产品获批与市场意义 - 华夏凯德商业REIT正式获准注册 成为国内首单由外资资产管理机构发起 以购物中心为底层资产的消费类公募REITs [2] - 该产品标志着中国资本市场对外开放迈出关键一步 为外资参与基础设施投资开辟新通道 并丰富了公募REITs资产谱系 [2] - 基金类型为契约型封闭式 合同期限27年 准予募集总份额4亿份 [3] 产品结构与参与机构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资 华夏基金担任公募管理人 中信银行提供托管服务 [3] - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展三家凯德系公司作为战略投资者 合计承诺持有不少于20%份额 [3] - 凯德投资将在REIT上市后继续负责资产项目的运营 [6] 底层资产详情 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积达168,405平方米 [3][4] - 截至2024年3月31日 整体出租率约为96% [3] - 广州项目位于白云新城CBD 紧邻地铁2号线 是广州市唯一拥有"双园环绕"特色的购物中心 [4] - 长沙项目位于雨花区东塘商圈 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线 4号线抵达 2027年将与7号线直接连通 [4] 资产优势分析 - 广州和长沙均为国内重要经济中心和消费城市 具有庞大人口基数和较强消费能力 [4] - 高出租率96%意味着稳定租金收入 为基金收益提供有力保障 [5] - 凯德投资作为知名商业运营机构 具有丰富运营经验和专业管理团队 能有效提升运营效率和竞争力 [5] 发行机构背景 - 凯德投资来自新加坡 是亚太最大的REITs管理人 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则 [7] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元人民币 为REIT扩募提供充足后备军 [7] - 凯德投资在中国资管领域涉足颇深 2024年设立首支在岸母基金 总股本承诺额50亿元 预计贡献200亿元资产管理规模 [8] - 自2021年以来 凯德投资已在中国成功设立7支人民币私募基金 累计募资540亿元 [8] 政策环境与市场影响 - 2023年3月证监会将消费基础设施纳入公募REITs试点 2024年国务院印发外资行动方案明确更大力度吸引外资 [9] - 该产品获批被视为政策落地试金石 展示中国资本市场对外开放实际成效 [9] - 中国公募REITs市场三年内发行74只产品 总市值近2,020亿元（含扩募） 完成从0到1 从1到N的跨越 [9]

财务表现 - 2025年中报营业总收入57.8亿元，同比上升112.29%，归母净利润9152.98万元，同比上升177.44% [1] - 第二季度营业总收入17.2亿元，同比上升23.58%，但归母净利润-1.53亿元，同比下降2565.81% [1] - 净利率1.87%，同比增208.02%，三费占营收比13.53%，同比减47.94% [1] - 每股收益0.03元，同比增175.0%，每股经营性现金流0.43元，同比增187.89% [1] - 货币资金59.32亿元，同比增9.27%，有息负债283.97亿元，同比减2.40% [1] 业务驱动因素 - 2025年一季度营业收入40.60亿元，同比增长205.09%，归母净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要系房地产业务销售结转增加 [4] - 仓储物流业务2024年毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销 [5] - 宝湾物流2024年实现营业收入19.43亿元，同比增长6%，主要因原有园区稳定运营及新园区投入使用 [6] 资产管理与战略 - 宝湾物流推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元 [5] - 公司房地产开发业务2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元 [7] - 公司维持审慎投资策略，重点聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目 [7] 行业与市场环境 - 国内高标物流地产受宏观经济恢复放缓和存量供应释放影响，呈现周期性波动，租金与出租率2024年同比下滑 [6] - 长期来看，电商及三方物流需求有望企稳，高端制造业发展促进高标仓需求稳定增长 [6] - 房地产政策延续"化风险、稳主体、稳市场"主线，市场信心有望逐步修复 [7] 基金持仓 - 景顺长城量化小盘股票A持有44.79万股，新进十大股东，该基金近一年上涨74.52% [4] - 景顺长城中证1000指数增强A持有15.25万股，新进十大股东 [4]

财务表现 - 2025年中报营业总收入57.8亿元，同比上升112.29%，归母净利润9152.98万元，同比上升177.44% [1] - 第二季度营业总收入17.2亿元，同比上升23.58%，但归母净利润-1.53亿元，同比下降2565.81% [1] - 毛利率21.71%，同比减6.34%，净利率1.87%，同比增208.02%，三费占营收比13.53%，同比减47.94% [1] - 每股收益0.03元，同比增175.0%，每股经营性现金流0.43元，同比增187.89%，每股净资产3.3元，同比减11.82% [1] - 货币资金59.32亿元，同比增9.27%，应收账款9.43亿元，同比增14.04%，有息负债283.97亿元，同比减2.40% [1] 业务驱动因素 - 2025年一季度营业收入40.60亿元，同比增长205.09%，归母净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要系房地产业务销售结转增加 [5] - 仓储物流业务2024年毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销 [6] - 宝湾物流2024年实现营业收入19.43亿元，同比增长6%，主要因原有园区稳定运营及新园区投入使用 [7] 资产与现金流状况 - 货币资金/总资产仅为9.01%，货币资金/流动负债仅为25.7%，近3年经营性现金流均值/流动负债仅为4.65% [4] - 有息资产负债率已达43.08%，有息负债总额/近3年经营性现金流均值已达26.41% [4] - 财务费用/近3年经营性现金流均值已达72.27% [4] - 存货/营收已达199.88% [5] 战略与未来发展 - 宝湾物流推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾REIT于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元 [6] - 宝湾物流重点发展轻资产管理输出模式，提供物流园区设计、开发、建设、代管运营等全方位服务 [6] - 房地产开发业务2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元 [9] - 房地产开发业务维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目 [10] - 公司持续关注政府收储政策，积极参与政府收储工作，促进库存去化 [10] 行业与市场环境 - 国内高标物流地产呈现周期性波动，市场短期内面临调整压力，宝湾物流2024年租金与出租率同比有所下滑，但整体优于行业平均水平 [7] - 随着房地产政策持续落地，市场有望逐步企稳，公司多措并举加速房地产项目存量去化 [5] - 长期来看，电商及三方物流需求有望企稳，高端制造业发展促进高标仓需求稳定增长 [7] 机构持仓 - 景顺长城量化小盘股票A持有44.79万股，新进十大股东，该基金规模2.41亿元，近一年上涨74.52% [5] - 景顺长城中证1000指数增强A持有15.25万股，新进十大股东 [5]

监管政策导向 - 广东证监局以严监管防风险促高质量发展为主线 全力做好金融五篇大文章 助力广东打造新质生产力发展重要阵地 [1] 科技企业上市融资支持 - 优化上市服务体系 支持各类科技型企业结合板块定位在沪深北交易所相应板块上市 [1] - 支持企业用好两个市场两种资源 到港交所等境外市场上市 [1] 直接融资工具拓展 - 引导企业用好用足融资工具 扩大科技创新债券公募REITs知识产权ABS等融资规模 [1] - 交易所债券市场体制机制不断完善 科技创新债券发行主体范围不断扩大 [1] 上市公司并购重组 - 推动上市公司开展产业并购和转型升级 支持围绕产业链创新链开展并购 [1] - 并购六条重组新规在创新交易工具提升监管包容度等方面做出配套规定 [1] - 广东企业行业组织成立资本市场并购重组联盟 构建并购重组标的库提升并购质效 [1] 耐心资本培育 - 培育壮大耐心资本 促进科技产业金融良性循环 [2] - 支持私募股权机构规范发展提升市场化运作水平 [2] - 深化股权投资和创业投资基金份额转让试点建设 支持发展并购基金和二手份额转让基金(S基金) [2]

行业整体表现 - 医药流通行业呈现冰火两重天格局 区域型企业业绩疲软而全国型企业表现稳健 [1][2] - 行业整合度加大 企业面临医保控费、集采扩面、医疗机构用药量下滑及毛利下降等挑战 [1][3][6] 区域型企业业绩表现 - 柳药集团2025年上半年营收103.01亿元同比下降3.21% 归母净利润4.29亿元同比下降7.52% [3] - 柳药集团医药批发业务营收80.51亿元同比下降4.70% 占主业收入78.49% 该板块归母净利润2.70亿元同比下降9.11% [1][3] - 人民同泰医药批发业务营收41.19亿元（占总量80%）出现收入与毛利额同比下降 [3] - 北大医药药品流通业务营收6.27亿元同比下降7.12% 占总营收比重65.53% [4] 全国型企业业绩表现 - 九州通2025年上半年营收同比增长5.10% 归母净利润同比增长19.70% [2] - 九州通数字化医药分销与供应链业务收入676.34亿元同比增长6.04% 实现毛利额43.07亿元 [2] - 公司医药工业与数字物流业务收入分别增长10.77%和24.66% [2] 企业转型策略 - 区域型企业向上游医药工业延伸产业 北大医药药品制造业营收3.30亿元占比提升至34.47% [6][4] - 柳药集团医药工业板块营收5.63亿元占比5.49% 归母净利润0.90亿元占比20.95% [7] - 企业从药品流通向健康服务解决方案提供商转型 构建大健康生态圈 [7] - 头部企业通过公募REITs盘活存量资产 九州通REITs发行增加净利润4.38亿元 [2][8] 重大风险事件 - 北大医药核心合作方北京大学国际医院服务合同终止 预计2025年下半年减少营收6亿元（占29.13%）及净利润4000万元（占28.99%） [4] - 2026年起预计减少营收10.27亿元（占49.85%）及净利润6869万元（占49.78%） 子公司可能关停并转 [4]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [1][3] - 8月29日指数微跌0.29%收于1073.33点 本周指数上涨1.06% [3] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [1][3] 单周REITs产品涨跌情况 - 本周74只上市REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅超4% [3] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT单周跌幅2.62%最大 [3] 市场动态与机构观点 - 中信建投证券认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [4] - 三大利空因素接近出尽 三大长期利好格局不变 [4] 新产品与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费类REITs 总份额4亿份 [6] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 出租率96% [6] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [7] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场规模与发展阶段 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 市场迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [2][3][6] - 8月29日指数微跌0.29%至1073.33点 本周指数上涨1.06% [4] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [2][6] 周度市场表现 - 本周74只上市公募REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [4][5] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅均超4% [5] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT周跌幅2.62%最大 [6] 新发与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批 成为首单外资消费类REITs 总份额4亿份 资产总建筑面积168405平方米 出租率约96% [7] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [8] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场格局与展望 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 行业迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8] - 研报观点认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [6]

核心事件 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日在上海证券交易所上市 [1] 战略意义 - 临港集团采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [1] - 公募REITs作为创新金融工具能有效优化资产结构 盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [1] - 扩募为临港集团孵化培育产业园区资产 打造"科技-产业-金融"良性循环业务发展模式夯实基础 [2] - 扩募是发挥金融功能属性 做好金融"五篇大文章"的积极实践 通过盘活优质存量资产拓宽企业权益融资渠道 [2] 资产详情 - 扩募新购入基础设施项目为临港集团旗下上市公司上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 [3] - 康桥园区已形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 近三年平均出租率达到95%及以上 [3] - 租约结构健康稳定 持续运营能力及增长潜力强劲 [3] 协同效应 - 扩募在新老资产之间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势 提供全链条服务 [3] - 印证产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化和价值重估标杆 [3] - 为投资者参与上海国际科创中心建设及战略性新兴产业发展提供新机遇 为公募REITs常态化发行注入新动能 [3]

项目概况 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日上市 成为首单上海市属国企公募REITs扩募项目及已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 [1] - 扩募发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [1] - 该REIT于2022年10月13日在上交所挂牌 是全国首单以标准厂房为基础资产的公募REIT [1] 运营表现 - 自首发上市以来各报告期出租率始终保持在94%以上 累计分红达7284万元 [1] - 二级市场表现持续位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目康桥园区近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [2] 资产特征 - 扩募新购入资产为上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 围绕上海"3+6"重点产业体系形成集成电路、生物医药、人工智能核心产业布局 [2] - 项目在新老资产间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势提供全链条服务 [4] - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [4] 战略意义 - 印证标准厂房等产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化与价值重估标杆 [4] - 公募REITs作为创新金融工具可优化集团资产结构、盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [4] - 临港集团将持续做大REITs规模、做强REITs平台 为园区资本市场发展和产业运营培育贡献经验 [5]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]