报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周（2025/10/20 - 2025/10/24）REITs加权指数上涨0.09%，各大类资产收益表现排序为原油>股票>转债>REITs>纯债>黄金；产权类下跌0.04%，特许经营权类上涨0.42%；不同行业类型REITs周度收益表现各异；还对REITs二级市场表现、估值情况、一级市场跟踪等进行了分析[2] 根据相关目录分别总结 二级市场价量表现 - 产权类REITs涨幅前五：中航易商仓储物流REIT（3.58%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（2.30%）等；成交量靠前：东吴苏园产业REIT（0.28亿份）、中金普洛斯REIT（0.25亿份）等；换手率较高：华泰宝湾物流REIT（8.72%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（6.91%）等[3][12] - 特许经营权类REITs涨幅前五：工银蒙能清洁能源REIT（4.06%）、浙商沪杭甬REIT（3.23%）等；成交量靠前：中金安徽交控REIT（0.17亿份）、中信建投国家电投新能源REIT（0.12亿份）等；换手率较高：华泰江苏交控REIT（7.17%）、华夏特变电工新能源REIT（6.24%）等[3][14] - 大宗交易：本周5个大宗交易日，周三成交额最高为3847.82万元；成交额排名前五：中金重庆两江REIT、南方顺丰物流REIT等，平均折溢价率分别为0.57%、0.86%等[23] 二级市场估值情况 - 产权类REITs：IRR排名前三为中金湖北科投光谷REIT（8.09%）、易方达广开产园REIT（7.21%）、华夏和达高科REIT（6.89%）；P/FFO部分产品低于行业均值；P/NAV低估前三为易方达广开产园REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、中金中国绿发商业REIT；预期现金分派率排名前三为创金合信首农REIT、中金湖北科投光谷REIT、易方达广开产园REIT[4][28] - 特许经营权类REITs：IRR排名前三为华夏中国交建REIT（9.93%）、平安广州广河REIT（9.35%）、中金安徽交控REIT（7.08%）；P/FFO部分产品低于行业均值；P/NAV低估前三为华夏越秀REIT、华夏华电清洁能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT；预期现金分派率排名前三为易方达深高速REIT、工银蒙能清洁能源REIT、浙商沪杭甬REIT[4][31] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数：与上证指数最高为0.20，与沪深300为0.18，与创业板指为0.11等[32] - 不同类型REITs与大类资产相关系数：如产权类与上证指数为0.20，特许经营权类为0.18等[33] 一级市场跟踪 - 截止2025年10月24日，受理阶段9只，审批通过待上市3只，还列举了各REITs项目性质、类型、所处阶段等信息[5][35]

文章核心观点 - 第三届东北亚金融大会平行活动在沈阳举行，主题为“资本赋能科创未来”，旨在通过探讨创投资本、公募REITs和私募基金等多元化投融资工具，为沈阳市构建现代化产业体系注入金融新动能 [1] 创投资本与早期科创项目 - 创投资本的核心价值在于在不确定性中寻找高成长性的确定性 [3] - 辽宁省及沈阳市高度重视创投发展，出台了“按创投机构每年新增在辽投资额一定比例给予激励”等相关政策 [3] - 早期科创项目需要“精准对接”、“耐心陪伴”、“生态赋能”和“政策护航”，沈阳产业基础雄厚、工业门类齐全、科研院所集中，应进一步畅通科技成果转化机制，加大项目路演推介，搭建统一的信息发布和投融资平台 [3] - 优质早期项目普遍具有卓越的创始人、较高的技术壁垒以及广阔的市场前景三大特点 [3] - 北交所定位于优质中小企业及专精特新企业，与沈阳市工业及装备行业较为契合，且当前上市企业数量相对较少，未来有望成为创新型企业上市的“主战场”，创投资本锁定北交所或是正确选择 [4] 公募REITs与存量资产盘活 - 公募基金REITs是盘活存量资产的创新金融工具，沈阳市作为东北地区首个申报公募REITs的城市，已通过沈阳国际软件园REITs等项目探索实践 [5] - 沈阳国际软件园REITs项目的成功是多方共同努力的结果，经验包括选择经验丰富的中介机构、提早规划布局以及切实提升资产的经营能力，软件园通过自主创新、与政府合作及组建合作基金等多种渠道提升竞争力 [5] - 该REITs项目的发行是政府端支持引导、机构端专业运作、企业端加强资产运营以及市场端媒体宣传的综合结果，有望为东北吸引金融活水、形成基础设施投资良性循环提供参考经验 [5] - 从实操角度，发行REITs项目的合规性及收益性均尤为重要，要求较高，新建项目应在建设初期就高度重视合规手续办理，同时不断提升自身资产质量以提供符合预期的稳定收益 [6] 私募基金与产业整合升级 - 私募基金正从传统财务投资转向积极产业整合，为地方产业升级注入新动能，通过并购重组实现对产业要素的市场化重置和高效配置 [7] - 通过“金融加持+管理提升”双重手段，私募基金可帮助传统、低效或被低估的企业在产权管理、技术、战略上全面换新，焕发新动能 [7] - 并购重组可做好“加减法”来推动产业拥抱新质生产力，实现升级发展，沈阳市可发挥天时地利人和优势，通过大规模重组推动传统产业蜕变，并结合“十五五”规划，在半导体、军工、新材料等优势赛道强化并购重组功能，整合资源打造链主企业 [7] - 建议让资金、政策、人才三位一体聚焦于链主企业，从政策量身定制到强链、补链、延链，使更多优质企业落地沈阳，在重组整合过程中应紧紧围绕客户需求 [8]

行业政策环境 - 《住房租赁条例》施行一个多月，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [1] - 保障性租赁住房在质与量上均提供更大发展空间，更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大 [1] - 《住房租赁条例》为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [1] 企业战略与运营转变 - 法规落地后淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管将更趋规范 [2] - 企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求，合规与效率是行业重构的基石 [2] - 运营理念需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，注重客群细分如满足城市青年交通便利与社群互动、城市建设者低成本与基础服务保障 [2] 产品与服务创新 - 租客需求变化体现在服务升级与产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计，广义服务还包括配套空间与区域整体提升 [2] - 通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合）为用户提供更全面生活解决方案 [2] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务载体，从维修服务到社群活动，再到精神层面满足是未来竞争关键 [2] 资产价值与金融支持 - 公募REITs推出改变估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标 [3] - 土地期限与续期政策不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过运营效率提升与服务增值增强资产退出时市场认可度 [3]

基金设立与生效情况 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金基金合同于2025年10月20日生效 [1] - 基金管理人为中信建投基金管理有限公司 [3] 资产认购与权属变更 - 基金已全额认购中信建投沈阳国际软件园1期资产支持专项计划的全部份额 [1] - 专项计划管理人中信建投证券股份有限公司代表专项计划已取得三家SPV公司（沈阳庆誉、沈阳仁泽、沈阳鸿创）的全部股权 [1] - 三家SPV公司已分别取得三家项目公司（沈阳国际软件园启元园区、亨达园区、永利园区发展有限公司）的全部股权 [1] - 相关权属变更的工商登记手续已完成 [1] 资产控制与后续安排 - 权属变更登记完成后，基金通过专项计划和SPV公司已合法拥有基础设施项目资产 [1] - 基金管理人将在交割审计完成后及时公告相关情况 [1]

市场回顾与观察 - 上周债市情绪回暖 收益率震荡修复 1年期国债收益率上行5.93BP至1.44% 10年期国债收益率下行1.4BP至1.82% 30年期国债收益率下行7BP至2.20% [3][14] - 股市走弱及央行释放的宽松流动性共同推动超长端品种反弹并领涨债市 [3][14] - 美债收益率整体下行 1年期美债收益率下行4BP至3.56% 2年期收益率下行6BP至3.46% 10年期收益率周度下行3BP至4.02% [14] - 中证REITs全收益指数上周下行1.44% 收于1043.46点 各类REITs普跌 [15] 公募基金市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于10月14日圆满完成募集 成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [3][17] - 该REIT首发资产为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 已进入运营稳定期 [17] - 上周共有3单首发公募REITs取得新进展 2单扩募REITs取得新进展 [15] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.03% 成立以来累计收益4.19% [4][19] - 短期债基优选指数上周收涨0.05% 成立以来累计收益4.32% [5][19] - 中长期债基优选指数上周收涨0.16% 成立以来累计收益6.23% [6][19] - 低波固收+基金优选指数上周收跌0.06% 成立以来累计收益3.93% [7][19] - 中波固收+基金优选指数上周收跌0.85% 成立以来累计收益4.69% [8][19] - 高波固收+基金优选指数上周收跌1.00% 成立以来累计收益6.70% [9][19] - 可转债基金优选指数上周收跌2.61% 成立以来累计收益19.80% [10][19] - QDII债基优选指数上周收涨0.18% 成立以来累计收益10.57% [11][19] - REITs基金优选指数上周收跌2.43% 成立以来累计收益31.01% [12][19] 各类基金指数定位与策略 - 货币增强策略指数主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金 业绩比较基准为中证货币基金指数 [20] - 短期债基优选指数主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金 业绩比较基准为短期纯债基金指数与普通货币型基金指数的组合 [24] - 中长期债基优选指数每期精选5只标的 灵活调整久期并调节信用债基与利率债基比例以应对利率变动 [25] - 低波固收+优选指数权益中枢定位10% 每期入选10只标的 注重持有体验和风险控制 [28] - 中波固收+优选指数权益中枢定位20% 每期入选5只标的 在注重收益风险性价比基础上选择有一定业绩弹性的标的 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢定位30% 每期入选5只标的 筛选债券端获取稳健收益、权益端选股能力较强的基金 [31] - 可转债基金优选指数从样本空间中选取5只基金 考察基金长短期收益、回撤及基金经理的择时择券能力 [34] - QDII债基优选指数依据信用情况和久期 优选6只收益稳健、风险控制良好的投资海外债券的基金 [36] - REITs基金优选指数依据底层资产类型 优选10只运营稳健、估值合理的基金 其底层资产为成熟优质的基础设施项目 [37]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 1.5%，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前；华夏中海商业 REIT、中信建投沈阳国际软件园 REIT 发售，两只公募 REITs 合计认购金额超 2000 亿元 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 全周中证 REITs 指数收盘价 814.73 点，涨跌幅 -1.5%，表现弱于中证全债指数（+0.3%），强于中证转债指数（-2.4%）和沪深 300 指数（-2.2%） [2][6] - 年初至今，沪深 300（+14.7%）>中证转债（+14.4%）>中证 REITs（+3.2%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.4%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - 10 月 17 日 REITs 总市值降至 2174 亿元，较上周减少 29 亿元；全周日均换手率 0.39%，较前一周上升 0.08 个百分点 [2][7] 板块表现 - 截至 10 月 17 日，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.6%、-0.9% [1][3] - REITs 多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前 [1][3] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为招商高速公路 REIT（+1.65%）、汇添富九州通医药 REIT（+0.99%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（+0.71%） [3][17] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 2.3%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏凯德商业 REIT（749 万元）、中金印力消费 REIT（511 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（420 万元） [21] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 19 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 5 只，已通过待上市的产品 7 只，已上市的首发产品 12 只 [23] 估值跟踪 - 截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6% [25] - 不同项目类型 REITs 估值指标存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.5%，P/FFO 为 34.7，IRR 为 3.6%，年化派息率 3.4%等 [26] - 截至 10 月 17 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [1][28] 行业要闻 - 10 月 16 日，华夏中海商业 REIT 公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为 0.2763%和 0.3120%，对应有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，发售比例配售前总募集规模 1593.3 亿元，是拟募集规模的 100.5 倍 [4][34] - 10 月 16 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 配售结果出炉，比例配售前合计有效认购基金金额约为 444.34 亿元，是东北地区首单成功发行的公募 REITs 项目 [4][34]

公募REITs市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众发售部分有效认购份额为97.71亿份，为初始发售份额的361.9倍，比例配售前募集规模约为516亿元 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT公众投资者有效认购基金份额数量为668168.481971万份，配售比例为0.40408970%，比例配售前募集金额约为444.34亿元 [2] - 多只公募REITs产品出现“一日售罄”并提前结束募集的情况，显示市场认购热情高涨 [1][2] 公募REITs项目进展 - 易方达广西北投高速公路REIT正式申报，成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [2] - 华夏华润商业REIT二次扩募申请获证监会和深交所受理，计划购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇和淄博万象汇三个项目 [3] - 行业积极支持通过扩募方式新购入项目，简化申报流程并拓宽资产范围 [4] 公募REITs投资价值与政策支持 - 公募REITs投资于运营成熟的基础设施项目，按规定需将每年90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，适合长期持有 [3] - 政策端持续发力，国家发改委发布通知要求进一步做好REITs常态化申报推荐工作 [4] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，并推动基础设施REITs通过跨地区、跨行业扩募实现规模突破 [4]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025 年 10 月 13 - 17 日）中证 REITs 全收益指数周度下跌 1.44%，二级市场行情冷淡，但一级打新热度不减 [1][7] - 各板块表现分化，租赁住房跌幅最大，产业园区、消费设施等多数板块收跌，仅新型设施收涨，部分板块性价比显现可关注 [1][2] - 成交活跃度边际有所修复但整体仍较低，可关注债市企稳后租赁住房等板块机会 [2][29] - 一级市场首发火热，新申报项目增加，扩募方面部分项目有进展，还需关注相关项目后续表现 [2][51][53] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周 REITs 继续走弱，除新型设施外其他七类资产均收跌，租赁住房跌幅最大达 2.19%，收涨个券仅 7 只 [14] - 租赁住房回调后性价比提升，分派率提至 3.23%，扩募概念及未披露扩募计划项目可关注 [17] - 产业园区本周下跌 1.47%，下半年仅 3 只收红，可关注设置收益分配调节机制项目 [20] - 消费设施板块仅新上市的凯德商业 REIT 收涨，嘉实物美抗跌，华安百联消费分派率高性价比显现 [24] 流动性 - 本周 REITs 成交活跃度边际修复但整体仍低，日均成交额 4.14 亿元、日均成交量 0.93 亿份、日均换手率 0.39% [29] - 分板块看，新型设施、租赁住房和市政环保日均换手率靠前，仓储物流靠后，关注债市企稳后租赁住房板块机会 [32] 估值 - 仓储物流、交通设施和产业园区估值收益率靠前，产权类项目中产业园区、消费设施和仓储物流分派率较高 [40] - 市场震荡偏弱，优先选择设置“业绩兜底条款”的经济发达区域项目 [40] 一级市场 首发 - 9 月 22 日三单 REITs 首发获批，10 月 13 日两单发售均提前结束募集，认购情绪火爆 [46] - 10 月 17 日，易方达广西北投高速公路 REIT 已申报至上交所，为广西首单 [51] - 截至 2025 年 10 月 17 日，年内剩余潜在发行项目 4 - 5 单左右 [52] 扩募 - 10 月 13 日，深交所已受理华夏华润商业 REIT 的扩募申请，拟购入苏州昆山万象汇项目 [53] - 10 月 14 日，华润有巢租赁住房 REIT 反馈扩募审核意见，拟购入有巢马桥保障性租赁住房项目 [56] 本周其他要闻 - 中航京能光伏 REIT 2025 年第 3 季度主营业务收入同比降低 10.37%，受结算电量和均价下降影响 [59] - 中信建投明阳智能新能源 REIT 2025 年 1 - 9 月发电量等增加，但第 3 季度因风资源下降同比变动为负 [60] - 中航首钢绿能 REIT 2025 年第 3 季度生活垃圾处理量等多项指标有变化，主营业务收入同比增加 12.00% [62] - 博时蛇口产园 REIT 拟对外部借款进行等额置换 [62] - 招商科创 REIT 拟于 2025 年 10 月 30 日举办投资者开放日活动 [63]

新产品申报与进展 - 易方达广西北投高速公路REIT于10月17日正式申报 成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [1][3] - 项目发起人广西北投集团是广西大型国有企业 在高速公路领域承担了广西70%的勘察设计业务和30%的施工业务 投资建设总里程3226公里 总投资4429亿元 [3] - 华夏华润商业REITs二次扩募于10月13日获受理 为市场中第二单拟二次扩募项目及首单消费REITs二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇等三个项目 [4] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态于10月14日更新为"已反馈" 底层资产为上海闵行区的有巢马桥项目 [5] 市场发行与认购情况 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 累计认购金额近1600亿元 [5] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购"吸金"超444亿元 再现千亿元资金"抢筹"现象 [5] 二级市场表现 - 本周（10月13日—17日）中证REITs全收益指数下跌1.44% 收于1043.46点 周五（10月17日）单日下跌0.41% [1][7] - 本周77只已上市公募REITs中仅7只录得环比上涨 下跌产品占比九成 其中2只产品跌幅超过4% [1][7] - 周涨幅居前的REITs多为交通、能源、仓储类 其中国泰君安济南能源供热REIT周涨幅达1.65% 位列第一 [7] - REITs二级市场成交活跃度降低 10月市场日均换手率为0.45% 较9月的0.9%显著下降 [7] 年内业绩与市场观点 - 截至10月16日 中证REITs全收益指数年涨幅为8.26% 超九成REITs产品年内累计涨幅为正 14只产品年内涨幅超过20% [8] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超44% 华夏大悦城商业REIT年内涨幅超36% 中金印力消费REIT等多只产品年内涨幅超30% [8][9] - 市场观点认为成交遇冷反映市场对当前估值存在分歧 REITs在波动中寻底 四季度内外部扰动仍影响大类资产波动 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 节后首周REITs市场延续调整，但整体流动性触底回升，一级市场打新热度维持高位，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT发售情况良好，中证REITs全收益指数下跌，不同类型REITs在行情、流动性和估值方面表现各异 [3][4] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/10/10，今年已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比下降21.5% [4] - 本周3单首发公募REITs有进展，易方达广西北投高速REIT申报，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT募集结束 [4] - 本周2单扩募REITs有进展，华夏华润商业REIT受理，华夏基金华润有巢REIT反馈 [4] 二级市场：本周流动性触底回升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌1.44% - 本周中证REITs全收益指数收于1043.46点、跌幅1.44%，跑赢沪深300 0.78个百分点、跑输中证红利2.11个百分点 [4] - 年初至今涨幅7.81%，跑输沪深300 6.91个百分点、跑赢中证红利7.54个百分点 [4] - 本周产权类REITs下跌2.09%，特许经营权类REITs下跌1.64% [4] - 分资产类型，数据中心(+0.62%)、交通(-1.56%)、环保水务(-1.70%)、园区(-1.74%)板块表现占优 [4] - 分个券，4只上涨、70只下跌，汇添富九州通医药REIT(+1.75%)、华泰南京建邺REIT(+1.17%)、南方润泽科技数据中心REIT（+0.66%）位列前三，银华绍兴原水水利REIT（-5.00%）、红土深圳安居REIT (-4.83%)、华泰宝湾物流REIT (-4.51%)位列末三 [4] 流动性：换手率触底回升，保障房板块改善最为明显 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.39%/0.36%，较上周+8.58/+4.88BP，周内成交量3.66/1.02亿份，周环比+28.35%/+15.87% [4] - 数据中心板块活跃度最高，保障房板块流动性改善最明显 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 中债估值收益率，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.16%，仓储物流（5.42%）、交通（5.02%）、园区（4.50%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 民政部在11个地区开展养老信贷产品创新、养老REITs首发培育等实践探索工作 [32] - 住建部等9部门印发方案，支持符合条件的新型城市基础设施建设项目发行REITs [32] - 青城山 - 都江堰景区REITs财务顾问中标结果公示，中金公司为第一中标候选人，中标价500万元 [32] - 华夏大悦城商业REIT 2025年度第二次分红，方案0.45元/10份基金份额 [33] - 中航首钢绿能REIT 2025年第3季度经营情况公布，多项指标有变动 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT 2.39亿份战略配售份额将于2025/10/23解禁 [33] - 中信建投明阳智能新能源REIT 2025年1 - 9月及Q3经营情况公布，部分指标有变动 [33]