公司高层重大变动 - 原总裁兼首席执行官祝九胜已被采取刑事强制措施 [1] - 原董事长辛杰于9月18日被带走 并于10月12日因个人原因辞任董事长职务 [1] - 公司董事会已选举黄力平担任新任董事长 [1] 前高管背景与公司危机应对 - 祝九胜拥有深厚金融背景 曾长期任职于中国建设银行深圳市分行 并以精湛的资本运作能力著称 [3] - 2024年3月公司深陷资金危机时 祝九胜自愿领取月薪税前1万元 [4] - 祝九胜于2025年1月辞去所有职务 随后深圳地铁集团董事长辛杰兼任公司董事长 标志着公司进入国资时代 [4] 公司财务状况严重恶化 - 2024年公司出现自1991年A股上市以来首次年度亏损 归属于上市公司股东的净利润亏损近495亿元 [4] - 2025年上半年公司实现收入约1053.23亿元 同比下降26.23% 归属于上市公司股东的净利润约为-119.47亿元 [4] - 截至2025年6月底 公司负债总额达8729.88亿元 资产负债率为73.11% 净负债率攀升至90.38% [4] 销售业绩大幅下滑与巨大偿债压力 - 公司9月单月销售额为91.8亿元 同比下降45.16% 在TOP10房企中降幅居首 1-9月销售额为1002.9亿元 同比下滑44.43% [4] - 在公司3642.6亿元的有息负债中 有1553.7亿元将在一年内到期 占比超过42% [5] - 标普报告称公司在2025年第四季度将有98亿元境内债券到期 [5] 国资救助效果有限 - 深圳国资入主并慷慨输血千亿 但依然难以化解公司的资金危局 [5]

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]

人事变动 - 2025年10月12日辛杰辞任董事、董事长[13] - 黄力平当选董事长及法定代表人至任期届满[13] 债券情况 - 公司存续债券正常付息兑付无违约[16] - 董事长变更对偿债能力暂无重大不利影响[16] 其他 - 中信证券确认情况并将关注债券偿付[17] - 受托管理人及联系电话为项目组010 - 60838888[20]

公司管理层变动 - 辛杰因个人原因辞任万科非执行董事及董事长职务，辞任后不再担任公司任何职务 [1] - 黄力平接任万科董事长，其已担任万科董事4年，熟悉公司运营情况，有助于维持公司在改革化险关键期的内部稳定 [1] - 黄力平拥有基建与开发协同经验，有望推动公司在TOD综合开发、城市更新等赛道加速布局 [4] 公司财务状况与股东支持 - 深铁集团今年已9次向万科提供股东借款，成为公司最稳定的外部资金来源 [2] - 截至2025年上半年，公司短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元 [2] - 公司已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [2] - 深圳市国资委将万科纳入统计报表范围，并强调国资国企有实力也有能力支持万科防范和应对各类风险 [2] 公司战略与行业意义 - 公司2024年交付规模超18万套，响应保交楼、保民生、保稳定工作要求 [3] - 公司债务处置方式或将成为行业风险化解的参考模板，计划每年通过大宗资产交易实现200亿元交易额，并在多赛道实现REITs突破 [3] - 公司战略聚焦综合住区开发、物业服务、长租公寓三大主业，退出非主业领域并清理相关财务投资 [3] - 国资背景与市场化机制结合的治理结构，可能成为未来部分房企的标配 [4] - 公司若能成功实现软着陆，将有效缓解市场对房企流动性的担忧，为行业结构调整争取时间 [4]

公司高层人事变动 - 万科A于10月13日召开董事会会议，选举黄力平为公司董事长，辛杰辞去董事长职务 [1] - 新任董事长黄力平为原董事会成员，已担任万科董事四年，由深铁集团总经理出任，有利于公司工作的延续和稳定 [1][2] - 业内人士认为个别管理者的调整不会影响企业改革化险的进程 [1] 公司经营与财务状况 - 2025年上半年，万科实现营业收入1053.2亿元，同比下滑26.2%；归母净利润亏损119.47亿元 [10] - 截至2025年上半年，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元 [10] - 公司已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [10] - 在各方支持下，万科改革化险稳步推进，实现了队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定 [1] 大股东支持与流动性管理 - 截至2025年9月16日，大股东深铁集团今年已9次向万科提供股东借款，以"真金白银"支持公司 [10] - 公司通过新增融资、大宗交易、推进存量盘活及回款等多种方式获得流动性支持 [10] - 辛杰曾代表深铁集团表态坚定支持万科，并准备丰富的"工具箱"以根据市场情况有序释放支持 [9] 新任董事长背景与公司治理沿革 - 辛杰自2017年接替林茂德出任深铁集团董事长，并于2023年出任万科董事会副主席，2025年1月底深铁集团全面入主万科后接替郁亮担任董事长 [8][9] - 辛杰为地产行业老手，曾成功操盘深圳华强北圣廷苑酒店项目，并主导推进罗湖"二线插花地"棚户区改造项目 [5][6] - 2020年万科董事会换届后，万科与深铁集团的合作开始密切，双方成立了合资公司 [9]

万科高管动态 - 万科A原总裁兼首席执行官祝九胜已被采取刑事强制措施 [1] - 祝九胜于1993年至2012年期间任职于中国建设银行深圳市分行，此后加入万科 [1] - 其已于2025年1月辞去万科董事、总裁及首席执行官等所有职务 [1]

公司核心管理层变动 - 万科企业股份有限公司原总裁、首席执行官祝九胜已被采取刑事强制措施 [1] - 公司于2025年1月27日公告，祝九胜因身体原因辞去董事、总裁、首席执行官等所有职务 [3] - 公司董事会主席郁亮因工作调整辞去主席职务，转任执行副总裁 [3] - 公司董事会秘书朱旭因工作调整辞职，后续联系长租公寓事业部 [3] 关键人物背景与评价 - 祝九胜在1993年至2012年期间任职于中国建设银行股份有限公司深圳市分行 [1] - 祝九胜于2018年接替郁亮担任万科总裁，郁亮曾专门为其召开媒体见面会 [3] - 郁亮评价祝九胜所管部门为最佳部门，其个人犀利、有不同意见且理论功底扎实 [4] - 祝九胜对外交流温和，公司内部评价其为雷厉风行 [5]

公司高管动态 - 万科A原总裁兼首席执行官祝九胜已被采取刑事强制措施 [2] - 祝九胜于2025年1月辞去公司董事、总裁及首席执行官等所有职务 [2] - 祝九胜曾于1993年至2012年任职于中国建设银行深圳市分行，其后加入公司 [2] 事件背景与市场反应 - 2025年1月曾有媒体报道祝九胜被带走调查，其本人当时通过更新朋友圈方式回应 [2] - 自2025年1月媒体报道后，多位深圳地产业内人士表示其消息在圈内已极为稀少 [2]

公司人事变动 - 万科A原总裁兼首席执行官祝九胜已被采取刑事强制措施 [1] - 祝九胜于2025年1月辞去公司董事、总裁及首席执行官等所有职务 [1] - 祝九胜于1993年至2012年任职于中国建设银行深圳分行，此后加入万科 [1] 事件背景 - 2025年1月曾有媒体报道祝九胜被带走调查，其本人当时通过更新朋友圈方式回应 [1] - 多位深圳地产业内人士表示，自1月后行业内极少听到祝九胜的消息 [1]

公司核心人事事件 - 万科A原总裁兼首席执行官祝九胜已被采取刑事强制措施 [1] - 祝九胜于2025年1月辞去公司董事、总裁及首席执行官等所有职务 [1] - 祝九胜职业履历包括1993年至2012年任职于中国建设银行深圳市分行 此后加入万科 [1] 事件背景与市场反应 - 2025年1月已有媒体爆出祝九胜被带走调查的消息 当时其本人通过更新朋友圈方式回应 [1] - 据多位深圳地产业内人士表示 自调查消息传出后 行业内便极少听到其消息 [1]