利低波动ETF(159547)流动性服务商 [9] - 同期新增中金公司为国证航天航空ETF(159227) 通用航空产业ETF(159230)等11只ETF流动性服务商 [10] 战略配售份额解禁 - 北京保障房REITs75,000,000份战略配售份额将于2025年9月1日解禁 占基金总份额10.36% [12] - 解禁后流通份额增至400,000,000份 占总份额比例由44.88%提升至55.23% [12] 经营业绩表现 - 北京保障房REITs2025年上半年实现可供分配金额29,106,693.39元 [14] - 2025年预测可供分配金额85,742,166.47元 基于扩募说明书4-12月预测值64,600,262.41元年化计算 [15] 二级市场表现 - 2025年8月21日基金收盘价4.007元/份 较首发价格2.510元上涨59.64% [15] - 按当日收盘价计算 二级市场买入者2025年预测净现金流分派率为2.95% 显著低于首发买入者的4.72% [16] 投资者服务 - 投资者可通过华夏基金官网www.ChinaAMC.com或客服电话400-818-6666咨询产品详情 [6][17]

英格卡出售荟聚购物中心交易分析 - 英格卡集团计划出售位于北京、无锡、武汉的三座荟聚购物中心，总估值160亿元人民币，交易由泰康人寿领投的基金接手，基金总规模80亿元，其中泰康人寿认购30亿元，其他险资参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等共计认购30亿元，英格卡自身认购劣后级出资约20亿元，剩余80亿元拟通过银行融资获取，交易后英格卡保留项目运营权 [6] - 此次出售可能为后续清仓剩余7座荟聚购物中心铺路 [6] 英格卡购物中心业务概况 - 英格卡集团自1973年在瑞典开设首家购物中心，全球13个市场拥有34家购物中心（较2023年44家减少），年总客流量达3.52亿人次，平均每秒11.8人次到访 [8] - 在中国市场累计投资302亿元人民币，建成10家荟聚商场，总建筑面积超266万平米，商业可租赁面积96.7万平米，其中北京、无锡、武汉为首批项目，投资100亿元，商业面积均超15万平米 [9][11] - 近期新开业项目投资额显著提升：西安荟聚投资43亿元，上海荟聚投资80亿元，可租面积均超12万平米 [10] 财务表现与出售动机 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元，净利润大跌46.5%至8.06亿欧元，经营活动现金流同比下降17%至29亿欧元（2023财年为35亿欧元） [16] - 业绩下滑主因集团战略性投入逾21亿欧元降低产品售价，平均降幅达9%，同时运营费用占收入比重从29%升至31% [16][17] - 出售优质资产可能为集团回笼现金缓解现金流压力 [17] 交易估值与市场对比 - 三座荟聚初始投资100亿元，当前估值160亿元，增值约60% [18] - 按建筑面积超115万平米测算，每平米估值约1.39万元，低于成都大悦城REIT的1.88万元/平米估值，但高于济南领秀城贵和REIT的7650元/平米估值 [18][20] - 对比同类REITs项目，北京荟聚年客流量约3000万人次（预计销售额百亿元级），无锡荟聚2024年销售额43亿元，武汉荟聚周末日均客流超10万人次，均优于成都大悦城（2023年销售额25.4亿元，客流量2120.78万人次） [12][18] 投资回报与退出机制 - 英格卡承诺投资期间回报率接近7%，显著高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率及REITs市场3.9%的加权平均资本化率 [21][22] - 险资基金此次并购为Pre-REITs操作，后续可能通过公募REITs退出实现增值，参考已上市消费REITs表现：嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%，华夏华润商业REIT等涨幅超50% [22][23][24]

市场表现 - 中证REITs全收益指数8月以来下跌3.95% 8月11至19日连续7个交易日收阴线 8月20日单日反弹0.43% [1] - 73只已上市REITs中70只下跌 仅华泰宝湾物流REIT及2只新上市数据中心REITs上涨 [1] - 保障性租赁住房类REITs平均跌幅超8% 消费基础设施和能源基础设施类平均跌幅超5% [1] - 市场成交活跃度连续三周下降 最近一周成交额17.15亿元 成交量4.22亿份 环比分别下降47.49%和38.75% [1] 解禁压力 - 2024年9月至12月将迎战略配售份额集中解禁潮 涉及2022年8月上市的红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT的原始权益人战配份额 [2] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT的市场化战配份额将于8月解禁 [2] - 2024年新上市29只REITs中16只为9月后上市 市场化战配一年锁定期将满 [2] - 2025年9月至12月将解禁38.3亿份 占全市场已发行份额8.9% 其中园区基础设施类解禁14.4亿份 交通基础设施类11月解禁8.72亿份 [3] 市场结构 - 战略投资者为配售主力 单只REITs战略配售比例均不低于67% [3] - 原始权益人战配份额中20%部分锁定期60个月 超额部分锁定期36个月 市场化战配锁定期12个月 [2]

产品申报动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日正式申报 成为2023年首单申报的交通基础设施REITs [1] - 发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司及湖北交投建设集团有限公司 专项计划管理人为中信证券 [3] - 底层资产为湖北大广北高速公路有限责任公司持有的麻城至浠水段主线收费权及附属设施（不含服务区和停车区） [3] 市场发行进展 - 全市场已有73只公募REITs上市 中金唯品会奥特莱斯REIT作为第74只产品完成询价 发行价定为3.48元/份 计划8月20日发售 [3] - 中航天虹消费REIT获深交所受理 华夏安博仓储物流REIT等三只产品获问询 中信建投沈阳国际软件园REIT等两只产品获上交所反馈 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募 国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获交易所反馈 [3] 指数表现与市场规模 - 中证REITs全收益指数年内涨幅达9.78% 中证REITs（收盘）指数涨幅为6.27% [4] - 公募REITs市场总市值降至2126.19亿元 跌破2200亿元关口 [4] - 8月以来两只REITs指数持续回调 全收益指数回调3.6% 收盘指数回调3.75% 其中全收益指数在8月11日至18日连续6个交易日收阴 [4]

项目申报与参与方 - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式申报 [2] - 项目发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司和湖北交投建设集团有限公司 [2] - 管理人为华夏基金管理有限公司 专项计划管理人为中信证券股份有限公司 [2] 底层资产与项目细节 - 底层资产为大庆至广州高速公路湖北省麻城至浠水段 收费里程147.115公里 [2] - 项目设乘马岗 麻城 铁门 新洲等8个收费站 [2] - 收费期限自2009年4月1日至2039年6月18日止 [2] 公司战略与时间线 - 楚天高速2024年年度报告披露大广北高速公募REITs项目进入国家发改委审核程序 [2] - 公司2025年将探索多元融资方式 稳步推进公募REITs项目发行 [2] - 湖北楚天智能交通股份有限公司于2023年4月宣布开展公募REITs申报发行工作 [2]