2025年12月及全年房地产市场数据核心观点 - 2025年12月70城商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 但市场呈现分化特征 部分一线城市出现降幅收窄的积极信号[1] - 价格调整激发部分需求释放 一线城市新房和二手房价格环比跌幅收窄 二手房挂牌量增幅减少 低价格房源消化加快 刚需开始积极入市 这有望带动交易活跃并成为2026年价格稳定的关键[2] - 行业供给端发生深刻变化 2025年全国房地产开发投资额同比下降17.2% 对固定资产投资形成拖累 需持续促进交易市场活跃以推动房企再投资能力增强 带动指标止跌回稳[3] - 住房市场进入存量时代 二手房成交占比逐步提升 2025年30城二手房成交套数占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 核心城市占比均超六成[4] 新建商品住宅市场表现 - 2025年12月全国新建商品住宅价格环比上涨城市数量从8个减少至6个 环比下跌城市数量从59个减少至58个 价格持平城市数量增多[1] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较上月收窄0.1个百分点 二 三线城市环比均下降0.4%[1] - 上海市新房价格出现同比 环比双涨 环比上涨0.2% 同比大幅上涨4.8% 北京 广州和深圳新房价格环比分别下降0.4% 0.6%和0.5%[1] - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售面积7.33亿平方米 同比下降9.2%[3] 二手住宅市场表现 - 2025年12月70城二手住宅价格普遍环比下跌 一线城市环比下降0.9% 降幅比上月收窄0.2个百分点 二 三线城市环比均下降0.7% 降幅均扩大0.1个百分点[2] - 2025年12月北京 上海 广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降1.3% 0.6% 1.0%和0.6%[2] - 2025年12月上海二手房成交量突破2.2万套 北京二手住宅网签量达1.72万套 环比增长19.1% 创近9个月新高[2] - 2025年重点城市二手房找房人数占比进一步上升 市场需求对价格敏感度增强[2] 市场结构变化与未来展望 - 市场进入存量时代 二手房成交占比提升 刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 新房市场转向满足改善性需求 房企通过“好房子”产品形成差异化供给[4] - 2025年30城二手房成交套数同比基本持平 但占比显著提升 北京 上海 广州 深圳 成都 杭州 南京 苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成[4] - 在价格深度调整和各类购房需求将积极释放的背景下 房地产总的形势积极向好 需将去库存 优政策 稳预期等工作有机结合 发挥市场—政策—预期之间的互动效应[3]

资料图 本文综合第一财经、北京商报、南方都市报、智通财经等 自2022年以来，中国房地产已经经历约4年的深度调整。目前，全国房价已普遍跌回2016年的水平，市场对房地产行业未来走向的关注不断升温。 2026年楼市将走向何方？能否升温反弹？是延续底部徘徊，还是迎来稳步升温？刚需一族可以出手了吗？有业内人士表示，从多项核心指标来看，本轮国内 房价调整幅度已明显超过国际平均水平，多指标预示二手房价调整已进入底部区间。 1 克而瑞统计数据显示，2025年国内商品房全年成交面积约为8.9亿平方米，大致相当于2009年的水平；成交金额约8.4万亿元，接近2015年的规模。其中，商 品住宅成交面积为7.4亿平方米，回到了2007年的水平。2025年，30个重点城市二手房全年成交面积达到2.14亿平方米，创下历史新高。但与此同时，价格调 整幅度也相当显著。 丁祖昱认为，从国际比较来看，本轮国内房价调整幅度已明显超过国际平均水平。综合1970年以来57个国家和地区的最长房价调整周期，国际房价平均调整 周期约4.5年，平均回调幅度约22%。相比之下，国内核心城市二手房的调整幅度已"明显偏深"。 业内人士：国内房价调整幅度明显超过 ...

2025年广州房地产市场整体表现 - 2025年广州一二手住宅总网签量约为172,567套，其中二手住宅网签108,812套，一手住宅网签63,755套 [1] - 二手房成交量同比微跌1.8%，但较2022年高出32% [3] - 一手住宅成交量63,755套，同比下跌10.6%，成交面积700万平方米，同比下跌11% [5] 市场价格走势 - 2025年广州二手住宅成交均价为26,420元/平方米，同比下降6.7%，为2021年以来最低位 [3] - 广州中原领先价格指数截至2025年11月跌至631.6，同比下跌13.9% [4] - 一手住宅成交均价为34,438元/平方米，同比下降4% [5] - 天河区是全市唯一新房均价上涨的区域，2025年均价达80,143元/平方米，同比上涨6% [5] - 一二手千万豪宅成交均价为89,438元/平方米，同比上涨8% [7] 二手房市场详情 - 市场成交主力集中在90-130平方米面积段，显示改善型需求为主 [4] - 2025年上半年月均成交量9,436宗，为近三年同期最高，其中1、3、4月成交均破万宗 [3] - 下半年市场进入调整期，7-10月月度成交维持在7,400-9,000宗区间，11月、12月受学位房及年底需求释放影响冲高至9,000宗以上 [3] - 价格调整带来的高性价比优势分流了部分新房客户 [3] - 截至2025年11月，全市二手房存量挂牌创历史高峰，达13.8万套，同比增长6.4% [4] - 天河、越秀两区整体成交跌幅明显，同比分别下降10.7%和17.4% [3] 一手房市场与库存 - 截至2025年11月底，广州全市一手住宅狭义库存为1,450万平方米，较2024年末减少38万平方米，同比下跌2.6% [5] - 由于市场成交放缓，库存消化周期从2024年末的18.7个月提升至24.5个月，创近五年新高 [5] - 增城、黄埔、番禺三区库存面积超过200万平方米，其中黄埔库存面积同比增长11% [6] - 中心区（天河、海珠、荔湾）新房供求表现合理，库存消化周期相对健康 [6] - 从区域成交面积看，2025年远郊网签292.30万平方米，同比下降14.3%；近郊网签247.51万平方米，同比下降10.2%；中心区网签159.91万平方米，同比下降6.2% [5] 豪宅市场表现 - 2025年广州一二手千万豪宅成交3,437套，同比减少25% [7] - 一手千万豪宅中，住宅类大平层以天河区为绝对主力，全年成交1,455套，均价达11.2万元/平方米 [7] - 别墅成交以郊区增城为主导，核心区多无成交 [7] 市场情绪与未来展望 - 购房客户持币观望情绪严重，行业信心及预期不强 [4][7] - 房价止跌迹象未现，预计2026年短期价格仍会持续承压，但深度调整后价格跌幅有望收窄 [4] - 对2026年保持谨慎乐观，预估全年成交面积约1,800万平方米，同比增长1%-2% [7] 微观市场主体案例 - 广州越秀区一家拥有四家门店的中介公司在2025年流失了约10%的经纪人，另有6人转兼职岗 [1] - 该中介公司2025年促成房地产交易的营业绩同比下降20%，促成成交的房源房价同比下降约20%至30% [1]

新房市场价格变动 - 11月70个大中城市中 新房房价环比上涨城市数量增至8个 较上月增加2个 其中合肥和襄阳以0.3%的环比涨幅领跑 [1] - 11月新房房价环比下跌城市数量减少至59个 较上月减少5个 其中无锡环比降幅最大 达1% [1] - 11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅比上月扩大0.1个百分点 其中上海环比上涨0.1% 北京 广州和深圳分别下降0.5% 0.5%和0.9% [1] - 11月二 三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4% 降幅均较上月收窄0.1个百分点 [1] - 专家分析认为 房价上涨城市数量增多是积极信号 原因包括房价调整基本到位 房企定价策略变化 以及年底传统置业期销售数据表现尚可 [2] 新房市场同比价格表现 - 11月新建商品住宅销售价格同比方面 上海以5.1%的涨幅领跑全国 [2] - 一线城市中 除上海外 北京 广州和深圳同比全面下跌 跌幅分别为2.1% 4.3%和3.7% [2] - 11月二 三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5% 降幅分别较上月扩大0.2个和0.1个百分点 [2] 二手房市场价格变动 - 11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1% 降幅比上月扩大0.2个百分点 其中北京环比降幅最大达1.3% 广州 上海和深圳分别下降1.2% 0.8%和1.0% [3] - 11月二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6% 降幅与上月相同 三线城市环比下降0.6% 降幅收窄0.1个百分点 [3] - 11月一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8% 降幅比上月扩大1.4个百分点 其中北京 上海 广州和深圳分别下降6.8% 4.6% 7.2%和4.8% [2] - 11月二 三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和5.8% 降幅分别较上月扩大0.4个和0.1个百分点 [2] - 线上数据显示 百城二手房挂牌均价同比下跌8.59% 二手房价格仍处持续下行区间 [3] 二手房市场供需与成交 - 市场供给量增加 去化难度加大 百城二手房挂牌量增至267.8万套 同比增加7.8% 其中新一线城市挂牌量增幅最高达10.13% [3] - 二手房平均挂牌时长增至94.72天 去化压力直接压制价格 [3] - 11月二手房找房人数占比达65.8% 已连续5个月上升 新房客群中有31.4%同时关注二手房 但供应激增稀释了需求热度 部分城市如泉州 绵阳挂牌量同比增幅超130% [4] - 价格调整面增大使得市场成交量持续保持一定高位 [3] - 专家指出 二手房市场因挂牌量增长带动“以价换量”扩大化 [4] 市场格局与政策展望 - 专家分析 新房市场靠核心城市改善型房源实现局部企稳 二手房市场则呈现“以价换量” 城市能级和基本面分化持续加剧 [4] - 短期市场格局预计将延续 即二手房刚需市场价跌量稳 新房核心板块改善型房源支撑力强 [4] - 中央经济工作会议明确着力稳定房地产市场 意味着稳房价 稳市场的政策需要进一步加大力度并尽快见效 [5] - 政策方向包括因城施策控增量 去库存 优供给 以及鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 旨在从供给和需求两端协同发力稳定市场 [5]

银行涉足房产销售的现象与背景 - 多家银行在阿里巴巴和京东等资产交易平台上以“房产中介”身份直接销售房产 [2] - 参与者包括农业银行、建设银行等国有大行以及各地的城商行、农商行 [4] - 此现象是银行为加快处置不良资产而采取的行动 [4][6] 银行出售房产的原因 - 经济转型导致企业和个人贷款违约增加，银行通过司法程序收回大量抵押房产，形成“抵债资产” [6] - 《商业银行法》规定银行持有此类房产期限不得超过3年，必须尽快出手 [6] - 传统法拍市场遇冷，即使大幅降价（如兰州农商行对学区房腰斩出售）仍无人问津，迫使银行开辟直售渠道 [8] 银行直售房产的特点与优势 - 银行在出售前已完成资产剥离和产权过户，确保产权清晰，降低购房者风险 [10] - 定价具有显著折扣，市价七八折是起步价，部分房源甚至直接腰斩出售 [10] - 一线城市如北京，郊区老破小挂牌价比市场价低约15%，二线城市如哈尔滨折扣力度达七折 [12] - 房产类型以商铺、写字楼等商业用房为主，例如四川农信挂牌的超过2.5万套房产中八成以上为商业用房 [19] 对房地产市场的影响 - 银行直售房产总量在全国楼市中占比有限，对整体市场影响可控 [17] - 在一线城市，银行处置的多为郊区或非核心地段资产，对整体市场影响有限 [19] - 在三四线城市可能引发连锁反应：银行打折卖房拉低周边房价，导致更多房产资不抵债和断供，形成负面循环 [21] - 东北某地级市案例显示，当地工行以四折价格批量出售50套住宅后，整个片区二手房交易停摆两个月 [21] 市场反应与未来展望 - 监管部门已注意到此现象并设法改善，以避免资产价格进一步下跌 [24][28] - 业内人士认为此举属于止损行为，不会引发房价大跌 [16][28][29] - 此现象促使市场重新思考房子的居住属性，未来房地产市场可能朝更健康、更满足真实居住需求的方向发展 [23][24]

全国房价整体走势 - 2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5% [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.7% [4] 城市与区域市场分化 - 上海、乌鲁木齐、杭州、合肥等少数城市新房价格环比、同比均上涨 [1] - 上海新房价格同比上涨5.7%，北京、广州和深圳同比分别下降2.0%、4.2%和2.6% [2] - 上海新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [1] - 二手房同比跌幅较大的城市有唐山、郑州、徐州，下跌幅度分别为8.3%、8.2%和7.9% [4] 不同物业类型表现 - 90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [2] - 线上90平方米至120平方米户型找房占比29%，120平方米至140平方米占比21.1%，改善型需求成为成交核心支撑 [2] - 一线城市改善型需求稳定 [1] 市场动态与未来展望 - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市受房企“以价换量”影响，新房价格环比依然下行 [1] - 三四线城市二手房分流强度达37%，意味着每3个新房找房客中，就有1人同时关注二手房 [4] - 预计11月和12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征 [1] - 近期房价环比跌幅略有扩大，但同比跌幅进一步收窄，止跌回稳的基础更加牢固 [3] - 全国及重点城市二手房交易连续两年上升，二手房同环比跌幅扩大的趋势会缓解 [5]

房价环比变动 - 10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中上海上涨0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9% [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [1] 房价同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.0%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3% [2] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点 [2] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降5.7%，降幅与上月相同 [2] 市场结构分析 - 一线城市改善需求依然稳定，改善型需求成为成交核心支撑 [2] - 高库存中小城市的房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市，受房企以价换量冲刺业绩影响，新房价格环比依然下行 [2] - 全国二手房找房占比已达64.5%，结合70大中城市二手住宅价格变化和高挂牌量，市场以价换量还将持续，但成交量总体仍将保持稳定 [2] - 相比一手房市场，二手房调整的深度要更大 [2] 市场趋势展望 - 房价走势处于积极良性的调整过程中，购房的性价比非常高，筑底回稳、稳中向好的基础更加牢固 [2] - 一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势并未发生变化 [3] - 11至12月，随着政策托底力度加大、房企年底冲刺，市场预计还将呈现量稳价弱、分化持续的特征 [3]

李嘉诚对房地产市场的预测 - 李嘉诚在2018年预测未来五年房价将出现大洗牌，炒房者需小心[1] - 其预测在2025年基本应验，房地产市场进入调整期，房价回落，二手房成交量低迷，新房库存堆积[1][5] - 对于持有两套以上房产的家庭，未来将面临房子贬值、租金收入减少和持有成本上升三种主要结局[1][18] 房地产市场现状与演变 - 房地产市场从2021年开始转冷，2022年郑州、石家庄等城市房价明显下跌，2023年上海、深圳等一线城市跟进[5] - 2024年全国空置房增多，出租率下降，2025年上半年二手房成交略有回暖，但新房库存问题依然严重[5] - 年轻一代购房意愿降低，更注重生活质量，不愿背负大额房贷[5] - 人口结构变化，城镇家庭中45%拥有两套以上房产，未来住房问题可通过继承解决[5] - 过去20年房价上涨约20倍，但过度杠杆化在2021年后暴露风险，如恒大事件导致市场信心崩溃[14] 多套房家庭的三种结局 - 结局一：房子卖不出去，持续贬值，由于市场饱和、供给过剩，尤其是二三线城市，房产挂网数月无人问津[7] - 结局二：租金收入减少，除一线城市核心区和学区房外，租房市场遇冷，人口流动放缓、远程办公普及导致需求减弱，租金收益率低[9] - 结局三：持有成本上升，包括物业费、取暖费上涨，以及房产税试点推进，多套房家庭税负加重，同时面临资产缩水但还贷压力未减的局面[11][12] - 三种结局相互影响，形成恶性循环，房地产从投资品回归消费品属性[14] 行业趋势与投资建议 - 核心区好地段的房产抗跌性强，租金稳定，但郊区或二线城市房产问题较大[16] - 政府通过限购、限贷等政策调控以稳定房价，炒房空间变小[14] - 国际投资者在2025年出现亏本出售中国房产的情况，香港李嘉诚旗下公司也在打折卖房以清理库存[14] - 建议投资需谨慎，基于需求而非投机，年轻人应优先提升技能，家庭需及时评估和调整资产结构[16] - 房产税推进将使得持有成本成为关键因素，多套房家庭应考虑出售多余房产以减轻负担[16]

房地产市场现状 - 截至今年八月 全国一百个重点城市中 新建商品房价格仍在上涨的城市仅剩二十九个 两个城市与上月持平 六十九个城市房价呈现下跌之势 [2] - 二手房市场更为疲软 百城中仅有二十三个城市价格上涨 三个城市与上月持平 七十四个城市房价下跌 [2] - 各地政府采取放宽限购 降低首付比例 下调房贷利率等措施为市场松绑 但收效甚微 市场并未如期回暖 [4] 未来市场走势观点分歧 - 主流观点认为未来房价将呈现分化格局 一线和二线城市核心地段房产因稀缺性和优质资源或仍有上涨空间 而三 四线城市房价可能面临大幅下跌风险 [8] - 不同观点认为房产价值将回归其本质 不再具备投资价值 未来几年市场不会出现爆发式反弹 市场环境已发生根本改变 无法回到过去高增长时代 [10] - 当前三四线城市房价下跌尤为明显 不少省会城市房价已跌回三年前甚至五年前水平 一线城市房价上涨幅度也明显收窄 [10] 房价回归居住属性的驱动因素 - 刚性购房需求正在快速下降 受疫情反复和各行业不景气影响 人们对未来收入预期降低 更多家庭放弃购房计划 居民购房意愿大不如前 [12] - 投机炒房者买涨不买跌 房价下跌导致炒房者退出或持币观望 炒房需求退潮导致市场需求萎缩 [12] - 未来五年内开征房产税是大概率事件 旨在增加房屋持有成本以抑制投机行为 可能挤破房地产泡沫 [12] - 各地加快推进保障性住房建设 未来商品房 租赁住房 共有产权房并存的多元化格局将分流商品房市场需求 [13]

中国房地产市场调整 - 行业正经历深刻调整，房价出现松动迹象 [1] - 全国平均房价从每平方米11000元跌至9526元，跌幅超过15% [5] - 70个大中城市中，34个城市房价跌回两年前，27个跌回三年前，6个跌回五年前 [6] 历史房价水平与居民购买力 - 一线城市房价动辄六七百万，二线城市两三百万，三四线城市约一百五十万 [3] - 大多数居民月收入在三千至六千元之间，高房价脱离实际购买力 [3] 市场参与者的不同境遇 - 无房者因房价调整而受益，更接近拥有房产，避免高位入市者庆幸未受资产缩水打击 [8] - 41%以上家庭拥有两套或以上房产，空置房数量估计已超过一亿套，足够三到四亿人居住 [10] 多套房产持有者面临的挑战 - 资产贬值风险加剧，房价下跌趋势由北向南、由低能级城市向高能级城市蔓延 [11] - 房龄超过二十年的老旧二手房因银行贷款限制面临流动性问题 [11] - 持有成本增加，房价涨势停滞缩减盈利空间，房产税试点扩大将增加持有环节成本 [11]