灵活办公市场复苏 - 共享办公和灵活办公行业经历多轮洗牌后重新活跃，多家写字楼企业如中海商务、恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公等在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间以满足多元化需求 [2] - 全球前十大共享办公运营商市场份额从2020年35%上升至2025年初62%，2024年全球市场规模达414亿美元，预计2029年增长至6275亿美元，增速远超传统办公市场 [3] - 上海甲级办公楼市场30%租赁需求来自具备"新元"概念的企业（如人工智能、绿色科技等），74%迁址行为以"提升办公空间质量"为核心动机，推动核心商圈灵活办公项目出租率提升 [4] 企业案例与模式转型 - 恒隆旗下中环共享办公室空间NET•WORK试业期出租率达70%，预计全年达90%，其灵活租期适合金融机构、专业服务公司及TMT企业 [5] - 写字楼企业从单一"空间租赁"向"生态服务集成"转型，通过嵌入灵活办公空间构建多元化场景，破解传统租赁模式增长瓶颈 [5] - WeWork中国在全国12城布局近70个社区，与瑞安办公、BlueHub海蓝居等达成"空间互联"合作，连接近100个合作办公空间 [6] 科技驱动行业变革 - WeWork中国推出灵活办公智能解决方案"悠座FLEXJOY"，通过供需智能匹配、全链路技术支撑、生态赋能升级三大维度重新定义灵活办公 [7] - 该方案实现从门禁到空间管理再到财务管理的一体化体系升级，动态响应全国办公网络，会员可手机预订任意工位或会议室 [8] - WeWork中国与互影科技合作发布全球首个"互动内容生态合作平台"，为创作者提供AI互动内容创制平台、培训及办公空间支持 [9]

公司活动概述 - 五道集团举办高规格客户答谢活动，董事长兼CEO刘振、首席经济学家白峰、执行总裁王凯等高管及几十位投资人共同参与[1] - 活动回顾公司7年发展历程，展望产业投资黄金时代，强调"产融共生、价值长青"战略[8][11] - 活动包含主题演讲、交流晚宴等环节，旨在深化客户关系并展示产业投资布局[13] 资管行业发展趋势 - 资管行业经历从野蛮生长到规范发展的转变，当前进入"资产引领财富"的成熟阶段[3] - 行业从资金驱动转向资产驱动，稀缺资源掌控者和专业管理人开始主导市场[3] - 规范化发展使投资人资产获得更多安全保障[3] 产业投资机遇 - 全球经济格局深度调整背景下，产业投资迎来黄金时代[5] - 国家战略大力支持实体经济发展，东西部城市均迎来实体产业春天[16] - 2019-2022年产业投资从零星出现到成为主流趋势，从业者必须适应这一转变[16] 公司战略布局 - 公司以"产业深耕者"为定位，核心布局陵园产业，辅以汽车租赁、写字楼经营、大消费等板块[10] - 在全国十余个城市设立分支机构，服务千余组客户资产[8] - 核心理念为"精选产业投资、巧借金融助力、厚植产业运营"[10] 公司竞争优势 - 具备敏锐市场洞察力和深厚专业素养，提前布局产业投资领域[5] - 拥有卓越资本运作能力和多元产业布局智慧[11] - 通过战略合作伙伴关系扎根产业，持续优化产业结构和投资能力[8][10] 未来发展展望 - 公司将坚守产业投资前沿，为产业发展注入动力并为投资人创造收益[7] - 提出"做时间的朋友"理念，计划与投资者共赴下一个黄金年代[10] - 鼓励投资人更大胆、更积极地加大产业投资布局[16]

香港零售市场表现与转型趋势 - 2024年前四个月香港零售业总销货额临时估计为289亿港元 同比下降5 6% [1] - 预计全年零售业总额将保持稳定 但租金调整和价格变动压力增加 [1] - 零售格局正从传统购物导向转向多元化探索体验 需调整业务策略适应转型 [1] - 未来零售点将转型为品牌与顾客建立联系的平台 可能带来租金水平和物业估值下调 [1] 香港投资物业市场交易情况 - 2024年前五个月香港投资市场交易额达140亿港元 与去年同期持平 但交易宗数同比下降7% [1] - 写字楼物业占整体交易52% 主要受用家对折让及银主盘需求推动 包括香港交易所购入中环交易广场一期42至50楼 [1] - 酒店及服务式住宅交易占比20% 同比大幅增长430% 受益于政府吸引非本地大学生及高端人才通行证计划 [2] - 零售物业仅占整体交易9% 受本地消费疲弱及劳工成本高企影响 [2] - 发展用地交易占比4% [2] 未来市场展望 - 预计2025年下半年市场焦点将转向学生住宿及教育相关资产 受政府先导计划推动 [2] - 香港政府支持本地大学吸引国际学生 美国收紧香港和内地学生签证政策或进一步刺激学生住宿需求 [2]

深圳写字楼短租市场现状 - 深圳甲级写字楼空置率达29.8%，环比上升0.7个百分点，导致部分办公室被拆零日租[4] - 日租价格约为每平方米5元，200平方米办公室日租金1100元，150平方米日租金700-800元[6] - 短租客户主要包括商务拍摄、培训、商务交际和展示需求[6] 二房东运营模式 - 二房东从产权人处租下整层办公室，重新装修分割后出租[7] - 部分二房东因原业务萎缩转型，如房地产广告公司转型做商务会所短租[18] - 在租约到期或空置期推出短租业务以"少亏一点"[8][12] 不同类型短租办公室 - 标准商务型：200平方米配备老板桌、茶座等，日租1100元[6] - 法拍过渡型：100平方米因产权法拍无法续约，日租700元[12] - 共享办公型：不足100平方米朴素装修，日租400元[14] - 高端会所型：配备餐厅送餐服务，可分时段出租，日租700-1000元[17] 共享办公行业现状 - 行业规模较巅峰期萎缩超60%[15] - 头部企业WeWork申请破产，优客工厂传出跑路消息[15] - 部分企业转向精细化运营，如推出10平方米以下"包间"式空间[14] 市场供需数据 - 2025年Q1深圳新增甲级写字楼21万平方米，总存量达1158.6万平方米[10] - 季度净吸纳量6.7万平方米，环比下降33.1%[10] - 部分写字楼实际空置率高于官方数据，23层中约10层部分空置[10]

在过去多年里，购置写字楼曾被众多企业视为经营成熟乃至实力象征的重要标志。然而，到了2025年的今天，这一传统共识正面临前所未有的挑战。从宏 观层面来看，经济增速放缓、企业现金流压力加大，以及"租赁+弹性空间"这一新办公趋势的兴起，正在动摇原有的选址逻辑；在市场层面，一线城市写 字楼的租售价差不断扩大，空置率持续高位运行，促使资产估值逻辑发生根本性变化；而在组织层面，企业对办公空间的需求也正在发生转变，从过去 的"拥有"转向"使用"，从"固定资产"转向"战略资源"。 在这样的背景下，越来越多的企业决策者开始重新审视一个关键问题：我们到底应不应该购买写字楼？与过去主要考量"买不买得起"不同，如今这个问题 的答案更关乎"买得是否值得"。企业不再是单纯对写字楼"拥有权"感兴趣，而是越来越关注购置背后的三个价值判断： 是否有利于组织效率提升与成本优化；是否能够锁定核心地段与资源优势；是否为未来发展带来资产配置上的战略冗余与风险对冲。 因此，这已不再是一个二选一的命题，而是一个复合型决策过程。购置写字楼的企业，不仅要看准资产面，更要读懂组织面与战略面。 本篇文章正是立足于此，RET睿意德商业地产研究中心结合2018–20 ...

深圳写字楼短租市场现状 - 深圳CBD区域出现按天出租的写字楼办公室，单日租金折算约5元/平方米，工位日租低至30元/天[3][6] - 短租业务主要由二房东运营，形式包括独立办公室、开放式工位和会议室等[5][9] - 短租需求主要来自商务拍摄、培训、商务接待和展示等场景[9][19] 短租业务兴起原因 - 写字楼空置率上升：2025年Q1深圳甲级写字楼空置率达29.8%，环比上升0.7个百分点[6] - 净吸纳量下降：2025年Q1深圳甲级写字楼净吸纳量6.7万平方米，环比下降33.1%[13] - 二房东面临租约到期或法拍等特殊情况，利用短租减少空置损失[15][16] 不同类型短租案例 - 车公庙200平方米办公室日租1100元，150平方米办公室日租700-800元[9] - 购物公园100多平方米办公室日租700多元，因法拍无法续约[16] - 南山区不足100平方米办公室日租400元，与长租价格相当[17] - 华侨城会所式空间可拆分半天出租，日租1000元或两天1400元[19] 运营主体背景 - 部分二房东原为房地产相关企业，因主业萎缩转型办公短租[6][20] - 共享办公企业参与短租市场，如创某港推出10平方米以下"包间"式空间[17] - 共享办公行业规模较巅峰期萎缩超60%，WeWork破产、优客工厂传出跑路[18] 市场供需情况 - 部分写字楼空置明显，23层办公楼中约10层存在部分空置[13] - 二房东声称"不愁租"，但实际通过短租"少亏一点"[11][16] - 短租被用作引流手段，部分招租信息主要目的是为账号吸引流量[17]

深圳写字楼短租市场现状 - 深圳CBD区域出现按天出租的写字楼办公室，日租金低至30元/天，每平方米日租金约5元[1][4][7] - 短租办公室主要满足商务拍摄、培训、商务接待等需求，配备基本办公设施但不含网络和电脑[6][7][9] - 甲级写字楼空置率达29.8%，环比上升0.7个百分点，市场压力促使二房东推出短租业务[4][16] 二房东运营模式 - 二房东从产权人处整租办公室后重新装修分割，再以长租或短租形式转租[10][19] - 部分二房东因原租约到期或法拍无法续约，利用空置期开展短租业务以减少亏损[3][20][21] - 有公司转型为二房东，如原房地产广告公司因主业萎缩转向办公空间短租运营[34] 不同类型短租案例 - 车公庙200平方米办公室日租1100元（5.5元/平方米/天），配备老板桌、茶座等商务设施[6][7] - 法拍楼层中100平方米办公室日租700元，租约到期前用于短租[18][21] - 众创空间推出400元/天的朴素办公室，价格与长租持平（3.5元/平方米/天）[24][25] - 高端会所式办公室日租1000元，可拆分半天出租，主打商务接待和培训[28][31][33] 共享办公行业动态 - 创某港通过精细化运营推出低价包间式办公空间，但行业整体规模较巅峰期萎缩超60%[25][26] - WeWork破产和优客工厂跑路事件反映共享办公市场持续低迷[26] - 深圳共享办公空间数量从2018年的约180个大幅减少[26] 写字楼市场数据 - 2025年Q1深圳新增甲级写字楼21万平方米，总存量达1158.6万平方米[16] - 季度净吸纳量6.7万平方米，环比下降33.1%，显示租赁需求疲软[16]

写字楼租赁市场 - 2024年苏州写字楼新增供应量创历史新高，市场去化压力骤增 [2] - 2025年一季度无新增供应入市，业主采取谨慎策略延缓新项目上市 [2] - 受春节假期及经济环境影响，企业租赁决策周期延长，净吸纳量仅1.23万平方米 [2] - 市场空置率维持在29%，租金报价下滑至70.02元/平方米/月，处于近三年低位 [2][4] - 电子信息科技行业主导租赁需求，智能科技、新能源、互联网等领域企业成交领先 [7] - 专业服务业需求占比高，1000平方米以上大面积成交由专业服务业、保险及科技类企业驱动 [7] - 搬迁型需求成为市场主力，企业借租金下行契机寻求办公空间升级 [7] 写字楼销售市场 - 2025年一季度新增供应5.8万平方米，环比增加15%，成交5.1万平方米 [8] - 成交均价1.79万元/平方米，环比增长44%，受大宗项目影响短期上扬 [8] - 大宗成交包括阳山数谷、中海大厦、绿地中心，北京银行总部整购中海大厦9层 [8] 行业趋势与展望 - 2025年苏州写字楼市场将面临高品质项目集中入市，竞争白热化，空置率或进一步承压 [9] - 业主需强化资源整合能力，吸引优质龙头企业入驻，培育人工智能、具身智能等高潜力产业 [9] - 短期内租金水平预计持续下行，租户成本敏感性主导租赁决策 [9] - 商业航天、低空经济、生物制造、量子科技、具身智能、6G等新兴产业将带来全新租户群体 [10] - 苏州聚焦新型工业化布局，重点发展人工智能、具身智能等前沿领域，为写字楼市场注入新动能 [10] - 苏州作为长三角核心城市，商业地产表现是区域经济晴雨表，长期潜力被看好 [11]

写字楼市场 - 整体甲级写字楼租赁市场4月录得3.97万平方呎的正净吸纳量，3月为负吸纳量 [1] - 整体空置率稳定在13.7%，但分区表现分化：中环和港岛东空置率分别上升至11.7%和14.0%，湾仔/铜锣湾、尖沙咀和九龙东空置率分别按月下降0.3、0.4和0.3个百分点 [1] - 4月整体写字楼租金按月下跌0.5%，中环租金下跌0.4%，湾仔/铜锣湾、港岛东及九龙东租金各跌0.6%，连续第36个月下降 [1][2] - 租赁需求由搬迁和升级活动驱动，例如支付科技公司The Payment Cards Group Limited租用尖沙咀环球金融中心1.21万平方呎 [1] - 金融、保险及教育行业积极物色写字楼空间，租客因新供应迁往更优质商厦成为主要趋势 [1] 住宅市场 - 4月整体住宅成交量按月上升6.1%，二手市场成交量增至4080宗，一手市场成交量跌至1614宗 [2] - 大型项目成功推出支撑一手市场表现，截至5月26日一个月期HIBOR降至0.59%，较4月底下降3.36个百分点 [2] - HIBOR下降缓解按揭借款人压力，若利率继续下行有望进一步提振住宅买卖市场 [2]

行业与公司整体情况 - 园区和写字楼行业整体处于低谷期，德必受一定影响，但积极进行反周期扩张并保持充足现金流 [1] 财务与业绩表现 - 2024 年营业收入 12.6 亿元，同比增长 7.73%；经营现金流量净额同比增长 4.02%；归母净利润 3414.72 万元，同比增长 2.73%；归母扣非净利润有所下降 [5] - 2024 年末在管园区数量同比增长 12.16%至 83 个 [3][4] - 2024 年会员及其他服务收入占比提升至 21.08%，同比增长 15.53% [3] - 2025Q1 营收同比下降 4.68%，扣非净利润下滑 19.12% [4] 业务发展策略 租赁服务应对措施 - 对风险大、成本高项目到期或主动终止，控制损失 [2] - 与上游业主方沟通降租，取得良好结果 [2] - 拓展轻资产托管和加盟模式，降低成本风险 [2] - 布局文体旅项目，提升服务质量稳定客户 [2] 数字化转型 - 引入 AI 客服、智慧安防等创新应用，提升客服响应效率和园区管理效率 [2] 盈利增长点 - 核心园区运营规模扩张，新增项目贡献租赁收入，轻资产模式降低资本开支 [3] - 增值服务结构性突破，深化企业服务包和产业资源对接 [3] - 文体旅 IP 创新变现，验证“文化 IP + 商业空间”模式 [3] 海外业务布局 - 2012 年开拓海外市场，2014 年运营中意设计交流中心，2016 年美国硅谷开园 [3] - 近两年积极考察东南亚、澳洲等市场，加快出海业务布局 [3] 对接政策资源 - 参与城市更新项目，获地方政府支持，未来加大拓展力度 [6] - 加大智慧园区研发与扩张，布局高科技园区运营，采用“园区 + 基金”模式进行股权投资 [6] 其他方面 长期待摊费用摊销 - 遵循《中华人民共和国会计法》及财税规定，确保会计处理合规准确，相关信息定期报告披露 [2] 绿色发展 - 秉持绿色发展理念，与“双碳”目标共振，连续三年披露 ESG 报告 [5] 利润分配 - 2024 年末合并报表未分配利润为负，不满足现金分红条件，不触及风险警示 [5] 市值管理 - 夯实业务、提升业绩为基础，通过回购股份、履行社会责任、寻求战略合作提升市值 [6] 招商与运营 - 2024 年核心城市商办出租率和租金单价下跌，公司完善增值服务体系，数字化赋能提升招商及运营能力，客户满意度达 94.1% [8] 投资者沟通 - 按法律法规履行信息披露义务，通过多种方式与投资者沟通，未来优化沟通机制 [8]