公司核心动态 - 首开股份董事会于2026年2月9日审议通过发行嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金（公募REITs）的议案 [1] - 拟用于发行REITs的底层资产为宋家庄福茂项目等有关资产 [1] - 本次发行不构成关联交易，也不构成重大资产重组 [1] 发行目的与战略意义 - 发行商业不动产REITs旨在高效盘活公司旗下商业资产，激活其长期价值 [1] - 此举有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产 [1][2] - 目标是降低公司资产负债率，并增强可持续发展动能 [1][2] 公司运营模式转型 - 通过设立商业不动产REITs平台，将推动公司建立“投、融、建、管、退”全周期的商业资产运营模式 [1] - 旨在加速构建房地产发展新模式，并进一步推动资产运营提质增效 [1][2] 政策与市场背景 - 发行REITs是公司落实党中央、国务院关于推动资本市场高质量发展的决策部署的举措 [1] - 此举是践行新“国九条”、完善多层次资本市场体系的发展使命 [1] - 公司把握多层次资本市场发展机遇，利用创新型融资工具促进行业资源优化配置 [2]

公司核心动态 - 公司董事会于2月9日审议通过发行嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金的议案 [1] - 公司拟以华侨村商街等三个项目为入池标的资产申报公募REITs [1] - 公司或关联方将参与战略配售，认购不低于20%的基金发售份额 [1] - 董事会授权总经理办公会处理申报发行相关事宜，授权有效期24个月 [1] 资产与融资策略 - 发行REITs利于公司盘活资产、拓宽融资渠道 [1] - 入池标的资产包括宋家庄福茂项目等 [1] - 获批后由公募基金管理人发售基金份额 [1] 项目进展与不确定性 - 申报发行工作存在不确定性 [1] - 项目可能面临市场、运营、估值波动等风险 [1]

汇嘉时代电话会议纪要关键要点总结 一、 公司概况与核心业务表现 * 涉及的上市公司为**汇嘉时代**，是一家位于新疆的零售企业，业务涵盖超市、百货等业态[1] * 2025年公司整体业绩表现较好，超市业务在下半年受调改带动表现尤为出色，是近些年来最好的年度表现[4] * 2026年初（1月1日起）公司表现良好，超市销售增长显著，调改店销售增长**超过20%**[4] * 2026年公司计划继续推进**棚改电**、**低空经济**以及**海外市场拓展**三大方向[4] 二、 门店经营与调改策略 * **北汇店**作为标杆门店，工作日日销约**90-100万元**，周末日销可达**150万元**左右，净利润维持在**8%**左右，毛利率稳定在**22%-23%**[2][7] * 2025年纳入调改范围的**8家门店**中，北汇店的改造尤为成功[4] * 2026年计划完成**7家门店**的深度调改，预计对百货业态带动作用显著[19] * 公司计划继续对标**胖东来**，重点提升鲜食区域（如水产、烘焙）等高毛利率品类占比，以进一步提高毛利率[2][5][7] * 大规模关店动作基本已经结束，相关一次性费用大部分可能已在2025年计提，但仍需进一步核实[30] 三、 供应链与商品结构 * 以北汇超市为例，商品供应链结构为：**东莱商品**占销售额约**10%**，**40%**通过**大张统一供应链**，**30%**通过**胖东来同源供应链**，其余由本地供应商提供[4][17] * 公司与胖东来的**同源供应链合作比例约占30%**，合作关系稳定，并稳步提升同源供应链商品占比[4][18] * 在熟食和生鲜板块，公司采用自营、联营以及引入新疆本地老字号等多种方式[17] * 公司放缓了**自有品牌**的打造进度，因评估后认为在海外市场做自有品牌可能无法达到预期的高毛利率目标[15][16] 四、 新业务拓展：低空经济 * 公司正积极推进**低空经济**项目，与**新疆生产建设兵团**保持良好合作关系，共同推进低空物流和旅游布局[2][11] * 计划通过**铁门关到阿拉尔**的试点航线进行无人机运货测试，以推动加盟业务发展[2][9] * 正在与阿克苏地区合作推进**农林植保业务**（如胡杨林喷洒），预计**2026年落地**，该业务可借助同行已有资质，落地速度快[2][10] * 在新疆，**90%**的农林喷洒任务由同行负责，相关资质涉及低空业务，具有较高壁垒[10] * 公司已成立合资公司并正在申请相关直飞资质，拥有广泛的门店网络，是实施无人低空物流的理想场景[12] * 由于已与传统同行建立合资公司并拥有全面的传统同行资质，一旦政策放开，公司有望成为该领域的**唯一运营商**[2][13] 五、 海外市场拓展计划 * 公司有**出海计划**，初期考虑先**输出供应链**，主要指向当地卖场供货，而非直接开设超市，待评估后再考虑开设终端门店的可行性[2][14] * 调整后的策略是**主要以标品进行供应链出海**，预计**2026年**有望看到成效[3][14] * 出海方向主要考虑从新疆出发，进入**中亚、西亚**等地区（如哈萨克斯坦的阿拉木图），以满足当地中国人群体对本土产品的需求[27] 六、 财务表现与未来预期 * 2025年现金流状况良好，预计保持稳定正向增长[19] * 2026年预计不会有大的资本开支[19] * 2026年公司收入和利润预计将**稳步增长**，增幅大约为**10%**左右，具体取决于调改店后的业绩释放情况[4][29] * 如果消费环境和旅游业持续向好，新疆地区全年收入应能稳步增长[19] 七、 其他业务发展与战略 * 公司计划继续拓展**托管业务**，以轻资产运营方式管理，通过收取管理费增加其他业务收入，对财务报表有正面贡献[4][20] * 公司正在关注**商业不动产REITs**政策，考虑未来利用这一平台进行轻资产运营，以实现更大规模和更快速度的发展[4][21] * 公司在新产业投资方面非常谨慎，专注于主业，确保稳定增长[23][24] * 近年来在引入**首店品牌**和**首晋江品牌**方面取得显著进展，例如引入了乐高、泡泡玛特等知名品牌，提升了市场地位和谈判优势[25] * 在乌鲁木齐地区，公司认为没有比其更高端的商圈，当地汉人消费能力较强，富裕人口比例较高，市场环境良好[26] * 未来增长路径包括出海、拓展门店以及下沉加盟等方向，每个方向都有独立团队负责[28]

商业不动产REITs申报启幕 - 截至2月8日，首批10家商业不动产REITs已申报，合计拟募资377亿元，标志着中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展时期 [1] - 此次申报是继2025年12月31日证监会发布试点公告后，商业不动产REITs的首次申报 [1] 申报项目概况 - 首批10家商业不动产REITs中，上交所9家，深交所1家 [3] - 部分项目募资规模：中金唯品会项目募资74.7亿元，国泰海通砂之船项目募资50.64亿元，华夏银泰百货项目拟募资42.785亿元，汇添富上海地产项目募资40.02亿元 [4] 底层资产分析 - 底层资产类型多样，涵盖酒店、办公楼、商场及商业综合体等 [5] - 酒店类资产定位四星级及以上，受经济周期波动较大，首批项目中仅华安锦江项目涉及酒店 [5] - 首批项目更多以单零售商场或商业综合体发行，后者因多业态资产而更抗经济周期风险 [5] - 以中金唯品会项目为例，其底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，总建筑面积分别为约11.20万平方米和13.06万平方米，土地剩余使用年限分别约为30.68年和27.14年 [5][6] 中介机构参与情况 - 商业不动产REITs涉及基金管理人、托管人、财务顾问、会计师事务所、律所等多种中介机构 [7] - 在首批10家REITs的财务顾问业务中，国泰海通占据4家份额，中信证券占据2家份额，其他参与机构包括华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐，基本为头部券商 [1][7] 政策推动与市场意义 - 2025年12月底，证监会印发试点公告，意味着商业不动产REITs正式起步 [9] - 商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现“投融管退”良性闭环 [9] - 证监会表示，发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [9] 地方与企业动态 - 多地证监局积极推动商业不动产REITs落地，如北京证监局举办政策解读培训会，四川证监局联合相关部门摸底存量资产并储备项目 [10] - 多家上市公司积极准备申报，例如保利发展已发布公告，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产开展REITs申报发行工作 [11]

商业不动产REITs申报启幕 - 首批10家商业不动产REITs已申报，合计拟募资377亿元人民币，标志着中国公募REITs市场进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展时期 [1] - 此次申报是继2025年12月31日证监会发布试点公告后，商业不动产REITs的首次申报 [1] 申报项目概况 - 10家已申报项目中，上交所9家，深交所1家 [2] - 募资规模较大的项目包括：中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金（74.7亿元）、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（50.64亿元）、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金（42.785亿元）、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（40.02亿元） [3] 底层资产类型 - 底层资产类型多样，涵盖酒店、办公楼、商场及商业综合体等 [4] - 酒店类资产定位四星级及以上，受经济周期波动较大，首批项目中仅华安锦江项目涉及酒店 [4] - 首批项目更多以单零售商场或商业综合体发行，商业综合体因多业态而更抗经济周期风险 [4] - 以中金唯品会项目为例，其底层资产为郑州杉杉奥特莱斯（总建筑面积约11.20万平方米，土地剩余年限约30.68年）和哈尔滨杉杉奥特莱斯（总建筑面积13.06万平方米，土地剩余年限约27.14年） [4] 中介机构参与情况 - 商业不动产REITs涉及基金管理人、托管人、财务顾问、会计师事务所、律所等多种中介机构 [5] - 以华安锦江项目为例，基金管理人为华安基金，基金托管人为中信银行，财务顾问为国泰海通 [5] - 首批10家REITs的财务顾问主要由头部券商担任，其中国泰海通参与4家，中信证券参与2家，华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐各参与1家 [6] 政策推动与市场意义 - 证监会于去年12月底印发试点公告，推动商业不动产REITs正式起步 [7] - 商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现“投融管退”良性闭环 [7] - 证监会表示，发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [7] 地方与企业的积极响应 - 多地证监局积极推动落地，如北京证监局举办政策解读培训会，四川证监局联合相关部门摸底存量资产并储备项目 [8] - 多家上市公司积极准备申报，例如保利发展已发布公告，拟以持有的商业不动产项目作为底层资产开展申报发行工作 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026年2月2 - 6日）中证REITs全收益指数收跌，市场缩量下跌；一级市场商业不动产REITs新受理2只；二级市场各资产板块全线回调，需留意商业不动产对消费REITs的冲击 [1][2][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产REITs新受理2只 - 2026年1月29 - 30日，上交所受理首批8只商业不动产REITs，本周新受理2只，光大保德信光大安石拟在上交所上市，拟募集49.05亿元，华泰紫金华住安住是深交所首单，拟募集13.2亿元，10只合计募集规模达377亿元 [2][18] - 目前审核的10只项目中酒店业态有2只，华住安住的广州酒店入住率约94%，上海酒店2025年入住率90.4%，锦江商业21家酒店平均入住率约60%；2只酒店REITs对入住率、房价做增长预测，锦江、华住项目目前估值分别为17.01、15.91亿元，2026年分派率分别为5.05%、5.21% [3][20][21] - 截至2026年2月6日，基础设施REITs已问询反馈10单，已受理1单 [4][24] 二级市场：各资产全线回调，成交活跃度下降 - 本周各资产板块全部收跌，跌幅0.27% - 1.74%，消费设施跌幅最大，能源设施最小；全市场17只个券收涨，61只收跌，1只收平 [4] - 数据中心板块继续回调，润泽、万国数据中心分别收跌1.54%、1.17%，分派率约3.46%、3.41%；已有潜在项目公告申报，多个项目申报、发行了持有型不动产ABS [5][27][29] - 能源设施跌幅最小，鹏华深圳能源、华夏特变电工新能源逆势收涨，华夏中核清洁能源首日涨幅28.16%；建议关注天然气发电、水电类资产或可供分配金额保障度高的项目 [30] - 消费基础设施板块跌幅最大，仅华夏华润商业、嘉实物美消费微涨；调整后可关注华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费；市场担忧商业不动产REITs供给冲击，且已上市消费设施REITs分派率低，限制其上涨空间 [33][34] - 产业园区上涨个券少，分派率约4.53%，多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑；建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，留意部分份额解禁情况 [37] - 本周REITs成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比下降；消费基础设施板块成交活跃，换手率增加0.11pct，其余板块换手率下滑 [41][45]

固定收益 - 近期市场波动加大，受到资金情绪和五大宏观叙事变化影响，包括商品超级周期演绎节奏、商品涨价推动全球宏观从复苏转向过热、流动性环境扰动、AI链分化收敛以及春节前后国内市场变化，短期市场波动率预计维持高位，但趋势未变下市场情绪钟摆往往带来机会[2] - 首批8单商业不动产REITs申报至上交所，标志着REITs市场进入“基础设施+商业不动产”全面发展新时期，首批资产呈现供给提速、资产多元、单笔规模适中、估值较乐观特点，1月REITs市场量价齐升，指数探底回升，后续关注四季报稳健、分派率高且前期受OCI扰动错杀的资产[5] 煤炭 - 印尼煤炭出口配额博弈可能压制现货煤出口，若限制蔓延到长单，对中国月度消费量的最大影响可达4.4%，可能驱动现货煤价持续上行，利好现货煤敞口多的标的[3] 农林牧渔 - 中央一号文件发布，强调发展智慧农业，看好无人机、物联网、机器人等相关方向，种植业方面推进育种技术提升是提高单产重要路径，生猪养殖产能去化预计继续深化，看好生猪养殖去产能、种子和智慧农业相关投资机会，推荐牧原股份、温氏股份、登海种业、隆平高科[3] 食品饮料 - 海外必选消费品公司中国区业务表现显示消费恢复呈结构性分化，部分高端消费回暖，中档及大众价格带改善尚不显著，外资品牌受损于“去品牌化”趋势及渠道变革反应滞后，整体承压，其复苏进度或落后于本土品牌，实现增长的企业主要依靠自身品牌与渠道的alpha[4] 交通运输 - 展望2月，看好三条投资主线：航空方面，春节假期较长，客流重叠有望催化行情，行业高景气从高客座率向票价提升传导，首选三大航A/H；油运方面，1月委内瑞拉/伊朗局势升级导致合规运力不足，地缘扰动有望进一步催化运价上行；公路方面，作为稳定型红利板块具备配置价值，叠加货运高景气及春运旺季，首选皖通高速H，招商公路，同时优选极兔速递、嘉友国际、东航物流、顺丰控股A/H等个股[6] 重点公司：Uber - Uber公布4Q25业绩，总交易额541亿美元，同比增长22.5%，高于预期1.7%，收入143.7亿美元，同比增长20.1%，经调整EBITDA为24.9亿美元，同比增长35.0%，GAAP归母净利润3.0亿美元，同比下降95.7%，公司给出1Q26总交易额520-535亿美元指引区间，中值较预期高约1%，经调整EBITDA指引23.7-24.7亿美元，中值较预期低约1.2%，业绩和指引呈现增长小幅超预期但利润略逊预期，公司推进“混合供给网络”战略，预计2026年底前完成15个城市的自动驾驶部署，目标在2029年成为全球最大Robotaxi出行服务商[7] 重点公司：富临精工 - 公司与宁德时代拟共同增资子公司江西升华，并拟合资新建年产50万吨草酸亚铁项目，看好其与下游龙头客户深化战略协同，通过一体化闭环降低生产成本，强化锂电材料业务竞争力[8] 重点公司：环旭电子 - 公司预计2025年实现营收592.0亿元，同比下降2.5%，归母净利润18.5亿元，同比增长12.2%，利润超预期，其中4Q25单季度营收155.5亿元，同比下降6.8%，归母净利润5.9亿元，同比增长65.9%，包含资产处置收益，公司通过取得成都光创联科技控制权完善光模块/CPO布局，看好其深度嵌入母公司日月光的AI战略版图，聚焦算力板卡、光互联及电源等环节，目标价上调至43.0元[8] 重点公司：哈原工 - 重申全球天然铀有望从去库转向补库，供给侧瓶颈保持刚性深化供需偏紧逻辑，金融公司购铀强度回暖可能加速现货铀涨价进程，看好铀价持续位于上涨通道，叠加核电装机需求起量带动的远期成长性向好，同时公司股票流动性有所改善，评级上调至“买入”[10] 重点公司：先声药业 - 公司收到艾伯维就SIM0500的4000万美元里程碑付款，该分子临床开发进展积极，预计有望年内读出I期临床数据，公司已达成多项10亿美元级BD出海，创新研发体系与平台技术能力得到验证，授权产品开发进程稳步推进，先必新舌下片、NMTi载荷ADC平台等有望成为下一轮出海重点[11] 评级变动 - 哈原工评级由增持上调至买入，目标价108.00元[12] - 泽璟制药首次覆盖给予买入评级，目标价166.16元[12] - 特变电工首次覆盖给予买入评级，目标价33.31元[12] - Disco Corporation首次覆盖给予买入评级，目标价79000.00元[12]

深圳海关智慧监管与出口便利化 - 深圳海关完成首票出口锂电包装智慧监管业务 深圳市光弘电子通讯有限公司通过“出口锂电池包装智慧监管系统”申请包装检验 货物确认合格后免于现场查检并快速放行 于当日完成申报出口 标志着该监管系统正式启用 [1] 中国地方经济增长目标与重大工程投资 - 全国30个省份（除安徽外）已确定2026年GDP增长目标 大多确定在5%左右 其中多个经济大省将目标定在5%以上 [2] - 上海市确定2026年全市生产总值增长目标为5%左右 地方一般公共预算收入增长2% 居民人均可支配收入增长与经济增长保持基本同步 [3] - 2026年上海市将完成重大工程投资2550亿元 开工建设嘉闵线北延伸轨道交通线 加快建设崇明线、上海示范区线、南枫线等轨道交通线 启动建设南北通道等工程 推进沪通铁路二期上海段、沪渝蓉高铁上海段等重大项目建设 [3] 中央一号文件与农业发展 - 2026年中央一号文件发布 部署锚定农业农村现代化、扎实推进乡村全面振兴 [4] - 2025年我国粮食产量达14298亿斤 增产168亿斤 再创历史新高 [4] - 专家认为促进农民稳定增收需重点做好“土特产”文章 做优做强农产品加工业 积极发展乡村特色产业 完善公平分享产业发展收益机制 [4] 银行同业负债与理财产品收益 - 2026年初银行同业负债端出现明显收缩 国有大行和股份制银行同业存单净融资规模已连续三个月为负 且负值逐月扩大 [5] - 同业存单发行利率持续下行 1月底已降至1.59%附近 [5] - 在存款端改善、央行持续呵护流动性以及信贷投放节奏偏缓等多重因素作用下 银行对同业负债的边际依赖度明显下降 银行体系呈现“钱多不紧”的运行状态 并对债券市场与理财产品收益形成连锁影响 [5] 商业不动产REITs试点启动 - 首批8只商业不动产REITs已于1月底申报至交易所 合计拟募集资金314.75亿元 [6] - 其中最大一单拟募资74.7亿元 资产类型涵盖购物中心、写字楼、酒店等 [6] - 底层资产经营情况良好 部分项目最近一期处于满租状态 2026年预计分派率都在4.5%以上 最高接近5.5% [6] 家电以旧换新与数码产品补贴政策效应 - 2026年1月 全国家电以旧换新、数码和智能产品购新补贴政策带动6类家电产品及4类数码和智能产品销售量超1500万台 销售额近590亿元 [7][8] - 目前32个地区全部启动家电及数码和智能产品补贴政策 19个地区印发实施细则 [8] - 1月家电以旧换新681.3万台 带动销售297.1亿元 数码和智能产品购新911.5万件 带动销售292.1亿元 [8] 美国政府拨款与国际公司动态 - 美国众议院通过联邦政府多个部门本财年剩余时间拨款法案 化解了自1月31日开始的部分政府“停摆”僵局 法案将送交总统签署生效 [9] - 英伟达股价连续第三日下跌 此前有报道称其对OpenAI高达1000亿美元的投资尚未敲定 尽管CEO黄仁勋重申“重大”投入但未确认具体金额 [10] - 美联储3月维持利率不变的概率为91.1% 降息25个基点的概率为8.9% [11] - Adobe股价下跌5.5% 报277.29美元 创2022年10月以来新低 公司宣布旗下2D动画软件Adobe Animate将于2026年3月1日停止销售 [14] - 沃尔玛市值首次突破1万亿美元 今年累计涨幅达13% [14]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告标题及核心观点：国务院支持旅居项目建设，关注地产板块配置价值[3] - 投资分析意见：2026年三大趋势值得期待：1) 房地产调整有望进入尾声，复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2) “好房子”结构性机会，中央层面高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3) 香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 建议关注标的：1) 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2) 地产开发：华润置地、招商蛇口；3) 地产转型：衢州发展；4) 二手房中介：贝壳；5) 物管企业：招商积余、华润万象生活[5] 板块行情 - 市场指数表现：本周（26/1/24-26/1/30）上证指数下跌0.4%、深证成指下跌1.6%、创业板指下跌0.1%、沪深300上升0.1%、房地产（申万）指数下跌2.2%[5][8] - 个股表现：涨幅前五分别为大悦城(+17.1%)、京能置业(+12.5%)、新城控股(+11.4%)、京投发展(+7.7%)、招商蛇口(+7.1%)；跌幅后五分别为华联控股(-14.9%)、西藏城投(-13.6%)、城建发展(-12.9%)、华夏幸福(-11.9%)、万通发展(-11.5%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - 当周（1.24-1.30）表现：42个重点城市新房合计成交146万平米，环比上升7.0%，同比上升122.4%[13] - 分能级当周环比：4个一线城市成交40.3万平米，环比上升6.7%；15个二线城市成交78.8万平米，环比上升17.5%；23个三四线城市成交27.3万平米，环比下降14.9%[13] - 当月（1.1-1.30）表现：42个重点城市新房合计成交584万平米，环比上月同期下降41.1%，同比下降30.6%，年初至今累计成交同比下降30.6%[19] - 分能级当月同比：一线城市成交158万平米，同比下降23.6%；二线城市成交297万平米，同比下降38.5%；三四线城市成交128万平米，同比下降14.8%[19] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（1.24-1.30）表现：21个重点城市二手房合计成交218万平米，环比下降2.4%，同比上升544.3%[29] - 分能级当周环比：3个一线城市成交93.8万平米，环比下降0.6%；9个二线城市成交108.5万平米，环比下降4.9%；9个三四线城市成交16.0万平米，环比上升4.4%[29] - 当月（1.1-1.30）表现：21个重点城市二手房合计成交872万平米，环比上月同期下降2.4%，同比上升9.9%，年初至今累计成交同比上升9.9%[33] - 分能级当月同比：一线城市成交359万平米，同比上升12.0%；二线城市成交447万平米，同比上升7.9%；三四线城市成交65万平米，同比上升12.1%[33] 行业新闻 - 宏观政策：国务院鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设[44][45]；自然资源部等三部门要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施[44][45] - 金融数据：2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%[44][45]；2025年四季度末房地产贷款余额51.95万亿元，同比下降1.6%，其中房地产开发贷款余额13.16万亿元，同比下降3.0%，个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%[44][45] - 地方政策：上海延长个人住房征收房产税试点通知有效期至2031年1月27日[44][45]；南京推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”[44][45]；天津将公积金首套、二套贷款最高限额分别提至120万元、100万元，二手住房贷款最长期限由20年延长至30年[44][45]；多地（如重庆、山东、吉林、甘肃、西藏）将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%[45] 公司公告 - 2025年业绩预告（归母净利润）：万科A预计亏损820亿元；华发股份预计亏损90亿元至70亿元；招商蛇口预计盈利10.05亿元至12.54亿元（同比-69%～-75%）；华侨城A预计亏损130亿元至155亿元；天健集团预计盈利1.82亿至2.55亿元（同比-59%～-71%）；南山控股预计亏损22亿至18亿元；大悦城预计亏损21亿元至27亿元；中华企业预计盈利1亿元至1.5亿元（扭亏为盈）；我爱我家预计亏损0.7亿元至0.9亿元[47][48] - 融资及其他：万科A第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场债券本息[47][48]；保利发展董事会审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作，标的资产为广州保利中心及佛山保利水城项目[48]

商业不动产REITs试点首批产品受理概况 - 上交所近日受理首批8单商业不动产REITs项目 预计总募集金额超过300亿元 具体为314.745亿元 [1][3] - 首批项目由国泰海通资管 华夏基金 汇添富基金 华安基金 中金基金等多家基金管理人申报 其中华夏基金申报3单 华安基金申报2单 其余各申报1单 [1][2] - 项目资产形态涵盖商业综合体 商业零售 商业办公楼等主要商业不动产类型 [1][2] 首批受理项目具体信息 - 首批8单项目均已进入“已受理”状态 受理日期集中在2026年1月29日至30日 [2] - 各项目预计募集规模分别为：国泰海通砂之船REIT 50.64亿元 华夏凯德REIT 40.54亿元 华夏银泰百货REIT 42.785亿元 华夏保利发展REIT 20.93亿元 华安陆家嘴REIT 28.1亿元 华安锦江REIT 17.03亿元 汇添富上海地产REIT 40.02亿元 中金唯品会REIT 74.7亿元 [3] - 所有项目申报类型均为“首次发售” 资产类型均为“商业不动产” [2] 政策背景与市场意义 - 商业不动产REITs试点政策于2025年12月31日正式落地 中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》并开始实施 [3] - 政策旨在清晰明确商业不动产REITs业务开展的总体框架 为市场提供稳定的制度预期 推动REITs市场健康规范发展 [4] - 截至2026年2月1日 境内市场已成立公募REITs共80只 融资金额超2000亿元 资产类型此前已涵盖产业园区 仓储物流 能源 保租房等 [4] 对行业与市场的积极影响 - 商业不动产REITs的推出对盘活存量资产具有较好的导向作用 可以降低相应的资金成本并推进金融创新 [1][4] - 对于商业地产开发商而言 意味着建立了更好的融资渠道 [1][4] - 考虑到我国商业不动产存量规模庞大 适时推出REITs可以拓宽其权益融资渠道 充分发挥REITs功能 利用资本市场工具助力实体经济发展 [4][5] - 从全球成熟市场经验看 商业综合体 商业零售 商业办公楼 酒店等是REITs重要的底层资产 我国推出此类REITs有助于支持构建房地产发展新模式 [5]