债券发行信息 - 公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）将于7月22日在深交所上市[2] - 债券发行总额8亿元，期限3年，票面年利率1.70%[2] - 发行日为7月16 - 17日，起息日7月17日，到期日2028年7月17日[2] - 债券面值100元，开盘参考价100元，每年付息一次[2]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [6] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 - 市场：本周长江房地产指数 -1.94%，相对沪深300超额收益 -3.03%，行业排名32/32；年初至今长江房地产指数 -0.81%，相对沪深300超额收益 -3.95%，行业排名30/32；本周房地产板块表现差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌 [7] - 政策：中央城市工作会议部署7方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策 [8] - 销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比 -18.1%，增速较上周 -1.0pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 -7.2%，较上周 -1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -3.9%，19城二手房成交面积累计同比 +16.3%；7月截至18日，37城新房成交面积当月同比 -20.2%，19城二手成交面积当月同比 -8.9%，12城新房及二手合计 -17.4% [9] 当周热点 - 地产下行周期趋势性反转需周期跌到位、经济正反馈、政策足够强三个必要条件，中短期内较难达成，投资机会主要在政策预期和细分结构；今年Q2以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3可能是政策交易窗口，9月交易级别大于7月；细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会和稳定现金流层面；重点城市老旧住宅占比大，过去多年限价使次新房品质不高，存在较大“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础；限价导致市场之前价格带不合理，重点城市均价不低但中高端产品定价不高，限价放松后有价值重估过程，得房率和产品力提升助力适度产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑；只要中高端新房定价不过于偏离可比竞品，产品迭代增量机遇可能比市场预期长，具备区域和产品优势且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报 [10]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

基金产品概况 - 基金名称为招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，简称招商基金招商蛇口租赁住房REIT，场内简称招商基金蛇口租赁住房REIT，基金主代码和交易代码均为180502 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日为2024年9月26日，基金合同存续期为52年，上市日期为2024年10月23日 [1] - 报告期末基金份额总额为500,000,000份，基金管理人为招商基金管理有限公司，基金托管人为兴业银行股份有限公司 [1] - 投资目标为通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目公司全部股权，取得基础设施项目完全所有权或经营权利，力求实现现金流长期稳健增长 [1] - 投资策略包括80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，剩余资产投资于固定收益品种，同时涵盖基础设施项目投资、运营管理、扩募收购等策略 [1] 财务指标与运作情况 - 2025年第2季度本期收入为13,873,645.95元，单位可供分配金额为0.0277元，本年累计可供分配金额为26,272,478.28元，单位可供分配金额为0.0525元 [2] - 本期实际分配金额为17,129,996.19元，单位实际分配金额为0.0343元，本年累计实际分配金额与单位实际分配金额与本期相同 [2] - 本期合并净利润为713,294.75元，折旧和摊销为16,175,734.13元，息税折旧及摊销前利润为14,192,685.26元 [2] - 报告期内计提基金管理人管理费340,899.65元，资产支持证券管理人管理费340,899.65元，基金托管人托管费34,090.42元，运营管理机构管理费用2,213,044.43元 [2] 资产项目基本情况 - 基金通过专项计划100%持有2个租赁住房项目，位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65,253.27平方米 [3] - 报告期内基础设施项目整体运营平稳，完成收入19,968,323.06元，息税折旧及摊销前利润15,396,082.11元，未发生安全生产事故或重大纠纷 [3] - 林下项目自2016年3月运营，太子湾项目自2020年5月运营，报告期内运营稳定 [3] - 林下项目报告期内平均租金单价为158.25元/平方米/月，出租率95.24%，企业租户占比12.45% [3] - 太子湾项目租赁住房出租率95.45%，配套商业出租率100%，租赁住房平均租金单价为178.36元/平方米/月 [4] 回收资金使用情况 - 原始权益人净回收资金金额为69,918.33万元，已使用30,758.50万元（占比43.99%）用于上海松江新桥镇租赁住房项目建设 [6] - 报告期末净回收资金余额为286,720,779.27元，使用率为58.99%，剩余资金将用于其他基础设施项目及符合监管要求的项目 [7][8] - 原始权益人已建立回收资金管理制度，并严格遵守相关监管要求 [8] 基金份额与管理人员 - 报告期期初与期末基金份额总额均为500,000,000份，期间无变动 [9] - 基金经理陈如琳、任吉伟、郭王炅分别具有11年、11年、7年基础设施项目投资运营经验，涵盖消费基础设施、数据中心、租赁住房等领域 [9]

基金产品概况 - 基金简称为招商沪深300地产等权重指数，场内简称为地产基金，主代码为161721 [2] - 基金运作方式为契约型开放式，合同生效日为2014年11月27日 [2] - 报告期末基金份额总额为3,655,079,118.76份 [2] - 投资目标为通过被动式指数化投资跟踪沪深300地产等权重指数，日均跟踪偏离度不超过0.35%，年跟踪误差不超过4% [2] - 业绩比较基准为沪深300地产等权重指数收益率×95%+金融机构人民币活期存款基准利率（税后）×5% [4] 投资策略与运作 - 采用完全复制法构建股票投资组合，根据标的指数成分股变动调整持仓 [2] - 可运用股指期货进行套期保值，以改善组合风险收益特性并管理流动性风险 [4] - 参与融资业务和转融通证券出借业务，优化跟踪偏离度管理方案 [3][4] 财务表现 - 2025年Q2招商沪深300地产等权重指数A份额净值增长率为-4.59%，C份额为-4.58%，同期业绩基准均为-4.12% [8] - 过去六个月A/C份额净值增长率分别为-10.39%/-10.42%，业绩基准为-9.67% [8] - 过去三年A份额累计净值增长率为-57.85%，跑赢业绩基准0.66个百分点 [8] 资产配置与持仓 - 报告期末股票持仓占比92.85%，债券占比3.57% [14] - 房地产业持仓占基金资产净值比例达94.54%，总公允价值为1,102,860,810.53元 [15] - 制造业持仓占比仅0.03%，金额为309,746.63元 [16] 基金经理变动 - 基金经理王岩于2025年4月23日离任，任职期间为2021年7月1日至2025年4月23日 [9] - 现任基金经理王宁远自2023年起管理该基金，具有7年证券从业经验 [8] 行业与市场分析 - 2025年Q2沪深300地产等权重指数下跌4.38%，在中信一级行业中排名靠后 [12] - 行业销售数据量价齐跌，高线城市项目储备充足的房企表现相对较好 [12] - 基金通过严格跟踪指数成分股，有效控制跟踪误差 [13] 份额变动 - 报告期内A类份额总申购288,597,407.08份，C类份额总申购2,331,574,851.85份 [22] - 期末A类份额规模为1,286,571,444.50份，C类份额为2,368,507,674.26份 [22]

报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 受基数影响6月累计销售负增长、单月同比承压，7月城市工作会议提及地产新模式等，楼市有望止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值凸显，头部房企运营和资金优势明显市占率有望提升 [2][39] 根据相关目录分别进行总结 销售：同比表现承压 全国市场 - 2025年前6月全国商品房销售面积45851万方，同比降3.50%，降幅较前5月扩大0.6pct；6月单月销售面积10535.81万方，环比涨49.37%，同比降5.46% [2][4] - 2025年前6月全国商品房销售额44241亿元，同比降5.50%，降幅较上月扩大1.70pct；6月单月销售金额10150.16亿元，环比增43.85%，同比降10.79% [2][4] - 前6月销售均价9649元/平米，同比降2.07%，环比降0.05%；6月单月销售均价9634元/平米，环比降3.70%，同比降5.64% [2][4] 区域市场 - 2025年前6月，东部地区销售面积20800万方，同比降5.2%；中部地区销售面积11926万方，同比降1.2%；西部地区销售面积11515万方，同比降2.5%；东北地区销售面积1610万方，同比降6.0% [8] - 2025年前6月，东部地区销售金额26945亿元，同比降5.8%；中部地区销售额7988亿元，同比降5.8%；西部地区销售额8163亿元，同比降4.30%；东北地区销售额1146亿元，同比降4.5% [8] 投资：开工与竣工的同比表现较此前修复 投资端 - 2025年前6月房地产开发投资46658亿元，同比降11.20%，降幅较上月扩大0.5pct；6月单月开发投资10424亿元，环比增22.58%，同比降12.90% [14] 开工端 - 2025年前6月新开工30364万方，同比降20.00%，降幅较前5月收窄2.8pct；6月单月新开工面积7180万方，环比增34.27%，同比降9.39% [2][17] 竣工端 - 2025年前6月竣工面积22567万方，同比降14.80%，同比降幅较上月收窄2.50pct；6月单月竣工面积4182万方，环比提高52.77%，同比下滑1.74%，开工和竣工端同比表现均较前5月修复，竣工单月同比降幅显著收窄 [2][19] 资金：国内贷款累计同比下降 - 2025年前6月房企到位资金50202亿元，同比降6.20%，降幅较前5月扩大0.90pct [2][23] - 前6月国内贷款8245亿元，同比增0.60%；自筹资金17544亿元，同比降7.20%；定金及预付款14781亿元，同比降7.50%；个人按揭贷款6847亿元，同比降11.40%，国内贷款累计同比再次转正 [2][23] 投资建议 行业估值 - 2024年9月以来政策推进使行业估值短时间修复，2025年开年楼市逐渐修复，政策加持下地产板块配置价值凸显 [36] 重点个股 - 看好招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [2][41] - 建议关注优质开发如绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管如绿城服务；优质商业如恒隆地产；代建龙头如绿城管理控股；中介龙头如贝壳 - W、我爱我家 [2][41]

债券发行 - 公司公开发行不超129.30亿元公司债券已获注册[2] - 本期债券发行规模不超8亿元，3年期固定利率，票面利率1.70%[2] - 发行时间为2025年7月16日至7月17日[2] 认购情况 - 网下预设发行8亿元，实际发行8亿元，认购倍数4.5625倍[2] - 招商局集团财务有限公司获配2亿元[3] - 招商证券及其关联方获配3.90亿元[3] - 中金公司及其关联方获配0.10亿元[3]

本期债券基本情况 - 债券品种分为"23 蛇口 01"（代码148382）和"23 蛇口 02"（代码148383），发行总额未明确但品种二为25亿元 [1][3] - 品种一票面利率2.79%，每手派息27.90元（含税），税后个人/基金持有人实得22.32元 [3] - 品种二票面利率3.15%，每手派息31.50元（含税），税后个人/基金持有人实得25.20元 [4] - 债券信用评级均为AAA级，展望稳定 [3] 付息安排 - 付息日为2025年7月18日（遇非交易日顺延），覆盖2024年7月18日至2025年7月17日利息 [1][3] - 品种二另有2024-2028年每年7月18日的付息安排（遇非交易日顺延） [3] - 兑付对象为2025年7月17日深交所收市后登记在册的全体持有人 [4] 税务处理 - 个人及证券投资基金持有人需缴纳20%利息税 [3][4] - 境外机构投资者（含QFII/RQFII）2025年12月31日前免征企业所得税和增值税 [3][4][6] - 非居民企业持有人若未通过境外机构账户持有则需自行缴税 [6] 兑付流程 - 公司委托中国结算深圳分公司进行付息操作，提前2个交易日划付资金至指定账户 [4] - 若未按时划款，公司将自行办理兑付并完成退出登记手续 [6] 相关机构 - 发行人地址为深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 [7] - 受托管理人为中信证券，办公地址在深圳市福田区中心三路8号 [7]

担保情况概述 - 公司控股子公司广州招商房地产有限公司拟按51%股权比例为佛山招商宝华房地产有限公司提供200,000万元授信连带责任保证，担保本金不超过102,000万元，授信期限5年 [2] - 公司已通过董事会及股东大会决议，批准为控股子公司提供不超过316亿元担保额度，其中为资产负债率70%以上子公司提供担保额度不超过150亿元 [3] - 本次担保后，公司为控股子公司提供的担保额度余额为286.07亿元，其中为资产负债率70%以上子公司担保余额为120.07亿元 [3] 被担保人基本情况 - 佛山招商宝华成立于2019年11月，注册资本100,000万元，广州招商间接持股51%，深圳市年瑾投资有限公司持股49% [3] - 截至2024年12月31日，佛山招商宝华资产总额426,655万元，负债总额334,288万元，净资产92,367万元，2024年净利润-1,782万元 [4] - 截至2025年6月30日，佛山招商宝华资产总额526,045万元，负债总额419,284万元，净资产106,761万元，2025年1-6月营业收入117,892万元，净利润14,393万元 [4] 担保协议主要内容 - 广州招商按51%股权比例为佛山招商宝华向招商银行佛山分行申请的200,000万元授信提供连带责任保证 [4] - 保证期间为自单笔债务履行期限届满之日起至最后到期的主债务履行期限届满之日后三年止 [4] 公司意见 - 佛山招商宝华因项目开发建设需要通过贷款缓解资金压力，有利于促进经营发展 [4] - 另一方股东深圳市年瑾投资有限公司及其关联方将按49%股权比例提供连带责任保证，风险可控 [4] 累计对外担保情况 - 截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额367.67亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的33.12% [5] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额47.04亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的4.24% [5]