智通财经记者 | 王妤涵 2025年三季度，中国房地产行业迎来了债务风险化解的重要转折点，多家规模房企相继宣布债务重组取得决定性进展，为持续多年的流动性危机带来破局曙 光。 据中指研究院监测，三季度以来，包括佳兆业、龙光集团、远洋集团、金科股份等在内的房企境内外债务重组捷报频传，截至10月30日，已完成境内外债务 重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元，对应总有息负债规模近2万亿元，企业短期偿债压力明显缓解。 这一系列进展标志着三季度已成为行业化债的"攻坚关键期"。融创、旭辉、龙光等代表性房企集中完成债务重组，司法重整与市场化重组双轨并行，显著加 快了行业风险出清进程。 在化债浪潮之下，三季度房地产融资市场虽仍处历史低位，但已显现结构性改善信号。境内低成本融资向优质主体集中，公募REITs等创新工具加速扩容， 预示着行业正逐步从债务纾困阶段向经营修复阶段过渡。 三季度化债攻坚 今年三季度是房企债务到期高峰，克而瑞统计数据显示，单季到期规模约1600亿元，占全年5342亿元到期债务的29.9%。在偿债压力倒逼下，多家规模房企 加速推进债务重组，取得了一系列突破性进展。 其中，头部房企境内外债务"全链 ...

公司业绩表现 - 前三季度公司实现营业收入1193.27亿元，同比增长5.20% [2] - 前三季度公司实现归母净利润19.75亿元，同比增长16.46% [2] - 第三季度归母净利润同比增长8.46%，扣非归母净利润同比增长15.24% [2] - 第三季度归母净利润环比第二季度增长11.39%，扣非归母净利润环比增长16.49% [2] - 公司完成医药仓储物流基础设施公募REITs发行上市，增加净利润4.38亿元 [2] “三新两化”战略进展 - 公司战略核心为“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs）” [2] - 新产品战略已构建“投—研—产—销”一体化全链条的战略生态 [3] - 总代品牌推广业务前三季度实现销售收入147.28亿元，成为利润增长“第二曲线” [3] - 新零售战略下，好药师B2C公司实现销售收入8.17亿元，同比增长13.00% [5] - 新医疗战略稳步推进，截至9月底诊所会员店超3000家，计划三年内实现万家诊所联盟 [6] - 数字化方面，前三季度研发投入2.29亿元，研发技术人员达1591人 [6] - 不动产证券化方面，汇添富九州通医药REIT自上市以来收盘价较基准价累计涨幅达43.28%，期间最高涨幅达51.81% [6] 主营业务细分表现 - 药品总代品牌推广业务实现销售收入87.40亿元，同比增长15.26% [3] - 器械总代品牌推广业务实现销售收入59.87亿元，其中登士柏、加奇等新品种前三季度销售收入超1.8亿元 [4] - 医药工业自产及OEM业务实现销售收入23.00亿元，同比增长9.93% [4] - 西药工业营收为4.31亿元，同比增长12.48%；中药工业自产饮片销售收入17.62亿元，同比增长9.79% [4] - 数字物流等新兴业务板块收入实现24.95%的较快增长 [2] 零售与电商业务 - 好药师直营及加盟药店门店总数达33275家，覆盖全国31个省市自治区 [5] - “万店加盟”业务实现销售收入54.02亿元，同比增长43.40% [5] - 面向C端的新零售业务实现销售收入22.35亿元 [5] - B2B电商终端渠道销售收入达155.29亿元，同比增长19.68% [5] 资产运营与未来发展 - Pre-REITs项目首期入池的上海、杭州及重庆三处医药仓储物流资产仓库出租率达100% [6] - 公司表示将适时启动公募REITs扩募工作，并优先选择上述首期Pre-REITs入池资产 [6]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券 投资基金关于2025年第3季度经营情况的临时公告 一、公募REITs基本信息 三是项目公司以灵活的定价策略应对市场变化。为在市场竞争中赢得更多的客户，基金管理人和运营管 理机构对于续租和新签租金不同程度地进行了适度下调，通过更灵活的优惠措施，努力实现租金、出租 率、客户结构之间的动态平衡。截至第3季度末，基础设施项目整体出租率较上季度末提高2.92%；第3 季度，项目公司续签租约面积合计为8,985.69平米，去化空置面积合计为6,922.64平米，续签、新签租约 合计15,908.33平米。截至本报告披露日，基础设施项目总体签约率为79.41%。 ■ 二、基础设施项目基本情况 本基金持有的基础设施资产包括位于武汉市东湖高新区关山大道1号的光谷软件园A1-A7栋、光谷软件 园C6栋和光谷软件园E3栋，合称为"光谷软件园"；以及位于武汉市东湖高新区光谷大道41号的现代光 谷世贸中心2栋的1至2层、7至27层，简称"互联网+项目"。光谷软件园与互联网+项目距离不足2公里， 均属于光谷八大产业园之一光谷光电子信息产业园内的核 ...

产品上市与市场反应 - 华夏中海商业REIT（基金代码：180607）于10月31日登陆深交所，投资者可在二级市场直接买卖 [1] - 基金发售阶段获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元 [1] 产品结构与资产特色 - 基金首发资产为映月湖环宇城，是目前消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目 [1] - 映月湖环宇城隶属于中海"环宇城"产品线，已进入成熟运营阶段，经营效益良好 [1] - 项目具备持续成长潜力，2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%和4.21% [1] 发起人与管理团队优势 - 发起人中海是房地产开发与不动产运营领域的龙头企业，旗下中海商业发展历经13年 [2] - 中海商业在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域经验丰富 [2] 行业影响与战略意义 - 该REIT的上市进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力 [2] - REITs平台与企业长期发展战略高度契合，可盘活存量资产、拓宽融资渠道 [2] - 回收资金将用于新商业项目开发，未来可通过扩募机制持续注入成熟资产，增强可持续发展能力 [2]

产品上市与市场表现 - 华夏中海商业REIT于10月31日在深交所上市，基金代码180607，为消费REITs二级市场带来扩容 [1] - 基金发售获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍 [1] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元，显示强劲市场需求 [1] 产品结构与核心资产 - 基金由中海、华夏基金、中信证券联合推出，底层资产为映月湖环宇城购物中心 [1] - 映月湖环宇城是消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目，隶属于中海“环宇城”产品线，已进入成熟运营阶段 [1] - 项目经营效益良好，具备持续成长潜力，预测2025年4月至12月年化净现金流分派率为4.00%，2026年为4.21% [1] 发起人与管理团队优势 - 发起人中海是房地产与不动产运营龙头，旗下中海商业发展13年，在管商业资产总规模超1000万平方米 [2] - 中海商业资产涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园，具备全业态专业化运营和生态协同价值围合优势 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域经验丰富，为资产稳健运营和持有人利益提供助力 [2] 行业影响与战略意义 - 该REIT上市为普通投资者提供参与商业地产投资的高效工具，并丰富境内公募REITs资产类型 [2] - REITs平台有助于公司盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发 [2] - 公司未来可通过扩募机制持续注入成熟资产，依托丰富的可扩募资产储备做强REITs平台，增强可持续发展能力 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前，易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报 [1] 目录总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 24 日，中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，整周涨跌幅 +0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅 +3.4%，低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][11] - REITs 总市值 10 月 24 日升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2][11] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.1%、+0.7%；周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [1][3] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT(434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值 [28] - 不同项目类型 REITs 估值指标不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 等 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1][31] 行业要闻 - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人为广西北部湾投资集团有限公司，管理人为易方达基金管理有限公司，这是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [4][33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [1] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，涨跌幅+0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅+3.4%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300>中证转债>中证 REITs>中证全债 [2] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 10 月 24 日 REITs 总市值升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2] 板块表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [3][20] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT（732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT（434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人是广西北部湾投资集团有限公司，管理人是易方达基金管理有限公司 [4][33] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [28] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [31]

宏观经济与政策 - 中美在马来西亚吉隆坡举行经贸磋商，双方就解决各自关切的安排达成基本共识 [2] - 央行提出下一步工作考虑包括落实落细适度宽松的货币政策，为巩固拓展经济回升向好势头营造适宜的货币金融环境 [2] - 截至2024年末，全国国有企业（不含金融企业）资产总额401.7万亿元，国有金融企业资产总额487.9万亿元 [2] - 截至9月底，全国累计发电装机容量37.2亿千瓦，同比增长17.5% [2] - 中央机关2026年度公务员考试共有371.8万人通过资格审查，通过资格审查人数与录用计划数之比约为98∶1 [3] 金融市场与产品 - 本周共有52只限售股解禁，解禁数量共计40.69亿股，解禁市值达到477.01亿元，其中厦门银行解禁市值90.14亿元 [4] - 上半年超87%已上市公募REITs盈利，截至10月21日，今年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，已上市总规模达2075.72亿元 [4] - 截至10月24日，年内券商科创债发行规模达591.70亿元，预计未来发行仍将保持较快增速 [4] - 港股"B字号"医药品种遭减持，创新药基金投资策略转向选股，商业化能力成为关键 [4] 公司业绩与战略 - 华为更新管理层信息，余承东增任产品投资委员会主任，仍担任常务董事、终端BG董事长 [5] - 药明康德第三季度营收120.57亿元，同比增长15.26%，净利润35.15亿元，同比增长53.27%，拟28亿元向高瓴投资出售两家子公司100%股权 [6] - 老铺黄金实施年内第三次调价，多款产品涨幅超20%，例如十字金刚杵1号调价后18500元，涨幅为23.33% [6] - 国内白卡纸市场迎来集中调价，博汇纸业、玖龙纸业等多家纸企宣布自11月1日起产品价格统一上调200元/吨 [6] - 英唐智控筹划购买光隆集成100%股权和奥简微电子76%股权，股票自10月27日起停牌 [6] - 保时捷第三季度亏损9.66亿欧元（约80亿元），前三季度销售利润同比大幅下滑99%，重组措施带来约27亿欧元（约224亿元）额外支出 [6] 国际关系与贸易 - 美国总统特朗普表示，计划对进口自加拿大的商品在现有关税基础上再加征10%关税 [7] - 巴西总统卢拉与美国总统特朗普在吉隆坡举行会谈，两国团队将立即着手讨论关税及其他议题 [7]

公募REITs发展 - 中国公募REITs进入新时代 或将助力房企完成战略转型 [5] 房地产高质量发展 - 四中全会首次在共同富裕框架下提出推进房地产高质量发展 以新模式为抓手、以好房子为根本 [7] 二手房市场 - 9月京沪深杭大面积高总价房源挂牌量显著上升 但整体二手房成交规模预计延续波动走势 [7] 行业数据 - 房价降幅收窄 房屋竣工面积同比增速转正 但行业回稳仍需蓄力攻坚 [7] - 国新办未同步召开相关发布会 为近年来首次 [7] 公司研究：建发房产 - 灯塔战略标杆项目热销 四季度还将有若干新灯塔项目入市 未来增长可期 [7] - 财务指标持续稳健 毛利率和净利率均有所回升 [7] 土地市场 - 第42周土地供求规模延续低位 整体土拍热度平淡 [9] - 重点城市土地供应建筑面积368万平方米 环比上升30% 成交建筑面积355万平方米 环比上升17% [9] - 本周溢价率1.6% 环比低位回升 仅少数优质地块保持点状热度 如杭州浦沿宅地溢价20%成交 [9] 政策动态 - 住建部长署名发文解析城市发展顶层思路 [10] - 住建部等九部门联合发文 推进新型城市基础设施建设以打造韧性城市 [10] - 成都房贷商转公新政落地 [10] 代建行业 - 旭辉建管2025年三季度新拓展项目17个 [11] - 新城建管2025年新增签约面积超570万平方米 [11] - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [11] - 龙湖龙智造签约益云集团 合作打造湾区豪宅新标杆 [11] - 绿城管理三季度交付包括经开绿城·武汉柳岸春晓在内的十余个项目 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 市场流动性继续提升，但需关注 REITs 战配份额解禁压力，大规模解禁或带来抛压；华夏安博仓储 REIT 将于 10 月 30 日启动询价、11 月 10 日正式发行 [3] - 今年以来已成功发行 18 单，发行规模 363.4 亿元、同比下降 24.2%；本周 2 单首发公募 REITs 取得新进展 [4] - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1045.13 点，涨幅 0.16%，跑输沪深 300 3.08 个百分点、跑输中证红利 0.89 个百分点 [4] - 产权类 REITs 本周下跌 0.13%，特许经营权类 REITs 上涨 0.46%；数据中心、环保水务等板块表现占优 [4] - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.53%/0.47%，较上周 +13.70/+11.36BP，成交量周环比 +35.73%/+31.88% [4] - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.93%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 2 单首发公募 REITs 取得新进展 - 今年以来已成功发行 18 单，发行规模 363.4 亿元、同比下降 24.2% [4] - 本周中信建投沈阳国际软件园 REIT、华夏中海商业 REIT 基金成立 [4][17] - 当前首发已申报 10 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 3 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 5 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 2 只 [4] 二级市场：本周流动性增强 行情回顾：中证 REITs 全收益指数下跌 0.16% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1045.13 点，涨幅 0.16%，跑输沪深 300 3.08 个百分点、跑输中证红利 0.89 个百分点 [4] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 0.13%，特许经营权类 REITs 上涨 0.46%；分资产类型，数据中心、环保水务等板块表现占优 [4] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.53%/0.47%，较上周 +13.70/+11.36BP，成交量周环比 +35.73%/+31.88% [4][26] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.93%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 胜昊集团启动通信铁塔基础设施公募 REITs 发行工作，相关公司开展交流研讨 [34] - 广州支持符合条件的消费、文化旅游领域项目发行 REITs [34] - 青城山 - 都江堰景区 REITs 开展资产评估机构选聘 [34] - 普陀区政府常务会议审议通过舟山国际水产城公募 REITs [34] - 湖南省推动城市更新项目发行 REITs [34] 重要公告 - 招商高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT 等公布 9 月运营数据 [34] - 华泰宝湾物流 REIT、中金联东科创 REIT 发布解禁提示 [34]