文章核心观点 - 中国房地产行业大规模增量扩张时代已结束，行业进入存量提质增效的新阶段，未来增长将来自存量资产运营、物业服务升级、租赁市场发展等多元赛道 [1][17] - 尽管行业经历深度调整，但其发展根基依然坚实，长期前景值得期待，预计房地产增加值占GDP比重将从当前的6.7%逐渐回归至10%以上 [2][10] - 行业正发生根本性转变：住房总量从短缺转向基本平衡，需求从“有没有”转向“好不好”，房企发展模式从“类制造业”开发转向“产品-服务-运营”一体化 [8] - 商业地产和房地产金融（特别是REITs）将在未来行业发展中扮演越来越重要的角色，是挖掘存量市场潜力的关键 [9][15] 行业发展历程与现状 - **高速扩张期（2000-2013年）**：房地产开发投资年均增速达24%，成为经济支柱，带动上下游60余个细分行业，直接就业人口超7000万 [2] - **风险累积与政策调整**：2016年后，预售制下的野蛮生长累积金融风险，促使“三道红线”政策出台 [2] - **深度调整期（2022-2024年）**：房地产开发投资进入负增长，三年年均增长为-10% [2] - **经济贡献度变化**：房地产投资占GDP比重从2014年的14.9%逐步下调至2024年的7.4%，2025年三季度降至6.67% [2] - **市场影响**：一线城市二手住宅价格明显下调，影响了家庭资产、消费及置换链条 [3] 国际比较与行业定位 - **成熟市场对比**：世界前十大经济体中，七个成熟市场的房地产直接贡献占GDP比值平均为12.56%，是当前中国占比（约6.7%）的近一倍 [4] - **中美结构差异**：2024年美国房地产增加值为3.51万亿美元，是中国的近3倍 [9] - **美国构成**：住房服务占比达77%，其中商业地产租赁及买卖占比超10%，2024年实现增加值3740亿美元 [9] - **中国构成**：50%的增加值来自房地产开发，自有住房服务占29%，物业管理服务占15%，房地产中介服务占6%，商业地产服务角色较弱 [9] 未来增长动力与转型方向 - **存量市场潜力**：商业地产服务有巨大潜力，若其增加值在房地产业中占比上升到5%，意味着每年将产生4230亿元（604亿美元）的产业体量 [10] - **发展模式转变**：从高负债、高杠杆、高周转的“类制造业”开发模式，迈向“产品-服务-运营”一体化的新赛道 [8] - **多元增长赛道**：未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展 [1][17] - **政策导向**：2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给” [17] 房地产金融与REITs发展 - **中国REITs快速扩张**：截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，底层资产实现十大领域全覆盖 [15] - **商业不动产REITs试点启动**：2026年初启动，标志着资产范围向商业综合体、写字楼、酒店等领域延伸，实现“全门类资产”突破 [15] - **美国REITs成熟经验**：美国REITs涵盖超57万个物业，上市规模超1.5万亿美元，2024年约50.35%家庭（约1.7亿人）直接或间接参与REITs投资 [16] - **经济拉动作用**：美国REITs年均分红率4%-5%，2024年分配股息1125亿美元，其中70%用于日常消费，直接带动服务业增长，通过多重链条全方位拉动经济 [16] - **对中国市场的意义**：REITs发展是商业地产构建“投融管退”良性循环的关键载体，也为居民提供了参与优质资产投资的财富配置工具 [15][16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年REITs市场开门红各板块普涨 三单首发REITs获交易所问询 全国首支地方政府引导的REITs主题基金设立 中航京能光伏REIT扩募发售圆满结束 [3] - 2025年以来已成功发行20单REITs 发行规模403亿元 本周4单首发公募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收涨1.89% 产权类和特许经营权类REITs均上涨 数据中心等板块表现占优 [3] - 本周REITs市场流动性回升 产权类和特许经营权类REITs日均换手率和成交量均上升 数据中心板块活跃度最高 [3] - 从中债估值收益率看 产权类和特许经营权类REITs分别为3.93%/4.92% 交通等板块估值收益率位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发公募REITs取得新进展 - 2025年以来已成功发行20单REITs 发行规模403亿元 [3] - 本周共4单首发公募REITs取得新进展 其中平安西安高科产业园REIT、中航中核能源REIT、东方红隧道高速REIT进入交易所问询阶段 中航北京昌保租赁住房REIT已受理 [3][15] - 当前审批流程中REITs 已申报14只 已问询并反馈2只 通过审核1只 注册生效待上市1只 扩募已申报3只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数涨幅1.89% - 本周中证REITs全收益指数收于1028.93点 涨幅1.89% 跑输沪深300 0.90个百分点、跑赢中证红利0.28个百分点 [3] - 2025年初至今中证REITs全收益涨幅6.31% 跑输沪深300 14.63个百分点、跑赢中证红利6.11个百分点 [3] - 本周产权类REITs上涨2.50% 特许经营权类REITs上涨1.77% [3] - 分资产类型看 数据中心（+4.42%）、消费（+3.18%）、园区（+3.16%）、仓储物流（+2.26%）板块表现占优 [3] - 本周共74只上涨、4只下跌 易方达华威农贸市场REIT（+7.92%）、招商科创REIT（+7.72%）、广发成都高投产业园REIT（+6.79%）位列前三 华夏南京交通高速公路REIT（-0.65%）、华夏基金华润有巢REIT（-0.30%）、国泰海通城投宽庭保租房REIT（-0.08%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.65%/0.50% 较上周+26.05/+8.68BP 周内成交量6.67/1.68亿份 周环比+67.53%/+20.90% [3] - 数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看 产权类/特许经营权类REITs分别为3.93%/4.92% 交通（6.10%）、仓储物流（5.48%）、园区（4.64%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026年1月5日 全国首支地方政府引导设立的REITs主题基金“圆信基石（厦门）REITs投资基金”在厦门正式设立 目标规模55亿元 期限10年 重点投向上市发行的REITs项目 [35] - 2026年1月5日 商务部等9部门发布通知 探索建立绿色消费基础设施项目库 支持符合条件的项目发行基础设施领域REITs [35] - 2026年1月7日 锦江酒店公募REITs项目中标候选人公示 投标报价为发行阶段费用500万元、存续期费用0.2% [35] - 2026年1月9日 全国首单清洁能源公募REIT中航京能光伏REIT扩募发售圆满完成 募集资金总额达29.22亿元 [35] 重要公告 - 多只REITs公布运营数据 包括出租率、租金单价、租金收缴率等情况 [36][37][38]

北京2025年房地产市场回顾与2026年展望核心观点 - 仲量联行发布报告回顾2025年北京房地产市场并展望2026年市场 办公楼市场续租成交占主导且租户议价能力达历史高位 投资市场大宗成交总额大幅下降58%至约180亿元 零售地产需求受阻且运营要求提高 工业物流市场在新增供应与疲软需求下深度调整 高端酒店市场面临价格下行与收益修复缓慢挑战但需求预期向好 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位 租户议价能力不断提高 [1] - 甲级写字楼租金调整持续深化 市场定价透明度提升 业主初始报价更贴近实际可达成水平 [1] - 尽管租金调整节奏或将趋缓 但市场仍将维持租户主导格局 对业主而言保出租率将继续优先于追求租金增长 [1] 商业不动产投资市场 - 2025年北京商业不动产大宗交易市场成交节奏放缓 第四季度活跃度进一步走弱 [1] - 北京全年大宗成交总额约180亿元 较2024年下降58% [1] - 从资产类别看 商业零售资产相对更受资本青睐 [1] - 从投资主体看 自用型买家和险资机构为主要投资者 [1] 公募REITs市场动态 - 公募REITs底层资产范围近期增扩至商业办公与酒店项目 [2] - 此举有望显著提升相关资产的市场流动性 推动存量资产盘活 缓解部分资产持有者的流动性压力 [2] - 公募REITs市场进一步扩围将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型 并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价 [2] 零售地产市场 - 2025年北京零售地产整体需求释放受阻 市场表现分化加剧对项目运营能力提出了更高要求 [1] 工业物流市场 - 2025年北京工业物流市场在新增供应集中放量与终端需求持续疲软的双重压力下深度调整 [1] 酒店市场 - 2025年下半年北京高端酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战 但市场需求保持向好预期 [1] - 得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代 酒店市场需求仍保持向好预期 [2] - 酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰 为达到上市要求 优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视 [2] - 此举旨在真正形成“融、投、建、管、退”的酒店投资闭环 从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能 [2] - 酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现 并为投资者提供新的投资机会 [2]

市场总览 - 1月7日上证指数上涨0.05%，沪深300下跌0.29%，科创50上涨0.99%，中证1000上涨0.53%，创业板指上涨0.31%，恒生指数下跌0.94% [4][5] - 1月7日表现最好的行业是综合（+3.86%），其次是煤炭（+2.47%）、电子（+1.25%）、通信（+1.24%）和电力设备（+0.62%） [4][5] - 1月7日表现最差的行业是石油石化（-1.73%），其次是非银金融（-1.13%）、美容护理（-1.03%）、计算机（-0.81%）和银行（-0.72%） [4][5] - 1月7日全A总成交额为28815.66亿元，南下资金净流入91.78亿港元 [4][5] 重要推荐：震有科技 - 报告核心观点：震有科技是卫星互联网的“中枢大脑”，作为核心网龙头有望迎来戴维斯双击 [2][6] - 推荐逻辑：公司卫星核心网卡位稀缺，国内低轨卫星互联网加速组网以及出海业务有望驱动业绩超预期 [6] - 超预期点：国内低轨卫星互联网加速组网、出海业务订单 [6] - 驱动因素：星座组网进度有望超预期、出海订单落地进度有望超预期 [6] - 盈利预测：预计2025-2027年公司营业收入为1010/1479/1975百万元，增长率分别为6.17%/46.35%/33.53% [6] - 盈利预测：预计2025-2027年公司归母净利润为19/182/346百万元，增长率分别为-30.82%/857.42%/90.52% [6] - 盈利预测：预计2025-2027年公司每股盈利为0.10/0.94/1.80元，PE为441.34/46.08/24.18倍 [6] - 催化剂：星座组网进度有望超预期 [6] 重要观点：公募REITs - 报告核心观点：公募REITs具备“高分红+抗通胀+资产增长”特征，是破解当前“资产荒”的理想“固收+”工具 [7] - 核心观点：公募REITs以其强制分红的“债底”与资产增值的“股翼”，提供了稀缺的收益增强与风险对冲工具 [7] - 市场看法：公募REITs扩募机制逐步走向常态化和增量资金入市可期 [7] - 观点变化：REITs行情分化，消费基础设施、保障性租赁住房及仓储物流三类资产展现出相对较高的投资价值 [7] - 投资策略：可采取“哑铃型”配置策略与“高股息率”战术增强 [7] - 投资策略：短期内挖掘“防御稳定型”板块，如基础设施、保障房，同时逐步左侧布局“长久期优质资产”，如优质数据中心 [7][8] - 驱动因素：2024年初至2025年末，中证REITs全收益指数累计涨幅为18.82%，为组合提供高于纯债资产的收益，同时具备抗跌性与防御属性 [8] - 驱动因素：公募REITs通过“底仓分红+潜在增长”的复合模式，在单一产品中实现了收益结构的优化 [8] - 与市场差异：短期内挖掘对经济韧性和利率钝化的“防御稳定型”板块，同时逐步左侧布局因高利率承压但具备长期成长逻辑的“长久期优质资产” [8]

交易所审核反馈核心观点 - 交易所对“东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金”及配套资产支持专项计划的上市挂牌申请出具了审核意见，提出了涉及通行费收入预测、资本性支出、现金流预测、运营管理安排等多方面的详细反馈问题，要求管理人及相关中介机构进行补充披露和合理性说明 [1][10] 关于通行费收入预测 - 竞品项目“杭州中环”的江东三路过江通道预计2030年初建成，申报材料预测其将对本项目2030年交通量造成**-9.07%**的影响，对收入造成**-10.07%**的影响，但后续年份未预测影响，交易所要求补充披露该项目详情并评估提前开通可能性，同时量化分析分流影响并说明2030年后不考虑影响的依据 [1][11] - 除杭州中环外，现有竞品项目包括下沙大桥和嘉绍大桥，未来可能产生交通影响的新开道路还包括柯诸高速、铁路萧山机场站枢纽及接线工程、江南水乡旅游线城际铁路等 [1][11] - 交易所要求管理人、评估及预测机构补充披露所有竞品项目影响的交通预测模型及具体参数取值依据，并需结合路网定位、设计服务水平、车型结构、收费标准等因素，量化分析对各车型的分流影响 [1][2][11][12] - 根据申报材料，预测本项目2025年标准车流量为**60,051 pcu/天**，2026年为**79,125 pcu/天**，增速分别为**33.8%**和**30.8%**，其中苏台高速及德清联络线开通对2025年交通量诱增**27.43%**，对2026年诱增**26.44%** [2][13] - 交易所要求补充披露预测期车流量复合增长率，并结合历史数据评估增长预测合理性，同时要求披露苏台高速及德清联络线影响的预测模型及参数依据，并结合2025年实际车流量说明诱增预测的合理性 [2][13] 关于资本性支出与现金流预测 - 项目资产钱江隧道总体技术状况评定为2类，预测期内将每年投入全生命周期智慧运维专项支出，用于土建更新、机电更新、智慧化提升等 [3][13] - 交易所要求结合运营年限、技术状况、历史及可比项目养护支出等，说明运营养护费用预测的依据及合理性 [3][14] - 要求补充披露报告期内全生命周期智慧运维专项支出的发生金额及构成，说明未来预测支出与历史水平的延续性、与项目运营年限的匹配性以及与可比项目的差异 [3][14] - 根据申报材料，本项目2026年EBITDA预测增长**34.19%**，净利润预测增长**69.16%**，交易所要求说明净利润增长率显著高于当年车流量增长率及EBITDA增长率的原因及合理性 [3][14] 关于运营管理安排 - 运营管理服务费基于项目公司实收通行费收入按累进费率收取，费率分为三档：**30%、50%和60%**，并规定若累计应计提金额小于等于累计已计提金额，则当年计提费用为0 [5][15] - 交易所要求结合历史运营情况、原始权益人在管同类项目及已上市基金情况，说明运营管理服务费率取值的合理性，并说明“服务费不为负”的安排能否有效体现激励与约束 [5][15] - 运营管理统筹机构和实施机构分别由原始权益人上海基建和城市运营集团担任，继任运营管理机构需拥有管理不少于**2项**同类水下软土高速公路特长隧道（隧道长度大于**3000米**）的业绩 [5][15] - 交易所要求说明设置统筹与实施机构的原因、披露具体职责分工及管理费分配方式，分析上海基建的统筹管理能力，并评估该安排是否有利于提高运营效率、压降成本等 [6][16] - 要求对运营管理机构是否符合资质、继任机构标准设置的合理性发表明确意见，并评估相关安排是否有利于实现激励约束目标和保障持有人利益 [6][16] - 交易所要求说明运营管理安排是否设置了能“激励到人”的团队绩效评价与收入分配机制 [6][17] - 要求补充披露投资及运营决策委员会成员、拟任基金经理的不动产运营或投资管理经验，以说明其运营管理能力 [6][17] - 项目设置总协调人角色，由上海建元财务管理有限公司担任，交易所要求披露其基本情况、具体职责及履职能力，并说明设置该角色的原因及必要性 [7][17] 关于其他反馈问题 - 到期移交安排：钱江隧道收费期限届满后，项目资产需以良好状态无偿移交给杭州市交通局指定机构，交易所要求补充披露资产移交和处置安排，并说明移交成本是否已在估值中考虑 [8][18] - 收入结算方式：通行费收入由浙江省公路与运输管理中心拆分后通过结算银行拨付，受流程所限，当月收入可能于下一月度完成划付，交易所要求披露历史是否存在收入未及时划付的情况，并说明基金成立后的现金流划转安排 [8][18] - 国有资产转让：项目公司股权转让尚待上海市国资委批准，交易所要求披露后续计划和时点安排，并在基金注册批复前完成国有资产转让备案程序 [9][18] - 项目合规性：钱江隧道于**2010年2月12日**开工，**2014年4月16日**投入运营，于**2019年12月11日**完成竣工验收，竣工验收晚于投入运营，交易所要求说明原因并评估是否存在合规性瑕疵 [9][19] - 投保情况：项目当前投保金额为**25.39亿元**，未覆盖估值，交易所要求披露后续投保安排 [9][19] - 评估差异：要求披露评估报告与可供分配金额测算报告对现金流预测结果的差异情况，并说明差异原因及合理性 [9][19] - 外部借款：要求补充披露基金成立后是否存在保留项目已有对外借款的安排，并进行核查披露 [9][19] - 财务数据更新：项目财务数据和评估基准日均为**2025年6月30日**，交易所要求将相关财务数据更新至有效期内 [9][19]

政策框架与制度安排 - 中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段[1] - 监管部门初步明确“1+3+N”政策框架，其中“1”为证监会公告，“3”为1项通知和2项工作规程，“N”为沪深交易所等单位的17项配套规则[3] - 规则针对新增商业不动产业态进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排，公告共八条明确了产品定义、基金注册及运营管理等核心制度安排[3] - 市场人士认为公告为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展[4] 市场发展阶段与战略定位 - 商业不动产REITs试点的推出标志着市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进[5] - 下一阶段监管部门将采取两类REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度[5] - 基础设施REITs主要承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流稳定等特点[6] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，可精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求[6] 项目筛选与推进原则 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险[7] - 试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关[7] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产[7] - 优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态[7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错[1][7] 中介机构责任与监管机制 - 压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所等机构的执业标准[8] - 压实中介机构在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任，同时压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任[8] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现和处理违法违规行为及风险事件[8] - 建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督[8]

政策与规则变化 - 中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs试点范围，标志着商业不动产REITs正式落地 [2] - 政策明确项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得为商品住宅开发项目，限制了房地产开发商直接作为原始权益人发行REITs [2] - 政策要求项目发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求，引导资金投向符合国家消费升级方向 [2] - 首批四单消费基础设施REITs已获受理，分别为华润商业REIT、金茂商业REIT、物美消费REIT、印力消费REIT，底层资产涵盖购物中心、社区商业等业态 [2] 市场影响与意义 - 商业不动产REITs落地有助于盘活存量商业资产，为商业不动产提供新的退出渠道和融资工具，优化企业资本结构 [2] - 政策将消费基础设施纳入REITs试点，有助于引导资金支持实体消费，促进消费升级和商业基础设施的完善与发展 [2] - 首批受理项目标志着中国REITs市场从基础设施领域进一步拓展至与民生消费紧密相关的商业地产领域，市场结构更加多元化 [2] 项目与资产特征 - 首批受理的消费基础设施REITs底层资产质量较高，区位优势明显，例如华润商业REIT的青岛万象城、金茂商业REIT的长沙览秀城等，均位于核心城市或区域 [2] - 项目对原始权益人的要求强调其需为持有并运营消费基础设施的独立法人，且不得涉及商品住宅开发，确保资产与运营的纯粹性 [2] - 政策鼓励回收资金用于智慧商圈、数字化转型等方向，推动商业不动产的运营效率提升和现代化改造 [2]

政策框架与核心制度安排 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段 [1] - 制度体系采用“1+3+N”框架，包括1项证监会公告、1项通知、2项工作规程以及沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则 [1] - 公告共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs的核心制度安排 [2] - 规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，提高制度包容性和适应性，体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排 [1] 市场发展阶段与战略意义 - 商业不动产REITs试点的推出，标志着中国REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进 [1][2] - 此举并非简单资产类型拓展，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面的主要差异，建立的REITs分类管理制度安排 [3] - 下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度 [3] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [3] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的盘活需求 [3] 试点推进原则与项目筛选 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作 [3] - 推进试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [1][4] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [4] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][4] 市场建设与监管机制 - 通知围绕完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系；健全全链条监管机制安排、加强监管和风险防范等四个方面作出安排 [2] - 坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构的执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任 [4] - 压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，发挥好市场“看门人”作用 [4][5] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现并处理违法违规行为和风险事件 [5] - 审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督，同时建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为流程规范运行提供保障 [5]

核心观点 - 中建六局通过发行机构间REITs（持有型不动产ABS）将其总部大楼中建中心证券化，实现融资5.04亿元，此举旨在盘活存量资产、优化商业模式并应对偿债压力 [1][2][5] 交易详情 - 交易产品为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模5.04亿元，产品期限30年，底层资产为天津中建中心写字楼 [1][2] - 底层资产中建中心位于天津河东区，是中建六局总部所在地，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼等的综合体，出租率达100% [2] - 该产品具备持续扩募能力，旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板 [5] 公司财务与运营状况 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入547.59亿元，同比增加1.92%；净利润9.09亿元，同比增加3.73%；但归母净利润4.12亿元，同比减少36.95% [5] - 公司面临一定偿债压力：短期借款156.24亿元，一年内到期的非流动负债35.49亿元，而货币资金为112.75亿元 [5] - 公司债券存量规模50亿元，其中1年内到期的债券规模达45亿元 [7] - 旗下中建地产2025年在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元 [7] 行业背景与产品分析 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是Pre-REITs到公募REITs的中间产品，具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [8] - 2025年该产品发行呈爆发式增长：截至2025年底市场累计发行规模约475亿元，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [8] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体（含优质写字楼）及租赁住房等 [8] - 政策支持扩大：国家发改委2025版REITs项目清单新增“商业办公设施”，证监会试点公告也将支持范围扩展至商业办公、酒店等存量房地产领域 [10] 战略动因与影响 - 发行机构间REITs可让存量资产出表，资产出售价格与账面价值的差额可计入当期利润，优化财务报表 [10] - 此举有助于企业减少负债总额，实现融资多元化，对未来融资有积极影响 [10] - 中建集团内部已有先例：中建八局于2025年11月发行规模12.46亿元的同类产品，底层资产为上海浦东的中建广场 [10] - 公司旨在通过此交易挖掘与培育优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径，为高质量发展注入动能 [5]

政策与市场动态 - 中国证监会正式印发推动REITs市场高质量发展的通知及启动商业不动产REITs试点的公告，标志着公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域关键扩容[1] - 相关部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，分阶段推进商业不动产REITs试点工作[1] - 商业不动产REITs试点的正式启动，标志着中国公募REITs底层资产迈向全门类，一个底层资产更加丰富的REITs市场体系正在加速构建中[4] 产品定义与战略意义 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[2] - 推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段[2] - 商业不动产REITs将提升资本市场的包容性和适应性，为房地产行业和实体经济提供更加多元化的融资渠道，并服务保障性住房建设、城市更新、消费提振等国家战略[3] 规则与准入标准 - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架[3] - 配套业务规则将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入规则范围，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排[3] - 优化后的审核机制缩短了审核时限，提高了审核效率，配套规则还优化了发售定价安排，完善了扩募机制，并强化了信息披露要求[3] 试点方向与项目重点 - 试点初期坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，不求多、不求快[4] - 试点将重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目[4] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态[4] 市场发展历程与现状 - 中国公募REITs市场始于2020年4月基础设施领域试点通知，首批9单项目于2021年6月21日上市[5] - 截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，融资金额2099亿元，总市值达到2199亿元[5] - 市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种[5] 未来发展方向 - 证监会表示要加快推进REITs市场体系建设，推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长[6] - 将完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径[6] - 支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[6] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[6]