交易概况 - 公司拟1元现金出售房地产开发业务相关资产及负债给控股股东地产集团，标的估值 -297,604.13万元，增值率24.06%[13] - 交易已履行部分审批程序，尚需公司股东会审议及深交所等监管要求程序[20][22] - 本次交易为重大资产出售、关联交易，不构成重组上市，不涉及股权变动[61][62][64] 业绩数据 - 2024年末总资产10,769,768.18万元，总负债9,665,907.26万元，净资产1,103,860.92万元[115] - 2024年度营业收入1,830,204.25万元，利润总额 -568,123.54万元，净利润 -639,605.40万元[116] - 2024年经营活动现金流净额317,485.24万元，投资活动现金流净额 -61,509.50万元，筹资活动现金流净额 -516,356.99万元[119] - 2024年资产负债率89.75%，毛利率7.59%，基本每股收益 -7.16元/股，加权平均净资产收益率942.36%[119] 重组前后对比 - 2024年12月31日，重组后资产总额203,598.71万元，较重组前降98.11%；负债总额81,790.42万元，降99.15%；资产负债率降至40.17%，降49.58个百分点[19] - 2024年度，重组后营业收入109,711.75万元，较重组前降94.01%；净利润9,785.76万元，增101.53%；归属于母公司所有者的净利润9,127.19万元，增101.76%[19] 股东及股份 - 截至2024年12月31日，前十大股东合计持股462,653,121股，占比61.93%[106] - 2024年6月向特定对象发行A股股票51,664,712股，发行后股份总数为747,098,401股，地产集团持股389,679,305股，持股比例52.16%[104] 控股股东情况 - 地产集团2024年总资产650.5024643亿元，总负债515.0881047亿元，净资产135.4143596亿元[139] - 2024年营业收入181.7889001亿元，净利润 -3.7428867亿元[139] - 截至报告签署日，地产集团对中国房地产开发集团有限公司持股100%，对广州中睿置业有限公司持股80%，对北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司持股60%[135] 未来展望 - 重组后公司聚焦物业服务和资产管理与运营等轻资产业务，实现战略转型[16][63] - 交易可降低资产负债率，优化资产结构，化解退市风险，保护中小投资者利益[51][52] 风险提示 - 交易可能因股价异常、市场变化等被暂停、中止或取消[32] - 交易尚需多项审批，存在无法通过审批导致失败的风险[34] - 截至评估基准日，公司债务可能面临债权人要求提前清偿的情况[35] - 截至报告签署日，尚未全部取得部分标的公司其他股东同意或放弃优先购买权[37]

重大交易 - 中交地产拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给中交房地产集团[1] - 中金公司担任本次交易的独立财务顾问[1] - 本次交易为重大资产出售，不涉及发行股份[1] - 本次交易不会导致上市公司股权结构变化，不构成重组上市情形[1]

业绩总结 - 报告期为2023年1月1日至2024年12月31日[3] - 公司及项目公司经核查房地产项目不存在闲置土地被认定情形[21] - 报告期内公司及项目公司不存在炒地行为[25] - 报告期内及截至2024年12月31日，公司完工及在建且具备销售条件的商品住房项目，无捂盘惜售、哄抬房价行政处罚[27][28] - 公司报告期内无被认定应收取土地闲置费或被无偿收回土地使用权情形[29] - 公司报告期内无炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为[29] 用户数据 无 未来展望 无 新产品和新技术研发 无 市场扩张和并购 无 其他新策略 无 项目数据 - 报告期内公司及项目公司涉及房地产开发项目共117个[12] - 拟建项目共计14个，占比约11.97%[12] - 在建项目共计26个，占比约22.22%[12] - 已完工项目共计77个，占比约65.81%[12] - 北京地区有已完工项目3个、在建项目1个[12] - 青岛地区有在建项目1个、已完工项目1个[12] - 济南地区有在建项目4个[12][13] - 石家庄地区有已完工项目1个[13] - 雄安地区有已完工项目1个、在建项目1个[13] - 重庆地区有已完工项目13个、在建项目4个、拟建项目1个[13][14] - 贵州贵安新区马场镇有4个拟建地块项目[15] - 昆明有2个已完工地产项目[15] - 泸水有2个已完工、2个在建碧桂园相关地产项目[15] - 福州有1个已完工地产项目[15] - 惠州有3个已完工、3个在建地产项目[15] - 苏州有9个已完工地产项目[15][16] - 杭州有3个已完工地产项目[16] - 宁波有5个已完工地产项目[16][17] - 武汉有5个已完工、1个在建地产项目[17] - 长沙有3个已完工、1个在建地产项目[17]

资产数据 - 置出资产总资产账面价值4347247.03万元，评估值4439656.49万元，增值率2.13%[2] - 置出资产负债账面价值4739128.78万元，评估值4737260.62万元，减值率0.04%[2] - 置出资产净资产账面价值 - 391881.75万元，评估值 - 297604.13万元，增值率24.06%[2] 评估相关 - 对中交地产置出资产仅采用资产基础法评估[3] - 评估假设含一般假设和特殊假设[5][6] - 评估参数选取依据多渠道信息，符合实际[8] 决策情况 - 2025年6月16日召开董事会审议重大资产出售议案[9] - 评估履行必要决策程序，确认机构独立性[9] - 评估机构认为评估方法恰当，假设和参数合理[9]

业绩总结 - 2022 - 2024年公司归母净利润分别为3393.95万元、 - 161122.97万元和 - 517908.20万元[19] - 2024年营业总收入为1830204.25万元，2023年为3302783.41万元，2022年为3846704.88万元[20] - 2024年营业总成本为1969364.67万元，2023年为3227260.16万元，2022年为3561694.98万元[20] - 2022 - 2024年度应收账款减值损失分别为 - 177.87万元、262.02万元、781.75万元[30] - 2022 - 2024年度其他应收款减值损失分别为20328.76万元、22229.21万元、39619.33万元[30] - 2022 - 2024年度存货跌价损失分别为56800.10万元、130446.69万元、349558.00万元[30] - 2022 - 2024年度公司对应收款项计提信用减值损失分别为25730.70万元、26128.51万元、54501.51万元[31] 未来展望 - 2025年6月16日公司召开董事会审议重大资产出售相关议案[45] - 中交集团将在本次发行实施完毕之日起五年内解决同业竞争问题[14] - 中交集团等承诺中交物业服务集团2025 - 2027年净利润合计不低于23100.71万元[14] 市场扩张和并购 - 2015年7月，地产集团无偿划转取得中住地产100%股权，成为中交地产间接控股股东[5][6][7][8][9] - 2018年12月，地产集团吸收合并中住地产，成为中交地产控股股东[5][6][7][8][9] 其他新策略 - 公司自2024年1月1日起施行关于供应商融资安排披露的会计政策变更[24] 承诺相关 - 中住地产认购的中交地产股份36个月内不上市交易或转让[2][3] - 中住地产持有的中交地产股份锁定期满后，若股价未达20元/股，不出售股份[3] - 追送股份触发条件涉及2007 - 2009年扣非后净利润，如2007年低于3000万元等[3] - 追送股份时间在相关年度报告公告后十五个工作日内，最多执行三次[3] - 追送股份对象为全体无限售条件A股流通股股东等[3] - 每次追送股份总数为130万股，相当于每10股追送0.5股[3][4] - 若2007年12月31日前完成股改，临时保管390万股；若2008年12月31日前完成，保管260万股[4] - 中住地产承诺在发行股份及资产重组获批后12个月内处置部分房地产资产[4] - 中住地产变更三亚公司、惠州公司清理期限，最迟2016年底完成[4] - 2015 - 2016年经股东大会审议，豁免中住地产处置三亚、惠州公司的承诺[4] - 2008年3月17日，中房集团承诺重组完成12个月内启动解决与中房股份同业竞争程序，24个月内彻底解决[6] - 中房集团承诺用二至三年时间通过调整主营业务布局等方式彻底解决同业竞争[5] - 公司重组完成后，中房集团及控制企业不在特定地区从事新的竞争房地产业务[5] - 中住地产承诺优先将项目转让给重庆实业，否则作相关安排[5] - 中住地产承诺清算后剩余财产价值低于评估值时现金补足，不发生影响上市公司权益的或有事项[6] - 地产集团承诺承接中房集团未履行完毕的承诺并继续履行相关义务[5] - 中住地产和中房集团承诺在关联交易表决时履行回避义务[7] - 中住地产和中房集团承诺杜绝非法占用重庆实业资金、资产及要求其违规担保[7] - 中住地产和中房集团承诺不与重庆实业发生不必要关联交易，遵循公平原则[7] - 中住地产和中房集团承诺对关联交易履行信息披露和报批程序[7] - 2021年12月8日，公司收到地产集团申请延长避免同业竞争承诺履行期限的函[10] - 原承诺在2021年底前启动融合，现变更为2024年底前启动[10] - 2024年底，地产集团再次将承诺延期至2027年底，启动相关企业与中交地产整合[12] - 2023年2月24日，自首次公开或再融资发行结束之日起十八个月内，地产集团不以任何方式转让认购的中交地产股份[12] - 2023年2月24日，地产集团承诺遵守法规，不越权干预中交地产经营管理活动[12] - 地产集团承诺在中交地产完成旗下房地产业务整合前，协调绿城中国和中交地产差异化经营[11] - 地产集团承诺规范与中交地产的关联交易，保证交易价格公允，履行批准和披露义务[12] - 地产集团承诺不通过关联交易非法转移中交地产资金、利润，不损害其及其他股东权益[12] - 中交集团、地产集团承诺自2023年2月24日至本次发行实施完毕前，按监管最新规定出具补充承诺[13] - 中交集团、地产集团承诺履行填补回报措施，违反承诺造成损失愿承担补偿责任[13] - 中交集团督促地产集团履行避免同业竞争承诺，解决下属企业与中交地产同业竞争问题[13] - 中交集团及其下属企业获取新项目，开发阶段优先提供给中交地产，中交地产15日内决定是否参与[14] 财务数据 - 2007年5月31日江苏汇智评估值为26,598,253.72元，收回剩余财产价值低于评估值2,966,452.19元，中住地产已现金补足[6] - 截至2007年5月31日，长沙兆嘉以国有土地使用权为华夏科技2.487亿元银行借款提供抵押担保[8] - 华夏科技以对长沙兆嘉22,710.35万元债权及垫付拆迁款债权提供反担保[8] - 湖南华夏科技投资发展有限公司已偿还16000万元贷款余额，解除长沙兆嘉资产抵押手续[8] - 2015年11月最高法终审判决，华夏投资支付长沙兆嘉4963.31万元，12月长沙兆嘉收到款项[14] - 以2024年12月31日为基准日，拟置出资产总资产账面价值4347247.03万元，评估值4439656.49万元，增值率2.13%[38] - 以2024年12月31日为基准日，拟置出资产负债账面价值4739128.78万元，评估值4737260.62万元，减值率0.04%[38] - 以2024年12月31日为基准日，拟置出资产净资产账面价值 - 391881.75万元，评估值 - 297604.13万元，增值率24.06%[38]

业绩总结 - 2024年12月23日至2025年1月21日，公司股价涨跌幅-3.64%[2] - 剔除大盘因素影响后涨跌幅为-6.50%[2] - 剔除同行业板块影响后涨跌幅为1.90%[2] 其他新策略 - 公司拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给中交房地产集团[2] - 2025年1月22日披露重大资产出售暨关联交易提示性公告[2]

业绩数据 - 2024年营业总收入183.02亿元，2023年为330.28亿元，2022年为384.67亿元[4] - 2024年净利润为 -63.96亿元，2023年为 -14.03亿元，2022年为10.22亿元[4] - 2024年归属于母公司所有者的净利润为 -51.79亿元，2023年为 -16.11亿元，2022年为0.34亿元[4] 会计政策 - 2024年对供应商融资安排和流动负债与非流动负债划分进行会计政策变更[8][9] - 2023年对与租赁有关递延所得税的确认进行会计政策变更[10] - 2022 - 2024年仅2024年有会计政策变更，无重大会计估计变更[9][11][13] 减值损失 - 2024年应收账款减值损失781.75万元，2023年为262.02万元，2022年为 -177.87万元[15] - 2024年存货跌价损失34.96亿元，2023年为13.04亿元，2022年为5.68亿元[15] - 2022 - 2024年对应收款项计提信用减值损失分别为25,730.70万元、26,128.51万元及54,501.51万元[16] - 2022 - 2024年分别确认存货跌价损失56,800.10万元、130,446.69万元和349,558.00万元[17] 其他 - 最近三年不存在违规资金占用、违规对外担保情形[1][2] - 近三年业绩真实、会计处理合规，不存在虚假交易等问题[4][5] - 最近三年财务报表无商誉[18] - 2022 - 2024年应收款项、存货减值准备计提符合规定[19]

公司治理 - 公司及其控股股东、间接控股股东不存在不规范履行承诺情形[6] - 公司最近三年未发生违规资金占用、违规对外担保情况[7] - 公司控股股东为中交房地产集团有限公司，实际控制人为国务院国资委，最近三年未变更[8] 人员情况 - 公司现任董事9人、监事3人、不兼任董事的高级管理人员4人[8] 历史承诺 - 中住地产2008年承诺认购股份36个月内不上市交易或转让[14] - 若中交地产股价未达20元/股，中住地产不减持[14] - 特定条件下中住地产触发追送股份，每次追送130万股[14][15] - 中住地产承诺发行获批后12个月内处置部分房地产资产[16] - 中住地产承诺本部不再从事新的房地产业务[17] - 中房集团承诺在公司开展业务地区避免同业竞争[17][18] - 中住地产承诺规范和减少与重庆实业关联交易[20] - 中房集团承诺规范和减少与重庆实业关联交易[21] 股权变动 - 2015年7月地产集团无偿划转取得中住地产100%股权[17][20][21][23] - 2018年12月地产集团吸收合并中住地产，成为控股股东[17][20][21][23] 近期承诺 - 2018年8月地产集团承诺保证上市公司人员、资产等独立[24] - 原承诺2021年底前启动融合延期至2024年底，后再延期至2027年底[25][26][27][28] - 地产集团承诺中交置业除存量业务外不再获取新土地储备[25] - 地产集团承诺解决中交地产和绿城中国同业竞争问题[25] - 2023年2月地产集团作出股份锁定和填补摊薄回报承诺[28][29] - 2023年2月中交集团作出填补摊薄回报和同业竞争承诺[29][30] - 中交集团将在发行实施完毕五年内解决存量房地产开发项目同业竞争问题[30] - 中交地产对中交集团下属企业新获取项目有15日决策参与权[31] - 2024年11月中交集团等作出中交物业服务集团盈利补偿承诺[31][32] - 中交物业服务集团2025 - 2027年净利润合计不低于23100.71万元[32] 其他事项 - 2015年华夏投资支付长沙兆嘉4963.31万元[31]

市场扩张和并购 - 2024年12月11日公司现金收购中交物业服务集团有限公司100%股权[2] 其他新策略 - 2025年1月24日子公司广西中交城市投资发展有限公司注册资本由25386万元减至10386万元[2] 其他情况 - 本次交易前12个月内公司未发生重大资产购买、出售事项[2] - 本次交易前12个月内公司不存在购买、出售与本次交易标的资产为同一或相关资产的情形[2]

业绩总结 - 交易完成前归母净利润 -517,908.20 万元，后为 9,127.19 万元，变动率 101.76%[3] - 交易完成前每股收益 -7.1616 元/股，后为 0.1262 元/股，增加 7.2878 元/股[3] 未来展望 - 加强经营管理，完善制度、流程，控成本提效率[5] - 完善公司治理，遵循法规，优化结构[6] - 完善利润分配政策，重视股东回报[7] 其他新策略 - 董高人员承诺履行填补回报措施[8] - 控股股东承诺不干预经营并履行措施[9]