豪宅市场表现 - 保利世博天悦项目加推第七批次房源 其中一套顶层房源单价约30 27万元/平方米 刷新上海市新房备案单价纪录 总价达7290 23万元 [1] - 项目开盘一年多来销售额已突破200亿元 3号楼76套大平层房源均价18 22万元/平方米 价差明显 顶层中间套房源单价约20 43万元/平方米 2层房源单价最低约11 41万元/平方米 [5][6] - 双面看江房源仅10套 已全部被认购 隐藏版大平层产品"OPUS ONE 500空中行宫"总面积约500平方米 江景面宽35米 [5] - 绿城潮鸣东方120套房源开盘当日售罄 销售总额69 88亿元 均价19 5万元/平方米 认购率近160% [7] - 上海壹号院三批次开盘1小时售罄 均价18 5万元/平方米 套均总价超6000万元 认购率高达266% 年内累计销售额达108 71亿元 [7][8] - 康定壹拾玖首开92套房源实现"日光" 计划6月加推48套房源 均价17万元/平方米 较此前涨价约2000元/平方米 [8] 市场供需分析 - 5月上海市40个项目入市 新房供应面积约68 9万平方米 环比上涨44 31% 成交面积约58 96万平方米 环比上涨14 53% 成交金额541 03亿元 环比上涨48 66% [9] - 前5个月上海市总价3000万元及以上新房成交915套 接近2021-2023年全年水平 核心区域豪宅表现亮眼 改善型需求与高端购买力成为成交主力 [7][9] - 开发商加快推盘步伐 保利世博天悦每两个月加推一次 上海壹号院计划6月加推第四批次124套房源 均价18 9万元/平方米 较上批涨价约4000元/平方米 [8][9] 项目背景 - 保利世博天悦拿地近8年 2017年保利发展通过增资49 7亿元获得项目50%股权 并向项目公司提供40 7亿元贷款 [6] - 项目于2024年4月25日首开 共计800多套房源 建筑面积190平方米以上房源占比达92% [6] - 上海壹号院地处黄浦区核心风貌区 毗邻新天地 豫园和外滩 2024年8月首次开盘33套房源当日售罄 今年1月第二批次开盘去化率超96% [8]

产品发布 - 保利天奕以"人生得奕须尽欢"为主题在上海保利天奕示范区开启产品发布会 [1] - 该项目标志着天系全新力作携"新奢松弛生活体系"正式登临上海 [1] - 产品以"新派国际 新潮艺术 新睿智享 新感松弛"为核心基因 [1] 设计理念 - 项目萃取希腊One&Only唯逸度假村、巴厘岛Alila Villas Soori等国际顶奢度假酒店的"松弛 无界 舒适"灵感 [2] - 采用红线内外一体化开发策略 外部1 7万平方米绿地与内嵌园林结合 [2] - 甄选全球五大代表性花园进行场景落位 打造"homewalk"归家体验 [2] - 公区设计融合海派文化与国际风范 采用贝金米黄 香槟玉石等天然奢石 [2] 产品特色 - 设置3大情绪转化点 包括流光序厅 光彩会客厅 下沉庭院 [2] - 构建对标国际酒店的售楼处"与奕CLUB" 从情境 情感 情绪三维度设计 [5] - 选用保利物业 提供"六恒"标准服务 包括定制化 极致化 前置化等 [5] 战略意义 - 该项目是保利"五新"战略在上海的重要落子 现已过会即将取证入市 [7] - 作为天奕系全国首次发布 彰显公司对上海市场的重视 [5] - 响应国家"好房子"号召 以"五新"模式开启新征程 [5]

上海豪宅市场动态 - 保利世博天悦七期顶层房源备案单价达30 27万元/㎡ 刷新上海新盘备案价纪录 超越此前滨江凯旋门30 2万元/㎡的单价 [2] - 项目最后一栋楼王入市 76套均为200㎡以上一线江景豪宅 最贵房源总价7289 41万元 最便宜房源总价2672 79万元 [4] - 认购门槛为个人100万元 企业400万元 显示高端市场资金门槛 [4] 产品定位与设计 - 户型配置双主卧套房(55㎡/套) 五个观景阳台 采用嘉格纳厨具等国际高端品牌 配备2600㎡双层地下会所(含恒温泳池 酒窖等) [8] - 样板间拥有L型转角落地窗 直面黄浦江"黄金S湾"景观 顶楼视野无遮挡 [6][8] - 交付后将举办艺术投资沙龙等高端社群活动 强化产品附加值 [8] 市场供需分析 - 项目半小时内吸引四组购房者看房 周末日均带看量达十几组 客户多来自陆家嘴滨江跑步群体 [10] - 购房者包括上市公司高管 房地产业主 奥运冠军等 显示高净值人群需求旺盛 [11] - 上海8个新盘过会 其中上海壹号院(18 9万元/㎡)等豪宅单价较上批次上涨2000-4000元/㎡ [14] 行业趋势观察 - 滨江凯旋门三期去年1 1亿元顶复秒光 中海恒昌玖里29 8万元/㎡别墅售罄 显示顶豪市场持续升温 [12] - 行业认为稀缺住宅资源价值获认证 只要产品力强就不愁买家 预计下半年豪宅交易热度延续 [14] - 世博滨江板块从非传统豪宅区逆袭 周边分布汤臣一品等顶豪项目 反映城市核心区土地价值重构 [8][12]

广州豪宅市场表现 - 5月广州新房网签6572套 环比增长33.6% 其中豪宅成交表现突出 [1] - 保利天奕5月网签176套 总金额超21亿 领衔广州豪宅市场 [1] - 2025年1-5月广州楼市成交前十中保利占据5席 天奕和天曜分列前两位 [4] - 全国30个重点城市3000万以上新房豪宅成交4356套 同比增长65% 其中亿元豪宅成交同比倍增144% [7][8] 保利发展战略 - 公司坚持"好房子 好服务 好生活"理念 巩固差异化竞争优势 [1] - 战略聚焦城市核心稀缺资源 近年重点布局珠江新城 国际金融城 琶洲等政府重点发展板块 [4] - 在琶洲实施"大琶洲成长战略"持续迭代20年 2025年推出天曜 天奕等项目支撑一江两岸升维布局 [5] - 提出"打造独一无二的好房子"理念 引领豪宅从空间尺度到精神满足的进化 [8][9] 产品设计创新 - 保利天奕采用2.5城央低容规划 点状式布局形成超百米景观轴线 提供270°环幕视野 [11] - 通过私家桥设计营造"岛屿领地感" 400米超级归家动线重构"繁华城市-绿洲谧境"体验 [11][12] - 公区场景极致重视情绪价值 88米宽"门王"定调城市封面 2500㎡四季会所满足多元需求 [12][13] - 主力120-190㎡四房户型实现超100%使用率 突破区域天花板 配备独梯入户和3.3米层高 [13] 区位价值 - 项目位于琶洲南区 珠江高质量发展经济带与广州活力创新轴交汇点 [5] - 坐拥会展经济 总部集群 数字创新三大优势 周边聚集腾讯 小米等科技巨头 [5] - 作为"珠金琶"黄金三角南翼核心 与珠江新城并列2024福布斯中国十大CBD [5] - 滨水岛居生活方式结合城市稀缺资源 彰显项目终极价值 [4][14]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 企业及专家推选优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合方式 最终评选"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 测评工作有序进行中 [1] - 6月8日-6月15日期间通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例 [10] - 2025年上半年十大作品和中国好房子获奖名单将于6月末公布 [12] 入围项目展示 高端项目 - 上海士林润园：华润置地、上海南房集团开发 合院产品 老城厢风貌建筑风格 [2] - 杭州建发｜钱塘建投云启钱湾：建发房产、钱塘建投开发 低密排屋和高层住宅 新中式建筑风格 [4] - 武汉建发·望湖：建发房产开发 155-225㎡东方藏品大宅 位于武汉内环一线沙湖 [4] 轻奢项目 - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [5] - 中山保利琅悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [6] 品质项目 - 北京越秀·未来科学城星耀未来：越秀地产、未来城置业开发 PRO+漫奢洋房 现代建筑风格 [7] - 佛山越秀·星汇灯湖：越秀地产开发 高层住宅 现代建筑风格 [8][9] - 厦门建发·阅海：建发房产开发 第四代高层和洋房 约89-124㎡一线瞰海住区 现代建筑风格 [10] 克而瑞产品力研究背景 - 自2018年起连续八年聚焦行业产品力建设变化 涵盖"产品力""产品系""客户需求""交付力"等研究方向 [11] - 工作组持续传递优秀企业先进产品理念与作品 推动行业产品力升级 [11]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名仍居第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 公司概况 - 报告日期为 2025 年 6 月 10 日，当前股价 8.16 元，一年最高最低 12.13/7.30 元，总市值 976.79 亿元，流通市值 976.79 亿元，总股本 119.70 亿股，流通股本 119.70 亿股，近 3 个月换手率 48.44%[1] 销售情况 - 2025 年 5 月，签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93%；项目销售均价 21863.35 元/平方米，同比升 20.29% 2025 年 1 - 5 月，签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96%；累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月，新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米，分布于北京、上海、广州、西安、石家庄、温州 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月，公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务指标呈现不同变化趋势，如流动资产、营业收入等在不同年份有相应数值及增减变化[18]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 销售情况 - 2025 年 5 月签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93% 1 - 5 月签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96% 5 月销售均价 21863.35 元/平方米，同比提升 20.29%；1 - 5 月累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增长 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务预测数据，涉及流动资产、非流动资产、营业收入、营业成本等项目及各年数据变化，还有成长能力、偿债能力、营运能力等财务比率数据[18]

行业投资评级 - 维持房地产行业"增持"评级 [1] 核心观点 - 新房和二手房成交面积同环比均回落：36城新房成交面积166.2万方（环比-34.4%，同比-12.5%），15城二手房成交面积126.2万方（环比-23.7%，同比-17.1%）[3] - 城市更新政策持续释放动能：中央财政支持20个城市实施城市更新行动，包括北京、天津、苏州、广州等[3][75] - 库存去化周期分化：13城新房去化周期18.8个月（环比+0.5个月），其中三四线城市达42.4个月（环比+0.7个月）[3] 市场数据 新房市场 - 一线城市成交全面下滑：北京（环比-42%）、上海（环比-41%）、广州（环比-40%）、深圳（环比-34%）[13] - 能级城市表现：新一线城市杭州（环比-4.3%）、苏州（环比-17.3%），二线城市宁波（环比-12.8%），三四线城市温州（环比-28.6%）[15][19][20] 二手房市场 - 一线城市：北京环比-42.0%，深圳环比-33.6% [25][26] - 新一线城市：杭州环比-4.3%，苏州环比-17.3% [26][31] 土地市场 - 百城土地成交建面739万方（环比-68.4%），楼面价2278元/平（环比+45.9%），溢价率0.7%（环比-2.9%）[49] - 土地供应量锐减：百城供应土地建面1942.6万方（环比-46.0%）[45] 投资建议 房地产开发 - 推荐华润置地（预测2025年PE 5.99倍）、保利发展（PE 17.70倍）、滨江集团（PE 8.47倍）[8][10] - 建议关注绿城中国（未覆盖）[8] 物业管理 - 推荐华润万象生活（预测2025年PE 18.72倍）、绿城服务（PE 13.34倍）[8][10] 房地产经纪 - 推荐贝壳（未披露估值），建议关注我爱我家[9] 政策动态 - 中央层面：城市更新行动覆盖20城，包括哈尔滨、郑州、长沙等[75] - 地方政策：福建推进"好房子"建设试点，江苏实施房票安置和以旧换新政策[76]

股东大会召开情况 - 股东大会于2025年6月9日在广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场会议室召开 [2] - 会议采取现场投票与网络投票相结合的方式召开及表决 [2] - 会议由董事长刘平主持，部分董事通过视频参会，章靖忠因工作原因缺席 [2] 议案表决结果 - 所有议案均获得通过，无否决议案 [2] - 主要议案同意票比例均超过99.7%，其中最高达99.7858% [1][3] - 涉及关联交易的第八项和第十项议案，关联股东中国保利集团和保利南方集团回避表决，回避股份数量达4,874,942,462股 [4] 股东投票明细 - A股股东对各项议案的同意比例集中在98.07%-99.78%之间 [3] - 反对票比例最高达12.4410%，出现在某单一议案中 [3] - 弃权票比例普遍低于0.31%，最低仅0.058% [3] 法律合规性 - 律师朱敏和荣秋立确认会议程序符合《公司法》《证券法》等法律法规 [4] - 表决结果被认定为合法有效 [4] - 会议召集和召开程序符合《公司章程》规定 [2]

会议信息 - 2025年6月9日召开2024年年度股东大会，地点在广州保利发展广场会议室[3] - 出席会议股东和代理人3193人，所持表决权股份6065037698股，占比51.1153%[3] - 公司在任董事8人出席7人，监事3人出席2人，董秘出席，部分高管列席[3][4] 议案表决 - 2024年度董事会工作报告议案A股同意票数6052046793，比例99.7858%[5] - 2025年度对外担保议案A股同意票数5948117077，比例98.0722%[7] - 2025年度对外提供财务资助议案A股同意票数5982099633，比例98.6325%[7] - 与保利财务签金融服务协议议案A股同意票数1038304394，比例87.2454%[7] - 与高管兼任董事关联合营企业关联交易议案A股同意票数5978882486，比例98.5794%[8] - 与关联合伙企业及相关主体关联交易议案A股同意票数1069187173，比例89.8404%[8] 其他 - 第八、十项议案关联股东回避表决，回避股份4874942462股[11]