公募REITs市场扩容 - 创金合信首农产业园REIT获批 标志着创金合信基金在REITs领域布局初见成效 业务发展提速 [1] - 项目发起人为首农食品集团 原始权益人为首农信息 底层资产为中关村移动智能服务创新园（首农元中心） [1] - 项目符合资本市场服务实体经济战略导向 助力北京市科技创新中心建设 [1] 底层资产运营情况 - 首农元中心出租率稳定在94.8%（截至2024年12月31日） 已吸引快手、小米等头部企业入驻 [2] - 首农食品集团推进旧房纾解腾退和资产提质增效 首农信息作为运营管理机构优化空间布局和产业集聚 [2] 创金合信基金REITs业务进展 - 公司组建专业REITs团队 建立高效治理机制 首个项目获批后第二个项目（电子城产业园REIT）已获上交所受理 [3] - 多个REITs项目正在推进中 公司认为政策与市场需求驱动下公募REITs市场发行规模和数量创新高 [3] 注：文档4内容与REITs无关 已跳过

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [4] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）作为首单央企仓储物流基础设施REITs，于2025年6月23日-24日开启募集，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1][2] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [3] - 资产布局聚焦长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，具备区域需求强劲和客户稳定的优势 [2][3] 发起方与运营架构 - 发起人中国外运为招商局集团物流业务统一平台，本次REITs是其盘活存量资产、扩大有效投资的重要举措 [4] - 基金管理人为中银基金，专项计划管理人为其子公司中银资产，运营管理机构为中国外运旗下中外运瑞达供应链公司 [3] 行业政策与趋势 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [2] - 监管支持推动公募REITs资产类型创新，未来将继续通过盘活存量资产服务实体经济高质量发展 [4]

公募REITs收益分配方案 - 本次收益分配金额为人民币4900万元 约占截至基准日尚未分配可供分配金额的9988% [1] - 基金合同规定每年至少分配1次 且需将90%以上合并后年度可供分配金额分配给投资者 [1] - 权益登记日当天通过场内交易买入的基金份额享有分红权益 卖出份额不享有权益 [1] 可供分配金额计算机制 - 可供分配金额以合并财务报表净利润为基础 调整为EBITDA后综合考虑项目公司持续发展 偿债能力等因素确定 [2] - 调整项包括基础设施基金募集资金 处置资产现金 金融资产调整 期初现金余额 应收应付变动等 [2] - 2025年1月1日至3月31日期间经调整后的可供分配金额为人民币4905976997元 [2] 运营暂停事项 - 权益分派期间(2025年6月19日至23日)将暂停跨系统转托管业务 [1] 信息披露渠道 - 投资者可通过公司官网或客服电话400 868 1166查询详细信息 [2]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [3] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）于2025年6月23日-24日募集，为首单央企仓储物流基础设施REITs，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1] - 公募REITs资产类型持续创新，成为盘活存量资产、服务实体经济的重要工具，招商局集团已发行5只REITs产品 [3] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率高达95.59% [2] - 资产集中于长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，5处资产由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [2] - 发起人中国外运为招商局集团物流业务核心平台，选取现金流稳健、抗风险能力强的优质资产作为底层资产 [3] 仓储物流行业背景 - 国家政策持续加码仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [1] - 资产区位优势显著，覆盖经济发达地区及中国外运核心业务区域，具备稳定的客户基础与货物流通量 [2] - 公募REITs通过专业化运营管理，为基础设施领域提供长期资本支持，中银基金将协同机构推动市场高质量发展 [3]

政策动态 - 中国证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛上表示将强化股债联动并大力发展科创债，同时批复全国首批两只数据中心REITs注册 [1] - 国家层面密集出台政策支持数据中心等新型基础设施建设，明确将数据中心、人工智能等新基建领域纳入REITs支持范畴 [2] - 2025年全国两会上数字经济、人工智能与算力成为焦点议题，《政府工作报告》明确提出持续推进"人工智能+"行动 [2] 产品获批 - 首批两单数据中心公募REITs——南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT正式获批，由南方基金担任基金管理人 [1] - 这两只产品将分别在上交所和深交所上市，标志着国内REITs底层资产实现战略性扩容 [1] - 产品获批填补了数据中心领域市场空白，为行业通过资产证券化拓展融资渠道提供了创新性实践范例 [1][2] 底层资产 - 南方万国数据中心REIT以万国数据旗下昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目为底层资产 [3] - 南方润泽科技REIT以润泽智算科技旗下国际信息云聚核港A-18数据中心项目为底层资产 [3] - 昆山花桥项目是长三角数据交互中枢，京津冀项目是国家枢纽节点核心地带的重要基础设施 [3] 市场影响 - 公募REITs底层资产从传统领域延伸到数据中心这一新型基础设施领域，丰富了投资标的 [4] - 数据中心REITs推出为行业建设提供新融资渠道，吸引社会资本进入并推动REITs市场规模扩大 [4] - 文旅REITs也有新进展，丽江旅投拟以玉龙雪山为基础资产发行规模不低于25亿元的REITs [4][5] 市场现状 - 截至6月18日已上市公募REITs涵盖9大类行业共66只产品 [5] - 公募REITs业态不断丰富和底层资产多元化，为投资者提供更多机会并支持实体经济发展 [5] - 随着更多领域优质资产被纳入，公募REITs市场将迎来更广阔发展空间 [5]

政策支持与REITs发展 - 国家对数据中心等新型基础设施建设重视度持续增强，推出系列扶持政策赋能新基建行业高质量发展[1] - 中国证监会发布《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》等文件，支持人工智能、数据中心等领域项目发行REITs[1] - 南方润泽科技REIT获批，标志着公募REITs底层资产成功扩容，填补国内REITs市场相关领域空白[1] 数字经济与算力发展 - 2025年全国两会上数字经济、人工智能与算力成为焦点议题，《政府工作报告》指出持续推进"人工智能+"行动[2] - 中国在人工智能核心技术进步显著，但面临算力资源优化、成本控制及国际技术封锁等问题，需加强自主创新[2] - 算力作为数字经济时代新质生产力，"算力即国力"理念凸显，数据中心作为算力核心承载基础设施重要性显著[2] 南方润泽科技REIT项目 - 南方润泽科技REIT以润泽科技旗下国际信息云聚核港A-18数据中心项目为底层资产，位于京津冀国家枢纽节点核心地带[3] - 项目实现对存量优质资产有效盘活，打通民营科技企业创新融资渠道，助力数字中国建设及民营经济高质量发展[3] - 润泽科技成立十六年专注智能算力、算力基础设施等领域，构建技术先进、绿色低碳的算力基础设施集群[3] 未来发展规划 - 南方基金将依托集团化协同优势，推动南方润泽科技REIT精细化运营，打造数据中心公募REITs标杆项目[4] - 通过优化资产配置与提升资本运作效率持续为投资者创造价值，以金融创新赋能实体经济[4]

由于价格涨幅过大触及停牌规则，6月17日，3只公募REITs集中发布停复牌公告。国泰君安济南能源供 热REIT发布基金停复牌及交易风险提示的公告。为了保护基金份额持有人的利益，该基金自6月17日上 海证券交易所开市起停牌1天，并于6月18日上海证券交易所开市起复牌。 ...

公募REITs市场动态 - 三只公募REITs因累计涨幅过高触发临时停牌 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT收盘价较基准价累计涨幅均超70% 停牌1天 博时津开科工产业REIT涨幅达52 88% 停牌1小时 [1][2][5] - 工银蒙能清洁能源REIT二级市场收盘价为9 145元/份 较基准价累计涨幅71 35% 国泰君安济南能源供热REIT收盘价12 749元/份 涨幅70 44% 博时津开科工产业REIT收盘价3 666元/份 涨幅52 88% [2][5] 停牌历史与市场表现 - 工银蒙能清洁能源REIT曾在4月7日因涨幅50 25%临时停牌1小时 国泰君安济南能源供热REIT上市后连续四个交易日发布停复牌公告 [6] - 华夏特变电工新能源REIT于6月6日因涨幅50 63%停牌1小时 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市后触发4次停牌 华夏首创奥莱REIT触发3次停牌 [6] - 中证REITs全收益指数年内上涨15 5% 中证REITs（收盘）指数上涨12 54% 截至6月16日 [6] 市场背景与机构观点 - 十年期国债收益率降至1 6%附近 机构对稳定现金流的REITs配置需求激增 推高部分产品估值 [7] - 公募REITs流通份额有限 部分机构采取网下打新策略 导致二级市场波动加大 价格上涨后净现金流分派率显著下降 [5][7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.69%，表现优于红利指数、中债 - 新综合财富总值指数、沪深300指数及中证转债指数，REITs总市值升至2040.81亿元，日均换手率回升，市场交投活跃度略有上升 [3] - 按项目属性，产权类REITs加权平均周涨跌幅为0.95%，优于特许经营权类REITs；按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块以1.54%的加权平均周涨幅领先 [3] - 市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先；产权类与特许经营权类估值差异持续 [3] 各部分总结 一级市场发行动态 - 截至2025年6月13日，年内公募REITs市场已成功发行7单产品，较去年同期减少2单，本月无新成立产品；目前无已申报项目，有2单已受理、1单已问询、8单已反馈，以及5单已通过审核等待上市 [3][8] - 本周交易所审核状态更新的项目共计2单，华夏中核清洁能源REIT从已申报更新为已受理，中金厦门安居保障性租赁住房REIT从已受理更新为已反馈 [3][9] 二级市场回顾分析 - 市场规模与活跃度：截至2025年6月13日，全市场公募REITs总市值升至2040.81亿元，较前一周增加20.07亿元；总流通市值同步提升至950.89亿元，周度增加15.09亿元；本周日均换手率为0.61%，较前一周的0.48%有所回升 [11] - 指数表现：本周中证REITs全收益指数收盘上涨0.69%，涨幅领先于红利指数、中债 - 新综合财富总值指数、沪深300指数以及中证转债指数；本周中证REITs全收益指数的波动率为0.23%，低于红利指数、沪深300指数以及中证转债指数，高于中债 - 新综合财富总值指数 [14] - 板块表现：按项目属性划分，产权类REITs加权平均周涨跌幅为0.95%，优于特许经营权类REITs的0.42%；按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块本周以1.54%的加权平均周涨幅领先，能源基础设施板块涨幅最小，为0.06% [19] - 个券表现：华夏基金华润有巢REIT周涨幅为4.32%，华安百联消费REIT涨幅为4.19%，工银蒙能清洁能源REIT以3.97%的周涨跌幅紧随其后 [21] - 交易规模与换手率：园区基础设施类REITs以1.93亿份的成交量位居首位；市政环保水利以1.01%的换手率领先 [23][24] - 估值水平：截至2025年6月13日，产权类REITs现金分派率均值3.78%，消费基础设施现金分派率4.26%居前；特许经营权类现金分派率均值8.05%，市政设施现金分派率12.21%领先；中债REITs估值收益率层面，产权类（4.02%）高于特许经营权类（3.23%）；PV乘数方面，特许经营权类（1.27）低于产权类（1.31） [25]

中国公募REITs市场四周年回顾与展望 市场发展现状 - 中国公募REITs市值突破2,000亿元（2025年6月13日数据），较上年同期的1,050亿元增长90%，项目数量达66个，为亚太地区最多 [7] - 新资产类型项目获高倍数认购：汇添富九州通仓储物流REIT（医药仓储）网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT（供热）141x，二级市场累计涨幅分别为47%和68% [7] - 持有型不动产ABS已发行8单（含发行期），规模136.03亿元，底层资产覆盖租赁住房、商业物业、数据中心等 [9] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，优化审批流程并拓宽资产边界 [7][23] - 交易所完善信息披露规则体系，强化以"管资产"为核心的存续期管理 [7] - 当前市场仍处于政策红利期，制度框架支持规模持续扩张 [7][23] 市场表现与估值 - 2025年初至6月13日，公募REITs整体回报率17.4%，P/NAV从1.09x提升至1.33x（历史前4.4%分位数） [12] - 板块分化显著：消费REITs年初涨幅34.7%（利差197bp），保障房REITs涨幅21.8%（利差106bp） [17] - 产权类TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71% [36] 下一阶段发展展望 资产扩容与产品创新 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将丰富市场生态，提供差异化风险收益选择 [3][24] - 常态化扩募机制激活单体REIT生命力，2024年7月发改委1014号文明确支持扩募提速 [23][24] - 多层次市场建设推进：Pre-REITs（培育期）、私募REITs（成熟期）、公募REITs（退出平台）形成全生命周期覆盖 [25] 投资者结构优化 - 当前机构投资者占比96%（券商自营22%、险资12%），对比美国头部REIT安博（PLD.US）以公募基金（29%）、ETF（21%）、养老金（11%）为主 [27] - 未来需引入公募基金专户/FOF、年金养老金、个人投资者及外资，平衡持有型与交易型策略 [3][27] 投资策略分析 中长期配置逻辑 - 低利率与"资产荒"背景下，优质资产长期持有价值凸显，建议关注战配或二级逢低配置机会 [4][35] - 基本面韧性板块：保障性租赁住房、消费基础设施、风电/水电项目 [36] 短期交易策略 - **打新策略**：2025年上半年平均打新收益率0.20%（胜率40%），上市首日卖出为主流操作 [41] - **分红策略**：历史平均收益率0.36%（胜率57%），2025年除息后20日持有收益率可达2.31% [42] - **解禁博弈**：市场上行期解禁后20日平均涨幅8%（如2022年6月首批REITs解禁案例） [44] - **扩募博弈**：关注DPU提升的扩募项目，分阶段参与公告后、交易所受理、持有人大会等节点 [45]