证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025－045 杭州滨江房产集团股份有限公司 1 构，聘期一年。鉴于 2025 年度审计工作量尚无法确定，提请股东会 授权董事会根据实际工作情况确定相关审计费用。 会议以通讯表决的方式，审议并表决了以下议案： 一、审议通过《2025 年第三季度报告》 经审核，董事会认为公司 2025 年第三季度报告内容真实、准确、 完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏。 表决结果：同意 5 票，反对 0 票，弃权 0 票。 二、审议通过《关于续聘 2025 年度审计机构的议案》 天健会计师事务所（特殊普通合伙）已连续 19 年为公司提供审 计服务，鉴于天健会计师事务所（特殊普通合伙）在为公司提供审计 服务的工作中，恪尽职守，遵循独立、客观、公正的职业准则，较好 地履行审计工作和约定责任，2024 年度的审计费用为 350 万元，现 拟续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2025 年度审计机 第七届董事会第三次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 杭州 ...

杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年第三季度报告 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-046 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年第三季度报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 重要内容提示： 1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重 大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、 完整。 3.第三季度财务会计报告是否经过审计 □是否 1 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年第三季度报告 一、主要财务数据 （一）主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 | | 本报告期 | 本报告期比上年同期 | 年初至报告期末 | 年初至报告期末比 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 增减 | | 上年同期增减 | | 营业收入（元） | 20,065,123,131.88 | ...

证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-049 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于召开 2025 年第一次临时股东会的通知 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、召开会议的基本情况 1、股东会届次：2025 年第一次临时股东会 2、股东会的召集人：董事会 3、本次会议的召集、召开符合《中华人民共和国公司法》《深圳证券交 易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板 上市公司规范运作》等法律、行政法规、部门规章、规范性文件及《公司章 程》的有关规定。 4、会议时间： （1）现场会议时间：2025 年 11 月 24 日 14:30 （2）网络投票时间：通过深圳证券交易所系统进行网络投票的具体时间 为 2025 年 11 月 24 日 9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通过深圳证券 交易所互联网投票系统投票的具体时间为 2025 年 11 月 24 日 9:15 至 15:00 的任意时间。 5、会议的召开方式：现场表决与网络投票相结合。 6、会议的股权登记日：202 ...

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但重点覆盖的房地产公司（如万科A、保利发展、招商蛇口等）投资评级均为“优于大市”[35] 报告核心观点 - 2025年第三季度中国房地产市场整体呈现量价持续回落、需求动能不足的特点，市场复苏基础不牢固[1][3] - 市场分化显著，表现为“二手房强于新房”，仅19%的一二线城市显现筑底迹象，整体供大于求的现状严峻，去库存是核心挑战[3][9] - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房和二手房价格在季度初普遍下跌后，季末跌幅收窄或出现反弹，但城市间分化剧烈[3][11] - 库存压力持续增大，超过80%的城市新房去化周期上行至18个月以上，二线城市出清周期在2025年9月升至24.8个月，创近三年新高[3][31] 成交情况 - 2025年三季度新房成交量普遍疲软，一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%，而二线城市维持同比负增长-16%不变[3][24] - 二手房市场表现优于新房，韧性较强，部分城市如成都9月同比涨幅达50%，上海9月同比涨幅为43%[3][12] - 一线城市二手房成交于7月开始同比增速回升，而二线城市二手房成交在三季度持续走弱[3][29] 价格走势 - 新房住宅价格在2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大[3][11] - 二手房住宅价格趋势与新房一致，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，一线城市二手房房价环比降幅大于二线和三线城市[3][16] - 季度末部分城市价格出现反弹，例如武汉、苏州、青岛、济南等城市在9月份实现超过5%的环比涨幅，但整体修复基础尚不牢固[12] 库存与去化 - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末的16-17个月有所提升，接近2024年中期峰值22个月[3][31] - 二线城市库存压力长期高于一线，出清周期在2025年9月已升至24.8个月，创近三年新高，主要由于新房成交疲软及人口吸引力下降等结构性矛盾[3][31] - 截至2025年9月，81%的城市新房去化周期在18个月以上，较2025年6月的61%显著上升，市场消化时间漫长[12]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

基金业绩与持仓变动 - 富国天惠精选成长混合型基金近1年净值增长率为15.18% [1] - 基金前十大重仓股新增中创智领、立讯精密和国瓷材料 [1] - 基金前十大重仓股中美的集团、广东宏大和蓝晓科技退出 [1] 前十大重仓股详情 - 宁波银行为第一大重仓股，持仓占比5.47%，当前持仓5000万股，持仓市值13.21亿元，本季度减仓1.96% [1] - 贵州茅台持仓85万股，持仓市值12.27亿元，本季度减仓15.0% [1] - 宁德时代持仓270万股，持仓市值10.85亿元，本季度增仓8.0% [1] - 杰瑞股份持仓1850万股，持仓市值10.3亿元，本季度增仓23.33% [1] - 春风动力持仓322.03万股，持仓市值8.64亿元，本季度减仓35.59% [1] - 滨江集团持仓5000万股，持仓市值6.28亿元，本季度减仓5.66% [1] - 瑞丰新材持仓1000万股，持仓市值5.3亿元，本季度减仓27.54% [1] - 新进重仓股中创智领持仓2600.08万股，持仓市值6.46亿元 [1] - 新进重仓股立讯精密持仓1000.09万股，持仓市值6.47亿元 [1] - 新进重仓股国瓷材料持仓2200万股，持仓市值4.91亿元 [1] 相关ETF市场表现 - A50ETF近五日上涨4.83% [3] - A50ETF最新份额为23.5亿份，较上期减少3120万份 [3] - A50ETF主力资金净流入1606.7万元 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

好的，这是对您提供的房地产行业月报的研读总结。 报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市 [1] 报告核心观点 - 2025年9月，受传统销售旺季、低基数效应及一线城市新政带动，楼市成交面积同环比增速均由负转正，出现短期改善 [1][4][12] - 土地市场整体热度回落，但呈现“提质缩量”特征，一线城市溢价率仍保持相对高位 [4][55][57] - 百强房企9月权益销售额同比增速转正，拿地金额与强度同环比大幅提升，行业融资规模同环比增长 [4][79][87][93] - 尽管9月数据改善，但由于去年四季度起基数较高，后续市场仍面临压力，建议关注政策博弈行情和具备α属性的房企 [4] 按报告章节总结 新房成交 - 9月40城新房成交面积935.4万平米，环比上升9.0%，同比上升0.7%，同环比均由负转正；1-9月累计成交面积8878.7万平米，同比下降4.4% [4][12] - 分城市能级看：一线城市成交面积240.4万平米，环比上升22.7%，同比上升9.9%；二线城市成交面积480.8万平米，环比上升9.2%，同比上升0.8%；三四线城市成交面积214.2万平米，环比下降3.4%，同比下降11.6% [4][13] 二手房成交 - 9月18城二手房成交面积758.6万平米，环比上升6.0%，同比上升9.4%；1-9月累计成交面积7228.9万平米，同比上升7.7% [4][20] - 分城市能级看：一、二线城市同比增速均由负转正，分别为27.2%和4.1%；三四线城市同比由正转负，下降14.9% [4][21] 新房库存与去化 - 截至9月末，12城新房库存面积1.14亿平米，环比上升2.0%，同比下降12.7%；整体去化周期为18.9个月，环比上升1.7个月 [4][28] - 9月30城平均开盘去化率为39%，环比下降3个百分点，但仍处于年内高位；一、二、三四线城市去化率分别为37%、45%、18% [4][37] 土地市场 - 9月全国土地成交规划建筑面积2.05亿平米，环比上升19.5%，同比下降9.1%；平均溢价率3.3%，环比下降0.8个百分点 [4][42][55] - 1-9月全国土地成交呈现“提质缩量”：成交规划总建面同比下降6.6%，但楼面均价同比上升6.2%，平均溢价率6.8%，同比上升3.1个百分点 [4][57] 房企表现 - **销售**：百强房企9月权益口径销售额1935亿元，同比增长0.3%，增速由负转正；1-9月全口径销售额2.49万亿元，同比下降12.8% [4][79] - **拿地**：百强房企9月全口径拿地金额2610亿元，同比增长184.2%，环比增长263.1%；拿地强度98%，同比提升64个百分点；1-9月累计拿地金额9600亿元，同比增长53.3% [4][87][91] - **融资**：9月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计561亿元，同比增长31%，环比增长1%；平均发行利率2.68%，同比下降0.38个百分点 [4][93] 政策动态 - 中央层面：自然资源部鼓励以市场化方式盘活存量闲置土地 [4] - 地方层面：一线城市持续优化政策，如深圳收窄限购范围、上海优化房产税政策及“好房子”标准、广州优化公积金政策等 [4] 板块收益 - 9月房地产板块绝对收益为8.2%，相对沪深300收益为5.0%，主要受销售基本面改善推动 [4] 投资建议 - 报告建议关注四条主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市的房企；2）“小而美”型房企；3）经营有变化的房企；4）受益于二手房市场修复的经纪公司 [4]