政策力度与方向 - 2025年上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，中央层面持续落地"稳楼市"政策，围绕去库存、扩需求、新模式和化风险展开 [2][4] - 中央政策包括收购存量闲置土地和商品房、扩大城中村改造规模、降低房贷利率等，截至5月初商业银行审批通过"白名单"贷款6.7万亿元支持1600多万套住宅建设交付 [4] - 地方政府政策更偏微观直接，调整公积金政策超150条，购房补贴力度升级，多地优化房票安置政策如厦门房票带动购房合同金额超210亿元 [4][5] 市场表现与结构 - 一线城市表现强劲：深圳6月多个热点红盘开盘去化率超9成，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套同比上涨38.8% [2][7] - 核心城市新房成交面积同比增长：北京上海增长4%左右，广州16%，深圳超30%，杭州成都分别增长6.0%和4.9% [7] - 房企销售集中一二线城市，20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市，一线城市贡献率同比增长9个百分点至40%，上海北京广州销售额贡献率最高达16.9%、10.6%和9.0% [8] 产品与价格趋势 - 改善型项目主导市场：前五月30城90～120平方米新房成交占比40%，120～144平米首次达30%，百城新房价格累计上涨0.97% [8][9] - 二手房市场"以价换量"：1～5月百城二手房价格累计下跌2.88%，部分核心城市如深圳西安成交同比增3成以上，但郑州长春等仍回调 [10][11] 市场分化与展望 - 全国新建商品房销售面积1～5月同比下降2.9%，30城成交一线同比+10%但二三线为-6%和-1%，中指预计全年销售面积约9亿平方米 [10][11] - 市场持续分化："好城市+好房子"结构性机会明显，新房市场空间仍存但三四线去化困难，政策力度和市场供求将影响复苏节奏 [11]

房地产市场修复态势 - 一季度房地产市场修复态势明显，土地市场同步释放积极信号 [1] - 土地市场热度能否延续取决于五大关键因素：融资环境改善、新房成交量企稳、库存去化、销售模式变革、供地规则优化 [1] 土地市场现状 - 土地市场进入"双集中"时代，热度集中于35个一二线城市和20家房企 [2] - 2025年1-5月，重点35城涉宅土地出让金占比全国68%，20城土地出让金和成交规划建筑面积同比增长 [2] - 核心城市因人口和产业经济优势，为土地市场提供长期支撑 [3] 房企拿地情况 - 2025年1-5月TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，占比全国土地出让金53% [4] - TOP20房企中民企占比仅25%，TOP10中仅1家民企 [4] - 头部房企因在核心城市集中拿地，导致金额同比增长 [4] 融资环境 - 融资环境松紧直接影响房企拿地意愿，现阶段相对宽松的环境有助于市场企稳 [6] - 2024年9月"金融16条"和经营性物业贷款政策延期至2026年底，推动房企融资改善 [6] - 2025年5月商业银行审批"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [7] - 2025年1-5月房企发债1804亿元，同比下降24%，融资恢复呈现分化特征 [7] 新房市场成交量 - 2025年1季度北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45% [8] - 2季度新房动能减弱，4月重点35城新房成交面积环比下降27%、同比下降11% [8] - 1-5月广州、深圳新房成交面积同比分别增长13%、106%，合肥、南昌、贵阳同比增长38%、28%、24% [8] 房地产市场库存 - 2025年5月末商品房待售面积77427万平方米，较4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [10] - 杭州、上海、重庆去化周期不足12个月，土地市场活跃；珠海、郑州去化周期约3年，大连、洛阳超5年 [10] 现房销售制度 - 现房销售是未来必然方向，2024年以来全国至少30个省市推进现房销售试点 [11] - 现房销售可降低购房风险，考验房企资金实力与产品力，有助于控制供应规模 [12] 供地规则优化 - 2025年多地供地总量压缩，东莞、烟台、厦门住宅用地供地计划下降超40%，成都、宁波、杭州、南宁下降超30% [13] - 核心城市供应区位优质地块，如北京优先保障轨道交通站点周边及城中村改造用地 [13] - 深圳宝安地块调整容积率和商业配比，住宅占比升至75%，提升开发吸引力 [13] - 北京、广州试点交易制度弹性化，如分期缴纳土地出让金、"交地即开工"等创新举措 [14]

报告核心观点 全球燃气轮机和航空发动机需求大增，高温合金等核心零部件需求上行，供应链向中国转移，国内高温合金出口链迎来机遇，维持高温合金行业“推荐”评级；5月规上工业火电同比增速转正、煤炭进口缩量，动力煤基本面改善，维持煤炭开采行业“推荐”评级；土地市场后续表现取决于融资环境、新房市场成交量、市场库存、销售模式变革和供地规则调整；小商品城不断转型，进口业务有望成新增长点，首次覆盖给予“买入”评级；华谊集团拟收购三爱富强化业务布局，看好成长性，首次覆盖给予“买入”评级；九华旅游景区资源稀缺，项目储备落地将驱动成长，首次覆盖给予“增持”评级 [13][23][39][43][48] 各报告总结 全球燃气轮机和航空发动机需求大增，关注铬盐和高温合金行业 - 燃气轮机方面，GE Vernova预计2025年底在手订单60GW，2027年实现20GW交付能力；2024年新增订单20.2GW，同比增长112.6%，2025Q1新增7.1GW，同比增长44.9%；2024年交付11.9GW，同比减少13.8%，2025Q1交付3.0GW，同比增长30.4%；2024年能源设备营收57.08亿美元，同比增长2.0%，2025Q1营收14.91亿美元，同比增长24.1%；截至2025年一季度末，累计在手订单139.2亿美元，较2024年底增长11.7% [3] - 航空发动机方面，海外新机订单需求旺盛，售后服务市场广阔；2025年5月波音净新增订单300架，截至5月底积压订单增至5943架，1 - 5月累计交付220架，同比增长68%；空客5月无新增订单，截至5月底积压订单增至8630架，1 - 5月累计交付243架，同比减少5%；GE Aerospace商用发动机设备和服务在手订单均增长，2025年一季度末设备在手订单较2022年底增长141.8%，服务在手订单增长22.6%；2024年交付1911台，同比减少7.9%，2025年一季度交付444台，同比减少9.2% [5][6] - 供应链受限下，振华股份、斯瑞新材、航亚科技、应流股份、航宇科技、隆达股份、派克新材等国内高温合金配套厂商海外收入增长，迎来发展机遇 [9] 5月规上工业火电同比增速由负转正、煤炭进口缩量显著，关注动力煤基本面持续改善 - 供给端，5月原煤日均产量保持年内低位，进口缩量明显；规上工业原煤产量4.0亿吨，同比增长4.2%，日均产量1301万吨；样本大型煤企煤炭生产同比分化；5月煤炭进口3604万吨，同比下降18%，降幅较4月扩大1pct [15][18] - 需求端，5月规上工业火电发电由降转增，水电降幅扩大，核、风、太阳能发电增速放缓；生铁、焦炭产量同比增速较4月下降；下游表现分化，钢材出口增速提速，基建、制造业投资略有放缓，地产低迷；水泥产量同比降幅扩大，甲醇产量同比增速提升；估算5月四大行业带动煤炭消费同比增长1.3% [19][20] - 库存方面，5月动力煤生产企业、北方港口库存去化，炼焦煤生产企业库存增长 [21] - 煤炭基本面好转，建议把握低位煤炭板块价值属性，关注稳健型、动力煤弹性较大、焦煤弹性较大标的 [23] 影响土地市场的五大因素 - 土地市场热度集中于35个一二线城市和20家房企，2025年1 - 5月，重点35城涉宅土地出让金占比全国的68%，TOP100房企拿地总额同比增长28.8%，占比全国土地出让金的53% [25] - 土地市场后续表现取决于融资环境、新房市场成交量、市场库存、销售模式变革和供地规则调整；融资环境改善但恢复分化，新房市场一季度回暖二季度动能减弱，市场库存总量高位但边际改善，现房销售是趋势，供地规则在总量、结构和规则上优化调整 [24][27][29] 小商品城(600415.SH)公司深度报告 - 公司立足义乌市场，主业积淀雄厚，股权国资控股为主，商品销售贡献主要营收，市场经营为核心主业，期间费用改善，利润提升 [36] - 依托政策和供应链打造竞争优势，“1039模式”有免增值税等特点，义乌产品有成本和质量优势 [37] - 公司进入业绩加速期，全球数贸中心开业、AI赋能平台、进口业务扩张等将带来业绩增量，预计2025 - 2027年营收和归母净利润增长，首次覆盖给予“买入”评级 [38][39] 五大业务多元发展，拟收购三爱富股权打开成长空间——华谊集团 - 公司为上海华谊旗下上市平台，从事能源化工等五大核心业务，2024年营收446亿元，同比增长9.3%，归母净利润9.1亿元，同比增长5.8% [40] - 拟以40.91亿元现金收购三爱富60%股权，三爱富在氟化工领域竞争力强，本次并购将强化精细氟化学品业务，完善新材料产品矩阵 [41] - 2024年分红比例达41.96%，控股股东拟增持，预计2025 - 2027年营收和归母净利润增长，首次覆盖给予“买入”评级 [42][43] 九华旅游(603199)深度报告 - 公司依托九华山资源形成全链条文旅服务体系，业务受益于政策红利和“寺庙游”热潮 [45] - 核心盈利来源索道业务毛利率高，酒店业务盈利能力有望提升 [46] - 狮子峰索道项目预计2026年运营，将成业绩增长核心驱动力；池黄高铁通车提升景区通达性和吸引力；预计2025 - 2027年营收和归母净利润增长，首次覆盖给予“增持”评级 [47][48]

房地产新发展模式核心部署 - 行业层面推动从高速增长转向高质量发展 企业层面引导从规模扩张转向专注品质 形成以项目为核心的开发模式 [1] - 产品层面从解决"有没有"转向"好不好" 建设"安全 舒适 绿色 智慧"的好房子 满足高品质居住需求 [1] - 协同层面要求实现人房地钱 市场与保障 行业与实体的联动发展 不能单边发展 [1] 基础性制度变革方向 - 建立"人房地钱"要素联动机制 通过摸底人口 住房 土地等底数 实现以人定房 以房定地 以房定钱 [1] - 土地供给制度需根据库存去化 需求特征调整 增量供地要净地出让 公建配套同步规划建设交付 [2] - 商品房销售制度将建立预售和现售并行模式 在强化预售资金监管前提下 渐进向现售制度转变 [2] 住房金融制度改革 - 授信审批从抵押物价值评估转向以可持续现金流创造为依据 包括销售回款 经营收入等项目现金流 [3] - 新增开发项目做到净地出让和规划同步 将全部进入白名单融资支持 [3] - 预售项目需按形象进度和专款专用原则强化资金监管 实现开发贷款和销售回款封闭运转 [3] 城市更新与好房子建设 - "好房子"建设需纳入城市更新机制 统筹推进"好房子 好小区 好社区 好城区"四好建设 [4] - 存量时代下好房子主体应是通过更新改造将老房子旧房子改造成好房子 [4] - 规划层面需统筹片区空间布局 市政配套补短板 用地方面盘活低效闲置土地 [4][5] 行业转型与经济贡献 - 房地产对经济贡献转向增量和存量并重 支撑市政 建筑装饰 文旅 租赁等产业链发展 [5] - 将结合区域市场情况 收储存量土地 控制开工预售节奏 扩大存量房屋盘活用作安置房等用途 [5] - 推进存量项目补短板工程 提高供需匹配效率 促进市场健康运行 [5]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **市场数据走弱**：5月以来房地产市场数据持续走弱，新开工、投资、竣工面积同比降幅扩大，销售面积和金额同比下降，70大中城市房价指数同比环比均下降；6月高频数据显示市场仍疲软，重点城市新房、二手房成交面积同比下降，前瞻指标如门店成交套数和带看人数环比减少 [1][3][4][5] - **政策或有增量变化**：国常会加大力度推进房地产商直接回款，预示后续政策可能发生增量变化，稳定市场基本面与向新模式转型并举，需关注政策稳固和模式转型 [1] - **基础性制度建设**：房地产行业基础性制度建设将涉及拿地、销售和房屋养老金制度，现房销售制度受关注，优质住宅建设纳入城市更新机制，通过城市更新和城中村改造优化供给 [1][9] - **应对库存问题**：全国性房地产库存问题需摸底调查，为收储土地和房屋提供数据支持，提升政策系统性和有效性，放松重点城市限购限贷等行政性限制，稳定市场预期 [1][10][11] - **稳定预期很重要**：稳定预期对于楼市和股市至关重要，政府会通过各种形式稳定预期，以激活需求、优化供应并化解风险 [12] - **关注优质公司和港股**：优质城市地产股、具备良好信用和优秀产品的公司值得关注，尤其是上海本地公司；港股具有投资机会，高股息物业公司如华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业等具备配置价值 [3][14][15] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **关注度提升原因**：上周五国常会专门提到了地产问题，这是过去两年中较为少见的情况，每次国常会单独提及地产后，通常都会迎来一波政策上的宽松 [2] - **今年政策空窗期**：今年以来整体上出现了接近半年的空档期，没有频繁出台新政，在6月份这个时间点，有足够理由期待七八月份会有新的相关政策出台 [13] - **港股投资机会原因**：人民币潜在升值及香港按揭贷款利率下降，吸引资金流入香港市场，利好香港本地股和内房股，人口回流也推动住房需求回升 [3][15] - **香港市场走势影响因素**：香港房地产市场未来走势受按揭贷款利率下降、人口回流、过去两年出台多项楼市重磅政策等因素影响 [16] - **开发公司及物业公司投资建议**：开发公司和物业公司在当前时间点都具有配置价值，可关注相关政策落实力度及其影响 [17]

报告行业投资评级 - 看好 [3] 报告的核心观点 - 当前行业总量偏弱，区域投资有望随国家战略布局深入而获得较大弹性，低估值央企推荐中国化学、中国中铁、中国铁建，关注中国交建、中国中冶、东华科技，国企推荐四川路桥、安徽建工，关注新疆交建，民营类企业推荐志特新材、鸿路钢构，关注中岩大地、深圳瑞捷、华阳国际，国际工程企业推荐中钢国际、中材国际 [4] 根据相关目录分别进行总结 建筑装饰行业市场表现 - 上周建筑行业涨幅 -1.41%，跑输上证综指、深证成指、中小板、创业板、沪深 300；周涨幅最大的三个子行业分别为专业工程、基建央企、国际工程，对应行业内三个公司为 ST 百利、中国交建、中材国际；年涨幅最大的三个子行业分别是生态园林、装饰幕墙、专业工程，对应行业内三个公司为大千生态、ST 柯利达、志特新材 [4][5][6] - 个股中，周度涨幅前 5 名为 ST 百利、利柏特、奥雅股份、志特新材、亚翔集成，周度涨幅后 5 名的是中衡设计、棕榈股份、重庆建工、招标股份、时空科技 [4][11] 行业及公司近况 行业主要变化 - 国务院常务会议提出要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [4][13] - 中办、国办印发《关于深入推进深圳综合改革试点 深化改革创新扩大开放的意见》，提出统筹推进教育科技人才体制机制一体改革，推进金融、技术、数据等赋能实体经济高质量发展，建设更高水平开放型经济新体制 [4][13] 重点公司主要变化 - 志特新材与 PREMIUM INFINITE VENTURES INC.签订《战略合作协议》，合作期限为 3 年，意向采购的总价值约为 4200 万美元，折合人民币约 3 亿元 [4][15][19] - 中国电建中标辽宁华电丹东东港一期 100 万千瓦海上风电 EPC 总承包项目，中标金额约为 107.70 亿元人民币 [4][15][19] 重点公司盈利预测与估值水平 - 报告给出建筑行业重点公司如中国中铁、中国铁建、中国化学等的收盘价、EPS、市盈率 PE、归母净利润及增速等数据 [22][23][24]

宏观预警 - 国务院常务会议提出构建房地产发展新模式，强调稳中求进、先立后破，要求加强政策支持并摸底全国土地和在建项目以稳定市场 [3] - 广州拟全面取消房地产限购、限售、限价政策，降低贷款首付比例和利率，计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [4] - 央行开展4000亿元6个月期逆回购操作以保持流动性充裕 [5] - 5月新增人民币存款超2万亿元，存贷款增长差异反映金融机构资产多元化和融资结构变化 [6] 中国债券预警 - 中证鹏元维持广东宝莱特医用科技AA-评级但展望下调至负面 [8] - 广西能源集团终止主体及债项信用评级，相关评级结果失效 [9][10] - 西湖城投新增借款93.3亿元，占2024年末净资产28.62% [11] - 皖投置业子公司抵押土地使用权，账面价值16.08亿元占净资产30.63% [13] - 弘阳地产延长重组支持协议费用期限至2025年7月11日 [14] 中国股票预警 - 腾讯否认考虑收购韩国游戏开发商Nexon的传闻 [16][17] - 知名牛散屠文斌因操纵股价被证监会罚没近7700万元 [17] - 老凤祥AI眼镜尚未取得销售许可证，预计9月后上市 [18] - 华阳新材澄清公司不涉及稀土永磁业务 [21] 海外预警 - 以色列关闭最大天然气田利维坦，可能影响埃及等地区供应 [24][25] - 美光确认DDR4将停产，未来2-3季逐步停止出货，DDR4/LPDDR4将优先供应车用及工业客户 [27] 金融同业预警 - 证监会发布《期货市场程序化交易管理规定》，明确高频交易监管标准 [29] - 全球黄金ETF 5月净流出18亿美元，为2024年11月以来首次月度净流出 [31] 行业预警 - 国务院研究优化药品和耗材集采，推动集采规范化制度化 [34] - 八部门拟要求汽车数据处理者向境外提供重要数据或超100万人个人信息时需申报安全评估 [36] - 哪吒汽车进入破产重整程序，法院已确认管理人机构 [38][39]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年1 - 4月房地产行业销售、投资、到位资金等数据仍处低位但有边际修复迹象，政策发力效果逐步显现，行业有望底部企稳，看好中长期配置机会 [5][7][8] 根据相关目录分别进行总结 行业宏观数据汇总 - 2025年1 - 4月，商品房销售面积28262万平方米，同比-2.8%，销售额27035亿元，同比-3.2%；全国房地产开发投资完成额27730亿元，同比-10.3% [4][11] 销售持续修复，政策发力效果逐步显现 - 1 - 4月销售面积同比-2.8%，较1 - 3月增速升0.2pct，销售金额同比-3.2%，较1 - 3月增速降1.1pct，住宅销售表现优，各区域销售同比有修复 [14] - 政策宽松效应延续，“止跌回稳”定调增强预期稳定性，各地“去库存”政策发力，市场情绪修复 [14] - 地产小周期一般2 - 3年，1 - 4月价格低位震荡，30大中城市成交反弹，多数都市圈累计销售偏弱，库存去化压力大 [15] 投资持续承压，新开工仍弱，竣工节奏略放缓 - 1 - 4月房地产投资同比-10.3%，较1 - 3月增速降0.4pct；新开工面积增速同比-23.8%，较1 - 3月增速升0.6pct；竣工面积同比降16.9%，较1 - 3月增速降2.6pct [7][30] - 房企拿地及新开工意愿弱，投资下行，核心城市土拍活跃带动新开工环比回稳，但开工节奏未明显改善，新开工增速短期难走强 [30] - 政策发力、销售修复有望带动房企资金回笼和土地投资意愿回升，投资数据有望筑底 [30] 到位资金同比仍降，融资改善空间可期 - 1 - 4月房地产开发企业到位资金同比-4.1%，较1 - 3月增速降0.4pct，国内贷款和利用外资同比上升，多数资金项同比负增长 [8][38] - 政策端持续加码，销售回暖带动资金回流，房企到位资金情况有望改善 [38] 政策继续放松，房价同比增速放缓 - 2025年1 - 4月70城房价同比降幅收窄，稳中趋缓，反映销售疲软延迟反应，住宅库销比下降，供需结构改善 [40] - 行业进入政策宽松窗口期，各地政策落地，销售和信贷驱动下房价下行趋缓，价格中枢有望企稳 [40] 板块龙头企稳向上，估值修复空间可期 - A股与港股房地产板块强于大盘，估值处历史中高位，龙头房企销售修复，市占率有望提升，板块估值有修复空间 [47] 投资建议 - 看好房地产板块中长期配置机会，建议关注布局一二线、基本面稳健、安全边际高的房企，如滨江集团、招商蛇口等；港股关注贝壳、华润置地等龙头公司 [8][49]

行业趋势与转型 - 房地产大规模开发时代结束，行业进入"后开发时代"，增量开发规模难以提升 [4][9] - 行业总体成交金额见顶，开发模式转向运营模式成为长线发展方向 [3][4] - 1-4月全国新建商品房销售面积2.83亿平米同比下降2.8%，房地产开发投资2.77万亿元同比下降10.3% [4] 政策与市场支持 - 央行下调公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套利率分别降至2.6%、3.075% [5] - 5年期以上LPR由3.6%降至3.5%，7天逆回购利率下调10个基点至1.40% [5][8] - 政策组合拳降低购房成本，传递稳楼市信号，城市更新和高品质住房建设政策将陆续落地 [8] 企业战略调整 - 万科创始人王石尝试与决策层建立联系，推动公司平稳过渡 [3] - 金科股份转型为不动产运营商，商业模式从"开发-销售"转向"开发-运营-资管协同" [9][10] - 金科聚焦川渝、京沪等高能级城市，业务组合调整为开发投资、资管运营并重 [9] 新发展模式机遇 - 特殊资产运营管理成为新机会，重整后企业可轻装上阵参与盘活 [9][10] - 房地产与实体经济协同发展，强化空间与配套的运营能力 [10] - 商业办公类资产通过调规改建实现短期变现或长期运营收益 [10][11]

房地产新模式转型 - 发布会首次明确提及要为房地产新模式适配融资制度 标志着金融支持从被动配合转向主动适配[3][8][10] - 新模式核心在于建立长期融资机制 通过制度性安排稳定市场预期[15][16] - 区别于旧模式"三高"特征 新模式聚焦"白名单+保交房"和双轨制住房体系[19][22][23] 政策工具与资金支持 - 公积金贷款利率下调25BP至2% 为近年来最大幅度 同步提升保障房贷款额度[27][29] - PSL利率下调0.25%至2% 预计释放5000亿长线资金支持城中村改造[30][31] - 武汉、青岛等城市试点收购二手房(3000套/1200套) 扩大保障房来源[33][34] 市场结构性机会 - 未来楼市呈现"慢涨+调结构"特征 核心区刚需、保障房、改善型需求构成三大支柱[24][38] - 资产筛选标准聚焦：核心城市区位、改善型品质、收储可能性[39][40] - REITs等金融工具可能推动保障房租金回报率与存款利率形成良性循环[36] 行业发展趋势 - 政策导向从短期刺激转向建立"商品房+保障房"双轨制长效机制[23][37] - 房地产行业进入"稳健回报"阶段 需通过结构性调整完成赛道转换[25][43] - 融资规则与资产逻辑重构 金融资源将精准投向新模式相关领域[17][18]