工业经济与政策动向 - 7月份规模以上工业中型企业利润由6月下降7.8%转为增长1.8%，小型企业利润由下降9.7%转为增长0.5% [2] - 私营企业当月利润增长2.6%，高于全部规模以上工业企业平均水平4.1个百分点 [2] - 高技术制造业利润快速增长并发挥引领作用 [2] - 商务部将于近期推出促进服务出口和扩大服务消费的政策举措 [2] - 工信部提出到2030年发展卫星通信用户超千万，推动手机直连卫星等新业态规模应用 [2] - 吉林省自2025年9月1日起实施境外旅客购物离境退税政策 [2] 区域产业政策与金融支持 - 江苏自贸试验区支持生物医药企业通过创业板、科创板、北交所上市及新三板挂牌融资 [3] - 鼓励产业投资基金发起成立生物医药产业投资子基金 [3] - 支持生物医药产业园项目发行REITs和不动产信托资产支持票据 [3] - 上海优先将群众需求迫切、安全隐患多的城中村纳入改造范围 [3] 上市公司业绩表现 - 美团第二季度收入918亿元，同比增长11.7% [5] - 宏和科技上半年净利润8737.51万元，同比增长10587.74% [5] - 温氏股份上半年净利润34.75亿元，同比增长159.12% [5] - 五粮液上半年净利润194.92亿元，同比增长2.28% [5] 企业资本运作与战略布局 - 剑桥科技控股股东通过大宗交易减持180万股 [5] - 杰克股份拟更名"杰克科技"并计划发布高端AI缝纫机 [5] - 得邦照明拟收购嘉利股份不少于51%股权，预计构成重大资产重组 [5] - 广合科技拟投资26亿元建设云擎智造基地项目 [5] - 宏景科技拟定增募资不超过13.54亿元用于智能算力集群项目 [5] - 科大智能实控人在股票异动期间减持450万股 [5]

为了助推产业发展，《实施意见》提出，根据城市产业发展规划，在城中村改造项目中合理规划产业用 地，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级。有条件的，提供一定规模比例的低成 本创业空间，保障小微企业和个体工商户的创业需求。 根据《实施意见》，改造范围主要是位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）、城乡结合部，以集体 建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。 《实施意见》从完善改造机制、提升改造水平、加大政策支持等方面进行了部署。在拓展改造方式方 面，《实施意见》提出，通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式，多措并举对城中村进行 拆除新建、拆整结合或整治提升。项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造 或引入优质开发主体合作改造等途径实施。对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城中 村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点。涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中 村，实施整治提升。 来源：上海证券报·中国证券网 上证报中国证券网讯（记者 郭晓萍）8月27日，《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造 工作的实 ...

改造范围 - 改造范围主要位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）以及城乡结合部 [1] - 目标区域以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村 [1] - 优先将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村纳入改造范围 [1] 改造方式 - 拓展改造方式，通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式进行 [1] - 多措并举对城中村进行拆除新建、拆整结合或整治提升 [1] - 项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造等途径实施 [1] 特定规划区域的改造策略 - 对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城中村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点 [1] - 涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中村，实施整治提升 [1]

改造范围 - 改造范围主要位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）和城乡结合部 [1] - 改造区域以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织 [1] - 被城镇建成区包围或基本包围的自然村将纳入改造 [1] 优先改造标准 - 将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先纳入改造范围 [1]

政策动态 - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 上海市发布楼市新政 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房[1][13] - 北京 广州 珠海 成都相继发布公积金优化政策 珠海拟实施商转公政策 广州推出商转公贷款政策 成都购买保障性住房首付比例降至15% 最高贷款额度提至150万元[1][13] - 深圳推动房地产融资协调机制扩围增效 辖内银行已审批白名单项目403个 审批同意金额5492.99亿元 已实际放款4039.68亿元[13] - 城中村改造专项债前7月融资573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487%[14] 市场交易表现 - 2025年第34周30大中城市商品房成交面积162.30万㎡ 周环比+29.48% 周同比-15.86% 月累计成交476.02万㎡ 月累计环比-9.0% 月累计同比-17.6%[2] - 一线城市商品房成交47.73万㎡ 周环比+2.6% 周同比-36.6% 月累计成交155.09万㎡ 月累计环比-19.6% 月累计同比-35.6%[2] - 二线城市商品房成交87.57万㎡ 周环比+60.0% 周同比+8.8% 月累计成交232.62万㎡ 月累计环比+0.6% 月累计同比-1.7%[2] - 三线城市商品房成交27.00万㎡ 周环比+12.1% 周同比-26.3% 月累计成交88.34万㎡ 月累计环比-10.6% 月累计同比-12.0%[2] - 2025第34周15重点城市二手房成交量2.48万套 周环比+8.84% 周同比+3.93% 月累计成交量7.71万套 月累计环比-9.1% 月累计同比-4.2%[5] - 一线城市二手房成交9386套 周环比+7.1% 周同比+7.6% 月累计成交29659套 累计环比-2.0% 累计同比+2.4%[5] - 其他12个城市二手房成交合计15480套 周环比+9.9% 周同比+1.8% 月累计成交47403套 累计环比-13.1% 累计同比-8.0%[5] 城市表现分化 - 新房成交量增长突出城市：大连+35% 青岛+25% 武汉+18% 济南+17%[4] - 新房成交量下跌垫底城市：泉州-65% 温州-58% 深圳/苏州-43% 佛山-29% 东莞-28% 广州-26% 惠州-22% 成都-21%[4] - 二手房成交量增长突出城市：佛山+22% 大连+7% 东莞+5% 北京+2%[7] - 二手房成交量下跌垫底城市：南京-25% 青岛-19% 杭州-15% 上海/无锡-11% 深圳/苏州/厦门-7%[7] 市场热度变化 - 新房找房热度全线回落：一线城市-1.10 新一线城市-0.27 二线城市-0.23 三四线城市-0.98[10] - 二手房找房热度小幅回升：一线城市+0.30 新一线城市+0.12 二线城市+0.13 三四线城市+0.06[10] - 重点城市新房热度同比普遍下降 降幅最大为苏州-17.5% 南昌-16.9% 武汉-14.5%[12] - 重点城市二手房热度同比变化相对较小 部分城市出现正增长[12] 企业动态 - 碧桂园境外债务重组建议获得协调委员会支持 协调委员会占现有银团贷款本金总额的49% 超过77%的第2类债务持有人已签署重组支持协议[13] - 20家出险房企债务重组 重整获批 化债总规模超过12000亿元人民币[14] - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 多家上市企业剥离房地产开发业务 退出房地产业务或转型轻资产[14] 行业观察 - 重点城市7月平均开盘去化率为32% 降至年内最低[14] - 上海7月有24盘入市 平均开盘去化率40% 杭州整体去化率62% 成都整体去化率44%[14] - 新规产品竞争加剧 高得房率产品也开始卖不动 部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳[14] - 专项债收地落地节奏偏慢 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4300宗 总用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元[14]

项目进展 - 项目启动区安置房正式开工 规划建设594套安置房 户型涵盖45 60 80平方米三个面积段 [7] - 旧村首开区全面开拆 年内实现88万平方米建筑物全面清拆 [7][13] - 项目已累计放款近60亿元 旧村范围签约率近92% [13] 改造模式创新 - 采用依法征收 净地出让 政府主导改造新模式 创全市三个率先纪录 [7] - 率先获批城中村改造控规方案 率先以95%同意率完成改造意愿征询 率先将3855宗村民房屋作为首开区征拆 [7] 区域规划 - 项目地处白云新城与广州火车站衔接关键节点 区位优势显著 [7] - 新建约35万平方米安置房 建设抗英大道隧道破解交通瓶颈 [8][13] - 引入名校资源打造6所优质学校 保留三元里人民抗英斗争纪念馆延续文化传承 [13] 商户与居民安置 - 国有和集体物业3733户商户已基本实现安置退租 [13] - 个人房屋已清租搬空8644套 佳豪 鸿昇皮具城等标志性物业启动拆除 [13] - 抗英大街 群英大街全线围蔽 力争2026年底建成安置房 [7][13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 地产新房成交环比回暖但同比仍低于季节性，二手房成交量实现同比增长，新房二手房分化；汽车消费回暖，电影票房下降；生产领域工业运行平稳，基建开工维持韧性；投资方面螺纹钢消费量价分化，水泥价格低位回升；商品期货多数下跌，焦煤、碳酸锂、玻璃下跌幅度较大 [1] - 中央对楼市持续承压高度关注，预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激概率不高，将通过政策让市场软着陆实现新平衡 [1][13] 各部分总结 需求 - 新房成交环比上升同比下降，20城商品房成交面积环比升10%，同比降26%，二线城市涨幅大，重点城市分化 [2][12] - 二手房成交环比上升强于去年同期，北京、上海、深圳、杭州成交面积环比增速分别为5%、1%、10%、 -16%，同比增速分别为2%、16%、24%、 -7% [33] - 汽车消费上升，乘用车当周日均零售销量环周升30.7%，同比升7.0%；全国电影票房环周降14.5%，同比强于去年同期；全国迁徙规模指数环周降5.6%，一线城市地铁客运量环周下降 [40] 生产 - 中上游方面，唐山高炉开工率、螺纹钢开工率环周持平，PTA开工率降0.7pct至75.1%，江浙地区涤纶长丝开工率升0.9pct至91.4%，石油沥青装置开工率降2.2pct至30.7% [49] - 下游方面，汽车全钢胎、半钢胎开工率环周上升，半钢胎绝对值处季节性高位，以旧换新补贴政策提振内需 [49] 投资 - 螺纹钢表观消费上升2.6%至194.8万吨，价格环周降1.8%至3346.2元/吨；沥青价格环周降0.7%至3462元/吨 [64] - 水泥价格环周升1.6%至105.1点，发运率环周基本持平于40.1%，库容比环周降1.2pct至61.6% [64] 贸易 - 出口方面，港口完成集装箱吞吐量环周降0.6%，CCFI综合指数环周降1.5%，欧洲、美西、美东航线运价分别环周降1.83%、2.93%、3.07%，BDI指数环周降4.1% [73] - 进口方面，CICFI综合指数为658.7点，环周降1.0% [73] 物价 - 农产品价格上升，农产品批发价格200指数环周升0.8%，猪肉价格环周降0.4%，鸡蛋价格升1.1%，蔬菜价格升2.5%，水果价格降0.8% [83] - 国际原油价格总体下降，南华工业品价格指数环周降1.4%，布伦特原油现货价格持平，WTI原油期货价格降0.1%，IPE英国天然气期货结算价降0.6%，COMEX黄金期货价格降0.2%，LME铜现货价格降0.5% [90] - 商品期货多数下跌，沥青、烧碱、工业硅等涨幅靠前，焦煤、碳酸锂、玻璃等跌幅靠前 [6] 利率债跟踪 - 下周（8/25 - 8/29）利率债已披露待发行3826亿元，净融资 -1334亿元，其中国债净融资 -2371亿元，地方债净融资2437亿元，政金债净融资 -1400亿元 [7][106] - 截至8月22日，置换债累计发行进度96.7%，新增一般债累计发行进度73.2%，新增专项债累计发行进度69.9% [7][108][111] 政策周观察 - 国务院强调巩固房地产止跌回稳，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，释放改善性需求 [117] - 财政部规范PPP存量项目，对育儿补贴免征个人所得税；央行开展6000亿元MLF操作 [117] - 多部门规范光伏产业竞争秩序；沪指突破3800点 [117] - 广州、成都发布公积金政策，包括商转公贷款及降低首付、提高贷款额度等 [118]

板块行情 - 申万一级行业房地产指数第33周上涨3.9% 在31个板块中排名第6 [1] 地方政策要闻 - 天津允许提取公积金余额直接支付存量房首付款 [1] - 广州明确农村"一户一宅"认定标准包括夫妻与未成年子女同户等情形 [1] - 福州推出16条支持政策涵盖规划审批 容积率计算 项目验收 预售回款等五个方面 [2] - 长沙县出台十条措施从住房消费激励 投资信心提振 要素保障三方面支持楼市 [2] - 海南鼓励商品住房高库存市县在城市更新中采用"以购代建"方式安置征迁居民 [2] 公司动态 - 中国金茂2025年7月单月签约销售金额84.6亿元 签约面积376,634.63平方米 1-7月累计签约金额618.07亿元 [3] - 华润置地2025年7月在香港 柳州 杭州收购3幅地块 总楼面面积27.21万平方米 权益对价15.5亿元 [3] - 招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得深圳宝安区地块 综合楼面单价59,586.21元/平方米 溢价率34.81% [3] 销售数据 - 第33周20城新房成交面积140万平方米 日均20.0万平方米环比下降2%同比下降21% [4] - 年初至今20城新房累计成交面积6,380万平方米同比下降8% [4] - 第33周11城二手房成交面积173万平方米 日均24.8万平方米环比上升2%同比下降2% [4] - 年初至今11城二手房累计成交面积6,413万平方米同比上升13% [4] 投资策略 - 核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房去化仍面临价格压力 [4] - 二手房价企稳是行业见底关键观测指标 新房因高品质存在溢价空间 [4] - 建议关注三条主线：具备好产品护城河的房企 优质商业地产租金稳定性 存量房中介业务 [4] - 重点关注标的包括绿城中国 华润置地 太古地产 华润万象生活 贝壳-W [4]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄[1] - 高层会议释放进一步稳楼市积极信号 明确止跌回稳政策目标[1] - 新一轮楼市支持政策有望开启 包括优化限购政策 加大公积金支持等[1] 政策动向 - 北京已率先落地优化房地产政策 调整限购和公积金政策[1] - 预计上海 深圳将跟进优化限购政策 更多城市落地支持政策[1] - 中央层面存在进一步发力空间 措施出台具紧迫性和主动性[1] - 政策力度将超过此前一轮 对巩固市场止跌回稳有重要作用[1] 城市更新与改造 - 中央强调高质量开展城市更新 土地 金融等配套政策或将出台[2] - 城中村和危旧房改造将强化货币化或房票安置[2] - 收储存量商品房用于安置房 对房地产销售形成重要支撑[2] - 相关资金卡点有望进一步畅通[2] - 城中村改造与需求释放形成联动效应 形成改造-房票-需求释放-去库存机制[3] - 地方层面城中村政策文件将加速出台[3] - 重点改造区域包括轨道交通沿线 高校和产业集中片区 大规模城中村[3] 需求端政策 - 改善性需求是当前房地产市场确定性主流需求[3] - 通过提高公积金贷款额度 降低首付比例 加大购房补贴支持多孩家庭[4] - 加大住房以旧换新支持力度 畅通一二手链条[4] - 给予购买绿色建筑 装配式建筑等家庭更大公积金和购房补贴支持[4] 供给端政策 - 以好房子引导改善性需求将成为方向[3] - 更多城市将建立好房子标准 优化计容规则[3] - 通过减免税费鼓励房企提供更多高品质住房[3] 市场展望 - 金九银十传统旺季有望成为新一轮住房销售提振重要窗口期[3] - 房地产在稳定宏观经济中占据重要位置[4] - 止跌回稳仍是明确目标 支持政策有望进一步发力[4]