报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化；华夏中核水电REIT将启动询价；从基本盘来看REITs是政策鼓励和支持方向；今年以来已成功发行19单REITs，发行规模同比下降37.9% [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共2单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降37.9% [3] - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南的长清黄河公路大桥；华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，区间3.356元/份—5.033元/份，对应溢价率 -19.6%—20.5%，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售的方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额为11.385亿元 [3][14] - 当前审批流程中REITs情况，已申报12只，已问询并反馈2只，通过审核2只，注册生效待上市2只；扩募方面，已申报4只，已问询并反馈2只，通过审核2只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.29% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75% [3] - 分资产类型来看，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性：数据中心板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%；数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8，嘉泽新能董事会会议决定调整基础设施公募REITs申报发行方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的宁夏国博新能源同心焦家畔风电项目和宁夏国博新农村风电项目共同作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8，北部湾港宣布开展港口基础设施公募REITs申报发行工作，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司持有的、位于广西北海市的铁山港西港区北暮作业区1号、2号泊位作为底层资产，基金名暂定为平安北部湾港港口基础设施REIT，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9，证监会债券司司长韩卓于《上海证券报》发表文章指出REITs市场高质量发展面临问题及对策建议，包括提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等 [32] - 2025/12/9，河北省发改革委发布征集基础设施REITs意向项目通知，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10，重庆双福农贸市场基础设施REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11，北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标公告发布，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元，战略配售份额0.7亿份于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分份额于2025/12/8解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为3.3/4亿份，占全部份额66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT 2025年度第三次分红，方案0.4005元/10份基金份额 [33] - 汇添富九州通医药REIT 2025年度第一次分红，方案0.9456元/10份基金份额 [34] - 华夏北京保障房REIT部分战略配售份额0.8亿份于2025/12/25解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为4/4.8亿份，占全部份额55.23%/66.07% [34] - 中金重庆两江REIT 2025年度第三次分红，方案0.3380元/10份基金份额；部分战略配售份额1.24亿份于2025/12/11解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为0.8/2.04亿份，占全部份额19.98%/51% [34] - 平安宁波交投REIT 2025年度第三次分红，方案1.85元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的97.74% [34] - 银华绍兴原水水利REIT 2025年度第三次分红，方案0.767元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的99.96% [34] - 博时津开产园REIT 2025年度第二次分红，方案0.4214元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的90.04% [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量4.51万辆，同比 -13.8%、环比 -27.9%，2025年累计同比16.9%；路费收入2946万元，同比 -9.8%、环比17.1%，2025年累计同比 -12.4% [34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化，数据中心、保障房领涨；华夏中核水电REIT即将询价；政策鼓励支持REITs发展，市场规模有望扩大；一级市场有首发和扩募项目取得进展，二级市场行情有跌有涨，各板块表现不一，估值和流动性情况也有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南长清黄河公路大桥，华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额11.385亿元 [3][14] - 截至2025/12/12，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降37.9%；当前审批流程中，首发已申报12只、已问询并反馈2只、通过审核2只、注册生效待上市2只，扩募已申报4只、已问询并反馈2只、通过审核2只 [3] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75%；分资产类型，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优；分个券，本周32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%，数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8嘉泽新能调整公募REITs项目申报方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的两个风电项目作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8北部湾港宣布申报港口基础设施REITs，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司的两个泊位作为底层资产，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9证监会债券司司长谈推动REITs市场高质量发展，提出提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等对策建议 [32] - 2025/12/9河北省发改革委征集基础设施REITs意向项目，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10重庆双福农贸市场REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额25.41 - 29.2215亿元，部分战略配售份额于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分战略配售份额于2025/12/8解禁，解禁前后流通份额分别为3.3/4亿份，占比66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT、汇添富九州通医药REIT、中金重庆两江REIT、平安宁波交投REIT、银华绍兴原水水利REIT、博时津开产园REIT进行分红 [33][34] - 华夏北京保障房REIT、华安外高桥REIT、中金重庆两江REIT部分战略配售份额将解禁 [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量、路费收入有同比和环比变化 [34]

中证报中证网讯(记者董添)12月11日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物 业服务指数系统承办的"2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会"在北京召开。 会上，中指研究院发布《中国房地产市场2025总结及2026展望》报告。 对于租房市场，报告提到，在培育市场化、专业化住房租赁企业政策导向下，住房租赁企业存在发展空 间，租赁住房REITs扩围扩容有助于企业回笼资金、优化资产结构，形成规模效应。同时，租户需求 从"有房住"变为"住好房"，租赁住房供给要侧重品质优化。在此背景下，企业应把握政策窗口期，参与 保租房筹集，打造优质产品、规范运营，建立租户对品牌的信任度，同时把握公募REITs政策机遇，优 化资产结构，实现高质量发展。 对于物业行业，报告提到，物业企业的发展战略由"规模为王"转为"质效优先"。步入"十五五"，行业将 明确"质量提升"发展主线，同时成为城市治理和民生保障的参与者，兼顾经济属性和社会属性。 会议期间还举行了"中国房地产指数系统三十年回顾与市场展望专家座谈会"。会议提到，当前，房地产 供求关系已发生重大变化。行业正经历深刻的市场调整与发展模式重塑。 ...

文章核心观点 - 2025年中国住房租赁市场在居民就业收入预期偏弱及保障性租赁住房供应增加的影响下，租金持续下跌，行业政策导向从大规模筹建转向优化供给和规范化发展，同时金融工具特别是公募REITs的扩围扩容为行业提供了重要的资金回笼和扩张渠道，租户需求向品质化升级，企业需把握政策与金融机遇实现高质量发展 [1] 住宅租赁价格指数走势 - 2025年1-11月全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点，11月平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [2] - 租金仅在2月因“返城季”短暂企稳，6-7月跌幅收窄，8月以来跌幅扩大，呈现连续下跌态势 [2] - 1-11月50城中49城住宅租金累计下跌，仅乌鲁木齐上涨0.76%，温州、三亚等7城跌幅超5%，杭州、长沙等19城跌幅在3%-5%之间 [5] - 分梯队看，一线城市租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点；二线城市下跌3.66%，跌幅扩大0.7个百分点；三四线代表城市下跌2.65%，跌幅扩大0.3个百分点 [5] - 截至2025年11月，50城平均租金房价比为2.23%，较2024年12月提升0.1个百分点，较2023年初低点提高0.25个百分点，投资回报持续改善 [7][8] 住房租赁政策分析 - 中央定调优化保障性住房供给，政策导向从扩大供给转向优化供给，“收储转租”成为重要方向，2025年1-11月地方政府出台住房租赁相关政策超150次 [1][11][22] - 金融支持体系基本形成，政策推动租赁住房公募REITs扩围扩容，“782号文”支持市场化租赁住房探索REITs发行路径并允许跨地区扩募 [13][16] - 截至2025年11月，共有8支保租房REITs首发上市，首发规模约121亿元，占基础设施REITs总首发规模1993亿元的约6.1%，并已进入“首发+扩募”双轮驱动阶段 [16] - 《住房租赁条例》于2025年9月正式实施，作为首部国家级行政法规，推动行业向规范化、专业化方向发展 [20] - 需求侧政策力度加大，多地优化公积金租房政策，提高提取额度、频次并支持直付房租，以减轻居民负担 [23] 市场供求趋势 - “十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底已完成约573万套（间），2025年筹集以“收储转租”、“非居改租”等存量转化方式为主，江苏、上海、北京、四川等多地已完成“十四五”筹集目标 [25][26][30] - 保租房REITs底层资产运营稳健，截至2025年9月末，八支REITs平均出租率均在93%以上，部分项目出租率创近两年新高，如华夏北京保障房REIT的文龙家园项目达97.6% [31][34] - 2025年三季度保租房REITs基金收入、净利润、可供分配金额整体保持稳定或增长，剔除扩募影响后收入同环比增幅约3%，仅华夏基金华润有巢REIT收入小幅下滑 [35][38] - 行业加速扩容，截至2025年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源达140.9万间，较2024年末增加15.3万间；管理规模TOP30企业累计管理房源达200.7万间，较2024年末增加18.7万间 [39] - 行业格局形成房企系规模领先（开业65.5万间，管理95.8万间），地方国企系主导保障（开业32.2万间，管理47.3万间），创业系、酒店系专注轻资产运营的互补局面 [41][43][44] 租赁需求特征 - 租客以高学历青年为主，54%年龄在25-34岁，83%为本科或专科学历，68%毕业5年以内，44%月收入在5000-10000元之间 [46] - 72%租客选择整租，一线城市合租比例更高，50%租客选择个人房源，集中式公寓租客中硕士及以上学历者占比超两成 [46] - 租客对租金敏感，仅43%计划在当前租约到期后续租，但比例较去年底小幅上升，租金下跌是计划换租的普遍原因 [49][52] - 集中式公寓租客换租意愿较高，主要痛点在于户型、通风、隔音等居住舒适度问题，而非价格 [58][59] - 租客需求升级，重视租住品质和权益保障，对餐厨、收纳、影音等室内设施需求较高，32%的集中式公寓租客因交易规范而选择此类房源 [65][69] - 租房仍是过渡性选择，72%租客计划攒够首付后购房，仅16%计划未来3年一直租房，经济压力和对房地产市场看法是主要影响因素 [70][72] 市场发展趋势展望 - “十五五”时期保租房供给有望从大规模筹建转向“以需定建、以需定购”阶段，供应趋稳有助于行业平稳运行，且供给需侧重品质优化 [74][77] - 《住房租赁条例》实施将推动行业向规范化、市场化、专业化方向发展，预计更多地方政府将制定实施细则 [78] - 公募REITs及持有型不动产ABS等金融工具将持续拓宽企业融资渠道，吸引社会资本，支持企业通过扩募跨区域整合资产，形成规模效应 [79] - 企业应通过市场化长租房转化、存量资产盘活等方式参与保租房筹集，并打造品质化的“好房子”产品，提升规范化运营水平 [80][81] - 企业需把握不动产金融机遇，利用REITs扩募等政策窗口回笼资金、优化资产结构，并可通过参与设立住房租赁基金实现“资本+产业”协同 [82]

市场对商业不动产REITs的预期与准备 - 市场对商业不动产REITs需求巨大 许多持有优质商业资产的央企、地方国企及优质民营商业运营公司都在积极备战 等待规则落地后立即申报 [1][2][6] - 商业不动产REITs开闸在即 将补齐中国REITs市场资产类型的关键拼图 [2] 中国REITs市场发展现状 - 基础设施REITs市场发展迅猛 截至目前已成立78只产品 发行规模超2000亿元 [3] - 2021年至2025年 新成立REITs的发行份额与规模总体呈增长趋势 例如2025年发行19只 发行规模386.78亿元 平均发行规模20.36亿元 [1] 商业不动产REITs的意义与影响 - 商业不动产REITs将盘活百万亿级别的存量不动产 引导经济要素向更高效领域流动 [2] - 为拥有大量商业地产的企业提供了权益属性退出工具 助力房企从开发向资管转型 [4] - 标志着C-REITs正朝着全门类、全资产的成熟方向迈进 采取与基础设施REITs“双轮驱动”的策略 [4] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板” 商业不动产REITs更侧重“促消费、调结构” 市场化程度更高 与宏观经济周期联系更紧密 [5] 投资逻辑与产品特性 - 投资者应将REITs视为“有分红属性的权益资产” 关注长期回报率 而非固收资产 [4] - 商业不动产REITs与基础设施REITs同属公募REITs 都遵循强制分红、公开募集、封闭运作的核心规则 [5] - REITs作为分红预期稳定、风险适中、与其他资产相关性较低的资产 可以优化投资组合韧性 增厚收益 [10] 企业战略与市场创新 - 原始权益人的核心诉求已从“回笼资金还债”进化到“资本战略重构” 更多企业学习新加坡“双基金模式” 实现向轻资产运营管理服务商的蜕变 [7] - 机构间REITs（私募）悄然壮大 截至2025年11月末 全市场已发行21只持有型不动产ABS 发行规模达344.14亿元 与商业不动产REITs契合度高 [7] - 商业不动产REITs项目的审批提速值得期待 因政策主导部门转为证监会 [6] 对基金管理人的能力要求 - 商业不动产REITs对基金管理人是“大浪淘沙” 要求具备主动管理、资产运营提升及资本运作能力 [10] - 管理人需搭建有效的风险隔离和应对机制 以应对更复杂的市场环境与更波动的现金流 [10] - 需投入更多精力做好投资者教育与沟通 因商业不动产REITs价格波动可能大于基础设施REITs [10] 金融机构的参与动力 - 资管机构参与REITs市场热情与日俱增 REITs业务可全面带动投行、研究、销售交易、财富管理等业务的价值增量 [9] - 从海外经验看 REITs的壮大来自产品扩募 随着在管规模增加 管理费收入随之增加 前期投入长远看很有价值 [9] - 目前公募REITs持有人“机构化”特征显著 占比超过95% 其中原始权益人及其关联方持仓过半 [10]

中国证监会推出商业不动产REITs试点公告 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 试点将进一步丰富REITs底层资产类型，推动REITs市场发展进入新阶段，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度 [1] 商业不动产REITs的定义与监管框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 《公告》内容主要包括基金注册及运营管理要求、明确基金管理人及基金托管人等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求 [2] - 强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [2] 推出商业不动产REITs的背景与意义 - 从全球成熟市场经验看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产 [2] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] - 适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [2] - 现阶段推出商业不动产REITs有利于盘活存量商业不动产，助力拉动消费和投资 [3] - 有利于稳行业、稳市场、稳预期，助力构建房地产发展新模式 [3] - 有利于适配当前低利率环境投资需求，增加居民财产性收入 [3] 中国REITs市场发展现状 - 经过5年探索实践，REITs市场稳步发展，在盘活存量资产、提高直接融资比重等方面取得一定成效 [3] - 截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元 [3] - 市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46% [3] - REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [3] 商业不动产盘活的市场基础与共识 - 商业不动产具备明显的市场化属性，存量规模庞大，而在资产盘活领域仍是“蓝海” [4] - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈 [4] - 公募REITs的产品功能属性与商业不动产天然契合，市场各方对推出商业不动产REITs的呼声持续高涨 [4] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的商业房地产抵押贷款支持证券、类REITs及持有型不动产资产证券化产品发行规模近千亿元 [4] - 市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识 [4] - 经过多年探索，中国公募REITs市场的示范性和规模性不断增强，为推出商业不动产REITs奠定了制度基础、市场基础和生态基础 [4] 对实体经济与投资者的影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [5] - 商业不动产REITs能够通过市场化价格机制有效激励企业强化运营管理能力、持续提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争 [5] - 对广大投资者而言，商业不动产REITs的推出能进一步丰富公众投资者选择，提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [5] - 有助于优化个人与机构投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利 [6] 试点推进与市场建设 - 沪深交易所等单位正在推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [7] - 上交所将在中国证监会指导下，稳步推进商业不动产REITs试点各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育 [7] - 以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [7] - 深交所将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备 [7] - 稳步推动商业不动产REITs试点落地，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效 [7] 市场展望 - 随着制度、系统与项目等多方面条件的逐步成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场正在加速形成 [8] - 商业不动产REITs试点的推出，不仅意味着中国REITs市场进入新的发展阶段，更将成为服务实体经济、推动经济高质量发展的长期稳定器与金融新引擎 [8]

文章核心观点 - 2025年高速公路REITs市场呈现规模优势巩固与内部业绩严重分化的两极特征 同时市场关于新发节奏是否应放缓存在争议 但业内普遍认为依托庞大存量资产与政策支持 板块具备长期发展潜力并将进入“提质扩容”新阶段 [1][8][9] 市场规模与地位 - 高速公路REITs是公募REITs市场的“压舱石”和主力板块 截至2025年11月末 仅沪市就有10支高速公路REITs上市 约占全市场REITs发行规模的三分之一 [2] - 以全市场口径统计 13支高速公路REITs合计发行规模已占公募REITs市场份额的40% 无论总规模还是单只平均发行规模均在各类板块中领先 [2] - 截至2025年10月 公募REITs总市值已近2200亿元 高速公路REITs作为占比40%的核心板块 若按全市场年均30%的扩容速度测算 预计2026年底规模有望突破1000亿元 [9] 市场表现与业绩分化 - 板块内部二级市场表现分化加剧 2025年1月1日至5月24日期间 中金安徽交控REIT跌幅达33.61% 而华泰江苏交控REIT涨幅达37.42% 两极收益差距悬殊 [2] - 业绩层面分化显著 华泰江苏交控REIT的4月份日均收费车流量同比上升15.02% 对应路费收入同比增长16.73% [3] - 部分产品车流量与收入承压 易方达深高速REIT 浙商沪杭甬REIT等多支产品的4月日均收费车流量和当月路费收入同比下降超10% 其中浙商沪杭甬REIT的同比降幅均超过12% [3] 业绩分化的成因 - 竞争性路段分流是直接影响因素 例如浙商沪杭甬REIT因周边国道G329改扩建通车及ETC货车通行费优惠导致车流量和收入下滑 易方达深高速REIT受常北线高速公路开通分流影响 4月份日均收费车流量同比下降19.8% [4] - 政策与特殊时段阶段性影响 如节假日小型客车免通行费政策会拉低月度日均收费车流量 2025年清明节导致部分产品当月收费车流量环比下降 地方通行费优惠 区域经济活跃度变化也会影响流量结构 [4] - 局部运营环境干扰 如关联路段施工 极端天气等突发情况会短期内阻碍车流 易方达深高速REIT在4月下旬因底层资产连接的G5513部分路段封闭施工导致车流量减少 [5] - 长期因素包括区域产业结构调整 物流需求变化等 会对路段长期盈利能力产生深远影响 [5] 关于新发节奏的争议 - 支持放缓新发的观点聚焦两大风险点 一是资产权属合规风险 高速公路及附属设施缺乏统一不动产登记制度 跨区域协调登记难 关键材料缺失问题普遍 不少项目未完成不动产权登记 盲目新发可能引发法律纠纷 [6] - 二是存量债务与资产筛选难题 高速公路行业存量债务庞大 资产受限情形普遍 新发REITs需解除资产他项权利 会给原始权益人带来巨大资金压力 [6] - 主张加快发行的观点更看重市场化价值与政策意义 从资产盘活角度 我国高速公路里程世界第一 存量经营性资产规模庞大 市场估算该板块REITs市场空间可达0.8至1.2万亿元 加快发行能将固定资产转化为流动资金 为新的交通基建提供资金支持 [7] - 从投资需求角度 在低利率环境中 高速公路REITs的稳健收益特性能满足保险 社保等长期资金的配置需求 丰富资本市场投资品种 [7] - 从行业发展角度 REITs作为市场化融资工具可拓宽高速公路建设融资渠道 降低融资成本 同时通过更多产品的市场化运作推动REITs市场定价机制与运营管理模式的成熟 [7] 未来发展趋势与前景 - 业内专家普遍持“审慎乐观”态度 认为板块将进入“提质扩容”新阶段 [8] - 资产筛选将更加精细化 未来投资者应更聚焦营收和净利润波动小 具有正向增长潜力或困境反转预期的产品 现金流预测过于乐观 估值偏高的项目将持续承压 [8] - 市场选择机制将倒逼原始权益人推出更优质资产 推动板块整体质量提升 如华夏南京交通高速公路REIT 招商高速公路REIT等运营稳健的产品更有望获得超额收益 [8] - 政策完善与模式创新将打开增长空间 未来管理层可能通过延长收费期限等政策优化 助力提升资产回报至合理水平 [8] - 2026年REITs市场的政策红利蓄势待发 指数化产品等增量资金政策的推出将为高速公路REITs带来流动性提升机遇 [9] - 尽管高速公路行业已进入成熟期末尾 但依托庞大的存量资产和扩募机制 叠加智能化 绿色化改造带来的增值潜力 板块仍将在公募REITs市场中保持重要地位 [9]

报告核心观点 - 晨会纪要涵盖资产配置与公司点评两大主题，重点关注一级市场REITs项目进展及二级市场表现，并对波司登FY2026H1业绩进行分析[1][2] - 资产配置报告指出REITs市场发行节奏放缓，但审核项目储备丰富，二级市场板块表现分化，特许经营权类在估值收益率上反超产权类[3][4][5] - 波司登点评报告认为公司FY2026H1营收实现稳健增长，主品牌表现强劲，渠道优化与库存管理成效显著，看好其旺季销售表现[6][7][8][9] 资产配置报告（REITs市场）总结 - 一级市场项目进展：截至2025年11月30日，年内公募REITs市场成功发行19单产品，较去年同期减少5单，近三个月处于已申报、已受理、交易所已反馈意见、已通过审核状态的项目分别为2单、2单、5单和4单，本月有6单项目状态更新[3] - 二级市场表现：11月中证REITs全收益指数下跌0.52%，中证REITs（收盘）指数下跌0.71%，表现优于沪深300指数（月跌2.46%），全市场公募REITs总市值为2198.85亿元，较前一月减少6.92亿元，但成交量增加6.16亿份至26.47亿份，显示市场活跃度上升[4] - 板块涨跌分化：特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为-0.22%，优于产权类的-0.93%，交通基础设施板块以0.56%涨幅领涨，产业园区板块以2.43%跌幅领跌，个券中华夏首创奥特莱斯REIT月涨4.75%，华泰紫金南京建邺产业园REIT月跌16.07%[4] - 成交与估值：园区基础设施类REITs以8.36亿份成交量居首，新型基础设施板块以0.93%的日均换手率领先，产权类REITs平均现金分派率为4.65%，特许经营权类为8.21%，特许经营权类估值收益率（IRR）为4.28%，反超产权类的4.04%[5] 波司登公司点评总结 - FY2026H1业绩概览：截至2025年9月30日，集团收入同比增长1.4%至89.28亿元人民币，归母净利润同比增长5.3%至11.89亿元人民币，毛利率同比提升0.1个百分点至50.0%，归母净利率提升0.5个百分点至13.3%[6] - 分业务表现：品牌羽绒服业务收入同比增长8.3%至65.7亿元，占比提升4.7个百分点至73.6%，其中波司登品牌收入增长8.3%至57.2亿元，OEM业务收入受外部因素影响同比下降11.7%至20.4亿元，女装及多元化服装业务收入分别下降18.6%和45.3%[6] - 渠道运营：波司登品牌门店总数减少67间至3140间，公司优化渠道结构，提升TOP店体系运营效率，品牌羽绒服线上收入增长2.4%至13.8亿元，在2025年“双十一”期间于多个电商平台位列榜单前列[7] - 费用与运营效率：分销开支占比上升1.7个百分点至27.5%，行政开支占比下降1.5个百分点至7.2%，应收账款周转天数下降4天至59天，库存周转天数大幅下降11天至178天，体现“小单快反”补货模式的有效性[8] - 未来展望：预计FY2026-FY2028年收入分别为284.3亿元、313.6亿元、344.3亿元人民币，归母净利润分别为39.2亿元、43.9亿元、48.9亿元人民币，基于产品力与品牌力提升维持“买入”评级[9]

碧桂园债务重组落地 - 碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案于12月4日获香港高等法院正式批准 [2][3] - 公司最后一笔境内债券重组方案于12月3日通过审议，至此涉及9笔合计约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 境外重组方案在11月6日的债权人会议上获得高票通过，其中银团贷款组别赞成票对应债权金额占比83.71%，美元债及其他债权组别占比96.03% [3] 重组方案的影响与效果 - 在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元人民币 [4] - 重组后预计5年内兑付压力将极大缓解，新债务工具融资成本大部分大幅降至1%至2.5%，将节省巨额利息支出 [4] - 重组完成后预计确认超700亿元人民币重组收益，将显著增厚公司净资产 [4] - 债务重组基本落地标志着企业经营真正进入新阶段，有助于增强各方信心并快速恢复正常经营 [2][4] 行业化债趋势与模式转变 - 截至10月30日，已完成境内外债务重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元人民币 [6] - 近期成功落地的房企债务重组方案普遍包含大幅削债安排，例如龙光境外债重组削债比例达70%，融创境外债将全部削债 [6] - 获得债务喘息空间后，房企加速向轻资产模式或全产业链模式转型已成为行业共识 [6] - 部分房企尝试通过“住宅开发向商业运营转型”、“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点 [7] 行业转型的具体路径 - 旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式 [6] - 碧桂园自2021年起布局“一体两翼”战略，以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极 [6] - 公募REITs的大力推行有助于房企将沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金，并推动房企由开发商向运营商角色转变 [7] - 目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行，以打造“投融管退”的全链条业务模式，实现资产结构由“重”向“轻”的转变 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月公募REITs一级市场六单项目状态更新，二级市场REITs指数下跌但市场活跃度回暖，板块涨跌分化，产业园区跌幅最大，新型基础设施换手率领先，特许经营权类估值收益率反超产权类 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场发行动态 - 截至2025年11月30日，年内公募REITs市场已成功发行19单产品，较去年同期减少5单，11月新成立1单；近三个月处于已申报状态的REITs产品有2单、已受理状态2单、交易所已反馈意见5单、已通过审核4单；本月交易所审核状态更新的REITs项目共计6单 [3][10] - 介绍了多只REITs产品的申报、受理、反馈等情况及相关信息，如中航中核集团能源REIT首发受理，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报等 [11][13][14] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至2025年11月30日，全市场公募REITs总市值为2198.85亿元，较前一月减少6.92亿元；总流通市值增加至1174.50亿元，月度增加70.68亿元；本月成交量为26.47亿份，较前一月增加6.16亿份，市场交投活跃度上升 [20] 涨跌幅与波动性 - 2025年11月，中证REITs全收益指数收盘下跌0.52%，中证REITs（收盘）指数收盘下跌0.71%，表现逊于中债 - 新综合财富总值指数、红利指数、中证转债指数，优于沪深300指数；11月中证REITs全收益指数的波动率为0.35%，高于中债 - 新综合财富总值指数，低于中证转债指数、红利指数以及沪深300指数 [21] - 按项目属性划分，特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为 - 0.22%，表现优于产权类REITs的 - 0.93%；按基础资产类型细分，交通基础设施板块以0.56%的涨幅领涨，产业园区板块以 - 2.43%的跌幅领跌 [27] - 11月共有20只REITs涨幅超过1%，华夏首创奥特莱斯REIT以4.75%的月涨幅领跑；有3只REITs跌幅超过10%，华泰紫金南京建邺产业园REIT月跌幅为16.07% [28] 二级市场要闻 - 2025年11月园区基础设施板块出现深度调整，多只项目单月跌幅超10%，如华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、广发成都高投产业园REIT [32] - 华泰紫金南京建邺产业园REIT二级市场价格月跌幅达16.07%，原因是大规模解禁引发流动性冲击，出租率偏低、租金单价下降削弱基本面支撑 [32][33] 换手率与估值 - 11月园区基础设施类REITs成交量以8.36亿份位居首位，新型基础设施板块以0.93%的月度日均换手率领先 [34] - 截至2025年11月30日，产权类REITs现金分派率均值4.65%，能源基础设施现金分派率9.36%居前；特许经营权类现金分派率均值8.21%，交通基础设施现金分派率9.50%领先；中债REITs估值收益率特许经营权类（4.28%）高于产权类（4.04%）；中证REITs较ABS估值产权类（1.25）高于特许经营权类（1.21） [35] 月报附录 - 展示了近三个月一级市场REITs发行动态汇总，包含多只REITs产品的申报、项目状态、更新日期等信息 [41]