行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向，正从政策理念转化为行业实践，并将成为房地产市场的长期发展趋势 [1][73] - 在居住需求升级和行业转型压力共同作用下，"好房子"逐渐成为行业共识和发展方向 [6] - 房地产开发模式将从传统规模扩张转向品质提升，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度持续提升产品力 [73] "好房子"发展和政策背景 - 随着城镇化进程推进，居民住房需求从"有房住"转变为"住好房"，改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"成为调控基本原则，一二线重点城市出台新房"限价"政策抑制房价过快上涨 [3] - 限价政策严重压缩住宅项目利润空间，导致建筑材料降档、施工工艺简化等质量问题 [4] - 大量限价项目进入交付期后品质问题凸显，购房者投诉增加，动摇市场信心 [5] 房企"好房子"体系与案例解析 - 2024-2025年保利、中海、华润等头部房企相继发布"好房子"战略，以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度 [7] - 各房企建立完整技术标准体系，电建地产明确六大维度26个专项75个控制要点165个技术参数 [7] - 招商蛇口七大"技术体系"以四大基础维度叠加品质提升项，细化出27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发，将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产通过自研"Living OS系统"达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70% [8] - 绿城中国好房子产品标准含226项条款，明确光伏覆盖率≥30%、抗菌建材TOC降解率≥90%等量化指标 [8] - 华发股份以数字化、智能化为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 房企正从"空间提供商"转向"技术解决方案服务商"，通过技术标准化、服务生态化重构竞争壁垒 [9] 招商蛇口"好房子"体系解读 - 招商蛇口以"此心安处是吾家"为核心理念，构建三大价值主张，细化为七大维度内容 [11] - "安居无忧"通过安全监控+安全预警，覆盖烟感、燃气、高空抛物等隐患 [13] - "舒适健康"依托新风系统、全屋净水系统等技术，针对中国18岁及以上人群睡眠困扰率48.5%打造深度睡眠系统 [16] - 推出"幸福厨房、全能阳台"两大特色IP，通过集成式设计实现功能协同 [18] - "绿色低碳"通过超低能耗建筑、智能垃圾投递模块等打造环保魔方特色IP [18] - "贴心服务"依托招商积余物业团队，通过24小时健康管家、共享智库、机器人服务打造全维度生活响应网络 [20] - 该体系已在北京招商序、上海康定壹拾玖、成都锦城序等六大标杆项目落地 [23] 舒适宜居维度的产品实践 - 空间效能优化从面积导向转向效率与灵活性，通过建筑结构优化、功能空间复合化设计提高使用效率 [31] - 长沙润和大泽湖建面约188㎡户型通过全赠送挑高6.2米空中花园等设计，实现总赠送面积约58.62㎡，得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆全户型得房率达103%～109%，建面约191㎡户型实得208㎡ [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9～16米横向开间设计，实现客餐厨及花园无界贯通 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型通过"独立玄关+LDKB一体化"布局，阳台进深达2.4米 [39] - 北京电建长安华曦府建面约78㎡户型配备270度转角落地窗，实现三面采光通透格局 [41] 健康环境保障体系 - 健康环境保障从基础指标控制迈向声、光、气、水的系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系、无主灯智能调光系统、新风四级过滤+UV除菌模块、四步净水系统 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗、3.5m标准层高、中央空调+新风系统联动、中央净水软水系统入户 [49] 智慧科技应用 - 智慧科技从被动响应指令跃迁至主动感知、预判并满足需求的智能化阶段 [53] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术覆盖"社区入口、车库、单元、电梯、入户"全流程，实现无感归家动线 [54] - 招商蛇口通过多模态感知、电梯联动与无感交互技术，实现从社区入口到入户的全程无钥匙化、自动化通行 [59] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0技术，实现12个子系统无缝集成，具备主动健康空气功能 [62] - 成都华发统建·锦宸院引入华为智能系统，覆盖智能安防、环境调控等场景，实现灯光、温控、门锁一键操控 [69] "好房子"未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建"好房子"标准体系的起点，未来政策体系将进一步完善和细化 [73] - 刚需、改善、高端等不同定位的"好房子"将有差异化设计和技术指标 [73] - 产业链上下游协同将更加紧密，围绕品质提升进行深度整合，形成良性互动 [73]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]

整体销售表现 - 前10个月百强房企销售总额约2.9万亿元，累计销售额同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1][3] - 10月单月百强房企销售总额环比增长3.7%，操盘金额为2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅减少41.9% [3][4] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家环比增幅超过30% [4] 领先房企排名与表现 - 保利发展以累计销售额2227亿元和销售面积1115.5万平方米位居双榜首 [1][2] - 绿城中国累计销售额2011亿元排名第二，其10月单月销售额226亿元领跑百强 [1][3] - TOP10房企中有6家销售操盘金额在10月实现环比增长 [4] 房企阵营分化 - “千亿阵营”房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，与去年同期持平 [3] - 第二阵营（500亿-1000亿元）企业7家，同比减少2家，销售额均值732.9亿元 [3] - 各阵营房企销售额同比均有下降，其中TOP10房企同比下降15.0% [3] 区域市场分化 - 一线城市中北京10月成交量环比增长19%，但同比仍下降19% [5] - 上海、深圳10月成交量同比降幅均超过40% [5] - 二线城市分化明显，成都单月成交80万平方米领先，青岛单月成交面积同比逆势增长30% [6] - 南京、长沙、厦门等部分二线城市成交同比近乎“腰斩” [6] 市场供应与展望 - 10月新房市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低 [5] - 前10月监测的30个城市累计成交面积9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%增至7% [5] - 预判11月新房成交绝对量将延续低位波动，单月及累计同比降幅可能进一步扩大 [6]

拿地总额与增长态势 - 1-10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较1-9月大幅收窄 [1] - 拿地增长态势延续，但9月多宗大规模收并购地块导致前期增速较高 [1] - 拿地企业以央国企为主，金额前十企业中8家为央国企，部分民企在浙江、四川等地投资较为积极 [1] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一，招商蛇口以1807亿元位列第二，两家均通过获取上海城市更新项目使货值大幅提升 [1] - 绿城中国以1209亿元新增货值位列第三 [1] - TOP10企业1-10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1%，新增货值门槛为72亿元 [1] 区域市场与城市表现 - 长三角城市群拿地金额位居四大城市群之首 [2] - 10月高总价地块主要集中在上海和北京等一线城市及杭州、成都等热点二线城市 [2] - 重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储 [2] 联合拿地与开发模式 - 10月多宗土地拿地方为联合体，企业倾向于联合拿地以应对市场不确定性，共同承担销售不畅、价格波动等风险 [2] - 联合体企业性质多采用“央企+地方国资”形式，也有部分“房企+资方”形式 [2] - 部分项目通过联合拿地提前锁定代建开发，如苏州某地块由绿城管理代建，代建企业前期介入项目，通过引入资方代持股或小股操盘获取项目代建的模式屡见不鲜 [2]

核心观点 - 2025年1-10月中国房地产企业投资呈现两极分化格局 新增土地储备货值、总价和建筑面积百强之和同比全面回升 但市场整体情绪谨慎 土地成交规模同比降幅达年内最大 且投资高度集中在头部房企 [15][16][18][23][24][25][26] 土地市场整体趋势 - 2025年10月土地市场表现低迷 全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米 环比下降13% 同比减少25% 成交总金额1519亿元 环比减少20% 同比下降35% 平均溢价率仅2.7% 刷新年内最低纪录 [15][18][19] - 市场热度呈点状分布 仅上海、杭州等热点城市维持热度 本月成交的14宗总价超10亿元宅地中 仅3宗实现溢价成交 其余均为底价或低溢价成交 [19] - 自2025年下半年起 典型房企拿地金额和力度持续下滑 10月重点监测的30家企业中 超过半数企业未有拿地动作 仅4家企业单月拿地金额超过50亿元 [15][16][30] 房企新增土地储备排名（2025年1-10月） - 新增货值TOP3企业：中海地产（2170.0亿元）、招商蛇口（1731.8亿元）、保利发展（1287.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产（1199.3亿元）、招商蛇口（1033.9亿元）、绿城中国（651.0亿元） [8] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产（414.8万平方米）、保利发展（351.3万平方米）、招商蛇口（306.7万平方米） [8] 百强房企投资门槛与集中度 - 截至10月末 新增土储货值百强门槛值为42.8亿元 同比下降5% 新增总价百强门槛值为19.9亿元 同比提升5% 新增建面百强门槛值为37.1万平方米 同比回升4% [21][22] - 销售TOP10房企新增货值占比高达70% 投资集中度进一步提升 TOP11-20房企占比7% TOP21-30房企占比8% TOP31-50房企占比仅4% [25][26] - 百强房企拿地销售比为0.29 其中销售TOP10房企拿地销售比高达0.42 显著高于其他梯队 且有4家房企拿地销售比超过0.5 [26] 企业投资策略与展望 - 10月典型房企投资态度十分谨慎 单月拿地金额较前三季度月均下降28% 投资金额维持年内低位 拿地企业以保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企为主 [30] - 企业拿地策略保持一致 聚焦核心一二线城市优质地块 且更为理性 不盲目溢价拿地 [30] - 预计四季度并非拿地"窗口期" 房企需保持谨慎理性 全年超40%销售百强企业将维持零新增土储 建议房企聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 关注低密宅地及城市更新项目 [33]

行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较1-9月大幅收窄[1][2] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企拿地较为积极[2] - TOP10企业新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1%，新增货值门槛为72亿元[2] 领先企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一，招商蛇口新增货值规模为1807亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目使货值大幅提升[2] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三[2] 企业拿地策略与模式 - 10月多宗土地拿地方为联合体，企业倾向于联合拿地以应对市场不确定性，实现风险共担[3] - 联合体形式多采用“央企+地方国资”，也有部分“房企+资方”形式，部分项目通过联合拿地提前锁定项目以代建形式展开[3] - 代建企业前期介入项目，通过引入资方代持股或小股操盘与委托方合作拿地获取项目代建的案例屡见不鲜[3] 区域与城市拿地分布 - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元位居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地金额588亿元位列第三[4] - 从重点城市看，央企、国企和地方国资仍是主力，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十[4] - 头部企业聚焦核心城市补仓，建发在杭州、北京、苏州和成都拿地金额进入前十，绿城和保利均在3个城市拿地金额位列前十[4] 高总价地块成交情况 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，上海有4宗入榜总成交金额高达170亿元，其中静安区一地块以77亿元位列第一[5] - 北京有2宗地入榜总成交金额为54亿元，西安、广州、苏州和东莞各1宗，入榜地块中有4宗为联合体拿地[5]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]

投资评级 - 投资评级：买入（维持）[1][6] 核心观点 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级，核心观点认为公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通，可售货源较充足[6] - 报告维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.8亿元、49.6亿元、55.4亿元，对应EPS为0.47元、0.55元、0.61元，当前股价对应PE为19.7倍、17.0倍、15.2倍[6] 财务表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.1%；实现归母净利润24.97亿元，同比下降4.0%；实现归母扣非净利润19.68亿元，同比增长17.1%[7] - 公司2025年第三季度收入和归母净利润分别同比增长43.2%和下降11.4%[7] - 公司毛利率和净利率分别为14.98%和4.01%，同比分别提升5.03个百分点和下降0.37个百分点[7] - 经营活动现金净流量为31.4亿元，同比下降75.8%；对合联营企业的投资收益为0.6亿元，同比下降96%[7] 销售与拿地 - 2025年1-9月，公司实现签约销售面积508.7万方，同比下降20.8%；实现签约销售金额1407.1亿元，同比下降3.1%，销售排名位列行业第四[8] - 签约销售均价为27660元/平方米，同比上升22.4%[8] - 公司获取30宗土地，拿地总建筑面积324.7万方，同比增长132%；对应土地总价752.1亿元，同比增长160%；拿地均价23162元/平方米，同比增长12%[8] - 拿地金额权益比为57.9%，拿地强度为53.5%（2024年同期为19.9%），其中一线城市拿地占比达66.9%[8] 融资与资本运作 - 截至2025年10月末，公司公开市场债券融资121亿元，包括2笔公司债和5笔中期票据，票面利率均不超过2.05%，融资成本优势明显[9] - 公司调整公告拟向特定对象发行优先股78.4亿元，募集资金用于11个房地产项目建设[9] - 截至2025年9月末，公司累计回购股份数量4480万股，占总股本的0.494%，支付资金总额4.3亿元（含交易费用）[9] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为1895.10亿元、1944.39亿元、2012.29亿元，同比增长5.9%、2.6%、3.5%[10] - 预计2025-2027年归母净利润分别为42.80亿元、49.64亿元、55.38亿元，同比增长6.0%、16.0%、11.6%[10] - 预计2025-2027年毛利率分别为16.0%、15.4%、16.2%；净利率分别为3.3%、3.5%、3.9%[10]

股份回购方案实施 - 公司于2024年11月19日首次以集中竞价方式实施股份回购 [1] - 截至2025年10月31日，本次回购股份方案已实施完毕 [1] - 公司累计回购股份44,804,006股，占公司总股本的0.494% [1]