文章核心观点 - 公募REITs市场在经历上半年强势行情后于下半年出现拐点，投资逐渐回归理性，短期承压但长期配置价值依旧明晰 [1][4] - 展望2026年，公募REITs项目经营将波动与分化，作为高股息含权资产仍具备较好配置价值，建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目 [1][4] 二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月下旬高点算起跌幅超过7%，但今年以来涨幅尚有7.89% [1] - 产业园区类REITs承压力度较大，近60个交易日跌幅居前的10只REITs中占据8席，易方达广开产园REIT、中金重庆两江REIT、招商科创REIT跌幅分别达19.55%、14.36%和13.27% [2] - 市场呈现“先扬后抑”走势，6月底后因权益市场火热提升风险偏好、累积涨幅偏高止盈需求上升、解禁压力及长端利率上行等因素出现持续回调 [2] 一级市场与打新策略 - 一级市场热度显著回落，华夏安博仓储REIT公众发售份额最终确认比例为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况相比降温明显 [2] - 打新策略收益效应减弱，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发，收盘价3.66元，截至11月20日收盘价3.588元仍低于开盘价 [3] - 华夏中海商业REIT上市首日涨幅仅为3.29%，华夏凯德商业REIT首日涨幅为12.63%，而今年以来上市的19只REITs中有16只首日录得涨停或涨幅超20% [3] 市场驱动因素与投资建议 - 市场回归理性源于询价上限范围扩大压缩一二级市场估值差侵蚀打新收益，以及二级市场行情回落压制投资者情绪 [4] - 产业园区类REITs受区域经济修复节奏不一及企业扩张意愿偏弱影响，租金增长乏力压制估值水平 [3] - 建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目类型，如数据中心、消费、保租房及部分高速等，把握估值回调后逢低吸纳机会 [1][4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

二级市场整体表现 - 公募REITs二级市场价格整体波动下跌 加权REITs指数收于182.16 本周回报率为-1.02% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排序居中 由高至低分别为：纯债>黄金>REITs>原油>美股>A股>可转债 [4] - 产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] 底层资产类型表现 - 水利设施类REITs涨幅最大 本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、生态环保类和交通基础设施类 [4] - 从单只REIT层面看 本周有9只REITs上涨 68只REITs下跌 涨幅排名前三的分别是中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 市场交易活跃度 - 本周公募REITs总成交额为23.8亿元 周内区间日均换手率均值为0.56% [4] - 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [4] - 周内成交量前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和华泰江苏交控REIT [5] - 成交额方面 周内成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT和南方润泽科技数据中心REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 本周主力净流入总额为1732万元 市场交投热情较上周有所增加 [5] - 按底层资产类型看 周内主力净流入额前三的是消费基础设施类、新型基础设施类和交通基础设施类 [5] - 按单只REIT看 周内主力净流入额前三的是华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT和南方润泽科技数据中心REIT [5] - 本周大宗交易总额达36822万元 较上周有所下降 星期五（2025年11月21日）大宗交易成交额为单日最高的16855万元 [5] - 单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、华夏基金华润有巢REIT和中银中外运仓储物流REIT [5] 一级市场动态 - 本周无REITs产品新增上市 [6] - 本周有2只REITs产品的项目状态得到更新 [6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，可关注能源、交通板块中分派率相对较高的项目，以及解禁抛压下超跌品种的反弹机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括华夏中核清洁能源REIT已反馈、华夏安博仓储物流REIT基金成立、中航中核能源REIT已申报 [2][10] - 当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06%；环保水务、园区、交通、消费板块表现占优 [2] - 本周9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅位列前三，中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT跌幅位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周-15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比-26.60%/-0.89%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.94%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 天津出台《支持REITs高质量发展的若干措施》，推动REITs常态化发行 [28] - 北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标公告 [28] - 广百股份开展消费REITs申报工作 [28] - 北京市支持符合条件的消费基础设施发行REITs [28] - 吉安重点推动产业园、保租房等领域项目发行REITs [28] - 青岛水务集团公募REITs项目申报国家发改委 [28] 重要公告 - 多只REITs发布运营数据、解禁提示和分红公告 [29][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - REITs各板块普跌，中核申报第二单能源REITs，市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，关注能源、交通板块中分派率相对较高项目以及解禁抛压下超跌品种反弹机会 [2] - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点 [2] - 流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89% [2] - 估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周共有3单首发公募REITs取得新进展：华夏中核清洁能源REIT已反馈，华夏安博仓储物流REIT基金成立，中航中核能源REIT已申报 [2] - 当前审批流程中REITs：首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06% [2] - 分资产类型来看，环保水务（ -0.38%）、园区（ -0.77%）、交通（ -1.01%）、消费（ -1.10%）板块表现占优 [2] - 分个券来看，本周共9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT（ +0.96%）、平安宁波交投REIT（ +0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（ +0.60%）位列前三，中金重庆两江REIT（ -5.09%）、中信建投明阳智能新能源REIT（ -4.86%）、中航易商仓储物流REIT（ -4.53%）位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89%，数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括天津支持REITs高质量发展、北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标、广百股份开展消费REITs项目申报工作等 [29] - 重要公告包括易方达深高速REIT运营数据、华泰江苏交控REIT解禁提示和运营数据、华夏深国际REIT分红等 [30][31]

收益分配方案 - 本次收益分配金额为1590万元人民币，占基准日可供分配金额的99.8265% [1] - 基金合同规定应将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，且每年收益分配不得少于1次 [1] - 可供分配金额的计算基于合并财务报表净利润，调整至税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并综合考虑项目公司持续发展、偿债能力及经营现金流等因素 [1] 可供分配金额构成 - 截至收益分配基准日的可供分配总额为15,927,634.11元人民币 [1] - 其中，基金合同生效日（2024年9月26日）至2025年6月30日期间，扣除前期已分配后尚未分配金额为26,472.91元 [1] - 2025年7月1日至2025年9月30日期间的可供分配金额为15,901,161.20元 [1] 分红执行安排 - 现金红利于2025年11月26日自基金托管账户划出 [2] - 场外现金红利发放日为2025年11月26日，场内为2025年11月27日 [3] - 权益分派期间（2025年11月20日至11月24日）暂停跨系统转托管业务 [4] 交易安排 - 收益分配公告披露当日，基金于上午开市起停牌一小时，并于十点三十分复牌 [4] - 基金通平台份额转让业务同步暂停一小时，于当日上午十点三十分恢复 [4]

市场指数表现 - 上证指数收盘3940点，单日下跌0.81%，近5日上涨2.61%，近1月下跌1.57% [1] - 深证综指收盘2486点，单日下跌1.04%，近5日上涨3.71%，近1月下跌1.26% [1] - 中盘指数近6个月累计上涨26.1%，小盘指数近6个月上涨23.91%，大盘指数近6个月上涨17.53% [1] - 广告营销行业单日上涨3.99%，近1个月上涨15.01%，近6个月上涨16.32% [1] - 渔业行业近1个月上涨20.85%，近6个月上涨26.74% [1] - 焦炭Ⅱ行业单日下跌6.83%，近6个月上涨46.47% [1] - 能源金属行业单日下跌3.92%，近6个月上涨93.08% [1] 计算机与AI行业 - 2026年被视为国产算力产业化元年，国产AI芯片从可用到好用，多厂商推出超节点产品提升系统算力性能 [10] - 中美大模型差距迅速缩小，预计2026年将进一步缩小乃至部分领域超越，模型发展趋势聚焦突破长上下文瓶颈、多模态和Mid-training [10] - 软件行业进入最佳布局窗口，大量公司AI收入占比突破10%，看好Deep Research、AI编程、多模态、行业Agent等方向 [10] - 海外AI云计算/互联网巨头FY26的Capex总和预计为5540亿美元，同比增长38% [10] - AI大模型TOP3厂商差距缩小、阵营分化，Anthropic聚焦B端编程落地，OpenAI B端与C端并重，谷歌Gemini在多模态领域体现底蕴 [10] - AI应用创收预计达数百亿美元，AI广告、编程、chatgbot已快速落地，2026年关注AI视频、B端AI软件、C端AI Agent [10] - AI算力供给多元化，竞争焦点转向开发生态，谷歌TPU v7外供爆发，AMD、亚马逊Tranium生态成熟度提升 [10] - AI网络从Scale out向Scale up倾斜，2026年是硅光方案高速爆发、CPO网络导入起步的关键节点 [10][11] 房地产行业 - 行业量价重归正向循环需修复居民资产负债表，前端指标（销售、拿地和开工）累计降幅5-7成，后端指标（竣工和投资）累计降幅3-4成 [13] - 广义住房需求已处底部区域，一二手房总成交持续稳定3年，但二手房价格累计下跌37%，超过42国平均跌幅的34% [13] - 行业出现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清 [13] - 预计2025-2026年行业将结构性见底，预测2025年销面下降7.9%、销金下降11.6%、房价下降4.0% [13] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企经营模式转向制造业，商业地产受益于货币宽松周期和REITs政策支持 [13][14] - 借鉴国际经验，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，中性政策下预计中国房价磨底仍需2年多 [13] 医药生物行业 - 中国药企主导的全球多中心临床研究数量逐年攀升，通过自主出海与合作出海模式，中国新药在海外成功商业化 [3][18] - 随着TOP MNC重磅药品专利悬崖临近，中国新药未来将在全球药品市场占据一席之地 [3][18] - 创新药投资关注两个方向：Biotech向Biopharma蜕变（如百利天恒、微芯生物等），传统药企创新转型价值重估（如恒瑞医药、科伦药业等） [18] 公募REITs市场 - 2025年前10月共19只REITs产品启动招募，数量居近五年高位，新增两只IDC-REITs [17] - 1-9月首日涨幅普遍在25%-30%，网下产品数量跃升至930只，中签率压降至低于1%，网下认购收益率达3.5% [17] - 战配收益平均浮盈35%，战投机构数升至275家，但10月起首发估值折价率收窄至不足10%，首日涨幅大幅下探 [17] - 预计2026年发行20-30只，上市涨幅收窄至5%-10% [17] - 扩募成为公募REITs发展必由之路，2025年政策简化扩募流程，支持跨行业、跨地区资产混装，2026年扩募或成市场主线 [19] - 二级市场2025年"先扬后抑"，当前由券商与险资主导，流动性提升可期待REITs纳入沪深港通、推出ETF产品、引导长期资金入市等政策 [19] - 各资产类型基本面分化：保租房量稳价跌，消费经营稳健，IDC长协锁定量价，产业园尚待触底，仓储物流以价换量，交通业绩承压，能源表现分化 [19]

险资加速投资不动产概况 - 今年以来险资加速涌入不动产领域，参与方包括大型和中小型保险公司，涉及办公楼、商业综合体、产业园区等物业类型 [1][2] - 不动产项目规模大、期限长，能提供相对稳定的现金流，契合险资的资产配置需求 [1] - 不动产与股票、债券相关性较低，有助于险资优化投资组合 [1] 近期险资不动产投资案例 - 陆家嘴国泰人寿以总价8.95亿元（含增值税）购买上海前滩汇N5办公楼部分作为总部办公职场，交易已于10月31日完成 [2] - 10月，由中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区地标项目博华广场的收购，共同投资方包括美国汉斯旗下子公司和阿布扎比投资局 [2] - 太保寿险、建信人寿、中国人寿等保险公司今年以来披露了多笔大额不动产投资公告 [2] 不动产投资对险资的吸引力 - 以一线城市商业办公楼为代表的不动产具有长期稳定收益特性，能提供持续现金流，契合险资长期负债特性，有利于资产与负债匹配 [3] - 不动产价值相对稳定，抗通胀能力强，可有效分散投资风险，降低单一资产价格波动对整体投资组合的影响 [3] - 在当前资产荒背景下，优质不动产项目有望贡献稳定租金收入并拥有增值潜力 [4] 优质不动产项目运营表现 - 上海博华广场出租率稳定在95%，入驻企业品牌超过70个，年纳税逾11亿元 [4] - 部分险资将不动产投资集中于一线城市核心商业区，项目整体出租率较高，贡献了稳定的租金收益 [4] 险资不动产投资方式多元化 - 投资方式趋向多元，例如财信人寿作为最大份额外部投资人参与华夏凯德商业REIT战略配售 [4] - 泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购了无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [4] - 公募REITs等产品以不动产为底层资产，具有流动性强、收益相对稳定等特点，丰富了险资投资渠道 [4] 对险资专业能力的要求 - 不动产投资相对复杂，对投资机构的专业能力提出较高要求，需建立专业投研体系并提升投后管理能力和风险识别能力 [5] - 需专业团队深入调研评估以筛选优质项目，全面评估业主方债务情况，防范交易瑕疵 [6] - 保险公司需提升对不动产等资产的估价能力，深入理解各类资产的运营模式、现金流特征及政策敏感性，建立差异化评估模型 [6]

项目申报核心信息 - 中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报，发起人为中核汇能有限公司，管理人为中航基金管理有限公司，专项计划管理人为中航证券有限公司 [1] - 项目底层资产为广西富川协合风电项目和新疆北塔山风电项目，初期装机容量20万千瓦，估值约15亿元人民币 [1] - 原始权益人中核汇能或其关联方初步计划认购34%-42%基金份额 [1] 中核集团REITs战略布局 - 中核集团旗下新华水电公司水电基础设施公募REITs已在2023年正式启动 [1] - 中核集团的核电资产也在筹划通过公募REITs方式盘活 [1] - 这是中核集团体系内申报的第二单基础设施公募REITs产品，此前华夏中核清洁能源REIT已申报至交易所并获反馈 [2] 中航系机构REITs业务进展 - 中航中核能源REIT是中航证券和中航基金申报的第五单公募REITs [2] - 两家机构当前管理的公募REITs包括中航首钢绿能REIT、中航京能光伏REIT和中航易商仓储物流REIT [2] - 中航京能光伏REIT扩募水电资产已正式获批注册生效 [2] - 中航证券在文旅景区、清洁能源、消费基础设施及持有型不动产ABS领域储备并筹备了多单产品 [2]

宏观与财政 - 10月广义财政支出同比增速从9月的2.3%回落至-19.1%，剔除特殊因素后同比增速从9月的5.2%回落至-20.2% [2] - 经季调修正后的广义财政支出环比增长从9月的9.3%上行至15.7%，显示实际支出强度强于表观增速 [2] - “准财政”工具快速投放和地方债务结存限额下发将带动信用扩张并拉动投资需求 [2] 固定收益与流动性 - 上周（2025.11.10-11.14）公开市场净投放6262亿元，DR007均值为1.49%，R007均值为1.50%，较前一周整体上行 [4] - 11月第二周地产市场表现分化，新房成交略有回升但同比维持低位，二手房热度弱于前期 [3] - 外需方面吞吐量同比表现偏强，运价指标整体积极；消费方面出行热度维持韧性，汽车消费热度有所回落 [3] 行业动态与政策 - 工信部发布《风电装备行业规范条件》等文件，鼓励企业提升绿色化、智能化水平并推进国际化战略 [6] - 风电行业看好涨价订单交付、海外海上出货占比提升以及生产成本优化驱动的盈利能力改善 [6] - 全球硫磺供给增长遇瓶颈，2025年内价格累计上涨152%至3930元/吨，需求侧受磷复肥及新材料领域产能爬升驱动 [8] 公司研究与投资观点 - 高能环境主要收入与利润源于金属资源化业务，1H25收入/毛利贡献分别为78%和57%，多个项目处于技改或产能爬坡期，业绩有望释放 [7] - 中国石化具备888万吨/年硫磺产能，为国内最大供应商，硫磺景气回升带动其炼油板块回暖，A/H股评级上调至“买入” [8] - 公募REITs板块后市将分化，基本面稳健的保租房、消费、市政环保类资产价格企稳后具配置价值，而产业园、仓储物流类企稳仍需时间 [5] 评级变动摘要 - 中国石化（600028/386 HK）评级上调至“买入”，目标价分别为7.60元/6.26港元 [10] - 高德红外（002414）首次覆盖给予“买入”评级，目标价18.90元 [10] - 颖通控股（6883）、凯赛生物（688065）首次覆盖均给予“买入”评级 [10]