房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比全部下降，同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 2025年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长2.2% [1] 房地产ETF及个股表现 - 房地产ETF基金今日逆势上涨1.41% [1] - 持仓股票盈新发展、珠免集团、光明地产、天保基建涨停 [1] - 房地产ETF基金紧密跟踪中证全指房地产指数 [1] 指数权重股构成 - 中证全指房地产指数前十大权重股为保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场、衢州发展、滨江集团、新城控股、万业企业、万通发展 [1]

证券日报网讯滨江集团10月21日在互动平台回答投资者提问时表示，截至2025年10月20日，公司合并普 通账户和融资融券信用账户的在册股东总户数为26937户。 （文章来源：证券日报） ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 本周（2025年10月11日-10月17日）新房和二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降但同比上升 [1][5][16] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下，9月楼市成交同环比改善，但10月以来高频数据显示成交走弱，市场持续性有待观察；由于去年四季度销售基数较高，后续市场可能仍面临压力 [6][131] - 当前房价绝对值走低、库存上升、居民信心较弱，难以支撑后续楼市成交量价；市场对政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会 [6][131] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑的困境反转标的 [6][131] - 现阶段建议关注四条投资主线：基本面稳定且在一二线核心城市有高占比的房企；2024年以来在销售和拿地有突破的“小而美”房企；经营或策略有增量变化的房企；受益于二手房市场量价修复的经纪公司 [6][131] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：40个城市新房成交面积270.2万平方米，环比上升170.6%，同比下降22.9%（同比降幅较上周收窄26.7个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为153.0%、202.9%、125.3%，同比增速分别为-37.7%、-4.2%、-41.1% [5][17] - **新房库存情况**：12个城市新房库存面积11409万平方米，环比下降0.1%，同比下降13.0%；去化周期20.9个月，环比下降0.8个月，同比上升0.4个月；一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.8、88.6个月，环比分别下降0.6、0.9、5.2个月，同比分别上升0.2、0.05、14.9个月 [5][39] - **二手房成交情况**：18个城市二手房成交面积183.3万平方米，环比上升188.9%，同比下降30.9%（同比降幅较上周收窄29.1个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为241.7%、176.7%、168.7%，同比增速分别为-25.1%、-36.9%、-32.8% [5][45] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城成交土地规划建筑面积815.7万平方米，环比下降28.4%，同比下降59.5%；成交总价201.6亿元，环比下降51.1%，同比下降57.9%；楼面均价2471元/平，环比下降31.7%，同比上升4.1%；溢价率2.2%，环比下降0.8个百分点，同比上升0.4个百分点 [5][60] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积171.7万平方米，环比下降68.9%，同比下降66.2%；成交总价141.3亿元，环比下降59.0%，同比下降36.4%；楼面均价8228.5元/平方米，环比上升32.1%，同比上升87.8%；溢价率0.6%，环比下降4.6个百分点，同比上升0.5个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：住建部强调“十四五”期间将深化住房领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，并健全城市体检与城市更新一体化机制 [97] - **地方政策**：成都出台公积金新政，取消“本市缴存”限制，扩大“商转公”合作银行范围；合肥延续购房补贴政策至2026年5月；天津允许既有住宅加装电梯提取住房公积金 [99][100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-2.3%，较上周下降1.5个百分点；相对沪深300收益-0.1%，较上周上升0.2个百分点；板块PE为32.42X，较上周下降0.84X [5][104] - A股跌幅靠前公司包括招商蛇口（-0.1%）、保利发展（-2.3%）、绿地控股（-5.4%）；港股涨幅靠前公司包括建发国际集团（1.2%）、华润置地（-1.2%）、中国海外发展（-1.8%） [5][110] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量173.1亿元，环比上升367.8%，同比上升5.5%；总偿还量74.5亿元，环比下降41.4%，同比下降48.8%；净融资额98.7亿元 [5][120] - 债券发行量最大房企为华润置地（20.0亿元）、海开控股（20.0亿元）、长兴国控（13.8亿元）；偿还量最大房企为海开控股（20.0亿元）、陆家嘴（15.8亿元）、铁建房产（7.0亿元） [5][120][127] 投资建议 - 建议关注四条主线：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团（基本面稳定型）；保利置业集团、城投控股（“小而美”型）；新城控股、金地集团、龙湖集团（经营变化型）；贝壳-W、我爱我家（二手房经纪型） [6][131]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

股价表现与资金流向 - 10月21日盘中股价上涨2.08%至11.76元/股，成交金额1.13亿元，换手率0.36%，总市值365.91亿元 [1] - 当日主力资金净流出274.61万元，特大单净卖出477.00万元，大单净买入202.39万元 [1] - 今年以来股价累计上涨37.90%，近60日上涨20.64%，近5个交易日下跌1.51% [1] 公司基本面与财务业绩 - 公司主营业务为房地产开发和销售，房产销售占主营业务收入比重为98.93% [1] - 2025年1-6月实现营业收入454.49亿元，同比增长87.80%，归母净利润18.53亿元，同比增长58.87% [2] - A股上市后累计派现47.35亿元，近三年累计派现13.13亿元 [2] 股东结构与机构持仓 - 截至10月10日股东户数为2.73万户，较上期减少0.52%，人均流通股98,319股，较上期增加0.53% [2] - 截至2025年6月30日，富国天惠成长混合(LOF)A/B为第三大流通股东，持股5300.00万股，较上期减少200.92万股 [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股5134.41万股，较上期减少154.85万股，信澳星奕混合A为新进第七大流通股东，持股3061.35万股 [2] 行业与概念板块 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 所属概念板块包括房屋租赁、固态电池、融资融券、中盘、长三角一体化等 [1]

土拍市场总体概况 - 上海2025年第八批次土拍共推出6宗地块，总出让面积19.16万平方米，总起始价184.95亿元，吸引超过20家房企参与 [1] - 6宗地块全部成交，总成交金额达198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 本轮土拍整体热度较上半年有所降温，最高溢价率为14.69%，与上半年中心区地块溢价率常超20%相比，房企拿地趋于保守 [1] 核心地块成交详情 - 徐汇滨江地块由中海地产以44.65亿元总价竞得，成交楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%，刷新区域楼面价纪录 [1][3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元总价竞得，成交楼面价69958元/平方米，溢价率14.69%，为本轮土拍最高溢价率地块 [5] - 静安苏河湾地块由星狮、瑞城、越秀、招商蛇口联合体以77.37亿元总价竞得，成交楼面价81415元/平方米，溢价率9.03%，是本轮起始价最高的地块 [5][6] 房企策略与市场动态 - 房企拿地策略显现谨慎，对明年豪宅市场承接力存在顾虑，且临近年底，部分已完成任务的房企参与度降低 [1] - 联合拿地成为显著趋势，本轮成交的6宗地块中有4宗为联合体竞得，体现房企间分工合作、风险共担的模式 [6][9] - 保利置业重仓杨浦趋势明显，继上半年拿下杨浦地块后，本轮再次竞得东外滩地块，其近期项目保利琅誉、兰桂坊销售业绩良好 [5] 市场分析与未来展望 - 市场表现冷热不均，市中心优质地块仍受追捧，而松江、宝山、徐汇华泾的3宗郊区地块均以起始价成交 [6][7][8] - 行业分析认为上海土地市场热度趋于平稳，整体溢价率维持在15%以内，理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [9] - 上海持续释放优质地块并优化土地指标，如部分地块不再要求中小套型比例，以契合改善型需求主导的方向 [9]

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点总结 - 行业处于筑底企稳阶段 开竣工面积与销售金额当月同比降幅收窄 但房价环比仍有下行压力 市场全面修复尚未到来[1] - 更看好一线城市等核心城市复苏节奏 以及在该区域拥有储备或新获取资源房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股 以及分红与业绩稳健的头部物管公司[1] 开发投资与建设情况 - 9月房地产开发投资额当月同比-21% 降幅较8月扩大1.8个百分点 1-9月累计同比-14%[2] - 土地市场成交建面/成交金额分别同比-1%/-7%（8月为-25%/-31%）呈现边际好转[2] - 新开工面积9月同比-14% 降幅较8月收窄6个百分点 1-9月累计同比-19%[2] - 竣工面积9月同比+1%（8月同比-21%）主要因基数较低 1-9月累计同比-15%[2] - 全国施工面积同比-9.4% 降幅较1-8月扩大0.1个百分点 施工规模持续下降影响开发投资[2] 销售表现与价格趋势 - 9月商品房销售面积/金额同比-11%/-12% 面积降幅较8月持平 金额降幅收窄2个百分点 1-9月累计同比-6%/-8%[3] - 9月70城新房价格指数同比下降2.7% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.4%[3] - 9月70城二手房价格指数同比下降5.2% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.6% 降幅与8月持平[3] - 分城市看 一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.2%、5.0%、5.7% 环比分别下降1.0%、0.7%、0.6%[3] 房企资金状况 - 9月房企到位资金同比-12% 降幅较8月收窄0.4个百分点[4] - 定金及预收款同比-9% 降幅较8月收窄7个百分点 个人按揭贷款同比-11% 降幅收窄8个百分点[4] - 国内贷款同比-15%（8月为+1%）1-9月累计同比-1.4% 自筹资金同比-12% 降幅较8月扩大0.4个百分点[4] - 销售金额降幅边际收窄带动定金及预收款与个人按揭贷款到位资金降幅收窄 但国内贷款降幅扩大导致整体资金仍录双位数降幅[4] 重点公司推荐 - A股开发推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][8] - 港股开发推荐华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产[1][8] - 物管公司推荐绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[1][8] - 报告提供了各推荐公司目标价及投资评级均为买入[8]