业绩预告 - 公司预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损95亿元-115亿元，基本每股收益亏损0.8433元/股-1.01元/股 [2] - 业绩亏损主要原因包括房地产开发项目结算规模显著下降、新增计提资产减值以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营情况 - 公司按期保质完成超4.5万套房的交付，实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [2] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [2] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [2] 融资与债务 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [2] - 顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [2] 业务发展 - 多个城市新项目开盘热销，广州理想花地成为广州主城区销售套数、销售金额双第一，上海、杭州、天津等多地项目开盘去化率超80% [3] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量行业第一，出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90% [3] - 物业弹性定价体系服务模式获得市场认可，商业业务客流、销售稳步增长，物流业务出租率行业领先 [3] 战略举措 - 公司将推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施，推动业务布局优化和结构调整 [3] - 加快建设资产证券化等资产退出渠道，与中信等知名机构成立万新金石（厦门）住房租赁基金 [4] - 加强与深铁集团的融合发展，发挥双方资源禀赋，形成城市服务新生态 [4]

业绩预告 - 2025年上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损1000亿元至1200亿元，上年同期亏损98525亿元 [1] - 扣除非经常性损益后净利润亏损950亿元至1150亿元，上年同期亏损7613亿元 [1] - 基本每股收益亏损08433元至10120元，上年同期亏损08309元 [1] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [1] - 行业、市场和经营环境变化导致业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 经营进展 - 按期保质完成超45万套房交付 [1] - 实现销售金额6911亿元，回款率超过100% [1] - 大宗交易签约金额643亿元，存量盘活回款575亿元 [1] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [1] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [1] 债务管理 - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [1] - 顺利完成1649亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [1] 未来计划 - 推进战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施 [2] - 优化业务布局和结构调整，促进开发业务回归良性循环 [2] - 推动经营服务业务稳步增长，构建适应房地产新模式的核心能力 [2]

财务表现 - 上半年实现销售收入691亿元[1] - 销售回款率超过100%[1] - 多地项目开盘去化率超过80%[1] 业务运营 - 上半年交付超过4.5万套房屋[1] - 万纬物流与深铁合作启动全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点[1] - 利用深圳地铁空闲时段与空间实现无人化配送货[1] 股东支持 - 大股东提供真金白银支持[1] - 大股东与公司开展造血式业务协同[1] - 各方大力支持公司发展化解风险[1]

核心观点 - 全球首个机器人自主搭乘公共地铁系统进行物流配送的试点案例在深圳落地 由深铁集团与万科合作运营 核心技术与系统由万纬物流研发 标志着城市服务新生态的创新探索 [1][2] - 该创新通过激活地铁闲时运力 用机器人替代高成本人力 形成高效低碳的地下物流链 仅需41台机器人即可覆盖深圳地铁所有7-Eleven门店旺季配送需求 [2] - 此次合作是国企深铁与万科战略融合的体现 不仅提升地铁商业运营效率 也加速万科物流业务科技转型 增强市场对万科发展的信心 [2][3] 技术应用与创新 - 配送机器人集成智能调度系统 能综合分析订单、位置、时限及地铁运力等多维信息 实现多机器人多门店场景下的全域最优路径配送 [2] - 机器人具备自主规划路线、等候列车、乘地铁及精准送货至指定站点的全流程无人化能力 [1] 业务协同与战略价值 - 深铁作为万科大股东 通过产业协同提供"造血式"支持 双方充分发挥资源禀赋优势发展新质生产力 [3] - 万科物流业务借此向科技驱动转型 万纬物流的出租率处于行业领先水平 [2][4] 万科经营与财务表现 - 上半年实现销售收入691亿元 销售回款率超100% 公开债全部如期兑付 2027年前无境外公开债到期 [3] - 住宅开发业务响应"好房子"需求 多城市项目开盘去化率超80% 广州理想花地项目成为主城区销冠 [3] - 2023年以来成功盘活64个项目 释放约785亿元可售货值 实现超200亿元新增销售 并在核心城市补充优质项目资源 [3] - 经营服务业务保持竞争力：长租公寓出租率超93% 规模效率纳保量行业第一 商业业务为GIC、黑石等机构提供轻资产服务 [4] - Pre-REIT基金取得进展 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 收购泊寓项目推动业务由重变轻 [5] 行业与生态影响 - 创新模式解决地铁商铺配送痛点 传统地面配送存在停车难、人工运输成本高的问题 [2] - "轨道交通+机器人配送"模式有望推广至更多地铁商家 形成多元场景多业态复合的城市服务新生态 [2][5]

财务数据关键指标变化 - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损100 - 120亿元，上年同期亏损98.524996亿元[2] - 2025年上半年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95 - 115亿元，上年同期亏损76.130492亿元[2] - 2025年上半年基本每股收益预计亏损0.8433 - 1.0120元/股，上年同期亏损0.8309元/股[2] 各条业务线表现 - 2025年上半年公司按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2025年上半年公司实现销售金额691.1亿元，回款率超100%[3] - 2025年上半年公司实现大宗交易签约金额64.3亿元[3] - 2025年上半年公司通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元[4] 管理层讨论和指引 - 2025年半年度业绩亏损原因包括房地产开发项目结算规模下降、新增计提资产减值、部分交易价格低于账面值[3] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年上半年公司合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）[4] - 2025年上半年公司顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期[4]

全球首例机器人地铁配送 - 深铁集团与万科合作运营全球首例机器人自主搭乘地铁配送货场景，机器人由万科旗下万纬物流集成研发[1] - 机器人于7月14日在深圳地铁2号线湾厦站完成首次试跑，利用AI调度算法+机器人技术实现无人化配送[1] - 机器人满载补给商品，自主规划最优线路，为7-Eleven地铁门店配送货[1] 深圳机器人产业基础 - 深圳工业机器人产量占全国20%，消费级无人机市场份额占全球71.3%，服务机器人产能占全球58.6%[2] - 深圳拥有1600家机器人公司，涵盖生产、医疗、安防等多领域应用场景[2] - 2025年深圳发布《具身智能机器人行动计划》，推进全域全行业机器人应用场景开放[3] 地铁配送机器人技术细节 - 机器人集成AI调度算法、全景激光雷达、机械底盘等技术，智能调度系统可规划全域最优路径[4] - 全景激光雷达实现站内全景建模，底盘机械结构支持自主乘电梯、进出站台、识别列车到站[4] - 测算显示41台机器人可覆盖深圳地铁所有7-Eleven门店旺季配送需求[4] 深铁与万科战略合作 - 合作基于地铁商户物流配送痛点，结合轨道交通与无人配送技术开辟新应用场景[3] - 万科物流业务向科技驱动转型，深铁探索科技赋能轨道物流的新实践[4] - 双方未来将在"轨道+物流"、TOD开发、长租公寓等领域深化合作[5] 7-Eleven门店应用前景 - 7-Eleven深圳地铁门店超百家，机器人配送可解决地面交通停车难、高峰配送成本高问题[3] - 7-Eleven成为国内首家使用机器人自动配送货的便利店[3] 深圳地铁运营数据 - 7月11日深圳地铁客运量达1047.02万人次，为年内第24次单日客流破千万[2] - 深圳地铁线网密度、客运强度、智慧出行等指标稳居内地城市第一[2] - 地铁站厅内现有300余座商铺，日均服务近千万客流[2] 万纬物流业务布局 - 万纬物流为全国领先多温区物流服务商，服务全球超千家头部客户[5] - 未来将基于地铁车站、车辆段等资源拓展城市物流配送新模式[5]

广州新房市场表现 - 2025年上半年广州新房网签32861套，同比上涨16.97%，网签面积3644019平方米，同比上涨17.31% [2] - 超21个"使用率超100%"的全新盘面市，"好房子"概念有效拉动销量 [2] - 房企通过谨慎定价与创新促销策略（如升佣、加码赠送、让利）推动成交 [2] "好房子"市场趋势 - 改善型需求强势崛起，越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25% [3] - 保利天奕首开热销带动5月广州网签均价突破4万元/平方米，中交科学城·黄埔未来城首推150套几乎售罄 [3] - 自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活，房企转向提升产品和服务质量 [3] 成交结构与供应 - 上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11% [4] - 新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为"使用率超100%"产品 [4] - 下半年多个高端新盘将入市，如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层 [4] 价格与促销策略 - 上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [5] - 房企采取"以价换量"策略，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等促销手段 [6] - 6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月 [6] 旧改与轨交影响 - 天河区环五山创新策源区开出1亿元房票，激活区域楼市，联投文津府等楼盘成交量暴涨 [8] - 黄埔区通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元 [8] - 广州轨道交通建设加速，10号线、12号线开通推动沿线房价上涨，白云金沙洲板块半年涨幅12% [9] TOD项目发展 - 广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，计划联动华为打造综合功能区 [9] - 广州地铁计划新增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域 [9] - TOD项目销售火热，印证轨交对住宅价值的提升 [9]

行业趋势 - 2025年6月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间 [1] - 专业长租公寓运营商聚焦存量资产盘活和轻资产管理输出 地方国企通过收储转租拓展规模 [2] 头部企业表现 - 万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活位列行业前三 开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间 [1] - 万科泊寓2024年租赁住宅业务营收37.02亿元（同比+7%） 出租率95.6% GOP利润率89.8% [2] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元（同比+4%） 出租率95.3% 与写字楼、养老等业务融合发展 [2] 业务拓展模式 - 万科泊寓通过存量物业盘活新增587间租赁住房 纳入保障性租赁住房体系 [1] - 头部企业建立标准化产品体系和数字化管理工具 形成可复制的资产运营模型 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募超9亿元 购入4个基础设施项目 成为国内首单扩募租赁住房REITs [3] 资本工具应用 - REITs为租赁住房市场提供高效退出机制 [3]

广东小产权房政策 - 广东省自然资源厅明确自2025年8月4日起严禁为小产权房、违法用地或建设办理登记[1] - 政策将促使购房者转向正规商品房市场，推动房地产行业规范化发展[1] 山东滨州保障房政策 - 滨州国资公司面向全市征集存量商品房转保障房，覆盖8个区县[2] - 要求房源位置合适、手续齐全，房企需提交营业执照等6类材料[2] - 政策有助于房企去库存、盘活资金，优化房地产市场供需结构[2] 万科股权质押动态 - 万科质押1.17亿股万物云股份（占比10.11%）给深铁集团，质押价值上限22.16亿元[3] - 操作显示公司通过大股东支持稳定资金链，可能引发行业效仿股权融资模式[3] 时代中国债务重组 - 公布29亿美元境外债重组方案，已获85.67%债权人支持[4] - 提供短期/中期/长期票据及可换股债券等多选项满足债权人需求[4] - 方案若实施将缩减债务规模，改善公司财务流动性[4] 珠海万达商管人事变动 - 肖广瑞辞任CEO职务，由黄德炜接任并兼任联席董事长[5] - 此次调整距离上次高管变更仅10个月，反映太盟投资入主后的战略调整[5] - 人事变动或加速公司"去万达化"进程，管理风格面临转变[5]

未平仓空单比排名 - 药明康德(02359)未平仓空单比最高达22.57%，持仓量从8717.47万股增至8734.54万股 [1][2] - 宁德时代(03750)未平仓空单比17.76%，持仓量从2631.99万股增至2768.85万股 [1][2] - 中远海控(01919)未平仓空单比14.27%，持仓量从4.06亿股增至4.11亿股 [1][2] - 赣锋锂业(01772)未平仓空单比12.80%，持仓量从5001.51万股增至5166.20万股 [2] - 山东黄金(01787)未平仓空单比12.77%，持仓量从1.09亿股增至1.10亿股 [2] 未平仓空单比增幅最大股票 - 阿里健康(00241)空单比增幅最大达4.45%，从6.97%增至11.42%，持仓量从11.24亿股激增至18.42亿股 [1][2] - 中国联塑(02128)空单比增加2.54%，从0.61%增至3.15% [1][2] - 香港中旅(00308)空单比增加2.02%，从1.58%增至3.60% [1][2] - 巨子生物(02367)空单比增加1.57%，从3.87%增至5.44% [2] - 马鞍山钢铁股份(00323)空单比增加1.10%，从3.34%增至4.45% [2] 未平仓空单比降幅最大股票 - 远东宏信(03360)空单比降幅最大达1.62%，从4.43%降至2.82% [1][3] - 众安在线(06060)空单比下降1.55%，从7.43%降至5.88% [1][3] - 荣昌生物(09995)空单比下降1.32%，从5.98%降至4.66% [1][3] - 长飞光纤光缆(06869)空单比下降0.96%，从5.00%降至4.05% [3] - 顺丰控股(06936)空单比下降0.84%，从4.61%降至3.77% [3] 数据更新说明 - 香港证监会每7天披露一次未平仓空单数据 [4] - 数据通过人工智能运算生成，可能存在误差 [4]