纪要涉及的行业或公司 * 纪要涉及的公司为招商蛇口[1] * 纪要涉及的行业为房地产行业，包括房地产开发、资产运营、物业服务和房地产投资信托基金[2][4][12] 核心观点和论据：财务表现 * 公司前三季度营业收入为897.66亿元，同比增长15.07%[3] * 公司前三季度归母净利润为24.97亿元，同比下降3.99%，但扣非后归母净利润为19.68亿元，同比增长17.11%[2][3] * 公司基本每股收益为0.25元，同比增长13.64%[2][3] * 公司税前毛利率约为15%，较上年同期提升5.03个百分点，主要受益于开发业务结转项目的区域性结构优化[2][3][9] * 公司经营性现金流为31亿元，货币资金余额850亿元，与去年同期基本持平[2][3] * 公司融资端满足"三道红线"绿档要求，资金成本维持行业最低水平[2][3] 核心观点和论据：房地产开发业务 * 公司前三季度销售金额为1,407亿元，同比下降3.1%，销售面积为509万平方米，同比下降20%[2][5] * 公司销售额排名提升至行业第四，销售均价为2.8万元/平方米，同比增长22%[2][5] * 截至10月28日，公司今年累计有33个新住宅项目首开入市，新开去化率达64%[5] * 客户心态趋于理性，市场信心修复仍需政策调整和经济环境改善[5] 核心观点和论据：土地投资策略 * 公司前三季度新增土地30宗，总面积325万平方米，同比增加132%，主要位于北京、上海、深圳等高能级城市[2][6] * 四季度投资策略将继续以快周转、中低总价地块为主，并积极盘活存量资产[2][6] 核心观点和论据：产品体系建设 * 公司推出"招商好房子"技术体系，包含468项技术细节，其中448项高于国家级行业标准[2][8] * 杭州杭绪府、成都锦程旭府等项目获得市场好评，具备显著溢价能力[2][7][8] 核心观点和论据：资产运营及物业服务 * 持有资产运营收入稳步增长，但购物中心、公寓酒店等业态面临供应增加及租金下降压力[4][9] * 前三季度新增5个集中商业项目和10个公寓项目[9] * 子公司招商积余前三季度营收为139.42亿元，同比增长10%，归母净利润为6.86亿元，同比增长10.71%[4][9] * 招商积余管理2,410个代管项目，总管理面积达3.67亿平方米，新增年度合同金额30.23亿元[9] 核心观点和论据：RACE布局 * 公司账上持有物业价值约1,300多亿元[4][12] * 公司已进行产园二次扩募和商业REITs申报，目前正在国家发改委审批中[4][12] * 公司计划未来每年都有REITs首发或扩募落地[4][12] 其他重要内容：全年展望与风险管理 * 预计全年毛利率将维持较高水平，因四季度是结转量占比最大的时期[9][10] * 四季度利润可能受项目结转和全年费用释放影响，新拿项目成本净利润率在10%至15%之间，毛利在15%至20%之间[11] * 公司去年计提接近60亿元减值，今年年底将根据市场情况做合理评估，以夯实资产质量[13] * 公司年初整体货值约3,900亿元，目前降至2,000亿元左右，新货对销售贡献较大[14] 其他重要内容：资本运作与战略资源 * 公司计划发行优先股，预计规模78亿元左右，有助于增厚普通股东收益和匹配长周期资产[15] * 公司重要战略性资源包括太子湾招商玺、前海以及上海布局和深圳的旧改项目，是未来重要发展基础[16]

行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额为7838亿元，较去年同期增长26.4%，延续增长态势但增幅较1-9月收窄[13] - 拿地活动仍以央国企为主导，拿地金额前十名企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企亦表现积极[13] - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地588亿元位列第三[21] 领先企业拿地表现 - 中海地产以827亿元权益拿地金额和266万平米权益拿地面积均位列行业前列，同时在新增货值榜以1870亿元位列第一[1][7][15] - 绿城中国权益拿地金额564亿元排名第二，权益拿地面积259万平米排名第三，新增货值1209亿元位列行业第三[1][7] - 招商蛇口权益拿地金额562亿元排名第三，新增货值1807亿元位列行业第二[1][7][15] - 保利发展权益拿地金额541亿元排名第四，但权益拿地面积318万平米位居行业第一[1] 新增货值分布 - TOP10企业2025年1-10月新增货值总额达10449亿元，占TOP100企业的48.1%，行业集中度较高[15] - 新增货值榜单入围门槛为72亿元[15] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升[15] 区域与城市投资热点 - 重点城市中，杭州拿地金额榜首为滨江集团341亿元，北京榜首为中海地产171亿元，上海榜首为中海地产366亿元[22] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十，建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市进入前十，显示头部企业全国化布局[23] - 长三角区域成为房企投资重点，绿城中国在长三角拿地金额465亿元，滨江集团347亿元，招商蛇口313亿元[19][20] 拿地策略与模式演变 - 10月出现多宗联合体拿地案例，主要集中在上海、北京等一线城市及杭州、成都等热点二线城市[16] - 联合体形式以“央企+地方国资”为主，亦有“房企+资方”模式，部分项目通过联合拿地提前锁定代建业务，如绿城管理参与苏州地块[16] - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，有4宗为联合体拿地，上海4宗地总成交金额达170亿元，其中静安区地块以77亿元成交价位列第一[24] 企业类型与区域聚焦 - 央企、国企和地方国资仍是各城市拿地主力，民企主要在重点深耕区域补充土储，如滨江集团聚焦杭州，大华集团聚焦上海[23] - 地方城投类企业如石家庄城发投集团、滁州城市建投等在拿地面积榜上表现突出，显示地方国资在土地市场的活跃度[1][2]

新房市场整体表现 - 2025年10月新房成交环比微增1%，但同比下降36% [1] - 同比大幅下降主要受2024年10月成交量为全年较高基数影响 [1] - 2025年前10月30个监测城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%扩大至7% [1][14] - 市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低，仅高于2025年2月 [14] - 预期11月新房成交绝对量延续低位波动，基于去年11月基数较高，同比降幅可能进一步扩大 [1][14] 百强房企销售业绩 - 2025年10月TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比减少41.9% [2] - 2025年前10月百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点，为2019年以来最低位 [2] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅大于30% [3] 各梯队房企表现 - 2025年10月TOP100房企各梯队销售门槛均已降至2021年以来最低水平 [8] - TOP30房企门槛同比降低5.4%至193.9亿元，TOP10房企门槛同比降低9.4%至678.9亿元，TOP100房企门槛降幅最高达23.4%至43.6亿元 [8] - 前10个月TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队，TOP51-100房企降幅最高达18.6% [11] 分能级城市市场情况 - 一线城市总量持平上月，内部分化加剧，广州10月单月成交61万平方米环比增6%，但同比降46% [14] - 上海10月新房成交高位回落，北京持平，深圳新政余温延续 [14] - 二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%，前10月累计同比下降7% [14] - 成都单月成交规模达80万平方米遥遥领先，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [14] 企业销售排名 - 2025年10月全口径销售金额排名前三为保利发展（209.7亿元）、中海地产（186.0亿元）、招商蛇口（153.6亿元） [16] - 2025年10月操盘金额排名前三为绿城中国（226.1亿元）、保利发展（193.0亿元）、中海地产（177.2亿元） [20] - 2025年10月权益金额排名前三为中海地产（171.2亿元）、保利发展（165.9亿元）、花泡星座（106.9亿元） [24] - 2025年1-10月全口径累计销售金额排名前三为保利发展（2227.0亿元）、中海地产（1891.0亿元）、在用品用200（1696.0亿元） [28] - 2025年1-10月操盘金额排名前三为保利发展（2049.0亿元）、绿城中国（2011.1亿元）、中海地产（1800.8亿元） [33]

行业整体销售表现 - 前10个月百强房企销售总额约2.9万亿元，累计销售额同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1][3] - 10月单月百强房企销售总额环比增长3.7%，实现逆势增长 [3] - 从操盘金额看，10月百强房企实现操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅减少41.9% [5] 领先房企销售情况 - 保利发展以累计销售额2227亿元位居百强房企榜首，绿城中国以2011亿元排名第二 [1] - 10月单月绿城中国销售额226亿元领跑百强，保利发展单月销售210亿元紧随其后 [3] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [5] - TOP10房企中有6家的销售操盘金额在10月实现环比增长 [5] 房企阵营分化 - “千亿阵营”房企共7家，与去年同期持平，销售额均值为1656.8亿元 [3] - 第二阵营（500亿-1000亿元）有7家企业，同比减少2家，销售额均值732.9亿元 [3] - 各阵营房企销售额同比均有下降，其中TOP10房企同比下降15.0% [3] 区域市场表现 - 10月一线城市中北京表现最为积极，成交量环比增长19%，但同比仍下降19% [6] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增长6%，但同比大幅下降46% [7] - 二线城市分化明显，成都单月成交规模达80万平方米领先，青岛单月成交面积超60万平方米且同比逆势增长30% [7] - 南京、长沙、厦门、佛山、常州、徐州等城市成交同比几乎“腰斩” [7] 市场供应与前景 - 10月新房市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低 [6] - 前10月监测的30个城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%增至7% [6] - 机构预判11月新房成交绝对量将延续低位波动，单月及累计同比降幅可能进一步扩大 [7]

行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [12] 核心观点 - 房地产行业调整已进入下半场，特征是收敛和分化，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [6][10] - 房企盈利短期难言系统性拐点，但结构性拐点可期，2024年及之后的新货盈利明显上台阶 [2][10] - 伴随老货减值高峰渐去，次新和新货结算占比将提高，部分房企在2027年的利润表将进入改善通道 [2][10] - “好房子”的结构性行情可持续，当前因阶段性盈利承压而估值偏低的优质房企，在中期内有较大修复空间 [2][6] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 市场表现 - 本周（截至2025年10月31日）长江房地产指数下跌0.88%，相对沪深300的超额收益为-0.45%，行业排名靠后（27/32） [7][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨12.95%，相对沪深300的超额收益为-4.99%，行业排名居中（20/32） [7][15] - 本周房地产板块表现较差，开发、物管类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [7] 政策动态 - 央行宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，并强调做好房地产金融宏观审慎管理工作 [8][17] - “十五五”规划建议明确了房地产高质量发展的五大方向，包括构建新发展模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [8][17] - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [6] 销售数据 - 本周（2025W44）样本城市新房及二手备案同比降幅边际扩大 [9][18] - 37城新房成交面积四周滚动同比为-35.4%，较上周下降6.4个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-24.3%，较上周下降8.0个百分点 [9][18] - 年初至今，37城新房成交面积累计同比下降10.0%，17城二手房成交面积累计同比上升10.7% [9][18] - 2025年10月，37城新房成交面积当月同比下降32.8%，17城二手成交面积当月同比下降19.9% [9][23] 结构性机会 - 区域房价出现分化，部分高租售比城市止跌，改善和高端产品在好房子和松限价背景下适度顺销 [10] - 建发和滨江等老货较少的房企在利润表上已逐步兑现盈利改善 [10] - 当前股票位置较去年4月和9月对应优质地产股底部区间的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6]

行业宏观趋势与市场前景 - 房地产行业作为国民经济支柱产业，对稳定内需至关重要 [4] - 重点城市、核心地段、优质项目出现供不应求现象，甚至出现历史高价 [3] - 长期来看，城市分化趋势或将更趋明显，但核心城市人口整体保持增长，房地产市场仍有发展空间 [4] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，存在结构性机会 [4] - 房地产需求尤其是重要城市的购买力不会消失只会延后，行业风险出清后修复信号正向更大范围扩散 [3] 产品力与市场表现 - 行业下行期，过硬的产品力是穿越周期的重要因素 [5] - 产品力是房企的护城河，也是除地段外最大打动客户的购买点 [5] - 保利发展凭借“好产品”、“好服务”、“好品牌”打造好生活，其在上海市杨浦区累计销售额破百亿元 [4][5] - 融创上海壹号院累计总销售金额超220亿元，保持全国单盘销冠位置 [4] - “好房子”是系统维度的提升，包括高站位谋划、高颜值高标准产品落位及高水平服务 [5] - 产品力打造需注重客群本身对产品的思考，未来将有更多好产品出现 [6] 城市更新发展新模式 - 城市更新被摆到越来越重要的位置，高层会议多次强调并为其构建良好政策环境 [7] - 住建部将高质量开展城市更新作为重点，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [7] - 房地产行业从增量开发转向存量增质，城市更新是公司提质增效的关键新密码 [7] - 推进城市更新需统筹盘活存量与优化增量的关系，提高资源使用效率 [7] - 以上海为例，城市更新相关的协议出让地块和出让金已逐步超过招拍挂规模，并将成为未来趋势 [8] - 城市更新将逐步成为以上海为代表的核心城市的房地产发展新模式 [8]

投资评级 - 维持“买入”评级 [3][5] 核心观点 - 公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场 [3] - 随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，公司将在行业竞争格局改善中受益 [3] - 公司结算端毛利率出现改善趋势，前三季度毛利率15%，同比提升5个百分点 [1] - 公司销售额同比降幅为3.1%，低于克而瑞百强房企整体12.8%的降幅，跑赢行业 [2] - 公司投资聚焦核心城市，前三季度投资额67%布局在一线城市 [2] - 公司财务指标健康，满足三道红线绿档 [2] 财务表现与预测 - 2025年前三季度公司实现营业收入897.7亿元，同比增长15.1% [1] - 2025年前三季度归母净利润25亿元，同比下降4% [1] - 2025年前三季度扣非归母净利润19.7亿元，同比增长17.1% [1] - 公司调整盈利预测，预测2025/2026/2027年营收分别为1734/1676/1601亿元 [3] - 预测2025/2026/2027年归母净利润分别为37/42/47亿元 [3] - 预测2025/2026/2027年摊薄EPS分别为0.41/0.46/0.52元/股 [3] - 当前股价对应2025年PE 22.9倍 [3] 运营数据 - 2025年前三季度实现全口径销售面积508.7万平方米，同比减少20.8% [2] - 2025年前三季度实现销售额1407.1亿元，同比减少3.1% [2] - 2025年前三季度共获取30宗土地，计容建面324.7万平方米，同比增长132% [2] - 2025年前三季度总地价752.1亿元，同比增长160.4% [2] - 2025年前三季度权益地价435.2亿元，同比增长108.5% [2] - 拿地金额/销售金额为53.5%，同比提升33.6个百分点 [2] 财务状况 - 截至2025年三季度末，公司总资产8614.8亿元，较上年末微增0.1% [2] - 截至2025年三季度末，货币资金850.3亿元，较上年末减少15.3% [2] - 截至2025年三季度末，总负债5840.1亿元，较上年末增加1.8% [2] - 截至2025年三季度末，有息负债2408.2亿元，较上年末增加8.2% [2] - 公司剔预资产负债率61%、净负债率56.2%、现金短债比为1.61，满足三道红线绿档 [2] 股价与估值 - 截至2025年10月31日收盘价为9.45元 [5] - 公司总市值为85,624.90百万元 [5] - 总股本为9,060.84百万股 [5]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]