报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 报告的核心观点 - 5月社融存量增速8.7%与4月持平，新增2.29万亿元同比多增，受政策性因素引导政府债发行支撑体现稳增长特征；企业端需求虽疲弱但短贷和债券融资有改善，未来企业端需求有望回升；财政扩张支撑经济增长，预计M1改善持续；银行板块业绩增速下滑后营收和利润增速有望逐步修复，当前股息率有吸引力，短期防御属性明显 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 5月社融存量同比增速8.7%，增速环比持平 - 5月社融新增2.29万亿元同比多增0.2万亿元，政府债净融资规模1.46万亿元同比多增0.2万亿元；5月末社融存量规模426万亿元，同比增速8.7%与4月持平；2025年1 - 5月政府债净融资额达6.31万亿元，同比多增3.82万亿元 [3][10] 信贷需求待进一步打开 - 5月新增人民币贷款6200亿元同比少增，考虑债务置换影响还原后5月末人民币贷款增速维持在8%左右；居民端5月增加540亿元同比少增，消费信贷需求待修复，加杠杆意愿不强；企业端5月新增5300亿元同比少增，受低基数效应和政策影响短贷和债券融资有改善，未来企业端需求有望回升 [12][15] M2同比增速7.9%，增速环比回落0.1% - 5月M2同比增长7.9%，增速环比回落0.1%；新口径M1同比增长2.3%，增速环比回升0.8%，因2024年同期低基数；财政扩张或继续支撑经济增长，预计M1改善持续 [19] 投资策略 - 财政存款高位有发力空间，关注财政投放进度；财政扩张支撑经济增长，预计M1改善持续；信贷供给端充裕，货币政策重点在落实已推行政策，需跟踪需求端修复情况；一季度银行板块业绩增速下滑，预计营收和利润增速有望逐步修复；当前银行板块股息率有吸引力，短期防御属性明显 [4][20]

金融数据与社融表现 - 前五个月社会融资规模增量累计18.63万亿元，同比多增3.83万亿元，5月社融增量2.29万亿元，同比多增2247亿元 [1] - M2同比增长7.9%，M1同比增长2.3%，M2-M1剪刀差5.6个百分点，较4月缩小0.9个百分点 [1] - 政府债券净融资6.31万亿元，同比多增3.81万亿元，占社融同比多增规模的绝大部分，其中置换债券对应置换贷款约2.3万亿元 [1] 政府债券与资产负债重整 - 政府债券发行（尤其是置换债券）显著改善各级政府资产负债结构，增强经济可控性和扩信用能力 [1] - 政府通过债券置换将地方债风险匹配至可管控范围，为经济注入流动性 [4] 企业部门流动性改善 - 规模以上工业企业应收账款总额达26.06万亿元，同比增长8.6%，需通过《保障中小企业款项支付条例》落实改善流动性 [2] - 未贴现银行承兑汇票前五个月增加1343亿元（同比多增1662亿元），但5月单月减少1163亿元，反映供应链金融存在发展空间 [2] - 汽车行业承诺60天账期，缓解主导企业对供应商资金占用问题 [2] 供应链金融与政策支持 - 需清除阻碍企业并购重组或破产出清的政策，强化产业链供应链治理，降低供应链金融成本 [2] - 建议通过财政贴息增信激励金融机构完善供应链金融服务，解决商业承兑汇票使用率高的问题 [3] 居民部门资产负债调整 - 需完善个人破产制度和专项政策，便利居民调整按揭贷款等中长期负债，降低资产负债表修复成本 [4] - 推广个人破产制度可为偿债无力的家庭提供重生机制，打通经济生态链卡点 [4] 经济体系信用风险 - 当前信用风险溢价过高源于市场竞争受阻和信用未有效出清，需通过企业并购重组和破产重整制度提升信用等级 [3] - 政府、企业、居民三部门需协同修复资产负债表，实现债务可持续性，解放信用潜力 [4]

金融数据与社融表现 - 前五个月社会融资规模增量累计18.63万亿元，同比多增3.83万亿元，5月社融增量2.29万亿元，同比多增2247亿元 [1] - M2同比增长7.9%，M1同比增长2.3%，M2-M1剪刀差5.6个百分点，较4月缩小0.9个百分点 [1] - 政府债券净融资6.31万亿元，同比多增3.81万亿元，占社融同比多增规模的绝大部分 [1] - 各级政府发行的置换债券预计对应置换贷款约2.3万亿元 [1] 政府债券与资产负债重整 - 政府债券发行显著改善各级政府资产负债结构，增强扩信用能力 [1] - 置换债券发行有助于强化政府对经济增长的可控性和定点突破能力 [1] 企业部门流动性改善 - 规模以上工业企业应收账款总额26.06万亿元，同比增长8.6% [2] - 新修订的《保障中小企业款项支付条例》有望改善企业和居民部门流动性 [2] - 未贴现银行承兑汇票前五个月增加1343亿元，同比多增1662亿元，5月单月为-1163亿元 [2] - 汽车领域承诺60天以内账期，缓解供应链资金占用问题 [2] 供应链金融与政策支持 - 需清除有碍企业并购重组和破产出清的政策，强化产业链供应链治理 [2] - 金融机构需提升供应链金融服务能力和效率，降低融资成本 [2] - 财政贴息增信可激励供应链金融服务完善，降低实际成本 [3] 企业信用与市场机制 - 企业并购重组和破产重整制度需完善，以提升信用等级和降低信用风险溢价 [3] - 市场竞争受阻导致信用未能有效出清，抬高经济运行成本 [3] 居民部门资产负债调整 - 需修改制度为居民部门资产负债结构调整提供便利，如按揭贷款调整 [3] - 推广个人破产制度，为偿债无力的个人和家庭提供重生机制 [3] 风险管控与信用解放 - 政府置换债券将地方债风险匹配于可管控和可承载能力 [4] - 企业和居民部门资产负债表修复需债务可持续、可管控、可承载 [4][5] - 三部门协同防风险可疏通经济卡点堵点，解放信用 [5]

核心观点 - 后续政策性金融工具推出或使信贷表现趋于稳定[2] - M1增速回暖一是因去年“资金防空转”政策低基数效应，二是房地产销售边际回暖带动资金注入企业端，5月M1同比回升0.8个百分点至2.3%[2][8] - 信贷持续性偏弱归因于企业部门，企业中长期贷款连续两月同比少增超1500亿元，与PPI同比降幅扩大至-3.3%、企业未来预期不确定性仍存相关[2][10] - 新增社会融资规模同比多增幅度收窄，财政融资“前置”推动社融快速改善阶段或结束，后续社融增速或更趋于平稳[3][13] 常规跟踪 - 5月新增信贷6200亿，同比少增3300亿，拖累源于企业中长贷[4][17] - 5月新增社融22871亿，同比多增2248亿，主要源于政府债券[4][20] - 5月M2同比下行0.1个百分点至7.9%，新口径M1同比上行0.8个百分点至2.3%[5][25] 后市展望 - 货币政策或根据经济金融情况灵活把握实施力度和节奏[3][15] - 后续新型政策性金融工具下达或稳定经济，利于保持社融、M2增长与经济增长、价格总水平预期目标匹配[3][15] 风险提示 - 经济变化超预期，政策超预期[5][29]

加盟政策调整 - 公司于6月11日实施新一轮加盟政策，重点引导意向客户优先选择景区、交通枢纽站及高速公路服务区等高流量场景门店 [2][3] - 针对空白乡镇市场首次提出新客户需为本地户籍才可开设门店 [4] - 政策调整核心方向在于场景化选址与精细化运营，景区门店因资源稀缺和竞争壁垒高可提升单店业绩 [6][7] - 乡镇加盟商本地户籍要求配合驻店政策，有助于解决异地管理导致的品控问题 [8] 行业发展背景 - 2018-2023年公司采用"极致性价比+快速下沉"策略，在三四线及乡镇市场快速扩张 [13][14] - 新茶饮行业已从高速增长期进入存量竞争阶段，部分区域出现"百米三店"现象 [18][19] - 行业整体从规模扩张转向效率竞争，公司需从"铺量"转向"提质" [20] 市场现状 - 截至2024年底公司全球门店总数超4.6万家，超越星巴克成为全球现制饮品门店规模第一 [21] - 国内门店数超3.7万家覆盖366个城市，75%以上位于二线及以下城市 [22][23] - 2024年12月已开始调整开店政策，要求加盟商深耕已开发商圈并试水空白场景 [26] 战略意义 - 新政是应对市场竞争加剧的主动举措，通过优化区域布局密度避免单店盈利下滑 [30][31] - 动态调整保护范围可分散同区域门店密度带来的经营压力，保障加盟商权益 [32][33] - 在门店规模触顶后，探索通过场景创新和运营提效挖掘存量市场增长空间 [35][36]

交易概述 - 公司全资子公司北京城市开发集团有限责任公司拟将持有的北京首信丰泰管理咨询合伙企业全部份额转让至中国中信金融资产管理股份有限公司，转让价格以估值结果为依据确定为39,987.91万元人民币 [1] - 本次交易不构成关联交易或重大资产重组，已通过公司第十届董事会第四十四次会议审议，无需提交股东会审议 [1] - 交易目的是引入金融机构合作，盘活存量资产，提高资金储备，符合公司可持续发展战略 [3] 交易对方情况 - 交易对方为中国中信金融资产管理股份有限公司，注册资本8,024,667.9047万元人民币，主要股东包括中国中信集团（26.46%）、财政部（24.76%）等 [4] - 中信金融资产经营范围涵盖不良资产管理、股权投资、资产证券化等业务，与公司无关联关系 [4] 交易标的情况 - 标的为首信丰泰有限合伙份额，成立于2025年4月21日，总认缴出资10.01亿元，其中城开集团认缴4亿元并以现金及仁信公司100%股权实缴 [2][5] - 截至2025年4月30日，首信丰泰资产总额71.61亿元，负债59.17亿元，净资产12.44亿元 [5] - 标的权属清晰，无抵押、诉讼等限制转让情形 [5] 交易定价与安排 - 标的估值采用资产基础法，账面值40,619.77万元，估值40,069.75万元，最终转让价定为39,987.91万元 [6] - 城开集团将在收到转让价款后配合完成工商变更，若中信金融资产未如期支付则终止变更程序 [6] 交易影响 - 交易有助于公司快速回笼资金，优化财务状况，对经营和财务无不利影响 [6] - 公司将持续关注首信丰泰后续运作情况并履行信息披露义务 [7]

中国人民银行：初步统计，2025年5月末社会融资规模存量为426.16万亿元，同比增长8.7%。 相关链接 ...

上海市闵行区保障性租赁住房收购计划 - 上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开收购存量商品房用作保障性租赁住房，房源需集中分布且单个项目建筑面积不少于7500平方米 [1][2] - 收购标的须为合法合规的新建住宅商品房现房，位于闵行区南部，产权清晰无纠纷，收购价格以评估价值为准 [2] - 通过收购存量房改造为保障性住房可缩短建设周期至3-6个月，加快供给并提升城市人才吸引力 [2][3] 存量房改造保障性住房的实践案例 - 上海城投控股2024年末启动存量房收购用于保障房建设，2025年5月城投宽庭徐汇社区正式启用，该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购 [3][4] - 城投宽庭徐汇社区是上海市首单国资保租房收购项目，由上海城投、仪电集团、国盛集团合作，实现R4地块盘活及国企主业聚焦 [5] - 该项目构建了"投、融、建、管、退"资本循环，未来将采用"重资产投资+轻资产运营"结合模式扩大规模 [5] 保租房REITs市场发展趋势 - 2025年保租房REITs发行规模预计突破250亿元，市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局 [6] - 华夏北京保障房REIT完成国内首单保租房REIT扩募，募集资金9.46亿元，中金厦门安居REIT扩募申请已获受理 [6][7] - 保租房REITs具备抗周期性和抗风险能力，保险机构等投资人看好其民生保障属性与稳健收益的平衡 [7]

焦点关注 - 截至5月末全国已发行置换债券超1.6万亿元，完成今年2万亿元存量隐性债务置换额度的80%以上 [1] - 各地累计发行土储专项债超1200亿元，实际发行规模与政府公示规模存在较大差距 [1] - 土储专项债应加快发行节奏，作为城投化债转型重要抓手并改善土地市场供求关系 [1] 宏观动态 - 央行开展1193亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，实现净回笼72亿元 [2] 区域热点 - 广西2025年新增政府债务限额1110亿元，其中一般债务303亿元、专项债务807亿元 [3] - 贵州将发行332.4亿元政府专项债券支持省本级存量政府投资项目 [4] 发行动态 - 郑州市投首次发行10亿元信用债，采用双期限结构（3+2年利率2.67%、5年利率3.12%） [5] - 全国首单空天科技债发行规模3亿元，利率2.28%，主体评级AA [6] - 许昌市投资集团发行10亿元150日短融，利率1.83% [7] - 禹州市国运资本发行0.2亿元3年期公司债，利率2.90% [8] - 深交所终止审核2笔私募债项目合计61亿元（宁波50亿元、菏泽11亿元） [9] - 开封发展集团发行6亿元5年期公司债，利率2.73% [10] 债市主体 - 新城发展拟发行美元债，为近3年来首家民营房企重启境外融资 [11] - 贵州高速公路集团任命陈虎为总经理 [12] 债市舆情 - 四川省港航投资集团副总经理谢敬远被查 [13] - 甘肃省机场投资管理公司原总经理马晓军被查 [14] 市场观点 - 点心债以国债收益率为锚，规避汇率风险，2022年以来净融资持续为正 [15][16] - 境内投资者通过"南向通"、QDII、收益互换（TRS）投资点心债，渠道趋紧 [16] - 建议关注SBLC或跨境担保发行的城投点心债，山东、四川、湖北、河南、江西等区域利差较大 [16]

政策背景与目标 - 2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市入选，标志着新一轮城市更新加速 [1] - 政策目标为2030年实现人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护、风貌特色彰显 [1] - 2000年以前建成的老旧小区将全部纳入更新范围，2024年已开工改造5.6万个小区，加装电梯2.5万部，新增停车位50万个 [2] 改造需求与标准 - 老旧小区定义为2000年前建成且存在失修、配套不足的住宅，普遍缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理 [1] - 数亿人居住的老旧空间面临爬楼困难、停车受限、公共空间缺失等问题 [1] 资金模式创新 - 政府引导、市场运作、社会参与的多元投融资模式成为主流，政府资金撬动社会资本 [3] - 北京采用政府补贴+产权单位出资+居民自筹模式，山东济南成立城市更新基金，江苏无锡采用民企自筹+长期租赁模式 [3][4] - 深圳妇儿大厦通过自营、联营、租金等拓展收入，济南舜泰广场地下商业出租率达95%，日均客流6000人次 [4] 改造实施策略 - 改造重点从"面子工程"转向基础设施提升，如电力入地、雨污分流、燃气改造 [4] - 北京姚江胡同采用"预留接口+自主改造"方式解决下水问题，保留原居民并引入新业态 [5] - 中海大吉巷项目保护历史文脉，使用传统工艺还原明清风貌，开业首日吸引19万人次 [5] 治理与参与机制 - 从政府单向主导转向街道、设计院、平台公司、居民多方协同 [6] - 北京胡同通过"议事机制"实现细节共识，上海金牛花苑通过"三合一"模式统一推进加梯改造 [7][8] - 强调"主理人"角色需兼具设计、运营能力，如姚江胡同项目实现租金与满意度双提升 [7] 业态与可持续性 - 成都玉林东路改造利用"边角料"空间打造休闲功能区，北京烂缦胡同注重业态与社区氛围匹配 [9] - 强调"长期主义"，避免网红化，建立可维护、可生长的更新机制 [9][10] - 关键衡量标准为居民留存意愿，如甜品店主回归童年社区开店案例 [9]