城市更新行动概况与成果 - 广西推进城市更新行动，通过改造老旧小区、城中村和建设完整社区，着力解决群众急难愁盼问题[2] - 2025年，广西开工改造城镇老旧小区1195个，惠及居民12.7万户，更新和加装住宅老旧电梯3895部[2] - 城市更新改善了旧街区样貌，例如玉林十字街经改造后，业态丰富，热闹程度远超过去[1] 具体项目案例与模式 - 玉林十字街改造采用“ROT”（改建—运营—移交）特许经营模式，引入专业文化运营企业，授予31年特许经营权，企业投入6000万元进行改造与业态升级[4] - 梧州骑楼城对560多栋骑楼建筑进行评估、加固与修缮，并通过空间活化，如将空置楼层变为六堡茶文化体验馆，实现“修旧如旧，赋新以用”[1] - 百色田东县百通世界新城广场小区利用超长期特别国债资金，完成该县首个老旧电梯更新项目，加装4部新电梯，让298户居民受益[2] - 南宁兴宁区鸡村改造项目规划新建1所中学、2所小学和4所幼儿园，并配备社区卫生服务站、养老中心等，构建“十五分钟便民生活圈”[2] 资金支持与可持续模式 - 广西积极探索“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续城市更新模式[4] - 2025年，广西获得超长期特别国债、中央预算内投资、地方政府专项债券等资金共计114.13亿元，重点投向城市地下管网、污水处理、保障性安居工程配套等领域[4] - 政府系统梳理七大类资金渠道，指导各地精准谋划项目，力争“项目等资金”[4] - 通过ROT等模式，政府实现“零财政投入”下的街区焕新，有效防范政府债务风险[4] 社会与经济效益 - 改造后街区商业繁荣，例如玉林十字街早上有肠粉店、云吞摊，下午有咖啡店、书店，晚上灯光亮起[1] - 城市更新推动了民众由“住有所居”向“住有宜居”迈进，绘就“好房子、好小区、好社区、好城区”图景[4] - 改造提升了居民生活质量与安全感，如电梯更新解决了老年人“上下楼”难题[2]

城市发展回顾与成就 - 过去一年胜利实现“十四五”圆满收官，并科学谋划“十五五”发展蓝图 [4] - 城市地位上升、定位拓展、机遇叠加，迎来“天下再次重武汉”的发展黄金期 [4] - 经济运行持续向好，传统产业走出转型谷底，新兴产业加速成长，科技创新硕果累累 [4] - 现代化产业体系加快构建，新质生产力不断培育壮大，高质量发展生机勃勃 [4] - 以城市更新为重要抓手，统筹推进科技创新、产业焕新、治理革新，城市功能品质持续提升、业态不断升级 [4] 未来发展战略与目标 - 锚定加快建设国家中心城市、全力打造“五个中心”、全面建设现代化大武汉的奋斗目标 [5] - 以跃马扬鞭的勇气扛牢时代使命，推动各项工作争创一流，努力在支点建设中当好龙头、走在前列 [5] - 以万马奔腾的活力实干担当作为，抬升发展标杆、提振“四气”精神、升腾发展气场 [5] - 以城市更新推动城市发展方式转变，以数智赋能推动经济高质量发展 [5] - 以马不停蹄的干劲办好民生实事，全力营造温暖和谐的社会氛围、包容活跃的创新空间、便利舒适的生活条件 [5] 民生与社会发展重点 - 坚持以人民为中心的发展思想，聚焦就业、医疗、养老等民生关切，用心用情办好民生实事 [4] - 推动公共服务提档升级，人民生活热气腾腾，托举着城市蒸蒸日上 [4] - 把孩子的教育、年轻人的就业、老年人的养老办得更好，让每个人都能人生出彩、梦想成真 [5]

核心观点 - 开年首月房地产市场呈现“淡季不淡”特征，政策持续发力降低置业门槛并打通“卖旧买新”置换链条，为新房市场输送需求 [1] - 市场能级差异凸显，一线城市新房价格环比走稳、同比降幅收窄，成为全国市场稳价核心锚点，二手房价格出现积极信号，中心城市及人口流入型城市市场修复具有先导性 [1] 新房市场表现 - 1月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有5个（大连、合肥、厦门、武汉、南充），环比持平的城市有3个（上海、三亚、大理）[2] - 一线城市新房价格环比基本走稳、同比降幅持续收窄，成为全国市场稳价的核心锚点 [2] - 新一线及二线城市（如武汉、青岛、济南）新房价格环比小幅波动，行业景气度突破荣枯线，市场活跃度显著提升，成为区域市场复苏重要抓手 [2] - 三四线城市找房热度同比增幅达2.11%，领跑各能级城市，下沉市场刚需释放及返乡置业成为重要看点 [2] - 二线城市合肥表现亮眼，1月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%、同比上涨1.6%，各面积段分项指标均表现出色，得益于政策精准发力与产城发展基本面共振，以及对科创人才、新市民等重点群体的定向补贴 [3] 二手房市场表现 - 1月70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市有2个（扬州、湛江），环比持平的城市有1个（沈阳），这是近5个月来首次出现环比上涨城市，且70城二手房价格指数跌幅收窄态势明显 [4] - 一线城市二手房价格降幅收窄更为明显，例如北京价格环比降幅由之前的1.3%收窄至0.2% [5] - 2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，市场保持较高活跃度，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）比例高达83% [4] - 上海由政府平台收购核心区二手房用于保障性租赁住房，为特定资产类别提供托底与流动性支持，有利于稳定房价预期、激活置换链条、优化租赁住房供给 [5] - 市场修复具有先导性，中心城市及人口流入型城市由于住房需求更旺盛，其市场修复边际到来早于低能级城市，近期一线市场修复更多由近郊区入门级住宅产品驱动 [5] 政策环境与市场展望 - 2026年1月，中央多部门协同明确发展框架，地方层面超40省市跟进细化落实，形成“中央定调、地方精准施策”联动格局，政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度 [6] - 稳定房地产市场可从三方面着力：中央和地方通过收储与城市更新吸收供给、创造需求；房企通过盘活存量（如资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给；需求端通过行政、公积金、财税政策调整来提振需求、消化供给 [6] - 2026年上半年政策将延续因城施策、供需两端精准发力的思路，需关注一季度市场表现及春节后政策效果的可持续性 [6] - 1月二手房找房热度回升12.72个百分点，不少城市成交量持续上升，开年二手住房市场活跃度较高，尤其是中心城市入门级市场表现更好，此类需求活跃能带动置换改善型需求，为后期市场稳定与复苏树立信心 [6][7] - 传统3月“小阳春”行情仍值得期待 [6]

项目概况 - 国网武汉供电公司于2月10日晚完成了汉口历史风貌区延庆里胜利街路段的电力迁改工程 移除了该路段5根电线杆及架空电线、变压器 [2] - 该工程是胜利街“五改四好”城市更新项目的重要组成部分 施工范围覆盖胜利街二曜小路至三阳路路段 [2] - 工程核心目标是通过杆线入地、老旧设施拆除 优化街区空间环境 助力老建筑活化利用 [2] 项目执行与时间安排 - 供电部门为让延庆里在春节期间以更优面貌迎客 特意将迁改进度提前 抢在春节前完成杆线入地 [3] - 工程历时一周 前期已完成电线地下敷设、变压器移除等关键工序 新建供电线路于2月10日白天送电成功 [3] - 2月10日晚进行最后的攻坚阶段——老旧杆线和设备拆除 当晚21时12分第一根线杆拔除 23时52分施工完成 [4] 项目影响与意义 - 工程移除了制约街区更新升级与文旅价值释放的老旧电力设施 使街区面貌豁然开朗 红砖老建筑更显雅致韵味 [2][4] - 此举旨在让市民游客在新春期间有更整洁雅致的风貌景致 获得更棒的视野和拍照机位 更好地感受老汉口风貌魅力 [3][4] - 该工程是优化城市电力设施布局、提升供电可靠性的具体举措 也是助力城市更新、服务文旅产业发展的生动实践 [4] 公司行动与协作 - 为确保工程高效推进 国网武汉供电公司联合交管、规划部门及周边单位 组织多部门专业人员多次现场踏勘 科学制定方案 [3][4] - 施工期间 在交管部门协助下对路段进行临时封闭 施工人员默契配合 使用起吊车等设备高效完成拆除 [4] - 公司表示将持续在城市更新中优化电力设施布局 推进历史风貌街区电力迁改 以优质电力服务赋能城市文旅产业高质量发展 [4]

报告投资评级 - 首次覆盖，给予科顺股份“增持”评级 [2][9] 核心观点 - 公司是建筑防水行业头部企业，经过行业五年深度调整，目前蓄势待发，盈利弹性可期 [1][5][8] - 防水行业格局改善幅度在地产链中较为突出，伴随政策支持及翻新需求增长，行业有望迎来较大盈利弹性，公司将充分受益 [8][11] - 公司自身收入结构深度重塑，报表质量持续改善，提价意愿较强，有望在行业修复中率先体现盈利改善 [5][8][65] 公司概况与历史沿革 - 公司成立于1996年，专注于提供建筑防水综合解决方案，业务涉及工建防水、民用建材、建筑修缮、减隔震、光伏能源等多个领域 [5][18] - 公司是国家级重大工程（如北京大兴国际机场、港珠澳大桥）的参与者，坚持技术驱动，获“国家企业技术中心”认定，截至2025年中报累计申请专利1320项 [18] - 公司股权结构集中，实控人陈伟忠、阮宜宝夫妇合计直接持股31.45%，2024年顺德区国资委实控的顺控兴诚入股成为第二大股东，增强了股东实力 [20] - 公司已形成覆盖全国的产能布局，截至2024年底，具备防水卷材年产能近3.2亿平方米、涂料年产能约50万吨 [27] 财务表现与近期调整 - 2021年是公司业绩分水岭：2017-2021年营收从20.39亿元（人民币，下同）增长至77.71亿元，CAGR为40%；归母净利润从2.18亿元提升至6.72亿元，CAGR为33% [28] - 2022年起行业进入深度调整，公司业绩承压：2024年营收为68.29亿元，2025年前三季度营收为47.03亿元，同比降幅收窄至-8.4% [6][28] - 2025年公司预计归母净亏损3.8亿-5.7亿元，主要因计提信用和资产减值损失约7.5亿元，旨在提升资产质量，为2026年轻装上阵做准备 [40] - 营收结构向高毛利品类倾斜：2025年上半年，防水涂料销售占比提升至27.10%，毛利率达38.15%，显著高于防水卷材的22.89% [31] - 盈利能力触底修复：2025年前三季度销售毛利率为24.33%，较2024年的21.77%有所改善 [33] - 报表质量改善：公司收现比中枢稳中有升；截至2025年三季度，应收账款及票据规模为40.8亿元，较2023年中报下降16.4亿元 [38] 行业深度变化 - **需求结构三大变迁**：1) 非房场景（市政基建、工商业建筑等）重要性大幅提升；2) 二手房成交占比从2021年的38%上升至2025年的66%；3) 存量翻新需求重要性提升，中国城镇住宅平均房龄已从2020年的16年增加至2025年的21年 [8][44][45][48] - **行业出清程度领先地产链**：2021-2025年防水卷材产量累计下降约39%，价格指数累计下降约29%，行业市场空间收缩超50% [54] - **行业集中度快速提升**：同期，头部三家企业（东方雨虹、科顺股份、北新建材）防水业务收入合计仅下降20.9%，显示市占率显著提升 [54] - **出清迅速的三大原因**：1) 此前收入与地产集采高度相关且账期长；2) 2022年起持续剧烈价格战；3) 行业资产属性轻，固定资产占比低 [59] - **提价周期开启**：行业格局优化为价格弹性释放奠定基础，2025年7月及2026年1月，头部企业已多次发布提价函 [65][67] 公司经营战略与竞争优势 - **收入结构深度重塑**：目标未来几年将收入结构调整为零售业务占比30%、海外业务占比20%、工建及同心圆业务占比50%，以平衡周期与风险 [78] - **零售业务加速布局**：2025年经销网点已增加至8万个以上，目标2027年零售业务占比达30%以上 [80] - **毛利率改善领先行业**：2025年上半年公司防水业务毛利率恢复至28.2%，较2024年改善4.1个百分点，主要得益于产品结构调整、成本降低及高毛利业务占比提升 [8][83] - **现金流与资产质量改善**：2024年经营活动现金流净额大幅回升至3.16亿元，同比增长64.5%；公司在手现金持续增长，流动比率与速动比率持续在1以上 [84][87] - **团队稳定与研发投入**：薪酬向研发及渠道服务核心岗位倾斜，连续多年研发投入强度超4%，截至2025年中报拥有有效专利881项 [91] 盈利预测与估值 - **营收预测**：预计2025-2027年营业总收入分别为62.22亿元、66.70亿元、71.56亿元，同比增长率分别为-8.9%、+7.2%、+7.3% [6][10] - **分产品预测**： - 防水卷材：2025-2027年收入预计为30.34亿元、34.50亿元、38.93亿元，毛利率分别为23.2%、26.9%、28.7% [10] - 防水涂料：2025-2027年收入预计为16.90亿元、18.11亿元、19.32亿元，毛利率分别为34.2%、38.6%、39.2% [10] - **净利润预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为-4.13亿元、4.95亿元、6.40亿元，2026年实现扭亏为盈 [6][94] - **估值比较**：选取东方雨虹、伟星新材、北新建材为可比公司，其2026-2027年PE中枢分别为19倍、16倍；科顺股份2026-2027年预测PE分别为16倍、12倍，估值低于可比公司平均水平 [8][9][96]

公司经营动态 - 公司新街口店于2月11日完成改造升级，以Ccmall身份重新开业，项目定位从传统百货转向多元体验型商业空间 [1] - 新开业的Ccmall引入超百家品牌及70余家餐饮娱乐商户，旨在填补西二环商业供给缺口，并契合北京市城市更新政策 [1] - 公司于2月12日召开2026年第一次临时股东大会，审议通过《关于预计2026年日常关联交易的议案》，表决同意率达99.75% [1] 股价与资金表现 - 近7天股价呈现显著波动，近5日累计跌幅8.72%，振幅达15.50%，换手率较高显示交易活跃 [2] - 2月10日股价大跌7.46%至20.47元，主力资金净流出2552.2万元 [2] - 2月11日股价反弹上涨3.66%至21.22元，主力资金净流入2667.1万元 [2] - 2月12日股价继续下跌3.16%至20.55元，截至2月13日收盘微涨0.29%报20.61元 [2] - 技术面显示股价近期弱于大盘，20日移动平均线为22.36元，布林带压力位25.56元，支撑位18.98元 [2] 机构预测与市场关注 - 当前机构综合目标价为17.86元，较最新收盘价存在下行空间 [3] - 机构盈利预测显示公司2026年净利润同比增长16.20%，营收增长8.54% [3] - 机构对公司关注度一般，近期无新增研报，市场舆情偏中性，基金持股比例较低 [3] 行业与政策环境 - 2月11日，商务部联合多部门推出春节消费“三重大礼包”政策，包括625亿元国补资金以旧换新、有奖发票试点等，可能对零售板块形成利好 [1]

京津冀协同发展与首都功能疏解 - 京津冀协同发展是北京发展的战略指引，疏解北京非首都功能是推动该战略的“牛鼻子”[2] - 通过建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的“两翼”，以疏解非首都功能[2] - 北京城市副中心自2016年启动建设，累计固定资产投资已超9600亿元，且连续5年保持千亿元以上规模[4] - 城市副中心已落地北京环球影城主题公园等文旅项目，北京（通州）大运河文化旅游景区获评国家5A级旅游景区，旅游消费增速领跑全市[4] - 城市副中心建成三大文化设施集群及北大人民医院通州院区，地铁八通线与1号线贯通，东六环入地改造工程投用[4] - 《现代化首都都市圈空间协同规划（2023—2035年）》获批，北京将进一步巩固提升京津冀高质量发展动力源作用[5] 首都核心功能定位与建设 - 北京的城市战略定位是坚持和强化全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能[5] - 服务保障政治中心，北京打造政务环境优良的国家中枢；建设全国文化中心，传承古都文脉；提升国际交往中心功能，高标准建设雁栖湖国际会都等设施[6] - 聚焦科技创新中心建设，北京“三城一区”功能错位互补，打造我国原始创新的主要策源地[6] - 北京“十五五”规划建议明确指出，加快提升国际科技创新中心发展能级，攻克“卡脖子”关键技术、抢占未来产业制高点[8] 科技创新与产业发展 - 习近平总书记考察北京亦庄国家信创园，了解信息技术创新应用，察看人工智能、机器人等科技创新成果[6] - “十四五”时期，北京每万人口高价值发明专利拥有量、国家级专精特新“小巨人”企业数量较2020年实现翻番[8] - “十四五”时期，北京培育形成3个万亿级和7个千亿级产业集群[8] - 北京将抓住北京（京津冀）国际科技创新中心扩围的契机，加强与天津、河北的协同创新和产业协作[8] 城市更新与历史文化保护 - “十四五”时期，北京完成核心区平房院落申请式退租9700余户，实施市属老旧小区改造7800万平方米，启动危旧房改建104万平方米，实施老旧厂房更新项目300余个[9] - 北京将千年古都与现代都市理念相融合，例如雨儿胡同的更新改造是“共生院”理念的首次实践成果[9] - 东城区隆福寺街区通过风貌保护和更新改造，打造成为多业态步行街区，获评首届北京城市更新最佳实践奖[12] - 北京加强历史文化保护，北京中轴线成功申遗；大运河文化带、长城文化带和西山永定河文化带建设提速；创新发展老字号和非遗产品[12] 民生保障与社会服务 - 我国60周岁及以上老年人口超3.1亿人，占总人口的22%[13] - 2026年1月，北京市通过《北京市养老服务条例》，率先通过立法形式提出建立健全区、街道、社区三级养老服务网络[14] - 全国已有约8400万名新就业形态劳动者[14] - 北京市在出行、外卖、即时配送和同城货运等行业实施职业伤害保障制度，三年多来累计确认职业伤害1.18万件，为7700多名劳动者核定支付待遇[16] - “十五五”期间，北京市将持续扩大职业伤害保障范围，推动即时配送、出行、同城货运等行业总体纳入，探索网约家政行业参保机制[16] 经济发展总体情况 - 2025年北京市全年实现地区生产总值52073.4亿元，比上年增长5.4%，成为中国第二个经济规模突破五万亿元的城市[1] - 习近平总书记要求北京立足城市战略定位和京津冀协同发展，树牢高质量发展导向，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长[1]

股价异动与市场表现 - 2026年2月13日，公司股价触及跌停，收盘价为60.62元，单日跌幅达10.01% [1] - 此次股价异动前，公司股价经历了连续四个交易日的大幅上涨，累计涨幅达46.40%，并于2月12日创下历史新高 [2] - 市场交易活跃度异常升高，换手率从0.89%大幅提升至20.75% [2] - 公司市净率达到6.07，远高于行业平均水平的2.61 [2] - 股价在连续上涨后存在获利盘回吐压力，技术面存在超买回调需求 [2] AI概念相关业务情况 - 股价异动与公司控股孙公司福建奇想无限网络有限公司涉及的AI漫剧概念相关 [1] - 该孙公司成立于2025年12月5日，实缴资本仅为300万元，目前正处于业务发展初期 [1] - 该孙公司尚无相关业务订单及收入，未对公司的经营业绩造成影响 [1] 公司主营业务与财务基本面 - 公司主营业务为建筑装饰及房屋建筑工程的设计与施工 [3] - 公司预计2025年实现净利润5100万元到6100万元，同比实现扭亏为盈 [3] - 业绩改善主要得益于公司战略聚焦于“城市更新”与“城市配套”领域 [3] - 2025年前三季度，公司在“城市更新”和“城市配套”类项目的新签合同金额为29.45亿元，占新签合同总额的83.30% [3] - 公司稳健的主营业务基本面与市场对AI概念的短期炒作形成对比 [3]

文章核心观点 - 智能建造-MiC技术体系成功应用于北京西城区一栋近50年楼龄的危旧楼原拆原建项目，仅用46天完成主体结构封顶，实现了“又快又好”的改造，为全国城市核心区同类项目探索了可复制推广的“北京模式” [3][5][8][10] 原地焕新（项目模式与流程创新） - 项目是西城区首个“拿地即开工”危旧楼改建试点，通过“快速联办”机制破解手续壁垒，整体审批用时较承诺时限提速90%以上，并实现“交房即交证” [5][6] - 项目从开工到居民拿到新房本仅用不到6个月，其中从首个模块吊装到主体结构封顶仅用时46天 [5] - 创新采用“一户一策一方案”精准服务，根据54户居民差异化诉求定制6种不同户型 [5] - 资金筹措采用“居民出一点、政府补一点、产权单位帮一点、面积增一点”的多方共担模式，并落地全国首创个人住房改建贷款带押改建 [6] 智造赋能（技术应用与效益） - 智能建造-MiC技术是工业化集成程度最高、最具智能制造特征的建筑体系，实现了像造汽车一样造房子 [8][9] - 项目通过数字化设计将整栋楼划分为156个模块单元，在智能工厂内完成包含结构、保温、管线到内装在内的90%建造工序，再运输至现场吊装 [9] - 相较于传统现浇混凝土模式，该技术缩短工期约75%，减少75%的现场建筑废弃物、25%的材料损耗与30%的碳排放 [9] - 为每个模块赋予唯一“数字身份码”，交付时转化为“一房一码”数字档案，为后期运维提供数字化支撑 [9] 城市更新新路径（行业趋势与政策背景） - 中国城市发展正从增量扩张转向存量提质增效，居住空间品质提升成为核心议题 [12] - 2025年8月发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建” [12] - 2026年以来，河南、山东、安徽、福建、北京等多省份密集发布城市更新配套文件，将原拆原建列为危旧房改造路径之一 [12] - 北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都与重庆等城市已开始探索推进“原拆原建”实践 [12] - 专家预测，到2030年，原拆原建将占老旧小区改造总量的30%-40%，成为与综合改造并行的主流模式 [13]

公司股东权益变动 - 持股5%以上股东苏州国科浩宸股权投资合伙企业（有限合伙）和旭诺卓越1号私募证券投资基金通过集中竞价交易方式合计减持公司股份19.29万股 [1] - 减持后，苏州国科持股比例由5.0499%降至4.99%，旭诺基金持股比例也降至4.99% [1] - 本次权益变动不导致公司控股股东及实际控制人变化 [1] 政策环境与行业机遇 - 国务院政策吹风会提及加快培育服务消费新增长点，强调设备更新等领域支持 [1] - 公司作为电梯安全部件龙头，可能受益于超长期特别国债支持的老旧电梯更新政策 [1] - 政策分析认为，公司可能受益于城市更新和设备更新政策 [4] 近期股价与市场表现 - 2026年2月11日股价盘中下跌2.05%，报30.64元/股，成交额3144.73万元，主力资金净流出152.54万元 [2] - 2026年2月12日股价上涨4.61%，报32.47元/股，成交额8473.55万元，换手率1.46%，主力资金净流入189.38万元 [2] - 近5日股价涨跌幅为0.62%，近20日涨27.08%，总市值62.57亿元 [2] - 资金流向显示，2月12日主力净流入434.16万元，散户资金净流出 [2] 公司估值水平 - 市盈率(TTM)为383.21，市净率7.16，均高于行业平均水平 [2] 公司财务状况 - 基于2025年三季报：2025年1-9月营业收入2.37亿元，同比减少0.23% [3] - 2025年1-9月归母净利润1468.61万元，同比减少43.66% [3] - 有分析指出，公司业绩连续三年下滑 [3] 市场关注与机构观点 - 截至2026年2月13日，公司市场关注度一般，整体舆情偏中性，机构评级以中性为主 [4] - 近期股价上涨可能与政策预期及跨界投资光电子领域相关 [3] - 机构观点认为需关注公司业绩基本面 [4]