行业规模 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业合计开业房源量达139.8万间，入榜门槛为15004间 [1][6] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，入榜门槛为21071间 [1][7] - 开业规模榜中，万科泊寓以205,400间位列第一，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以127,000间和87,655间位列第二、三位 [1] - 管理规模榜中，榜首企业规模为280,700间，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以164,000间和137,211间位列第二、三位 [3] 企业类型分布 - 开业规模TOP30企业中，房企系企业数量占比37%，但其开业规模占比高达46%，合计达64.7万间，领先优势突出 [6][7] - 地方国企系企业数量占比33%，开业规模占比22%，合计达30.5万间，持续增长 [6][7] - 创业系和酒店系企业开业规模占比均在10%以上，分别为16%（22.2万间）和11%（15.9万间） [6][7] - 管理规模TOP30企业中，房企系管理规模占比接近五成（48%），达95.0万间，优势稳固 [8][9] 轻资产业务 - 部分企业轻资产项目开业规模显著，乐乎集团、瓴寓国际和城家位列前三，规模分别为80,900间、74,934间和37,161间 [10] - 魔方生活服务集团、自如寓和城市家的轻资产项目开业规模也均超过3万间 [10] 市场建设与运营动态 - 9月多地有保租房与人才公寓项目集中上市，如成都城投的“彩领之家”保租房、济南城投集团的雪山地块保租房项目（合计超3,000套）以及武汉城投的立城囍居人才社区（453套） [10][11][12] - 专业化长租公寓运营商积极推出市场化项目，例如龙湖冠寓杭州金沙湖欢肆店、招商伊敦壹间·前湾以及华润有巢的成都蜀府有巢国际公寓社区（提供1,248套房源） [10][12] - 京东集团在北京投资70亿元建成的青年人才公寓正式投入使用，首批实习生可免租金拎包入住 [12] 企业融资动向 - 信贷支持持续推进，招商蛇口旗下3家子公司获兴业银行提供4笔合计13.6亿元住房租赁贷款 [18] - 资产证券化方面，招商基金蛇口租赁住房REIT变更6.99亿元回收资金投向；建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [18] - 宁波兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债；农业发展银行在南平市、果洛州等地为保障房项目提供贷款支持 [18] 政策环境 - 中央层面，《住房租赁条例》于9月15日正式施行；国家发改委发文明确将市场化租赁住房作为公募REITs的新资产类型并积极探索发行路径 [19] - 地方层面，河南、山西等地支持通过收储转租方式加快筹集租赁房源，河南明确2025年郑州市力争收购存量商品房100万平方米 [20][23] - 北京经开区、广州等地出台人才住房支持政策，为青年人才提供免费或优惠住宿方案，引才助力城市发展 [21][23] 市场租金表现 - 2025年9月全国50个城市住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%，市场热度下降 [1][26] - 50个城市中，仅4个城市住宅平均租金环比上涨，较8月减少3个；46个城市租金环比下跌，较8月增加3个，西安环比跌幅最大，为1.22% [29] 土地市场 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，合计规划建筑面积超900万平方米 [1][34] - 当月共成交6宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计约1.4万平方米，其中广州成交一宗全自持保租房用地，上海有5宗住宅用地需配建5%的公租房 [1][32][34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 REITs市场持续承压，假期前后表现疲软，流动性收缩，个券有新动态，不同板块和项目属性表现有差异[1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏交投楚天高速REIT已问询，华夏凯德商业REIT上市，中信建投沈阳国际软件园REIT已询价并定价，认购价格3.66元/份，预计募资10.98亿元；1单扩募REITs取得新进展，华夏华润商业REIT扩募份额已申报[1] - 截至2025/10/10，今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降27.3%；当前审批流程中，首发已申报9只等，扩募已申报9只等[1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1058.71点，跌幅0.54%，跑输沪深300 2.00个百分点、跑输中证红利2.44个百分点；年初至今涨幅9.38%，跑输沪深300 7.95个百分点、跑赢中证红利9.79个百分点[1] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌0.55%，特许经营权类REITs下跌0.46%；分资产类型，数据中心等板块表现占优；分个券，本周17只上涨、56只下跌[1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.29%，较上周+0.00/-10.81BP，周内成交量2.22/0.66亿份，周环比-19.31%/-41.44%；数据中心板块活跃度最高[1] 估值 - 中债估值收益率方面，产权类/特许经营权类REITs分别为3.83%/3.98%，仓储物流等板块位列前；保障房板块估值较高[1] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/9/23，华山景区REITs进展顺利，西安高新区产业园REITs项目有望成文旅首单[29] - 2025/9/30，兰州国家生物医药产业基地创新园REITs项目正式启动中介机构招标工作[29] 重要公告 - 嘉实中国电建清洁能源REIT等多只REITs有分红、解禁提示等公告[29]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 REITs市场持续承压，假期前后整体表现疲软，连续四日收跌，仅数据中心板块逆势收涨，市场流动性收缩，日均换手率降至0.3%以下；今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降27.3%；本周3单首发、1单扩募REITs取得新进展；中证REITs全收益指数本周下跌0.54%，年初至今涨幅9.38%；产权类和特许经营权类REITs本周均下跌，数据中心等板块表现占优；本周流动性继续减弱，换手率和成交量均下降；保障房板块估值较高 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降27.3%；本周华夏交投楚天高速REIT已问询，华夏凯德商业REIT上市，中信建投沈阳国际软件园REIT已询价并定价，预计募资10.98亿元；华夏华润商业REIT扩募份额已申报；当前审批流程中首发REITs已申报9只等，扩募REITs已申报9只等 [2] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.54% 本周中证REITs全收益指数收于1058.71点，跌幅0.54%，跑输沪深300 2.00个百分点、跑输中证红利2.44个百分点；年初至今涨幅9.38%，跑输沪深300 7.95个百分点、跑赢中证红利9.79个百分点；分项目属性和资产类型来看，产权类和特许经营权类REITs本周均下跌，数据中心等板块表现占优；分个券来看，本周17只上涨、56只下跌 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.29%，较上周+0.00/-10.81BP，周内成交量2.22/0.66亿份，周环比-19.31%/-41.44%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.83%/3.98%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻包括华山景区REITs进展顺利有望成文旅首单、甘肃首个产业园REITs招标；重要公告包括嘉实中国电建清洁能源REIT等多只REITs的分红、解禁提示 [35]

与此同时，国际金价保持4000美元/盎司高位，投资者对资产配置的关注进一步提升。在此背景下，多 家银行理财子公司加快"固收+"产品调整步伐，布局多元化策略，以应对市场火热带来的机遇与挑战。 作者 | 第一财经 陈君君 随着A股近期持续走强，沪指突破3900点，科创50指数单日涨幅超过5%，银行理财市场也随之活跃。 10月9日，三大股指集体收涨。沪指报3933.97点，涨1.32%，创逾十年新高；深成指涨1.47%，创业板指 涨0.73%。沪深京三市全天成交额达26718亿元，较前一交易日放量4746亿元。 信银理财财富管理事业部多策略及权益投资部相关负责人分析认为，今年权益资产普遍上涨，港股和黄 金涨幅均超过30%，A股、美股、可转债及REITs等板块实现两位数涨幅。债券市场年内整体震荡，使 固收+产品中权益占比成为收益差异的核心因素。上述人士认为，中低波弹性产品收益明显优于低波产 品，未来在政策鼓励长期资金入市和多策略配置的支持下，中低波和中波产品预计将进一步拉开收益差 距。 从发行端来看，中国理财网数据显示，截至9月末，含权类理财产品发行数量明显增长。权益类产品今 年已有12只，远超去年全年2只；混合类产 ...

市场表现与产品动态 - A股市场近期表现强劲，沪指突破3900点，报3933.97点，单日上涨1.32%，创逾十年新高，深成指上涨1.47%，创业板指上涨0.73%，沪深京三市全天成交额达26718亿元，较前一交易日放量4746亿元 [3] - 国际金价维持在4000美元/盎司的高位，提升了投资者对资产配置的关注度 [3] - 银行理财市场随之活跃，混合类产品规模从6月底的6470.76亿元增至9月底的6548.11亿元，实现77亿元增长 [5] - 含权类理财产品发行数量显著增长，权益类产品今年已有12只，远超去年全年的2只，混合类产品达202只，去年全年为169只 [6] 固收+产品策略与收益 - 固收+产品的收益表现与权益市场走势密切相关，理财产品通过基金间接投资权益市场的规模创五年新高 [5] - 预计下半年及2026年全年，理财资金增配权益的规模有望超过千亿元 [5] - 收益率较高的产品多为偏债或平衡型，市场短期波动加大，但中长期对权益市场仍持看多观点 [5] - 中低波弹性产品收益明显优于低波产品，未来在政策支持下，中低波和中波产品预计将进一步拉开收益差距 [6] - 科技、制造、黄金及红利板块出现阶段性强行情，不少固收+产品因此实现权益增强，科技类资产和港股策略表现亮眼 [5] 资产配置与投资布局 - 银行理财公司采用多种方式参与权益资产配置，产品布局主要集中于中低含权系列及中高含权产品，其中中高含权产品在收益弹性上表现更佳 [5] - 绝对收益策略主要通过“固收+期权”和多元资产策略实现，后者将权益资产占比控制在10%以内以追求稳健收益 [8] - 未来增强策略将更加多元化，包括全球配置、黄金及商品等方向 [9] - 产品择时至关重要，尤其是针对5%至10%仓位的产品，高仓位主题产品收益可观但波动较大 [9] - 公募REITs被视为固收+产品未来的新“+”方向，2025年中国公募REITs总市值突破2000亿元，预计市场规模有望达到4000亿至5000亿元 [9] 行业趋势与市场机遇 - 随着混合类、固收+产品发行量上升，理财资金增配权益的潜力巨大 [5] - 销售端热度上升，定期存款到期后，不少客户将资金转向含权或混合类理财产品，固收+产品成为存款“搬家”的新路径 [6] - 前三季度，多家理财公司密集调研A股上市公司，共计超过2000次 [6] - 中长期来看，国内经济进入高质量发展阶段，上市公司回报率持续提升，权益市场仍具结构性机会 [9] - 在低通胀、流动性宽松的环境下，多元策略有望带来可观的投资回报，对股、债、金三类资产未来上涨持乐观态度 [9]

险资加大不动产投资力度 - 今年以来中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企公布十余笔大额不动产投资，合计新增投资数十亿元，较去年同期显著增加 [1][3] - 投资标的集中在商业办公、物流地产等收租型资产 [1][3] - 近两三年间险资通过直接或间接方式不断加码对存量商业地产、办公楼、长租公寓等领域的投资 [1] 投资策略与标的特征 - 险资青睐出租率高且租约稳定、现金流充裕并具有长期增值潜力的收租型资产 [1] - 部分高品质不动产经过调整已显现性价比，出租率是重要考量指标，如长沙凯德广场雨花亭项目出租率约97% [2] - 投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等赛道，投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品 [2] - 一线城市核心区域商业地产的租金收益率维持在5.5%至6.5%，与10年期国债收益率差异突出，彰显吸引力 [11] 具体投资案例与回报 - 财信人寿作为最大份额外部投资人参与华夏凯德商业REIT战略配售，投资金额约5000万元 [2] - 中国人寿系统内资金认购华夏华润商业REIT约6.86亿元，占总募集规模的10%，成为该REIT第一大外部投资人 [2] - 中邮保险投资的上海和北京项目属于核心区域地段的不动产，净运营收益率在4%左右或以上 [4] - 险资系私募基金在收购万达系商业地产项目公司股权中扮演重要角色，涉及新华保险、阳光人寿、大家保险等机构 [3] 租赁住房领域布局 - 险资加速崛起成为租赁住房市场的新核心买家，出资额为45亿元的天津家寓股权投资基金合伙企业投入运作，重点布局北京、上海等一线城市保障性租赁住房项目 [5][6] - 友邦人寿通过私募股权基金收购提供2200余套保租房的上海松江柚米社区 [6] - 新华保险联合大家人寿等设立万新金石基金，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权，预计可提供7700余套保租房 [6] - 租赁住房资产具有低波动、长周期、现金流可预期属性，契合险资对安全性与稳定性的核心诉求 [6] 政策支持与退出机制 - 政策支持险资通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式为保障性租赁住房项目提供长期资金支持 [7] - 通过公募REITs可将流动性较低的长租公寓项目转换为流动性较好的金融产品份额，打通从开发基金到核心基金再到REITs的资本闭环 [8] - 募投管退闭环渐渐成形，特别是退出渠道的畅通解决了险资的后顾之忧 [8] 投资动机与资产匹配 - 在票息承压、固收类资产收益率下行的背景下，险资对能提供稳定现金流回报的资产诉求迫切 [9] - 探寻优质不动产以获取稳定收益来源成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的重要方向 [9] - 收租型资产具有长周期、现金流稳定等特性，匹配险资长钱长投特征，有望带来"租金+增值"双重收益 [9][10]

富国首创水务REIT运营管理机构人事变动 - 运营管理机构北京首创生态环保集团高级管理人员邢俊义于2025年9月29日离任 [1] - 此次人事调整为基于首创环保集团经营管理需要 相关工作已做妥善安排 [1] - 高级管理人员离任不影响首创环保集团的正常生产经营 [1] 人事变动对基础设施项目及基金的影响 - 截至公告发布日 基金运营管理机构经营管理团队履职正常 [2] - 本次高级管理人员离任不影响机构稳定运营管理能力 [2] - 该事件对基础设施项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无重大不利影响 [2] 富国基金参与博泰车联港股IPO - 富国基金旗下部分基金参与了博泰车联在香港联合交易所的公开发售股票 [8] - 博泰车联本次发行价格为102.23港元/股 [8] - 富国基金股东国泰海通证券的子公司国泰君安证券(香港)有限公司为本次发行的保荐人兼整体协调人 [8] 富国尊利纯债基金开放期安排 - 富国尊利纯债定期开放债券型发起式证券投资基金第二十九个开放期为2025年10月13日当日 [10][11] - 若开放期未受不可抗力影响 基金将于2025年10月14日进入第三十个封闭期 [11] - 该基金不向个人投资者销售 单一投资者或一致行动人持有份额可超过50% [11] 富国尊利纯债基金申购赎回规则 - 基金申购遵循"未知价"原则 以申请当日收市后计算的基金份额净值为基准 [13] - 申购以金额申请 赎回以份额申请 赎回遵循"先进先出"原则 [14] - 开放日申购赎回申请可在规定时间内撤销 但开放期最后一个开放日业务办理时间之外的申请为无效申请 [12] 富国尊利纯债基金申购费率 - 基金对通过直销中心申购的养老金客户与其他投资者实施差别申购费率 [17] - 养老金客户范围包括全国社会保障基金、地方社会保障基金、企业年金、个人税收递延型商业养老保险等 [17] - 基金申购费用不列入基金财产 主要用于市场推广、销售、登记等费用 [20] 富国尊利纯债基金转换业务 - 2025年10月13日 基金份额持有人可通过富国基金直销网点办理基金转换业务 [23] - 直销机构的转换业务仅收取转出基金的赎回费用 免收转出与转入基金申购补差费用 [23] - 基金转换后 转入基金份额的持有期自份额被确认之日起重新计算 [26]

产品上市与意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所上市 [1] - 项目是国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs [1] - 标志着中国公募REITs市场国际化和多元化进程迈出关键一步 [1] 发起方背景与资产储备 - 主要原始权益人的控股股东凯德投资是成立于新加坡的国际知名不动产资产管理公司 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业 [1] - 凯德投资在中国的资产规模超800亿元人民币 [1] 底层资产与资金用途 - 底层资产为位于广州、长沙核心商圈的两个成熟购物中心 [1] - 项目回收资金主要用于中国境内优质资产建设和收购 [1] - 对提升消费供给效能，提振和扩大消费发挥积极作用 [1]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所成功上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化进程取得重大突破，是里程碑式事件 [2] - 产品上市构建起全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟新路径 [3] 市场认购与投资价值 - 产品发售获得资金热捧，比例配售前的总认购资金达3091.7亿元，是其拟募集规模22.872亿元的135.2倍 [2] - 以招募说明书披露的可供分配金额测算，该REITs在2025年和2026年的预测现金流分派率分别为4.40%和4.53% [2] - 产品采用“稳定型+成长型”资产组合配置策略，底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭形成一线与强二线城市资产组合，兼具成长性和稳定性 [2][3] 运营管理机构与经验 - 项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商 [2] - 凯德投资总部位于新加坡，拥有23年REITs管理经验，持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [5] - 基金计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] 国际化联动与生态构建 - 在新加坡上市的凯德中国信托参与联合战略投资，这是首次有外资上市REITs直接参与中国公募REITs投资 [4] - 作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT 20%的份额 [4] - 公司计划将新加坡REITs市场在信息披露、财报、ESG报告、资产估值等环节的规范经验与中国市场特点结合，助力构建更成熟的市场化运作体系 [6] 资产管理与运营模式 - 以凯德中国信托为例，其通过“基金管理+资产管理”模式实现长期稳定收入和资产增值 [6] - 在基金管理方面，通过多次增发、资产收购及资产组合优化不断扩大资产规模 [6] - 在资产管理方面，通过资产升级改造、优化租赁策略、提升物业服务质量来提升租金收入和资产价值 [6]

2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部 位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯 德商业REIT（基金代码：508091）在上海证券交易所成功上 市。这是中国第75单公募REITs，也是中国公募REITs市场国 际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 封图：图片资料室 凯德投资 (中国)首席执行官潘子翔、中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光参加基金上 市仪式并发表致辞。新加坡驻上海总领事馆、新加坡企业发展局、新加坡金融管理局、上海市商务 委员会、长沙市发展和改革委员会、广州市白云区发展和改革局、凯德投资、凯德发展、凯德中国 信托、中信证券、华夏基金等有关领导及合作机构、投资者代表共同见证这一历史时刻。 华夏凯德商业 REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担 任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。基金底层资 产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队，为基金成立 后的稳定运营和业绩持续增长奠定了坚实基础。 基金发售阶段，华夏凯德商业 REIT获得各界广泛关注， ...