华发股份土地收储交易 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟将7块商业用地以44.05亿元价格出售给深圳市土地储备中心 地块总面积7.0468万平方米 计容积率建筑面积约46.1万平方米 其中办公约42万平方米 地上商业约3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套设施4900平方米 [1] - 标的地块位于深圳前海合作区会展新城片区 目前均处于未建状态 交易目的是盘活滞重地块 降低资产流动性风险 回笼资金 [1] - 业内人士指出 被收储地块多为房企在市场高峰期获取 地方政府回购时参照当前市场价格 往往面临折价问题 [1] 深圳土地收储市场动态 - 深圳计划以68亿元收储世茂集团旗下"深港综合体项目"12宗地块 [2] - 专家分析指出 土地收储是政府职能 可在土地长期闲置或企业无力开发时保持资产价值 也可用于片区功能调整 [2] - 当前市场环境下 商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储可缓解企业资金压力 稳定市场情绪 未来可能调整规划条件后重新出让 [2] 全国土地收储规模 - 截至6月25日 全国拟使用专项债收储存量闲置土地超3700宗 总面积1.96亿平方米 总金额超4700亿元 [2] - 其中7个试点省市已发行专项债超960亿元 占比约20% [2] - 行业预计各地将持续完善专项债券收储政策 加速收储节奏 改善市场供求关系 [2]

深圳土地收储案例 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心出售7块商业用地 总面积7.0468万平方米 计容建筑面积46.1万平方米（办公42万平方米 商业3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套4900平方米） 地块目前处于未建状态 [1] - 交易目的是为盘活滞重地块 降低资产流动性风险 规避持续开发市场风险 实现资金回笼 业内人士指出收储价格通常参照当前市场价而非历史高价 可能面临折价问题 [1] - 深圳计划以68亿元收储世茂集团"深港综合体项目"12宗地块 中信信托已就此事召开受益人大会 [2] 土地收储政策背景 - 广东省住房政策研究中心指出 政府收储是保持国有资产保值增值的手段 适用于土地长期闲置或企业无力开发导致资产贬值的情况 也可用于片区功能规划调整 [2] - 当前商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储能缓解企业资金压力 稳定市场情绪 收储后可能调整规划条件（如减少商办指标）再出让 [2] - 中指研究院数据显示 全国拟用专项债收储存量闲置土地超3700宗（总面积1.96亿平方米 总金额4700亿元） 其中7省市已发行专项债960亿元 占比20% [2] 行业趋势 - 各地将持续完善专项债收储配套政策 加快收储节奏以优化供给结构 改善市场供求关系 [2]

交易概况 - 公司子公司融华置地收到深圳土储中心函件，拟以44.05亿元人民币收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地 [2] - 交易涉及土地面积7.0468万平方米，计容建筑面积460,959平方米，其中办公419,691.13平方米，商业36,367.87平方米 [8][11] - 标的地块均为未建状态的国有商业用地，部分地块需在交易前完成解抵押手续 [9][11] 项目背景 - 前海冰雪世界项目为深圳重点文旅工程，涵盖全球最大室内滑雪场、深潜基地、酒店等七大业态 [4][15] - 项目原由融创与华发2019年联合竞得（总价127.1亿元），2023年华发以35.8亿元收购融创所持51%股权实现全资控股 [14] - 项目总占地面积43.68万平方米，计容建筑面积131.07万平方米，计划2025年11月开放 [15] 交易影响 - 公司称交易旨在盘活滞重资产、降低流动性风险，预计亏损超2024年净利润的50%（2024年归母净利润9.51亿元） [8] - 2025年上半年公司预计营收381.99亿元（+53.76%），但归母净利润1.68亿元（-86.69%） [8] 行业分析 - 专家指出商业办公项目当前面临销售及运营困难，政府收储后可能调整规划减少商办指标 [6] - 前海区域未来土地出让或倾向增加住宅用地以促进产城融合 [6] 项目现状 - 拟收储的商业地块建设停滞，现场呈现未完工状态，与在建的雪场主体形成对比 [11] - 雪场主体结构已封顶，正进行室内装修及机电调试，营销工作同步推进中 [15]

交易概述 - 公司拟与台山市土地开发储备中心签订土地使用权收回补偿协议，涉及两宗土地：宗地1位于台山市台城街道办事处兴业路1号（原生产一厂），面积90018平方米（约135亩），地上建筑物面积30291.63平方米；宗地2位于兴业路2号（原生活区），面积18796平方米（约28亩），地上建筑物面积9025.36平方米 [1][2] - 交易总价为人民币11784.4034万元，包括土地及地上建筑物补偿11391.2335万元和一次性搬迁及停业补助费393.1699万元 [1][2] - 交易已通过公司第四届董事会第十二次会议审议，尚需提交股东大会批准 [1][3] 交易标的情况 - 两宗土地均为出让工业用地，宗地1不动产权证为粤（2022）台山市不动产权第0034085号，宗地2为粤（2023）台山市不动产权第0003406号 [2][4] - 土地账面成本为903.58万元，交易价格较账面值溢价10880.82万元，溢价率1160.68% [2][8] - 截至2025年6月，土地账面价值383.29万元（已计提摊销293.42万元），对应建筑物账面价值520.29万元（原值2040.26万元，已计提折旧1519.97万元） [5][6] 交易定价与评估 - 评估采用成本法，由广东中坤资产评估土地房地产估价咨询有限公司出具报告，评估基准日为2025年3月31日，评估价值为11391.2335万元 [8] - 付款安排分两期：第一期8000万元在土地出让价款50%缴入国库后10个工作日内支付；第二期3784.4034万元在100%价款缴入国库后10个工作日内支付 [10] 交易影响 - 交易有利于盘活资产、优化资产结构、降低负债率，符合公司长远发展目标 [11] - 不涉及管理层变动、人员安置或土地租赁问题，公司已于2024年整体搬迁至新址（台山市大江镇福安西路2号之四），不影响正常生产经营 [11] - 交易不产生关联交易或同业竞争 [11] 交易对方信息 - 交易买方为台山市土地开发储备中心，统一社会信用代码124407817491929729，开办资金253062.77万元，主营业务为城市建设用地的征用、收购、储备和前期开发 [3] - 交易对方与公司无产权、业务、资产、债权债务或人员关联 [3][4]

北京市公积金政策调整 - 北京市发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款（"即提又贷"）[1][2] - 政策调整前，北京公积金提取流程为"先付首付再提公积金"，购房者需全部自筹首付资金[3] - 调整后，公积金余额可直接用于首付，有效缓解购房者前期资金压力，降低购房门槛[4][5] 一线城市公积金政策对比 - 截至2025年7月，4个一线城市中北京、深圳、广州已明确支持公积金支付首付，仅上海未跟进[1][7] - 广州于2024年8月率先实施该政策，允许提取公积金账户余额划转至监管账户支付首付，且不影响贷款额度计算[7] - 深圳于2025年6月跟进政策，扩大住房公积金使用范围[7] 全国公积金政策实施情况 - 全国已有超30个市（区）出台提取公积金支付首付政策[6][7] - 2024年公积金提取用途中64.83%用于购房相关支出，10%用于租赁住房和老旧小区改造，涉及2263.97万人、2741亿元[8] - 2025年上半年82个出台稳市场政策的省市涉及公积金优化，占政策总量的63%[11] 房地产市场现状与趋势 - 当前公积金政策对市场推动作用有限，多地放贷量未明显提升[12] - 2025年政策效用递减明显，市场对政策预期降低，行业处于"止跌回稳"过程[12][13] - 未来政策将聚焦城市更新和土地收储，通过供求两端改善库存压力[12][13] - 房地产市场"规模化"不再，转向追求稳定收益，城市间分化持续[14][15]

土地收储概述 - 公司控股孙公司肇庆中恒制药收到肇庆高新区土储中心支付的欠付款本金及利息6,274,625元 [1] - 肇庆高新区土储中心提出延期支付事项，延期至2025年12月31日前清偿全部债务 [1] - 公司控股孙公司与肇庆高新区土储中心签订补充协议，涉及补偿款本金、利息及违约金等事项 [1] - 签订补充协议后，公司控股孙公司累计收到肇庆高新区土储中心支付的欠付款本金及利息53,324,788.20元 [1] 土地收储进展情况 - 根据2023年12月29日签订的补充协议，肇庆高新区土储中心应分期支付欠付款本金及利息 [2] - 公司控股孙公司近日收到肇庆高新区土储中心支付的欠付款本金及利息6,274,625元 [2] - 截至公告披露日，肇庆高新区土储中心累计支付收储补偿价款及利息433,508,531.20元 [2] - 肇庆高新区土储中心尚欠公司控股孙公司欠付款本金388,000,000元及对应利息 [2]

地方政府债券发行情况 - 5月地方政府债券发行规模达7794亿元，其中新增专项债发行4432亿元，为今年以来月度最高值 [1] - 1-5月地方政府债券累计发行4.3万亿元，新增专项债发行1.6万亿元，占全年额度37%，仍有提速空间 [1][2] - 5月新增债券占比超63%，其中新增专项债占比达56.8%，再融资专项债缩减至302亿元 [1] 化债资金发行进度 - 1-5月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.63万亿元，占全年2万亿元额度的81% [2] - 1-5月用于化解存量债务的新增专项债发行2424亿元，占全年8000亿元额度的30%，综合化债进度达67% [2] - 5月化债资金规模1289亿元，包括987亿元"特殊"新增专项债和302亿元再融资专项债 [2] 专项债资金投向 - 2025年新增专项债主要投向冷链物流/产业园区(33%)、交通基建(21%)、保障房(12%)、社会事业(12%) [3] - 土储专项债占比提升至7.6%，1-5月累计发行1083亿元，5月单月发行463亿元创年内新高 [3] - 浙江、四川发行18.21亿元专项债用于收购存量商品房，涉及湖州/温州/南充等8个项目 [5][6] 土地收储专项债动态 - 23个省份拟用专项债收储1.33亿平方米闲置土地，总金额超3500亿元，广东(652亿元)、河南(411亿元)规模居前 [4][5] - 已发行土储专项债与公示计划存在差距，广东/湖南/福建等地未来或加快发行 [5] - 浙江专项债项目包含桐乡市62套存量房收购(0.63亿元)和瑞安市46套政策性住房回收(0.3亿元) [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月地产投资端偏弱但销售数据底部回升 各地土地收储提速或带动房价企稳 缓解房企资金压力 提升行业风险偏好 推荐重点布局核心城市、有拿地能力的房企 以及受益政策利好、有竞争力的中介和物管商管企业 [7] 根据相关目录分别进行总结 专项债土地收储持续提速 - 截至5月20日 各地拟用专项债收储闲置土地近3000宗 总面积超1.33亿平方米 总金额超3500亿元 1 - 2月收储金额超580亿 3月超1000亿 4月超1700亿 广东拟收储金额超650亿居首 郑州拟收储173.5亿居城市首位 一二线城市拟收储金额占比25.6% 收储或助房价止跌回稳 [5][14] 地产数据仍处于底部回升的阶段 - 2025年1 - 4月 全国房地产开发投资同比-10.3% 降幅扩大0.4pct；新开工面积同比-23.8% 降幅缩窄0.6%；竣工面积同比-16.9% 降幅扩大2.6pct；销售面积同比-2.8% 降幅收窄0.2pct；销售金额同比-3.2% 降幅扩大1.1pct 4月70城新房价格指数环比跌0.1% 同比跌4.5% 跌幅收窄0.5pct；二手住宅价格环比跌0.4% 跌幅扩大0.2pct 同比跌6.8% 跌幅收窄0.5pct 一线城市二手住宅价格环比下滑0.2% [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5% 位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.7% 位列第11 涨跌幅前5名为空港股份等 末5名为华夏幸福等 [30] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8% 恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4% 沪深300指数涨跌幅为-0.2% 物业指数对二者相对收益分别为-3.2%和-1.6% 涨跌幅前5名为宋都服务等 末5名为鑫苑服务等 [38] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第21周 全国300城宅地成交建面493万㎡ 单周环比6% 单周同比-34% 平均溢价率13% 年初至今累计成交建面13198万㎡ 累计同比-1.5% 绿城中国等权益拿地金额位居前五 [44] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计404万平米 周环比+16% 周同比+9% 月度累计同比+1% 年度累计同比+3% 一线城市周环比+1% 周同比-1%等 [50] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计284万平米 周环比+4% 周同比+10% 月度累计同比+9% 年度累计同比+26% 一线城市周环比-2% 周同比+25%等 [58] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米 环比+0.3% 同比-9.8% 去化周期为22.7月 较上周持平 较去年同比-5.3个月 [65] 地产行业政策和新闻 - 5月20日LPR下降10个基点 宁夏推进新建商品房交房即交证 多部门支持城市更新；5月21日广东完善住房保障机制；5月22日杭州收购存量商品房用作保障性住房 海口征求限价商品住房相关细则意见 [71][73] 地产公司动态 - 荣盛发展以物抵债15.21亿元；首开股份、绿地控股、金地商置高管变更；万科A获深铁集团42亿借款并涉及增信置换 [74] 物管行业政策和新闻 - 2025中国房地产上市公司研究成果发布会召开 中指研究院发布报告显示67家物业服务上市公司登陆资本市场 行业进入理性稳健发展新阶段 [75] 非开发公司动态 - 贝壳-W、碧桂园服务进行股份回购；特发服务股东拟减持；越秀服务高管变更 [76] 行业估值 - 报告给出万科A等多家公司的评级、市值、PE、归母净利润及同比增速等估值情况 [82]

房地产收储政策 - 全国拟收储总规模达3918亿元 涉及171个城市 其中宅地收储6565公顷 [2] - 收储资金支持从央妈3000亿保障性住房再贷款扩容至地方政府专项债 去年新增2万亿 今年安排4.4万亿 [2] - 收储类型分两种：直接收购未售商品房消化狭义库存 收购闲置土地消化广义库存 1-4月土地收储规模单月增长48倍至7198公顷 [2] 区域收储数据 - 三四线城市占收储主导 面积占比84%（5437公顷） 金额占比74%（1659亿） 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿金额最高 [2][3] - 13个城市收储超100公顷 前五为郑州273公顷 平顶山165公顷 电明157公顷 宣春156公顷 新关150公顷 [3] - 克尔瑞测算显示1-4月收储使2025年广义库存去化周期缩短2个月 加速去库存54% [3] 商业动态 - 达美乐沈阳第9家门店进驻三台子万象汇 已开业5家 围挡4家含沈北吾悦广场等 [6] - 皇姑腾鹰大厦希尔顿欢朋酒店挂牌 沈阳希尔顿系酒店达11家 欢朋品牌占7家（含2家筹备中） [10][13][14] 农业与人才 - 辽宁15个名特优新农产品上榜全国榜单 实现十大特色产业全覆盖 含长海海参 盘锦大米等 总量达121个 [14][15] - 2025"博士沈阳行"活动提供9223个岗位 平均年薪23.5万 30万以上岗位近1000个 聚焦工业互联网等42个领域 [18][21][23] - 参会博士8163名 61.7%为20-29岁 50.4%为女性 覆盖663所高校（含海外306所） 30家双创企业参与路演 [23][24]

行业整体趋势 - 2024年TOP100房企总土储货值合计25.23万亿元，同比下降13%，权益货值18.17万亿，权益比72% [15] - TOP100房企总土储建面15.82亿平米，同比下降12%，百强门槛货值205.8亿元（降16%），十强门槛货值5390亿元（降27%） [15][16] - 96%房企货值下降，15%房企降幅超20%，5000亿以上货值房企数量减少，千亿以下占比提升 [19] 头部房企表现 - 万科地产货值减少3440亿元（降25%），存货账面价值5190.1亿元（降26%） [20][21] - 碧桂园货值减少2095亿元，招商蛇口减少2042亿元，保利发展减少1920亿元 [21] - 滨江集团货值1701亿但销售1116亿，去化周期仅1.52年，显著优于行业 [26] 存货结构分析 - 50家典型房企存货账面价值7.98万亿元（降15%），已竣工存货占比27%（升5.6个百分点） [30] - 94%房企计提存货跌价损失1677亿元（同比增26%），2021-2024年累计跌价损失5581亿元 [32] - 货值规模1000-3000亿房企去化周期达9.01年，万亿以上房企8.22年，5000-10000亿房企最短（5.01年） [26] 战略转型方向 - 房企转向"产品为王"，聚焦核心城市投资与存量去化，如保利发展推进"调转换退"优化存量用地 [35][36] - 政策重点为保交楼、收储和城市更新，自然资源部专项债支持土储，住建部推进存量房收购和旧改 [36] - 华润置地强调盘活存量穿越周期，金地集团参与地方政府收储，万科成立现房管理小组提升去化 [36] 数据统计标准 - 土储统计包含招拍挂及收并购项目，排除代建业务和未确权土地，货值按当前市场价计算 [11][12] - 统一剔除"已售未结转"数据，城市更新项目以确权为标准，不纳入未来价格预期 [12][13]