公司动态 - 天健集团控股子公司深圳市天健城市发展有限公司中标龙岗区布吉街道南门墩城中村改造项目意愿征集阶段服务项目 [1] - 项目位于深圳市龙岗区布吉街道南三社区，总占地面积约12 12万平方米，建筑面积合计约35 48万平方米(住宅)，共涉及2360户权利人 [1] - 服务内容包括沟通调研、意愿征集、舆情评估等，中标价为975万元，服务期限暂定12个月 [1] 项目影响 - 该项目顺利实施将对公司未来拓展城中村改造输出类项目及业绩产生积极影响 [1]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业投资评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 2025年1 - 5月百强房企全口径销售金额累计同比降8.4%，随着前期房地产政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市逐步“止跌回稳”，投资建议关注稳健龙头房企、商业地产资源丰富房企和物业服务企业三条主线 [1][4][61] 各部分总结 百强房企1 - 5月全口径销售金额累计同比 - 8.4% TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 - 2025年5月，TOP10房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [8] - 2025年5月，TOP20房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [16] - 2025年5月，TOP50房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [25] - 2025年5月，TOP100房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [33] TOP50房企全口径销售金额明细情况 - 2025年5月，TOP50中46家房企全口径销售金额同比平均值+37.5%，中位数 - 9.0%；1 - 5月平均值+11.3%，中位数+0.2%，并给出不同同比区间公司数量及占比 [40] 房地产行业销售权益和操盘情况 - 2025年1 - 5月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例同比有变动，环比有变动；操盘比例同比有变化，环比有变化 [44] 房地产行业销售集中度情况 - 2025年1 - 4月，TOP10/20/50/100房企销售金额（权益口径）集中度同比下降，较1 - 3月累计提升 [47] 20家主流重点房企的销售变化情况 - 2025年5月，20家主流房企全口径销售金额单月同比为正的有7家，表现较好的有中建壹品、融创中国、中国金茂等 [52] - 给出20家主流房企2025年5月和1 - 5月全口径及权益销售金额、同比数据 [54][59] 投资建议 - 回顾2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度提升 [61] - 展望2025年，关注三条投资主线：一是稳健龙头房企，推荐中国海外发展等，建议关注越秀地产；二是商业地产资源丰富房企，推荐华润置地，建议关注新城控股；三是物业服务企业，推荐招商积余等，建议关注保利物业等 [61][62]

深圳土地供应政策调整 - 深圳拟挂牌出让多宗低容积率二类居住用地 包括龙华区1.09公顷地块(容积率2.5 起始价8.27亿元)和光明区3.50公顷地块(容积率3.1 起始价19.94亿元) [1] - 出让地块采用"交地即交证""交房即发证"模式 且不限售价 无70/90户型限制 无配建保障房 以"价高者得"方式竞拍 [1] - 宝安区宝中地块容积率由5.7大幅下调至3.7 住宅部分降至3.4 居住用地面积42523平方米 住宅用地占比近90% [2] 深圳2025年土地供应计划 - 2025年度计划供应建设用地1060公顷 将大幅增加产业用地供应 [2] - 居住用地计划供应100公顷 其中商品住房用地60公顷 保障性住房用地40公顷 [2] - 租赁住房用地占居住用地比例不低于10% [2] 行业趋势与市场表现 - 低容积率地块受开发商热捧 有助于打造高端产品实现溢价 [3] - 2025年前5个月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 以央国企为主 [3] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平方米 同比下降 但土地出让金同比增长超20% [3] 政策环境展望 - 房地产政策将聚焦城中村改造 高品质住房供给 收购存量商品房等方面 [4] - 宏观政策可能包括降准降息 降低公积金贷款利率等措施 [4] - 房企投资策略将更加聚焦确定性 [4]

行业整体表现 - 2025年1-5月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 增幅较上月扩大2.2个百分点 [1] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平 同比小幅下降 土地出让金同比增长超两成 [15] - TOP10企业新增货值总额5046.7亿元 占TOP100企业的41.8% 新增货值门槛为41亿元 [14] 企业表现 - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团作为民企进入前十 [1] - 保利发展以728亿元新增货值位居榜首 绿城中国(723亿元)和中国金茂(603亿元)分列二三位 [14] - 绿城中国以341亿元拿地金额和167万m²拿地面积双双位居第一 [2][3] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [23] 区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元 位居四大城市群之首 [19] - 京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元 中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元 [19] - 杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33% 成都郫都区地块溢价率59.34% [15] - 北京市海淀区半壁店地块以总价45亿元位居5月成交总价榜首 [25][27] 市场趋势 - 房企拿地策略聚焦"确定性" 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [15] - 核心城市优质地块维持较高热度 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等城市 [15][23] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 保利置业摘得2宗 保利发展摘得3宗 [27]

最近的番禺楼市，太给力了。洛溪的龙湖亚伦央璟颂五一前开盘，首推的1、2栋现在只剩下10来套单位了；番禺广场的绿城玉海棠5月9日首开1栋，距离 开盘才14天，实际网签都超9成了。 | 序号 | 项目名称 | 开发商 | 预售证 | 项目地址 | 住宅已售 套数 | 住宅未售 章数 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 瑰玉苑2栋(广州番禺区 市桥街BC0612015地块 自编2#住宅商业配套) | 广州西溪投资发展有限公 בח | | 番禺区市桥街番禺广场东 路188号 | 0 | 114 | | 2 | 現大犯1栋(广州番禺区 市桥街BC0612015地块 自编 1 # 楼住宅商业配 复) | 广州西溪投资发展有限公 의 | 20250093 | 糖石上水酸砂齿花区肥味 禺广场东路188号 | 97 | ਰੇ | 随着这批"小而美"的全新盘加速去化，番禺东或将迎来巨无霸项目补给。乐居君留意到，本月初，国企广州城投在公众号发布一则消息：番禺柏堂村城中 村改造意愿已超九成 柏堂村是番禺首个做地旧改，由广州城投操刀，总投资约162亿元，之前已经因为拟 ...

萧山区新街街道江南区块安置房选房现场也是一片热闹。该项目位于萧山区建设四路与合欢路交会 处，总建筑面积98.5万平方米，由46幢高层住宅、物业用房、社区养老用房及配套服务设施等组成。项 目配建地上面积约6741平方米的幼儿园，配备机动车停车位7133个，紧邻地铁7号线合欢路站，4条配套 道路均已具备通行条件，居民尽享便捷舒适的生活体验。 新房交付的同时，一个个城中村改造安置房项目建设也正加快推进。临平区东湖街道星火苑区块多 高层安置房项目建设现场热火朝天，目前已完成中间结构验收，预计今年7月完工；上城区秋望悦居安 置房项目、临平区永和安置房三期项目已完成竣工备案，即将迎来交付。 "不仅要'回迁快'，更要'住得好'，这是我们不变的初心。"市建委相关负责人表示，将紧盯时间节 点，强化统筹协调，全力以赴推进城中村改造和安置房项目建设，持续以更高标准、更实举措确保施工 安全、工程质量、推进进度"三到位"，高水平兑现群众的"宜居梦"。 今年以来，杭州稳步推进城中村改造、加快回迁安置，全心全力打造品质过硬、配套完善、治理有 方的安置房小区，让回迁群众实现从"住有所居"到"住有宜居"的幸福升级。记者从市建委获悉，截至4 月 ...

5月18日，中交城市投资控股有限公司(以下简称"中交城投")举办了总投资约300亿元的重大项目集中签 约仪式，其中广州市黄埔区4个城中村改造项目的总投资额便达216亿元。据了解，近几年由于房地产市 场调整、民营企业资金短缺，黄埔区的不少城中村改造项目都陷入停滞状态。该区认为，引入央企参与 新模式城中村改造项目投资，为后续其他城中村改造项目破解常见的安置房建设周期长、资金压力大等 问题提供了可复制的解决方案。中交城投也有扩大投资、提升利润规模的诉求。2024年，该公司实现的 净利润同比下降超四成，其董事长丁仁军对外表示，今年的目标是希望能做到利润增长速度超过资产增 长速度。5月27日，中交城投方面透露，该公司已成立了两个工作组推进这几个项目的合作。(中国房地 产报) ...

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳”[4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，二是先发布局多元赛道等的房企[4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面同比 - 10.1%，4月供应建面当月同比 - 3.7%，成交建面当月同比 + 9.2%；1 - 4月供应建面累计同比 - 17.8% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面同比 + 1.5%，4月供应建面当月同比 - 24.9%，成交建面当月同比 + 8.4%；1 - 4月供应建面累计同比 - 20.0% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 + 4.8%，成交建面累计同比 - 19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 4.7%，成交建面累计同比 + 2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 32.7%，成交建面累计同比 + 3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价同比 + 20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比 + 5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比 + 23.1%；1 - 4月土地成交楼面均价累计同比 + 21.0% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 65.2%，4月单月同比 + 16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 20.4%，4月单月同比 + 31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 5.5%，4月单月同比 + 1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值同比 + 46.3%，4月单月同比 + 42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比 + 1.7%，4月单月同比 - 9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三的房企为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三的房企为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城宅地成交面积单月同比 - 12.8%，成交宅地101宗单月同比 + 7.4%，成交总价单月同比 + 24.1%，成交楼面均价单月同比 + 42.4%，整体溢价率单月同比 + 9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城宅地成交面积累计同比 + 7.9%，成交宅地400宗累计同比 + 26.2%，成交土地总价累计同比 + 38.6%，成交楼面均价累计同比 + 28.5%，整体溢价率同比 + 11.0pct；成交建面占百城住宅用地成交建面的比重为48.9% [97][102] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面累计同比-10.1%，4月供应建面当月同比-3.7%，成交建面当月同比+9.2% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面累计同比+1.5%，4月供应建面当月同比-24.9%，成交建面当月同比+8.4% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比+4.8%，成交建面累计同比-19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比-4.7%，成交建面累计同比+2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比-32.7%，成交建面累计同比+3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价累计同比+20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比+5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+23.1% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+65.2%，4月单月同比+16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+20.4%，4月单月同比+31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+5.5%，4月单月同比+1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值累计同比+46.3%，4月单月同比+42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比+1.7%，4月单月同比-9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城成交宅地101宗，单月同比+7.4%，成交总建面640万平，单月同比-12.8%，总价903亿元，单月同比+24.1%，楼面均价14,112元/平，单月同比+42.4%，整体溢价率12.9%，单月同比+9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城成交宅地400宗，累计同比+26.2%，成交总建面2,774万平，累计同比+7.9%，总价3,694亿元，累计同比+38.6%，楼面均价13,318元/平，累计同比+28.5%，整体溢价率17.2%，同比+11.0pct [97] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]

城市更新财政支持政策 - 中央财政加大支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的城市更新项目给予支持 [2] - 2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目 [3] 城市更新模式探索 - 2024年住建部和财政部启动城市更新行动，首批确定15个城市，今年将再选拔第二批20个城市 [2] - 对相关城市的工作进展、资金使用管理等开展绩效评价，强化追踪问效 [2] 重点任务资金分配 - "十四五"以来安排中央补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造 [3] - 2023年以来安排中央补助资金153亿元支持城中村改造 [3] - "十四五"期间安排中央补助资金约600亿元支持60个城市推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元 [3] 财政金融政策协同 - 扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新项目的支持 [3] - 鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持 [3] - 完善城乡居民住宅巨灾保险制度，探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] 社会资本参与 - 鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营 [3] - 吸引社会资本、社区、居民等各方面积极参与城市更新工作 [3]