5月，越城区新建商品房成交308套，成交面积为37774.57平方米。 商品住宅成交278套，成交面积36018.69平方米； 商业物业成交11套，成交面积739.36平方米； 办公地产成交19套，成交面积1016.52平方米； | 2025年5月新手房成交情况 | | | | --- | --- | --- | | (信息来源:绍兴房地产信息网 制表时间:2025.6.4) | | | | 套数 | | 面积(m) | | 1 总体 | 308 | 37774.57 | | 、商品住宅 | 278 | 36018.69 | | 办公地产 | 19 | 1016.52 | | 商业物业 | 11 | 739.36 | | 主城区住宅 X | 48 | 6491.63 | | 镜湖住宅 | 167 | 22353.94 | | 袍汀住宅 | 63 | 7173.12 | 据绍兴市房地产信息网统计数据显示，越城区2025年5月新房+二手房共计成交1120套。 01. 新房 商品住宅成交中，主城区商品住宅成交48套，成交面积为6491.63平方米。 镜湖区域商品住宅成交167套，成交面积为22353.94平方米。 ...

转自：推广 在房地产行业的发展历程中，销售模式的变革往往预示着市场的深刻转型。现房销售，这一备受热议的 概念，如今正逐渐站上舆论的制高点。 日前，在国新办举行的新闻发布会上，一句"加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度" 引 发了各界的高度关注。所谓 "新模式"，在 2023 年住建部部长倪虹就曾公开提出开展现房销售试点，以 推动房地产行业向更为稳健、可持续的新发展模式平稳过渡。2024 年全国两会期间，倪虹再次强调要 有力有序推进现房销售。 01 政务东的"孤品逻辑" 合肥政务区，这片仅以1% 的土地承载着城市 70% 顶配资源的区域，一直是高端居住与资源汇聚的核心 地带。而政务东作为政务区资源外溢的首选之地，早已成为塔尖圈层所公认的优质板块。红达天映更是 政务东板块内最后一块住宅用地，其 "绝版性" 赋予了项目在尚未开盘时便拥有了 "资产锚点" 的独特属 性。 （红达天映区位图） 红达天映由红达与丰宏两大品牌合力打造，体现了对合肥土地的深度理解和尊重。合肥正处于快速发展 阶段，政务东板块作为新兴高端居住区，融合了全市优质市政资源和深厚人文底蕴。随着政务区提质扩 容，政务东应运而生，承接了合肥顶流板 ...

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 2025年5月房企销售额单月同比-14%、累计同比-15%，分别较前值+9pct、+1pct，销售热度低位略有回升；国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [5] - 5月单月销售保利、中海、华润排名前三，房企销售有所分化、优质房企同比增长明显；1 - 5月累计销售保利、中海、华润排名前三，前5月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大 [5] - 新房销售热度低位回升，止跌回稳仍是政策主基调，预计政策支持力度将进一步发力，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [5] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 5月31日克而瑞发布2025年5月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额285亿元，中海、华润单月销售额分别为238、184亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期207亿元下降至184亿元；5月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期持平，对比2023年同期减少5家 [1] 点评 - 销售数据：2025年5月，50家房企单月销售金额2265亿元，同比-14.2%、较前值+9.3pct；销售面积为1136万方，同比-26.5%、较前值-0.4pct；2025年1 - 5月累计销售金额9794亿元，同比-15.2%、较前值+0.9pct；销售面积5052万方，同比-23.4%、较前值-1.4pct [5] - 政策情况：24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，5月热度低位改善；5月20日，住建部等五部门表示将持续推进城市更新，央行公布5年期以上LPR3.5%，较上月下调10个基点 [5] - 单月销售排名：保利、中海、华润排名前三，部分优质房企同比增长明显，如融创+111%、金茂+72%、滨江+30%、中海+21%等 [5] - 累计销售排名：保利、中海、华润排名前三，前5月部分优质房企销售跑赢行业，如越秀+26%、金茂+21%、华发+21%等 [5] - 投资分析意见：维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理相关企业 [5] 估值情况 - 主流AH上市房企估值：给出保利发展、招商蛇口等多家房企2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [31] - 主流AH上市物业管理企业估值：给出招商积余、碧桂园服务等多家企业2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [32]

项目概况 - 禧悦兴城项目位于大兴新城核心区，与地铁大兴新城站仅200米无缝衔接，实现"出站即达"的TOD生活模式 [1] - 项目总规模约74万平方米，包含1.3万平方米中央景观和6500平方米社区商业，构建"全维生活场" [1][7] - 采用现房销售模式，以"六好标准"（好社区、好绿化、好建材、好空间、好生活、好服务）定义品质住宅 [1][15] 区位优势 - 交通网络立体化：距大兴机场线200米，7分钟直达草桥站，15分钟抵达大兴机场，未来规划S6新城联络线和19号线南延 [8] - 商业配套完善：周边环绕大悦春风里、荟聚购物中心等综合体，社区内规划6500平方米商业业态 [8] - 产业集聚显著：依托大兴国际机场形成临空产业、生命健康、未来能源等产业集群 [7] 教育资源 - 12年全龄教育体系：包含北京小学大兴分校、汇文中学大兴分校及2所规划幼儿园 [10][11] - 汇文中学大兴分校占地1.89万平方米，设18个教学班810个学位，配备38间专业教室及智慧设施，计划2025年开学 [11][12] - 教育用地规划纳入《大兴新城东组团控制性详细规划》，形成"一轴双心五廊道"空间结构 [11] 开发理念 - 首创城发践行"三先行三实干"原则：规划先行、配套先行、环境先行，现房销售确保"所见即所得" [7][8][18] - 项目获2023-2024年度结构长城杯银奖及"北京市绿色安全工地"认证 [18] - 采用"实景现房+精装交付"模式，消除购房者交付风险 [18] 企业背景 - 首创集团作为北京市属国企，在全国布局140个住宅项目、15家奥特莱斯、22个租赁住房项目 [3] - 首创城发业务涵盖市场化地产、政策性开发、基建工程和轨道交通，打造过北京市最大单体保障性租赁住房社区 [5][6] - 公司参与第四轮城南行动计划，推动大兴新城13.68平方公里产城融合示范区建设 [7]

房地产销售与市场表现 - 2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示5月新房成交环比基本持平 百强房企5月业绩环比增长3 5% [2] - 市场格局仍集中于头部企业 前5月有超6成的销售百强未重启拿地 [3] - 现房销售模式下产品力的突破与进阶是实现超额收益的关键 [8] 存货管理与土地市场 - 2024年典型房企现房库存占比接近3成 需关注存货规模、结构及投资力度 [5] - 2025年存量宅地清单显示各城市库存规模及开工进度显著分化 专项债收储需细化落地 [5] - 土地市场延续控量提质 2025年5月成交建面同比下降但金额增长 优质宅地供应占比有望提升 [13] - 第21周土地成交金额环比接近倍增 溢价率恢复至年内高位 一二线宅地频现高溢价 [14] 代建市场发展 - 35%代建项目售价高于平均值 苏州代建市场潜力可期 适宜企业深耕挖掘 [9] - 现房销售落地可能对代建市场产生影响 需关注后续政策动向 [7] 专项债与区域分化 - 房地产专项债连续两月超300亿 但相关规模环比降40%至525亿 区域分化明显 [7] - 福建土储债1/3用于土地回购 显示区域资金投向特点 [7] 海外房地产市场 - 阿联酋未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 迪拜与阿布扎比定位差异化 [11] - 迪拜以"国际枢纽"吸引国际置业者 阿布扎比依托资源打造智慧可持续投资热点 [11] - 阿联酋通过黄金签、零税费、自由区等政策增强吸引力 需关注其交易规模与驱动因素 [11]

城市更新工程 - 2019年启动城市更新工程以来 已有28万个老小区得到改造 13万部电梯被安装 380万个停车位增设 50万公里地下管网更新 [1] - 2023年住建部明确要求对全国22万个2000年前建成的老旧小区进行改造 涉及居民3900万户 [1] - 中央财政支持将重点倾斜大城市 预计最多20个城市入选 单个城市最高补助12亿元 县城改造进度相对滞后 [1] 预售制度改革 - 河南信阳2023年5月13日起全面推行现房销售 新拿地项目需竣工备案后方可销售 [3] - 政策迫使开发商面临两难选择：缩减项目规模或增加负债 短期将加剧资金压力 [3] - 现房销售长期利好：稳定新房价格（土地供应减少可能推动房价结构性上涨） 减少烂尾楼风险 优化市场供应结构 [3] 行业质量升级 - 现房销售倒逼开发商提升建筑质量 淘汰高周转低质开发商 行业集中度将提高 [4] - 新建住宅标准升级：层高从2.8米提至3米 多地取消公摊面积（原高层住宅公摊达20%-25%） [4] - 市场转向居住属性导向 阳台宽敞/得房率超100%的现房更受青睐 [4] 市场结构转变 - 调控逻辑从金融手段（首付/利率调整）转向供给侧改革 新房供应不再是房价核心变量 [4] - 华创证券指出：城市边界扩张停滞背景下 二手房市场取代新房成为主要交易载体 [4] - 未来住房供给分层明显：改造老小区/保障房/品质现房/2021年后期房将满足不同需求 [6] 消费行为变迁 - 购房动机多元化：工作便利性驱动租房 学区需求选择人才房 租金收益导向购买老房 改善需求倾向高品质现房 [6] - 居住属性取代投机属性成为核心决策因素 价差套利模式退出主流 [6]

核心观点 - 现房销售模式推动房企加速轻资产转型，代建业务成为重要发展方向 [2][5] - 代建行业将呈现结构分化：住宅类比重提升、一线城市渗透率加速、小股操盘模式增多 [7][9][12] - 行业竞争加剧将引发二次洗牌，企业需通过产品力、服务力和资源整合能力构建核心竞争力 [14][15][16] 行业影响分析 轻资产转型趋势 - 现房销售导致开发商资金周转速度下降，投资回报率大幅下滑，倒逼业务组合调整 [5] - 代建业务因"低投入、低风险、稳收益"特性成为现房销售下的避风港，已有超100家房企参与代建，49家成立独立平台 [5] - 大型央企加速代建平台化运作，中小房企可能通过转让存量项目全面转向代建服务 [6] 市场规模与结构变化 - 代建行业整体增速放缓，但住宅类项目占比将持续上升 [7] - 城投托底拿地占比保持稳定，其手中土地成为代建业务拓展核心资源，2021年以来城投地块开工率仅30%但有望恢复 [8] - 一线城市代建渗透率从2021-2023年不足1%微升至2024年1.25%，未来有望快速攀升 [10] 模式创新与竞争格局 - "小股操盘"模式占比将大幅提升，代建方需垫付开发资金并重构付款节点规则 [12] - 行业经历两轮洗牌后，新入局企业如旭辉建管等已成为中流砥柱，部分早期企业已退出市场 [14] - 现房销售下产品力价值被放大，实景呈现要求代建方通过空间细节与服务直接转化购买力 [15] 企业发展策略 - 需优化资金管理并借助数字化工具缩短工期，如应用BIM和智能工地技术 [14] - 应深耕细分市场，通过精细化服务满足政府平台、中小开发商等多元化需求 [15] - 关键是与城投平台建立长期合作，实现利益深度绑定，这要求企业具备独特核心竞争力 [16]

苦等30年，澳洲山庄业主们终于能"回家"了！ 最近，房产君刷到了澳洲山庄的最新安置房效果图，不仅设计在线，同时项目工期只要300天，说不定明年就能住进新家了。 所以，这次澳洲山庄的业主们真的雨过天晴，开启人生的新篇章了吗？ 带着以上的疑问，房产君亲自到了现场，一探究竟！ 小区实探，内部环境相当哇塞 虽然是最知名的烂尾小区，但澳洲山庄并没有大家想象中的不堪。 首先是交通，小区对面就是21号线金坑地铁站，虽然通勤时间稍长，但已经比黄埔和增城的某些地铁真空区要优越了。 此时房产君同事回忆起当年到小区拍素材，被十几个保安围攻的辛酸往事，可见这安保工作做得有多好... 其次是管理，别以为烂尾小区就放空门可以随便自出自入，澳洲山庄比市区很多老小区的门禁都要严格，正常情况下非业主不可入内！（别问房产君怎么 混进去的...） | 三年前去了一次 被十几个保安围着 差点走不了 | | | --- | --- | | | 展开说说 : | | 走不了 | : 三年前去了一次 被十几个保安围着 差点 | | 就是未经允许 上去拍了一些素材 | | | 被抓现行 | | | 就这样 | | | 里面有保安的 | | 至于内部环境就更 ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、购物中心行业 - **公司**：华润置地、华润万象生活、龙湖、金茂、保利置业、贝壳找房、中原地产 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场整体情况 - **市场走软**：4月起市场有趋稳迹象，一季度或为今年最佳季度（除非有新政策支持），降幅小于2024年 ；4月二手房价格环比跌1.5%（3月 - 0.5%），5月环比降幅1.1% ；专家预计一手房销售量同比降5 - 10%，二手房成交量稳定 [3][4][66][67] - **持续分化**：成都和上海核心区域量价稳定，核心区高端项目需求强、房价或小涨，非核心区仍承压，开发商不再大幅降价 [5][6] - **政策支持预期**：多数利益相关者认为会放宽政策托底，如投入购房补贴、降交易税、放宽一线城市购房限制等，但“大规模刺激”取决于数据 ；截至5月中旬170城宣布回购闲置土地约4000亿，或减1.3亿平建筑面积新增供应，降库存去化周期 [7][8][20][21] - **“好房子”提升新房竞争力**：部分城市推“第四代住宅”呼应“好房子”，建设成本负担未大增，成都和重庆部分新项目得房率超100%，降低实际房价，使新房更具竞争力 [9][10] - **“现房销售”逐步推行**：专家、中介和开发商预计政策逐步实施，或从试点开始，开发商要求更高利润率 [11][12] - **库存收购作用有限**：符合标准库存规模小，收购闲置土地更有效，可缓解资金流动性、满足市场需求，目前回购对象70%为地方国企 [20][21] 不同主体观点 - **秦虹女士**：房地产是经济“稳定器”，政府因供需变化不想制造泡沫，“止跌回稳”指关键指标降幅收窄，政府首要稳房价 ；库存收储效果有限，回购闲置土地作用大 ；政府或扩大已宣布政策力度，核心是解决就业和收入信心问题 ；三四线城市因人口外流短期疲软，现房销售政策实施由地方决定，中国与日本房地产下行周期有异同 [14][15][16][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - **中原地产研究总监**：一线城市高端住宅表现好，二手房市场份额从2021年38%升至2024年61% ；4月市场趋稳，政策放宽影响持久 ；政府可放宽一线城市限购、降交易税、扩大现金补偿规模，直接补贴比库存收购有效 ；若无政策支持一线城市房价或跌，预计2025年销售量同比降7 - 8% ；“现房销售”政策可先试点，逐步推进 [31][32][33][34][36][37][38][39] 重点城市情况 - **成都**：核心区市场比预期好，项目去化率超90%，价格稳定且高于二手房 ；土地供应年降约20%，供应控制好 ；二手房市场份额增加，2025年占66% ；预计2025年新房销量降10 - 20%、价格小涨，二手房销量稳定、价格平稳 ；库存收购仅惠及国企 [40][41][42][43][44][45][46][47] - **重庆**：核心区项目分化，黄金地段高端项目销售好、价格稳，非黄金地段中高端项目去化慢 ；供应过剩，实际库存去化周期约4年 ；二手房市场份额增加，销量约为新房两倍 ；预计2025年新房销量呈L形、价格稳定，二手房价格疲软 [49][50][51][52][53][54] - **上海**：核心区高端豪华项目销售好，首日去化率超90%，销售均价有竞争力 ；新房销售均价高于二手房，新房稳定或小涨，二手房走弱 ；得房率通常70 - 80% [56][57][58][59] 其他主体情况 - **开发商**：多数认为“现房销售”政策逐步实施，需更高利润率 ；部分国有开发商从退地/换地中受益 ；部分国有开发商因地价高近两月减少囤地 [61][62][63][64][65] - **贝壳找房**：4月二手房价格跌幅扩大，成交量环比降30%（季节性因素），5 - 6月或改善 ；认为房地产是宏观经济滞后指标，对行业持中立略偏乐观看法 ；预计2025年新房总交易额下降，二手房稳定 [66][67][68][69][70][71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 购物中心4、5月租户同店销售额同比增5 - 10%，贸易战无实质影响，黄金和运动服装品类表现突出 [73][74] - 高端购物中心年初至今销售额负增长（大多同比降个位数），降幅与2024年四季度类似，一线城市压力大，非一线城市稳定且有正增长，客流量稳定或增加，部分运营商预计下半年正增长 [75][76]