管理层表态与信心 - 万科新管理团队首次公开亮相，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等管理层出席2024年股东大会[2] - 管理层承认2024年经营困难，但通过充实管理团队已共同应对风险和挑战[4] - 管理层信心来自政策端持续发力托举市场，1-5月完成超2.6万套房交付，多地项目热销[4] - 团队获得地方政府及合作伙伴认可支持，产品研发迭代形成竞争力[4] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下，公司将把握政策机遇化解风险[4] 债务与经营策略 - 管理层有信心通过多方支持应对到期债务挑战[6] - 将通过加速销售回款、动态管控开发节奏保持经营性现金流为正[7] - 采用市场化转让、资产证券化等策略补充流动性[7] - 存量资源盘活取得显著突破，形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环[7] - 经营服务业务1-5月收入287亿元同比增长7.8%，物业等赛道已建立领先优势[7] 经营服务业务规划 - 四方面推进经营服务业务：提升客户黏性、建设资产退出渠道、推动业务协同、发展复合业态[8] - 重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道[8] - 市值管理核心是长期稳定增长的经营净现金流，将做好战略管理、经营创新和客户服务[8] 行业前景判断 - 在政策引导下相信房地产市场将回归稳定健康发展轨道[10] - 土地市场呈现核心区位优质地块供应占比提升、非住类用地规划调整加快等变化[10] - 需求回升基础良好，各地因城施策调减限制性措施巩固回升基础[10] - 2025年土地和商品房盘活力度加大将增强行业造血能力[10] - 新房供给多元化品质化趋势加强，产品领先性可对冲二手市场分流[11]

行业前景与政策环境 - 公司认为在政策引导和支持下，房地产市场将回到稳定健康的发展轨道[1][3] - 政策端持续发力托举房地产市场止跌回稳，市场信心不断增强[5] - 当前地价水平处于周期低位，限制性政策逐步退出，为企业构建低成本土储结构创造条件[7] 公司经营与财务表现 - 2024年公司实现营收超3400亿元，综合住区业务销售超2400亿元，销售回款率保持100%[3] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付[5] - 物业业务营收超360亿元，商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95%[4] 债务与融资情况 - 公司已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债[1][6] - 2025年1-5月新增融资和再融资341亿元，融资成本保持低位[6] - 通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正[6] 土地储备与投资策略 - 5-6月在郑州及武汉摘得两宗地块，共耗资9.97亿元[6] - 获取小型地块开发可控制单项目资金投入强度，并通过合作开发模式实现杠杆效应[7] - 累计盘活可售货值超700亿元，实现新增销售超200亿元[3] 业务发展与战略 - 存量盘活形成"盘活—产品升级—热销回款—再投资"的正向循环[3] - 经营服务业务将聚焦优势领域，巩固行业领先地位，培育新质生产力[3] - 通过战略聚焦、管理提升、经营提振等措施优化业务布局和结构调整[1] 股东大会审议事项 - 审议内容包括2024年度董事会报告、监事会报告、利润分配方案等12项议案[2] - 涉及对外财务资助、担保授权、会计师事务所选聘及公司章程修订等[2]

公司股份 - 公司1988年首次发行2800万人民币普通股，1991年在深交所上市[10] - 1993年发行4500万境内上市外资股，同年在深交所上市[10] - 2014年13.15亿境内上市外资股转至港交所上市并转为境外上市外资股[10] - 公司注册资本119.31亿元，股份总数11.93亿股，内资股9.72亿股，H股2.21亿股[13][26] 股份限制与规定 - 公司收购股份不得超已发行股份总额10%，应三年内转让或注销[30] - 董事、高管任职期间每年转让股份不得超所持总数25%，离职半年内不得转让[33] - 董事、高管、持股5%以上股东6个月内买卖股票收益归公司[33] - 公司为他人取得股份提供财务资助累计不得超已发行股本总额10%，董事会决议需全体董事三分之二以上通过[36] 股东权益与诉讼 - 股东要求董事会执行收回收益规定，董事会应30日内执行[33] - 连续180日以上单独或合计持股1%以上股东可请求审计委员会或董事会对违规人员诉讼[45] - 审计委员会或董事会30日内未诉讼，股东可自行起诉[45] 股东会相关 - 年度股东会每年召开一次，应于上一会计年度结束后六个月内举行[55] - 单独或合计持股10%以上股东书面请求，公司应两个月内召开临时股东会[57] - 董事会收到提议后10日内书面反馈[60] - 年度股东会召集人提前20日通知股东，临时股东会提前15日通知[66] - 股权登记日与会议日期间隔不多于七个工作日且登记日确认后不得变更[68] - 股东会普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需三分之二以上通过[77][78] - 公司一年内购买、出售重大资产或提供担保金额超最近一期经审计资产总额30%需特别决议通过[80] 董事选举 - 非独立董事候选人（不含职工代表董事）名单由上届董事会或单独或合计持股1%以上股东提出[84] - 股东会选举董事实行累积投票制，独立董事和非独立董事实行分开投票[81] 公司财务与利润分配 - 公司在会计年度结束之日起四个月内报送并披露年度报告，上半年结束之日起两个月内报送并披露中期报告[150] - 公司分配当年税后利润时，提取10%列入法定公积金，累计额达注册资本50%以上可不再提取[150] - 法定公积金转增资本时，留存不少于转增前公司注册资本的25%[151] - 任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%[153] - 公司利润分配方案须经出席股东会的股东所持表决权二分之一以上表决同意，政策调整须三分之二以上通过[156] 其他规定 - 公司合并支付价款不超过本公司净资产10%，可不经股东会决议[176] - 持有公司全部股东表决权10%以上的股东可请求法院解散公司[182] - 经出席股东会会议的股东所持表决权三分之二以上通过可修改章程或决议存续[182]

股东会审议事项 - 审议一年内购买、出售重大资产或对外担保超最近一期经审计资产总额30%的事项[5] - 审议公司及控股子公司对外担保总额超最近一期经审计净资产50%后的担保[6] - 审议公司对外担保总额超最近一期经审计资产总额30%后的担保[6] - 审议为资产负债率超70%的担保对象提供的担保[6] - 审议单笔对外担保额超公司最近一期经审计净资产10%的担保[6] 股东会召开相关 - 单独或合并持有公司10%以上股份的股东可请求召开临时股东会[12] - 董事会收到提议后10日内反馈[11][12] - 董事会同意后5日内发出通知[11][13] - 年度股东会召开前至少二十日通知股东，临时股东会至少十五日通知[17] - 股权登记日与会议日期间隔不多于7个工作日，且确认后不得变更[19] - 发出通知后延期或取消，召集人应在原定召开日前至少2个工作日公告并说明原因[19] 股东提案与投票 - 单独或合计持有公司1%以上股份的股东可在股东会召开10日前提临时提案[16] - 股东会网络或其他方式投票开始时间不得早于现场股东会召开前一日下午3:00，并不得迟于现场股东会召开当日上午9:30，结束时间不得早于现场股东会结束当日下午3:00[32] - 股东可将所持股份全部投票权集中或分散投票，对单个候选董事所投的票数可高于或低于其持有的有表决权的股份数，且不必是整倍数，但对所有候选董事所投的票数累计不得超过其持有的有效投票权总数[30] - 独立董事和非独立董事实行分开投票，选举独立董事时每位股东选票数等于其所持股票数乘以拟选独立董事人数，该票数只能投向独立董事候选人；选举非独立董事时同理[30] - 投票结束后，根据全部候选人得票数量并以拟选举的董事人数为限，在得票数为到会有表决权股份数半数以上的候选人中从高到低依次产生当选董事[30] - 除累积投票制外，股东会应对所有提案进行逐项表决，对同一事项有不同提案的，按提案提出的时间顺序进行表决[31] - 股东会采取记名方式投票表决，同一表决权只能选现场、网络或其他表决方式中的一种，重复表决以第一次投票结果为准[35] - 股东会审议有关关联交易事项时，关联股东不参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数[33] 决议通过规则 - 股东会作出普通决议，需出席股东所持表决权过半数通过[28] - 股东会作出特别决议，需出席股东所持表决权的三分之二以上通过[28] - 公司一年内购买、出售重大资产或提供担保金额超最近一期经审计资产总额30%，需特别决议通过[28] 其他事项 - 董事会、独立董事、持有百分之一以上有表决权股份的股东等可作为征集人公开征集股东权利[26] - 累积投票制下，股东选举董事时有效投票权总数等于所持股份数乘以待选董事人数[29] - 股东会审议影响中小投资者利益重大事项时，对中小投资者表决单独计票并及时公开披露[26] - 年度股东会上，董事会应就过去一年工作作报告，独立董事应述职[23] - 公司财务会计报告被出具非标准审计意见，应向证券交易所提交资料并履行信息披露义务[23] - 非独立董事候选人（不含职工代表董事）名单由上届董事会或单独或合并持有公司发行在外有表决权股份总数1%以上的股东提出[31] - 股东会会议记录保存期限为十年[34] - 股东会通过有关派现、送股或资本公积转增股本提案，公司应在股东会结束后2个月内实施具体方案[38]

董事会构成 - 董事会由十一名董事组成，任期三年[5] - 董事会成员中应有1/3以上独立董事，至少一名会计专业人士[5] - 审计委员会成员为3名，其中独立董事2名，至少一名是会计专业人士[7] 决策权限 - 交易涉及资产总额占最近一期经审计总资产10%以上等事项由董事会审议决策[15] - 未达董事会审议范围的交易事项，董事会授权公司经理批准[16] 会议规则 - 董事会每年至少召开四次定期会议，提前十四日书面通知全体董事[20] - 董事长认为必要时应在十日以内召集和主持临时董事会会议[20] - 董事长自接到提议后10日内，召集和主持董事会会议[21] - 董事会定期会议需提前14日书面通知全体董事，临时会议需提前3个工作日书面通知[23] - 三分之一以上董事等可提议召开董事会会议[24] - 董事会会议需过半数董事出席方可举行，经理和董事会秘书应列席[28] 表决规则 - 董事会决议表决实行一人一票，须经全体董事过半数通过[37] - 董事表决意向分同意、反对和弃权，未选或多选视为弃权[38] - 董事对有关提案需回避表决，无关联关系董事过半数出席且通过可形成决议[41] - 二分之一以上与会董事或两名以上独立董事可提请暂缓表决提案[40] 其他 - 董事会设董事会秘书，负责公司股东会和董事会会议等事宜[9] - 董事会根据《公司章程》设立审计等专门委员会[7] - 董事不能出席会议可书面委托其他董事，委托和受托有相关原则[34] - 董事会会议记录保管期限为10年[42] - 本规则由董事会制订报股东会批准后生效，由董事会解释[46][47]

股东大会安排 - 2025年6月7日刊登召开2024年度股东大会通知[6] - 2025年6月23 - 26日刊登股东大会相关注意事项公告[7] - 2025年6月27日15:00召开2024年度股东大会现场会议[8] 股东参会情况 - 出席现场会议的A股股东及委托代理人70名，持股3,256,081,858股[10] - 通过网络投票的A股股东2,934名，持股1,153,081,413股[10] - 现场出席的H股股东及委托代理人5名，代表股份453,885,289股[10] - 出席股东大会的股东及委托代理人共3,009名，持股4,863,048,560股，占比40.7607%[10] 议案审议情况 - 股东大会审议12项议案，均获有效表决通过[13][14][15] - 各议案同意股数及占比：2024年度董事会报告等多项议案有具体数据[19]

股东大会信息 - 2024年度股东大会于2025年6月27日15:00在深圳盐田区万科中心现场召开，A股网络投票时间为当日9:15 - 15:00[3] 出席情况 - A股现场出席70人，代表股份3,256,081,858，占比33.4843%；网络投票2,934人，代表股份1,153,081,413，占比11.8579%[6] - H股现场出席5人，代表股份453,885,289，占比20.5703%；网络投票0人[6] - 总体现场出席75人，代表股份3,709,967,147，占比31.0959%；网络投票2,934人，代表股份1,153,081,413，占比9.6648%[6] 议案表决 - 2024年度董事会报告总体同意股数4,832,716,048，占比99.3763%[7] - 2024年度监事会报告总体同意股数4,832,220,348，占比99.3661%[7] - 2024年度报告及摘要总体同意股数4,832,263,148，占比99.3670%[7] - 2024年度利润分配方案总体同意股数4,831,935,171，占比99.3602%[7] - 提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助议案总体同意股数4,833,851,951，占比99.3996%[7] - 为深铁集团42亿元借款提供资产质押议案总体同意股数1,592,459,845，占比98.2856%[8] - 股东大会授权相关议案中，A股H股总体表决情况：1583308708股占98.2781%等[10] - 公司及控股子公司对外提供财务资助议案表决情况：1581993570股占98.1965%等[10] - 公司及控股子公司对外提供担保议案表决情况：1581928073股占98.1924%等[10] - 选聘2025年度会计师事务所议案表决情况：1583308708股占98.2781%等[10] - 为深铁集团42亿元借款提供资产质押议案表决情况：1583412255股占98.2845%等[10] - 提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权议案表决情况：1301671323股占80.7965%等[10] 其他 - 本次股东大会听取了2024年度独立董事履职情况报告[11] - 广东信达律师事务所认为公司本次股东大会召集及召开程序等合法有效[12] - 备查文件包括公司2024年度股东大会决议和法律意见书[13]

万科2024年度股东大会核心内容 - 公司2024年经营经历困难 管理团队在1月充实力量共同应对风险和挑战 [1] - 公司将把握政策机遇 通过改革解决发展问题 在发展中化解风险 [1] - 采取战略聚焦 管理提升 经营提振 科技赋能 融合发展等措施 [1] - 推动业务布局优化和结构调整 促进开发业务回归良性循环 [1] - 经营服务业务目标为稳步增长 提高不动产全周期运营能力 [1]

杭州TOD项目云耀之城 - 云耀之城由杭铁开发与杭州万科联合打造 是双方合作的第四个TOD项目 此前合作项目包括未来天空之城 彩虹天空之城 杭行荟 [10] - 项目采用4.0版本站厅上盖TOD模式 需建筑与地铁同步施工 技术难度高于传统车辆段上盖TOD [11] - 杭铁开发在涉铁开发领域具备断层领先优势 杭州万科拥有强资源配置能力 形成技术互补 [11] 项目区位与生态设计 - 位于杭州云谷板块绿谷核心区 毗邻5000㎡市政公园 通过专属桥梁实现"先入林后归家"动线 [5] - 利用地铁盾构结构特性打造1.5万㎡绿毯 形成轨道上的植物园 [12] - 水系景观构筑湖泽溪霖四重轴线 包含趣浪水世界 探索植物园 疗愈森林三大模块 [15] 建筑与空间设计创新 - 主入口采用6米挑高红色礼仪盒子 运用红洞石材质与几何造型 形成视觉地标 [16] - 园区采用学院派风格 以瑞典平衡哲学lagom为基调 运用白麻石材 拱形门廊 罗马穹顶等新古典元素 [23][27] - 首创六大檐下会馆空间 包含礼仪/洽谈/健身/童玩/学习/伴盒等复合功能 实现全龄场景覆盖 [28][30][33][36][41] 商业配套创新实践 - 提前引入"喜闻乐集"社区商业 包含魔女喝喝酒饮 SEJERS面包 自营复合零售店喜市等实体店铺 [44] - 喜市整合鹿早书店 慢眨眼宠物 何田田养生等主理品牌 形成商业-文化-服务融合的新型社区空间 [44] - 延续Colife吧台运营经验 实现售楼阶段到交付后的商业无缝衔接 [43] 产品差异化亮点 - 童玩盒子设置回旋滑梯直通戏水池 联合鹿早书店打造森语图书馆 [36] - 健身盒子配置空中瑜伽设备 衔接户外迷你高尔夫推杆场 [33] - 洽谈盒子划分"e人区"与"i人区" 满足差异化社交需求 [30]

股东大会信息 - 2024年度股东大会于2025年6月27日15:00起召开[2] - 现场参会报名截止时间为2025年6月26日17:00[3] - 本次会议共有12项提案[7] 业绩数据 - 2024年度公司归属于母公司股东的净亏损为494.40亿元，母公司净亏损为178.72亿元，可供股东分配利润额为 -101.07亿元[40] - 公司1992 - 2022年度连续31年现金分红，平均分红率33.4%，累计分红1030.3亿元，是历年股权融资金额2.81倍，2024年建议不派发股息等[41] 项目计划 - 2025年集团现有项目计划新开工及复工计容面积668.8万平方米，预计项目竣工计容面积1414.6万平方米[36] 财务资助与担保 - 公司董事会同意新增财务资助授权总净额不超过1013.33亿元，对单个被资助公司的财务资助额度不超过202.67亿元[45][46] - 公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保，授权有效期内新增担保总额不超过1500亿元，其中为资产负债率70%以上公司新增担保额度不超过1300亿元，低于70%的不超过200亿元[51] - 截至2024年12月31日，公司担保余额742.50亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为36.64%[53] 借款相关 - 2025年2月深铁集团向公司提供42亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行债券的本金与利息[60] - 42亿元借款期限36个月，借款利率于最后可提款日为2.34%[61] - 未来三个月内，万科需提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%[61] - 2025年初至公告披露日，公司向深铁集团转让红树湾项目投资收益权等，交易对价12.92亿元[65] - 2025年初至公告披露日，深铁集团累计向公司提供借款不超过148.52亿元[65] 股份发行 - 董事会提请2024年度股东大会授权发行不超过已发行H股20%的新增股份[67] - 授权发行的H股新股发行价格折让不超过20%[67] 章程修订 - 公司拟因法规等修订对《公司章程》进行修订[74] - 股东大会通过章程修订时，公司取消监事会设置，监事会议事规则废止[74] 其他 - 2025年德勤年度审计报酬为1388万元，2024年支付给毕马威的审计费用为1680万元[57] - 提请股东大会审议修订《万科企业股份有限公司股东会议事规则》[113]