担保情况 - 广州招商拟为佛山招商宝华20亿授信按51%比例担保，本金不超10.2亿[2][6] - 公司为控股子公司担保额度不超316亿，70%以上负债率子公司不超150亿[3] - 本次担保后，控股子公司担保余额286.07亿，70%以上负债率子公司120.07亿[3] - 公司及控股子公司对外担保总额367.67亿，占归母净资产33.12%[8] - 对合并报表外单位担保余额47.04亿，占归母净资产4.24%[8] 子公司情况 - 佛山招商宝华注册资本10亿，广州招商间接持股51%[4] - 2024年末资产42.67亿、负债33.43亿、净资产9.24亿，营收0元、净利润 - 0.18亿[5] - 2025年6月末资产52.60亿、负债41.93亿、净资产10.68亿，1 - 6月营收11.79亿、净利润1.44亿[5] 其他 - 公司及控股子公司未发生逾期、涉诉及败诉担损情况[8] - 担保额度有效期至2025年年度股东大会决议[3]

债券发行 - 本期债券发行总额50亿元，品种一和二各25亿元[4] 债券利率与期限 - 品种一票面利率2.79%，期限3年[5] - 品种二票面利率3.15%，期限5年[5] 付息与兑付 - 品种一付息日2024 - 2026年每年7月18日，兑付日2026年7月18日[5][6] - 品种二付息日2024 - 2028年每年7月18日，兑付日2028年7月18日[5][6] 利息派发 - 每1手“23蛇口01”派息27.9元（含税），“23蛇口02”派31.5元（含税）[7] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[12] - 2018.11.7 - 2025.12.31境外机构投资境内债券利息收入暂免两税[7]

债券发行概况 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司获批发行不超过人民币129.30亿元公司债券，注册文号为证监许可20251210号 [1] - 本期债券为2025年面向专业投资者公开发行的第一期，发行规模不超过8亿元（含） [1] - 债券类型为3年期固定利率债券，债券代码524367，简称25蛇口01 [1] 利率确定 - 本期债券利率询价区间为1.40%-2.40%，最终票面利率确定为1.70%，基于网下专业机构投资者询价结果及发行人与簿记管理人协商一致 [1] 参与机构 - 本期债券的簿记管理人或相关机构包括招商证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司、中信建投证券股份有限公司 [2][3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业均无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月14日权益市场各版块多数上涨，但申万房地产指数下跌1.29% [3] - 房地产板块个股有涨有跌，涨幅前五为绿地控股、卧龙地产等，跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝等 [4] - 深圳诞生新单价地王，招商蛇口以21.55亿元竞得地块，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，可提供6000套房 [6] - 青岛住房“以旧换新”政策升级，发布楼市新政“12条”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] - 招商蛇口计划发行不超8亿元公司债券，万科将兑付30.9亿元本息 [9] 相关目录总结 市场行情 - 2025年7月14日，上证综指和深证综指分别上涨0.27%和0.15%，沪深300上涨0.07%，中证500下跌0.1%，申万房地产指数下跌1.29% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名绿地控股、卧龙地产、市北高新、市北B股、空港股份，涨幅分别为10.10%、10.06%、10.04%、6.59%、3.66% [4] - 跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝、天保基建、新黄浦、南山控股，跌幅分别为-10.03%、-9.89%、-6.10%、-5.50%、-5.31% [4] 行业新闻 - 深圳新单价地王诞生，招商蛇口以21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，总建筑面积127万平方米，2027年建成交付后可满足6000多名村民回迁 [6] - 青岛发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] 公司公告 - 招商蛇口计划发行2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超8亿元，期限3年，7月16日发行，募资用于偿还或置换到期公司债券本金 [9] - 万科将兑付2022年度第一期绿色中期票据本息30.9亿元，本息兑付日为2025年7月21日 [9]

债券发行 - 公司发行不超过129.30亿元公司债券已获注册[1] - 本期债券发行规模不超过8亿元[1] - 本期债券为3年期固定利率债券[1] 债券信息 - 债券代码为524367，简称25蛇口01[1] 利率情况 - 2025年7月15日进行票面利率询价，区间为1.40%-2.40%[1] - 最终确定本期债券票面利率为1.70%[1]

融资信息 - 公司面向专业投资者公开发行面值不超129.30亿元公司债券已获注册[1] 时间调整 - 原簿记建档时间为2025年7月15日15:00至18:00，现结束时间延长至19:00[1]

资金使用 - 2024年10月30日公司通过用不超15亿元闲置募集资金补流议案[1] - 闲置募集资金使用期限不超12个月[1] 资金归还 - 2025年7月15日公司提前归还1亿元至专户[1] - 剩余补流闲置资金到期前足额归还[1]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]