地块交易概况 - 北京丰台区六里桥街道宅地由城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[2] - 地块规划建筑面积5.8万平方米 容积率2.66 平均楼板价5万元/平方米[3] - 地块属性为纯住宅 周边可比房价约8万元/平方米[8] 项目背景与关联方 - 北京建工已提前介入施工招标 投资估算8.3亿元[3] - 地块属于岳各庄村棚户区改造项目 项目主体为北京城建旗下子公司金丰润鸿置业[3] - 棚改项目计划总投资140.83亿元 其中专项债融资57.28亿元（含2023年6月2.07亿元 2025年4月12亿元）[3] - 北京城建与北京建工均为北京国资委控股企业 住总金第为城建集团二级子公司[4] 区位与配套 - 地块位于西三环与西四环之间 邻近莲花池公园 银座和谐广场等商业设施[8] - 医疗资源包括中国人民解放军总医院第五医学中心 北京电力医院[8] - 教育资源含北京十一学校中堂实验学校[8] - 交通依赖公交枢纽及快速路网 距地铁10号线六里桥站1.5-2公里 规划地铁11号线青塔站800米[9] 潜在风险因素 - 北侧250米处为北京西站车辆段 存在火车噪音振动影响[9] - 南侧岳各庄批发市场（预计2028年底拆除）可能带来噪音及交通拥堵[9] 周边市场情况 - 3公里内新房项目包括熙华台（尾盘 售价7.9万元/平方米） 懋源·璟廷（容积率1.6 售价10万元/平方米） 龙樾天元（容积率2.66 售价7.9万元/平方米）[10] - 龙樾天元消化周期不足半年[10] - 2023年5月北京建工曾以5.3万元/平方米楼板价竞得周边地块（溢价15%）[4] 政策与融资环境 - 2025年前8月全国保障安居类专项债发行规模2679亿元 同比上升18%[12] - 北京同期保障安居类专项债发行规模636亿元 同比上升160% 占全国总量24%[12] - 北京城中村改造类项目融资占保障安居工程49% 达309亿元 占全国同类融资50%[13] - 朝阳区十八里店乡城中村改造获专项债融资91.7亿元 涉及873公顷土地 长期理论释放土地价值2000亿元及新房销售4000亿元[14] - 全国房地产专项债融资前10%城市占比57% 反映区域集中度极高[15]

房地产销售表现 - 1-7月新建商品房销售面积增速超过全国2.6个百分点且连续4个月高于全国水平 [3] - 商品住宅销售面积增速达5.7%且连续5个月正增长 增速超过全国9.8个百分点并排名全国第6 [3] - 上半年房地产业增加值增速1.7% 高于全国水平0.7个百分点 [3] 政策支持措施 - 起草《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》包含支持"以旧换新"和加大住房公积金支持力度等内容 [3] - 通过"以购代建"和"房票安置"方式安置4.13万城中村住户 [3] - 累计收购存量住房2.92万套以稳市场去库存 [3] 保障性住房建设 - 计划筹集各类保障性住房3.5万套 目前已开工筹集2.38万套 [3] - 提前完成保障性租赁住房"十四五"规划目标 [3] 城中村改造进展 - 加快推动南宁柳州等市城中村改造 吸引近百家房地产开发企业接触洽谈 [3] - 通过城中村改造出让土地13宗 [3]

记者9月1日从中国农业发展银行北京市分行获悉，今年以来，该行投放城中村改造专项借款343.5亿元，投放量位居农发行系统前列，占北京市总量的 57%。 来源：北京日报客户端 记者：潘福达 农发行北京市分行资产质量显著改善，年初至今清收不良资产1.27亿元，不良率1.32%，较年初下降0.49个百分点，实现"双降"；在服务实体经济、落实让利 政策的基础上，净利差、净息差同比双升，实现利息净收入3.99亿元，同比增速237.8%，"以量补价"策略成效凸显。 此外，该行主责主业更加聚焦，政策性业务合计占比85.1%；粮食安全保障有力，1月至7月，累放粮棉油贷款118.7亿元，余额353.4亿元，净增34.6亿元；有 效保障政策性收储资金供应，累收累放贷款202.9亿元、较同期增加104亿元。 农发行北京市分行主要业务指标持续向好，多项经营数据创历史新高。截至7月末，该行贷款余额1261亿元，净增339亿元，增速36.3％，是北京市贷款平均 增速的8.5倍，居农发行系统第二；对公存款余额344亿元，净增149亿元，增速76.4%，是北京市存款增速的15.7倍，对公存款日均余额286亿元，净增127亿 元，增速79.9% ...

土地市场整体表现 - 前8个月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约10% 但土地出让金同比增长约16% [1] - 一二线城市平均溢价率均超过10% [1] - 8月300城住宅用地成交建筑面积约3000万平方米 同比下降约30% [1] 企业投资动态 - 前8个月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% [1] - 8月拿地企业仍以央国企为主 金额前十企业中8家为央国企 [1] - 部分民企保持投资强度 如滨江集团拿地金额位居前十 [1] 地方政府供地策略 - 供地总量持续收缩 结构优化加速 核心城市通过降低容积率实现"缩量提质" [2] - 新增涉宅用地大多位于核心板块 地块规模较小且容积率较低 [1] - 深圳、宁波通过降低容积率和商业比例成功出让此前流拍或收储地块 [1] 区域市场分化特征 - 重点企业拿地主要集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化、中心区域化特征 利润确定性较强 [1] - 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [2] 市场前景展望 - 市场进入"金九银十"传统营销旺季 预计房企在核心城市加快推盘节奏 [2] - 一线城市土地市场活跃度提升有望提振整体房地产市场 [2] - 小型地块有利于缩短开发周期 提振开发商拿地积极性 [1]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入497.85亿港元，同比下降4.4% [1] - 股东应占净利润24.03亿港元，同比减少30.5%，低于预期 [1] - 中期股息30港仙/股，同比提升5港仙/股 [1] 天然气销售业务 - 零售天然气销气量207.6亿立方米，同比下降0.69% [2] - 居民/工业/商业气量分别同比+4.2%/-2.2%/-2.6% [2] - 销气毛差0.55元/立方米，同比增长0.01元/立方米 [2] - 天然气销售业绩40.98亿港元（含加气站），同比下降13.7% [2] - 新开发用户未来每年贡献气量超8.4亿立方米 [2] 气源资源建设 - 2025年增加合同气量4.7亿立方米 [2] - 上半年自筹气量超35亿立方米，同比增长100% [2] - 加强非常规资源获取及海外LNG长协渠道 [2] 接驳业务 - 新增居民接驳用户83.1万户（新房占比80.3%），同比减少19.4% [3] - 接驳分部利润8.44亿港元，同比下降24.9% [3] - 接驳业务占税前利润比重降至19.4% [3] 综合能源与服务业务 - 累计天然气用户6137.2万户 [3] - 新投运分布式能源项目81个，累计装机188.3MW [3] - 能源销售量24.7亿千瓦时，同比增长8.8% [3] - 综合能源毛利1.59亿港元，同比增长0.6% [3] - 综合服务分部溢利5.9亿港元，同比下降22.4% [3] 财务状况与股东回报 - 资本开支24.5亿港元，同比基本稳定 [4] - 现金余额112.4亿港元，债务融资成本2.2%（环比降0.2pct） [4] - 财务成本3.1亿港元，同比下降43.9% [4] - 上半年回购股份27.3万股，预计未来回购超4500万股 [4] - 承诺全年派息额不下降，最低股息率4.99%（按去年0.95港元/股计算） [4] 盈利预测与估值 - 下调2025-2027年归母净利润至42.13/49.63/52.21亿港元（原值50.24/56.92/60.38亿港元） [4] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.3/8.7/8.3倍 [4]

政策导向与战略定位 - 中共中央国务院提出稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [1] - 城中村改造成为城市更新行动及稳楼市工作的重要抓手 [1] - 城中村改造作用从单一居住环境改善升级为多维价值重构 包括改善居住环境 消化房地产库存 助推产业发展和实现产城深度融合 [2] 地方实施进展与成效 - 上海市发布实施意见要求通过整体改造 规划拔点 整治提升等方式多措并举推进城中村改造 [2] - 广州市要求加力提速推进城中村改造 坚持留改拆并举 用好依法征收净地出让模式 探索建立人房地钱要素联动机制 [2] - 南宁 柳州 桂林3市今年计划实施19个城中村改造项目 截至7月底已启动17个 提取专项借款105亿元 开工安置住房0.59万套 [4] - 重庆市推进150个城中村改造项目 已完成2.8万户改造任务 [4] - 贵州省提出2025年推动城中村改造6268户 城市危旧房改造10022套 [3] 资金支持与融资机制 - 各地加强资金平衡 拓宽融资渠道 用足用好地方政府专项债券 [5] - 2025年前七个月城中村改造类专项债发行规模达573亿元 同比增长487% [5] - 需要健全多元化投融资方式 积极引入各类资金 资金到位将有效加快改造工作 [6] 产业融合与发展方向 - 将城中村改造与城市产业发展相结合 合理规划产业用地 安排产业布局 引入优质产业项目促进产业转型升级 [5] - 建议建立产业准入负面清单 有序引入智能制造 数字经济等战略性新兴产业 [6] - 关注产城融合 有序提升职住平衡水平 [6] 市场影响与消费提振 - 城中村改造能提升城市品质 提振内需 释放市场需求 提振住房消费 [1][2] - 房票等工具应用可将城中村改造工作与释放住房需求相结合 [6]

市场行情 - 权益市场多数下跌 上证综指下跌1.76% 深证综指下跌1.91% 沪深300下跌1.49% 中证500下跌1.46% [1] - 申万房地产指数下跌3.51% 跌幅显著高于大盘指数 [1] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五个股 中新集团涨10.00% 上实发展涨1.28% 皇庭B涨1.22% 陆家B股涨0.45% 外高B股涨0.26% [2] - 跌幅前五个股 万通发展跌10.03% 深深房A跌10.01% 深深房B跌9.94% 沙河股份跌8.59% 大名城跌7.07% [2] 政策动态 - 上海推进城中村改造 优先改造群众需求迫切/安全隐患多的区域 改造范围包括中心城区周边/老城镇/城乡结合部集体建设用地 [3] - 采用整体改造/规划拔点/整治提升三种方式 可通过储备改造/委托改造/集体经济组织自行改造或合作改造等途径实施 [3] 土地市场 - 南通海门区底价成交两宗住宅用地 总成交额8.03亿元 楼面价分别为3370元/平方米和3350元/平方米 溢价率均为0% [4] - 福州闽侯县成交加油加气站用地 首邑交建投资以5400万元底价竞得 楼面价21022.87元/平方米 土地面积5137.26平方米 [5] 公司动态 - 华侨城A控股股东计划增持 金额介于1.11亿至2.20亿元 工商银行提供不超过1.98亿元专项贷款 期限不超过36个月 [6] - 上海金茂投资公告"22金茂04"债券回售安排 债券余额20亿元 票面利率3.60% 回售资金兑付日为9月29日 [7]

热点资讯 - 商务部下月将出台扩大服务消费政策措施，统筹财政、金融手段，优化服务供给，激发新增量；《关于促进服务出口的若干政策措施》文件近期公开印发 [2] - 上海发布城中村改造实施意见，优先改造隐患多的城中村，启动改造需征求村民意愿，镇集体经济组织首次持股比例原则上不低于10% [2] - 7月规模以上工业企业利润同比下降1.5%，降幅较6月收窄2.8个百分点；高技术制造业利润由6月下降0.9%转为增长18.9%，拉动整体利润增速加快2.9个百分点 [2] - 截至8月27日，23家样本钢企新增2座高炉检修，新增检修容积4340m³，日均影响铁水产量约1.03万吨；唐山钢企高炉共计检修16座，日均铁水影响量约4.74万吨，产能利用率88.83%；月底预计新增16座高炉检修，日均影响铁水产量约11.66万吨，产能利用率降至78.13%，较当前下降10.7%，较去年同期下降6.84% [3] - 高盛预计2025年第四季度至2026年第四季度石油平均每日过剩180万桶，到2026年底全球石油库存将增加近8亿桶，布伦特原油价格将跌至50美元出头 [3] 重点关注 - 重点关注尿素、多晶硅、PVC、沪铜、塑料 [4] 夜盘表现 板块表现 - 非金属建材涨2.81%，贵金属涨27.04%，油脂油料涨12.20%，有色涨21.32%，软商品涨2.52%，煤焦钢矿涨14.43%，能源涨3.18%，化工涨12.11%，谷物涨1.22%，农副产品涨3.17% [4] 板块持仓 - 展示近五日商品期货板块持仓变动（手）情况 [5] 大类资产表现 |类别|名称|日涨跌幅%|月内涨跌幅%|年内涨跌幅（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |权益|上证指数|-1.76|6.36|13.38| |权益|上证50|-1.73|5.13|8.70| |权益|沪深300|-1.49|7.62|11.47| |权益|中证500|-1.46|10.22|19.85| |权益|标普500|0.24|2.24|10.20| |权益|恒生指数|-1.27|1.73|25.63| |权益|德国DAX|-0.44|-0.08|20.78| |权益|日经225|0.30|3.53|6.58| |权益|英国富时100|-0.11|1.34|13.24| |固收类|10年期国债期货|0.08|-0.43|-0.83| |固收类|5年期国债期货|0.07|-0.13|-0.89| |固收类|2年期国债期货|0.02|0.05|-0.55| |商品类|CRB商品指数|0.76|0.32|1.35| |商品类|WTI原油|0.96|-7.74|-11.21| |商品类|伦敦现货金|0.09|3.25|29.43| |商品类|LME铜|-0.83|1.55|11.09| |商品类|Wind商品指数|-0.57|-0.11|15.48| |其他|美元指数|-0.05|-1.86|-9.48| |其他|CBOE波动率|0.00|-12.56|-15.73| [7]

城中村改造政策与融资动态 - 上海优先将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村纳入改造范围，并要求镇集体经济组织在合作改造中首次持股比例原则上不低于10% [1] - 2025年前7月城中村改造融资规模达573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [1] - 一线城市融资增长最为显著，2025年前7月累计发行规模达329亿元，同比增长43.4倍 [1] 改造对房地产市场的影响 - 一线城市新房市场走势稳健、库存指标可控，2025年以来高溢价宅地频出为城中村改造提速提供发展环境 [1] - 城中村改造通过土地腾退为城市发展提供空间，提高土地要素使用效率，有望助力房地产市场企稳 [1] - 地产板块估值偏低，建议逢低配置重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [2]

卫星通信行业 - 工信部推动手机等终端设备直连卫星加快推广应用 [1] 城市更新改造 - 上海积极吸引社会资金参与城中村改造并探索发行企业债 [1] - 广州市召开城市更新和城市品质提升工作推进会 [1] 生物医药行业 - 商务部与江苏省支持符合条件的生物医药创新型企业通过在创业板、科创板、北交所上市 [1] 量子计算产业 - 中国首个光量子计算机制造工厂落地深圳南山 [1] 理财市场 - 14家理财公司7月管理规模净增长约1.8万亿 [1] 新能源汽车市场 - 8月1-24日全国乘用车新能源市场零售72.7万辆同比增长6% [1]