报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][23] 报告的核心观点 - 2024年保利发展营收和归母净利润双双下降，主要因交付结转规模、毛利率下降和计提减值所致；销售持续领先，在手资源优化；负债结构稳定；基于行业下行等因素，下调25、26年营收和归母净利润预测，但维持“优于大市”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年实现营业收入3117亿元，同比下降10.2%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%；毛利率13.9%，同比下降2.5pct；全年计提减值约55亿元 [1][9] 销售情况 - 2024年销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售金额3230亿元，同比下降23.5%，连续两年稳居行业第一；权益销售金额约2465亿元，同比下降14.5% [2][10] - 38个核心城市销售占比达90%，同比提升2pct；销售市占率达7.1%，同比提升0.3pct，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [2][10] 土地储备 - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二；新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高 [2][10] - 截至2024年末，在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20% [2][10] 负债结构 - 截至2024年末，三年以上到期有息负债占比39.6%，较年初提升8pct；新增有息负债综合成本同比下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%，均创历史新低 [3][12] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为2842/2723/2758亿元，同比-9%/-4%/+1%；归母净利润分别为52/53/54亿元，同比+3%/+3%/+2%；每股收益分别为0.43/0.44/0.46元 [16][19] - 乐观情况下营收及毛利率好于预期且无减值计提；悲观情况下营收及毛利率不及预期且有大量减值计提；中性预测下2025、2026年EPS分别为0.43/0.44元 [20][21] 财务预测与估值 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [24]

行业周期与竞争格局 - 房地产行业已接近下行周期尽头 企业负债端主体债务置换即将完成 资产端因收储和房价止跌回稳使得质量有保证 持续现金回款成为可能 [1] - 行业竞争从简单资金实力比拼转向开发能力、产品溢价、运营能力等综合竞争 看好具备优质资产和运营能力的开发企业及市占率提升的服务平台 [1] 企业经营与现金流 - 企业经营活动全方位收缩 可售货值持续走低 房地产市场不再需要庞大新增供给 [1] - 2024年14家样本企业经营性现金流保持净流入 维持2020年水平 2025年一季度现金流表现创8年来除2023年外最小季度流出 [1] - 2024年样本企业合同负债同比下降17% 较2021年高点下降30% 万科/金地/新城合约负债规模较2021年下降约70% [2] 资产质量与开发计划 - 2024年样本企业总资产9.2万亿元同比下降7% 存货4.1万亿元同比下降14% 开发成本总额降25% 开发产品总额增21% [3] - 2024年样本企业规划中面积/在建面积比值提升5.6pcts至53.8% 在建面积降幅大于规划中面积 [2] - 2024年样本企业新开工面积同比下降32% 2025年计划再降32% 收储价格较历史成交价仅折价12% [2][3] 负债结构与融资渠道 - 2024年样本企业有息负债2.3万亿元同比微降1% 公司信用融资余额同比下降15.2% 银行贷款余额同比增长5.0% [4] - 信用融资占总融资规模比例下降3.9pcts至22% 融资渠道转向以资产抵押为主 更匹配行业特点 [4] 盈利能力与库存管理 - 2024年样本企业结算毛利率下降2.7pcts至12.8% 积极去化老库存并补充新货 2022年后拿地企业或率先受益于市场企稳 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [3][5][63] 报告的核心观点 - 2024、2025Q1建筑企业经营压力突显，收入、利润下滑，ROE、现金流恶化，受地方政府债务压力和地产行业下行等因素影响，但24Q4行业投资和回款阶段性回暖 [3][4][63] - 市场认为建筑公司增长不具持续性且未充分认知存量时代基建、房地产投资机会，而报告认为建筑公司竞争优势增强、行业集中度提升、企业寻求第二增长曲线，存量时代基建和房地产仍有投资潜力 [6] - 预计2025年全年有望看到企业经营数据复苏，基建投资复苏，顺周期高弹性赛道投资价值凸显，低估值破净企业估值修复 [3][5][63] 根据相关目录分别进行总结 建筑行业上市公司整体财务情况回顾 - 2024年建筑行业主要上市公司营收8.18万亿，同比-3.70%，归母净利润1684亿，同比-14.6%；2025Q1营收1.84万亿，同比-6.13%，归母净利润445亿，同比-8.78%，受地方政府债务和房地产行业下行及企业主动调整影响 [3][4][11] - 2024行业毛利率10.9%持平，净利率2.06%，较去年同期-0.26pct；2025Q1毛利率9.1%，较去年同期-0.1pct，净利率2.42%，较去年同期-0.07pct，毛利率平稳因成本管控，净利率下降受费用、减值影响 [3][12] - 2024年行业经营性现金流净额1068亿，同比少流入620亿；2025Q1净额-4211亿，同比多流出109亿，24年四季度受益化债方案单季回暖，但全年和25Q1现金流压力大 [3][18] ROE：分析影响因子，发现未来趋势 - 行业ROE下降，2024年为4.93%，同比-1.16pct，25Q1为1.29%，同比-0.19pct，基建民企ROE改善，基建央企、基建国企、国际工程走弱，行业投资减弱、企业回款压力致费用及减值增多影响ROE [22] - 2024/25Q1建筑企业毛利率相对稳定，2024年行业毛利率同比-0.02pct，25Q1同比-0.07pct，建筑企业业务多采用成本加成法使毛利率稳定可控 [26] - 2024/25Q1行业扣非净利率有所下降，2024年同比-0.28pct，25Q1同比-0.08pct，受行业投资下行、业主回款减弱、企业成本和减值压力增大影响 [30] - 项目推进节奏放缓，行业总资产周转率有所下降，2024年同比-0.09，25Q1同比-0.02，除生态园林外各板块均有下降，预计25年全年行业资产周转率有望回升 [34] - 2024/25Q1行业权益乘数同比上升，2024年上升0.21，25Q1上升0.31，主要因业主付款节奏放缓，企业扩充债务规模，且国资委考核优化升级 [36] 成长性分析：行业规模有所放缓 - 收入增速：24Q4/25Q1行业收入下降，24Q1/Q2/Q3/Q4单季收入同比增速分别为+2.0%/-6.9%/-8.4%/-1.5%，25Q1收入同比-6.1%，受宏观环境和企业内控管理影响 [39] - 扣非净利润增速：24Q4/25Q1利润承压，单季扣非净利润增速-21.0%/-9.1%，基建央企、基建国企、设计咨询扣非增速持续下降，行业下行使项目推进放缓、费用及减值压力提升 [41] - 预收款：基建央企板块预收款改善，2024预收款增速+8.0%，25Q1同比+11.4%，生态园林行业预收款持续恶化，国际工程业务预收款24年恶化、25Q1改善 [43] 现金流：2024年行业现金流减弱 - 行业经营性现金流减弱，2024年建筑行业上市公司经营性现金流净额同比少流入620亿，除部分板块外均有不同程度减弱，基建央企现金流承压明显 [47] - 2024年行业整体收现比下降，25Q1有所提升，2024年同比-0.40pct至96.2%，25Q1同比+0.88pct至102.5%，细分行业表现有差异 [51] - 2024年行业整体付现比下降，25Q1有所提升，2024年同比-0.60pct，25Q1同比+1.07pct，细分行业表现有差异，受地方政府债务压力影响 [55] 央企新签订单市占率加速提升 - 建筑行业迈入存量时代后大型建筑央企优势体现，2024年建筑央企新签订单占建筑行业新签订单比重49%，同比23年+2pct [57] 总结及投资分析意见 - 总结：2024年基建投资承压，24Q4行业阶段性回暖，2024、2025Q1建筑企业经营压力大，预计2025年企业经营数据有望复苏 [63] - 投资分析意见：维持行业“看好”评级，推荐顺周期高弹性赛道相关企业，同时关注低估值破净企业估值修复 [3][5][63]

公司业绩与行业现状 - 2024年公司营业收入284.19亿元，同比减少51.95%，净利润亏损98.18亿元，主要因光伏行业下行周期及非理性竞争导致产品价格急速下跌 [1] - 光伏行业进入周期底部，产能结构性调整加速，公司对市场竞争严酷性预判不足 [1] - 2025年一季度行业出现抢装，但抢装结束后价格重回下行通道，长期看光伏仍是增量市场，去产能化是必然 [1] 行业供需与价格展望 - 当前行业库存水平健康，需求反映迅速影响价格，下半年抢装后需求将回归稳定并推动价格稳定 [1] - 行业通过协会平台建立厂商沟通机制，开工率预测和调整相对稳定 [1] - 中国及海外市场下半年均有需求机会，但中长期价格波动快，难以预测 [2] 硅片业务与成本优势 - 公司通过晶片细线化、晶体端研发转化及产能提升实现降本，最近半年效果显著 [2] - 公司硅片成本比行业第二、三梯队领先3%-5%，比第一梯队非硅成本领先2%-3% [2] - 电池组件是公司相对薄弱环节，2024年策略调整为产品多元化升级，叠瓦与半片并行，并发力BC产品 [2] 战略调整与全球化布局 - 公司未来几年仍以材料业务为主，但战略调整聚焦满足欧美市场需求，组件销售端重点扩展海外业务 [3] - 子公司Maxeon在BC业务上具备知识产权和跨代技术优势，公司计划适度增加研发投入，2025年一季度筹建2GW BC组件产线 [3] - 公司推动海外供应链独立化，与沙特PIF子公司合作建立海外最大晶体晶片工厂，加速全球化战略 [3] 资本开支与现金流 - 公司光伏板块国内无新投项目规划，半导体材料板块保持正常资本开支，海外项目进展将影响后续支出 [4] - 2024年含汇票经营性净现金流39.5亿元（现金部分28.4亿元），2025年一季度经营性净现金流4.9亿元，尽管亏损但现金流持续为正 [4][5] - 2025年经营目标为保持经营性现金流为正，通过成本改善、市场价格应对及流动资产管控实现 [5]

2024年，包含全脂奶粉、产成品在内的存货计提减值12.3亿元。 产品市场需求变化、技术落后导致设备、建筑物闲置，带来固定资产和工程物资减值3.7亿元。 前所未有的行业压力，让乳制品龙头伊利（600887.SH）终结了连续三十年的增长。 2024年营收确定为1157.8亿元，同比下滑8.24%；净利润84.5亿元，同比下降了18.9%。 四季度，伊利进行了高达52亿元的大额计提，导致单季度亏损24.2亿元，进一步让全年利润承压。 其中主要项目为对澳优（1717.HK）的30.4亿元商誉减值。 四年前，伊利斥资62亿元收购澳优三分之一股权，看重其位于新西兰、澳大利亚等"黄金奶源地"的供应 链布局，以及在高端羊奶粉市场的优势。 然而行业急转直下，澳优业绩连续下滑，近三年市值萎缩近七成。 扣除对澳优"隐雷"的主动触发，这份计提资产减值报告中的其他项目，流露了不少行业之难。 雪上加霜的原奶供过于求与持续跌价，让部分原奶供应商还款能力下降。 伊利计提收提应收保理款、小额贷款、应收账款等信用减值5.6亿元。 本轮原奶下行周期已持续三年以上，奶价相比2021年已下跌超过三成。 伊利的压力可想而知。 龙头苦周期 2022年， ...

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年4月30日权益市场各板块涨跌不一，上证综指下跌0.23%，深证综指上涨0.70%，沪深300下跌0.12%，中证500上涨0.48%，申万房地产指数上涨0.57% [3] 根据相关目录分别进行总结 个股表现 - 房地产板块个股涨幅较大的前五名为华夏幸福、华远地产、空港股份、深深房A、万通发展，涨幅分别为10.14%、10.06%、10.01%、6.04%、5.52% [4] - 个股跌幅较大的为天保基建、海泰发展、卧龙地产、京基智农、浦东金桥，跌幅分别为 -9.31%、-3.23%、-3.11%、-3.10%、-2.97% [4] 行业新闻 - 4月30日南京19宗涉宅用地出让，总土地面积751138.02㎡，总规划建筑面积1260403.06㎡，总起始价98.30亿元，共揽金106.34亿元，建邺区地块、江宁区九龙湖地块溢价成交，其余地块底价成交，招商蛇口斩获建邺兴隆街道宅地，金茂落子九龙湖 [5] - 4月30日广州成功出让3宗白云区涉宅用地，总土地出让面积39269㎡，总规划建筑面积112660㎡，总起始价21.30亿元，3宗地块均溢价15%以上成交，共揽金25.45亿元，原定于今日出让的天河区黄埔大道以南AT091007地块因故终止出让 [6] - 4月30日建发房产与华为终端在厦门举行战略合作协议签约仪式 [6] 公司公告 - 上海金桥(集团)2024年累计新增借款为234.19亿元，占上年末净资产的111.44% [8] - 北京金融街投资(集团)2024年度合并口径实现净利润 -114.57亿元，亏损超过2023年末净资产的10% [8] - 深圳市地铁集团2024年度合并报表范围内发生亏损3346082.72万元，占上年末净资产比例为10.46%，主要系公司联营企业万科企业2024年度业绩亏损，公司对万科股份的长期股权投资确认投资亏损并计提投资减值损失 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年营收增长但净利润下滑，受毛利率下滑和资产减值影响短期业绩承压；销售能力提升且拿地聚焦核心城市可抵御风险；财务安全融资渠道畅通成本低；考虑行业下行因素调整盈利预测，因当前估值低维持“买入”评级 [3][5][6] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 总股本9060.84百万股，流通股本8457.82百万股，市价9.37元，市值84900.03百万元，流通市值79249.78百万元 [1] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|175008|178948|166779|159941|163300| |增长率yoy%|-4%|2%|-7%|-4%|2%| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4342|4787|5407| |增长率yoy%|48%|-36%|8%|10%|13%| |每股收益（元）|0.70|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股现金流量|3.47|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |净资产收益率|2%|1%|1%|2%|2%| |P/E|13.4|21.0|19.6|17.7|15.7| |P/B|0.7|0.8|0.8|0.7|0.7| [3] 报告摘要 - 3月17日公司发布2024年年报，全年营收1789.5亿元同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1% [4] 业绩承压，融资优势突出 - 收入稳步增长但利润率下滑及减值拖累利润，2024年营收1789.5亿同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1%，净利润低于营收增速因销售毛利率下滑和资产、信用减值显著增长 [6] - 重点城市销售提升，2024年销售面积935.9万平方米、销售金额2193亿元，多地销售排名靠前；拿地聚焦核心10城，全年获取26宗地块，总地价约486亿元，核心10城投资金额占比90%，一线城市投资占比59% [6] - 财务安全，2024年末货币资金1003.5亿元较2023年增长，“三道红线”处于绿档；融资渠道畅通，落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.6亿元，票面利率低，年末综合资金成本2.99%较年初降低48BP [6] - 投资建议：考虑行业下行因素预计2025 - 2027年EPS分别为0.48、0.53和0.60元/股（原预测2025 - 2026年为0.84和0.90元/股），因当前估值低维持“买入”评级 [6] 盈利预测表 资产负债表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|100351|216813|207924|212290| |应收票据|63|0|0|0| |应收账款|3510|3102|2994|3036| |预付账款|4567|5704|5464|5572| |存货|369183|350074|335328|341969| |合同资产|69|16|19|25| |其他流动资产|136491|128664|123402|130893| |流动资产合计|614166|704356|675111|693759| |其他长期投资|132870|132870|132870|132870| |长期股权投资|76504|76504|76504|76504| |固定资产|11444|8910|7087|5793| |在建工程|824|924|924|924| |无形资产|1821|1872|1970|1948| |其他非流动资产|22681|157502|157495|157484| |非流动资产合计|246143|378581|376850|375423| |资产合计|860309|1082938|1051961|1069183| |短期借款|2751|20|20|20| |应付票据|0|143|63|51| |应付账款|53115|49909|48216|49589| |预收款项|274|177|180|193| |合同负债|141952|133423|127953|130640| |其他应付款|96226|95000|95000|95000| |一年内到期的非流动负债|49655|50000|50000|50000| |其他流动负债|42335|37286|34965|35565| |流动负债合计|386308|365957|356398|361058| |长期借款|125777|130777|133777|135777| |应付债券|46900|46900|46900|46900| |其他非流动负债|14578|14495|14495|14495| |非流动负债合计|187256|192172|195172|197172| |负债合计|573564|558129|551570|558230| |归属母公司所有者权益|111007|113073|116047|119642| |少数股东权益|175738|177185|178781|180583| |所有者权益合计|286745|290258|294828|300225| |负债和股东权益|860309|1082938|1051961|1069183| [7] 利润表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|178948|166779|159941|163300| |营业成本|152812|142596|136590|139295| |税金及附加|6930|6671|6398|6532| |销售费用|4014|3836|3679|3756| |管理费用|2103|2001|1919|1960| |研发费用|129|120|115|118| |财务费用|1943|-2494|-3386|-3155| |信用减值损失|-1550|-1600|-1200|-1000| |资产减值损失|-4484|-5000|-4000|-3000| |公允价值变动收益|-36|-50|-40|-30| |投资收益|3892|2000|1000|1000| |其他收益|128|120|120|120| |营业利润|9000|9558|10547|11925| |营业外收入|247|240|240|240| |营业外支出|157|150|150|150| |利润总额|9090|9648|10637|12015| |所得税|4901|3859|4255|4806| |净利润|4189|5789|6382|7209| |少数股东损益|150|1447|1596|1802| |归属母公司净利润|4039|4342|4787|5407| |NOPLAT|5084|4293|4350|5316| |EPS（摊薄）|0.45|0.48|0.53|0.60| [7] 主要财务比率 |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力| | | | | |营业收入增长率|2.3%|-6.8%|-4.1%|2.1%| |EBIT增长率|-26.0%|-35.2%|1.3%|22.2%| |归母公司净利润增长率|-36.1%|7.5%|10.2%|13.0%| |获利能力| | | | | |毛利率|14.6%|14.5%|14.6%|14.7%| |净利率|2.3%|3.5%|4.0%|4.4%| |ROE|1.4%|1.5%|1.6%|1.8%| |ROIC|3.7%|1.8%|1.9%|2.2%| |偿债能力| | | | | |资产负债率|66.7%|51.5%|52.4%|52.2%| |债务权益比|83.6%|83.4%|83.2%|82.3%| |流动比率|1.6|1.9|1.9|1.9| |速动比率|0.6|1.0|1.0|1.0| |营运能力| | | | | |总资产周转率|0.2|0.2|0.2|0.2| |应收账款周转天数|7|7|7|7| |应付账款周转天数|134|130|129|126| |存货周转天数|926|908|903|875| |每股指标（元）| | | | | |每股收益|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股经营现金流|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |每股净资产|10.92|11.15|11.48|11.88| |估值比率| | | | | |P/E|21|20|18|16| |P/B|1|1|1|1| |EV/EBITDA|258|353|372|334| [7][8]

报告公司投资评级 - 增持（维持） [2] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司业绩稳健，在行业下行周期率先实现正增长，销售排名持续攀升，拿地积极且土地储备优质，财务状况稳健，融资成本持续下行，后续有望提升市场占有率，持续发展可期，建议关注 [4] 报告各部分总结 业绩表现 - 2024年公司实现营业收入691.52亿元，同比下降1.83%；净利润37.91亿元，同比上升32.94%；归母净利润25.46亿元，同比上升0.66%；EPS为0.82元；拟向全体股东每10股派发现金红利0.82元（含税） [3] - Q4公司实现营业收入283.68亿元，同比上升17.96%，季度环比上升71.07%；归母净利润9.12亿元，同比上升1513.03%，季度环比上升95.25% [3] 销售排名 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，首次进入克而瑞全国房企TOP10阵营，排名较2023年提升2位，是TOP10中唯一的民营房企 [3] - 在大本营杭州，公司已连续7年荣获杭州市场销售冠军 [3] 财务指标 - 2024年末ROE（TTM）为9.25% [3] - 2024年全年毛利率为12.54%，同比下降4.22pct，预计未来毛利率会有所修复；归母净利率为3.68%，同比上升0.09pct [3] - 全年累计销售/管理/财务/研发费用率分别为1.24%/0.79%/0.69%，同比变动+0.02/-0.31/-0.07pct；累计总费用率为2.72%，累计下降0.36pct [3] 土地储备 - 2024年全年获取土地23宗，其中杭州22宗，南京1宗，杭州土地市场占有率37%，新增项目计容建筑面积合计187万平方米，权益土地款224.4亿元 [3] - 截至2024年末，公司土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州城市占20%，浙江省外占10% [3] 财务状况 - 截至2024年末，公司权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元，权益货币资金余额327亿元，较年初上升10.47%，首次权益货币资金大于权益有息负债 [3] - 并表有息负债规模374.34亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8% [3] - 扣除预收款后的资产负债率为57.88%，净负债率为0.57%；短期债务为103.68亿元，占比28%，现金短债比为3.58倍 [3] - 2024年末公司平均融资成本为3.4%，较上年末下降0.8个百分点 [3] 盈利预测 - 预测公司2025 - 2027年营业总收入分别为746.84亿元、814.06亿元、854.76亿元 [5] - 预测公司2025 - 2027年净利润分别为43.48亿元、45.73亿元、48.51亿元 [5] - 预测公司2025 - 2027年归母公司所有者的净利润分别为30.44亿元、31.09亿元、33.96亿元 [5] - 预测公司2025 - 2027年基本每股收益分别为0.98元、1.00元、1.09元 [5]

北京时间4月2日晚间，贵州茅台（600519.SH）发布了2024年Q4及全年业绩，整体略好于今年1月份发的2024年全年的生产经营公告中的指引数据，核心要点如 下： 1、业绩略超预期，全年目 标顺利完成 ：4Q24茅台共实现营收510亿元，同比增长12.8%，略超市场一致预期（市场预期为505亿元）。在去年四季度高基数的情况 下增速较前几个季度略有放缓也在预期之内，全年维度公司营收端同比增长15.7%，顺利完成了2024年年初制定的15%的目标，再次彰显茅台业绩的确定性 （过去 10年除了2013年国家层面限制"三公消费"，其余时间均超额完成年初制定的目标）。 2、茅台酒：量价齐增 。4Q24茅台酒实现营收448亿元，同比增长13.9%。全年维度来看，2024年全年茅台酒实现销量4.6万吨，同比增长10.2%， 如果从5年前茅台 酒产量来推测当年销量（2019年茅台酒实际产量仅增加了0.02万吨），2024年可供销售的基酒增量其实并不多，而实际销量超预期海豚君推测主要系茅台增加了部 分老酒的投放量。 吨价同比增长4.6%，主要系2023年11月起茅台出厂价的提升（从969提升至1169）。 3、系列酒：控货 ...

核心观点 - 龙湖集团2024年核心溢利预计下降35%-40%至68 1-73 8亿元 主要因地产开发业务结算收入及毛利率下滑[2] - 标普和惠誉先后下调公司评级至"BB"级 反映对偿债能力和运营状况的担忧 可能增加融资成本[2][4] - 公司通过多元化业务布局和降杠杆策略应对行业下行 但非开发业务收入占比仍不足三成 难以完全抵消地产下滑冲击[12][14] 财务表现 - 2024年合同销售额1011 2亿元 同比下滑42% 2025年前两月销售额继续下降36%和5%[7] - 2024年上半年营收468 6亿元(同比-24 5%) 开发业务收入337 6亿元(占比72%)但毛利率仅7 4%[8] - 核心溢利47 5亿元 核心税后利润率11 7%(同比-0 9pct) 资产负债率降至65 12%[8][10] 评级下调逻辑 - 标普预计2025年合同销售额再降13%至890亿元 可售资源去化率需达55%[5] - 开发毛利率从2022年18%降至2023年11% 预计2025年缩至5%-6%[5][6] - 债务/EBITDA比率从2023年6 4倍升至2025年预计8倍[3][6] 业务结构 - 运营业务租金收入66 1亿元(商场占比78 4%) 商场出租率96% 长租公寓出租率95 6%[11] - 服务业务收入64 9亿元(同比+11 1%) 毛利率32 3% 物管面积3 7亿平方米[11] - 非开发业务合计贡献收入131亿元(占比28%) 但分部溢利占比达92%[12] 债务情况 - 一年内到期债务294 1亿元 现金短债比1 01倍(年初1 36倍)[9][10] - 长期债务压力显著 1-2年期借款331 9亿元 2-5年期521 1亿元 5年以上632 7亿元[10] - 标普预计经营性物业贷可满足再融资需求 短期偿债风险可控[13]