报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 创金合信首农REIT于2025年7月25日上市，首日涨幅28.48% [7][10] - 中银中外运仓储物流REIT发布上市交易日期为2025年7月29日 [7][10] - 中航天虹消费REIT项目申报 [7][10] - 华夏南京交通高速公路等8单REITs披露6月份通行数据 [7][10] - 华安百联消费、中航易商仓储物流REIT发布举办投资者开放日活动的公告 [7][10] - 鹏华深圳能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT发布解除基金份额限售的提示性公告 [7][10] - 中航京能光伏REIT盘中跌幅超10%，于2025年7月21日停复牌1小时 [7][10] - 易方达深高速REIT发布分红公告，本次拟分配金额5811万元，占比99.97%，分红方案为1.937元/10份基金份额 [7][10] - 广发成都高投产业园REIT发布变更回收资金使用比例公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数下跌1.56%，其中经营权类下跌2.34%，产权类下跌1.78%；沪深300累计上涨1.69%，中证500指数上涨3.28%，中证全债指数下跌0.49%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.50%，中证转债指数上涨2.14% [16] 本周REITs市场价格表现 - 本周9支REITs上涨，0支持平，60支下跌，整体下跌1.56%，创金合信首农涨幅最大为28.47%，中信建投明阳跌幅最大为9.07% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来消费REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，消费、市政环保、清洁能源、高速公路、保租房、仓储物流、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.51、0.22、0.10、-0.05、-0.16、-0.16、-0.38；近一个月相关系数分别为0.59、0.51、-0.03、-0.45、-0.67、-0.84、-0.86 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.8亿（+36.2%），日均换手率为0.7%（+0.2pct），其中，高速公路5.9亿(+13.4%)、0.5%(+0.1pct)，生态环保1.8亿(+11.8%)、1.0%(+0.1pct)，清洁能源3.6亿(+22.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区10.4亿（+94.7%)、0.9%(+0.3pct)，仓储物流3.5亿(+60.4%)、0.8%(+0.6pct)，保租房3.7亿(-2.4%)、0.9%(+0.0pct)，消费类4.6亿(+68.0%)、0.9%(+0.6pct) [43] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.20%到11.19%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建(11.19%)、平安广州广河(10.92%)，较低的有工银蒙能能源(-1.20%)、平安宁波高投(-0.07%)；P/NAV方面，整体在0.00到1.83之间，较高的有中金厦门安居(1.83)、嘉实物美消费(1.74)，较低的有创金合信首农(0.00)、华夏中国交建(0.74) [45] 项目审批进展 - 目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [47] 投资观点 - 长期看REITs具备较强配置属性，建议关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [7][50]

【导读】中航天虹消费 REIT 最新申报 中国基金报记者 天心 又有公募 REITs 新品申报。 中国证监会官网显示，中航基金于 7 月 21 日提交的中航天虹消费 REIT 募集申请已于今日 获得接收材料。 值得一提的是，正值二季报披露期，公募 REITs 二级市场表现低迷，多只单品自 6 月下旬以 来最大跌幅已超 10% 。 专业人士分析，项目基本面边际变化主导近期走势，在新的重要市场变量出现前，预计市场 以横向震荡为主。 又有公募 REITs 新品申报 从筹备到正式提交募集申请，历时两年多。 该项目涉及的交易中，公司将认购中航基金设立的公募 REITs 项目的 34% 基金份额，交易 价格将根据最终基础设施资产评估价值及公募 REITs 询价结果而定。本次认购既有利于公司 优化资债结构、回笼资金，又能拥有项目公司一定的控制权，保证底层资产稳定运营。同 时，公司将转让项目公司 100% 股权予中航证券设立的资产支持专项计划，股权转让价格将 不低于经国资评估备案的股权价值。 此外，多只申报流程中的公募 REITs 有了新进展，中金唯品会奥特莱斯 REIT 和中航京能光 伏扩募项目反馈交易所意见，华夏安博仓储 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 14 - 18 日）中证 REITs 全收益指数微涨但市场情绪不高，REITs 涨幅不及权益和转债；二级市场各板块涨跌不一、成交活跃度下降、估值有调整，一级市场首发和扩募有进展 [1][9] 各目录总结 二级市场 - 价格方面，七大 REITs 板块涨跌不一，能源设施跌幅最大达 0.89%，产业园区、消费设施表现较好；部分产业园区项目亮眼，华安张江产业园 REIT 原始权益人拟增持；能源设施部分 REITs 下跌或受战配份额解限和项目电量下降影响 [2][15][18] - 流动性方面，市场整体成交活跃度继续下降，日均成交额、成交量、换手率环比分别下降 9.92%、6.64%、0.04pct；市政环保、租赁住房和产业园区日均换手率靠前，各板块换手率较上周均下滑，消费设施降幅 0.30pct；个券层面，中金中国绿发商业资产 REIT、华夏北京保障房 REIT 和华泰江苏交控 REIT 交易活跃度前三 [23][26][28] - 估值方面，各板块估值有所调整，中债估值收益率能源设施跌幅最大，交通、仓储物流、产业园区靠前；现金分派率产权类项目中产业园区、仓储、消费较高，租赁住房较低 [3][35] 一级市场 - 首发方面，华夏中海商业资产、华夏安博仓储物流获问询，中金唯品会奥特莱斯提交反馈；各项目审核关注合规性、运营、估值等问题；截至 2025 年 7 月 18 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右 [39][41] - 扩募方面，中航京能光伏扩募终迎实质性进展，拟新购入云南保山两座水电站，估值合计 25.50 亿元，经营表现优异 [45] - 本周其他要闻方面，南京新工产园和广州安居集团 REITs 启动招标；华夏合肥高新 REIT 举办投资者开放日；工银蒙能清洁能源 REIT 变更资金用途；多个 REITs 发布运营数据和分红公告 [48][49]

补助资金分配 - 青岛市12个项目获得省级专项激励补助资金2430万元 占全省补助资金额度的16.2% [1] - 思锐半导体和海尔胶州冰箱项目均获得最高补助额度400万元 [1] - 2019年以来青岛市共有52个项目获得省级专项激励补助资金16830万元 [3] 项目技术突破 - 思锐半导体4.5MeV高能离子注入机打破国际垄断 填补国内空白 [2] - 思锐半导体12英寸原子层沉积设备获得全球头部企业重复订单 功率化合物半导体市场占有率全球领先 [2] - 物元12英寸先进封装生产线项目填补国内12英寸晶圆级先进封装技术空白 [2] - 镭测创芯"远距型三维扫描型测风激光雷达"获评2024年省首台(套)技术装备产品 [2] - 科捷智能数字化产业园项目打造智能仓储物流模块化平台 [2] 产业分布情况 - 新一代信息技术、现代海洋、高端装备产业获补助项目数量最多 分别为10个、9个、7个 [3] - 现代海洋、新一代信息技术、现代轻工纺织产业获补助资金数额最多 分别为3590万元、3160万元、2180万元 [3] 项目预期效益 - 12个项目竣工达产后预计可累计新增年产值超50亿元 [2] - 项目建设单位已累计获得国家级奖项6个 开发新品种(新装置、新产品、服务平台)33个 [2]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]

长春进出口商品展示交易中心 - 展示交易中心建筑面积约5万平方米 于2018年9月28日正式对外营业 [3] - 展示交易商品来自全球近60个国家和地区 商品数量近6万种 [3] - 2024年销售额为1.63亿元 是吉林省内规模最大、进口商品种类最多的新兴贸易综合体 [3] - 提供进出口商品展示展销、仓储物流、跨境电商等综合服务 [3] 长春国际陆港与兴隆综合保税区 - 长春国际陆港发展有限公司2015年成立 当年规划运营吉林省首条中欧班列 [4] - 兴隆铁路口岸是全国唯一与综保区完全"一体化"的内陆铁路口岸 [4] - 2024年上半年口岸吞吐量72912个标箱 同比增长20.9% [4] - 海铁联运量62843标箱 同比上涨35.36% [4] - 兴隆综保区运营十年进出口额累计实现287.6亿元 [6] 物流运输体系 - 拥有中欧班列、海铁联运、跨境包机、国际公路TIR通道四大通道 [6] - 形成"海陆空铁"四位一体的物流运输体系 [6] - 为内陆地区企业降低物流成本、提升物流效率提供帮助 [4]

公司上市情况 - 极智嘉于2025年7月9日以股票代码"2590"在港交所主板挂牌上市，成为全球AMR仓储机器人第一股 [2] - 本次IPO是迄今为止规模最大的机器人企业H股IPO，也是2025年香港市场规模最大的非"A+H"科技企业IPO [2] - IPO发行引入了汇聚国际资本巨头、顶级风投、国资力量与产业龙头的基石投资阵容，并有主权财富基金、国际长线基金、科技专项基金及对冲基金参与 [2] 融资与投资方 - 高榕创投是极智嘉最早的机构投资人之一，2016年联合领投A轮融资并在后续轮次中继续跟投 [2] - 极智嘉获得高榕创投、火山石投资、华平投资、CPE源峰、Granite Asia、蚂蚁集团等数十家知名机构及产业方的投资 [2] - 极智嘉是高榕创投2025年继布鲁可、Mirxes觅瑞、圣贝拉之后的第4家港股IPO企业 [3] 公司发展历程 - 2015年公司初创时在清华计算机系FIT楼地下室研发机器人demo，不久后落地第一个样板仓，展现出显著成本与性能优势 [3] - 成立前两年专注打磨爆款产品并拿下标杆案例 [4] - 2017年率先启动全球化，首先在日本成功落地，疫情前完成全球主要市场体系建设，疫情后扩大战果巩固优势 [4] - 近几年在保持快速增长的同时提升软硬件平台能力、成本控制和运营效率 [4] 创始团队与核心竞争力 - 创始团队由四位联合创始人组成，保持初心、团结互信、行胜于言 [4] - 公司凭借对仓储物流场景的深刻理解、领先机器人技术、全面产品矩阵及强大全球化能力赢得国际头部客户信任 [4] - 品牌影响力日益提升，在具身智能技术深化背景下有望解锁更多应用场景 [4] 行业前景 - 机器人产业浪潮刚刚开始，未来市场空间巨大 [4]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]