行业点评·房地产行业 城市更新重要性凸显 2025年 7 月政治局点评 o 事件:2025年7月30日,中共中央政治局会议召开,会议指出落实好中央城 市工作会议精神,高质量开展城市更新。 | | | 房地产行业 维持评级 推荐 分析师 胡孝宇 @: huxiaoyu_yj @chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2025-7-30 沪深300 40% 20% 0% -20% 相关研究 1. 【银河地产】房地产行业_地产新模式与城改助力 建设宜居城市_城市工作会议点评 2. 银河地产】城镇化的困境之斗_房地产行业深度报 告 3. 【银河地产】房地产行业深度_新模式下再出发 _2025 年中期策略报告 4. 【银河地产】2024年度策略报告_增量的下半程, 存量的新征程 5. 【银河地产】行业点评_房地产行业_推动止跌回 稳,构建楼市新模式 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 0 再提城市更新:此次政治局会议指出"十五五"时期是基本实现社会主义现 代化夯实基础、全面发力 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

经济形势评估与展望 - 7月30日政治局会议对经济形势评估更积极，担忧外部冲击缓解，显示应对关税战取得阶段性成效，下半年经济工作重心或转向国内大循环提质增效[3] - 上半年经济增长达5.3%，超出全年增长目标，为下半年工作奠定基础[11] 政策重心调整 - 供给侧提质增效成政策重心，强调科技创新引领新质生产力发展，点明“反内卷”本质是反对地方政府要素定价“内耗”[4] 宏观政策调整 - 宏观政策边际转向中性并保留加码空间，预计8月降息10BP概率较大[5] - 财政政策重提化债、严禁新增隐债，预计专项债加码概率低，消费补贴或需与出口共同研判[5] 房地产与资本市场政策 - 房地产政策重心或从刺激增量需求转向高质量城市更新，资本市场表态积极[6] 风险提示 - 存在货币宽松或财政扩张不及预期风险[6]

政策基调 - 十五五规划部署强调战略平稳 与十四五规划的求新导向形成对比 [1] - 宏观政策从"加紧实施"转为"适时加力" 外需较好背景下提振内需紧迫性下降 [2] - 政策重心转向落实落细现有措施 增量政策有限 重点领域包括科技创新、消费、小微企业、外贸 [2] 财政与货币政策 - 财政要求提高资金使用效率 低效投资退出 地方隐性债务严控 基建投资承压 [3] - 货币政策目标转向促进社会融资成本下行 利率传导机制成为核心 实际利率或进一步降低 [3] 内需与投资 - 消费政策从提高收入转向保障民生 新增培育服务消费增长点 [3] - 投资引导民间资本参与两"重"建设 有望改善投资回报率 缓解资产荒 [3] 行业治理与外贸 - 首次提出规范地方招商引资 延续反内卷导向 推进统一大市场建设 [5] - 外贸企业支持加码 强化融资保障 政策表述升级为"稳住外贸外资基本盘" [5] 资本市场与地产 - 资本市场管制或进一步放开 强调增强吸引力与包容性 巩固慢牛趋势 [6] - 地产政策着墨较少 城市更新从"加力实施"转向"高质量"开展 [6] 商品市场展望 - 供给侧改革力度弱于2015年行政手段 价格拉动效果温和 [5][8] - 需求端增量政策有限 商品价格将向基本面回归 [8]

高质量开展城市更新，通过"好房子"供给迭代将催生存量改善需求支撑新房规模 ◎ 文 / 杨科伟 7月30日中央政治局会议分析研究当前经济形势和部署下半年经济工作，会议指出，保持政策连续性稳定 性，增强灵活性预见性，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。宏观政策要持续发力、适时加力。要落 实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。要有效释放内需潜力。深入实施 提振消费专项行动。要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。 未直接提及房地产市场 但推动房地产止跌回稳的基调一以贯之 01 此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，强调了落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。联系到7月15日召开的中央城市工作会议来看，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规 格会议，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大"好房子"供应成为未来房地产止跌回 稳的重要抓手。 今年以来，中央和地方 "因城施策"出台相关措施推动房地产止跌回稳，政策措施成效明显，总体延续去年 四季度以来止跌回稳的势头。一方面，新房二手住房成交总量同比正增长，新房销售降幅 ...

同一天，财政部部长蓝佛安在《学习时报》发表文章指出，以促消费为重点支持扩大内需，进 一步释放国内市场潜力。 "支持加快构建房地产发展新模式，实施城市更新行动，促进房地产 市场持续健康发展。" 此前的7月17日，住房和城乡建设部在党组理论学习中心组学习（扩大）会议上强调，将城市 更新置于更突出位置，统筹实施好一系列民生工程、安全工程、发展工程。 今年以来， "城市更新" 成为热词。在地方政府层面，四川省、长沙市、上海市也在推进城市 更新方面有所动作。比如，四川省于7月28日成立由华西集团全资控股的四川省城市更新集 团。 记者丨张敏 编辑丨张伟贤 7月30日，中央政治局会议召开，并提出 落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。 这是继本月中旬的中央城市工作会议后，最高层又一次对城市更新工作做出部署。 会议还强调， 高质量开展城市更新。 此后， 各地开始密集对城市更新做出表态及部署。 7月22日， 湖南省 委常委、长沙市委书记吴桂英调研城市更新和城中村改造工作，并指出，城 市更新是城市内涵式发展的重要抓手。要强化规划引领，因地制宜统筹优化城市生产、生活、 生态空间，高标准高质量推进城市更新，抓实抓细城中村 ...

7月30日，中央政治局会议召开，为下半年的经济工作定调。 会议首先肯定了上半年的经济表现："主要经济指标表现良好，新质生产力积极发展。"上半年，我国GDP突破66万亿元，同比增长5.3%，超出市场预期。 "我们认为会议体现了'立足当下，着眼长远'的战略思维：一方面，立足当下，要巩固经济回升向好态势，并解决经济运行过程中的突出问题，提振消费、 破除内卷，有力促进国内国际双循环；另一方面，着眼长远，加速培育新兴支柱产业，高质量推进'两重'建设，高质量开展城市更新，不走债务驱动增长的 老路。"银河证券首席宏观分析师张迪告诉时代周报记者。 （图源：图虫创意） 内需仍居重点工作之首 内需依旧是下半年重点工作的首位。 国际货币基金组织（IMF）也在近期大幅上调对中国经济增速的预测。与4月的预测相比，IMF将中国2025年经济增速的预测上调0.8个百分点，达到4.8%。 对于下半年经济工作，会议指出，宏观政策要持续发力、适时加力。尤其提到了"保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性"。落实落细更加积极的财政政 策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。 对于政策工具的发力方向，会议也明确：加力支持科技创新、提振消费、小微企业 ...

报告核心观点 报告是对7月政治局会议的点评，聚焦十五五规划讨论时间、反内卷工作要求及资本市场等内容，展望十五五规划方向，强调反内卷政策延续及工作落实，提示关注相关政策出台及资本市场发展[1]。 分组1：十五五规划 - 十五五规划时间确定，将在下半年10月四中全会讨论，不同于以往五年规划主要在五中全会讨论[1] - 2026 - 2030年经济规划下半年将出台，科技创新、未来产业发展等是十五五规划主要政策关注方向[1] 分组2：反内卷工作 - 反内卷工作具体要求更明晰，虽未提“反内卷”，但工作路径明确是逻辑强化体现[1] - 反内卷是全国统一大市场政策的延续，政策方向与过去有明显区别[1] - 全国统一大市场工作由“加快”改为“纵深推进”，反内卷工作要求推动市场竞争秩序持续优化，体现在行业、企业、政府端[1] - 下半年关注与统一大市场、反内卷相关的结构性政策出台，包括企业非理性降价限制等[1] 分组3：资本市场 - 资本市场部分提及增强国内资本市场吸引力和包容性，巩固回稳向好势头，体现政策对其健康发展的持续关注[1] 分组4：房地产 - 落实中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，城市更新是未来房地产及城镇化发展政策主要方向[1] 分组5：其他部分 - 内需政策部分本次政治局会议更加强调“两重”[1] - 会议提及“企业家”，强调企业家要勇立潮头，赢得市场竞争主动[1]

行业月报 ·建筑行业 建筑持仓微增、雅下水电开工提振基 核心观点 2025-7-30 相对沪深 300 表现图 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 www.chinastock.com.cn 建筑行业 推荐 维持 分析师 龙天光 ☎：021-2025-2646 网：longtianguang_yj @chinastock.com.cn 分析师登记编码: S0130519060004 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 2025年7月30日 基建投资增速维持高位,专项债发行提速。1-6月全国固定资产投资(不含 ● 农户）248654 亿元,同比增长 2.8%,增速比 1-5 月下降 0.9pct。其中,广 义基建投资增速为 8.9%,较前值下降 1.52pct,狭义基建投资增速为 4.6%, 较前值下降 1pct。基建三大下游中,1-6月电力、热力、燃气及水的生产供应 投资同比增长 22.8%,较上月下降 2.6pct;交通运输、仓储和邮政业投资同 比增长 5.6%,较上月提升 1.6pct;水利、环境和公共设施管理业投资累计同 比增长 3.5%,较上月下滑 3.7pct,其 ...

核心观点 - 2025年7月土地市场成交规模季节性环比回落，但优质宅地入市推动溢价率创季度新高，多地刷新城市单价纪录 [3][7][15] - 城市高质量发展政策推动供给侧优化，预计下半年更多"断供优质板块"宅地将入市，激活存量土地资源 [8][13][17] - 市场呈现"缩量提质"特征，一线城市热度显著攀升，核心城市优质地块溢价成交成为常态 [4][5][15][24] 供求分析 - 7月土地供应建筑面积6181万平方米，环比增18%同比降17%，成交建面4194万平方米同比降15%，金额1320亿元同比持平 [4][10][14] - 一线城市宅地供应稀缺：北京顺义地块容积率1.6起拍楼板价2.8万元/㎡，深圳宝中地块起拍价64.09亿元调整后容积率从5.7降至3.4 [11] - 二线城市供应分化：宁波洪塘商住地块收储再上市，起拍价19.3亿元楼板价9574元/㎡，西安浐灞地块起拍价15.7亿元容积率2.0 [12] 市场热度 - 7月平均溢价率9.9%创二季度新高，一线城市溢价率25.7%达年度峰值，三线溢价率4.6%升1.2个百分点 [5][15] - 上海虹口北外滩地块溢价46.33%成交价64.7亿元楼板价12.66万元/㎡，徐汇衡复地块20万元/㎡刷新全国单价纪录 [23][24][27] - 流拍率维持9%低位，武汉/济南/西安部分宅地因销售前景不确定流标 [20] 重点地块 - 总价榜TOP3均来自上海：中海65亿元竞得普陀真如地块，54亿元获静安东斯文里更新地块 [24] - 单价榜8宗超5万元/㎡：深圳前海地块楼板价84180元/㎡，苏州石莲街地块65242元/㎡创当地纪录 [27][29] - 城更地块受追捧：上海衡复/东斯文里/真如地块均溢价成交，兼具历史保护与商业开发价值 [25] 后市展望 - 城市工作会议定调空间优化，北京/成都等出台供给侧新政，将增加轨交站点和就业密集区宅地供应 [8][13] - "收储-调规-再上市"模式推广，宁波洪塘地块等存量土地通过指标调整激活价值 [12][13] - 核心城市及经济强中小城市将成为市场复苏支点，优质宅地供应持续释放稳定信号 [8][17]