文章核心观点 2024年房地产行业加速洗牌，招商蛇口逆势而上保持在行业第一阵营，凭借现金充沛、债务安全、聚焦核心区域拿地、主动计提减值、REITs常态化布局等举措，展现出防御性与成长性 [1] 行业情况 - 2024年房地产行业加速洗牌，千亿房企数量锐减至11家 [1] 招商蛇口经营表现 销售业绩 - 2024年全口径销售金额2193亿元，位列克而瑞销售榜第五位，累计签约销售面积935.90万平方米，12月单月销售额达302.39亿元创年度峰值 [1][3] 财务状况 - 2024年报告期末货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%；现金短债比1.58，同比提升0.3 [1] 土地投资 - 土地投资聚焦一线和强二线城市，尤其是“强心30城”和“核心6 + 10城”，资源向上海、杭州、北京、深圳等城市倾斜 [1] - 2024年12月单月斥资101.15亿元获取8宗优质地块，涵盖上海、杭州、西安等核心城市，上海宝山区两宗地块权益占比最高达70% [2] - 2024年新拿地项目中位于核心区域的占比超过80% [2] 资产质量 - 对部分资产计提减值59亿元，有助于夯实资产质量 [3] 产品与营销 - 以“首席设计师产品经理制”重构产品体系，打造四大产品线，精准匹配市场需求 [3] - 2024年累计交付9.5万套住房，升级“交付即服务”体系 [3] - 依托“One蛇口”智慧平台整合多元业态，线上成交占比持续提升 [3] REITs布局 - 2024年租赁住房REIT在深交所上市，募集资金13.635亿元，网下认购倍数达103.66倍创年内新高 [4] - 2019年至今盘活存量资产（按发行估值）超142亿元，推动“开发—运营—资本化—再投资”闭环成熟 [4] 产业运营 - 招商产园聚焦五大产业赛道，全国园区入驻企业超2300家，孵化30余家上市公司 [4] - 青岛网谷引入新一代信息技术企业占比60%，通过“园区 + 资本”模式设立8支产业基金（总规模60亿元） [4] 物业服务 - 招商积余通过AI技术实现物业工单效率提升5倍，高空抛物预警覆盖97%项目 [4] - 打造“小招服务站”集成28项便民服务 [4] - 招商设施持续深耕IFM赛道，服务华为、阿里等优质企业，管理面积超3600万平米，连续多年获评“后勤服务金牌供应商” [4]

营业相关财务指标变化 - 2024年营业总收入178.95亿元，同比增长2.25%[4] - 2024年营业利润9.00亿元，同比下降36.54%[4] - 2024年利润总额9.09亿元，同比下降35.02%[4] - 2024年归属于上市公司股东的净利润4.04亿元，同比下降36.09%[4] - 2024年扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比下降57.27%[4] 资产与权益相关财务指标变化 - 2024年末总资产860.31亿元，同比下降5.31%[4] - 2024年末归属于上市公司股东的所有者权益111.01亿元，同比下降7.28%[4] 现金流与偿债能力相关财务指标变化 - 2024年经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%[6] - 2024年末货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%[6] - 2024年末现金短债比1.58，同比提升0.3[6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年1月经营简报，销售规模同比收缩，销售单价略有下降，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足 [4] - 公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升 [4] - 受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况不确定性增加，下调盈利预测，预计公司2024 - 2026年归母净利润为50.9、70.0、74.0亿元（原63.9、70.3、74.4亿元），EPS为0.56、0.77、0.82元，当前股价对应PE为21.4、15.5、14.7倍 [4] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1月，公司实现签约销售金额90.14亿元，同比下降25.01%，实现签约销售面积44.59万平方米，同比下降23.24% [5] - 2024年1月，公司单月销售均价20215.29元/平方米，同比下降2.31% [5] - 据克而瑞数据，2024年1月公司全口径销售金额排名第6名，公司在行业内排名保持相对稳定 [5] 拿地情况 - 2025年延续区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城 [6] - 2025年1月获取两宗地块，用地面积总计8.84万平方米，总建筑面积21.68万平方米，拿地总成本43.95亿元 [6] - 两宗地块均位于核心城市北京，第一宗位于海淀区朱房村，土地面积10.26万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例10%，拿地成本9.15亿元；另一宗位于大兴区亦庄，土地面积4.57万平方米，建筑面积11.42万平方米，权益比例100%，拿地成本34.8亿元 [6] - 1月拿地金额占销售金额比例为48.76%，拿地强度有所提升 [6] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 183,003 | 175,008 | 190,022 | 200,235 | 207,165 | | YOY(%) | 13.9 | -4.4 | 8.6 | 5.4 | 3.5 | | 归母净利润(百万元) | 4,264 | 6,319 | 5,093 | 7,004 | 7,401 | | YOY(%) | -58.9 | 48.2 | -19.4 | 37.5 | 5.7 | | 毛利率(%) | 19.3 | 15.9 | 15.4 | 16.3 | 17.1 | | 净利率(%) | 5.0 | 5.2 | 3.7 | 4.9 | 5.1 | | ROE(%) | 3.2 | 3.1 | 2.3 | 3.1 | 3.3 | | EPS(摊薄/元) | 0.47 | 0.70 | 0.56 | 0.77 | 0.82 | | P/E(倍) | 25.5 | 17.2 | 21.4 | 15.5 | 14.7 | | P/B(倍) | 1.3 | 1.1 | 1.0 | 1.0 | 1.0 | [7]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-006 二〇二五年二月十一日 特此公告。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年 1 月销售及近期购得土地使用权情况简报 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 董事会 2025 年 1 月，公司实现签约销售面积 44.59 万平方米，实现签约销售金额 90.14 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与公司定期 报告披露的相关数据存在差异，以上统计数据仅供投资者参考。 自 2024 年 12 月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增项目情况如 下： | 序 | | 项目名称 | | 项目 | 土地 | 土地面积 | | 计容建筑 面积 | 权益 | 公司需支 付价款 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | | 区域 | 用途 | （万平米） | | （万平米） | 比例 | （万元） | | 1 | 北 ...

回购方案 - 2024年11月1日审议通过回购方案，资金3.51 - 7.02亿元，价格不超15.68元/股[1] 回购进展 - 截至2025年1月31日，累计回购10,023,358股，占比0.111%[2] - 最高成交价10.78元/股，最低9.58元/股，支付1.0451061441亿元[2] 其他要点 - 自筹资金用于股票回购贷款[2] - 回购符合规定，按要求操作并择机回购披露信息[3][4]

行业投资评级 - 招商蛇口的12个月评级为中性 [5] - 12个月目标价为Rmb9.80，当前股价为Rmb10.09 [5] 核心观点 - 招商蛇口预计2024年第四季度利润率较前三季度有所回升，但全年毛利率同比下滑 [2] - 2022年及以后拿地的项目预计毛利率将逐步提升，2022年拿地项目销售毛利率约20%，2023年拿地项目销售毛利率不到20% [2] - 2024年公司将计提存货减值，2025年目标销售额保持在行业前五水平 [2] 市场持续性判断 - 一线城市和核心二线城市销售热度持续性强，但一二月为销售淡季，新房销售将环比下降 [3] - 2024年10-12月非核心二线城市及低线城市地产销售未明显反弹 [3] - 土地市场高溢价率将持续，开发商拿地策略集中在核心城市核心区域 [3] - 2025年公司将加速周转和换仓，提升权益比，加大改善型产品入市 [3] 估值 - 招商蛇口目前交易在0.9x 2025E PB，瑞银证券覆盖的A股地产公司均值为0.55x [4] - 2024E营业收入预计为Rmb170,389百万，净利润为Rmb3,539百万 [6] - 2024E每股收益为Rmb0.39，每股股息净值为Rmb0.20 [6] 公司背景 - 招商蛇口控股股东为招商局集团，主营业务为房地产开发与运营、园区开发与运营及邮轮运营 [8] - 房地产开发与运营贡献了公司大部分收入和利润 [8] 量化研究回顾 - 未来六个月，招商蛇口所处行业结构预计不变 [12] - 未来六个月，招商蛇口面对的监管/政府环境预计有所改善 [12] - 过去3-6个月，招商蛇口各方面情况变化不大 [12] - 下一期公司每股收益可能低于市场一致预期 [12]

回购计划 - 回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，价格不超15.68元/股[1] - 实施期限自2024年11月1日起12个月内[1] 回购进展 - 截至2024年12月31日，累计回购6326858股，占比0.070%[2] - 最高成交价10.78元/股，最低10.14元/股，支付67495473.10元[2] 其他要点 - 自筹资金为招行深圳分行提供的股票回购贷款[2] - 按规定择机回购并及时披露信息[4]

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 董事会秘书工作细则 （2024 年 12 月 30 日经第四届董事会 2024 年第二次临时会议审议通过） 第三章 董事会秘书的职责 第四条 董事会秘书的主要职责是： （一）负责公司信息披露事务，协调公司信息披露工作，组织制定公司信息 第一章 总 则 第一条 为进一步完善招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"）的法人治理结构，加强董事会对董事会秘书工作的管理与监督，促进公司 的规范运作，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《深 圳证券交易所股票上市规则》（以下简称"《上市规则》"）等法律、行政法规 规定以及《招商局蛇口工业区控股股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"） 的规定，制定本细则。 第二条 公司设董事会秘书 1 名。董事会秘书为公司的高级管理人员，对 董事会负责。 董事会秘书应当遵守《公司章程》，承担高级管理人员的有关法律责任，对 公司负有诚信和勤勉义务，不得利用职权为自己或他人谋取利益。 第二章 董事会秘书的任职资格 第三条 董事会秘书应当具备履行职责所必需的财务、管理、法律专业知 识，具有良好的职业道德和个人品德，并取得深圳 ...

会议决策 - 2024年12月30日举行第四届董事会2024年第二次临时会议，9位董事全出席[1] - 审议通过9项议案，除议案八外均9票全票通过[10] - 议案八关联董事回避，非关联董事5票同意通过[10] 制度建设 - 制定《内幕信息知情人登记制度》《市值管理制度》[1][6] - 修订多项股份及变动管理制度[2][3][4][5][7] 其他事项 - 捐赠1800万元公益金用于乡村振兴帮扶[8] - 两项目竣工时间调整，重庆项目至2025年6月，徐州项目至2025年12月[9]

内幕信息界定 - 公司一年内购买、出售重大资产超资产总额30%等情况属内幕信息[6] - 持有公司5%以上股份股东或实控人持股情况变化属内幕信息[7] - 公司新增借款或担保超上年末净资产20%属内幕信息[7] 内幕信息知情人 - 持有公司5%以上股份的股东及其董监高是知情人[9] 档案与备忘录管理 - 重大资产重组等应报送内幕信息知情人档案[12] - 进行重大事项应制作进程备忘录[14] - 档案及备忘录至少保存十年，可被调取[16] 报送要求 - 内幕信息公开后五个交易日内报送相关档案及备忘录[16] - 经办人让外部人员填登记表、签协议并交财务部[16] 自查与处罚 - 自查知情人买卖证券情况，问题核实处理并报送[18] - 违规知情人公司内部处罚，违法犯罪追究责任[19] 制度相关 - 制度由董事会解释修订，为《信息披露事务管理制度》补充[21] - 制度自董事会批准之日起实施[22]