土地拍卖结果 - 招商蛇口、中旅投资联合体以27.297亿元竞得浦东唐镇地块 [1] - 绿城以64.719亿元竞得虹口区北外滩地块 [1] 浦东唐镇地块详情 - 经过62轮竞价到达中止价 [1] - 成交楼面价52360元/平方米 [1] - 溢价率40% [1] - 商品住宅装修标准不低于4500元/平方米 [1] - 公共服务设施200平方米（计容） [1] - 高端人才住房配建比例0.7% [1] 虹口区北外滩地块详情 - 成交楼面价126577元/平方米 [1] - 溢价率46.33% [1]

商业地产高管变动与组织变革 - 2025上半年商业地产高管圈发生53起人事变动，涉及近20家企业，其中跳槽/新上任占比41%，内部调任28%，辞任/退休26%，自主创业4% [1] - 万科、华润、龙湖、大悦城等近10家企业开启组织变革，涉及经营策略调整、区域公司收缩及商业板块专业化 [3] - 港资企业与内地开发商展开"抢人大战"，如华润万象生活从太古地产挖角，香港置地从万科引入高管 [8] 内地商管公司战略升级 - 万科商业板块印力集团转型"市场化大资管平台"，撤销区域公司实行两级管控，并与泰国The Mall集团达成战略合作 [5] - 大悦城控股将商业管理中心升格为商业事业部，聚焦"年轻力"生态，推出「大朋友」计划强化购物中心运营 [7] - 头部商管公司组建"商业+资管"复合型团队，提升组织效率与产品迭代能力 [4] 港资企业内地战略调整 - 太古地产晋升余国安、伍玉珊等内地背景高管，强化内地零售布局，推动1000亿港元投资计划 [9][11] - 香港置地战略转型聚焦商业地产，挖角万科滕樱君、博枫背景的关仕荣，并计划未来10年回收100亿美元押注高端商业 [12][14] - 香港置地取消城市公司架构，将开发权限收归集团，涉及批量中层调动 [12] 人才招聘与培养体系 - 华润万象生活启动"万象引力"精英招聘，覆盖商管/物管高管，并制定6个月带岗历练的"着陆计划" [16][18] - 头部企业构建全周期人才培养体系，如内部竞聘、跨航道流动等机制 [18] - 资管及轻资产岗位需求增加，如K11引进华润万象生活前高管王小虎分管轻资产拓展 [25] 商业老将创业动态 - 凌常峰创办宁朴发展，轻资产运营北京侨福芳草地、上海露香园项目，团队来自香港置地、华润等 [20][21] - 田维龙成立锦楼集团，布局资产证券化赛道，与万象置业合作升级福州万象Park [22][24] - 创业者聚焦城市更新、非标商业等领域，强调资产价值闭环与本土化运营 [20] 职业经理人新动向 - 徐猛空降宝龙商业总裁，张文浩入职中国金茂资管部副总，体现企业垂直领域用人偏好 [24][25] - 高能级城市高端项目成跳槽核心市场，如杨健转任北京侨福芳草地总经理 [24]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[9] 报告的核心观点 - 2025Q2房地产行业基金持仓占比回落低配延续，开发与服务板块仓位双降，机构聚焦央国企与商业地产，北向资金增持保利等龙头，南向资金加仓贝壳等，行业估值处底部，政策托底，建议关注具拿地能力与产品优势的央国企及改善型房企[4] 根据相关目录分别进行总结 行业：基金持仓占比回落，低配趋势延续 - 2025Q2样本基金中房地产行业重仓总市值256.7亿元，环比减少11.3%，重仓占比0.83%，环比降0.12pct，相对标准低配0.37pct，较Q1走扩，配置比例在31个申万一级行业中排第22，重仓占比环比增幅排第21 [10][17] 板块：开发板块与服务板块仓位环比双降 - 2025Q2样本基金持仓中，房地产开发、服务板块重仓占比分别为0.74%、0.09%，环比分别降0.11pct、0.02pct [11][22] 个股：机构持续聚焦央国企，商业地产获加仓 - 2025Q2开发板块基金重仓个股市值前5为保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地、中国海外发展，新城控股、华润置地、恒隆地产获增持 [12][24] - 2025Q2服务板块基金重仓个股市值前5为贝壳 - W、招商积余、绿城服务、中海物业、华润万象生活 [12][27] 资金：北向资金增持保利，贝壳、龙湖、绿城获南向资金加仓 - 2025Q2陆股通持股比例环比增幅前五为保利发展、金地集团、华夏幸福、金融街、新城控股，减幅前五为我爱我家、中国国贸、招商积余、陆家嘴、万科A [13][32] - 2025Q2港股通持股比例环比增幅前五为贝壳 - W、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂，减幅前五为保利物业、碧桂园服务、中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产 [13][35] 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 - 房地产板块估值处历史底部，政策发力，2025年上半年核心城市土地市场回暖，改善型需求强，建议关注有拿地能力和产品优势的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团等，及房产中介平台如我爱我家等 [14][38]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年二季度主动偏股型基金重仓股持仓结构有变化，头部重仓股结构调整，行业龙头配置改变，投资建议关注 AI 上游、新消费、金融和安全四条主线 [4][20][26] 分目录总结 2025Q2 主动基金重仓股持仓结构总览 - 2025Q2 主动偏股型基金 A 股持股市值环比降 2.79%，H 股升 3.20%，总体偏股型基金重仓股减持，因宏观环境复杂和赎回压力 [6] - 2025Q2 偏股型基金重仓股持股总市值行业集中度环比降，CR3 降 0.56%至 38.37%，CR5 降 4.18%至 51.18%，持仓前五行业有调整 [4][7] - 2025Q2 偏股型基金行业配置结构性调整，通信、非银金融、传媒等行业配置比例升幅大，钢铁、食品饮料、煤炭行业减持比例大 [4][9] - 2025 年二季度主动偏股型基金头部重仓股结构变化，前 20 大重仓股中，大市值龙头减少，细分产业龙头加仓，持股集中度下降 [4] - 前 5 大重仓股不变但持仓下降，AI 硬件与光模块产业链科技股上位，传统大盘白马股被减持，部分稳健风格标的持仓上升 [4] - 港股方面，AI 与互联网传媒龙头减持，医药与新消费增持 [4] 二季度主动基金头部重股持仓追踪 - 2025 年二季度主动偏股型基金头部重仓股结构变化，持仓扩散，前 20 大重仓股中，大市值龙头减少，细分产业龙头加仓，持股集中度下降 [12] - 前 5 大重仓股不变但持仓下降，AI 硬件与光模块产业链科技股上位，传统大盘白马股被减持，部分稳健风格标的持仓上升 [12][15] - 港股方面，AI 与互联网传媒龙头减持，医药与新消费增持 [18] 二季度行业龙头重仓股追踪 - 二季度行业轮动下，基金对行业龙头配置结构变化，通信、非银金融、传媒、农林牧渔、美容护理行业加仓，钢铁、煤炭、地产、社会服务、食品饮料行业减持 [21] - 通信行业受关注，光模块板块是加仓主力，金融方面非银金融板块龙头吸睛，部分金融股持仓增长 [22][23] - 钢铁、煤炭、地产、社会服务、食品饮料行业被减持，基金调仓体现“结构性成长与稳健防御”战略 [24][25] 投资建议 - 关注 AI 扩散下的通信与硬件上游，AI 资本开支带动上游板块业绩景气度延续至下半年 [26] - 关注非银金融板块，在资本市场功能强化背景下，有望实现估值修复与业绩回暖共振 [26] - 关注港股新消费主线，宠物、玩具、情绪消费等细分赛道受益，成为港股重仓配置方向 [26] - 关注国防军工等安全主线，军工板块有政策支持、订单增长和中报业绩改善预期，有中期配置价值 [27]

区域公司缩编趋势 - 多家国央企今年弱化区域公司职能，改为总部直管城市公司的"两级"管控模式，金茂将五大区域改为14个地区公司，招商蛇口取消华东等五个区域公司[2][4] - 华润置地调整管理架构，大区仅保留商业开发等职能，住宅开发相关职能收归总部[2] - 保利发展合并江苏等四大区域公司，中海地产整合沈阳和大连公司为辽宁公司[5] 头部房企调整案例 - 万科2023年经历两轮调整：合并南方区域城市公司为8个，缩减区域公司从7个至5个，集团成立开发经营本部直管上海、广佛公司[5] - 金茂2024年新增可售面积295万平方米，一线城市占比37.6%，北京上海合计占37.6%[6] - 招商蛇口2024年"核心10城"投资占比90%，一线城市投资占59%，14城销售进入当地前五[6] 业绩聚焦核心城市 - 中海地产2024年香港及北上广深销售额1640.4亿元占比过半，北京439亿元、上海704.5亿元、深圳267亿元、广州超200亿元[7][8] - 行业投资策略转向高能级城市，房企投资决策权上收总部，区域公司职能冗余[6][10] 战略转型驱动因素 - 市场规模萎缩倒逼成本管控，房企主动降本增效以适应战略转型与业务聚焦[10] - 行业从"增量扩张"转向"存量深耕"，精简结构是提质增效的主动作为[11] - 头部房企销售高度依赖核心城市（如中海6成销售额来自5城），区域公司存在意义减弱[10]

行业趋势 - 多家国央企房企正在批量取消区域公司 改为总部直接管理城市公司的"两级"管控模式 [1] - 华润置地弱化大区职能 将住宅开发相关职能如营销、投资、设计等收归总部 [1] - 行业从"增量扩张"转向"存量深耕" 组织架构调整是适应性变革 [7] 公司案例 - 金茂全面撤销5大区域公司 重组为14个地区公司 采用"总部-地区"两级管理 [2] - 招商蛇口取消华东、华南等5个区域公司 由总部直管城市公司 [2] - 万科2023年已进行两轮调整 将7个区域公司缩减为5个 成立开发经营本部接管重点城市 [3] - 保利发展合并江苏、浙江等四大区域 中海地产整合沈阳和大连公司为辽宁公司 [2] 投资策略 - 金茂2024年新增可售面积295万平方米 一线城市占比37.6% 北京上海合计占37.6% [4] - 招商蛇口"核心10城"投资占比达90% 其中一线城市占59% [5] - 中海地产2024年香港及北上广深销售额1640.4亿元 占总额过半 [5] 业绩表现 - 招商蛇口2024年在14个城市进入销售前五 其中5个城市排名第一 [5] - 中海地产在北京、上海、深圳销售额位居当地第一 广州超200亿元 [5] 调整动因 - 房企投资聚焦10座左右高能级城市 区域公司职能显得冗余 [4] - 市场规模萎缩倒逼成本管控 需加强现金流管理迎合战略转型 [6] - 总部集权投资决策 城市公司负责具体职能 更符合深耕型发展模式 [6]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 市场对地产股分歧加大，更看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REITs [1] - 重点推荐 A 股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；港股开发华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；港股 REIT 领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 25Q2 公募基金地产股持仓情况 - 持仓总市值 484 亿元，环比下降 12%；持仓市值占股票投资市值比重为 0.67%，环比下降 0.12pct；相对标准行业配置比例低配 0.55pct，环比扩大 0.07pct，处于 2013 年以来的 49%分位 [2] - 房地产行业指数下跌 1.14%，排名 24/31，4 月小幅上涨，5 - 6 月有所回调 [2] - 持仓市值 TOP5 地产股占板块持仓总市值比重约 27.9%，环比下降 1.3pct，投资者对个股投资分歧明显 [3] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有新城控股、绿城中国等，减持较多的有金地集团、建发股份等 [3] - 持仓在 5 亿元以上个股有 18 个，较 25Q1 减少 2 个 [3] 25Q2 北上资金地产股持仓情况 - 持仓总市值 137 亿元，环比上升 10%，占陆港通持仓总市值的 0.60%，环比上升 0.04pct [4] - 持仓市值 TOP5 地产股为保利发展、招商蛇口、张江高科、建发股份、万科 A [4] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有保利发展、张江高科等，减持较多的有衢州发展、雅戈尔等 [4] 重点推荐公司情况 - 城投控股：预计 2025H1 归母净利润 1.2 - 1.8 亿元，扣非归母净利 1.0 - 1.5 亿，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [20] - 城建发展：预计 25H1 归母净利润 4.4 - 6.5 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元 [21] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比 +64%；归母净利润 9.8 亿元，同比 +48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元 [21] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.04 亿，同比 +34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元 [21] - 招商蛇口：投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [21] - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比 +11%；核心净利润 254 亿元，同比 -8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元 [21] - 中国海外发展：24 年收入同比 -9%至 1852 亿元；归母净利润 156 亿元，同比 -39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元 [21] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比 +6%；核心归母净利润 43 亿元，同比 -1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元 [21] - 绿城中国：拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均优化，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元 [22] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [22] - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比 +15%；归母净利润 36.3 亿元，同比 +24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币 [22] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，核心经营利润 15.9 亿元，同比 +22%；归母净利润 7.9 亿元，同比 +30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币 [22] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比 +7%；归母净利润 15.1 亿元，同比 +13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币 [22] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比 +20%，归母净利润 2.2 亿元，同比 +15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元 [22] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比 +8%；归母净利润 14.7 亿元，同比 +7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币 [22] - 领展房产基金：首次覆盖给予“买入”评级，目标价 50.59 港元，预计 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元 [23]

桂城石楼市动态 - 桂城石板块成为佛山楼市焦点 两大新盘招商六亩围项目和蓝城钢铁市场项目将于年内入市 主打改善型产品 [3] - 招商六亩围项目案名定为"招商青雲臺" 预计四季度入市 规划11栋住宅 总建面约20万㎡ 总投资31.5亿元 产品面积120㎡起步 [6][7][18] - 蓝城钢铁市场项目命名为"蓝城悦雅园" 展厅已成型 拟建12栋住宅 总投资27.7亿元 建面约14.3万㎡ 主打120㎡以上改善户型 预计8月1日开展厅 [19][25][30] 招商青雲臺项目详情 - 项目由招商蛇口打造 属于"天青系"产品线 融合宋式天青美学与现代建筑规制 此前合肥、长沙、西安同类项目均获市场认可 [11][12] - 项目定位"超新规奢宅" 采用围合式布局 内设游泳池 主入口临桂澜路 临时展厅与金铂中心、鹏瑞利广场一路之隔 [14][16] - 规划T2-T4改善户型 30%阳台率 分两期开发 低容积率品质社区 [14][18] 蓝城悦雅园项目规划 - 项目分三期开发 设计工期60天/期 施工工期1080天 首推1-5栋位于地块北面 临近主入口 [22][23] - 打造蓝城「凤起」系高端产品 展厅位于保利琅悦销售中心对面 与泰丰千玺湾一路之隔 [25][28] - 占地面积71.55亩 拟建全龄友好社区 强调高实用率产品、低密度园林及宽敞楼间距 [30] 配套建设进展 教育配套 - 石门怡海学校进入施工定标公示阶段 计划8月动工 2027年3月竣工 总建面67391.69㎡ 规划18班小学+36班中学 新增2610个学位 [32][33][36] - 学校合并石中学一体办学 纳入石门教育集团 将成为桂城首所与该集团共建的公办九年一贯制学校 [34][36] 商业配套 - 山姆会员店已完成桩基础施工 正在进行地下室土方开挖 计划2026年底开业 总投资6.03亿元 总建面6.7万㎡ 设1020个机动车位 [38][40] 医疗配套 - 新世纪环湖妇儿医院已复工 施工单位变更为广西城建建设集团 合同工期至2025年12月30日 有望年底完工 建面37994.05㎡ [42][46][47] 体育配套 - 奇槎社区体育中心运营方确定为上海天健体育科技 计划年底试运营 总用地27694.49㎡ 含游泳、篮球等10余项运动功能区 [49][51][54] - 运营将突出公共服务属性 包括法定日期免费开放、举办公益活动及支持青少年体育训练 [51][52]

债券发行信息 - 公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）将于7月22日在深交所上市[2] - 债券发行总额8亿元，期限3年，票面年利率1.70%[2] - 发行日为7月16 - 17日，起息日7月17日，到期日2028年7月17日[2] - 债券面值100元，开盘参考价100元，每年付息一次[2]