行业整体拿地趋势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超半数未有拿地动作 [9] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，但销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性远高于其他梯队 [9] 房企新增货值与排名 - 1-10月新增货值前三名企业为中海地产（1370亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月新增货值前三名则为绿城中国、保利发展和中海地产，显示排名动态变化 [1][5] - 共有5家房企全口径新增货值超过1000亿元 [3] - 权益拿地金额前三名企业为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5] 联合拿地策略与模式 - 联合拿地成为主流策略，10月份多宗土地为联合体竞得，主要集中在上海、北京、杭州、成都等核心城市 [6][8] - 联合体形式多样，包括“央企+地方国资”以及“房企+资方”等模式 [7] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发权，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建苏州某地块 [7] - 上海静安地块经过52轮竞价，由招商、越秀地产等组成的联合体以77.37亿元竞得 [6] - 中海地产、招商蛇口等通过参与徐汇东安城市更新项目（协议总出让金额439.5亿元）大幅提升货值 [5] 城市土地市场分化 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗地块入榜，总成交金额达170亿元；北京有2宗入榜，总成交金额54亿元 [8] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [8] - 广州、成都、青岛、长沙的核心区优质地块关注度高，但其余区域较为冷清，平均溢价率约5% [8] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [8] - 青岛崂山区地块溢价率26%（成交价3.9亿元），为10月溢价最高地块 [8] 头部企业投资布局 - 头部企业聚焦核心一二线城市加大补仓力度，央企、国企和地方国资仍是拿地主力 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 单月表现出现分化，48家百强房企10月业绩环比增长，其中20家企业单月业绩环比增幅大于30% [2] - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [5] 房企阵营格局变化 - 千亿阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居行业第一，绿城中国以2011亿元位列第二，中海地产以1891亿元位列第三 [3] 区域市场分化情况 - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%，北京环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元，保利发展以338亿元流量销售金额夺得冠军，越秀地产以287.2亿元位列第二 [6] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉市场热度转降，武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏，部分弱二三线城市如南宁、福州、常州去化率预计低于两成 [7] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，需求端如合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举推动市场止跌回稳 [7]

行业转型趋势 - 房地产行业正经历从规模扩张到品质升维的深刻转型，国家倡导好房子理念 [1] - 行业视线由台前延伸至幕后，聚焦支撑好房子品质内核的关键因素 [1] 公司业务模式创新 - 公司提出施工大总包模式，由一家单位统筹所有施工任务，实现效率、品质与成本的整体优化，以替代传统平行发包模式 [3] - 杭州晓风朗月湾项目取得施工许可证后65天完成示范区开放，知海棠项目仅用70天，均快于体系内平均水平且在品质评估中屡获高分 [3] - EPC模式将协同延伸至项目全周期，设计、采购、施工在同一责任主体下协同，如安吉县中心城区有机更新项目联动7家专业单位，实现只招标一次、只对接一方、只交底一回 [5] 产品交付与服务升级 - 在杭州溪径恒庐项目实现从空间交付到生活交付的完整闭环，通过高标准工业化精装奠定基底，并辅以收纳、软装、电器等多元服务包实现一站交付和拎包入住 [7] - 服务植根于H.E.A.R.T价值体系，融合大师美学、功能智慧、安心护航、全球集采与高效交付五大核心 [8] 核心竞争力与战略定位 - 公司构建设计-建造-装饰-科技-家居服务全产业链聚合生态，确保产品在工期、成本、品质上的优异表现，是好房子营造的核心竞争力 [11] - 公司通过总包模式实现生产关系进步，依托产业化内装实现生产力进步，是未来发展的重要板块 [11] - 建研中心作为智慧大脑，将好房子战略转化为四大核心技术体系，细分为11大技术模块与22个子模块 [13] 市场地位与合作伙伴关系 - 公司年营收突破百亿，连续9年跻身中国建筑装饰百强企业，拥有400余项荣誉、59项专业资质及8家高新技术企业 [15] - 公司与上下游协同合作方建立共生关系，从客户需求调研到落地交付全程深度协同，减少壁垒提升效率 [13]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

文章核心观点 - 公司两大公益IP“种春风”生态行动与“踢球去”社区足球赛在2025年10月完成年度活动，以十一载坚守将公司价值观转化为具体行动 [2] - 两项公益行动从2015年各自启动，于2025年实现跨领域联动，推动运动公益与生态公益深度融合 [11] - 公司未来将继续拓展两项公益行动的覆盖范围，深化其社会影响力 [18] “种春风”生态行动总结 - 该行动于2015年在甘肃民勤启动，旨在通过种植梭梭树治理荒漠化，使命是治沙护绿 [5] - 行动已从单一植树扩展至助农义卖、绿色倡议等领域 [9] - 截至2025年，已建成2400亩绿城林，种植超过16万棵梭梭树，在当地风口筑起绿色屏障 [9] - 2025年活动中，来自“踢球去”赛区的24名“春风使者”参与新一批梭梭树的种植，并通过助农义卖延续“治沙也致富”的故事 [11][12] “踢球去”社区足球赛总结 - 该赛事于2015年深秋启动，初衷是让更多人参与足球运动，以足球为纽带连接社区邻里 [7] - 赛事已从杭州扩展至20多座城市，累计有1000多支球队、1.8万名球员参与 [9] - 2025年在甘肃民勤昌宁镇中学举办了南北足球公益对抗赛及与校队的联谊赛，将足球快乐带到沙漠边缘 [14] 公益行动联动与未来展望 - 2025年活动实现了“种春风”与“踢球去”的首次深度联动，24名足球赛参与者赴沙漠参与植树，体现了“茵为美好，梭以同行”的理念 [11] - 公司未来计划将“种春风”向沙漠腹地推进，扩大绿色屏障，并将“踢球去”带入更多城市和社区 [18] - 公司将以“真诚、善意、精致、完美”的价值观为指引，持续推动双公益故事的发展 [18]

行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额为7838亿元，较去年同期增长26.4%，延续增长态势但增幅较1-9月收窄[13] - 拿地活动仍以央国企为主导，拿地金额前十名企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企亦表现积极[13] - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地588亿元位列第三[21] 领先企业拿地表现 - 中海地产以827亿元权益拿地金额和266万平米权益拿地面积均位列行业前列，同时在新增货值榜以1870亿元位列第一[1][7][15] - 绿城中国权益拿地金额564亿元排名第二，权益拿地面积259万平米排名第三，新增货值1209亿元位列行业第三[1][7] - 招商蛇口权益拿地金额562亿元排名第三，新增货值1807亿元位列行业第二[1][7][15] - 保利发展权益拿地金额541亿元排名第四，但权益拿地面积318万平米位居行业第一[1] 新增货值分布 - TOP10企业2025年1-10月新增货值总额达10449亿元，占TOP100企业的48.1%，行业集中度较高[15] - 新增货值榜单入围门槛为72亿元[15] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升[15] 区域与城市投资热点 - 重点城市中，杭州拿地金额榜首为滨江集团341亿元，北京榜首为中海地产171亿元，上海榜首为中海地产366亿元[22] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十，建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市进入前十，显示头部企业全国化布局[23] - 长三角区域成为房企投资重点，绿城中国在长三角拿地金额465亿元，滨江集团347亿元，招商蛇口313亿元[19][20] 拿地策略与模式演变 - 10月出现多宗联合体拿地案例，主要集中在上海、北京等一线城市及杭州、成都等热点二线城市[16] - 联合体形式以“央企+地方国资”为主，亦有“房企+资方”模式，部分项目通过联合拿地提前锁定代建业务，如绿城管理参与苏州地块[16] - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，有4宗为联合体拿地，上海4宗地总成交金额达170亿元，其中静安区地块以77亿元成交价位列第一[24] 企业类型与区域聚焦 - 央企、国企和地方国资仍是各城市拿地主力，民企主要在重点深耕区域补充土储，如滨江集团聚焦杭州，大华集团聚焦上海[23] - 地方城投类企业如石家庄城发投集团、滁州城市建投等在拿地面积榜上表现突出，显示地方国资在土地市场的活跃度[1][2]

新房市场整体表现 - 2025年10月新房成交环比微增1%，但同比下降36% [1] - 同比大幅下降主要受2024年10月成交量为全年较高基数影响 [1] - 2025年前10月30个监测城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%扩大至7% [1][14] - 市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低，仅高于2025年2月 [14] - 预期11月新房成交绝对量延续低位波动，基于去年11月基数较高，同比降幅可能进一步扩大 [1][14] 百强房企销售业绩 - 2025年10月TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比减少41.9% [2] - 2025年前10月百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点，为2019年以来最低位 [2] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅大于30% [3] 各梯队房企表现 - 2025年10月TOP100房企各梯队销售门槛均已降至2021年以来最低水平 [8] - TOP30房企门槛同比降低5.4%至193.9亿元，TOP10房企门槛同比降低9.4%至678.9亿元，TOP100房企门槛降幅最高达23.4%至43.6亿元 [8] - 前10个月TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队，TOP51-100房企降幅最高达18.6% [11] 分能级城市市场情况 - 一线城市总量持平上月，内部分化加剧，广州10月单月成交61万平方米环比增6%，但同比降46% [14] - 上海10月新房成交高位回落，北京持平，深圳新政余温延续 [14] - 二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%，前10月累计同比下降7% [14] - 成都单月成交规模达80万平方米遥遥领先，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [14] 企业销售排名 - 2025年10月全口径销售金额排名前三为保利发展（209.7亿元）、中海地产（186.0亿元）、招商蛇口（153.6亿元） [16] - 2025年10月操盘金额排名前三为绿城中国（226.1亿元）、保利发展（193.0亿元）、中海地产（177.2亿元） [20] - 2025年10月权益金额排名前三为中海地产（171.2亿元）、保利发展（165.9亿元）、花泡星座（106.9亿元） [24] - 2025年1-10月全口径累计销售金额排名前三为保利发展（2227.0亿元）、中海地产（1891.0亿元）、在用品用200（1696.0亿元） [28] - 2025年1-10月操盘金额排名前三为保利发展（2049.0亿元）、绿城中国（2011.1亿元）、中海地产（1800.8亿元） [33]

行业整体销售表现 - 前10个月百强房企销售总额约2.9万亿元，累计销售额同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1][3] - 10月单月百强房企销售总额环比增长3.7%，实现逆势增长 [3] - 从操盘金额看，10月百强房企实现操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅减少41.9% [5] 领先房企销售情况 - 保利发展以累计销售额2227亿元位居百强房企榜首，绿城中国以2011亿元排名第二 [1] - 10月单月绿城中国销售额226亿元领跑百强，保利发展单月销售210亿元紧随其后 [3] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [5] - TOP10房企中有6家的销售操盘金额在10月实现环比增长 [5] 房企阵营分化 - “千亿阵营”房企共7家，与去年同期持平，销售额均值为1656.8亿元 [3] - 第二阵营（500亿-1000亿元）有7家企业，同比减少2家，销售额均值732.9亿元 [3] - 各阵营房企销售额同比均有下降，其中TOP10房企同比下降15.0% [3] 区域市场表现 - 10月一线城市中北京表现最为积极，成交量环比增长19%，但同比仍下降19% [6] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增长6%，但同比大幅下降46% [7] - 二线城市分化明显，成都单月成交规模达80万平方米领先，青岛单月成交面积超60万平方米且同比逆势增长30% [7] - 南京、长沙、厦门、佛山、常州、徐州等城市成交同比几乎“腰斩” [7] 市场供应与前景 - 10月新房市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低 [6] - 前10月监测的30个城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%增至7% [6] - 机构预判11月新房成交绝对量将延续低位波动，单月及累计同比降幅可能进一步扩大 [7]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]