数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT于8月8日上市交易，成为全国首批数据中心公募REITs，上市首日价格涨幅均达到30% [1] - 两只产品在发行阶段获得投资者踊跃认购，公众投资者发售部分均一日售罄，提前结束募集并进行比例配售 [1] - 两只产品吸引大量机构投资者参与，其中南方润泽科技数据中心REIT有76家战略投资者，包括国寿资产、平安健康保险等多家保险机构 [1] 险资参与REITs投资情况 - 险资通过战略配售和网下发售方式积极参与公募REITs投资，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT的网下险资投资账户配售份额占比均超过10% [2] - 中国人寿等机构成立专门的基础设施不动产股权投资基金，已投资南方润泽科技数据中心REIT等多只产品 [2] - 截至8月14日，已有73只公募REITs上市，资产类别覆盖园区基础设施、新型基础设施等10个领域 [3] REITs市场发展现状 - 公募REITs市场快速发展，为险资提供了相对丰富的底层资产选择 [3] - 监管政策优化，2023年9月将投资REITs的风险因子从0.6调整为0.5，提高了险资投资积极性 [3] - 当前公募REITs产品规模较小，市场整体容量有限，流动性略显不足，整体换手率偏低 [4] 险资配置策略变化 - 在资产荒背景下，公募REITs凭借分红稳定、风险较低等优势，成为险资优化投资组合的重要工具 [1][2] - 险资需要调整资产配置策略，一方面增配权益投资，另一方面加大对公募REITs等另类资产的配置 [3] - 多家险资机构表示传统固收类资产收益率难以覆盖负债成本，需要通过多元化投资组合增厚收益 [3] 未来发展展望 - 业内人士预计随着制度完善和市场成熟，公募REITs规模有望保持增长，险资将进一步提高配置比例 [3] - 建议简化扩募流程、提升扩募效率，推动REITs通过资产收购和处置优化资产组合 [4] - 需要培养公募REITs中的"蓝筹股"，提升市场流动性以承接险资等大体量资金 [4]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

底层资产稳健运营 新华财经上海8月13日电作为国内"首发+扩募"双首批的公募REITs项目之一，华安张江产业园REIT今年 以来表现如何？运管机构面对"以价换量"的市场环境，能否顶住压力？底层资产运营是否稳健？ 记者带着诸多问题，实地走访了华安张江产业园REIT的首发基础资产——张江科学城内的张江光大 园，以及扩募资产张润大厦。 "针对此前租户调整带来的影响，我们的外部管理机构积极制定并调整招商策略，在政策扶持的大背景 下，正通过提供优质服务支持等举措，不断促进招商和空置面积的去化。"张江高科党委委员、副总经 理赵海生此前在接受记者专访时表示，"未来我们也有意更多地'腾笼换鸟'，引导集成电路的高端客户 集聚到REITs资产之中，打造特色的产业氛围。当然，我们也会控制单个企业的租赁面积，避免其退租 时产生过大波动。" 公开数据显示，2025年第2季度，华安张江产业园REIT实现收入3610.34万元，经营活动产生的现金流量 净额为2320.27万元；当期现金流分派率为1.02%，年化现金流分派率为4.43%；可供分配金额达2780.92 万元，单位可供分配金额为0.0290元。 不仅如此，截至报告期末，基础设施 ...

根据公告显示，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称华夏中国交建 REIT）将于2022年4月7日至4月8日正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份， 预计募集总规模为93.99亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。 华夏中国交建REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎 回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首 日以后涨跌幅限制为10%。 【纠错】 【责任编辑:柴峥】 公告显示，华夏中国交建REIT网下询价期间共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报 价信息，全部配售对象拟认购数量总和为678690万份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。经进一步 剔除后，拟认购价格不低于基金份额认购价格（9.399元/份）的网下发售有效报价投资者数量为64家， 管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍。 作为2022年首单获批公募REITs、行业首单央企高速公路REITs项目，同时也是头部基金公司华夏 基金、头部券 ...

华夏中国交建REIT发行情况 - 华夏中国交建REIT于4月7日开售2小时公众认购规模超200亿元 全天认购规模超600亿元 [1] - 该产品配售比例低于1.17% 创公募基金配售比例新低 [1][2] - 基金发售价格9.399元/份 发售总份额10亿份 预计募集总规模93.99亿元 [2] - 面向公众投资者的初始份额为0.75亿份 公众募集上限7.05亿元 [2] 基础设施REITs市场现状 - 华夏中国交建REIT上市后基础设施REITs将扩容至12只 [1][5] - 已上市的11只基础设施REITs公众投资者平均认购配售比例约5% [2] - 建信中关村产业园REIT和中航首钢生物质REIT配售比例不足2% [2] - 我国存量基础设施资产价值超百万亿元 证券化率达1%则潜在市场规模达万亿级别 [1] 底层资产与运营表现 - 华夏中国交建REIT底层资产为武深高速嘉通路段 联通三大经济圈 [3] - 平安广交投广河高速REIT在2021年6月7日至年底实现收入4.34亿元 净利润1.3亿元 [3] - 截至去年底平安广交投广河高速REIT总资产达99.7亿元 [3] - 博时蛇口产园REIT在同期实现收入8010.6万元 净利润2685.45万元 [4] - 截至去年底博时蛇口产园REIT总资产达25.90亿元 [4] 行业特性与发展前景 - 高速公路行业具有刚需属性 车流量周期性波动小 抗经济周期风险能力强 [4] - 基础设施REITs展现稳定经营数据 尽管受疫情反复影响 [3] - 鹏华深圳能源清洁能源REIT作为双碳概念标的 以深圳能源东部电厂为底层资产 [6] - 协鑫能科 深圳能源 金风科技等多家上市公司聚焦能源供应发力公募REITs项目 [6] - 租赁性保障住房 旅游 水力 停车场等领域成为机构重点调研方向 [7] 产品优势与市场认可 - 基础设施REITs具备较高流动性 收益与分红相对稳定 参与门槛较低 [7] - 产品与股债等其他金融产品相关度不高 深受投资者青睐 [7] - 存量公募REITs上市以来表现突出 在当前股票市场低迷环境下获得认可 [3] - 优质基础设施项目结合基金管理人积极运营措施展现良好运营能力 [4]

核心观点 - 12只公募REITs披露2022年二季报 其中9只实现盈利 占比超七成 仅3只高速和产业园类REITs因疫情冲击亏损 [1] - 行业整体表现平稳但存在分化 环保类REITs受季节性影响收入环比上行 物流园类REITs经营状况最为稳定 [1][4] - 公募REITs项目集中于经济发达地区 增量资金充足 机构参与度预计提升 在低利率和监管趋严背景下成为资产配置的重要选择 [4] 财务表现 - 华夏中国交建REIT净利润3316.44万元位列首位 建信中关村产业园REIT（2486.44万元）平安广州广河REIT（2185.27万元）和中航首钢绿能REIT（2045.18万元）均超2000万元 [2] - 浙商沪杭甬REIT亏损4651.35万元 华安张江光大园REIT亏损628.35万元 东吴苏园产业REIT亏损218.38万元 [2] - 平安广州广河REIT可供分配利润1.27亿元最高 华夏中国交建REIT（8290.45万元）浙商沪杭甬REIT（7502.39万元）和中金普洛斯REIT（7057.45万元）分列其后 [3] 分红情况 - 华夏越秀高速REIT以4482.28万元可供分配金额实施分红 单位分配0.149元 [2] - 建信中关村产业园REIT实际分配4409.99万元 单位分配0.049元 [2] 经营状况 - 东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT收入环比下滑最明显 富国首创水务REIT 平安广州广河REIT和中金普洛斯REIT实现环比增长 [4] - 中航首钢绿能REIT基金收入 净利润和经营现金流净额环比上行 富国首创水务REIT因夏季进水量增加致二季度收入回升 [4] - 普洛斯物流园项目二季度收入0.86亿元环比下降5.61% 期末平均出租率94.56%较一季度末下降3.77个百分点 [4]

首批保障性租赁住房REITs试点进展 - 红土创新深圳人才安居REIT和中金厦门安居REIT获证监会注册批复 发行在即[1] - 上交所新受理华夏北京保障房中心REIT项目申报[1] - 红土创新REIT基础资产包含四个保障性租赁住房项目 总建筑面积13.47万平方米 含1830套住房 评估价值11.58亿元[1] - 截至2022年3月末 四个项目出租率均超98% 三年期租约占比达98% 租金为同地段市场租金的60%[1] - 华夏北京保障房REIT净回收资金6.77亿元 将用于建设672套安置房和1869套公共租赁住房及配套公共服务设施[1] 保障性租赁住房REITs市场意义 - 推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型[2] - 有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[2] - 通过资本市场打造可持续的投融资模式 提高保障性租赁住房有效供给[2] - 重庆、杭州、西安等地多家企业正积极筹备参与试点[2] 公募REITs市场扩容情况 - 深交所受理华夏合肥高新创新产业园REIT项目 预计发行规模14亿元[2] - 全市场共有六只产品"候场" 包括中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT等[2] 低碳领域REITs市场表现 - 鹏华深圳能源REIT作为全国首单清洁能源REITs 四个交易日累计涨幅超25%[3] - 网下投资者初始认购倍数超109倍 公众投资者认购倍数超86倍[3]

南方万国数据中心REIT上市表现 - 南方万国数据中心REIT于8月8日在上海证券交易所成功挂牌，上市首日涨停，涨幅达30% [1] - 该REIT以3元/份定价成功募集24亿元，公众投资者有效认购倍数达456倍，网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] - 兴业证券指出该REIT估值大幅超出市场预期，IDC行业估值锚显著抬升 [1] REITs对IDC行业的影响 - REITs项目可帮助IDC公司一次性收回大量现金用于新项目投资 [1] - 当前政策鼓励公募REITs发行，利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] - 汇丰认为该分拆有利于公司去杠杆，可将净债务与经调整EBITDA比维持在6.5倍以下 [1] 万国数据股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价再涨超4%，截至发稿时上涨3.65%，报36.92港元 [2] - 该股当日成交额达8226.19万港元 [2] 公司估值潜力 - 该REIT定价高于公司目前14倍的经调整企业价值倍数，反映公司具有估值重评潜力 [1]

每经记者：李蕾 每经编辑：叶峰 《每日经济新闻》记者获悉，公募REITs又现上市首日就涨停火爆景象，并且还是两只产品齐涨停，可谓相当火热。 8月8日，首批两只数据中心公募REITs（不动产投资信托基金），南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别登陆上交 所和深交所。这两只产品当日上市很快就触及"30cm"涨停，成交数据在当日公募REITs二级市场也是遥遥领先。 视觉中国图 其中，南方万国数据中心REIT首发募集规模为24亿元，购入万国数据旗下位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，2025年 预测年化现金流分派率为5.07%。 南方润泽科技数据中心REIT则以润泽智算科技集团股份有限公司旗下国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目为底层资产，项目 位于全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点的核心地带，是支撑区域数字经济高质量发展的重要基础设施。 值得一提的是，这两只基金在产品募集阶段均吸引市场高度关注与参与。南方万国数据中心REIT的公众投资者有效认购倍数为455 倍，南方润泽科技数据中心REIT为317.95倍，在业内都属于比较靠前的水平。 记者注意到，2025年以来公募REI ...

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数回调，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，REITs 全周日均换手率较前一周有所下降，仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先 [1] - 截至 8 月 8 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [1] - 两只数据中心公募 REITs 上市，标志着公募 REITs 底层资产扩容，填补数据中心领域空白，为数据中心行业融资提供创新范例 [5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 8 月 8 日，中证 REITs 指数收盘价 867.98 点，整周涨跌幅 -0.33%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +9.9%，各类主要指数涨跌幅排序为中证转债（+12.8%）>中证 REITs（+9.9%）>沪深 300（+4.3%）>中证全债（+1.1%） [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 6.7%，波动率 7.0%，回报率低于沪深 300、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - 8 月 8 日 REITs 总市值上升至 2212 亿元，较上周增加 81 亿元；全周日均换手率 0.76%，较前一周下降 0.01 个百分点 [2][12] - 各类型 REITs 涨跌分化，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，仓储物流（+0.9%）、生态环保（+0.5%）和能源类（+0.3%）涨幅领先，周度涨幅排名前三的是华泰宝湾物流 REIT（+4.31%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路 REIT（+3.38%） [3][18][20] - 新型基础设施 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率 26.1%，成交额占 REITs 总成交额 18.7% [4][22] - 从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华电清洁能源 REIT（1214 万元）、中金安徽交控 REIT(407 万元）、华夏北京保障房 REIT(375 万元） [23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 8 月 8 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 4 只，通过已上市首发产品 10 只 [25] 估值跟踪 - 从债性角度，截至 8 月 1 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型 REITs 各指标表现不同 [27][28] - 截至 2025 年 8 月 8 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [30] 行业要闻 - 8 月 8 日，南方润泽科技数据中心 REIT 和南方万国数据中心 REIT 分别在深交所和上交所上市，前者发行 10 亿份，募资 45 亿元；后者总发行规模 8 亿份，募集资金 24 亿元 [5][32]