行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

股价表现 - 9月18日股价下跌5%至15.20元/股 成交额2.48亿元 换手率0.71% 总市值342.85亿元 [1] 公司基本情况 - 公司成立于1996年6月30日 于2015年12月4日上市 总部位于上海市普陀区 [1] - 主营业务为房地产开发与销售 收入构成中房地产开发销售占比68.63% 物业出租及管理占比29.06% 其他业务占比2.31% [1] 基金持仓情况 - 山证资管精选行业混合发起式A(018750)二季度持有新城控股3.83万股 与上期持股数量不变 [2] - 该持仓占基金净值比例4.63% 为基金第三大重仓股 [2] - 9月18日该基金持仓浮亏约3.06万元 [2] 基金产品表现 - 山证资管精选行业混合发起式A成立于2023年12月26日 最新规模1099.56万元 [2] - 今年以来收益7.76% 同类排名6250/8172 近一年收益36.91% 同类排名4672/7980 成立以来收益21.14% [2] - 基金经理庄波累计任职时间10年186天 现任管理规模1130.79万元 任职期间最佳回报24.93% 最差回报-3% [2]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

公司融资活动 - 公司计划近期发行一笔美元债 主要用于偿还10月15日到期的2.5亿美元存量债券[2][3] - 本次发行将是公司2024年第二笔美元债 此前6月母公司新城发展已成功发行3亿美元三年期债券[4] - 本次发行票息预计较6月发行实现微幅降低[7] 融资战略意义 - 美元债新发（非展期）被视为融资渠道畅通的强烈信号 在行业环境中具有标志性意义[5] - 公司坚持"融资渠道畅通优先于融资成本"的策略 并通过汇率掉期操作可降低1-2个点的融资成本[5] - 两次发债时间点把握精准 分别避开中东地缘政治冲突并抓住美联储降息预期升温窗口[6] 融资能力优势 - 公司是目前民营房企中融资品种最丰富的企业 覆盖开发贷、经营性物业贷、中票、公司债、CMBS、美元债及ABS全赛道[8] - 融资能力构成公司核心生存优势 行业共识表明"高融资成本不会立即致命 但融资渠道断裂会立即致命"[8] 创新融资探索 - 公司成立数字资产研究院推进RWA（现实资产代币化）探索 潜在发行"链上债"将房地产资产拆分为代币[9] - 该尝试旨在将房地产转化为高流动性资产 但当前阶段仍属于概念探索[10][11] - 多项融资创新举措显示公司积极开拓融资渠道的强烈求生欲[12]

公司荣誉与品牌认可 - 新城建管荣获克而瑞集团颁发的2025上半年中国房地产企业代建综合能力TOP10和优秀商业代建企业两项荣誉[1] - 南通和美玺悦项目获得2025上半年全国优秀代建项目称号[1] - 公司在中国企业评价协会评选中获2025中国房地产代建领先品牌和政府代建领先品牌大奖[1] - 天津品悦万澜项目获评2025年人居梦想"好房子"奖项[1] 业务规模与发展态势 - 2022年成立新城建管平台开展代建代管业务[2] - 2025年上半年新增签约面积超305万平方米[2] - 全国累计管理项目115个其中商业综合体65个[2] - 累计管理总建筑面积超1900万平方米实现全国化布局[2] 商业运营表现 - 商业项目维持超97%的高出租率且租金收入稳步增长[3] - 核心产品"院街"凭借独特设计理念推动多个项目签约落地[3] - 商业运营能力吸引大型业主主动寻求合作[3] 产品竞争力与市场表现 - 和美玺悦项目采用改善双拼+大平层产品组合匹配高净值人群需求[4] - 大平层单价较周边竞品溢价4000元/㎡别墅溢价超8000元/㎡[5] - 项目开盘即实现1.2亿元销售额印证产品竞争力[5] 战略优势与发展模式 - 公司发挥商住协同多元整合的核心优势[4] - 依托商业管理+地产开发双轮驱动战略[6] - 轻资产高韧性业务重塑房企价值评估体系[6] - 从开发思维向服务思维转型实现管理价值规模化输出[6]

行业转型趋势 - 中国房地产行业在深度调整中加速向"品质时代"转型 房企普遍面临"规模缩减"与"品质升级"的双重挑战[1] - 交付品牌影响力成为房企核心竞争力 通过整合产品力、服务力与社会责任构建差异化价值标签[1] - 行业从"规模竞争"迈向"价值共生"新阶段 交付力成为房企穿越周期的确定性力量[1] 交付规模变化 - 2025年上半年全国住宅竣工面积同比下降15.5% 新房供应量缩减导致交付规模下滑[10] - 房企交付总量较去年同期普遍下降 部分企业降幅超过50%[10] - 市场分化加剧 核心城市高能级项目占比提升 行业资源向头部房企集中[10] 头部企业交付数据 - 中海地产交付套数42155套 交付建筑面积717.6万平方米[11] - 龙湖集团交付套数40000套 交付建筑面积606.4万平方米[11] - 华润置地交付套数15819套 交付建筑面积184.3万平方米[11] - 融创中国交付套数15000套 交付建筑面积283.0万平方米[11] - 旭辉集团交付套数15000套 交付建筑面积223.5万平方米[11] - 越秀地产交付套数11024套 交付建筑面积220.4万平方米[11] 交付传播策略演变 - 交付信息传播常规化 更多企业将交付内容分散到日常品牌传播中[12] - 中海地产交付内容发布849次 交付品牌活动举办16场[13] - 华润置地交付内容发布208次 交付品牌活动举办3场[13] - 美的置业交付内容发布196次 交付品牌活动举办11场[13] 服务创新实践 - 交付展示颗粒度细化 服务贯穿住宅产品全生命周期[14] - 中海地产组织工地开放活动 交付前完成第三方品质筛查 预验房整改率100%[14] - 华发股份推行"零焦虑"交付 采用客户大使服务制+共建式焕新+游园式交付组合[14] - 中国金茂实施"365天家载计划" 工程师持续巡查保养设施[15] 交付满意度表现 - 龙湖集团交付满意度达到90%+[19] - 美的置业提前交付占比29%[19] - 华润置地东莞项目交付满意度97.27% 一次性到访交付率97%[19] - 保利发展东莞项目交付次月满意度达100%[19] 高端项目定制化交付 - 绿城中国提供"3对1"定制化交付服务 物业客服+工程师+经纪人全程陪同[20] - 新希望地产顶豪产品推行个性化交付 重庆项目72户交付专属盛典 武汉项目首创夜间私密交付[20] - 保利发展升级"保式交付"标准 提出"贴膜交付"理念实现零指纹零尘渍零刮痕[21] 交付体系标准化建设 - 邦泰集团建立"质爱交付"品牌 提出高标准高质量高品质目标[21] - 越秀地产制定"好产品公约" 坚持实用耐久设计+美学思考+科技智能[21] - 行业从"一次性交付"转向"持续性服务" 通过全周期服务构建长期客户信任[21] 交付品牌榜单 - 克而瑞发布房企交付品牌影响力TOP20榜单 包括绿城中国、华润置地、保利发展等行业头部企业[7] - 评估体系包含四大维度：交付市场占有率、交付推广与传播、行业奖项与认证、美誉度与舆情管控[2]

行业投资评级 - 增持评级 [4] 核心观点 - 供需加速下行 供给侧下降更为明显 资金链风险仍处低位 政策发力需求侧是后续关注重点 结合价格考虑供需平衡点略有后移 [2] - 政策效力爆发性减弱但持续性增强 因政策发力点从供给侧转向需求侧 需求侧杠杆水平较低致短期效力有限但持续性更强 [4][61] - 关注竣工面积与待售面积伴生关系 预计为未来收储政策重要出发点 待现房积累至临界点后可执行土地与商品房收储 [4][62] 行业数据表现 - 2025年1-8月开发投资累计60309亿元 同比下降12.9% 降幅较1-7月扩大0.9个百分点 [7][8][13] - 新开工面积3.98亿平方米 累计同比下降19.5% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点 [7][8][18] - 竣工面积2.77亿平方米 累计同比下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [8][18] - 商品房销售面积5.73亿平方米 累计同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点 [8][9][27] - 商品房销售额5.50万亿元 累计同比下降7.3% 降幅较1-7月扩大0.8个百分点 [7][8][9][27] - 房企到位资金6.43万亿元 累计同比下降8.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [7][8][45] - 国内贷款10232亿元 累计同比微增0.2% 个人按揭贷款8857亿元 累计同比下降10.5% [8][47] 单月环比变化 - 8月开发投资环比下降20.0% 新开工面积环比下降5.10% [7] - 8月商品房销售面积环比上升0.61% 销售额环比上升2.33% [7] - 8月竣工面积环比上升7.82% 资金来源环比下降0.76% [7] 城市能级分化 - 一线城市商品住宅销售面积1791万平米 累计同比上升0.9% 销售额8389亿元 累计同比下降0.8% [29][32] - 二线城市销售面积9738万平米 累计同比上升0.6% 销售额15539亿元 累计同比下降3.9% [29][32] - 三四线城市销售面积36557万平米 累计同比下降7.1% 销售额24519亿元 累计同比下降11.8% [29][32] 库存与去化 - 8月末商品房待售面积7.62亿平米 环比减少317万平米 较2023年同期增长17.6% [10][38] - 销竣比2.07 去化周期8.91个月 较7月扩大0.03个月 [38] - 35城库存出清周期21.84个月 较2024年9月高点缩短1.88个月 [39] 投资建议 - 推荐低杠杆公司：开发类（万科A/保利发展/招商蛇口/金地集团/中国海外发展） 商住类（华润置地/龙湖集团/新城控股） 物业类（万物云/华润万象生活/中海物业/保利物业/招商积余/新大正） 文旅类（华侨城A） [4][60]

华新水泥（600801.SH）核心观点 - 公司通过"国际化"与"水泥一体化"双轮驱动战略，构建周期与成长双重属性，突破长期增长瓶颈[1][4] - 预测2025-2027年营业收入分别为355亿元、380亿元、404亿元，归母净利润分别为28亿元、32亿元、36亿元[1][4] - 基于可比公司2025年一致预期PE均值16.2倍，给予公司2025年16倍PE估值，目标价21.41元/股，首次覆盖给予"买入"评级[1][4] 华新水泥海外业务优势 - 海外布局点位数量居全国首位，非洲布局已形成片区化，中期海外产能目标达5000万吨[5] - 海外投资区域经济增速快、城镇化率低、人均水泥消耗量小，增长潜力显著[5] - 非洲市场竞争格局分散，控股股东豪瑞集团非洲市占率第二，持续向公司注入非洲资产[5] - 2025年上半年海外收入同比增长20%，毛利率达37.3%，尼日利亚资产收购将强化海外业绩[5] 华新水泥国内业务表现 - 作为华中地区水泥龙头，湖北、西藏区域水泥产量增速高、需求旺盛[6] - 水泥反内卷政策推动落后产能出清，公司严格按批复产能生产，受超产限制影响较小[6] - 骨料产能规模全国第一，2025年上半年销量同比增长6.3%，吨成本持续下降[6] - 2025年上半年骨料毛利占比达36.6%，高于收入占比17.22%，盈利能力领先同业[6] 中材国际（600970.SH）核心观点 - 全球水泥工程技术服务市场份额连续17年第一，业务覆盖海外91个国家及地区[11] - 2025年8月与沙特子公司联合签署2.98亿美元水泥生产线EPC合同[11] - 预测2025-2027年归母净利润分别为31.40亿元、33.37亿元、35.63亿元，EPS分别为1.19元、1.26元、1.35元[2][13] - 首次覆盖给予"买入"评级，2025年上半年境外新签合同278.39亿元（同比+19%），境外收入117.06亿元（同比+25%）[12][13] 中材国际业务结构与发展战略 - 2025年上半年工程技术服务、高端装备制造、生产运营服务收入占比分别为58.46%、10.73%、28.99%[11] - "两外"战略（水泥外、境外）推进成效显著，境外装备收入占比提升至51%，外行业收入占比达37%[12] - 参股中国建材集团海外投资平台中材水泥40%股权，优先获得其技术、装备及工程服务需求[13] - 2024年现金分红比例39.82%，规划2025-2026年分红比例年增不低于10%，预计股息率分别达5.9%、7.0%[13] 房地产行业数据表现 - 2025年8月住宅销售面积同比-9.7%（降幅较上月扩大2.6个百分点），销售额同比-13.6%（降幅收窄0.04个百分点）[7] - 8月住宅销售均价9971元/平米，同比-4.3%（降幅收窄2.7个百分点），环比+2.2%[7] - 开发投资同比-19.5%（降幅扩大2.4个百分点），新开工同比-20.3%（降幅扩大4.8个百分点）[8] - 到位资金同比-11.9%（降幅收窄3.9个百分点），其中国内贷款同比+1.2%，个人按揭贷款同比-19.8%[8] 房地产行业趋势与投资建议 - 改善性需求释放推动成交价结构性提升，核心城市政策松绑提振市场情绪[9] - 行业资金结构中地价与房价占比上升，单位资金撬动开竣工效率下降[9] - 建议关注结构性机会，推荐标的包括贝壳、天健集团、滨江集团、越秀地产、新城控股等[9]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]