报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持） [2] 报告核心观点 - 报告认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向展开：1）高拿地精准度的区域深耕型开发类房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控建立高效交易系统的中介龙头 [6][34] 板块行情与市场表现 - 第9周（2月23日-3月1日），申万房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业中排名第24位 [6][9] - 过去12个月，房地产板块绝对收益为5.4%，但相对沪深300指数收益为-16.1% [3] - A股板块内，本周涨幅第一为黑牡丹，涨幅达12.7%；港股板块内，涨幅第一为碧桂园，上涨22.4% [11][12] 政策要闻 - **上海**：2月25日发布新政，自2月26日起施行。主要措施包括：1）非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上；2）在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在外环内增购1套住房；3）持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需社保/个税证明；4）首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭最高可达324万元；5）自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中子女成年后购买的唯一住房暂免征收房产税 [6][14][17][18] - **淮安**：2月24日发布五条措施，包括给予新建商品住房购房总价2%-6%不等的补贴，并对多孩家庭提供公积金贷款额度上浮50%等支持 [6][14][18] - **长春**：2月26日调整住房公积金政策，自3月1日起施行，包括支持提取公积金用于支付物业费（市区每套住房年提取额度不超过3000元）、提高贷款额度、优化二套房贷利率认定等 [6][16][18] - **广州南沙**：2月28日消息，对符合条件并在南沙购买首套新建商品住宅的青年人才，给予一次性3万元购房补贴 [16][19] 公司动态 - **越秀地产**：2月25日，以总价236.03亿元成功摘得广州天河区马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60% [6][19][20] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第9周商品房成交面积134万平方米，日均成交19.1万平方米，环比大幅增加1013%，但同比减少44% [6][21] - 年初至今累计成交1137万平方米，累计同比减少25% [6][21] - 分城市看，一线城市第9周成交面积25.6万平方米，同比减少67%；二线城市成交59.8万平方米，同比减少35%；三四线城市成交48.6万平方米，同比减少31% [23][24] - **二手房市场（监测11城）**： - 第9周成交面积124万平方米，日均成交17.7万平方米，环比大幅增加8547%，但同比减少48% [6][26] - 年初至今累计成交1329万平方米，累计同比增加17% [6][26] - 分城市看，一线城市第9周成交面积52.5万平方米，同比减少53%；二线城市成交61.3万平方米，同比减少42%；三四线城市成交9.9万平方米，同比减少54% [29][30] 融资端数据 - 第9周仅浦房集团发行一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年 [32][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][34]

报告行业投资评级 - 维持对房地产行业的 **“增持”评级** [5][23] 报告核心观点 - 2月作为春节月，新房、二手房和土地市场均进入“淡季休整期”，房企普遍将推盘节点集中在3-4月的“小阳春” [5] - 目前各城市在松绑限制性政策、城市更新、收购二手房等方面持续发力，市场关注3月“小阳春”的成色 [2][5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，在监管高质量发展要求引领下，考虑到市场总量出清深刻，当前约8万亿平方米的新房销售市场具备一定承接能力，需关注财政发力节奏及蓝筹房企竞争格局显现的时点 [23] 2026年2月百强房企单月销售环比下降 - **TOP100房企整体销售下滑**：2026年2月，前100强房企操盘口径销售金额为2888.1亿元，较2025年同期下降30.5%，降幅较2026年1月扩大3.3个百分点；权益金额为2196.2亿元，较2025年同期下降31.9%，降幅较1月扩大3.4个百分点，权益比为76% [5][7] - **TOP50房企销售同样下降**：前50强房企操盘口径销售金额为2534.20亿元，较2025年同期下降28.9%，降幅较1月扩大3.80个百分点；权益金额为1908.3亿元，较2025年同期下降29.0%，降幅较1月扩大3.2个百分点，权益比为75% [5][7] - **2月单月数据**：TOP100房企2月单月实现操盘口径销售金额1232.9亿元，环比下降25.5%，同比下降34.5%；实现权益销售金额910.5亿元，环比下降29.2%，同比下降36.2% [5][7] - **各梯队销售表现分化**： - TOP1-10房企：操盘销售金额1458亿元，同比下降27.0% [11] - TOP11-20房企：操盘销售金额480亿元，同比下降38.1% [11] - **TOP21-30房企**：操盘销售金额287亿元，同比下降16.4%，降幅相对最小 [12] - TOP31-50房企：操盘销售金额309亿元，同比下降31.1% [12] - **TOP51-100房企**：操盘销售金额354亿元，同比下降40.4%，降幅相对较大 [12] - **销售门槛变化**：对比2025年2月与2026年2月操盘口径销售门槛，TOP21-30房企的门槛从29亿元降至24亿元，同比下降17.1%，降幅最小；TOP31-50房企的门槛从19亿元降至11亿元，同比下降41.4%，降幅最大 [5][13] 2026年2月多数百强房企单月销售同比负增长 - **头部房企单月销售额**：2026年2月单月操盘销售金额最高为华润置地（101亿元），其次为保利发展（92亿元），建发国际集团、中国海外发展和绿城中国当月销售在74-86亿元之间，万科A、中国金茂和招商蛇口在33-73亿元之间 [5][18] - **增长与下跌情况**：前50强房企中仅有9家实现2月单月操盘金额同比正增长 [5][18] - **同比增速最高**：国贸地产（187.5%），其次为中交房地产（116.4%） [5][18][21] - **跌幅较大**：金地集团、电建地产等跌幅超过61% [5][18] - **1-2月累计销售**：前50强房企中，有12家1-2月累计操盘金额实现同比正增长，但越秀地产等公司同比负增长超过50% [18] 投资建议 - **维持“增持”评级**，并推荐以下四类公司 [5][23]： 1. **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5][23] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5][23] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5][23] 4. **文旅类**：华侨城A [5][23]

宏观数据速览 - 2025年12月GDP不变价当季同比4.5%，较上期4.8%和去年同期5.4%下降 [1] - 2026年1月制造业PMI为49.3%，较上期49.0%上升，非制造业PMI商务活动为49.4%，较上期50.1%下降 [1] - 2026年1月社会融资规模当月值72208亿元，较上期8178亿元大幅增加 [1] - 2026年1月M0同比2.7%，较上期10.6%和去年同期17.2%下降；M1同比4.9%，较上期6.2%下降但高于去年同期0.4%；M2同比9.0%，较上期8.2%和去年同期7.0%上升 [1] - 2026年1月金融机构新增人民币贷款当月值47100亿元，较上期2200亿元大幅增加，但低于去年同期51300亿元 [1] - 2026年1月CPI当月同比0.2%，与上期持平，较去年同期0.5%下降；PPI当月同比 -1.4%，较上期 -2.1%和去年同期 -2.3%上升 [1] - 2025年12月固定资产投资完成额累计同比 -3.8%，较上期 -0.5%和去年同期3.2%下降 [1] - 2025年12月社会消费品零售总额累计同比3.7%，较上期4.5%下降，较去年同期3.5%上升 [1] - 2025年12月出口金额当月同比6.60%，较上期8.20%和去年同期10.67%下降；进口金额当月同比5.70%，较上期7.40%下降但高于去年同期0.84% [1] 商品投资参考 综合 - 受伊朗局势升级影响，3月2日国内期货市场反应剧烈，12个品种主力合约涨停，黄金、白银等品种大涨，多家交易所和银行发布风险提示 [2] - 外交部发言人毛宁敦促各方停止军事行动，避免紧张事态升级 [2] - 多只场内原油主题基金溢价率飙升，部分基金管理人发布溢价风险提示，原油LOF易方达、石油基金LOF于3月3日开市起至10:30停牌 [2] - 受多重因素影响，A股资源品行业持续走强，3月资源品涨价主线具延续性，可聚焦有色金属、石油石化等方向 [3] - 3月2日，国内26个商品品种基差为正，41个为负，郑棉、铸造铝合金、棉纱基差最大，沪锡、丁二烯橡胶、国际铜基差最小 [3][4] - 中国磷复肥工业协会与中国农业生产资料流通协会倡议全行业履行保供稳价责任，接受社会监督 [4] 金属 - 国际金价上涨，国内多家品牌金店暂停销售投资金条，转而销售工艺金条，工艺金条每克比投资金条高200 - 300元，目前价格1400元/克上下 [5] - 香港积金局考虑允许强积金投资黄金ETF，今年继续检视强积金可投资范围，年底前完成预设投资策略全面检讨及制订改善建议 [5] - 2月27日，伦敦金属交易所铜库存257675吨创逾11个月新高，锡库存7470吨减少80吨，锌库存96775吨创逾2个月新低，铝、铅、镍库存均减少，铝合金、钴库存持稳 [6] - 截至3月2日，全球最大白银ETF持仓量减少90.16吨，黄金ETF持仓量维持不变 [6] - 力拓暂停与日本客户就第二季度铝供应谈判，撤回每吨250美元溢价，称中东冲突影响金属价格 [7] - 乌干达中央银行计划3 - 6月购买100公斤黄金启动储备资产多元化 [7] - 洪水切断刚果（金）主要铜出口通道 [7] 能源化工 - 日本经济产业大臣称未看到卡塔尔液化天然气生产暂停对日本电力和天然气供应产生近期影响 [8] - 伊朗伊斯兰革命卫队司令顾问称关闭霍尔木兹海峡，高盛评估欧洲天然气恐涨130%，油价每桶涨18美元，摩根大通称中东产油国至多继续生产25天 [8] - 卡塔尔能源设施遭袭击停止液化天然气生产，欧洲基准天然气期货涨幅一度扩大至50% [8] - 泰国全面禁止石油产品出口，启动“能源紧急监测中心”，保障60天战略燃料储备，增加国内天然气产量，补贴加油价格 [9] - 俄罗斯1 - 2月液化天然气出口量增长5.8% [10] - 经霍尔木兹海峡的原油出口量降至每日400万桶，正常运营水平为每日1600万桶 [11] - 1月份巴西石油产量达每日395.3万桶，较上年同期增长14.6% [11] 农产品 - 阿根廷2月农产品出口收入12.9亿美元，同比下降41% [12] - 印尼从3月1日起将毛棕榈油出口关税提高至12.5% [12] 财经新闻汇编 公开市场 - 3月2日央行开展190亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日无逆回购到期，单日净投放190亿元 [13] 要闻资讯 - 外交部发言人毛宁回应“伊朗宣布关闭霍尔木兹海峡”等问题，称中方敦促各方停止军事行动，“中国与伊朗接近达成超音速导弹采购协议”报道不属实，中美就两国元首互动保持沟通 [14] - 外交部长王毅与伊朗、阿曼、法国外长通电话，敦促美、以停止军事行动，伊方愿保障中方人员和机构安全 [14][15] - 美国总统特朗普表示对伊朗军事行动可能持续4 - 5周，做好长期准备，若伊朗新领导人务实可能解除制裁，伊朗最高国家安全委员会秘书表示不会与美国谈判 [15] - 十四届全国人大四次会议3月4日12时举行新闻发布会 [15] - 国家发改委主任郑栅洁主持民营企业座谈会，称将深化与民营企业沟通，解决问题诉求，促进民营经济发展 [16] - 商务部回应英制裁中国企业，称英方做法无国际法依据，中方反对并敦促其纠正错误，将维护中国企业权益 [16] - 2025年全国统一大市场建设提速，省际贸易销售额同比增长4.5%，占全国销售额41%，超八成省份省际销售额增速正增长 [16][17] - 经济学家预计2026年GDP增速目标5%左右，赤字率目标4%左右，CPI增速目标2%左右 [17] - 四川印发意见，拓展乡村消费场景，强化农村宅基地管理，支持企业发行乡村振兴债券 [17] - 地方政府专项债券“自审自发”试点推进，2025年前三季度试点省份新增专项债完成限额进度均值94%，高出非试点省份25个百分点，未来试点范围有望扩大 [18] - 中国银行间市场交易商协会优化科技创新债券发行流程，鼓励股权投资机构使用“常发行计划”和“增发”机制 [18] - 截至今年2月末，全市场已成立ETF共计1446只，股票ETF占比93% [18] - 美国联邦上诉法院驳回政府推迟关税退税请求，超1750亿美元违法关税将退款 [19][20] - 多家公司有债券相关重大事件，如华夏幸福部分债券停牌、债务重组，厦门象屿赎回债券，泰禾集团逾期债务超700亿元等 [20] - 甘肃公航旅集团等终止标普评级服务，穆迪、惠誉授予部分公司债券评级 [20] 债市综述 - 中国银行间债市强势，现券收益率多数下行，国债期货主力合约上扬，银行间市场资金面宽松，主要回购利率回落 [21] - 交易所债券市场部分债券涨跌不一，万得地产债30指数收跌2.89%，万得高收益城投债指数收涨0.03% [21] - 中证转债指数收盘下跌0.17%，万得可转债等权指数下跌0.39%，部分转债涨幅居前，部分跌幅居前 [22][23] - 货币市场利率多数上行，Shibor短端品种多数下行，银行间回购定盘利率全线上涨，银银间回购定盘利率全线下跌 [23][24] - 国开行、农发行金融债中标收益率及全场倍数、边际倍数公布 [24] - 欧债、美债收益率集体上涨 [25] 汇市速递 - 周一在岸人民币对美元收盘下跌，夜盘收报6.9058，人民币对美元中间价调贬 [27] - 纽约尾盘，美元指数涨0.93%，非美货币多数下跌 [27] 研报精粹 - 华泰固收2月债市问卷调查显示，投资者关注通胀、AI叙事、地产，两会政策预期平淡，债市震荡是一致预期，当前债市赔率略低，胜率有限，伊朗局势引发避险情绪对债市短期偏正面 [28] - 中信建投称美债2月大涨是多因素综合结果，短期若美伊战事结束收益率中枢下移逻辑支撑不明朗，展望1 - 2个季度仍看多美债 [28] - 申万固收称存单利率下行空间有限，对配置盘买债动力有制约，长债利率下行空间或收窄 [29] - 华泰固收称股市仍在“慢牛”趋势，周末地缘风波或改变短期A股节奏，建议保持周期、资源等主线品种仓位，小幅博弈油气、军工和贵金属，转债建议调降仓位 [29][30] 今日提示 - 3月3日，多只债券上市、发行、缴款、还本付息 [31] 股票市场要闻 - 周一上证指数收涨0.47%，深证成指、创业板指、万得全A下跌，A股成交额突破3万亿，石油天然气等板块大涨，AI应用题材、医药、消费股走弱 [32] - A股资源品行业持续走强，3月资源品涨价主线具延续性，可聚焦有色金属、石油石化等方向 [32][33] - 恒生指数收跌2.14%，恒生科技指数、恒生中国企业指数下跌，黄金股等逆势走强，南向资金净买入162.14亿港元 [33]

文章核心观点 - 五矿地产作为国资委首批地产主业央企之一，因连续三年营收下滑、净利润亏损，最终以每股1港元的价格私有化并从港交所退市，该事件折射出当前市场环境下各类房企均面临严峻的生存压力测试 [1] - 公司私有化的核心原因在于股份流动性长期低迷、上市平台融资优势丧失，以及为实施长期战略、提升业务灵活性并精简架构 [2][3][4] - 私有化后，公司仍需面对自身盈利恶化、现金流紧张、债务压力巨大等根本性挑战，同时还需消化与中冶置业整合后带来的更大规模亏损与债务 [7][13][14] 一、私有化过程与理由 - 私有化过程始于2025年10月23日，控股股东以每股1港元现金提出要约，较公告前最后交易日收盘价0.49港元溢价约104.08%，于2026年3月3日完成除牌，全程耗时4个半月 [2] - 私有化主要理由包括：为计划股东提供溢价退出机会，注销价较最后交易日报价溢价104.08%，较2025年6月30日每股净资产溢价约179.03% [2][4] - 对公司而言，上市地位已无法提供充足离岸资金支持，自2009年起未通过发行股份从公开市场融资，私有化有助于提升业务灵活性、精简架构并避免合规复杂性 [3][4] - 私有化前夕公司完成人事换防，2025年11月董事会主席更替，被解读为退市后整合与收缩提前布局 [2] 二、资产减值与盈利困境 - 自2022年至2025年上半年，公司净利润累计亏损合计达62亿港元 [8] - 亏损主因是存货跌价损失，期间计提存货减值拨备累计高达28亿港元，另计提分占联营公司存货减值拨备19亿港元 [8] - 合约销售均价从2021年的2.38万元/平方米快速下降至2024年的1.67万元/平方米，2025年前三季度为1.69万元/平方米，售价下跌加剧资产减值压力 [8] - 截至2025年上半年，公司持有存货账面价值236亿港元，其中持作出售物业账面价值129亿港元，占比超50%，存在大量滞重项目需去化 [8] 三、现金流恶化与偿债压力 - 截至2025年上半年，公司非受限现金及现金等价物仅20亿港元，非受限现金短债比低至0.14，短期偿债压力突出 [9] - 同期短期有息负债为146亿港元，其中124亿港元为银行无抵押借款 [9] - 持有现金自2021年起骤降，主要用于偿还债务，筹资能力不足无法覆盖偿债需求 [11] - 自2022年起历年经营活动现金流净额均为净流出，2025年上半年融资性现金流净流出13亿港元，经营性现金流仅净流入4亿港元，无法恢复自身造血能力 [11] 四、与中冶置业的整合及未来挑战 - 2025年12月，中国中冶公告拟将所持中冶置业100%股权及461.64亿元债权出售给五矿地产，交易金额312.37亿元，标志着两家地产平台正式整合 [13] - 整合后新平台资产规模将达千亿，五矿地产约394亿港元资产与中冶置业807.55亿元资产叠加 [14] - 中冶置业2025年上半年净利润亏损达18亿元，资产减值损失6亿元，信用减值损失5亿元，且持有现金仅11亿元，流动负债达633亿元，整合将给五矿地产带来巨额债务和持续亏损压力 [13][14] - 公司未来发展路径或朝向产城融合，凭借母公司资源承接产业园开发运营，尝试轻资产代建、存量改造，并可能通过公募REITs打通投融管退 [14][15]

房地产行业 - 2026年前两个月，TOP100房企拿地总额为950.4亿元，其中2月份同比下降52.4%，降幅与上月基本持平[2] - 市场分化显著，2月份全国300城住宅用地平均溢价率上升至11%，核心城市优质地块持续高热[2] - 新增货值向头部集中，前两个月越秀地产以770亿元新增货值位列第一，华润置地以108亿元位列第二，TOP10企业新增货值总额达1282亿元，占TOP100企业的38.9%[2] - 行业投资整体收缩，多数房企发展策略保守，低线城市去化慢、库存高，削弱了房企拿地意愿[2] - 央国企成为拿地绝对主力，市场资源向资金实力雄厚的头部集中，缺乏土储的民营企业在行业上行期可能处于下风[3] 汽车行业 - 2026年2月，多家车企销量环比普遍下滑，零跑汽车交付28067台环比下滑12.45%，小米汽车交付量环比下滑约48.7%，理想汽车交付26421台环比下滑4.51%[4] - 比亚迪2月汽车总销量为19.02万辆，同比下滑35.80%，但其海外销量首次超越国内，达到10万辆，同比增长41.4%[4] - 吉利汽车2月销量20.62万辆，同比增长约1%，其中新能源海外出口销量同比大增138%[4] - 2月销量受春节假期、工作日少及节前需求透支影响，新能源汽车购置税减免退坡及优惠空窗也导致部分消费者延迟购车[5] - 新能源汽车渗透率增速放缓，国内市场趋于饱和，海外成为本土车企增长关键突破口，比亚迪海外销量首超国内或成标志性节点[5] 能源与地缘政治 - 中东冲突升级导致布伦特原油价格周一开盘一度跳涨13%，升破每桶82美元，全天在80美元附近高位震荡[6] - 霍尔木兹海峡每日约有1300万桶原油通过，约占全球海运石油流量的31%，其交通几乎陷入停滞引发供应担忧[6] - 花旗将短期布伦特油价预测上调至85美元，并警告若区域油气基础设施遭打击，油价存在上冲至120美元/桶的尾部风险[6] - 市场基于霍尔木兹海峡可能被长期封锁的假设对原油重新定价，存在恐慌和投机情绪，尽管OPEC有能力补足潜在产能缺口[7] 人工智能行业 - OpenAI宣布与美国国防部达成协议，将其AI模型部署于五角大楼的机密网络，但声称遵循原则，AI不用于国内大规模监控及自主武器系统[8] - 此举引发用户大规模抗议，Anthropic则因反对其技术用于自主武器和国内监控，被特朗普政府列为“国家安全供应链风险”并遭封杀[8] - OpenAI的做法为美国军方使用AI技术留下了法律模糊空间下的操作余地，而Anthropic则划定了更明确的使用红线[8] - AI在自主武器上的可靠性仍存不足，OpenAI在商业化探索中放松了对安全性的关注，而Anthropic坚持安全优先[9] - 阿里巴巴集团将AI总称和核心品牌统一为“千问”，涵盖基础大模型和专业领域模型，“千问AI眼镜”硬件产品于3月2日开启预约[10] - 品牌统一旨在解决此前名称混乱问题，标志着阿里AI业务从技术探索全力转向应用层面，并意图通过统一品牌抢占用户心智[11] 证券与金融行业 - 东吴证券发布公告，正在筹划发行股份收购东海证券26.68%的股权以取得其控制权，公司股票因此停牌[12] - 此次收购是继去年多家券商整合后，国内券商行业资源整合趋势的延续，两家同属江苏的券商合并有助于减少省内同业竞争并提供更全面服务[12] - 国内券商整体“大而不强”，新“国九条”后打造一流投行成为目标，收购合并是提升资产和网络规模的捷径，但投研能力难以因此质变，行业未来主旋律将是差异化竞争[13] - 证监会发布《私募投资基金信息披露监督管理办法》，自9月1日起施行，新规强化“穿透式监管”，要求私募基金披露完整的投资路径和穿透后的资产情况[14] - 新规明确了私募基金管理人为披露第一责任人，细化了托管人和销售机构职责，并首次要求关联方配合履行披露义务，旨在提升透明度、保障投资者知情权[14] - 信息披露透明度的提升将提高行业合规成本，可能淘汰部分机构，但从长远看是推动行业规范化、吸引长期资本流入的基础[15] A股市场 - 2026年3月2日，A股三大指数涨跌不一，沪指低开高走涨0.47%报4182.59点，深成指跌0.2%，创业板指跌0.49%[16] - 沪深两市成交额达3.02万亿元，较上一交易日放量5327亿元，全市场超4200只个股下跌[16] - 盘面上，受中东局势影响，油气股全线爆发近二十只成分股涨停，贵金属、化工、港口航运板块活跃；光伏设备、文化传媒、游戏等板块跌幅居前[16] - 市场风险偏好降低，AI、机器人等成长类板块表现偏弱，地缘冲突带来的风险溢价可能很快被修正，市场关注点或将转向国内“两会”政策[17]

股东结构变动 - 2025年3月2日 美的置业股东将部分持股从摩根士丹利香港证券转入法国巴黎银行 涉及转仓市值3.45亿港元 占公司已发行股份比例5.69% [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止六个月中期 公司持续经营业务收入为19.97亿元人民币 较去年同期大幅增长41.3% [1] - 同期股东应占溢利为3.05亿元人民币 同比减少18.73% [1] - 同期每股基本盈利为0.21元人民币 [1] 股东回报 - 公司拟派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息 每股0.15港元 [1]

股东结构变动 - 2025年3月2日，美的置业股东将市值3.45亿港元的股票由摩根士丹利香港证券转入法国巴黎银行，此次转仓股份占公司已发行股份的5.69% [1] 近期财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月，美的置业持续经营业务收入为19.97亿元人民币，较去年同期大幅增长41.3% [1] - 同期，公司股东应占溢利为3.05亿元人民币，同比减少18.73% [1] - 公司当期每股基本盈利为0.21元人民币 [1] - 公司董事会建议派发中期股息每股0.15港元 [1]

文章核心观点 香港2026-27财年财政预算案及相关供地计划显示，政府正通过审慎调整土地与财政政策来引导楼市健康发展。核心在于：预算地价收入设定保守，但全年实际收入可能超收；私宅用地供应量边际提升，旨在帮助开发商补库并促进市场健康去化，预计楼市将延续去库周期；同时，政策通过上调豪宅印花税、暂停商业用地供应及推出学生公寓用地等方式，进行结构性调整以应对市场分化并补充特定需求。 财政预算与地价收入 - 2026-27财年预算地价收入设定为180亿港元，较2025-26财年修订预算的175亿港元仅小幅提升[2][7]。地价收入是香港非经常性财政收入的核心，过去十年贡献超1.5万亿港元，在楼市景气期可占总收入15-30%[2] - 由于2022年以来住宅市场景气度承压，地价收入较周期峰值累计最大降幅约90%[7]。结合历史情况与当前房价走势，分析认为本财年实际结算地价收入或有望实现超收[2][7] - 为增加财政收入，新财年计划将价值超1亿港元豪宅的交易印花税率从4.25%提升至6.5%。政府估测此举仅涉及0.3%的住宅交易量，但可带动约10亿港元财政收入[2][8]。香港住宅交易中，高端住宅（交易额2000万港元及以上）占比仅5-6%以下，因此对市场整体冲击有限[8] 私人住宅用地供应计划 - 2026-27财年预计私人住宅用地供应规模提升至2.26万套，显著高于2025-26财年实际供应的1.35万套[3][19]。该供应量与过去12个月的一手私宅成交量相若[3] - 供应结构上，政府主导的渠道供应量提升显著：1）政府卖地计划推出9宗地（3宗滚存+6宗新推），预计提供约6650套住宅，其中7宗位于新界，3宗来自洪水桥发展新区[3][20]；2）铁路物业开发项目预计提供6810套[20]；3）市区重建局项目预计提供2120套[20]。未来五年，北部都会区将贡献约五成的新增私宅用地[3] - 分析认为，调高计划宅地供应量既便于重点房企及时补充土地储备，同时通过增加供给弹性来避免中长期房价过快上涨，有利于市场修复周期更健康、持久[3][19]。结合历史供应完成比例约七成左右，推断新财年香港楼市仍处于去库周期，一手私宅广义库存或有数千套净去化[3][21] 商业与学生公寓用地供应 - 考虑到写字楼与零售物业市场空置率处于较高水平，香港政府连续第二年不推售纯商业用地[4][33] - 新财年预计将推出三幅专上教育学生宿舍用地，源于2025年7月启动的“城中学舍计划”。这三幅用地分别位于启德、沙田小沥源及东涌东，均为熟地，共计可提供5000个宿位，预计本财年内将推出至少1宗[4][29] - 近年来，香港教育局提升非本地本科生招生比例上限，加之“八大”授课研究生稳步扩招，分析判断2027-28学年“八大”在校外地生或将新增3.5万人，这将显著带动大学城周边的私宅租赁需求[4][29] 公营房屋与长期供应目标 - 根据最新预算案，香港未来五年（2026-2030）计划供应公营房屋（含简约公屋）约19.6万套，较上个五年计划提升超八成[32] - 《长远房屋策略（2025年周年进度报告）》指出，2026-2035财年期间公私营房屋供给比例将维持在70:30。因此，未来10年住宅总供应目标42万套中，有29.4万套为公营房屋，包括17.6万套公屋/绿置居单位与11.8万套其他资助出售单位[32] - 未来公营房屋供应主要来自北部都会区（包括古洞北、粉岭北新发展区、洪水桥/厦村新发展区及元朗南发展区）、东涌新市镇扩展、启德发展区等[33]

总量研究 - 从已披露数据及高频数据看，经济处于稳步高质量修复趋势，全国两会将明确全年政策基调与经济发展目标，对资本市场意义重大，3月份权益市场机会大于风险[2] - 截至2026年2月27日，沪深300上涨家数占比指标高于60%，市场情绪较高，动量情绪指标快线处于慢线上方，预计未来维持看多观点，短期内沪深300指数处于情绪景气区间[3] 高端制造行业 - 全球AI算力需求持续高速增长，AI推理对低延时需求增强，GPU+LPU异构架构有望加速落地，产业景气度有望延伸至PCB设备领域，PCB钻针或呈现产品涨价及供不应求的高景气度局面[4] - 建议关注高精度钻孔及曝光环节的大族数控、英诺激光，PCB高精度装联设备的凯格精机，以及高端PCB钻针的鼎泰高科、沃尔德等公司[4] - 日联科技是国内工业X射线检测设备龙头，2025年新签订单同比大幅度增长，收入利润均实现较快增长，收并购业务协同效应正在落地，看好其在半导体、新能源电池等高端检测领域的竞争优势和盈利能力改善[11] 环保与碳中和行业 - 近期伊朗与以色列冲突持续升级，短期推升传统化工品成本中枢，绿色氢氨醇比价优势持续放大，中长期地缘冲突强化能源安全主线，绿色氢氨醇成自主可控核心抓手[5] - 建议重点关注金风科技（A+H）、中国天楹、电投绿能、嘉泽新能、佛燃能源、中集安瑞科（H）、上海电气（A+H）等标的[5] 汽车行业 - 春节长假扰动2月新能源车销量，新势力旗舰车型陆续亮相，预计3-4月开始多家车企多款重磅新车将密集上市，短期需聚焦成本上涨的财报业绩表现[6] - 特斯拉将于2026年第一季度推出第三代Optimus人形机器人，需关注国内外机器人规模量产带来的零部件投资机会[6] 房地产行业 - 2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比下降25%，TOP100房企同比下降30%，同比降幅有所扩大[8] - 截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比下降32.9%，其中北京下降27%、上海下降14%、深圳下降60%，10城二手房累计成交13.3万套，同比下降5.3%，其中北京下降5%、上海下降3%、深圳下降8%，春节假期影响导致年初同比数据波动较大[9] - 2月中国金茂销售表现较好，全口径销售金额单月同比增长20.9%，权益口径增长20.7%，随着前期一揽子房地产政策持续落地，部分高能级城市有望逐步止跌回稳，推荐招商蛇口、中国金茂等[8] 基础化工公司 - 奥来德2025年实现营收5.77亿元，同比增长8.27%，实现归母净利润8041万元，同比减少11.09%，2026年第一季度预计实现归母净利润7000-8500万元，同比增长175%-234%，预计2025-2027年归母净利润分别为0.80/3.15/4.17亿元[10] 市场数据摘要 - A股市场：上证综指收盘4182.59点，涨0.47%，沪深300收盘4728.67点，涨0.38%，深证成指收盘14465.79点，跌0.20%，中小板指收盘8847.9点，涨0.14%，创业板指收盘3294.16点，跌0.49%[7] - 商品市场：SHFE黄金收盘1197.22元/克，涨4.30%，SHFE燃油收盘3186元/吨，涨7.64%，SHFE铝收盘24465元/吨，涨2.64%[7] - 海外市场：恒生指数收盘26630.54点，涨0.95%，道琼斯指数收盘48977.92点，跌1.05%，标普500收盘6878.88点，跌0.43%，纳斯达克收盘22668.21点，跌0.92%[7] - 外汇与利率：美元兑人民币中间价6.9228，DR001加权平均利率1.3449%，下降2.18个基点，十年期国债收益率1.7761%，上升0.08个基点[7]

基金市场周度观察 - 本周国内权益市场指数普遍上涨，中证500指数上涨4.32% [5] - 国内新基金市场发行冷淡，本周新成立基金仅5只 [5] - 周期主题基金净值显著上涨，医药主题基金业绩表现较弱 [5] - 股票型ETF资金延续净流出，中小盘及大盘宽基ETF受到明显减仓 [5] - 港股ETF资金流入规模扩大，被动资金加仓金融地产主题ETF，同时减仓TMT主题ETF [5] 可转债市场观察 - 中长期看A股市场稳中向好，短期风险可控 [5] - 近期中东局势紧张可能为部分板块带来投资机会，包括军工、航运、油气、煤化工、黄金、战略小金属等，铜、铝等行业可能间接受益 [5] - 鉴于正股已对局势部分定价、转债估值偏贵且局势难测，建议投资者采取逢低买入的交易策略 [5] 房地产行业销售跟踪 - 2月多数主流房企销售表现平淡，中国金茂表现较好，其全口径销售金额单月同比+20.9%，权益口径+20.7% [6] - 2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比下降25%，TOP100房企同比下降30%，同比降幅有所扩大 [6] - 政策层面明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，部分高能级城市有望逐步止跌回稳 [6] 铜行业周度观察 - 短期中东地缘政治紧张对铜价构成支撑 [7] - 本周上海期货交易所铜活跃合约持仓量较春节前最后一个交易日增加46% [7] - 铜精矿加工费现货价仍处低位，显示铜精矿现货采购依然紧张 [7] - 线缆企业开工率本周环比回升，下游复工效应或自下周显现，3月中下旬有望开始去库存 [7] - 2026年铜行业供需偏紧的矛盾未变，继续看好铜价上行 [7] 公用事业行业周度观察 - 本周国产及进口动力煤价格强势反弹，3月有3个区域代理购电价格同比上行 [7] - 2025年全国发电量同比增长4.8% [7] - 在全球Token使用量上，中国开源AI模型实现了全面反超 [7] - Token出海投资逻辑在于板块处于阶段性估值底部，以及国内电价优势下的用电需求催化 [7] 世茂服务公司跟踪 - 2025年上半年，公司第三方竞标外拓新增年化合同金额为人民币9.6亿元，同比上升54.6%，创历史新高 [7] - 2025年上半年，公司物业管理收入为28.1亿元，占总收入比重为77.7%，非周期业务占比稳定提升 [7]