11月5日，2025进博会湖北国际经贸合作洽谈会在上海举办。洽谈会以"支点湖北 智链全球"为主题，吸引了约400位世界500强和知名 跨国公司代表参会。 "武汉是我们践行新理念的首选之地。"会上，拓高乐集团中国区首席执行官尼古拉斯·查平说。在洽谈交流过程中，多位知名企业家从 各自领域出发，纷纷表示，武汉交通区位优势突出，产业基础厚重，营商环境优良，期待进一步与武汉加强合作。 尼古拉斯·查平回忆起2022年夏天到访武汉的场景，"十年前武汉还是典型的工业城市，如今已是绿水青山的生态之城。更重要的是， 市民对外企的认知度和接纳度显著提升。"他说，旗下体育娱乐品牌拓高乐在汉门店春节期间开业后反响热烈，"很多顾客是首次接触高尔 夫，但都对体验赞不绝口。" 这种认同感也转化为实实在在的投资行动。普洛斯中国首席战略官、隐山资本董事长、管理合伙人东方浩谈到，公司自2012年起在鄂 投资总额超166亿元，管理着19处总计270万平方米的物流仓储设施。"目前，我们正联合丰田汽车在汉设立氢能商用车生态基金，在武汉构 建绿色物流示范体系，预计年内完成。" 武汉经发副总经理胡雪峰谈到，这次与美利华合作的"江海联运+数据互联"项目，通过 ...

公司运营与准备 - 连云港天马云仓作为区域物流枢纽企业，正通过智能化、高效率运作全力保障双十一期间商品快速准确送达 [1] - 公司提前两个月启动全环节推演和资源调配，通过算法预测爆款品类、优化库位布局，并新增临时作业人员强化人机协同 [3] - 公司云仓日出库处理能力已提升至平时的三倍，力争实现订单当日达或次日达 [3] 行业数智化转型 - 海州区快递企业全面升级全自动分拣线，日均处理量突破120万件，同比增长20% [6] - 快递无人车配送网络覆盖高校、社区、乡镇等重点区域，全区已有5家品牌企业投入使用19台无人车，开通12条无人配送线路 [6] 外部支持与监管 - 海州邮政管理局成立挂钩服务工作组，深入企业开展安全生产检查，及时消除隐患，确保寄递渠道安全畅通 [5] - 建立申诉处理应急响应机制，及时回应群众关切，全力保障消费者权益 [5]

11月4日，中通云仓科技宣布正式完成近2亿元的A轮融资，本轮融资由中金资本旗下中金汇融基金领 投，国泰海通证券旗下国泰君安创新投跟投。此次融资资金将主要用于全国智能化仓配网络建设、海外 仓业务拓展及全链路科技系统的持续研发升级等方面，助力公司加快智慧物流供应链服务体系建设。 ...

文章核心观点 - 73只REITs三季报显示基本面波动分化，重点关注短期经营韧性 [2][4] - 三季度REITs整体可供分配金额环比提升19.6%，但同比仍下滑1.2% [5] - 各板块表现分化，市政环保和能源项目环比提升明显，产业园和物流仓储承压 [4][5] 产业园 - 板块结构性韧性与区域性压力并存，核心区域头部项目保持较高出租率，如张江REIT、临港REIT等出租率超90% [8] - 二线城市产业园持续面临去化困难，合肥高新REIT期末出租率降至71.6%，租金水平普遍承压 [8] - 为应对竞争，大部分项目租金环比下降，南京建邺REIT、重庆两江REIT等租金降幅超4% [8] - 运营机构通过拉长租约剩余期限稳定收益，和达REIT、广开产业园REIT等租约期限明显拉长 [9] 物流仓储 - 板块持续分化，关联租户项目如京东REIT、顺丰REIT出租率保持100%和96.5%，展现较强稳定性 [12] - 市场化项目波动较大，深国际REIT出租率环比下降11.7个百分点，盐田港REIT因客户退租出租率波动 [13] - 受区域竞争影响，部分项目租金环比下滑，深国际REIT、外高桥REIT租金分别下降9.6%和5.4% [13] - 行业供给端未来将新增近1800万平方米供应，需求侧以电商、三方物流为主 [14] 数据中心 - 首批项目首次披露季报，整体利用率保持高位，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.24% [22] - 现金流表现稳健，万国REIT托管服务费收缴率100%，加权平均合同剩余期限约3.73年 [22] - 租户集中度较高，万国项目超98%收入来自上海电信与联通，润泽项目100%收入来自北京电信 [22] 保租房 - 板块体现防御属性，收入环比上升3.2%，多数项目出租率维持高位，如厦门安居REIT出租率99.3% [24] - 部分项目通过下调租金维持稳健性，城投宽庭REIT、招商蛇口REIT租金环比小幅走弱0.2%和0.5% [24] - 剩余租期分化，红土创新安居REIT部分项目租约期限同比大幅增长，城投宽庭REIT租约期限同比下降15.7% [25] - 行业层面，三季度保租房供应4.1万套，毕业季需求推动净吸纳量环比提升5.77%至58万间 [26] 消费 - 整体表现稳中有进，收入环比提升2.8%，出租率普遍维持高位，如华润商业REIT出租率98.7% [32] - 租金走势分化，首创奥莱REIT因季节性因素租金环比下滑16.2%，百联REIT因引入主力店租金下降4.7% [33] - 管理人通过精细化运营提升竞争力，华润商业REIT完成南区改造并引入首店，易方达华威REIT拓展光伏业务 [33] - 宏观需求缓慢修复，城市间表现分化，成都、武汉等二线城市社零同比增速达5%以上 [34] 高速 - 受季节性影响，三季度车流量环比均上升，但路网变化导致项目分化 [39] - 路网变化产生正向影响的项目包括江苏交控REIT、南京交通REIT，车流量环比增长26%和4% [39] - 路网变化带来不利影响的项目包括深高速REIT、山东高速REIT，车流量同比下滑20%和24% [39] - 未来需关注路网工程进展，如京港澳高速改扩建工程预计25年底竣工，可能结束分流影响 [39] 市政环保及能源 - 多数市政环保项目业绩迎来增长，富国水务项目因调价落地带来一次性差额确认 [4] - 能源项目表现持续分化，水电来水环比回升，风电、光伏项目面临自然资源波动和电网消纳压力 [4]

核心财务与经营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 完成高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1][3] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] 开发业务与销售亮点 - 多地创新项目实现“上线即热销”，产品融合24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一，上海高福云境项目1.3-1.7亿价位房源25套全部售罄 [2] - 采用主动邀请业主检验、在线实时查看施工细节等方式保障交付质量 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务（泊寓）运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”等荣誉，并与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，并为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，物业业务推出弹性定价体系服务模式获得市场认可 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供线上审图服务 [6][7] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次，通过无人机和计算机视觉算法精准识别工程进度 [7] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [8]

公司战略转型与定位 - 公司从传统仓储物流企业转型为大宗商品资源配置枢纽，深度融入期货市场 [1] - 公司定位从区域性物流枢纽向大宗商品资源配置枢纽转型，始于2018年成为郑州商品交易所硅铁、锰硅期货指定交割仓库 [2] - 公司作为安阳陆港型国家物流枢纽的投资建设运营主体，在期现联动领域积累深厚 [2] 期货工具的应用与成效 - 期货工具帮助产业企业应对价格波动风险，并提升公司枢纽能级 [4] - 公司作为郑州商品交易所尿素、纯碱、硅铁、锰硅四个期货品种的指定交割库，创新走出一条“期货+物流、期货+生产、期货+储备、期货+外贸、期货+现货、期货+金融、期货+产业聚集”深度融合的高质量发展之路 [4] - 2021年公司参与郑州商品交易所“商储无忧”项目，为储备企业提供仓储和交割服务，并通过期货套期保值为尿素储备上“价格保险”，2021年3月尿素价格上涨时，储备尿素以低于出厂价10～20元/吨的价格集中出库，有效平抑周边区域价格 [4][5] “枢纽+平台”双驱动模式 - 公司凭借“枢纽运营+交易平台”双重身份构建大宗商品服务新生态，拥有强大物流基础设施并提供全链条服务 [6] - 公司通过搭建与期货规则衔接的现货合约和交收标准，推广基差贸易、联动点价等模式，帮助企业锁定远期价格和对冲风险 [6] - 交易中心创新推出“现货+期货+仓储+物流”四位一体综合服务体系，通过物联网和大数据提供基差采购、套保辅助、物流配送等一站式服务 [6] 行业影响与发展前景 - 公司的升级之路是我国大宗商品市场期现融合发展的生动缩影 [1] - 交易中心旨在成为河南融入全国统一大市场、打造双循环支点的重要抓手和催化剂 [3] - 交易中心通过物流枢纽与储备体系有机结合，在保障粮食安全方面发挥“压舱石”作用，尿素作为“粮食的粮食”通过淡季收储、旺季投放有效支撑国家粮食安全 [7]

公司治理 - 公司于2025年10月28日召开第六届第十八次董事会会议，审议了《关于制定<董事、高级管理人员离职管理制度>的议案》等文件 [1] 公司财务与业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为仓储占比45.82%，装卸占比34.87%，其他业务占比15.79%，管理服务占比3.52% [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为32亿元 [1] 行业市场环境 - A股市场突破4000点，科技主线被提及为重塑市场的重要因素 [1]

公司第三季度业绩 - 第三季度营收为183.29亿元，同比增长7.81% [1] - 第三季度净利润为2939.02万元，同比增长61.30% [1] 公司前三季度累计业绩 - 前三季度累计营收为477.87亿元，同比增长0.02% [1] - 前三季度累计净利润为4.44亿元，同比增长3.60% [1]

行业市场趋势 - 物流仓储市场出租率进入上行区间 出租率与租金水平双增长的拐点迹象显现 [1] - 市场新增供应量持续放缓 而需求保持韧性增长 [1] - 全国四十多个大中枢纽2025年上半年物流仓储净吸纳量同比增长20% 达到626万平方米 [1] - 内需驱动下消费新趋势带来增量 包括即时电商 高端冷链等行业客户加大布局 [1] - 中西部市场电商加速提升渗透率带来快递业务迅速增长 [1] 公司战略与运营 - 公司在一线至1.5线城市的核心点位 携手政府积极探索资产更新升级以满足城市发展和客户需求 [2] - 公司不断优化资产管理运营能力以提升资产表现 [2] - 公司积极探索多层次REITs市场 通过公募REIT 私募REIT等多元形式丰富投资产品 [2] - 公司强调始终看多中国 深耕中国 信心来源于中国广阔的内需市场及人民对美好生活的追求 [2] - 公司将继续携手全球投资机构 把握中国经济转型与产业升级带来的发展机遇 [2] 公司发展里程碑 - 2025年8月 阿布扎比投资局(ADIA)在多年基金合作基础上 投资15亿美元升级为普洛斯集团的战略投资伙伴 [2] - 2025年8月 普洛斯算力中心引入浙江国资战略股东 获得25亿元人民币投资 [2] 宏观经济背景 - 中国经济结构转型优化 科技进步 新能源汽车 光伏 机器人等新兴行业蓬勃发展成长为新的支柱产业 [1] - 产业升级增强了经济发展的可持续性 也增强了投资人对经济前景的信心 [1]

担保事项概述 - 公司为全资子公司中储天津有限提供连带责任保证担保，担保额度为1.01亿元人民币 [1] - 担保方式为连带责任保证 [7] - 本次担保已通过公司董事会和股东大会审议，在预计的2025年度对外担保总额度16.5亿元人民币范围内 [2][8] 被担保方情况 - 被担保方中储天津有限为公司全资子公司，非失信被执行人 [1][3] 担保协议主要内容 - 担保金额为1.01亿元 [7] - 保证期间为单笔债务履行期限届满之日起三年 [4] 累计担保情况 - 截至公告披露日，公司对外担保总额为4.01亿元，全部系为全资子公司中储天津有限提供的担保 [8] - 已生效担保金额合计占公司最近一期经审计净资产的2.92%，无逾期担保 [8] 担保背景与合理性 - 本次担保旨在满足子公司日常生产经营需求，有利于公司稳健经营和长远发展 [5] - 被担保人经营稳定，资信良好，担保风险可控 [5]