核心观点 - 2024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，分别同比增长1.1%和减少5.8%，在多数房企销售额同比下跌的情况下实现了逆势增长 [3][7] - 公司持续销售项目数量明显增加，已竣工可售物业存货值同比增长40%至452.2亿元，存货去化压力进一步加大 [3][8] - 2024年核心归母净利润同比减少80.6%至3.42亿元，盈利压力显著增加 [4][16] - 公司融资优势明显，平均融资成本降至3.38%，现金短债比提升至1.77，整体财务状况有较大改善 [5][18][19] 销售表现 - 2024年全口径合约销售金额542亿元，同比增长1.1%，在克而瑞排行榜排名提升10名至第17名 [3][7] - 合约销售面积212.1万平方米，同比下降5.8%，销售均价达25546元/平米，同比提升7.3% [3][7][8] - 香港地区销售金额占比达15.1%，同比提升7个百分点，剔除香港地区后合约销售同比下降6.7% [8] - 销售回笼金额548亿元，回笼率101%，同比提高1个百分点，经营活动现金净流入68亿元 [8] 投资策略 - 2024年新增6个项目，新增土储96.4万平方米，拿地总价199亿元，拿地销售比0.37，控制在40%以下 [3][9] - 总土储建面1316万平方米，同比减少21.1%，其中长三角和大湾区占比45%，一线城市占比29% [13] - 平均土地成本10994元/平方米，保持在近年高位 [13] 盈利能力 - 营业收入402.1亿元，同比下降1.8%，毛利润66亿元，同比下降21.1% [4][16] - 毛利率16.4%，同比下降4个百分点，净利率0.2%，同比下降3.8个百分点 [4][16] - 归母核心净利润3.42亿元，同比下降80.6%，归母核心净利率0.8%，同比下降3.5个百分点 [4][16] 财务状况 - 完成5笔共50亿元公司债券发行，票面利率均低于3%，平均融资成本降至3.38% [5][18] - 持有现金346.7亿元，同比增长8.8%，一年内到期有息负债195.4亿元，同比下降6% [5][18] - 现金短债比1.77，净负债率76.9%，同比下降16.2个百分点 [5][19] - 剔除预收款后的资产负债率70.4%，同比下降2.2个百分点 [5][19]

信用债取消发行潮分析 - 近期信用债推迟或取消发行规模明显抬升，2025年2月17日至2月23日累计公告信用债取消或推迟发行共28只，合计148.80亿元，为近一年第二高单周取消发行规模 [2] - 取消发行的信用债主体集中在中高等级的国企，主要集中在建筑装饰和交通运输行业 [2] - 自2022年以来信用市场共出现三次较大规模取消发行潮，分别是2022年11月-12月、2024年3月和8月 [2] 取消发行潮原因分析 - 本轮取消发行是多方因素共振结果：发债主体主动进行融资成本管理、保护自身对于未来市场的"定价权"、后续地方债供给放量引起市场偏谨慎 [1] - 2024年3月取消发行潮出现的原因是融资成本持续下行，发行人为降低融资成本而选择取消或推迟发债 [2] - 其余两轮信用债大规模取消发行均因债市进入调整期，基准利率快速上行，理财等机构为保持流动性进行赎回，导致融资成本明显抬升 [2] 收益率与取消发行关系 - 信用债收益率开始抬升通常领先信用债取消发行潮出现一周左右时间 [2] - 信用债收益率拐点则落后取消发行规模峰值出现约一周 [2] - 信用债取消发行潮出现会进一步抬升信用债收益率 [3] 未来趋势展望 - 若后续负债端赎回压力可控，预计本轮信用债取消发行潮高峰并不会持续过久 [4] - 参考历史经验，除2022年末外，债市调整背景下的信用债取消发行高峰持续时间均在两周以内 [5] 投资机会分析 - 基准利率波动时期，信用债票息性价比会更加显著 [6] - 2025年以来1年期中短期票据收益率较年初抬升逾30bps，各等级1年期中短期票据收益率所处历史分位回到10%以上 [6] - 在短端信用债收益率反弹背景下，更应把握年初短端信用债的绝对票息收益机会 [6]