行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - “城市更新”大时代已来，地下管网或成弹性首选 [1] - “城市更新”是国家级战略，第五次中央城市工作会议将其定位为核心内容，或将成为“十五五”期间城市工作的主基调 [4] - 我国城镇化进入存量提质阶段，城市“老龄化”问题突出，形成了超大体量的存量基础设施，包括城镇房屋建筑面积达660亿平方米，各类市政管网长度超过380万公里，更新势在必行 [4][31] - 自上而下重点强调地下管网投资，国家发改委主任郑栅洁提出推进“六张网”建设，2026年相关投资初步估算将超过7万亿元 [4] - 根据测算，“十五五”期间地下管网年均投资额约1万亿元，将是2024年2653亿元市场规模的3.77倍，弹性较大 [4][99] - 管网的更新改造主要受益方向包括检测、更新和修复，建议从这三个方向筛选潜在受益标的 [4] 根据相关目录分别总结 1. “城市更新”或是当下我国城镇化的首要命题 - 中央城市工作会议是“中国城市发展的风向标”，历史上仅召开5次，每一次都开在城镇化发展的关键节点 [4][6] - 第五次中央城市工作会议（2025年）召开背景是我国房地产市场自2021年起进入下行阶段，城镇化率增速放缓（2021年起年增幅低于1个百分点），城市发展进入以存量提质增效为主的新阶段，会议将“城市更新”定为主基调 [27][28][29] - 我国城市正结构性步入“老龄化”，据第一次全国自然灾害综合风险普查数据，城镇房屋建筑面积达660亿平方米，各类市政管网长度超过380万公里，部分设施老化，风险隐患累积，安全事故频发 [31][33] - “城市更新”是城镇化发展后期的必经之路，参考英、日等发达国家经验，我国当前正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [31] 2. 政策推动“城市更新”大时代加速到来 - 政策持续加码，“城市更新”已上升为国家战略，自2019年中央经济工作会议首次提出后，相关政策密集出台，2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》等文件进一步丰富内涵并安排资金来源 [36][38] - 2026年作为“十五五”开局之年，求是网自1月下旬起连发12篇文章系统阐述“城市更新”，预示其可能成为贯穿“十五五”的核心抓手 [39][41] - “城市更新”政策定义愈加明朗，其范围覆盖老旧小区、城中村、基础设施（如地下管网）等，改造方式强调“留改拆”并举，与过去的“棚改”、“旧改”有显著区别 [42][44][45] 3. 地下管网或成“城市更新”弹性首选 - 地下管网是城市的重要基础设施，但我国早期“重地上、轻地下”的发展模式导致其面临规划不合理、寿命老龄化、质量不达标等痛点 [4][89] - 政策密集支持地下管网建设，2024年以来多次被高层提及，并设立专项资金支持示范城市 [90][92] - 资金来源逐步理顺，已构建“超长期特别国债+中央预算内投资+地方政府专项债+城市管网专项资金”的多元拨款体系 [93][96] - 市场规模增长潜力巨大，国家发改委预计“十五五”时期将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求突破5万亿元，年均投资约1万亿元，是2024年2653亿元的3.77倍 [98][99] - “十五五”期间地下管网投资跃升背后是三大变革：1）质量革命：单位公里投资从400万元提升至700万元以上；2）结构革命：超60%资金投向老化管线改造；3）技术革命：智慧化技术全面嵌入 [4][99] 4. “地下管网”有望受益标的列举 - 管材是地下管网更新的直接受益品种，金属管道边际弹性或更大 [101] - 报告建议关注管材公司：新兴铸管（金属管）、东宏股份（复合管）、中国联塑（PVC管）、青龙管业（PCCP管）、国统股份（PCCP管）[4] - 检测修复方向建议关注誉帆科技 [4] （附）相关市场空间测算 - **老旧小区改造**：每年有望为消费建材市场贡献177亿元（悲观）至414亿元（乐观）的市场空间，主要拉动外墙涂料、防水和管道等需求 [64][66] - **城中村改造**：预计未来每年改造面积为1.44亿平（悲观）至2.16亿平（乐观），每年有望为消费建材市场贡献142亿元至213亿元的市场空间 [72][74][77] - **地下管网改造**：2024年市场规模约2653亿元，“十五五”期间年均投资额预计达1万亿元 [99]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 2026年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新增变化，政府政策思路具有一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，高能级城市购房门槛可能进一步松动，公积金贷款政策亦有望调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 由于过去5年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归均衡区间，即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，二手房单日成交创近一年新高，叠加传统置业旺季，看好核心城市“小阳春”表现 [3][5][32] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性投资主线 [6] 根据相关目录分别进行总结 一、市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.09%，跑输沪深300指数 [9][10] - H股板块中，香港内房股指数周跌幅4.76%，港资房企指数周跌幅4.88%，均跑输恒生指数 [13][14] - A股个股中，西藏城投周涨幅11.65% [14] - H股香港内房股中，美的置业周涨幅7.11%；港资房企普跌，新世界发展周跌幅12.80% [15][16][17] 二、二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - **挂牌量**：节后持续回升，一线城市挂牌量周环比+0.75%（涨幅扩大0.39个百分点），其中上海挂牌量周环比+1.82%（涨幅扩大0.63个百分点） [5][21] - **成交量**：新政叠加传统置业旺季，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高；“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08）二手房累计成交农历同比增长49.9%；分线城市成交回升，一线城市二手房成交周环比+83%、月同比+34%，二线城市周环比+62%、月同比+69%；北上广深二手房成交周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性 [44][46] 三、新房周度跟踪 - **成交**：节后新房成交整体回暖，跟踪的十个样本城市新房成交周环比+91%，其中一线城市周环比+107%，上海周环比+86% [5][48][49] - **库存及去化**：十个样本城市新房库存面积7757.52万方，周环比微增0.1%；一线城市新房库存2990.78万方，周环比转正至0.2%，年同比-2.0% [50][51] 四、重点事件点评：两会地产无新增表述 - 2026年政府工作报告中房地产相关表述延续此前思路，无新增变化 [52][53] - 政策思路依旧是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提前 [54] - 需求端政策趋向精细化，与生育政策更多结合 [54] - 供给端政策是主要着力点，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索盘活存量商品房用于保障房，但“鼓励”一词暗示收储政策力度不宜期待过高 [54][55] - “深化公积金制度改革”首次写入政府工作报告，预计是今年地产宽松重要着力点 [55] - 再次强调“好房子”建设，其重要性在政策端和需求端均不断提升 [56] - 城市更新的战略地位不断提升，更可能向修缮改建、提质增效方向演化 [56] 五、房企融资 - 上周有多家房企发行债券，其中杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六、行业政策及新闻 - 两会召开，政府工作报告划定今年房地产发展重点 [60] - 深圳市印发通知进一步规范城市更新项目管理 [60] - 杭州市余杭区发布通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅给予每套5万元补助 [60] - 中国人民银行行长表示，1月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，处于历史低位 [60] 七、投资建议 - **短期**：政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，叠加4月政治局会议仍有政策预期，看好行业脉冲行情短期或仍可持续 [6][61] - **中期结构性主线**（若小阳春后景气度回落）：按确定性从高到低排序：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力、去化及盈利能力更优的“好房子”企业 [6][61]

行业投资评级 - 对房地产行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的表述基本延续了去年底中央经济工作会议内容，无新增变化，重申了防风险、保民生和去金融化的政策思路一贯性 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，结合部分高能级城市购房门槛松动（如社保年限、落户资格）及公积金政策调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 尽管缺乏超常规政策刺激，但由于过去5年量价深度调整，参考国际经验多数基本面指标已回归均衡区间，房地产市场有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈转向景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，叠加传统置业旺季，今年楼市“小阳春”行情确定性较高 [3][5] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，因政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，且4月政治局会议仍有政策预期 [6] - 中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行下价值重估的商业地产运营商；3) 深耕产品力、去化与盈利能力更优的“好房子”企业 [6] 根据目录进行总结 一：市场表现 - **板块指数表现**：报告期内，A股申万房地产指数周跌幅为4.09%，跑输沪深300指数 [7][9]。H股方面，香港内房股指数周跌幅为4.76%，港资房企指数周跌幅为4.88%，均跑输恒生指数 [7][13] - **个股表现**：A股涨幅居前的为西藏城投（周涨幅11.65%），H股香港内房股中美的置业周涨幅7.11%，而港资房企普遍下跌，新世界发展周跌幅达12.80% [7][14][15][16][17] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，其中上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - **挂牌量**：节后挂牌量季节性回升，一线城市挂牌量周环比上涨0.75%，涨幅扩大0.39个百分点；其中上海挂牌量周环比上涨1.82%，涨幅扩大0.63个百分点 [5][21] - **成交量**：新政与旺季叠加，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高 [5][32]。“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08），二手房累计成交农历同比增长49.9% [5][32]。分线城市看，一线城市二手房成交周环比增长83%，月同比增长34%；二线城市周环比增长62%，月同比增长69% [5][32]。北上广深周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，显示买卖双方趋于理性 [44][46] 三：新房周度跟踪 - **成交量**：节后新房成交整体回暖。跟踪的十个样本城市新房成交周环比增长91% [5][48]。其中一线城市周环比增长107%，上海周环比增长86% [5][48]。上海年初至今累计成交同比微增3% [48] - **库存及去化**：十个样本城市新房库存面积7757.52万平方米，周环比微增0.1% [50][51]。一线城市库存2990.78万平方米，周环比转正至0.2%，年同比下降2.0% [50][51]。十大城市去化周期为37.2个月 [51] 四：重点事件点评（两会政策） - **政策定调**：2026年政府工作报告中房地产相关表述分布于“推动新型城镇化和区域协调发展”、“更大力度保障和改善民生”、“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”三个章节，延续了“保民生”和“防风险”的一贯思路 [52][54] - **具体方向**： 1. **需求端精细化**：提及加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，未来政策或与生育政策更多结合 [54] 2. **供给端去库存**：强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [52][54]。但“鼓励”一词暗示收储仍以地方政府为主导，市场不宜对力度期待过高 [55] 3. **公积金制度改革**：政府工作报告首次提出“深化住房公积金制度改革”，预计将成为今年政策宽松的重要着力点，方向可能包括提高贷款额度、扩大使用范围等 [55] 4. **“好房子”建设**：再次强调有序推动“好房子”建设，在房地产金融属性削弱、商品属性增强的背景下，产品力重要性提升 [56] 5. **城市更新**：战略地位提升，但更可能的方向是修缮改建、提质增效，而非大规模拆建 [56] 五：房企融资 - 报告期内，多家房企发行债券。其中，杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六：行业政策及新闻 - 主要事件包括：深圳市发布规范城市更新项目管理的通知（3月16日生效）[60]；2026年政府工作报告发布 [60]；杭州市余杭区发布鼓励住房消费通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅可获每套5万元补助 [60]；中国人民银行行长潘功胜表示，1月新发放个人住房贷款利率为3.1%，处于历史低位 [60]

公司概况与业务范围 - 公司致力于在能源和动力领域提供系统解决方案和全生命周期服务，主要产品为压缩机和换热装置，实施温控、增压等功能，覆盖-271℃至200℃的宽温区 [3] - 产品广泛应用于食品冷冻冷藏及深加工、冷链物流、冰雪场馆等商业制冷系统，以及能源化工冷却、科研特殊环境、隧道矿井冻结等工业冷冻系统 [3] - 产品还覆盖轨道交通、商业地产等商用舒适空调，以及数据中心、核电站、电子厂房等工业特种空调领域 [3] - 业务延伸至余热余能利用、气体压缩液化、储能系统、新能源装备、工业铸造与智控等多个领域 [3] 数据中心与液冷业务 - 旗下顿汉布什公司和冰轮换热技术公司为数据中心及液冷系统提供一次侧冷源和热交换装置等冷却装备 [4] - 顿汉布什公司的“变频离心式冷水机组”和“集成自然冷却功能的风冷螺杆冷水机组”入选工信部《国家绿色数据中心先进适用技术产品目录》 [4] - 数据中心冷水机组中，螺杆式比例下降，离心式（尤其是磁悬浮）比例提升并占多数 [6] - 数据中心冷水机组存在较高的国别专用标准门槛，涉及工况、抗震、可靠性、能效及断电恢复时间等要求 [5][6] - 海外市场主导者为欧美系一线暖通厂商，如开利、约克、特灵、麦克维尔、顿汉布什等 [6] - 海外制造基地在扩产中，境内制造基地开始支援海外市场 [6] 关键子公司与产品技术 - 顿汉布什公司已有131年历史，跻身欧美系暖通空调一线梯队，1965年出产第一台离心式压缩机，2014年出产磁悬浮压缩机 [4][6] - 冰轮换热技术公司的“低碳节能闭式冷却技术”获评国家节能降碳示范技术，“液冷系统热交换器”入选2024年度山东省首台(套)技术装备名单 [5] - 联营公司烟台现代冰轮重工有限公司出产联合循环燃气电厂余热锅炉（HRSG），2024年营收逾7亿，2025年约10亿，新厂房已竣工且新增产能爬坡中 [6] 热能管理（“双碳”种子业务） - 热能管理板块以全系列工业热泵服务为核心，重点在子公司北京华源泰盟公司，该公司被认定为国家级专精特新“小巨人”企业 [6] - 截至2024年末，该子公司共授权专利96项，软件著作权33项 [6] - 其“吸收式换热器”获评国家制造业单项冠军产品，并参编国家标准 [6] - 多项技术获得国家级奖项或入选国家级推广目录，包括国家技术发明二等奖、国家绿色技术推广目录、国家工业节能技术推荐目录等 [6] - 该板块受益于城市更新热网升级改造政策，公司的余热回收、高温热泵等技术能帮助化工、冶金等高耗能企业降耗和减碳 [7] - 2026年2月，央视新闻联播报道了公司产品服务的“聊热入济”项目 [8]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 地下管网投资被重点提及，或成为“城市更新”大时代的弹性首选[4][5] - 电子布供给存在预期扰动，但景气上行逻辑不改，短期可关注Q布催化[5] - 报告对主要建材品种进行了数据跟踪，并给出了分领域的投资建议[5] 板块跟踪总结 - **市场表现**：报告期内（26/03/02-26/03/08），上证指数下跌0.9%，深证成指下跌2.2%，创业板指下跌2.4%，同期建筑材料指数（申万）下跌4.3%[9] - **细分领域表现**：建材行业细分领域中，水泥、玻璃玻纤、装修建材指数（申万）分别下跌1.4%、下跌7.0%、下跌4.0%[9] - **个股表现**：涨幅前五为凯伦股份(+6.4%)、中旗新材(+3.8%)、扬子新材(+3.6%)、上峰水泥(+3.3%)、开尔新材(+1.1%)；跌幅前五为宏和科技(-13.2%)、山东玻纤(-12.1%)、法狮龙(-11.8%)、中材科技(-11.1%)、再升科技(-10.2%)[9] 行业动态总结 - **“六张网”投资**：国家发改委表示将推进“六张网”和重点领域建设，今年初步估算投资将超过7万亿元，“六张网”包括水网、电网、算力网、新型通信网、城市地下管网、物流网[5][10] - **地下管网市场空间**：根据测算，“十五五”期间，年均地下管网更新改造工程对应的管材市场空间约为3500亿元（假设管材投资占比为35%），年均需求较2024年增长32%（2024年地下管网改造市场规模约2653亿元）[5] - **房地产政策**：政府工作报告提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[10] 数据跟踪总结 - **水泥**：全国42.5水泥平均价为338.0元/吨，环比下降0.5元/吨，同比下降52.3元/吨；全国水泥库容比为62.9%，环比下降1.3个百分点；水泥出货率为15.3%，环比上升5.5个百分点[5][17] - **浮法玻璃**：全国5mm浮法玻璃均价为1254.0元/吨，环比不变，同比下降230.9元/吨；全国重点13省生产企业库存总量为6634万重箱，环比上升28.5%[5][34] - **光伏玻璃**：2.0mm镀膜均价为10.4元/平方米，环比下降0.4元/平方米；3.2mm镀膜均价为17.3元/平方米，环比下降0.3元/平方米；全国光伏玻璃日熔量合计88100吨/日，环比下降0.9%[5][39] - **玻璃纤维**：无碱玻璃纤维纱均价为4615.0元/吨，环比上升50.0元/吨；电子纱均价为11000.0元/吨，环比上升450.0元/吨，同比上升2350.0元/吨[5][43][46] - **碳纤维**：大丝束碳纤维均价为72.5元/千克，小丝束碳纤维均价为95.0元/千克，价格环比、同比均保持不变；碳纤维企业平均开工率为73.12%，环比上升0.32个百分点[5][49] 投资建议总结 - **消费建材**：建议关注三棵树、北新建材、东方雨虹、马可波罗[5] - **水泥**：建议关注海螺水泥[5] - **玻纤**：建议关注中国巨石、宏和科技、中材科技、菲利华、国际复材[5] - **地下管网**：建议关注中国联塑、新兴铸管、金洲管道、青龙管业、国统股份[5]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告提出着力稳定房地产市场并有序推动“好房子”建设与高质量城市更新 [3] - 全国人大代表樊芸就如何通过提升住房得房率、改革物业管理和改善交通配套来推动“好房子”销售提出具体建议 [3][4] - 以上海为例介绍了通过专项债、存量收储、空间开放及工业用地转型等创新方式推动城市更新的实践方案 [6] - 提出通过立法活化住房维修基金以提升高层建筑防灾救灾能力并投资先进消防设备研发的设想 [9][10] 推动“好房子”销售的建议 - 当前上海“好房子”住宅项目得房率可达93%-94% 与前两年某豪宅项目得房率低至67%形成鲜明对比 [3] - 建议在“十五五”期间推动住房销售逐渐取消公摊面积 让购房者花同样的钱获得更大的居住面积 [4] - 建议让物业可问责、可更换 并鼓励从“物业管理”转型为“物业服务” 实现“好房子”与“好物业”“好社区”结合 [4] - 建议让地铁等公共交通覆盖更多“好房子” 以上海为例 若地铁能建到每个小区门口 远郊购房者也能享受中心城区便利 [4] 城市更新的上海创新方案 - 上海利用超长特别专项债等政府资金有力推动城市更新工作 [6] - 创新做法包括大规模推动存量收储 将资源优先用于科创发展 并为相关企业提供低利率、最长10年还款周期及地块自由调剂政策 [6] - 鼓励政府企事业单位空间向市民开放 推动更多主体参与并精细化提升城市品质 [6] - 将城市工业用地遗址等低效用地更新为高科技产业园区 例如徐汇区滨江某园区在产业集聚后周围房租普涨2元 [6] - 深化责任规划师、责任建筑师、责任评估师“三师”联创工作机制 加强专业技术支撑 为高校相关专业毕业生及市场化机构创造机会 [7] 城市更新的下一步重点与资金设想 - 下一步更新首要是增强房屋质量与安全 尤其关注老旧高层的减灾防灾能力 [9] - 建议通过立法推动住房维修基金活化 用于消防、房屋结构老化等领域以提升城市韧性 [9] - 资金需投向救灾能力提升 以上海为例 中心城区约有6.6万幢高层建筑 楼层多在30层以上 而国内消防救援云梯一般仅达50米左右 100米左右云梯市场少有且面临实际救援障碍 [9] - 提出撬动住房维修基金用于先进救灾救援设备研发 并在设备面市后优化政府招投标方式以提高其市场占有率和使用率 [10]

行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 判断当下房地产发展新模式的推进优先级或更高[1] - 政府工作报告对房地产的定调为“着力稳定房地产市场”，政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳[1][2][3][9] - 下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期[1][9][12] - “白名单”制度在“金融16条”到期临近背景下，或可为开发贷提供潜在接续路径，但需注意房价下跌导致抵押率被动提高带来的续贷难度[1][10][12] - 房地产发展新模式的表述从“加快构建”变为“深入推进”，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度值得关注[10][11][12] 行业与市场数据 - 行业规模：股票家数258只，占全市场5.0%；总市值3057.9十亿元，占全市场2.7%；流通市值2888.6十亿元，占全市场2.8%[4] - 行业指数表现：近1个月绝对表现-4.8%，相对沪深300指数-4.3%；近6个月绝对表现7.1%，相对表现2.9%；近12个月绝对表现12.7%，相对表现-6.4%[6] 政策解读与展望 - 城市更新：政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，与2025年12月中央经济工作会议一致，判断是扩大投资、拉动内需的重要抓手[2][9] - 稳市场：政策方向包括“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[2] - 保障性住房：判断保障性住房供给结构中收购商品房用于保障性住房的比例或提升[10] - 防风险任务排序：房地产仍放在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”工作任务下，但该任务排序从2025年政府工作报告的第六点变为2026年的第十点[9][11] - 其他关注点：报告提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”等表述值得关注[11] 投资建议与关注方向 - 房地产角度：关注六类公司 1. 业绩相对稳健且股息率较高的公司，如华润置地、华润万象生活[12] 2. 经营动量有积极变化的公司，例如2025年的滨江集团、中国金茂、建发国际集团、越秀地产等[12] 3. 公开债务偿付压力下降且估值较低的公司，如金地集团、龙湖集团[12] 4. 业绩增长及分红稳定的物企，如保利物业、绿城服务[12] 5. 存在机会型布局价值的公司，如华侨城、南山控股[12] 6. 绿城中国、保利发展、中国海外发展等[12] - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品、服务及定价优势的产业链企业重获估值溢价[13] - 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局及其对不动产资管的促进[13]

行业投资评级 - 看好（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的表述延续了去年底中央经济工作会议精神，无新增变化，重申了政策思路的一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [6] - 尽管两会表述未超预期，但前瞻指标显示今年楼市“小阳春”行情确定性较高，且4月政治局会议仍有政策预期，因此行业脉冲行情短期或仍可持续 [3] - 中期维度，若“小阳春”后景气度下行，在周期未满背景下，建议把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营商；3) 产品力强、去化与盈利能力优的“好房子”企业 [3] 政策分析总结 - 政策思路核心是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提升，相关表述在政府工作报告中的任务位置由去年的第十位提至第八位，措辞由“加大力度”调整为“更大力度” [6] - 需求端政策趋向精细化，未来或更多与生育政策结合，如加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [6] - 供给端政策是主要着力点，强调因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房等 [6] - 公积金制度改革或是今年地产宽松重要着力点，调整方向可能包括提高贷款额度、扩大使用范围和缴存群体覆盖范围等 [6] - 再次强调“好房子”建设，政策端和需求端对产品力的重视程度均在提升 [6] - 城市更新战略地位提升，但更可能的方向是修缮改建、提质增效，而非大规模拆建 [6] 市场展望总结 - 节前地产板块走势强于大市，动力来自政策宽松预期、核心城市楼市改善、市场风格切换至低估值板块以及通胀修复预期和流动性充裕 [3] - 由于过去5年量价深度调整，参考国际经验，国内多数基本面指标已回归均衡区间，因此即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳 [6] - 下一阶段政策重心可能围绕城市更新和保障房展开，部分高能级城市的购房门槛（如社保年限、落户资格）可能进一步松动 [6] - 市场对深度降息、大规模收储等政策不宜期待过高，存量商品房收储工作仍将以地方政府为主导 [6]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告延续了稳定房地产市场的目标定位，政策框架兼顾短期稳定与长期转型，体系更加完备、目标更加清晰 [1][2][6] - 政策从供需两端协同发力以稳定市场，需求侧政策更加细化和精准化，供给侧强调盘活存量与优化供给 [2][3][4] - 房地产发展新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设 [6] - 高质量推进城市更新在2026年将进入深化落实阶段，相关配套政策有望持续落位 [5] 政策目标与总体基调 - 政府工作报告明确“着力稳定房地产市场”的目标定位，体现了中央对市场稳定发展的高度重视 [1] - 政策部署兼顾短期稳定与长期转型，为“十五五”开局之年的市场释放积极信号，旨在强化市场预期和信心 [2][6] 需求侧政策动向 - 首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，表明支持住房需求释放的举措进一步细化和精准化，并将住房政策与人口政策紧密衔接 [3] - 预计2026年需求端政策将继续在降低购房门槛、成本和提高购房意愿上发力，具体措施可能包括：核心城市继续优化限制性政策、降低房贷利率、降低中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，更多城市加大购房补贴力度、给予住房贷款贴息、增加公积金政策支持等 [3] - 对初婚初育家庭的关注是今年住房政策的一个亮点，意味着各地政策重心将进一步向源头支持倾斜 [3] 供给侧政策动向 - 延续“控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的提法，并首次提出“探索多渠道盘活存量商品房” [4] - 本轮去库存涉及新房和二手房，政策将针对性落位，收购存量商品房将更多由地方主导，且收购二手房将成为重要举措 [4] - 上海三区已试点收购二手住房用于保障性租赁住房，预计未来将有更多城市跟进，以增加保障房供给并打通新房、二手房置换链条 [4] - 同时强调“优化保障性住房供给” [4] 房地产发展新模式与城市更新 - 对于房地产发展新模式的提法，由此前“加快构建”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，意味着构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设 [6] - 预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设，推动高质量发展的长效机制迈出更为坚实的步伐 [6] - 提出“高质量推进城市更新”，意味着2026年是深化落实的一年 [5] - 后续配套的金融、财税、土地等政策有望持续落位，政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富 [5]

文章核心观点 - 中国城市更新行业正经历从“大拆大建、房地产导向”向“高质量、微改造、补短板、以人为本”的内涵式发展转变，市场潜力巨大，已成为各方竞逐的关键赛道，并将为相关企业带来新的发展红利 [1][3][4][7][8] 城市更新行业转向与内涵 - 行业内涵延伸，从推动房地产发展的关键领域转变为蕴含巨大投资消费潜力、建设现代化人民城市的重要抓手，是“投资于物”与“投资于人”的结合点 [3] - 发展模式基本摒弃过去大拆大建，转向以微改造和公共服务补短板为导向，强调“人的投入”和满足居民美好人居需求 [4] - 侧重点从过去的拆旧建新、房地产化、物质投入、大城市主导，转变为微改造为主、重视公共服务补短板、强调大中小城镇协同，并提升县域和镇域的承载能力 [4] - 高质量推进的关键在于坚持“先体检、后更新”，以问题为导向，统筹实施民生、发展与安全工程 [3] 市场规模与政策目标 - 据机构预测，2025年全国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，2030年有望成为10万亿元级别的超级市场 [1] - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设现代化人民城市 [1] - 2025年，全国开工改造城镇老旧小区2.6万个，加装电梯1.4万部，惠及470多万居民；打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里；建设改造地下管网15.6万公里 [3] - 2025年首次将2000年前建成的老旧小区全面纳入更新范畴，并明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，且改造需与完整社区建设深度绑定，聚焦“一老一小”配套 [3] 地方实践与投资力度 - 各地将城市更新作为今年重要工作任务，持续加大投入，一线城市投资额巨大 [1][6] - 北京市2026年第一批城市更新计划项目1321个，年度计划投资1049.5亿元，涵盖八大类型 [6] - 广州市2026年计划高质量开展城市更新，完成投资2200亿元 [6] - 深圳市通过发布新规强化政府主动作为，以破解难点堵点，持续拉动房地产有效投资 [7] - 上海市计划健全可持续的城市更新模式，加快城中村改造和旧住房成套改造等 [7] 实施模式与行业影响 - 规划层面需建立系统规划体系，保持权威性与可预见性，夯实改造的整体性和公共性 [7] - 应建立片区综合改造模式，以提升片区整体空间与土地价值来覆盖改造成本，从完善片区功能和公共服务短板角度系统化推进，避免碎片化和房地产化 [7] - 北京、深圳、广州等核心城市成为企业角逐的核心赛道，企业布局呈现核心城市重点突破、区域资源深度整合的态势 [8] - 城市更新项目涉及多复杂领域，对参与企业要求严格，建筑型企业凭借行业经验、开发资质和产业链整合能力，有望受益于这一发展红利 [8]