调研背景与方法 - 戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》[1] - 调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金、保险机构、开发商及REITs管理人等[1] - 调研结合了机构专业判断及新加坡、中国香港与中国内地公募REITs收购内地物业的公开交易信息，旨在为资产定价提供参考基准[1] 城市投资偏好 - 北京、上海在各类资产中获得投资人关注的比例位居首位，市场对核心城市的投资偏好坚定[2] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，得益于经济增长动能释放、产业升级提速及投资收益率相对较高[2] - 杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，凭借独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地[2] 资产类型偏好 - 长租公寓/服务式公寓成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳[3] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，打通了“投融管退”全闭环，是该业态热度攀升的核心驱动力[3] - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业是核心细分领域，消费基础设施REITs的常态化发行为其注入强劲动力[3] - 工业类资产呈现结构分化：数据中心、工业厂房热度快速飙升，仓储物流关注度则有所回落[4] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军[4] - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，2025年北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求“减量提质”是核心原因[4] 投资策略与资本化率 - 不同类型机构策略偏好差异明显：不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局[5] - 多数业态资本化率呈现抬升态势，反映市场风险预期变化[5] - 甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点[5] - 长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高[5] - 仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著[5] - 数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场[5] - 对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可[5] 公募REITs市场 - 截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二[6] - 2025年，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%[6] - 在REITs价值判断中，投资者最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用[6] - 不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合[6]

事件概览 - 华夏基金华润有巢REIT（508077）扩募份额于2026年1月12日在上海证券交易所上市[1] - 该产品是境内首单由市场化机构运营的租赁住房公募REITs[1] 扩募发行详情 - 本次为华夏基金华润有巢REIT的首次扩募，于2025年12月顺利完成发售[3] - 扩募创新采用向原持有人配售（非定向扩募）模式，配售价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份[3] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息）[3] 资金用途与资产收购 - 本次扩募募集资金在扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下的上海马桥项目[4] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程，截至2025年6月末出租率达96%[4] - 收购完成后，该REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构得到优化[4] 产品历史表现与市场意义 - 上市三年来，该REIT累计向持有人分红超1.54亿元[3] - 此次扩募是公募REITs盘活存量租赁住房资产、扩大有效投资的实践，体现了资本市场对资产质量和运营管理能力的认可[6] - 扩募上市被视为华润有巢发展历程中的里程碑[6] 未来发展规划 - 基金管理人与原始权益人将深化协同合作，持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级[6] - 目标是提升租赁住房REITs的市场影响力与行业话语权，引导更多社会资本投身民生保障事业[6] - 原始权益人华润有巢表示将持续打造优质租赁住房产品，提升运营服务水平[6]

公募REITs扩募事件 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上海证券交易所举行上市仪式 标志着公募REITs扩募迎来里程碑时刻 [1] - 该REIT是境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs 由华润有巢作为原始权益人 中信证券作为专项计划管理人 华夏基金作为基金管理人发起设立 [1] 产品历史表现与扩募详情 - 该REIT上市三年来市场表现良好 截至2025年年底 已累计向持有人分红超1.54亿元 [1] - 此次为基金首次扩募 于2025年12月顺利完成扩募份额发售 [1] - 扩募创新采用向原持有人配售的非定向扩募模式 配售价格定为2.53元/份 可配售份额数量4.5亿份 [2] - 发售获原持有人积极响应 认购比例达99.51% 最终募集资金总额约11.329亿元 [2] 募集资金用途与资产影响 - 募集资金扣除相关预留费用后 全额用于收购华润有巢旗下上海马桥项目 [2] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程 毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等核心产业集群 截至2025年6月末出租率达96% [2] - 收购完成后 REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖 资产结构进一步优化 [2] 未来展望与行业意义 - 华润有巢与华夏基金将深化合作 持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级 [2] - 此举旨在引导更多社会资本投身民生保障事业 为构建租赁住房行业发展新模式注入强劲动力 [2]

公募REITs及底层资产基本信息 - 基金底层不动产项目为安徽亳阜高速公路项目，项目公司为安徽亳阜高速公路有限公司 [1] - 项目运营管理机构为招商局公路网络科技控股股份有限公司及其全资子公司招商公路运营管理（北京）有限公司 [1] - 亳阜高速公路全长101.3公里，采用双向四车道设计 [1] - 全线共设亳州东、亳州南、太和东3个收费站，以及辛集和长春2对服务区 [1] 运营管理机构高级管理人员变更 - 运营管理机构招商公路于2026年1月12日完成第四届董事会第一次会议，涉及董事长选举及高级管理人员聘任 [2] - 选举宋嵘为公司第四届董事会董事长 [2] - 聘任杨旭东为总经理，李平、聂易彬、陈全为副总经理，杨少军为财务总监 [3] - 聂易彬同时兼任董事会秘书，傅晓强被增聘为总法律顾问兼首席合规官 [3] - 新增高级管理人员傅晓强先生，1975年出生，拥有大连海事大学国际法学硕士学位，曾在招商局海通贸易有限公司及中国外运股份有限公司担任风险管理及法律合规相关高级管理职务 [3] 管理层变动对项目及基金的影响分析 - 目前运营管理机构经营管理团队稳定，履职正常 [4] - 本次高级管理人员变动被界定为正常人事调整 [4] - 评估认为此次变动不影响机构的稳定运营管理能力 [4] - 分析指出该变动对不动产项目的运营情况、经营业绩、现金流以及基金份额持有人的权益无不利影响 [4]

华夏基金华润有巢REIT扩募上市核心事件 - 首个向原持有人配售的扩募REITs项目于今日上市交易 扩募份额为44,780.3412万份 发行价格为2.53元/份 [2] - 扩募发售获原持有人积极响应 认购比例高达99.51% 最终募集资金总额约11.329亿元 [2] - 按照扩募后可供分配金额计算 时点年化分派率约为3.21% 居于保障房领域REITs前列 [2] 基金运营与资产表现 - 基金自上市以来整体表现较为稳定 收入呈现平稳增长趋势 [3] - 新购入资产出租率稳步提升 最新披露的出租率达到95.87% [6] - 截至2025年11月 基金已累计向持有人分红超1.54亿元 [2] 行业创新与制度探索 - 本次扩募创新地采用向原持有人配售模式 是行业多维度扩募机制的重要实践 [5] - 此前已完成扩募的7支REITs均选取了定向扩募方式 本项目为首个非定向扩募案例 [5] - 该模式在制度设计上充分保障了原持有人的权益 [2]

文章核心观点 - 中国房地产行业大规模增量扩张时代已结束，行业进入存量提质增效的新阶段，未来增长将来自存量资产运营、物业服务升级、租赁市场发展等多元赛道 [1][17] - 尽管行业经历深度调整，但其发展根基依然坚实，长期前景值得期待，预计房地产增加值占GDP比重将从当前的6.7%逐渐回归至10%以上 [2][10] - 行业正发生根本性转变：住房总量从短缺转向基本平衡，需求从“有没有”转向“好不好”，房企发展模式从“类制造业”开发转向“产品-服务-运营”一体化 [8] - 商业地产和房地产金融（特别是REITs）将在未来行业发展中扮演越来越重要的角色，是挖掘存量市场潜力的关键 [9][15] 行业发展历程与现状 - **高速扩张期（2000-2013年）**：房地产开发投资年均增速达24%，成为经济支柱，带动上下游60余个细分行业，直接就业人口超7000万 [2] - **风险累积与政策调整**：2016年后，预售制下的野蛮生长累积金融风险，促使“三道红线”政策出台 [2] - **深度调整期（2022-2024年）**：房地产开发投资进入负增长，三年年均增长为-10% [2] - **经济贡献度变化**：房地产投资占GDP比重从2014年的14.9%逐步下调至2024年的7.4%，2025年三季度降至6.67% [2] - **市场影响**：一线城市二手住宅价格明显下调，影响了家庭资产、消费及置换链条 [3] 国际比较与行业定位 - **成熟市场对比**：世界前十大经济体中，七个成熟市场的房地产直接贡献占GDP比值平均为12.56%，是当前中国占比（约6.7%）的近一倍 [4] - **中美结构差异**：2024年美国房地产增加值为3.51万亿美元，是中国的近3倍 [9] - **美国构成**：住房服务占比达77%，其中商业地产租赁及买卖占比超10%，2024年实现增加值3740亿美元 [9] - **中国构成**：50%的增加值来自房地产开发，自有住房服务占29%，物业管理服务占15%，房地产中介服务占6%，商业地产服务角色较弱 [9] 未来增长动力与转型方向 - **存量市场潜力**：商业地产服务有巨大潜力，若其增加值在房地产业中占比上升到5%，意味着每年将产生4230亿元（604亿美元）的产业体量 [10] - **发展模式转变**：从高负债、高杠杆、高周转的“类制造业”开发模式，迈向“产品-服务-运营”一体化的新赛道 [8] - **多元增长赛道**：未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展 [1][17] - **政策导向**：2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给” [17] 房地产金融与REITs发展 - **中国REITs快速扩张**：截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，底层资产实现十大领域全覆盖 [15] - **商业不动产REITs试点启动**：2026年初启动，标志着资产范围向商业综合体、写字楼、酒店等领域延伸，实现“全门类资产”突破 [15] - **美国REITs成熟经验**：美国REITs涵盖超57万个物业，上市规模超1.5万亿美元，2024年约50.35%家庭（约1.7亿人）直接或间接参与REITs投资 [16] - **经济拉动作用**：美国REITs年均分红率4%-5%，2024年分配股息1125亿美元，其中70%用于日常消费，直接带动服务业增长，通过多重链条全方位拉动经济 [16] - **对中国市场的意义**：REITs发展是商业地产构建“投融管退”良性循环的关键载体，也为居民提供了参与优质资产投资的财富配置工具 [15][16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年REITs市场开门红各板块普涨 三单首发REITs获交易所问询 全国首支地方政府引导的REITs主题基金设立 中航京能光伏REIT扩募发售圆满结束 [3] - 2025年以来已成功发行20单REITs 发行规模403亿元 本周4单首发公募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收涨1.89% 产权类和特许经营权类REITs均上涨 数据中心等板块表现占优 [3] - 本周REITs市场流动性回升 产权类和特许经营权类REITs日均换手率和成交量均上升 数据中心板块活跃度最高 [3] - 从中债估值收益率看 产权类和特许经营权类REITs分别为3.93%/4.92% 交通等板块估值收益率位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发公募REITs取得新进展 - 2025年以来已成功发行20单REITs 发行规模403亿元 [3] - 本周共4单首发公募REITs取得新进展 其中平安西安高科产业园REIT、中航中核能源REIT、东方红隧道高速REIT进入交易所问询阶段 中航北京昌保租赁住房REIT已受理 [3][15] - 当前审批流程中REITs 已申报14只 已问询并反馈2只 通过审核1只 注册生效待上市1只 扩募已申报3只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数涨幅1.89% - 本周中证REITs全收益指数收于1028.93点 涨幅1.89% 跑输沪深300 0.90个百分点、跑赢中证红利0.28个百分点 [3] - 2025年初至今中证REITs全收益涨幅6.31% 跑输沪深300 14.63个百分点、跑赢中证红利6.11个百分点 [3] - 本周产权类REITs上涨2.50% 特许经营权类REITs上涨1.77% [3] - 分资产类型看 数据中心（+4.42%）、消费（+3.18%）、园区（+3.16%）、仓储物流（+2.26%）板块表现占优 [3] - 本周共74只上涨、4只下跌 易方达华威农贸市场REIT（+7.92%）、招商科创REIT（+7.72%）、广发成都高投产业园REIT（+6.79%）位列前三 华夏南京交通高速公路REIT（-0.65%）、华夏基金华润有巢REIT（-0.30%）、国泰海通城投宽庭保租房REIT（-0.08%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.65%/0.50% 较上周+26.05/+8.68BP 周内成交量6.67/1.68亿份 周环比+67.53%/+20.90% [3] - 数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看 产权类/特许经营权类REITs分别为3.93%/4.92% 交通（6.10%）、仓储物流（5.48%）、园区（4.64%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026年1月5日 全国首支地方政府引导设立的REITs主题基金“圆信基石（厦门）REITs投资基金”在厦门正式设立 目标规模55亿元 期限10年 重点投向上市发行的REITs项目 [35] - 2026年1月5日 商务部等9部门发布通知 探索建立绿色消费基础设施项目库 支持符合条件的项目发行基础设施领域REITs [35] - 2026年1月7日 锦江酒店公募REITs项目中标候选人公示 投标报价为发行阶段费用500万元、存续期费用0.2% [35] - 2026年1月9日 全国首单清洁能源公募REIT中航京能光伏REIT扩募发售圆满完成 募集资金总额达29.22亿元 [35] 重要公告 - 多只REITs公布运营数据 包括出租率、租金单价、租金收缴率等情况 [36][37][38]

北京2025年房地产市场回顾与2026年展望核心观点 - 仲量联行发布报告回顾2025年北京房地产市场并展望2026年市场 办公楼市场续租成交占主导且租户议价能力达历史高位 投资市场大宗成交总额大幅下降58%至约180亿元 零售地产需求受阻且运营要求提高 工业物流市场在新增供应与疲软需求下深度调整 高端酒店市场面临价格下行与收益修复缓慢挑战但需求预期向好 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位 租户议价能力不断提高 [1] - 甲级写字楼租金调整持续深化 市场定价透明度提升 业主初始报价更贴近实际可达成水平 [1] - 尽管租金调整节奏或将趋缓 但市场仍将维持租户主导格局 对业主而言保出租率将继续优先于追求租金增长 [1] 商业不动产投资市场 - 2025年北京商业不动产大宗交易市场成交节奏放缓 第四季度活跃度进一步走弱 [1] - 北京全年大宗成交总额约180亿元 较2024年下降58% [1] - 从资产类别看 商业零售资产相对更受资本青睐 [1] - 从投资主体看 自用型买家和险资机构为主要投资者 [1] 公募REITs市场动态 - 公募REITs底层资产范围近期增扩至商业办公与酒店项目 [2] - 此举有望显著提升相关资产的市场流动性 推动存量资产盘活 缓解部分资产持有者的流动性压力 [2] - 公募REITs市场进一步扩围将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型 并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价 [2] 零售地产市场 - 2025年北京零售地产整体需求释放受阻 市场表现分化加剧对项目运营能力提出了更高要求 [1] 工业物流市场 - 2025年北京工业物流市场在新增供应集中放量与终端需求持续疲软的双重压力下深度调整 [1] 酒店市场 - 2025年下半年北京高端酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战 但市场需求保持向好预期 [1] - 得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代 酒店市场需求仍保持向好预期 [2] - 酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰 为达到上市要求 优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视 [2] - 此举旨在真正形成“融、投、建、管、退”的酒店投资闭环 从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能 [2] - 酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现 并为投资者提供新的投资机会 [2]

市场总览 - 1月7日上证指数上涨0.05%，沪深300下跌0.29%，科创50上涨0.99%，中证1000上涨0.53%，创业板指上涨0.31%，恒生指数下跌0.94% [4][5] - 1月7日表现最好的行业是综合（+3.86%），其次是煤炭（+2.47%）、电子（+1.25%）、通信（+1.24%）和电力设备（+0.62%） [4][5] - 1月7日表现最差的行业是石油石化（-1.73%），其次是非银金融（-1.13%）、美容护理（-1.03%）、计算机（-0.81%）和银行（-0.72%） [4][5] - 1月7日全A总成交额为28815.66亿元，南下资金净流入91.78亿港元 [4][5] 重要推荐：震有科技 - 报告核心观点：震有科技是卫星互联网的“中枢大脑”，作为核心网龙头有望迎来戴维斯双击 [2][6] - 推荐逻辑：公司卫星核心网卡位稀缺，国内低轨卫星互联网加速组网以及出海业务有望驱动业绩超预期 [6] - 超预期点：国内低轨卫星互联网加速组网、出海业务订单 [6] - 驱动因素：星座组网进度有望超预期、出海订单落地进度有望超预期 [6] - 盈利预测：预计2025-2027年公司营业收入为1010/1479/1975百万元，增长率分别为6.17%/46.35%/33.53% [6] - 盈利预测：预计2025-2027年公司归母净利润为19/182/346百万元，增长率分别为-30.82%/857.42%/90.52% [6] - 盈利预测：预计2025-2027年公司每股盈利为0.10/0.94/1.80元，PE为441.34/46.08/24.18倍 [6] - 催化剂：星座组网进度有望超预期 [6] 重要观点：公募REITs - 报告核心观点：公募REITs具备“高分红+抗通胀+资产增长”特征，是破解当前“资产荒”的理想“固收+”工具 [7] - 核心观点：公募REITs以其强制分红的“债底”与资产增值的“股翼”，提供了稀缺的收益增强与风险对冲工具 [7] - 市场看法：公募REITs扩募机制逐步走向常态化和增量资金入市可期 [7] - 观点变化：REITs行情分化，消费基础设施、保障性租赁住房及仓储物流三类资产展现出相对较高的投资价值 [7] - 投资策略：可采取“哑铃型”配置策略与“高股息率”战术增强 [7] - 投资策略：短期内挖掘“防御稳定型”板块，如基础设施、保障房，同时逐步左侧布局“长久期优质资产”，如优质数据中心 [7][8] - 驱动因素：2024年初至2025年末，中证REITs全收益指数累计涨幅为18.82%，为组合提供高于纯债资产的收益，同时具备抗跌性与防御属性 [8] - 驱动因素：公募REITs通过“底仓分红+潜在增长”的复合模式，在单一产品中实现了收益结构的优化 [8] - 与市场差异：短期内挖掘对经济韧性和利率钝化的“防御稳定型”板块，同时逐步左侧布局因高利率承压但具备长期成长逻辑的“长久期优质资产” [8]

交易所审核反馈核心观点 - 交易所对“东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金”及配套资产支持专项计划的上市挂牌申请出具了审核意见，提出了涉及通行费收入预测、资本性支出、现金流预测、运营管理安排等多方面的详细反馈问题，要求管理人及相关中介机构进行补充披露和合理性说明 [1][10] 关于通行费收入预测 - 竞品项目“杭州中环”的江东三路过江通道预计2030年初建成，申报材料预测其将对本项目2030年交通量造成**-9.07%**的影响，对收入造成**-10.07%**的影响，但后续年份未预测影响，交易所要求补充披露该项目详情并评估提前开通可能性，同时量化分析分流影响并说明2030年后不考虑影响的依据 [1][11] - 除杭州中环外，现有竞品项目包括下沙大桥和嘉绍大桥，未来可能产生交通影响的新开道路还包括柯诸高速、铁路萧山机场站枢纽及接线工程、江南水乡旅游线城际铁路等 [1][11] - 交易所要求管理人、评估及预测机构补充披露所有竞品项目影响的交通预测模型及具体参数取值依据，并需结合路网定位、设计服务水平、车型结构、收费标准等因素，量化分析对各车型的分流影响 [1][2][11][12] - 根据申报材料，预测本项目2025年标准车流量为**60,051 pcu/天**，2026年为**79,125 pcu/天**，增速分别为**33.8%**和**30.8%**，其中苏台高速及德清联络线开通对2025年交通量诱增**27.43%**，对2026年诱增**26.44%** [2][13] - 交易所要求补充披露预测期车流量复合增长率，并结合历史数据评估增长预测合理性，同时要求披露苏台高速及德清联络线影响的预测模型及参数依据，并结合2025年实际车流量说明诱增预测的合理性 [2][13] 关于资本性支出与现金流预测 - 项目资产钱江隧道总体技术状况评定为2类，预测期内将每年投入全生命周期智慧运维专项支出，用于土建更新、机电更新、智慧化提升等 [3][13] - 交易所要求结合运营年限、技术状况、历史及可比项目养护支出等，说明运营养护费用预测的依据及合理性 [3][14] - 要求补充披露报告期内全生命周期智慧运维专项支出的发生金额及构成，说明未来预测支出与历史水平的延续性、与项目运营年限的匹配性以及与可比项目的差异 [3][14] - 根据申报材料，本项目2026年EBITDA预测增长**34.19%**，净利润预测增长**69.16%**，交易所要求说明净利润增长率显著高于当年车流量增长率及EBITDA增长率的原因及合理性 [3][14] 关于运营管理安排 - 运营管理服务费基于项目公司实收通行费收入按累进费率收取，费率分为三档：**30%、50%和60%**，并规定若累计应计提金额小于等于累计已计提金额，则当年计提费用为0 [5][15] - 交易所要求结合历史运营情况、原始权益人在管同类项目及已上市基金情况，说明运营管理服务费率取值的合理性，并说明“服务费不为负”的安排能否有效体现激励与约束 [5][15] - 运营管理统筹机构和实施机构分别由原始权益人上海基建和城市运营集团担任，继任运营管理机构需拥有管理不少于**2项**同类水下软土高速公路特长隧道（隧道长度大于**3000米**）的业绩 [5][15] - 交易所要求说明设置统筹与实施机构的原因、披露具体职责分工及管理费分配方式，分析上海基建的统筹管理能力，并评估该安排是否有利于提高运营效率、压降成本等 [6][16] - 要求对运营管理机构是否符合资质、继任机构标准设置的合理性发表明确意见，并评估相关安排是否有利于实现激励约束目标和保障持有人利益 [6][16] - 交易所要求说明运营管理安排是否设置了能“激励到人”的团队绩效评价与收入分配机制 [6][17] - 要求补充披露投资及运营决策委员会成员、拟任基金经理的不动产运营或投资管理经验，以说明其运营管理能力 [6][17] - 项目设置总协调人角色，由上海建元财务管理有限公司担任，交易所要求披露其基本情况、具体职责及履职能力，并说明设置该角色的原因及必要性 [7][17] 关于其他反馈问题 - 到期移交安排：钱江隧道收费期限届满后，项目资产需以良好状态无偿移交给杭州市交通局指定机构，交易所要求补充披露资产移交和处置安排，并说明移交成本是否已在估值中考虑 [8][18] - 收入结算方式：通行费收入由浙江省公路与运输管理中心拆分后通过结算银行拨付，受流程所限，当月收入可能于下一月度完成划付，交易所要求披露历史是否存在收入未及时划付的情况，并说明基金成立后的现金流划转安排 [8][18] - 国有资产转让：项目公司股权转让尚待上海市国资委批准，交易所要求披露后续计划和时点安排，并在基金注册批复前完成国有资产转让备案程序 [9][18] - 项目合规性：钱江隧道于**2010年2月12日**开工，**2014年4月16日**投入运营，于**2019年12月11日**完成竣工验收，竣工验收晚于投入运营，交易所要求说明原因并评估是否存在合规性瑕疵 [9][19] - 投保情况：项目当前投保金额为**25.39亿元**，未覆盖估值，交易所要求披露后续投保安排 [9][19] - 评估差异：要求披露评估报告与可供分配金额测算报告对现金流预测结果的差异情况，并说明差异原因及合理性 [9][19] - 外部借款：要求补充披露基金成立后是否存在保留项目已有对外借款的安排，并进行核查披露 [9][19] - 财务数据更新：项目财务数据和评估基准日均为**2025年6月30日**，交易所要求将相关财务数据更新至有效期内 [9][19]