中新社北京7月16日电 (记者 庞无忌)中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。这是时隔10年，中 共中央再次召开的最高规格的城市工作会议。 10年间，中国城市发展经历巨变：常住人口城镇化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城市发展 呈现新形势、新特征。 其一，走新路子。 中国房地产业正告别此前的"三高"(高杠杆、高负债、高周转)发展模式，这一变化有望加速。 清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在接受中新社记者采访时表示，此 番会议明确重申了"加快构建房地产发展新模式"，意味着这与未来城市工作的主线相契合。对房地产业 来说，探索构建发展新模式会是一个影响未来较长时间的发展总纲和基础性制度安排。 中指研究院政策研究总监陈文静认为，房地产发展新模式包括完善"市场+保障"住房供应体系、改革完 善房地产基础性制度、建立"人房地钱"要素联动机制、高品质住房建设等内容，预计未来几年更多新模 式配套政策将进一步完善和实质性落地。 其二，"因城"开发。 今年以来，许多人感受到了房地产发展的"温差"：核心城市核心区需求旺盛、项目热销，而城市边缘地 区或者低能级市场依然承压。 此番会 ...

泡沫从产生到破裂的过程之中，往往会出现伟大的公司。 整理丨薛皓皓 图源 丨Midjourney 师从诺贝尔经济学奖获得者席勒教授，在国内房价鼎沸时，出版《刚性泡沫》一书，预言中国房地产 市场泡沫破裂，朱宁因此被称为 "泡沫先生"。 朱宁 在 北京 大 学 读的本科， 后来又到 康奈尔 大学 和耶鲁大学求学 ， 2003年获得耶鲁大学金融 学博士学位。他曾是美国加州大学金融学教授，现在 担任上海交通大学上海高级金融学院教授，同时 也在清华大学和北京大学任教， 还 在耶鲁大学担任国际金融中心的研究员。 上海交通大学、上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁 朱宁 长期从事宏观经济、行为金融等领域的研究， 除了《刚性泡沫》，他还出版有《投资者的敌 人》、《投资者的朋友》等畅销书。 这次，他与创业邦创始人南立新开启了一场 "超级对话"，谈宏观、聊创业，也深度解析中国金融市 场、房地产、人工智能、新能源车等行业的发展现状。 朱宁教授认为，科技革命往往伴随着泡沫，而泡沫从产生到破裂的过程之中，往往会出现伟大的公 司。他还认为，虽然自 2021年起中国楼市开始进入调整期，但还未见底，企稳回升将在2027年左 右。 以下 是 ...

市场调研热度 - A股站上3500点，上周127家公募机构对116只个股展开618次调研，环比增长24.35% [3] - 电子行业乐鑫科技被52家公募扎堆调研，医药生物和电子行业调研次数均超百次 [3] - 调研个股平均涨幅2.03%，跑赢沪深300指数0.82%的涨幅，80只个股上涨，其中4只涨幅超10% [4] 热门个股表现 - 渝开发周涨幅51.28%，吸引富国基金和兴证全球基金调研 [5] - 乐鑫科技周涨幅12.54%，获52家公募调研，包括博时基金、华夏基金等 [5][7] - 纳微科技周涨幅11.54%，毕得医药周涨幅9.19%，分别吸引6家和7家公募调研 [5] 行业调研分布 - 医药生物行业被调研105次，覆盖16只个股；电子行业被调研103次，覆盖11只个股 [9] - 机械设备行业12只个股被调研72次，计算机和电力设备行业各9只个股被调研49次和41次 [9][10] - 房地产、国防军工、有色金属等13个行业被调研次数均超10次 [8] 公募机构调研动态 - 富国基金调研22次居首，覆盖渝开发、奥普特等热门股；博时基金调研17次，重点调研乐鑫科技 [12] - 55家公募机构调研超5次，其中15家调研超10次 [11] 新基金发行情况 - 本周31只新基金启动募集，连续三周超30只，平均募集天数缩短至12.55天 [14][15] - 权益类基金占比77.42%，其中被动指数型股票基金占权益类基金的83.33% [16][17] - REITs和QDII基金发行回暖，7月以来分别有4只和2只启动募集 [18] 基金公司观点 - 摩根士丹利基金看好科技成长、中国制造和新消费方向 [20] - 银华基金推荐电子、有色、农牧及钢铁、建材、机械行业 [20] - 中海基金建议关注成长蓝筹和红利缩圈的双驱动行情 [21]

在当前房地产市场的复杂格局中，政策导向正深刻影响着行业的发展轨迹。"保交付"成为稳定市场信心的关键，"好房子"理念则引 领着产品升级的方向。首开股份作为具有深厚国资背景的房地产企业，始终秉持"践行责任，构筑美好"的理念，在这一政策浪潮中 积极作为。首开股份旗下的端礼著项目，更是以卓越的产品力和交付力，成为行业的典范，彰显了国企的担当与实力。 政策驱动下首开股份全链条优化 端礼著对"好房子"的诠释，首先落位于建筑美学与城市文脉的共生。以"盛世光幕"为设计理念，端礼著在外立面塑造上实现历史与 现代的对话。大面积通透玻璃与高级灰铝板构成简约轮廓，香槟金流线造型蕴含三重隐喻——既汲取纽约西21街豪宅的美学精髓， 又呼应丽泽金融商务区的"大国经济之金"，更以金中都端礼门遗址为脉络，让建筑成为镌刻城市记忆的视觉地标。 近年来，房地产市场政策体系持续完善，"房住不炒"定位不断深化，"保交楼、稳民生"等政策组合拳强力推进，为行业健康发展构 建政策支撑体系。 在此背景下，融资端政策导向亦持续优化。首开股份作为行业标杆企业，凭借稳健经营实力与良好市场信誉显著受益于政策红利。 2024年，企业积极响应"城市房地产融资协调机制"，推 ...

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 报告的核心观点 - 中央城市工作会议明确当前及今后城市工作总体要求及任务，为城市工作及建设指明方向，预计“好房子”推广、城市更新推进进一步提速，房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [6] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行 [4] 平安观点 - 明确城市工作总体要求，高屋建瓴指引方向，彰显中央对城市工作高度重视，为新形势下快速转变城市发展方式等指明方向 [7] - 部署城市工作七方面重点任务，涉及建设绿色低碳城市等，明确要求加快构建房地产发展新模式，严格限制超高层建筑，有望加速新《住宅项目规范》落实 [7] - “好房子”推广及“城市更新”推进有望提速，会议要求着力建设绿色低碳的美丽城市，预计“好房子”有望加快推广和建设，同时强调以推进城市更新为重要抓手，此前中央已发布相关意见 [6][7] 投资建议 - 随着城市更新持续推进、房地产新发展模式逐步建立，叠加“好房子”带来的住宅品质提升，房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [6] - 个股建议关注历史包袱较轻等房企如华润置地等；城市更新房企如天健集团；估值修复房企如新城控股等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业 [6][8]

城市发展成就 - 10年间长沙人口净流入超300万、常住人口达1061.65万人 [3] - 2024年地区生产总值首次突破1.5万亿元 [3] - 城镇化率达到83.99% [6] - 累计改造2296个城镇老旧小区，13万多户居民受益 [10] - 改造1339栋危旧房屋、155个棚户区项目，45.45万平方米老旧空间焕新 [10] 产业与科创 - 构建以先进制造业为支撑的现代化产业体系 [3] - 科创能力持续增强 [3] - 音视频、动漫游戏、数字文博、数智出版等业态蓬勃发展 [27] - 马栏山微短剧智能译制中心借助AI视频翻译工具推动文化国际传播 [27] 城市规划与更新 - "一主两副多组团"城市框架加快构建 [4] - "一江两岸、比翼齐飞"空间格局成形 [4] - 首部"多规合一"国土空间总体规划获批，规划至2035年 [5] - 长沙油脂厂工业遗址焕新为文创市集与艺术展厅，获城市更新奖项 [8] - 未来3年计划投资87.05亿元实施70个城市更新示范项目 [10] 交通基建 - 长沙黄花国际机场年旅客吞吐量突破3000万人次，出入境旅客增长120% [15] - 长沙火车南站到发客流量超1亿人次，单日最高达42.17万人次 [15] - 新韶山南路、湘雅路隧道、香炉洲大桥通车，地铁1号线北延开通 [15] - 基本形成城际铁路、磁浮快线、城市轨道等多元化公共交通体系 [16] 生态与居住 - 2024年城区空气质量优良率83.1%，优良天数连续5年超300天 [11] - 国、省控断面水质优良率连续6年保持100% [11] - 贯彻"房住不炒"，推动住宅品质升级，优化购房补贴政策 [13][14] - 建成"15分钟养老服务圈"，居家养老服务站覆盖率91.5% [28] 数字治理与安全 - 电子证照平台实现8600项政务服务"减证办" [22] - "城市超级大脑"支撑52个部门业务运行 [22] - 建设隐患查整管理系统，推进燃气老旧管网更新改造 [20] - 开放共享54个公园，面积近100万平方米 [20] 文化消费 - 五一商圈、黄兴路等30多个精品夜市带动消费 [27] - 《恰同学少年》沉浸式剧场接待观众10万人次 [27] - 24小时实体书店、中医夜市等新业态兴起 [27]

公司概况 - 公司上市时间为1996年7月16日，至今已29年 [1] - 上市首日收盘价为8.92元，市值为4.76亿元，当前市值为67.64亿元，累计增长13.20倍 [1][5] - 2015年6月12日市值达到峰值220.40亿元，股价15.25元，当前市值较峰值减少152.76亿元，蒸发69.31% [5] 业务结构 - 主营业务包括商业地产、房地产开发、水泥制造 [3] - 核心产品收入结构：水泥销售占比52.03%，租赁占比20.18% [3] 财务表现 - 1996年归母净利润0.22亿元，2024年达2.10亿元，累计增长857.99% [3] - 29年间有2年亏损，15年净利润增长，占比55.56% [3] - 2020年营收23.40亿元，2024年降至17.01亿元，近五年整体下滑，2024年同比下滑46.31% [3] - 2020年归母净利润4.22亿元，2024年降至2.10亿元，近五年持续负增长 [3]

7月15日上午，国家统计局2025年上半年宏观经济和房地产数据出炉，在经济运行总体平稳、稳中向好的背景下，房地产市场在波动中继续朝止跌回稳的 方向迈进。 上半年商品房销售降幅同比收窄，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售金 额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点。 各线城市新建商品住宅销售价格同比均有所收窄，其中二线城市同比收窄幅度最大为0.5个百分点，一线和三线均收窄0.3个百分点。 房地产开发企业资金来源有所改善，上半年房地产开发企业到位资金同比下降6%，降幅较去年同期收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去 年国内贷款下降6%左右。 行业库存压力持续减轻，6月商品房待售面积环比下降479万平方米，连续四个月减少。 基于此，在对上半年的房地产行业运行进行解读时，统计局发言人表示："房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常 的，这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳。" 事实上，随着整体市场供应的减少，交易规模也将随之下行，适度的同比下降不必过于担 ...

核心观点 - 2025年中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质，强化内涵式发展与城市更新主线，系统性推动相关投资预期上升，对A股中相关细分产业链构成中长期利好，城市更新相关行业业绩有望显著改善，房地产行业将加速转型 [2] 中央城市工作会议主要内容 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，总结城市发展成就，分析形势，明确总体要求、原则和任务 [2][5] - 会议判断我国城镇化从快速增长期向稳定发展期转变，城市化发展中心从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效为主”，理念从“规模优先”“外延扩张”向“质量优先”“内涵增长”转变 [2][6] - 部署7个方面重点任务：优化现代化城市体系，促进区域经济协同发展；建设创新城市，增强经济竞争力；建设宜居城市，提升运行效率与居民幸福感；建设美丽城市，推动经济与生态协同发展；建设韧性城市，保障城市安全；建设文明城市，提升文化认同感与经济发展；建设智慧城市，提升政府公信力与城市运行效率 [8][9][10] 对资本市场的影响 A股市场 - A股与房地产指数长期相关性高，截至2025年7月11日，房地产板块市净率仅0.85倍，处于过去10年以来16.47%的历史分位数水平 [14] - 会议推动市政基建等方向投资预期上升，对相关细分产业链构成中长期利好，城市更新等板块获政策红利，“新基建”逻辑活跃 [17] - 2025年一季报显示，钢铁等行业营收同比负增长，家电等行业同比正增长；钢铁、房地产行业ROE(TTM)为负，建筑材料行业较低，城市更新相关行业业绩有望改善 [18] - 2025年初至7月14日，房地产行业累计下跌2.72%，交通运输行业下跌1.06%，其余行业上涨，环保、钢铁、建筑材料行业涨幅较高，钢铁、建材行业受益于“反内卷”行动 [22] - 当前城市更新相关行业PB估值处于历史中低水平，中长期投资价值高，建筑材料等行业PB估值低于2010年以来10%分位数水平，盈利改善后估值有望提振 [22] 房地产行业 - 2025年上半年房地产市场供需两端疲软，供给侧新开工意愿低迷、竣工放缓，需求侧销售面积与金额回落，“量缩价软”，信心修复滞后 [26] - 1 - 6月全国固定资产投资同比增长2.8%，涨幅较1 - 5月回落0.9个百分点，基础设施投资同比增长4.6%，涨幅较1 - 5月回落1.0个百分点，固定资产投资动能减弱 [26] - 1 - 6月房地产开发投资同比下滑11.2%，降幅较5月扩大0.5个百分点，施工、新开工、竣工面积均下降，新建商品房销售面积和销售额下降，需求侧未实质修复 [27][33] - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄，新房和二手房市场均表现不佳 [35] - 会议为房地产行业提供发展范式指引，释放“去库存”与“扩融资”政策预期，市场分化加剧，一线及强二线城市房价有望率先企稳，三四线城市调整周期长 [40] - 长期看，房地产行业将加速从高杠杆 + 高周转向高品质 + 轻资产运营，有竞争力的房企获优势，中小房企面临出清压力 [40]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [9] 报告的核心观点 - 6月季节性因素下地产数据环比增长明显，但因去年基准期较高且环比改善强度不足，各项数据同比降幅收窄不显著；7月15日中央城市工作会议强调加快构建房地产发展新模式等，下半年城中村改造规模有望发力带动行业止跌回稳 [6] 各部分总结 销售情况 - 1 - 6月商品房销售面积累计4.6亿㎡，同比降3.5%；销售额4.4万亿，同比降5.5%；6月单月销售面积1.1亿㎡，环比增49.4%，同比降5.5%；单月销售额1万亿，环比增43.8%，同比降10.8%，其中住宅销售额同比下滑12.6% [2] 开工与竣工情况 - 房屋施工面积累计63.3亿㎡，同比降9.1%，降幅环比收窄0.1个百分点；新开工面积累计3亿㎡，同比下滑20.0%；6月单月新开工0.7亿㎡，环比升34.3%，同比降幅收窄至9.4%；竣工端加速显著，6月竣工面积单月0.4亿㎡，环比增长52.8%，同比仅微降1.7%；累计竣工面积2.3亿㎡，同比下降14.8% [3] 开发投资情况 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资完成额累计4.7万亿，同比降11.2%，降幅较1 - 5月扩大0.4个百分点；其中住宅投资3.6万亿，同比降10.4%；6月投资额环比增长22.7% [4] 资金到位情况 - 行业到位资金累计5万亿，同比降6.2%；其中国内贷款累计0.8万亿，同比由负转正（+0.6%）；定金及预收款等其他资金累计2.4万亿，同比降7.8%，6月单月同比降幅扩大至16.7%；自筹资金持续疲弱，累计1.8万亿，同比降7.2% [5] 投资建议 - 关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [6] 行业表现 - 1M、3M、12M相对收益分别为1.1、 - 3.0、 - 1.3；绝对收益分别为5.1、3.9、14.3 [11]