天眼查天眼风险信息显示，近日，万科A（000002）、长沙市万科企业有限公司新增一则被执行人信 息，执行标的10.8亿余元，执行法院为湖南省长沙市中级人民法院。万科企业股份有限公司成立于1984 年5月，法定代表人为郁亮，注册资本约110亿人民币，经营范围包括兴办实业、进出口业务、房地产开 发等。股东信息显示，该公司由深圳市地铁集团有限公司、香港中央结算（代理人）有限公司、中国证 券金融股份有限公司等共同持股。 ...

万科债券市场表现 - 1月19日，万科发行的多只债券价格延续上涨趋势 [1][3] - 其中，“22万科02”债券涨幅最大，达到13% [1][3] - “22万科06”债券涨幅超过11% [1][3] - “22万科04”债券涨幅超过6% [1][3] - “23万科01”和“21万科06”债券涨幅均超过2% [1][3] - “21万科04”债券涨幅超过1% [1][3]

万科境内债券市场表现 - 万科多只境内债券价格延续上周涨势，其中“22万科02”债券价格上涨14%，“22万科06”债券价格上涨超过11%，“22万科04”债券价格上涨超过6% [1] - 公司其他债券亦普遍上涨，“23万科01”债券价格上涨近3%，“21万科06”债券价格上涨超过2%，“21万科04”债券价格上涨超过1% [1]

公开市场操作与资金面 - 央行于1月16日开展867亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日实现净投放527亿元，当周累计净投放8128亿元 [2] - 1月19日至23日当周，将有9515亿元逆回购及1500亿元国库现金定存到期 [2] - 银行间资金面转松，DR001加权平均利率下降超过4个基点至1.32%附近，隔夜资金供给约千亿元，非银机构质押信用债借入隔夜报价集中在1.45%附近 [4] - 海外方面，美国隔夜融资担保利率为3.64% [4] 利率与收益率表现 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交利率在1.63%附近，较前日小幅下行 [6] - 银行间主要利率债收益率普遍下行 [8] - 国债期货收盘多数上涨，其中10年期主力合约涨0.01%，5年期主力合约涨0.05%，2年期主力合约涨0.03%，30年期主力合约跌0.09% [10] 监管与政策动态 - 证监会召开2026年系统工作会议，强调坚持稳字当头，巩固市场稳中向好势头，及时做好逆周期调节，防止市场大起大落 [11] - 证监会将启动实施深化创业板改革，持续推动科创板改革落实落地，提高再融资便利性和灵活性 [11] - 证监会计划抓紧推动合格境外投资者优化方案落地，增强开放环境下监管和风险防范能力 [11] - 国务院国资委部署2026年重点任务，着力推进国有经济布局优化和结构调整，指导企业做强做优主业实业，服务现代化产业体系建设 [11] 全球宏观与市场 - 日元疲软加剧通胀风险，日本央行内部关注度上升，可能在季度评估中上调2026财年的经济增长和通胀预期 [12] - 巴克莱分析师预计，2026年美国公司债发行总量将达到2.46万亿美元，较2025年的2.2万亿美元增长11.8% [12] - 预计2026年美国公司债净发行量为9450亿美元，较2025年的7260亿美元增长30.2%，主要驱动因素包括积压的并购交易、债务再融资及人工智能领域的融资需求 [12] - 日本5年期国债收益率上涨1.5个基点，达到创纪录的1.645% [14] - 美国2025年11月海外投资者净增持美国国债856亿美元 [14] 公司及债券特定事件 - 万科发布“21万科02”债券持有人会议补充通知，新增两项议案并增加固定兑付安排 [13] - 惠誉国际将大连万达商业管理集团股份有限公司长期信用评级由RD调高至CC [13] - 高盛计划发行债券募集160亿美元资金，创下华尔街银行发行纪录 [14] - 一周内发生多起债券负面事件，涉及联储证券、供利发展控股集团、中国绿发投资集团、阜新银行、正泰集团、山东省章丘鼓风机股份有限公司、商户岛银行等发债主体，事件包括隐含评级下调、被列入评级观察及违约等 [14] - 本月城投非标资产风险事件频发，涉及多起信托计划、私募基金等产品的风险提示或违约事件 [15]

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周利率债情绪偏强收益率下行，信用债收益率跟随回落，信用利差大致平稳，10年期超长信用表现偏强；城投债利差多数下行，产业债利差整体平稳但万科利差大幅压缩，二永债利差全线收窄，产业和城投永续债超额利差小幅下行；万科展期方案好于预期但地产债政策真空，建议短期观望，二永债利差或仍有压缩空间 [3][5] 根据相关目录分别进行总结 信用跟随利率下行 超长信用表现强势 - 本周利率债情绪偏强，3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率分别下行2BP、4BP、3BP和1BP，1Y期上行2BP [3][11] - 信用债收益率整体跟随利率回落，各期限不同等级信用债收益率有不同程度下行或持平 [3][11] - 信用利差大致平稳，10年期超长信用表现偏强，各期限不同等级利差有收窄或走阔情况 [3][11] - 评级利差方面，各期限不同等级评级利差有收窄、走阔或持平 [11] - 期限利差方面，各等级不同期限利差有收窄或走阔 [11] 城投债利差多数下行0 - 1BP - 本周城投债利差多数下行0 - 1BP，AAA级平台信用利差总体持平，AA和AA + 级平台利差总体下行1BP [4][16] - 分区域来看，不同区域不同评级城投债利差有不同变动 [16][18][22] - 分行政级别来看，省级和地市级平台信用利差总体较上周持平，区县级平台下行1BP，不同级别不同区域平台利差有不同变动 [22][23][26] 产业债利差整体平稳 万科利差大幅压缩 - 本周产业债利差整体平稳，万科利差大幅压缩 [4][27] - 不同性质地产债利差有不同变动，如央企地产债利差走阔9BP，混合所有制地产债利差大幅收敛451BP等 [4][27] - 不同企业地产债利差有不同变动，如龙湖利差下行2BP，万科下行4285BP等 [4][27] - 不同等级不同行业产业债利差有不同变动，如AAA等级煤炭债利差持平，AA + 钢铁债利差下行3BP [4][27] 二永债利差全线收窄 中长期品种收益率大幅下行 - 本周二永债利差全线收窄，中长期品种收益率大幅下行，1Y期各等级收益率下行1BP，利差压缩2BP；3Y期各等级收益率下行5 - 6BP，利差压缩3 - 5BP；5Y期各等级收益率下行5 - 6BP，利差压缩1 - 2BP [4][35] 产业和城投永续债超额利差小幅下行 - 本周产业AAA级3Y永续债超额利差收敛0.43BP至14.41BP，处于2015年以来的36.98%分位数，5Y永续债超额利差持平于13.20BP，处于32.28%分位数 [4][38] - 城投AAA级3Y永续债超额利差下行0.13BP至4.51BP，处于3.52%分位数；5Y永续债超额利差下行0.79BP至10.13BP，处于18.64%分位数 [4][38] 万科展期方案好于预期 二永债利差仍有压缩空间 - 本周万科展期方案好于预期，存续债券二级价格上涨，但地产债支持政策真空，对央国企地产债偏谨慎，建议短期观望 [5][40] - 跨年后二永债表现强势，分红险保费收入增长推动超长二永债需求上升，收益率显著回落，虽长端利率短期有扰动，但央行呵护意愿强，二永债利差或仍有压缩空间 [5][40][43] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体、商业银行二永、城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理统计，历史分位数自2015年初以来 [46] - 产业和城投个券信用利差计算方式及行业或地区城投信用利差求法 [46] - 银行二级资本债/永续债、产业/城投类永续债超额利差计算方式 [46] - 样本筛选标准及评级说明，如选取中票和公募公司债样本，剔除担保债和永续债等 [46]

万科公司治理与战略演变 - 万科曾建立先进企业制度并成为全球最大地产公司 其形象干净 不似暴发户 公司文化强调克制 号称从不行贿 不做高于25%利润的生意 并远离过度负债 [9] - 王石在1988年股改时放弃大股东和实控人地位 虽赢得美誉 却导致公司治理结构存在实控人缺位的致命隐患 [12] - 2015年宝能系在半年内买入万科近25%股权 引发控制权之争 最终深圳地铁入局击退宝能 王石于2017年退休 [12] - 王石退休后 以郁亮为代表的财务出身高管团队掌握了公司实际控制权 [12] - 在“后王石”时代 公司高管搭建了复杂的财务迷宫 并以合伙人旗号截流利益 过去十多年公司创造3到4万亿营收流水 部分资金在影子银行体系隐秘流转 [12] - 2021年 此前高喊“活下去”的万科一反常态激进拿地 1-7月成为唯一拿地金额超千亿的房企 [13] - 激进策略恶果在之后三年释放 公司2024年亏损495亿元 [14] - 2025年至2026年初 公司经历人事大地震 包括郁亮退居二线 深铁董事长辛杰被带走后辞职 祝九胜被采取刑事措施 郁亮清空所有职务 [14] - 2025年4月 王石曾尝试与万科决策层建立联系但未获公开回应 显示其已与公司运营脱节 [17] 王石的职业生涯与个人影响力 - 王石将个人克制与让利包装成高于时代的精神追求 其名声的维系依赖于企业的持续成功 [18] - 万科坠落导致其“以财换名”的叙事失效 三十年让利带来的名声面临清零 [18] - 王石退休后二次创业 选择环保赛道 在万科原总部旧址改造“生物圈三号”零碳示范区 但方案成本昂贵难以商业化 [21] - 2021年 其发起一家环保并购主题的SPAC公司 意图并购绿色企业并包装上市 但业务最终搁浅 [21] - 2018年 其创建深潜DeepDive运动公司 主营赛艇训练 目标客户为高净值人群 企业家训练营学费达40万 但随后因疫情及经济下行影响而沉寂 [22][24] - 此后又推出“运河私董会” 人均收费降至13万 内容模式相似 本质是兜售其个人影响力与社交网络 [24] - 过去王石代言品牌如Jeep大切诺基等 与其塑造的“成功企业家+冒险者”形象一致 但2025年代言了保健品“总裁碗燕” 显示其个人品牌价值与影响力衰减 [25] - 其曾通过《万科周刊》内刊和万科论坛打造独特企业文化 汇聚众多学者 带有公共知识分子气息 但退休后对房价、经济、就业等公共议题避而不谈 [29][30][31] - 其个人爱好偏向国际化、精英化 如音乐剧、西餐、赛艇 刻意与大众娱乐保持距离 在社会增速放缓的背景下显得曲高和寡 [31] 房地产行业变迁 - 中国房地产行业历经40多年发展 万科作为深交所0002号公司曾是行业标杆 [9] - 在2000-2010年代 众多房企采用高杠杆、高周转模式激进扩张 而万科则相对克制 [9] - 2021年“三道红线”政策下 房地产市场寒意弥漫 [13] - 随着行业周期下行 众多地产巨头纷纷退场 包括许家印、王健林、孙宏斌、潘石屹、杨国强等 仅少数如吴亚军仍留在富豪榜上 [32] - 这些地产巨头曾深度参与并塑造了中国城镇化进程 影响亿万家庭 如今时代已进入告别阶段 [32]

公司担保事项 - 万科为全资子公司杭州万峰房地产开发经营有限公司的履约责任提供质押担保 担保金额不超过2.54亿元 [1] - 公司2024年度股东大会授权在有效期内新增对外担保总额不超过1500亿元 董事会转授权指定高管对单笔低于50亿元的担保进行决策 [1] - 截至2025年11月30日 公司及控股子公司担保余额为844.93亿元 占公司2024年末经审计归母净资产的41.69% [1] - 本次担保发生后 公司及控股子公司对外担保总额将增至944.28亿元 占2024年末经审计归母净资产的比重将升至46.59% [1] 贵金属市场动态 - 白银价格在50天内上涨超过80% 其疯狂程度远超黄金 [2] - 历史上爆炒白银往往预示着贵金属牛市已到高潮 [2]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 万科企业股份有限公司 关于为杭州万峰相关事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2026-005 中國，深圳，2026年1月16日 於本 公 告日期，本 公司 董 事 會 成 員包 括：非 執 行 董 事 黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；執 行 董 事 王 蘊 女 士；以 及 獨 立非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生、林 明 彥 先 生、沈向洋 博士 及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 本公司及董事 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2026年1月16日 於本 公 告日期，本 公司 董 事 會 成 員包 括：非 執 行 董 事 黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；執 行 董 事 王 蘊 女 士；以 及 獨 立非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生、林 明 彥 先 生、沈向洋 博士 及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 关于为合营公司南京悦颐相关事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2026-004 本公 ...