北京市房地产新政核心内容 - 核心政策于2025年12月24日起施行 由北京市住建委等四部门联合发布[1] - 放宽非京籍购房社保要求 五环内社保或个税年限由3年减至2年 五环外由2年减至1年[1] - 支持多子女家庭住房需求 二孩及以上家庭可在五环内多购1套住房 京籍多子女家庭五环内限购增至3套 非京籍多子女家庭满足2年社保可购2套[1] - 优化商贷利率定价 银行业金融机构不再区分首套与二套房 按市场化原则确定贷款利率[1] - 降低公积金贷款门槛 二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为25%[1] 政策出台的行业背景与动因 - 2025年1-11月北京新房与二手房合计销售套数同比下降2.5% 表现低于上海的同比上升2.7%和深圳的同比上升8.2%[1] - 2025年11月北京二手住宅价格指数环比下跌1.3% 跌幅高于全国的0.7%、上海的0.8%和深圳的1%[1] - 量价承压是此次政策出台的重要动因[1] 券商对政策影响的分析与展望 - 华泰证券认为新政时点与力度基本符合预期 北京在中央经济工作会议后率先出手稳市场 其购房资格松绑程度已高于上海[2] - 华泰证券指出新政从“资格端+信贷端”同步发力 全方位缩短社保年限、支持多子女家庭购房、推动房贷利率市场化 稳市场态度明确[2] - 华泰证券认为新政有望托底市场量价表现 推动市场回稳 后续需关注上海、深圳是否跟进优化[2] - 平安证券认为北京调控政策持续松绑是“因城施策”的进一步演绎 新政覆盖购房条件、套数、房贷利率、公积金首付比例等关键环节[2] - 平安证券指出结合2025年11月北京二手住宅成交已环比增长19.5%的基础 政策落地后利于北京楼市短期成交量企稳[2] - 平安证券预计后续政策端仍值得期待 尽管短期楼市仍有压力 但板块博弈性价比已有所提升 需关注行业积极边际变化[2] 相关上市公司情况 - 招商蛇口聚焦核心城市布局 在北京等一线市场拥有优质土储与项目[3] - 新城控股商业运营与地产开发双轮驱动 前三季度（营收或销售额）为343.71亿元 现金流压力逐步纾解[4]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整背景下，民营房企整体面临困境，数量减少且行业地位靠后，但部分企业通过聚焦长期主义、战略深耕、产品创新等方式实现了逆势稳健发展或显著增长 [1][9][24][25][26] 规模房企中民营逐渐减少，仍有6家民企逆势增长 - 规模房企中民营房企数量持续减少，从2021年的约70家降至2025年1-11月的45家，头部十家房企中民营房企仅剩1家，资本更倾向于投资稳健的国央企和大型房企 [3][5] - 2025年1-11月，45家民营规模房企中有28家尚未出现违约，其中6家销售金额同比逆势增长，嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超过50% [6] - 邦泰集团2025年1-11月全口径销售金额282.2亿元，同比增长90.2%；嘉里建设221.5亿元，同比增长1809.5%；江山万里置业168.7亿元，同比增长1491.5% [7] 老牌民营房企土储夯实，深耕核心城市支撑持续发展 - 未违约的民营规模房企中，滨江集团、龙湖集团、美的置业、卓越集团、新城控股总土储货值较高，其中滨江集团和龙湖集团近两年仍在适量新增土地 [11][12] - 滨江集团秉持“以杭州为核心、长三角为重点”的战略，2025年1-11月在杭州和金华新增21个项目，新增土地价值377.2亿元，其中杭州占比近97% [14] - 滨江集团财务健康，截至2025年中期，非受限现金短债比为3.13，扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，平均融资成本3.1%，剩余可用银行授信979亿元，支撑其持续深耕杭州 [15] - 2025年前11月滨江集团全口径销售金额945.3亿元，其中杭州销售额贡献占比达80%，预计全年可保持千亿规模，成为千亿房企中的民企独苗 [16] - 聚焦核心一二线城市已成规模房企共识，深耕高能级城市可保障去化、利用主场优势降低经营风险、减少管理半径提升效率 [17] 多家民营黑马逆势崛起，投资和产品战略各有不同 - 2025年涌现出邦泰集团、嘉里建设、江山万里置业等销售逆势增长的黑马房企，2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现18家民营房企，是2024年全年的两倍 [21] - 2025年1-11月新增土地价值榜单中，滨江集团以377.2亿元居首，邦泰集团以92.4亿元位列第二，此外还包括大华集团、中天美好集团、懋源控股等民营房企 [22] - 地方本土民营房企抓住品牌优势，聚焦“小而美”，如海成集团深耕大重庆市场33年并向中心城区进军，江山万里置业专注宁波市场并与国企联合拿地打造高端产品 [25] - 部分企业采用点状机会布局，以项目产品力为核心取胜，在政府推动建设“好房子”的导向下，行业呈现产品力提升、经营回归长期主义的趋势 [26]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 11月28日证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，其推出有重要意义，基础设施REITs为其积累了经验，未来发展空间大，同时上周信用债市场收益率、利差、发行、成交等方面有相应表现 [2][10][19][21] 各部分内容总结 信用热点：商业不动产REITs新规与展望 - 11月28日证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，其指通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营获现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [10][20] - 我国REITs市场起步于基础设施领域，截至2025年12月19日，已上市78只，募集2110亿元，总市值2141亿元，底层资产范围不断从消费基础设施向商业不动产REITs扩容，涉及多个政策推动 [10][11][12] - 基础设施REITs为商业不动产REITs推出积累了经验，其在结构、审核部门、审批重点、发行主体、规模和意义等方面有相应情况，长期市场空间超10万亿元 [17][19] 市场回顾：信用债收益率多数下行，信用利差被动上行 - 2025年12月12日至19日，信用债收益率多数小幅下行2BP左右，但不及国开债，利差多数被动上行，1 - 5Y品种多数利差上行2 - 3BP [21] - 上周理财净买入376亿元，基金净买入82亿元，基金买入力度环比下滑，信用债ETF规模5282亿元，环比上升3.73% [21] - 各行业AAA主体评级公募债利差中位数多数上行3BP左右，各省公募城投债利差中位数普遍上升2 - 4BP，云南、贵州上行超6BP [21] 一级发行：信用债净融资小幅下滑，发行利率涨跌互现 - 2025年12月15日至19日，公司类信用债发行2519亿，环比降8%；金融类信用债发行1004亿，环比降40% [51] - 公司类信用债中城投债发行791亿元，产业债发行1708亿元，合计净融资473亿元，环比降34%；金融类信用债方面，商业银行债净偿还352亿元，商业银行次级债净融资420亿元，保险公司及证券公司债净融资105亿元 [51] - 中短票平均发行利率除AAA外呈上升趋势，公司债平均发行利率除AA+外呈下降趋势 [51] 二级成交：中短久期成交活跃，长久期成交保持低位 - 活跃成交主体以中高等级、中短期、央国企为主 [61] - 城投债活跃成交主体分两类，一类是强经济财政省份主流高等级平台，另一类是经济大省高利差区域核心主平台；地产债和民企债活跃成交主体以AAA为主，成交期限多在中短期限 [61] - 交易活跃城投债中无5年以上债券成交，占比与前一周持平 [61]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 12月19日资金面继续保持宽松，受LPR降息预期提振债市延续暖意，转债市场跟随权益市场延续上行，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 国务院常务会议对贯彻落实中央经济工作会议决策部署作出安排，要求各部门推动工作落地见效，巩固经济稳中向好势头 [4] - 沪深交易所联合中国结算发布通知，支持境外机构投资者开展债券回购业务，深化交易所债券市场对外开放 [5] - 金融监管总局拟加强保险业资产负债监管，设立监管指标并明确阈值，对不达标的公司采取监管措施 [5] - 11月跨境收支保持活跃，证券投资资金流动更趋平稳，外汇市场供求基本平衡，非银行部门跨境资金净流入178亿美元 [6] 国际要闻 - 日本央行加息25个基点，将无担保隔夜拆借利率上调至0.75%，预计将继续加息，维持宽松货币环境支持经济复苏 [7] - 纽约联储主席威廉姆斯表示目前没有进一步降息的紧迫性，就业与通胀数据存在一定失真，核心通胀向2%目标靠拢 [8] 大宗商品 - 12月19日，WTI 1月原油期货收涨0.91%，布伦特2月原油期货收涨1.09%，COMEX 2月黄金期货收涨0.52%，NYMEX天然气价格收涨2.05% [9][10] 资金面 公开市场操作 - 12月19日，央行开展562亿元7天期逆回购操作和1000亿元14天期逆回购操作，单日净投放资金357亿元 [12] 资金利率 - 12月19日，资金面宽松，DR001下行0.11bp至1.271%，DR007上行0.21bp至1.441%，部分质押式回购加权利率、银行同业拆借利率、回购定盘利率有变动 [13][14] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：12月19日，受LPR降息预期提振，债市延续暖意，10年期国债活跃券250016收益率下行0.70bp至1.8350%，10年期国开债活跃券250215收益率下行1.55bp至1.8920% [15] - 债券招标情况：25附息国债23（续发）、25附息国债20（续2）进行招标，有对应发行规模、中标收益率、全场倍数、边际倍数等数据 [17] 信用债 - 二级市场成交异动：12月19日，“19沪世茂MTN001”“20沪世茂MTN001”涨超26% [17] - 信用债事件：未提及具体事件内容 可转债 - 权益及转债指数：12月19日，A股震荡走高，上证指数、深证成指、创业板指分别收涨0.36%、0.66%、0.49%，成交额1.75万亿元；转债市场跟随权益市场上行，中证转债、上证转债、深证转债分别收涨0.38%、0.27%、0.52%，成交额718.44亿元，个券多数上涨 [19] - 转债跟踪：12月19日，长高电新发行转债获交易所审核通过；裕兴转债提议下修转股价格，韵达转债即将满足下修条件；福蓉转债、博23转债提前赎回，春23转债等多只转债即将触发提前赎回条件 [24] 海外债市 - 美债市场：12月19日，各期限美债收益率普遍上行，2年期美债收益率上行2bp至3.48%，10年期美债收益率上行4bp至4.16%；2/10年期美债收益率利差扩大2bp至68bp，5/30年期美债收益率利差收窄2bp至112bp；10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率保持在2.24%不变 [22][23][25] - 欧债市场：12月19日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行，德国、法国、意大利、西班牙、英国10年期国债收益率分别上行4bp、5bp、4bp、5bp、5bp [26] - 中资美元债每日价格变动：12月19日收盘，众安在线等债券有涨幅，万科地产（香港）有限公司等债券有跌幅 [28]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [8] 报告的核心观点 - 报告认为，2024年“924新政”的政策动能正在减弱，楼市信心仍需提振，因此预计未来将有更多楼市政策出台 [3] - 报告核心观点聚焦于“房贷贴息”政策的效果评估，指出当前各地已出台的房贷贴息政策因限制多、力度小，对楼市的促进效果有限，但逻辑上能降低购房成本，后续期待更大规模和更广范围的贴息政策推出 [2][6][19] - 在投资标的选择上，报告建议关注存量地产的三个方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][19] 根据相关目录分别进行总结 1. 本周观点：各地房贷贴息力度与效果如何？ - **贴息力度**：各地贴息幅度主要在**1%-2%**之间，例如长春、武汉按初始贷款本金的**1%**补贴；南京雨花台区根据不同面积段给予**1%至2%**不等的贴息；山西运城则对高层次人才按购房贷款利息的**30%-50%**进行补贴 [16] - **贴息限制**：政策普遍限制在出台后**1-6个月**内新购房屋才可享受，补贴期限多为**12-36个月**，贴息总额上限较低，例如南京雨花台区上限为**4万元**，长春为**3万元**，武汉为**2万元** [17] - **贴息效果**：因力度有限，多数城市政策效果不显著。例如，杭州临平区新政期间商品房成交同比**+44%**，但同期杭州全市同比**+84%**，效果相对有限；南京雨花台区同比**+32%**，效果相对显著；长春同比**-2%**，武汉新政区域同比**-44%**，效果均有限 [18] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（2025年12月15日至19日）A股房地产板块涨跌幅为**-0.41%**，跑输大盘（沪深300）**0.13**个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为**-2.34%**，跑输大盘（恒生指数）**1.24**个百分点 [3] - **近期表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为**-8.77%**，跑输沪深300（**+0.64%**）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为**-7.55%**，跑输沪深300（**+0.07%**） [26] - **信用债市场**：本周地产信用债发行**43.30亿元**，净融资额为**-50.61亿元**；截至2025年12月19日，年内累计发行**4199.82亿元**，净融资额为**-340.18亿元**，去年同期为**-118.16亿元** [3][43] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数涨跌幅为**-2.60%**；其中，产权型REITs指数收于**115.63**点，涨跌幅为**-1.76%**；特许经营权型REITs指数收于**112.43**点，涨跌幅为**-3.64%** [4][44][45] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数**3.87**个百分点 [4][55] - **市场交易**：本周REITs成交额为**10.30亿元**，环比下降**1.94%**；换手率为**0.33%**，环比下降**0.02**个百分点 [4][44] 4. 楼市成交 - **总体成交**：本周（12月13日至19日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降**33.44%**和**33.46%**；年初至今累计同比分别下降**17.54%**和**1.64%** [6][74] - **新房市场**：本周45城商品房成交**330万㎡**，滚动四周同比下降**33.44%**；其中一、二、三四线城市同比分别下降**35.04%**、**28.68%**、**50.31%** [6][75] - **二手房市场**：本周14城二手房成交**167万㎡**，滚动四周同比下降**33.46%**；其中一、二线城市同比分别下降**40.08%**、**35.41%**，三四线城市同比上升**43.48%** [6][85] 5. 土地市场 - **百城市场**：本周百城土地供应建筑面积环比下降**8.47%**，成交建筑面积环比大幅上升**86.21%**，成交溢价率为**1.65%** [5][93] - **各线城市**： - 一线城市：供应建面环比下降**11.21%**，成交建面环比上升**2.24%**，溢价率为**13.66%** [5][93][103] - 二线城市：供应建面环比上升**23.35%**，成交建面环比上升**84.35%**，溢价率为**0.21%** [5][93][112] - 三四线城市：供应建面环比下降**21.04%**，成交建面环比大幅上升**93.94%**，溢价率为**1.05%** [5][93][122] 6. 政策梳理 - 报告梳理了本周（12月15日至19日）的政策动态，提及全国层面（深圳市委金融办）强调要继续防范化解金融风险，稳妥处置重点企业风险，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [132]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好，维持 [11] 报告核心观点 - 房地产行业高质量发展的政策导向需要系统性处理多组关系，短期、因城施策和防风险等维度的政策指向清晰，需求端支撑不可或缺 [2][9] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [5] - 投资建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 市场表现跟踪 - 本周（2025年12月第51周）长江房地产指数下跌0.10%，相对沪深300的超额收益为+0.18%，行业周度排名23/32 [6][14] - 年初至今（截至2025年12月19日）房地产指数累计上涨3.76%，相对沪深300的超额收益为-12.33%，行业累计收益排名29/32 [6][14] - 本周房地产板块表现较差，收租类标的以下跌为主，物管类、开发类有涨有跌 [6] - 开发公司样本本周平均下跌1.32%，物业公司样本本周平均下跌0.91%，REITs样本本周平均下跌2.24% [14] 政策动态 - **中央政策**：住建部提出落实推动房地产行业高质量发展的重点任务，包括：优化保障性住房供给，完善多层次住房保障体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制，坚持因城施策、一城一策；改革完善开发、融资、销售制度，推进现房销售制；实施房屋品质提升工程，建设“好房子”等 [7][16] - 住建部文章指出，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房超过1.1套，已建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套 [7][16] - **地方政策**：石家庄优化公积金政策，明确自2026年1月1日起提高租房提取额度、新增物业费提取并放宽“商转公”准入条件 [7][16] 销售数据 - **新房市场**：本周（2025W51）37城新房成交面积225.0万平方米，当周同比-41.0% [17] - 37城新房成交面积四周滚动同比为-45.7%，较上周下降0.2个百分点 [8][17] - 年初至今37城新房成交面积累计同比为-16.6% [8][17] - 12月截至19日，37城新房成交面积当月同比为-41.5% [8] - **二手房市场**：本周（2025W51）17城二手房成交面积168.5万平方米，当周同比-25.2% [17] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为-31.4%，较上周下降2.8个百分点 [8][17] - 年初至今17城二手房成交面积累计同比为+3.4% [8][17] - 12月截至19日，17城二手房成交面积当月同比为-32.8% [8] - **综合数据**：12城新房及二手房合计成交面积当月同比为-37.6% [8] 热点分析：高质量发展内涵与市场展望 - 市场量价短期下行压力逐步加大，尤其核心城市加速补跌，基于过往经验，70城二手房价环比跌幅在1%左右和土地市场明显降温对于政策加码有一定预示作用，政策阈值可能正在临近 [9] - 企业端和居民端的风险逐步扩散，混合所有制企业和部分国央企、尤其居民资产负债表正面临新一轮压力测试，政策加码的必要性逐步提高 [9] - 优化存量与保障房可以打通，通过转化存量商品房来解决保障房建设，达到去库存的作用 [9] - 控制增量既有量的市场约束和政策指导，更有质的主动迭代，“好房子”在很大程度上是供给创造需求，供给相对稀缺和需求持续释放可保障其长期阿尔法，但定价不能过高 [9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

核心观点 - 报告认为房地产行业在经历深度调整后正迈向企稳回暖的关键窗口期，市场正逐步探底向稳，龙头房企有望率先修复 [4] - 2025年政策协同发力为市场“止跌回稳”提供支持，2026年行业核心指标降幅有望收窄，呈现边际改善 [4] - 投资建议关注财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，以及物业管理、经纪服务等细分领域的头部公司 [4][90] 行业回顾总结 新房市场 - 2025年1-11月全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，降幅较2024年全年的-12.9%有所收窄 [4][10] - 同期全国商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较2024年全年的-17.1%收窄 [10] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅持续收窄，至2025年10月为-2.6%，11月一线、二线、三线城市同比分别下降1.2%、2.2%、3.5% [13] - 截至2025年11月末，全国商品住宅狭义库存（已竣工待售面积）为3.94亿平方米，连续下降9个月，去化周期20.5个月 [16] - 广义库存（已开工未售面积）为15.92亿平方米，同比下降16.4%，去化周期26.2个月 [16] 二手房市场 - 2025年1-11月15城二手房累计成交面积8447万平方米，同比增长1.1% [4][17] - 70个大中城市二手住宅销售价格同比降幅持续收窄，环比走势呈小幅震荡 [20] - 2025年1-10月，30城二手房月均新增挂牌量约32.7万套，较2024年同期下降30.1% [21] - 截至2025年10月末，30城存量挂牌量为509.5万套，较年初增长32.4万套，去化周期为26.9个月 [21] 土地市场 - 2025年1-11月全国300城宅地供应面积52212万平方米，同比-19.2%；成交面积42882万平方米，同比-14.7% [4][27] - 同期300城宅地成交楼面均价为4164元/平方米，同比+10.9%，呈现“提质缩量” [4][27] - 2025年1-11月，杭州、上海、北京土地出让金位居前三，分别为1585亿元、1521亿元、1434亿元，杭州溢价率由10.9%升至25.9% [32] 房企表现 - 2025年1-11月百强房企累计全口径销售金额30157亿元，同比下降18.8%，为2021年同期峰值时期的26.2% [33] - 房企销售分化，销量前十房企中，中国金茂同比+21.3%，建发房产、越秀地产同比降幅较小，分别为-3.3%、-3.8% [33] - 2025年1-10月，权益拿地金额前三房企为中海地产（625亿元，同比+199.0%）、绿城中国（559亿元，同比+72.6%）、保利发展（497亿元，同比+23.0%） [39] - 2025年1-9月房企累计发债规模4370亿元，同比提升3.9%，发行利率处于近五年来低位 [43] - 截至2025年9月末，房企债券存量约2.14万亿元，其中2026年到期规模为6641亿元 [46] 政策面总结 政策体系深化 - 2025年中央政策在“止跌回稳”基调下向纵深推进，供给端着力存量盘活和“好房子”建设，需求端通过降低利率、优化信贷等降低购房成本 [4][52] - 个人住房贷款加权平均利率从2023年末的3.97%降至2025年三季度的3.06%，5年以上公积金贷款利率降至2.6% [52][54] - 政策顶层设计从“十四五”的“平稳健康发展”转向“十五五”的“高质量发展”，首次系统性提出“加快构建房地产发展新模式” [58] - 地方政策从供需两侧协同发力，需求端松绑限购、提供补贴，供给端推动收储和品质提升 [60] 收储政策推进 - 收储政策从框架搭建进入细化落地阶段，明确专项债券可用于收购存量闲置土地和存量商品房 [62] - 截至2025年9月末，全国拟收储总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，已发行专项债近2000亿元 [63] - 浙江、广东、重庆拟收储土地金额排名前三，广东、湖南、江苏、安徽已发行（含即将发行）专项债超200亿元 [63] “好房子”建设 - “好房子”建设被提升至战略高度并加速落地，新版《住宅项目规范》于2025年5月1日实施，对层高、电梯配置、隔音等标准提出更高要求 [66][67] - 改善型需求走强，2025年初至12月13日，上海新房120平方米以上户型成交套数占比超三分之一，高于2021年全年的不到30% [69] 2026年展望总结 核心指标预测 - **新开工面积**：预计2026年为5.08亿平方米，同比-14.2%，较2025年预计的-19.9%降幅收窄 [4][71] - **销售面积与金额**：预计2026年销售面积8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额7.72万亿元，同比-8.7%，降幅均较2025年收窄 [4][74][78] - **竣工面积**：预计2026年为4.96亿平方米，同比-17.3%，较2025年预计的-18.7%边际改善 [4][81] - **开发投资**：预计2026年总额为7.64万亿元，同比-8.5%，较2025年预计的-16.8%显著收窄 [4][86] 投资建议总结 - **房地产开发**：推荐财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，如华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展 [4][90] - **物业管理**：推荐从“规模优先”转向“效益优先”、盈利质量修复可期的公司，如华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余 [4][90] - **房地产经纪**：推荐受益于存量房市场兴起的头部平台贝壳，建议关注我爱我家 [4][90]