债券发行 - 本期债券发行规模为11亿元[3] - 本期债券票面利率为3.98%，前5年固定不变[6] 债券付息 - 每手（面值1,000元）债券派发利息39.80元（含税）[13] - 扣税后个人、证券投资基金实际每手派发31.84元[13] - 扣税后非居民企业实际每手派发39.80元[13] - 付息债权登记日为2025年1月21日[2] - 除息日和付息日为2025年1月22日[14] 税收政策 - 个人（包括证券投资基金）利息所得税税率为20%[16] - 境外机构2018.11.7 - 2025.12.31暂免征收企业所得税和增值税[18] - 非居民企业债券利息暂免征收企业所得税[18] - 其他债券持有者自行缴纳利息所得税[18] 信用等级 - 公司主体和本期债券信用等级均为AAA[11] 相关机构信息 - 公司联系地址、联系人及电话等[18] - 主承销商为中信证券及相关信息[18] - 登记结算机构为中登深圳分公司及相关信息[18]

公司概况 - 万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被传闻带走，但随后通过朋友圈更新疑似辟谣 [2] - 祝九胜于2012年加入万科，2018年接任总裁和首席执行官 [4] - 万科债券在2025年1月16日出现暴跌，其中"21 万科 02"跌幅超过27%，"22 万科 07"下跌超18% [5][6] - 万科一年内到期的境内债务约326.45亿元，2024年中报披露一年内到期的有息负债为1019.5亿元 [9] 财务表现 - 2024年前三季度，万科经营活动产生的现金流净额为负48.48亿元，现金减少196亿元 [9] - 2024年1~12月累计销售额为2446.8亿元，同比下降34.84% [11] - 2024年前三季度归母净利润亏损179亿元 [13] - 营业总收入从2020年的4191.12亿元下降至2024年9月的2198.95亿元，同比下降24.25% [14] 行业背景 - 2024年上半年百强房企销售金额同比下降39.5% [9] - 地产行业陷入"房价下跌——居民信心不足——房价继续下跌"的恶性循环 [17] - 2024年中央政治局会议多次定调，要求促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量闲置土地 [19] 公司策略与挑战 - 万科2024年的工作重点是确保安全底线，实现交易回款不低于300亿元，确保经营层面现金流为正 [9] - 万科在2018年、2019年、2021年依然是全国拿地金额排名第一的房企，高价拿地导致毛利率下跌和计提减值 [15] - 万科面临债务偿还压力，低价处理资产和股权导致亏损 [15]

投资评级 - 报告维持万科A的“增持”评级 [1][5] 核心观点 - 房地产行业仍处于调整阶段，公司通过大宗交易、REITs发行等方式化解经营压力，预计2024-2026年归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51亿元 [5] - 公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200亿元以上水平 [5] 销售表现 - 2024年12月，公司实现销售面积172.7万平方米，同比下降32.72%，销售金额233.4亿元，同比下降29.23% [6] - 2024年全年累计销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，销售金额2460.2亿元，同比下降34.59% [6] - 2024年12月销售单价为13515元/平方米，同比增长5.19%，全年累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92% [6] 土地储备 - 2024年12月，公司新增4宗土地，占地面积21.3万平方米，建筑面积49.6万平方米，权益地价23.7亿元 [7] - 2024年全年新增15个项目，总地价124亿元，总权益地价62亿元，拿地强度为5%，低于2023年和2022年的22% [7] 财务表现 - 2024年预计营业收入3540.91亿元，同比下降24.0%，归母净利润-196.90亿元，同比下降261.9% [8] - 2024年毛利率预计为6.0%，净利率为-6.2%，ROE为-5.7% [8] - 2024年EPS预计为-1.65元，2026年EPS预计为0.15元，对应2026年PE估值为47.5倍 [5][8] 财务预测 - 2024-2026年营业收入预计分别为3540.91亿元、3170.02亿元、2899.74亿元，逐年下降 [8] - 2024-2026年归母净利润预计分别为-196.90亿元、-19.92亿元、17.51亿元 [5][8] - 2024-2026年毛利率预计分别为6.0%、10.0%、11.9%，净利率分别为-6.2%、-0.9%、1.0% [8] 估值指标 - 2024年P/E为-4.2倍，2026年P/E为47.5倍 [8] - 2024年P/B为0.4倍，2026年P/B为0.4倍 [8] - 2024年EV/EBITDA为-42.6倍，2026年EV/EBITDA为19.6倍 [19]

万科企业股份有限公司 关于为控股子公司财荣有限公司银行保函 提供履约保证的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H 代 公告编号：<万>2024-132 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或者重大遗漏。 一、提供履约保证情况概述 为满足向香港特别行政区政府地政总署申请香港新界大埔马窝路的大埔市地段第243号地 块项目（"大埔项目"）预售证的要求，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）之控 股子公司财荣有限公司("财荣公司")拟向境外银行申请总额最高不超过5.87亿港元的银行保 函（"银行保函"），并将根据大埔项目的预售计划开具对应金额的保函。根据与境外银行 的协商，为银行保函提供如下履约保证：(1)公司之控股子公司JUBILANT CASTLE LIMITED 将为拟开具的银行保函向境外银行指定的银行账户存入最高不超过拟开具保函金额的款项 （"质押存款"），其中大埔项目合作方、财荣公司的另一方间接股东（以下简称"合作 方"）拟按其在大埔项目中5%的权益提供资金；(2)公司之全资子公司万科置业（香港）有限 公司（以下简称"万科置业（香港） ...

财务数据 - 2023年1 - 12月营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[6] - 2024年1 - 9月营收2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归母净利润 - 179.43亿元[6] - 截至2023年末资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[6] - 截至2024年9月30日资产总额13571.80亿元，负债总额9828.21亿元，净资产3743.58亿元[6] - 截至2024年11月30日担保余额1168.23亿元，占2023年末归母净资产比重46.58%[8] - 本次担保后对外担保总额将为1186.73亿元，占比将达47.32%[8] 贷款与担保 - 公司向工商银行贷款21.7亿元，期限3年，子公司提供担保[3] - 珠海万滨、南通万湘、大连万航分别担保8.41亿、10.29亿、3亿元[4] - 公司及子公司为自身及其他子公司担保余额1163.13亿元，对合营联营公司担保5.10亿元[8] 其他 - 公司总股本11930709471元[6]

担保与贷款 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由总裁决策[1] - 公司向邮储银行申请贷款本金10.5亿元[2] - 河南天河惠弘和郑州万科担保贷款3.5亿元，徐州万正和徐州万惠担保贷款7亿元[3][4] 财务数据 - 2023年末资产15048.50亿元、负债11019.17亿元、净资产4029.34亿元[6] - 2023年营收4657.39亿元、利润总额298.05亿元、归母净利润121.63亿元[6] - 2024年9月末资产13571.80亿元、负债9828.21亿元、净资产3743.58亿元[6] - 2024年1 - 9月营收2198.95亿元、利润总额 - 154.40亿元、归母净利润 - 179.43亿元[6] - 2024年11月末担保余额1168.23亿元，占比46.58%[9] - 本次担保后对外担保总额将为1186.73亿元，占比47.32%[10]

业绩总结 - 2024年11月合同销售面积163.3万平方米，金额201.3亿元[2] - 2024年1 - 11月累计合同销售面积1638.0万平方米，金额2226.8亿元[2] 市场扩张 - 2024年10月以来新增开发项目2个，无新增物流地产项目[3][4] - 两个新增项目占地7.9万平方米，计容建面22.2万平方米[7] - 新增项目需支付权益地价7.38亿元[7]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议日[1] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] - 截至2024年11月30日，担保余额1168.23亿元，占2023年末净资产比重46.58%[7] - 本次担保后，公司及控股子公司对外担保总额将为1176.23亿元，占比46.90%[7] 贷款相关 - 公司前期向交通银行申请8亿元贷款，期限3年，目前余额1.67亿元[2] - 杭州万庆以绍兴锦晨100%股权为8亿元借款质押担保[2] 财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[4] - 2023年营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[4] - 2024年9月末资产总额13571.80亿元，负债9828.21亿元，净资产3743.58亿元[4] - 2024年1 - 9月营收2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归母净利润 - 179.43亿元[4]

股份信息 - 截至2024年11月30日，股份类别IH法定/注册股份2,206,512,938股，股本2,206,512,938元[3] - 截至2024年11月30日，股份类别A法定/注册股份9,724,196,533股，股本9,724,196,533元[3] - 2024年11月法定/注册股本总额无增减，月底为11,930,709,471元[3] 发行情况 - 截至2024年11月30日，股份类别H已发行股份2,206,512,938股[5] - 截至2024年11月30日，股份类别A已发行股份9,724,196,533股，库存72,955,992股[5] 其他情况 - 股份期权、权证、可换股票据等均不适用[7][8][9]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议日[1] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] - 截至2024年10月31日，担保余额1164.29亿元，占2023年末净资产比重46.43%[8] - 本次担保后，对外担保总额将为1263.70亿元，占比将达50.39%[8] 贷款相关 - 向中国银行申请24亿元贷款，期限3年，已提款，余额17.18亿元[2] - 泰亚与盛浩立体城为24亿元贷款抵押担保[2][3] 财务数据 - 2023年末资产15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[5] - 2023年营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[5] - 2024年9月末资产13571.80亿元，负债9828.21亿元，净资产3743.58亿元[5] - 2024年1 - 9月营收2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归母净利润 - 179.43亿元[5]