市场行情概览 - 昨日A股主要指数表现分化，沪指跌0.07%，深成指跌0.51%，创业板指跌0.82% [1] - 沪深两市成交额2.8万亿，较上一交易日缩量538亿，但成交额已连续4个交易日超过2.5万亿 [1] - 市场热点快速轮动，商业航天概念集体爆发，脑机接口概念延续强势，可控核聚变与AI应用概念表现活跃 [1] - 大金融、稀土永磁、有色金属等板块跌幅居前 [1] 化工行业投资观点 - 在行业资本开支同比持续走弱及国内推进反内卷的背景下，化工企业盈利能力有望逐步见底回暖 [2] - 预计到2026年，化工板块的投资价值有望持续提升 [2] - 投资策略建议关注五类方向：1) 能耗成为“反内卷”有效抓手的高能耗商品，如电石、烧碱、黄磷 [2]；2) 行业反内卷初见成效、自律稳步推进的细分赛道 [2]；3) 价格已跌破或接近现金成本线、产能出清有望加速，且头部企业成本优势显著的产品 [2]；4) 受新增需求或强势下游需求拉动、价格有持续上涨动力的化工品 [2]；5) 新材料及新应用相关的化工品 [2] 高端膜材国产替代观点 - 商务部于1月6日公告禁止所有两用物项对日本军事用户及用途出口 [3] - 商务部于1月7日公告对原产于日本的进口二氯二氢硅进行反倾销立案调查 [3] - 随着全球触控模组、LCD/OLED显示面板、MLCC陶瓷电容器等光电产业向中国大陆转移及国内厂商产能扩张，国产光电产业链亟待打破日本高端原材料技术垄断，实现关键原材料的本土化配套 [3] AI应用与Chatbot商业化观点 - 现阶段海外Chatbot变现以订阅模式为主，国内则以免费模式为主 [4] - 长期来看，随着单位推理成本降低，“免费+交易导向效果广告”有望成为ToC Agent领域门槛更低、壁垒更高、天花板更高的商业模式 [4] - 互联网广告龙头在数据和基础设施等维度具备优势 [4]

公司上市与市场地位 - 老乡鸡已向港交所主板递交上市申请，联席保荐人为中金公司和海通国际 [1] - 2024年，公司以0.9%的市场占有率位列中国中式快餐行业第一，在中国快餐行业整体排名第八 [1] - 公司核心产品为鸡汤及鸡类菜品 [1] 门店网络与运营数据 - 截至2025年8月31日，公司在中国61个城市拥有1658家门店 [1] - 门店网络由925家直营店和733家加盟店组成，采用“直营+加盟”模式 [1] - 2024年，公司在前五大中式快餐公司中，单店日均销售额为1.51万元，平均翻座率为4.4，两项指标均排名第一 [1] 公司竞争优势 - 公司是中国首批在全价值链实施标准化、首批采用数智化的中式快餐公司之一 [1] - 公司是中国唯一一家全产业链布局且唯一一家实施全面可追溯系统的主要中式快餐公司 [1] 行业市场规模与前景 - 中式快餐是中国快餐行业最大的品类，2024年市场规模为8097亿元人民币 [1] - 预计到2029年，中式快餐市场规模将增长至12058亿元人民币 [1] - 2024年至2029年的预计复合年增长率为8.3% [1]

行业转型方向 - 政策持续强调房地产行业向新模式转型 [1] - 行业转型的基本趋势是住房业务高质量发展与经营性不动产业务重心增加 [1] 企业能力建设 - 企业未来需围绕“资产管理”关键词来建设新能力与新生态 [1] - 围绕资产管理建设新生态已具备一定共识 [1]

文章核心观点 - 中国房地产行业正处于向“资产管理”新模式转型的关键阶段，这一转型由金融深化驱动，是后城镇化时期房企发展的必然方向 [2][4] - 海外市场（尤其是美国）的转型历程表明，资产证券化（如REITs）和资本全球化是推动产业主体向资产管理平台进阶的核心动力，而亚洲市场整体仍处于转型中前期 [4][10][16] - 中国房企的转型面临比海外更大的挑战，包括庞大的存量债务、业务结构单一以及本土制度环境的复杂性，“十五五”期间预计将是相关制度建设的关键奠基期 [5][42][52] - 未来中国房地产行业将呈现结构性发展机遇，重心从增量开发转向存量运营和资产管理，住宅开发业务重要性下降，而经营性不动产的证券化市场（REITs）发展将至关重要 [41][47][49] 海外房地产市场与企业形态演变 - **后城镇化时期的结构性增长**：发达经济体房地产业产值占GDP比重在11-13%间波动，但住房开发投资占比呈下行趋势，行业对经济的支柱作用仍存，增长动力从总量转向结构 [7][8] - **金融深化是转型核心驱动力**：过去40年，房地产领域波动更多来自资金流动和资产价格，例如1980年至2024年三季度，美国住宅和商业地产存量债务年化复合增速均为6.4%，债务规模占GDP比例从约50%升至略高于70% [9] - **资产证券化重塑商业模式**：80-90年代的证券化浪潮推动了两房和REITs发展，全球最大的租赁住房、零售物业、仓储物流、数据中心运营商均在美国REITs市场，黑石、博枫等另类资管机构管理规模已达万亿美元级别 [10][25] - **产业迭代催生新业态**：美国REITs市场中，传统商业不动产市值占比从00年代初的主体地位降至2024年末的20%左右，新兴资产类型如仓储物流、数据中心、医疗康养等成为主体 [11] - **专业深化与企业细分**：以日本为例，房企在90年代下行周期后出清，业务按轻重和专业细分为七种类型，包括综合型房企、持有运营商、开发销售商、J-REITs、建造商、服务企业和投资管理企业 [12] 主要海外市场经验借鉴 - **美国：市场化与金融化的典范** - 住房开发强度持续降低，年均新开工套数占家庭户数比例从1970年代的3%降至过去十几年平均不足1%，二手房交易占比达85-90%，住宅开发商（Homebuilder）资产规模仅数千亿美元，在资本市场已边缘化 [22] - 商业不动产是金融明珠，公募REITs市场总市值约1.5万亿美元，加上私募REITs构成约2.5万亿美元的大类资产，在权益市场中市值占比介于3-4%之间 [23][24] - 资产管理公司崛起，分为从产业方转型（如安博、普洛斯、凯德、博枫）和以金融投资起家（如黑石、KKR）两类，管理规模均达千亿美元以上 [25] - **日本：行业出清与结构转型参考** - 市场格局在90年代出清后趋于稳定，头部企业留存得益于关联方流动性支持，业务向综合化与经常性利润提升转型 [28][29] - 企业出现轻重分化，部分企业转向代建、租赁、运营等轻资产服务，留存的重资产企业则受益于低利率环境带来的可观利差 [30] - 日本房企的资产管理业务更多是资产负债表管理方式，例如三井不动产的表内外AUM比例约为6:4，真正使用第三方资本的比例不高，尚未完成向真正资管平台的转型 [32] - **新加坡：外向型资管平台典范** - 因本土市场逼仄，凯德、吉宝等国有房企积极进行国际化投资，其行为某种程度上可视为国家资管行为 [33][34] - REITs市场与资产管理转型成功结合，采用“募投管退”模型，前端开发投资，成熟后由REITs平台承接退出，企业通过小比例持股保留管理权并收取管理费，新加坡REITs市场中近半数资产来自境外 [35] - 企业架构持续轻资产化调整，如凯德在2017-2020年通过私有化开发业务，使上市平台仅保留持有型物业和轻资产业务 [36] 中国房地产市场现状与转型挑战 - **处于双拐点的必然转型**：中国同时处于城镇化与金融周期拐点，未来行业重心将转向管好存量、做优增量，住宅开发去金融化（预售制向现房销售过渡），同时需建立存量资产管理的投融资制度 [41] - **转型面临更大挑战**：中国房企在预售制下积累的资债规模全球突出，大部分企业业务结构单一（以传统开发为主），且围绕存量盘活和资管业务建设的本土制度环境复杂，转型基础需渐进夯实 [42] - **去库存与去杠杆持续**：新房库存去化周期预计2027年前后可能回到2年或以内，但开发商在手未开工土地规模仍高于已开工项目总和，企业杠杆率尚未出现系统性下降 [46] 中国房地产行业未来前景与发展方向 - **长期发展基本背景** - 土地财政模式变化，城市更新成为重要场景，其价值创造空间大于一般住宅开发 [43] - 租购并举意义深远，租赁市场具有长期需求增长潜力，有助于均衡租售比和夯实资产价格 [44] - 住房供应分层调控（保障与商品）可能使新房市场保持较低规模，但为商品房的产品升级和价格市场化提供空间，新房可能呈现“量紧价优”特征 [45] - 促进存量资产盘活，商业不动产REITs试点启动，REITs市场整体有望向万亿市值迈进，成为多层次资本市场重要部分 [47] - **住宅开发业务前景** - 现房销售或是大势所趋，将导致企业资金周转放缓，加速行业出清和集中度提升 [48] - 开发业务利润率取决于价值创造能力，利润较高的项目可能来自城市更新、高端项目等复杂场景 [48] - 长期看，新房市场在GDP中占比可能动态走低，其对宏观经济的影响和作为重大债务风险源的地位将下降 [49] - **证券化市场与资管业务建设** - 可持续发展的REITs市场是资管业务的基础，需为实体资产建立估值体系并提升流动性 [50] - 中国REITs发展节奏宜渐进预期，因存在实操堵点且目前是效率相对偏慢的外部管理制 [50] - 资管业务建设涉及运营管理能力、一二级市场生态完善、组织架构与激励调整、与传统业务关系梳理等多方面工作 [51] - **中国房企发展模式探讨** - 企业分类将呈现“国企主重、民企趋轻”格局，未来可能分为五类：开发企业、开发+持有型企业、REITs（重资产）；物业服务企业、资产管理企业（轻资产） [54][55] - 开发企业向“开发+持有”转型是平衡风险的选择，但并非竞争力提升的必然保证；若竞争力突出，长期专注住宅开发主业也并非不可取 [56][57] - 真正的轻资产模型是架构于不动产基金工具之上的投资管理模型，而非“无资产”的运营服务模型，中国轻资产企业未来需完成向投资管理的能力闭环建设 [58][59] - 专业化、细分化是大势所趋，民营企业尤其需依靠专业性生存 [60]

文章核心观点 - 东城区政府与中金公司联合发起“紫金·金禾”共创计划 旨在通过“金融资本+产业生态”双轮驱动 整合政企优势资源 为优质科技企业打造开放型服务生态 以助力产业升级和区域经济高质量发展 [1][3] 计划概述与目标 - “紫金·金禾”共创计划是政企协同赋能科创企业的探索创新 通过政策扶持、资源对接、专业服务等多措并举 为科技企业搭建高效对接平台 [3] - 该计划不仅提供从融资到融智的资本服务 更致力于营造共享机遇的集群式产业环境 [3] - 计划未来将持续吸纳产业链主、专业服务机构等合作伙伴加入 丰富服务生态 提升服务质效 为科创企业全生命周期提供一站式解决方案 [4] 核心服务方案 - “紫金·金禾”综合服务方案是全国首个国有金融机构与地方政府合作推出的面向科技企业的综合服务方案 [3] - 该方案将从管家服务、人才服务、政策服务、空间服务、数字化服务、上市服务、产业赋能以及资产配置服务八个方面为企业发展保驾护航 [3] 参与方角色与分工 - 东城区将立足首都核心区功能定位 通过优化营商环境持续强化科创产业集聚效应 [3] - 中金公司则以专业化服务体系整合资本市场资源 针对早期企业发展痛点探索创新解决方案 助力破解科技企业融资难题与发展瓶颈 [3]

2026年1月8日，主承销商在网下向投资者进行了票面利率询价。根据网下投资者询价结果，最终确定本 期债券的票面利率为2.38%。 发行人将按上述票面利率于2026年1月9日至2026年1月12日面向专业机构投资者网下发行。 中金公司（601995）(03908)发布公告，中国国际金融股份有限公司面向专业投资者公开发行不超过200 亿元(含200亿元)永续次级债券已获得中国证券监督管理委员会《关于同意中国国际金融股份有限公司 向专业投资者公开发行永续次级公司债券注册的批复》(证监许可【2025】2290号)。本次债券由华泰联 合证券有限责任公司和兴业证券股份有限公司承销，其中中国国际金融股份有限公司2026年面向专业投 资者公开发行永续次级债券(第一期)(以下简称"本期债券")发行规模为不超过人民币30亿元(含30亿元)。 本期债券票面利率询价区间为1.90%-2.90%。本期债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由簿记管理 人按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。 ...

本期债券票面利率询价区间为1.90%-2.90%。本期债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由簿记管理 人按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。2026年1月8日，主承销商在网下向投资者进行了 票面利率询价。根据网下投资者询价结果，最终确定本期债券的票面利率为2.38%。 格隆汇1月8日丨中金公司(03908.HK)公告，中国国际金融股份有限公司面向专业投资者公开发行不超过 200亿元(含200亿元)永续次级债券已获得中国证券监督管理委员会《关于同意中国国际金融股份有限公 司向专业投资者公开发行永续次级公司债券注册的批复》(证监许可【2025】2290号)。本次债券由华泰 联合证券有限责任公司和兴业证券股份有限公司承销，其中中国国际金融股份有限公司2026年面向专业 投资者公开发行永续次级债券(第一期)发行规模为不超过人民币30亿元(含30亿元)。 ...

智通财经APP讯，中金公司(03908)发布公告，中国国际金融股份有限公司面向专业投资者公开发行不超 过200亿元(含200亿元)永续次级债券已获得中国证券监督管理委员会《关于同意中国国际金融股份有限 公司向专业投资者公开发行永续次级公司债券注册的批复》(证监许可【2025】2290号)。本次债券由华 泰联合证券有限责任公司和兴业证券股份有限公司承销，其中中国国际金融股份有限公司2026年面向专 业投资者公开发行永续次级债券(第一期)(以下简称"本期债券")发行规模为不超过人民币30亿元(含30亿 元)。 2026年1月8日，主承销商在网下向投资者进行了票面利率询价。根据网下投资者询价结果，最终确定本 期债券的票面利率为2.38%。 发行人将按上述票面利率于2026年1月9日至2026年1月12日面向专业机构投资者网下发行。 本期债券票面利率询价区间为1.90%-2.90%。本期债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由簿记管理 人按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 China International Capital Corporation Limited 中 國 國 際 金 融 股 份 有 限 公 司 茲載列中國國際金融股份有限公司（「本公司」）在上海證券交易所網站刊登的本公司2026 年面向專業投資者公開發行永續次級債券（第一期）票面利率公告，僅供參閱。 承董事會命 中國國際金融股份有限公司 董事會秘書 孫男 中國，北京 2026年1月8日 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：03908） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第13.10B條而作出。 於本公告日期，本公司執行董事為陳亮先生及王曙光先生；非執行董事為張薇女士、 孔令岩先生及田汀女士；以及獨立非執行董事為吳港平先生、陸正飛先生、彼得 • 諾蘭先 生及周禹先生。 中国国际金融股份有限公司 2026 年面向专业投资者公开发行永 续次级债券（第一期）票面利率 ...

公司融资与资本运作 - 中金公司于2021年1月29日完成发行“21中金Y1”永续次级债券 [1] - 公司决定行使发行人赎回权，将对赎回登记日登记在册的该期债券全部赎回 [1] - 本次债券赎回价格为人民币104.68元/张，价格包含当期利息且当期利息含税 [1] 债券条款与关键日期 - “21中金Y1”债券的第5个计息年度付息日为2026年1月29日 [1] - 赎回决定依据债券募集说明书中有关发行人赎回权的条款约定作出 [1] - 该债券为面向专业投资者公开发行的永续次级债券 [1]