报告行业投资评级 - 看好（维持）[7] 报告的核心观点 - 报告认为，年初以来部分核心城市楼市出现的企稳迹象，其背后有春节较晚导致需求前置、价格急跌后部分需求入市、挂牌量季节性下降等特殊原因，对周期拐点的判断仍需观察，并指出5月是重要的楼市真实景气度观测节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路并无实质变化，总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，但今年楼市逆周期调节力度边际趋强是确定的，下一阶段政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动[3] - 报告重点点评上海“沪七条”新政，认为其大幅降低刚需入场门槛，验证了此前对今年政策思路的判断，并构建了从“去库存”到“扩需求”的政策闭环，在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，看好2026年上海楼市“小阳春”表现[4] - 报告建议投资者短期积极参与行业脉冲行情，因小阳春行情确定性较高且政策博弈逻辑短期难以证伪；中期维度，若5月楼市景气度转头向下，则推荐把握三条结构性投资主线[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产板块周涨幅为0.61%[14][15] - H股港资房企指数周涨幅为4.45%，跑赢恒生指数，周超额收益为3.62%[14][18] - A股个股中，黑牡丹周涨幅为12.72%[19] - H股香港内房股中，碧桂园周涨幅为22.41%[20] - H股港资房企中，新鸿基地产周涨幅为7.59%[22] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：节后首周，全国85城挂牌价周环比下降0.04%，一线城市挂牌价周环比下降0.11%[24] - **挂牌量**：节后50城挂牌量周环比上升0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比上升0.36%，上海挂牌量周环比上升1.19%[27] - **成交量**：春节至今（除夕至初十一），跟踪的16个样本城市二手房日均成交1151套，同比去年农历同期增加46%；其中京、广、深三城日均成交170套，同比增加104%[38][54][55] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，其中北京、上海、深圳议价率分别月环比下降0.4个百分点、1.0个百分点、0.4个百分点[56][60] 三：新房周度跟踪 - **成交**：节后首周，跟踪的十个样本城市新房日均成交农历年同比增加41.35%；其中北京、广州同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降3.2%、40.0%[62] - 年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比增加8%[62] - **库存及去化**：跟踪的10个样本城市新房库存面积7751.17万㎡，周环比下降0.2%；一线城市新房库存周环比下降0.4%，年同比下降2.7%[64][67] 四：重点事件点评 - 上海“沪七条”新政于2月25日推出，主要内容包括：调减非沪籍居民外环内购房社保年限（从3年降至1年）、提高公积金贷款额度（首套最高从160万提至240万）、完善房产税政策（沪籍家庭成年子女唯一住房免征）等[69][74] - 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，从“资格松绑”到“购买力加持”的组合将有效激发市场活力[70] - 新政出台前，上海楼市已现改善迹象：二手房挂牌价自底部已反弹约0.5%（截至3月1日），新房年初至今累计成交同比增加8%[71] - 在“政策红利+季节性旺季”双重共振下，报告看好2026年上海楼市“小阳春”表现[71] - 投资建议方面，建议持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企[73] 五：房企融资 - 受季节性因素影响，上周（2月23日-2月27日）房企无新增债券融资；2026年2月房企新增债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%[79] - 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs[79][80] 六：行业政策及新闻 - 2月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%，均与上月持平[81] - 国家统计局发布2025年国民经济和社会发展统计公报，初步核算全年国内生产总值1401879亿元，比上年增长5.0%，其中房地产业增加值83024亿元，增长0.2%[81] 七：投资建议 - 短期看好行业脉冲行情，建议投资者积极参与，因楼市小阳春行情确定性较高，且3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪[83] - 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6][83]

行业投资评级 - 强于大市（维持） [1] 报告核心观点 - 库存端出现积极信号，楼市调整或已接近尾声 [2] - “好房子”建设加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻 [2] - 楼市“止跌回稳”已初具条件，2026年成交降幅有望延续收敛 [2] 分章节核心内容总结 一、 成交：调整幅度相对充分，绝对值降至中长期中枢 - 2025年全国商品房销售额及销售面积较2021年高点分别下降54%和51%，销售面积绝对规模回到2010年前水平 [7] - 本轮国内成交跌幅（-51%）已接近2005年后美国（-56%）、英国（-71%）、中国香港（-51%）等海外市场的调整幅度 [7][10] - 2024年全国一二手商品房销售（网签）面积为16.9亿平，同比降7.3%，其中二手房同比增长1.3% [11] - 根据测算，2026-2030年全国潜在年均住宅需求中枢为8.14亿平，而2025年全国商品住宅销售面积为7.3亿平，已低于中期需求中枢 [16] 二、 价格：二手房价回到2016，调整或接近尾声 - 截至2025年末，70个大中城市新房、二手房价格指数较2021年8月高点分别下降12.6%和21.3%，绝对房价回到2018年和2016年水平 [19] - 国内一线城市2021年9月-2025年12月平均房价跌幅为38%，剔除CPI后实际跌幅达41%，已超过2005年后16个国家实际房价跌幅均值（35%） [23] - 国内本轮调整持续时间为4.3年，略低于海外平均的5.13年，意味着调整或逐步接近尾声 [23] 三、 库存：控增量逐见成效，库存端现积极信号 - “严控增量”政策逐见成效，2025年全国土地购置费3.1万亿元，较2020年高点累计下跌30.8%；新开工面积5.9亿平米，较2019年高点累计下跌74.1% [26] - 2025年全国房地产开发投资完成额8.3万亿元，较2021年高点累计下跌43.9%；房地产业GDP占比降至5.9%，较2018年高点回落2.4个百分点 [30][34] - 2025年末全国商品房开工未售库存降至33亿平米，去化周期逐步企稳；现房库存7.66亿平米，同比仅增长1.7%，增幅较前几年（单年10%以上）大幅收窄 [38] 四、 产品：“好房子”加速推进，去化率维持高位 - 2025年“好房子”概念首次写入政府工作报告，政策推动产品迭代与品质提升 [43] - 2025年前三季度重点城市平均开盘去化率为53%，较2024年全年提升2个百分点，反映品质改善有助于提升去化 [45] 五、 居民：杠杆率高位回落，月供/可支配收入比降至低位 - 2024年第一季度国内居民部门杠杆率已出现向下拐点，根据海外经验，杠杆率拐点领先房价拐点平均约2.77年 [47][51] - 以一线城市为例，2025年末居民“月供/年可支配收入比”已降至93%，为2010年以来的低点，居民置业压力大幅减轻 [52][56] 六、 止跌回稳初具条件，2026年楼市降幅有望收敛 - 预计2026年全国新开工面积同比下降11.4%（中性假设），降幅较2025年（-20.4%）明显收窄 [58] - 预计2026年全国商品房竣工面积同比下降12.2%（中性假设），降幅较2025年（-18.1%）收窄 [64] - 中性假设下，预计2026年全国商品房销售面积同比下降7.4%，降幅较2025年收窄1.3个百分点 [2][67] - 中性假设下，预计2026年全国房地产投资额同比下降10.7%，降幅较2025年（-17.2%）明显收窄 [70][72] 七、 投资建议 - 建议关注三条投资主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的品牌房企；2）受益于香港楼市止跌回稳的港资地产及相关运营商；3）净现金流及分红稳定的物业行业头部企业 [2][74] - 同时建议持续关注房地产经纪、代建、商业等细分领域的头部公司 [2][74]

核心观点 - 当前美股市场出现“HALO交易”策略，即放弃估值已处高位、前景不明的科技股后半场，提前转向长期左侧交易以寻求替代和对冲[5] 该策略选择重资产、低过时风险的资产，除了受益于大宗商品涨价，其核心是战略性地放弃全面押注科技股最后一浪，转而寻求低估值策略[5] 由于周期、稳定、重制造等重资产方向难以被AI整体替代，产业门槛明确且估值性价比凸显，这些HALO资产成为优选[5] - A股市场的HALO资产（周期、稳定、重资产制造）在估值性价比凸显时，从长期投资周期视角看同样能提供明确超额收益，是稳健投资者或不欲全面追逐科技的投资者的重要替代选择[6] 考虑到当前HALO投资仍属左侧，需要优中选优，选择估值性价比更突出或长期门槛稳固、现金流向好的标的[6] - 从基金抱团视角，若不想全面追逐科技，在1-3年的长期投资视角下有进攻与防御两条思路[6] 防御思路是选取与市场主线相关性低或当前基金持仓低的方向，历史经验显示3年视角超额收益显著[6] 进攻思路是选取当前主线以外的基金增持方向（通常是有景气催化、赔率可观、攻守兼备的细分领域），1年投资视角超额收益显著[6] 配置方向 - 进攻型HALO配置聚焦于出海与涨价主题，具体包括：1、涨价+出海周期（农化、化纤、稀土）[7] 2、出海高端制造（专用设备、仪器仪表、船舶等）[7] 3、受益于资本市场回暖的券商[7] 4、基建地产链（装饰材料、建筑设计）[7] 报告提示其2026年度策略中前瞻推荐的“奔马50”组合也聚焦出海方向[7] - 防御型HALO配置聚焦于重资产高门槛领域，具体包括：1、低持仓行业，如煤炭、建筑等地产链[7] 2、与TMT（科技、媒体、通信）相关性低的行业，如煤炭、石化等[7] - 对于科技交易，报告建议选择催化更多、更难证伪的方向，包括：1、商业航天（技术突破、测试落地、行业盛会）[7] 2、国产算力（业绩释放）[7] 3、机器人（量产推进）[7] 月度金股组合 - 报告推荐了2026年3月的十大金股，包括TCL电子、首旅酒店、安井食品、牧原股份、旗滨集团、新城控股、中远海能、岱美股份、芯原股份、联想集团[2] - 金股组合覆盖多个行业，并提供了截至2026年2月27日的总市值、收盘价、2024年至2026年的每股收益（EPS）预测及市盈率（PE）估值[3] 行业与公司研究要点 家电 (TCL电子) - TCL电子与索尼拟成立合资公司，TCL电子持股51%、索尼持股49%，排他性谈判期截止至2026年3月31日[9] 合资公司将结合TCL电子在大尺寸及mini LED全产业链的垂直整合优势与索尼的品牌及画质调校技术，有望加强其高端产品布局[9] 商社 (首旅酒店) - 2025年上半年，首旅酒店国内新开业酒店664家，同比增长17%[10] 其中标准管理酒店新开378家，同比增长39.5%[10] 截至报告期，储备店达1750家，其中标准管理酒店储备1158家，同比增长17.1%[10] 第二季度新开业酒店中，中高端酒店为99家，轻管理酒店为178家[10] 食品饮料 (安井食品) - 安井食品正从依赖餐饮大客户模式转向“有选择的商超定制”战略，与山姆、沃尔玛、盒马等商超深度合作推出定制化产品[11] 2025年第三季度，其商超渠道收入达2.2亿元，同比增加28.1%，该模式凭借低费用、快研发和高溢价成为业绩新引擎[11] 农业 (牧原股份) - 生猪养殖行业面临猪价下行压力，节后需求回落，出栏量增加[12] 2026年2月26日商品猪出栏价为10.93元/公斤，周环比下降7.06%[13] 2026年2月27日，自繁自养模式养殖亏损为159.65元/头[13] 建筑建材 (旗滨集团) - 消费建材行业龙头正逐步摆脱地产下行负面影响，行业中小企业出清加速，格局优化[14] 龙头企业通过渠道变革提升零售业务占比，现金流加速好转，市占率有望进一步提升[14] 房地产 (新城控股) - 新城控股的业务重心正从低毛利率的房地产开发销售向高毛利率的商业运营业务转换[15] 公司在商业领域已形成规模优势及品牌效应，叠加促消费政策，业绩有望逐步修复[15] 交通运输 (中远海能) - 中远海能是全球油运龙头，构建了油、气、化及仓储一体化链式经营格局[16] 油运业务近十年营收占比长期超过80%，其中外贸原油及成品油运输贡献主要盈利弹性，内贸油运及LNG运输构筑盈利基石[16] 机械 (岱美股份) - 岱美股份主要生产汽车顶棚系统和座椅系统内饰件，并在遮阳板、顶棚阅读灯等领域拥有多项专利[18] 公司在全球多国设有生产基地，并于2025年11月公告拟投资1亿元设立上海岱美机器人科技有限公司，正式布局机器人产业[18] 电子和新科技 (芯原股份) - 国产AI模型快速迭代推动推理侧算力需求加速提升，2026年被视为推理侧国产超节点上量元年[19] 华为、曙光、沐曦、昆仑芯、阿里等厂商均已发布新一代超节点方案，产业链即将迎来放量时点[19] 海外&互联网传媒 (联想集团) - 联想集团是全球最大的PC厂商，据IDC数据，2025年第二季度其全球PC市占率扩大至24.8%[20] 公司在180个国家和地区开展业务，拥有约80000名员工，18个全球研发基地和30多个生产制造基地，是一家真正的全球化企业[20]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

行业投资评级 * 报告对房地产行业给予“优于大势”评级 [7] 核心观点 * 上海限购政策进一步松绑，通过降低非沪籍购房社保年限、扩大居住证人群购房资格等措施直接扩大购房需求群体，尤其对成交占比持续提升的外环内市场带动显著，有助于稳定二手房价格预期，为楼市“小阳春”行情提供支撑 [2][15] * 当前百城二手房价格跌幅持续收窄，市场初步出现趋稳信号，2月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别较上月收窄0.72、0.30、0.19个百分点 [17] * 2026年各地房地产工作以“稳市场”为核心基调，坚持因城施策，重点推进控增量、去库存、优供给，建设“好房子”、推进城市更新、盘活存量是普遍共识 [18] * 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 按目录总结 1. 本周观点：上海限购再松绑，楼市小阳春可期 * 2026年2月25日上海发布新政，非沪籍居民外环内购房社保/个税年限由3年降至1年；社保/个税满3年者，外环内可增购1套；持上海居住证满5年及以上，无需社保即可在全市限购1套，政策直接扩大外环内购房需求群体 [15] * 上海同步优化公积金贷款政策，首套最高贷款额度由160万元提至240万元，多子女家庭、绿色建筑叠加后最高可达324万元，有效降低购房成本 [16] * 2025年上海新房成交4.4万套，其中外环内1.7万套，占比38.6%，同比提升7.1个百分点；二手房成交21.8万套，外环内10.5万套，占比48.4%，同比提升1.1个百分点，外环内成交占比持续提升 [15] 2. 股票市场与信用债 * 本周（报告期）A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.60%和2.85%，分别跑输大盘0.47个百分点和跑赢大盘2.02个百分点 [3][20] * 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为5.42%，跑赢沪深300指数（1.95%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-2.55%，跑输沪深300指数（-0.91%） [24] * 本周地产信用债发行5.49亿元，净融资额为-194.65亿元；截至2026年2月27日，地产信用债累计发行507.30亿元，净融资额为-229.07亿元，去年同期为46.57亿元 [3][20][38] 3. REITs市场 * 本周REITs指数收于118.09点，涨跌幅为-0.87%；其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.48%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-0.11% [4][39][40] * 近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.57个百分点 [4][50] * 本周REITs成交额为7.09亿元，换手率为0.24% [4][39] 4. 楼市成交 * 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降25.22%和28.61%，年初至今累计同比分别下降35.49%和14.61% [6][70] * 新房端，45城本周成交126万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降28.76%、25.80%、37.87% [6][71] * 二手房端，14城本周成交85万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降35.64%、27.57%、上升18.11% [6][78] 5. 土地市场 * 本周百城土地供应建面环比上升4.34%，成交建面环比下降10.98%，溢价率为19.55% [5][87][88] * 分城市能级看，一线城市供应建面环比下降65.76%，成交建面环比上升122.46%，溢价率23.80%；二线城市供应建面环比上升8.96%，成交建面环比下降5.77%，溢价率0.00%；三四线城市供应建面环比上升12.37%，成交建面环比下降22.72%，溢价率0.43% [5][87][97][106][116]

核心观点 - 市场风格偏向价值与周期，中盘、小盘指数及部分周期行业表现突出，而科技相关行业近期承压 [1] - 宏观策略提出“打破共识”观点，认为中国可能正处在地产下行后半程消费倾向趋势性抬升的拐点，消费有望先于收入改善 [2][9] - 人民币汇率在经历加速升值后，央行出手调控可能熨平短期节奏，但中长期稳步升值趋势或难改变 [2][11][12] - 航运市场迎来能源链上行周期，地缘冲突等因素推动油轮运价大幅上涨，行业景气度超预期 [3][16] - 春季行情处于第一阶段高位震荡期，3月关键节点或催生反弹，配置上建议关注景气科技、周期Alpha及非银金融 [19] - 多个行业及公司报告显示，部分领域如白电、造纸、算力、国产芯片等呈现结构性机会与业绩韧性 [26][27][35][36][37][39][41] 市场指数与行业表现 - **主要指数**：上证指数收于4163点，近一月上涨1.98%；深证综指收于2764点，近一月上涨3.1% [1] - **风格指数**：近6个月，中盘指数上涨25.16%，小盘指数上涨18.74%，大盘指数上涨6.25% [1] - **涨幅居前行业**：近6个月，小金属Ⅱ上涨74.62%，燃气Ⅱ上涨29.06%，焦炭Ⅱ上涨28.07% [1] - **跌幅居前行业**：近6个月，玻璃玻纤上涨60.23%，电子化学品上涨46.67%，元件Ⅱ上涨38.66% [1] 宏观策略与消费 - **核心观点**：国际经验显示，地产调整后半程，消费倾向呈“U型”特征并率先趋势性抬升，当前中国或正处于该拐点 [2][9] - **影响机制演变**： - 后地产时代前5年，“收入效应”主导，拖累消费 [9] - 第5-10年，“挤出效应”弱化，25-40岁潜在购房者消费能力释放，消费倾向改善并带动消费先于收入改善 [9] - **现状与证据**：2026年前后，伴随“挤出效应”显著弱化，可能迎来消费倾向提升的新周期，部分省份消费倾向已积极改善 [9] - **服务业潜力**：人均GDP超1万美元、城镇化率超70%后，服务业消费将快速增长，中国已接近此阶段 [9] 汇率分析 - **近期走势**：2026年1月下旬以来人民币升值明显加速，2月以来兑美元年化涨幅达24.6%，离岸人民币一度升破6.83 [11][12] - **升值原因**：前期为季节性结汇与美元走弱共振，后期出现“恐慌式结汇”迹象，企业远期结汇率走高 [12] - **政策影响**：央行下调外汇风险准备金率至0%，历史经验显示此类工具更多是熨平升值节奏，难改趋势 [11] - **未来展望**：短期或现阶段性调整，但中期因“待结汇”规模大、基本面健康，升值或有一定延续性 [11][12] 交通运输行业 - **行业景气**：拥抱油轮右侧行情，本轮是能源链上行周期，油轮与干散货共振，带动板块整体上涨 [3][16] - **运价表现**：VLCC TCE上涨至20万美元/天水平，最新周度加权平均运价达206,763美元/天，环比上涨38% [16] - **驱动因素**：长周期供给紧张，委内瑞拉黑油转白油推升产能利用率，伊朗等地缘冲突拉大区域价差传导至运费，韩国船东Sinokor控制运力超37%进一步推升运价 [3][16] - **投资建议**：船舶长周期逻辑关注中国船舶、中国动力、ST松发；航运景气超预期推荐招商轮船、中远海能等 [16] 策略与金股组合 - **市场判断**：2026年春季行情是2025年结构性行情的延伸，当前处于第一阶段上涨行情高位区域，3月关键节点有望催生反弹波段 [19] - **配置建议**：关注景气科技（AI算力链、工业AI应用、半导体）、周期Alpha（航运、电力设备、化工）、非银金融重估机会 [19] - **十大金股组合**：本期包括招商轮船、华正新材、特变电工、贵州茅台、桐昆股份、重庆银行、中控技术、中国巨石、源杰科技、中国平安（港股） [19] - **首推“铁三角”**： - 招商轮船：油运高景气，受益能源链区域价差扩大 [19] - 华正新材：卡位覆铜板高增长赛道，受益算力国产化 [19] - 特变电工：电力设备迎订单政策催化，煤化工板块推进 [19] - **组合表现**：2026年第二期十大金股组合在2月1日-27日下跌2.10%，其中A股组合平均上涨1.13%，跑赢上证综指0.04个百分点 [16] 科技与半导体行业 - **AI与算力趋势**：推理算力需求爆发，纯推理芯片（如LPU）受重视，国产算力芯片（如华为昇腾）加速突破 [29] - **壁仞科技深度**： - 公司提供GPGPU及服务器产品，2024年收入3.368亿元，研发人员占比超83%，拥有1158项发明专利 [9][21][23] - 采用Chiplet芯粒和光交换技术，硬件支持多形态部署，软件支持主流框架 [25] - 已完成供应链关键环节国产替代，下一代产品BR20X预计2026年商业化 [25] - **策略视角（HALO交易）**：市场开始推演AI对产业组织的长期影响，可能导致部分行业壁垒弱化、超额利润压缩及估值中枢下移 [19][20] 房地产行业 - **行业数据**：上周（2.21-2.27）34城新房成交105.7万平米，环比+334.6%；13城二手房成交51.2万平米，环比+823.7% [25] - **政策动态**：上海推出“沪七条”，降低非沪籍居民购房社保年限要求，提高公积金贷款额度，释放稳楼市强信号 [25] - **板块观点**：行业基本面底部或逐步临近，政策面趋积极，优质房企盈利修复可能更早更具弹性，推荐优质房企及商业地产标的 [25] 家用电器行业 - **出货数据**：2026年1月家用空调销量1984.8万台，同比增长11.9%；内销826.1万台，同比增长14.5%；出口1158.7万台，同比增长10.1% [26][27] - **驱动因素**：内销受春节错位、以旧换新政策延续推动；出口因海外补库及新兴市场需求旺盛 [27] - **竞争格局**：1月美的/格力/海尔内销市占率分别为35.7%/22.2%/16.9%，CR3持续提升 [27] - **投资要点**：白电头部企业兼具低估值、高分红、稳增长属性，推荐海尔、美的、格力 [27] 轻工制造与造纸行业 - **太阳纸业**：2025年归母净利润32.58亿元，同比增长5.0%，体现经营韧性；文化纸价格触底，浆价上行有望带动企稳改善；箱板瓦楞纸盈利估计小幅扩张 [35][36] - **玖龙纸业**：FY2026H1归母净利润19.67亿元，同比增长318.8%；木浆产量达230万吨，同比+77%，浆纸一体化效果显著；资本开支拐点出现，FY2027预计大幅收缩 [37][39][42] - **纸种表现**：箱板瓦楞纸、白卡纸价格2025H2以来持续提价，文化纸价格承压但有望企稳改善 [37][39][42] 其他公司点评 - **比音勒芬**：控股股东一致行动人计划增持1-2亿元，彰显发展信心；公司主品牌表现领跑，并积极培育第二成长曲线 [30][31] - **福达股份**：2025年归母净利润预增67.31%-78.11%；减持股份用于补充流动资金，有望加码机器人新业务 [32][33] - **华翔股份**：2025年归母净利润5.62亿元，同比增长19%，Q4业绩再加速；汽零业务有望延续高增 [34] 公用事业行业 - **电力供需**：截至2025年底全国发电装机容量38.91亿千瓦，同比增长16.1%；电力总量充足，煤电托底作用显著，利用小时数4346小时，仍有提升空间 [41] - **算力影响**：“东数西算”工程算力枢纽省份用电量增速较高，煤电可7×24小时连续稳定供电，保障算力发展需求 [41]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 2 月 24 - 27 日）中证 REITs 全收益指数下跌，成交冷清；一级市场商业不动产 REITs 申报数量增加且部分已获审核意见；二级市场数据中心领涨，租赁住房领跌，各板块表现分化，可关注数据中心扩募、租赁住房和产业园区部分 REITs 机会以及商业不动产 REITs 打新和消费基础设施 REITs 调整机会 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产 REITs 申报数量增至 14 只 - 本周新受理 2 只商业不动产 REITs，截至 2026 年 2 月末申报数量达 14 只，拟募集规模超 417 亿元 [3] - 沪深交易所对 6 只商业不动产 REITs 出具审核意见，关注项目空置率、增长率、与同平台产品区别、酒店业态运营数据下滑原因等问题 [3][19] - 基础设施 REITs 方面，截至 2 月 27 日，已问询反馈 11 单，已申报 2 单 [4][24] 二级市场：数据中心领涨、保租房领跌，成交情绪不高 - 本周各资产板块除数据中心、交通设施外全部下跌，租赁住房跌幅最大，产业园区次之 [5][25] - 数据中心板块春节前后表现出色，润泽科技、万国上涨且交易活跃，分派率略降，可关注资产波动机会；南方润泽科技数据中心发布扩募公告，关注拟购入项目估值及对分派率的提升 [5][28][31] - 租赁住房板块本周跌幅最大，基本面受折现率影响大，3 月上旬可关注利率调整交易机会，但价格上涨空间有限，优先关注国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢；关注中金厦门安居扩募后续安排 [6][34] - 产业园区板块个券全部下跌，目前分派率约 4.61%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs [6][36] - 消费基础设施板块跌幅较大，嘉实物美消费微涨，其余收跌，关注商业不动产 REITs 打新及消费基础设施 REITs 调整机会 [37][38] - 本周 REITs 成交活跃度不高，各板块中数据中心成交活跃，租赁住房换手率略有提升，部分板块换手率低于 0.3% [41][46]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 市场回调，中证 REITs 指数全周跌 0.6%，仅数据中心、生态环保、交通 REITs 周度收红，从主要指数周涨跌幅对比看，沪深 300>中证全债>中证转债>中证 REITs；截至 2026 年 2 月 27 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 65BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 318BP；本周建信天津临港港口 REITs 正式申报，是首单港口基础设施公募 REITs 产品，标志我国港口行业资产证券化实现重要突破 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证 REITs 指数整周（2026/2/23 - 2026/2/27）涨跌幅为 -0.6%，收盘价 796.08 点，表现弱于沪深 300 指数（1.1%）、中证全债指数（ -0.4%）、中证转债指数（ -0.2%）；年初至今，涨跌幅排序为中证转债（ +6.8%）>中证 REITs（ +2.7%）>沪深 300（ +1.7%）>中证全债（ +0.6%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 -6.5%，波动率为 6.9%，回报率低于中证转债、沪深 300 和中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - 2 月 27 日 REITs 总市值 2274 亿元，较上周减少 14 亿元；全周日均换手率 0.35%，较前一周增加 0.02 个百分点 [2][8] - 从不同项目属性看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.5%、 -0.1%；从不同项目类型看，各板块涨跌分化，数据中心、生态环保、交通 REITs 涨幅为正 [3][15] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为南方润泽科技数据中心 REIT（ +2.68%）、华泰江苏交控 REIT（ +2.33%）、华安外高桥 REIT（ +1.70%） [3][18] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.5%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.5% [20] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 产品为南方润泽科技数据中心 REIT（897 万元）、华泰江苏交控 REIT（818 万元）、华夏安博仓储 REIT（760 万元） [3][21] 一级市场发行 - 2026 年 1 月 1 日至 2 月 27 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 3 只，已反馈 10 只，已申报 9 只，13 只商业不动产 REITs 正式申报 [23] 估值跟踪 - REITs 兼具债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至 1 月 23 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [25] - 各项目类型 REITs 在年化派息率、相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 等指标上有不同表现；截至 2 月 27 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 65BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 318BP [26] 行业要闻 - 2 月 25 日，建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金申报，由天津临港发展集团发起，天津临港港务集团为原始权益人，建信基金担任管理人，底层资产为大沽口港区 14 个码头泊位，是全国首单港口不动产投资信托基金 [4][32] - 2 月 27 日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金申报，发起人是吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，管理人为广发基金管理有限公司，底层资产围绕新城控股旗下吾悦广场优质商业综合体 [4][32]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 优质港房财报现积极信号，打开股价上行空间 [2] - 以新鸿基地产2026财年半年报为例，报表端积极信号逐步显现，其收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%，核心归母净利润同比增长16.7% [3] - 新鸿基地产中期股息0.98港元/股，同比增长3%，实际融资成本降至3% [3] - 发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由上年同期-28.8亿港元缩减至-13.1亿港元，侧面体现香港楼市回暖 [3] - 报告认为港资房企上行空间仍存，理由有三：1）新鸿基地产PB为0.68倍，低于业务模式类似的华润置地（0.77PB），而香港楼市已企稳；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产PB最高超过1倍；3）上轮周期（2003-2007年）新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期 [3] - 报告认为本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现 [3] 投资建议 - 持续建议关注三条主线 [3] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [3] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团 [3] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [3] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 上海非沪籍外环内购房社保年限降至1年，缴满3年可增购1套 [3][8] 市场运行监测 - 成交受春节假期影响环比回升，后市有待观察 [3][10] - 本周（2.21-2.27）重点50城新房成交0.7万套，环比升428.8%，重点20城二手房成交0.9万套，环比升857.2% [3][10] - 2月（截至27日）重点50城新房月日均成交同比降43.5%，环比降32.8%；重点20城二手房月日均成交同比降32.6%，环比降39.6% [3][10] - 库存环比下降，去化周期20.9个月 [3][12] - 截至2026年2月27日，16城取证库存8967万平，环比降0.3%，去化周期20.9个月 [3][12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行5.5亿元，总偿还量186.2亿元，净融资-180.7亿元 [19] - 2026年全年地产债到期和提前兑付规模总共2923.4亿元，同比2025年减少约1.48% [19] - 2026年3月为债务到期压力最大月份，到期规模约484.58亿元 [19] - 地产股：本周房地产板块涨0.6%，跑输沪深300（1.08%） [24] - 当前地产板块PE（TTM）为65.75倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年96.71%分位 [3][24] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为碧桂园（22.4%）、中梁控股（7.3%）、弘阳地产（6.5%），排名后三为绿城中国（-5.9%）、龙光集团（-7.9%）、时代中国控股（-11.1%） [28] 重点个股情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月27日股息率4.5%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 [5] - 华润置地：2021-2024累计减值233亿港币，居主流房企前列 [5] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 [5] - 建发国际集团：2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2026年2月27日，最新股息率7.1% [5] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 [5] - 中国海外发展：截至2026年2月27日仅0.38倍PB，股息率3.8%，2026年以来涨幅17.1% [5] - 绿城中国：品质标杆，2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 [5] - 绿城中国：市值（截至2026年2月27日）/2025年销售额比为17%，截至2026年2月27日PB 0.68倍，2026年涨幅23.5% [5] 重点公司对比（市值及拿地数据） - 绿城中国：最新市值235亿元（人民币），2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为252% [29] - 中国金茂：最新市值190亿元，2025年权益拿地金额339亿元，拿地金额/市值比为178% [29] - 建发国际集团：最新市值300亿元，2025年权益拿地金额411亿元，拿地金额/市值比为137% [29] - 中国海外发展：最新市值1390亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为51% [29] - 华润置地：最新市值2005亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为19% [29]