报告行业投资评级 * 报告认为房地产租赁经营行业信用风险将保持稳定 [77] 报告的核心观点 * 2025年前三季度宏观经济平稳增长为行业复苏提供外部支撑但消费预期谨慎使经营环境承压 [6] * 2025年1-10月行业投资端深度收缩销售端初现企稳迹象市场处于关键调整阶段 [6] * 行业竞争激烈市场集中度低竞争格局全面转向资产管理能力与物业运营能力的多维复合竞争 [6] * 2025年前三季度发债企业营收与利润总额同比增长但预计2026年收入增速将放缓投资物业资产估值仍面临下降风险 [6] * 行业杠杆水平变化不大且企业投拓审慎预计2026年将基本保持稳定 [6] * 行业信用状况稳健2026年内到期债券规模不大且大部分为央国企发行整体偿债风险可控 [6] * 预计2026年零售物业市场将延续需求温和复苏表现持续分化的格局整体运营压力边际缓解但难以全面反弹 [6] * 预计2026年办公楼租金水平延续下行空置率维持高位 [6] * 行业竞争格局将加速演进呈现高度分化多维竞争的鲜明特征 [6] 行业基本面 * 2025年前三季度宏观经济平稳增长为行业复苏奠定外部基础但消费预期仍趋谨慎行业经营环境承压 [7] * 2025年前三季度全国地区生产总值101.50万亿元增速5.2%较上年同期上升0.4个百分点社会消费品零售总额增速4.5%上升1.2个百分点 [8] * 四大一线城市中上海市经济和消费复苏态势较为显著北京市社会消费品零售总额增速为-5.1%主要受燃油车市场需求不足等影响 [10] 行业政策与监管环境 * 2025年7月国务院发布《住房租赁条例》自9月15日起施行旨在规范市场促进高质量发展推动租购并举 [11] * 2025年11月证监会就《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》公开征求意见明确商业不动产REITs定义及管理要求 [12] * 商业不动产REITs试点可为行业提供退出渠道推动企业向轻资产运营模式转型提升市场活跃度与存量资产价值 [13] 行业运行情况：开发投资端 * 2025年1-10月商业营业用房开发投资完成额5210.77亿元同比下降11.20%降幅较2024年收窄 [14] * 2025年1-10月办公楼开发投资完成额2775.43亿元同比下降20.20%降幅较2024年进一步大幅扩大 [14] * 2025年1-10月商业营业用房新开工面积3184.49万平方米同比下降21.40%办公楼新开工面积1209.11万平方米同比下降22.80% [14] * 行业开发投资端景气度持续低迷预计未来几年新增供应量将显著下滑 [14] 行业运行情况：销售端 * 2025年1-10月商业营业用房销售额3947.68亿元同比下降12.30%降幅有所收窄 [18] * 2025年1-10月办公楼销售额2233.71亿元同比下降9.20%降幅收窄核心区位市场交易相对活跃 [18] * 2025年1-10月全国商品零售额同比增长4.40%餐饮收入同比增长3.30%消费品以旧换新政策带动相关类别商品零售额增长约20% [18] 行业运行情况：供求关系 * 2025年1-10月房地产租赁经营新增供应量创近年新低商业营业用房和办公楼的竣工销售比均在0.6倍左右行业处于大量存量项目去库存阶段 [20] * 后续供求矛盾缓解仍有赖于宏观经济提振需求行业仍将持续面临库存消化及优胜劣汰的压力 [20] 重点城市房地产租赁经营运行情况 * **北京**：2025年前三季度优质零售物业空置率7.7%首层租金同比下降至30.6元/平方米·天优质写字楼空置率19.7%租金延续下行 [24] * **上海**：2025年前三季度优质零售物业空置率8.8%租金31.7元/平方米·天优质写字楼空置率进一步攀升至22.4%租金延续下行 [28] * **广州**：2025年前三季度优质零售物业空置率7.0%租金下跌至21.4元/平方米·天优质写字楼空置率攀升至21.6%创近十年新高租金下行至123.8元/平方米·月 [32] * **深圳**：2025年前三季度优质零售物业空置率稳定在4.6%的行业低位首层租金调整至18.0元/平方米·天优质写字楼空置率进一步攀升至23.1%租金承压下行 [37] * 综合对比：四大城市零售物业空置率均低于9%消费基本面相对稳健其中深圳空置率显著低于其他城市写字楼市场整体仍处于供应消化期空置率均处于高位 [41] 行业竞争格局 * 截至2023年底全国共有房地产租赁经营企业法人单位15.0万个行业整体竞争非常激烈 [45] * 2023年全国行业企业营业收入合计11346.31亿元以营业收入最高的前四大企业计算的行业集中度CR4为7.74%集中度很低且呈逐年下降趋势 [45] * 行业竞争从以往规模和位置的竞争全面转向资产管理能力物业运营能力的多维复合竞争 [44] * 行业呈现多元化复合竞争格局包括提供投融建管退全生命周期服务形成专业化细分领域运营商竞争内容与生态以及通过轻资产模式进行扩张 [44] 行业财务状况：增长性 * 2025年前三季度房地产租赁经营发债企业营业收入同比增长25.01%利润总额增速回正但远低于营业收入增速 [50] * 考虑到供大于求的状况仍将持续预计2026年行业收入增速或将放缓 [50] * 商业地产面临资产估值下跌风险公允价值变动损失可能继续对利润造成侵蚀全年利润总额可能延续负增长 [50] 行业财务状况：盈利水平 * 2025年1-9月房地产租赁经营发债企业调整后营业利润率下降至25.24%公允价值变动损益占利润总额比例为-21.06%对利润侵蚀较大 [52] 行业财务状况：杠杆水平 * 截至2025年9月底房地产租赁经营企业杠杆指标变化不大但考虑到资产估值下降风险实际债务负担偏重 [56] * 近年来行业开发投资及新开工面积快速下降企业投拓战略更趋稳健预计2026年行业杠杆水平将基本维持稳定 [56] 行业财务状况：偿债水平 * 截至2025年9月底行业现金类资产/短期债务为0.64倍较2024年底有所上升但仍处于较低水平 [64] * 2024年行业EBITDA利息倍数和全部债务/EBITDA的中位数分别为3.81倍和6.27倍指标整体表现较好但企业分化显著 [59] * 考虑到租金水平和出租率仍在企稳过程中预计行业整体偿债能力仍将小幅弱化 [60] 行业债券市场表现 * 目前有评级的存续发债主体级别均在AA+以上整体信用水平较高企业性质以大型央国企为主 [62] * 存续债券余额前三位分别为陆家嘴系企业上海张江高科技园区开发股份有限公司和小商品城系企业其债券余额占存续债券总余额的比重分别为37.11%14.29%和14.11% [62] * 2025年1-11月行业新发行债券28只发行规模合计238.30亿元发行人均为央国企债券利率整体呈下行态势 [65] * 从存续债券到期情况看2026年内剩余到期债券29.70亿元占比为3.82%未来两年到期规模均较小三年后将迎来债券集中偿付高峰到期规模占总余额的46.15% [70] 行业展望 * **零售物业市场**：预计2026年将延续需求温和复苏表现持续分化的格局整体运营压力较2025年边际缓解但难以实现全面反弹新增供应量将显著减少市场竞争转向存量优化 [73] * **办公楼市场**：预计2026年租金水平延续下行空置率维持高位市场供需失衡格局难以扭转将延续以价换量的竞争态势 [74] * **竞争格局**：预计将加速演进呈现高度分化多维竞争的鲜明特征市场进入存量时代资金人才将更密集投向头部企业缺乏核心竞争力的中小企业将被动收缩或退出 [75] * **财务表现**：预计2026年将呈现收入缓增利润修复现金流企稳的总体特征投资物业估值依然存在下降风险挤压利润空间 [76] * **信用风险**：2026年行业到期债券规模同比下降且发行人主要为融资能力强经营稳健的央国企预计整体信用风险将维持稳定 [77]

政策要闻 - 住建部发布《关于提升住房品质的意见》，明确到2030年住房品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展 [1] - 财政部与税务总局公告，自2026年1月1日起，个人出售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，出售购买2年及以上的住房免征增值税 [2] - 中国人民银行在《中国金融稳定报告（2025）》中提出，将稳妥有序完善房地产信贷基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 证监会正式推出商业不动产REITs试点，规定底层资产需符合国家战略、权属清晰且具备持续稳定现金流，并参照基础设施REITs指引执行 [4] - 深圳市“十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，投资向保障房和改善性商品房两侧发力，重点解决新市民、青年人等住房问题，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系 [5] 市场要闻 - 2025年北京、上海、杭州土地出让收入均超千亿元，其中北京成交金额约1427.4亿元同比减少约8%，上海出让金额1427.23亿元同比增长1.9%，杭州成交总金额1420.8亿元 [6] - 2025年保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地4家房企全年销售额均超2000亿元，具体为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [7] - 2025年12月，105家典型房企中近七成全口径销售金额环比增长，近50%企业单月销售额环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [7][8] - 北京市挂牌出让4宗地块，总起始价85.62亿元，总出让面积16.44万平方米，竞价截止时间为2月3日 [8] 房企要闻 - 万科拟对“21万科02”债券进行展期，该债券余额11亿元，计划将投资者回售部分的本金兑付日由2026年1月22日延期一年至2027年1月22日，此前两笔中期票据展期方案均未获债权人通过 [9] - 碧桂园指定2025年12月30日为重组生效日期，其177亿美元境外债务重组方案已获香港高等法院批准，9笔总计137.7亿元境内债展期方案也已全部通过表决 [10] - 旭辉控股集团境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%，未来三年无现金偿付境外债务本息要求 [11] - 龙光集团境内债重组取得重大进展，累计债券面值136.6亿元已通过多种重组选项获配，获配金额超过其21笔公开债剩余本金总额的62% [12]

报告行业投资评级 - 看好 [3] 报告的核心观点 - 公募费率改革收官，非银板块向上突破动能充盈 [2] - 券商板块处于基本面与估值错配阶段，前期资金面压制已边际消退，2026年具备较好的向上突破催化剂 [4] - 保险行业看好系统性价值重估机会，人身险步入预定利率切换后的业务稳定期，2026年新单保费有望成为驱动NBV增长的核心因素 [4] 市场回顾 - **市场表现**：本周（2025/12/29-2025/12/31）沪深300指数下跌0.59%，非银指数下跌1.84% [8] - 细分行业：券商指数下跌1.37%，保险指数下跌3.33%，多元金融指数上涨1.37% [8] - **个股表现**： - 保险A股：中国太保下跌0.99%，新华保险下跌2.24%，中国人寿下跌2.53%，中国人保下跌3.03%，中国平安下跌3.88% [10] - 保险H股：中国再保险上涨3.49%，众安在线上涨2.48%，新华保险上涨1.72%，中国人寿上涨1.41% [10] - 券商板块：华林证券上涨6.46%，财通证券上涨0.58%；中银证券下跌4.40%，东兴证券下跌3.61% [10] 券商行业分析 - **市场表现与估值**：2025年申万券商II指数全年下跌2.05%，跑输沪深300指数超17个百分点，反映出盈利能力与估值之差愈演愈烈 [4] - **2026年向上突破催化剂**： 1. 板块筹码结构改善、换手率降低，资金面压制已基本出清，当前估值下行空间有限 [4] 2. 券商板块处于主动权益基金低配位置，《基金管理公司绩效考核管理指引（征求意见稿）》下发，有望得到公募资金补配 [4] 3. 2026年券商的自营资产重配、财富管理转型提速、国际化走深走实将提供实质性业务增量 [4] 4. 2026年券商板块并购重组预计将不断涌现新案例，提升优质券商杠杆率和资金配置效率，行业价格战竞争行为有望得到修正 [4] - **公募基金费率改革收官**：2025年12月31日，证监会发布《公开募集证券投资基金销售费用管理规定》 [4] - 认（申）购费：主动偏股型、其他混合型、指数型&债券型基金的费率上限分别设定为0.8%、0.5%、0.3% [4] - 赎回费：对指数型基金和债券型基金的赎回费率设置进行松绑，个人投资者持有期≥7日、机构投资者持有期≥30日，基金管理人可以另行约定收费标准，预计实际操作中将免赎回费 [4] - 影响：监管听取市场声音，满足投资者短期理财需求，推动机构投资者聚焦长期价值投资 [4] - **行业重要数据**： - 成交额：本周沪深北日均股票成交额为21,283.52亿元，环比增长8.29%；2025年至今日均成交金额17,294.87亿元，同比增长62.60% [20] - 两融余额：截至2025年12月30日，融资融券余额为25,552.84亿元，较2024年底增长37.0% [20] - 股权融资：2025年12月，股权融资首发募资314.12亿元，再融资完成349.01亿元 [46][56] - 债券承销：2025年12月，券商主承销债券10,725.32亿元 [56] - **投资分析意见**：推荐三条投资主线 [4] 1. 受益于行业竞争格局优化、综合实力强的头部机构：国泰海通A+H、广发证券A+H、中信证券A+H [4] 2. 业绩弹性较大的券商：华泰证券A+H、东方证券A+H和兴业证券 [4] 3. 国际业务竞争力强的标的：中国银河 [4] 保险行业分析 - **市场表现**：本周申万保险II指数下跌3.33%，跑输沪深300指数2.75个百分点 [4] - **保费收入**： - 1-11月累计：原保险保费收入达5.76万亿元，同比增长7.6% [4] - 11月单月：原保险保费收入2796亿元，同比下降0.4%，但降幅环比收窄4.6个百分点 [4] - **人身险**： - 1-11月累计：保费收入达4.42万亿元，同比增长9.2% [4] - 11月单月：保费收入1687亿元，同比下降0.6%，增速环比优化2.9个百分点 [4] - 细分结构：1-11月寿险、健康险、意外险保费收入分别为33,874亿元、7,252亿元、346亿元，同比增速分别为+11.5%、-0.1%、-9.5% [4] - 核心观点：11月保费增速在开门红筹备下环比改善，标志着人身险步入预定利率切换后的业务稳定期 [4] - **财产险**： - 1-11月累计：保费收入1.34万亿元，同比增长2.5% [4] - 11月单月：保费收入1109亿元，同比增长0.05%，增速较上期提升7.2个百分点 [4] - 细分结构：1-11月车险保费收入820亿元，同比增长1.9%，增速环比提升8.5个百分点 [4] - **2026年展望**： - 人身险：随着“报行合一”红利期步入尾声、产品结构向分红险转型，新业务价值率（NBVM）改善空间有限，新单保费将成为驱动新业务价值（NBV）增长的核心因素，看好头部公司银保渠道成长性 [4] - 续期保费：受2025年新单承压、部分保单交费期满等因素影响，2026年续期保费收入增速或将阶段性下降，致使原保险保费收入下降 [4] - 财产险：车险步入存量市场竞争阶段，非车险综合治理或将阶段性影响保费增速，预计2026年财险保费增速或将阶段性下降，但综合成本率（COR）改善趋势或将延续 [4] - **投资分析意见**：看好保险行业的系统性价值重估机会，持续推荐中国人寿（H)、中国平安（A/H）、中国太保、中国人保、新华保险、中国财险，建议关注中国太平 [4] 非银行业资讯摘要 - **证监会发布商业不动产REITs试点规则**：自2026年1月1日起实施，购物中心、写字楼、酒店等商业地产可通过公募REITs上市融资 [21] - **公募基金费率改革收官**：三个阶段费率改革完成后，公募基金综合费率水平下降约20%，每年预计为投资者节省约510亿元投资成本 [22] - **证券业协会引导风控转型**：推动行业完善全面风险管理体系，引导证券公司向主动风控转型 [23][24] - **证券业协会修订投行业务质量评价办法**：增加“支持上市公司并购重组”和“新股估值定价”专项评价指标 [25] - **人保健康管理有限公司揭牌成立**：有助于人保集团大健康大养老生态体系建设及“管理式医疗”模式落地 [26] - **金融监管总局清理规范性文件**：今年以来分三批次共计废止120件、宣布33件规范性文件失效，其中涉及保险领域的有27项 [27] - **多家券商APP上线保险专区**：中信证券、银河证券等5家券商已在其官方APP上线保险专区，用户可直接购买保险 [28] - **保险资管行业首个团体标准发布**：发布《保险资产管理行业数据分类分级指南》 [29][30] - **保险行业协会推进非车险研究**：建立工作专班，推进企财险和雇主责任险示范条款及费率研究 [32] - **全国财政工作会议**：2026年继续实施更加积极的财政政策，扩大财政支出盘子，确保必要支出力度 [33] 个股重点公告摘要 - **国联民生**：拟公开挂牌转让所持中海基金管理有限公司33.409%股权，首次挂牌价不低于15,276.75万元，预计产生税前利润约7355.96万元 [34] - **弘业期货**：控股股东之一致行动人计划减持公司股份不超过10,077,700股（约占总股本1%） [36] - **中信建投**：实施2025年中期利润分配，每股派发现金红利0.165元（含税），共计派发12.80亿元 [37] - **五矿资本**：董事会秘书变更，陈辉辞职，叶志翔获聘为新任董事会秘书 [38] - **中国人保**：贾若先生担任公司独立董事的任职资格获监管核准并生效 [39] - **中国再保险**：朱晓云获委任为公司副董事长、总裁，自2025年12月31日起就任 [40] - **中原证券**：独立董事曾崧因工作原因辞职 [41][43]

中国商业不动产公募REITs试点正式落地 - 2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行 [1] - 同日，证监会还发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，旨在完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能 [1] - 沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布，初步明确了中国商业不动产REITs“1+3+N”政策制度框架 [1][6] REITs市场发展现状与意义 - 截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元，市场运行平稳有序 [2] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] - 推出商业不动产REITs是支持构建房地产发展新模式、盘活庞大商业不动产存量资产、拓宽权益融资渠道的重要举措 [2][3] 商业不动产REITs的制度框架与核心规则 - 制度体系为“1+3+N”框架：“1”项纲领性《公告》；“3”项证监会层面配套安排（包括1项《通知》和2项工作规程）；“N”项自律组织配套规则（共17项） [6] - 《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排等作出系统规定，强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [6] - 规则主要针对新增商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [6] 市场发展与监管推动的具体措施 - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强政策宣传、推动优质资产培育、协调解决发展堵点；证券交易所需提升上市审核质效与市场服务 [4] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关 [4] 未来市场体系建设方向 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度安排与市场化定价机制，支持上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [7] - 加强二级市场建设：丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [7] - 推动将REITs纳入公募基金投资范围及沪深港通标的范围，引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市 [7] - 优化审核注册流程，健全市场化标准体系和全链条监管机制，促进市场主体归位尽责 [7][8]

2025年12月31日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称《公 告》），并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务 规则同步发布。 随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，试点初 期坚持"稳中求进、质量优先"。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及 证券交易所申报项目。 初步明确"1+3+N"政策框架 根据商业不动产REITs制度体系安排，监管部门初步明确了"1+3+N"政策框架："1"为《公告》，"3"指 《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（下称《通知》）及2项 工作规程，"N"指沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等制定的17项配套规则。 《公告》作为纲领性文件，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、 强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基 础。 商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了"商业不动产与基础设 ...

报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但分别对证券和保险板块提出了具体的投资建议 [2][4] 报告核心观点 * **证券板块**：政策环境持续优化，数字人民币发展及基金销售费改落地有望带来行业机遇，建议关注低估值券商补涨、创投及多元金融主线 [1][2] * **保险板块**：税基切换对保险公司净利润与净资产影响有限，负债端进入量价齐升周期，资产端稳定向好，行情具备支撑 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 一、市场回顾 * 报告期内（12月29日至1月4日），沪深300指数下跌0.6%，非银金融（申万）指数下跌1.8%，跑输大盘1.3个百分点 [10] * 子板块中，证券、保险、多元金融分别下跌1.4%、3.3%和上涨1.4%，相对沪深300的超额收益分别为-0.8、-2.7和+2.0个百分点 [10] 二、数据追踪 * **券商业务数据**： * **经纪业务**：本周A股日均成交额21,283亿元，环比增长8.3% [17]。2025年1-11月日均股基成交额20,560亿元，同比增长77.4% [17]。2025年1-12月新发权益类公募基金份额合计5,852亿份，同比增长82.7% [17] * **投行业务**：2025年12月，IPO和再融资累计募资规模分别为1,318亿元和9,435亿元，同比分别增长96%和273% [17]。同期债券累计承销规模158,646亿元，同比增长12% [17] * **资管业务**：截至2025年10月末，公募非货基规模21.9万亿元，较上月下降0.8%；权益类公募规模10.2万亿元，较上月下降0.8% [17]。截至2025年11月末，私募基金规模22.1万亿元，环比增长0.2% [17] * **保险相关数据**： * 本周10年期、30年期国债到期收益率分别上升0.97个基点和4.41个基点，至1.85%和2.27% [31] * 保险资金持续举牌/增持，偏好红利风格尤其是H股，2024年至今已涉及51家公司，行业集中在银行、公用事业、交通运输等 [35][36] 三、行业动态 * **公司动态**：国联民生通过司法拍卖增持民生证券股份，持股比例由99.26%上升至99.98% [38]。国信证券股东一汽投资已完成减持计划，累计减持不超过2,200万股（占总股本0.21%） [39] * **政策动态（证券）**： * 中国人民银行出台数字人民币行动方案，明确其将从现金型1.0版进入存款货币型2.0版，新体系将于2026年1月1日实施 [40] * 中国证监会修订发布基金销售费用管理规定，自2026年1月1日起施行，旨在降低投资者成本、规范销售市场 [41][42] * 中国证监会推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，自2025年12月31日起实施 [43] * **政策动态（保险）**：财政部、税务总局发布公告，明确保险合同准则转换的企业所得税处理事项，要求保险公司2026年起均按新准则交税 [3]

政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能投资于商场、写字楼、酒店等商业地产并获取租金收益的金融产品 [2] - 此次试点将商业不动产纳入范围，而过去中国REITs主要聚焦于高速公路、产业园区等基础设施领域 [2] 政策内容与制度安排 - 公告共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] - 强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [2] - 证监会同步印发推动REITs市场高质量发展的通知，旨在构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的REITs市场体系 [3] 市场发展与扩容举措 - 政策将推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 计划丰富REITs指数及ETF等创新产品，并引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 推动将REITs纳入沪深港通标的，以提升市场对外开放水平 [3] 对行业与市场的影响 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企轻资产转型，缓解债务压力，同时为公众提供分享优质商业地产收益的机会 [2] - 符合条件的商业地产项目可通过发行REITs上市，盘活“沉睡”资产，并为投资者提供稳定分红的新选择 [2] 市场阶段与投资者结构 - 中国REITs市场正从“试点探索”全面转向“体系化高质量发展”的新阶段 [3] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构 [3] - 目标是使REITs从一个“小众产品”，成长为普通人也能便捷配置、具有足够深度和韧性的大众化资产类别 [3] 产品特性与投资者价值 - 对于普通投资者，REITs的核心价值在于其收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入 [4] - REITs与股票、债券的相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容和制度完善，普通投资者将能更便捷地投资到过去门槛极高的核心不动产，分享优质实体资产的长期收益 [4] 监管与风险防控 - 政策就优化审核注册流程、健全全链条监管机制、强化信息披露和投资者保护等方面作出安排 [3] - 将通过全链条穿透式监管、压实管理人责任，牢牢守住资产质量和运营风险的底线 [3] - 监管旨在保护投资者获得稳定分红的权利 [3]

政策框架与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布通知，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以推动不动产投资信托基金市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架体系，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程以及由沪深交易所等单位发布的17项配套业务规则 [2] - 政策核心围绕四个方面推进：完善工作机制并压实机构责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制以维护市场平稳运行 [2] 制度规则的主要修订内容 - 规则修订将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围，进行规范管理 [3] - 系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等方面的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性和灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 支持REITs持有业态相近或功能互补的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，以提高审核效率 [4] - 制定招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化水平，并通过现场督导等方式严把发行上市准入关 [4] 市场发展策略与定位 - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][6] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，具有公共属性强、现金流预期稳定的特点 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] - 两大领域REITs将发挥各自优势，协同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [5][6] 试点阶段实施原则与重点 - 试点阶段遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，不求多、不求快，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目 [7] - 试点初期将严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，并坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]

宏观经济与政策 - 2025年中国经济总量预计达到140万亿元，2026年作为“十五五”开局之年，将扎实推动高质量发展[5] - 2025年12月中国制造业PMI、非制造业PMI和综合PMI分别为50.1%、50.2%和50.7%，均环比上升并进入扩张区间，显示经济景气水平回升[5] - 2025年前11月中国服务进出口总额72023.7亿元，同比增长7.1%，其中旅行服务进出口19762.7亿元，增长8.2%[6] - 国家发改委下达2026年提前批“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划，共计约2950亿元[5] - 2025年三季度中国经常账户顺差1987亿美元，资本和金融账户逆差2405亿美元，前三季度经常账户顺差4928亿美元[25] - 截至2025年9月末，中国全口径外债余额为23684亿美元，较6月末下降2.8%[25] 货币政策与金融市场改革 - 存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以上利率降至2.6%，商业贷款五年期LPR下调至3.5%[3] - 公募基金第三阶段费率改革完成，综合费率水平下降约20%，预计每年为投资者节省约510亿元成本[3] - 金融监管总局发布新规，将商业银行控制型并购贷款占交易价款比例上限提高至70%，最长期限延长至10年[6] - 中国人民银行发布《非银行支付机构分类评级管理办法》，自2026年2月1日起施行[13] - 证监会发布公募基金销售费用管理规定、董秘监管规则征求意见稿及监督管理措施实施办法，并修订股票上市规则[7][8] - 外汇交易中心调整人民币汇率指数货币篮子权重，美元权重从0.18903下调至0.183067910333，韩元取代日元成为第三大权重货币[25] 房地产市场 - 住建部发布意见，明确到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[12] - 2025年销售超千亿的房企共十家，保利发展以2530亿元销售额蝉联第一，绿城中国、中海地产、华润置地销售额均超2000亿元[13] - 万科A公告“21万科02”债券自1月5日起停牌，拟调整本息兑付安排[11] 资本市场表现 - A股2025年收官，上证指数全年累计涨逾18%，一度收复4000点创十年新高，创业板指大涨近50%，市场成交额2.07万亿元[7] - 超过500只A股个股全年实现翻倍，上纬新材累计上涨1820%成为最牛个股，天普股份涨1645%紧随其后[7] - 港股2025年恒生指数累计上涨近28%，创近八年来最佳年度表现，恒生科技指数涨超23%，为设立以来最佳年度表现[7] - 南向资金2025年全年累计净买入超1.4万亿港元[7] - 美国三大股指2025年全年收涨，道指涨12.97%，标普500指数涨16.39%，纳指涨20.36%[20] - 欧洲主要股指2025年表现强劲，法国CAC40指数涨10.42%，英国富时100指数涨21.51%，德国股市涨23.01%[20] 贵金属与大宗商品 - 2025年贵金属价格大幅上涨，COMEX黄金期货全年涨55.51%，COMEX白银期货全年涨129.83%[4] - 2025年最后一个交易日，COMEX黄金期货收跌1.24%报4332.10美元/盎司，COMEX白银期货收跌8.91%报70.98美元/盎司[4] - 国内商品期货2025年沪银大涨约125%，沪金涨超55%，碳酸锂涨超54%[23] - 国际油价2025年录得2020年以来最大年度跌幅，美油主力合约全年跌10.79%，布伦特原油主力合约跌7.94%[23] - 伦敦基本金属2025年多数上涨，LME期铜年涨42.3%，LME期锡年涨39.84%，LME期铝年涨17.41%[24] 债券与外汇市场 - 2025年债券市场表现不佳，30年期国债期货主力合约跌5.62%，创上市以来最差年度表现，30年期国债收益率上行逾36bp[22] - 2025年11月中国债券市场共发行各类债券70179.3亿元，其中国债发行10444.2亿元[22] - 2025年在岸人民币对美元累计上涨3098个基点，人民币对美元中间价累计调升1596个基点[25] - 2025年美元指数跌9.41%，韩国外汇当局在第三季度净卖出17.45亿美元以遏制韩元贬值[25][26] 产业发展与科技创新 - 证监会正式发布商业不动产REITs试点规则，购物中心、写字楼、酒店等商业地产可通过公募REITs上市融资[7] - 固态电池首个国家标准公开征求意见，标志着技术开始由实验室走向产业化[13] - 工信部开展汽车动力电池碳足迹申报，适用于所有在中国境内销售的额定能量大于2千瓦时的汽车动力电池产品[13] - 两部门联合发布指导意见，力争到2030年初步建成新型电网平台，将加大电网投资力度[13] - 小鹏汽车宣布第二代VLA模型将在2026年第一季度启动量产，并率先在Ultra车型分批落地[17] - 上纬新材发布全球首款全身力控小尺寸人形机器人“启元Q1”，并宣布以“上纬启元”品牌进军个人机器人赛道[18] 公司动态与融资 - 蓝箭航天IPO申请获上交所受理，拟采用科创板第五套标准上市，募资75亿元，冲刺“商业火箭第一股”[9] - MiniMax启动招股，拟发行2538.92万股，定价区间151-165港元/股，预计1月9日上市，引入基石投资者认购总额约27.23亿港元[9] - 月之暗面近期完成5亿美元C轮融资，投后估值43亿美元，公司现金储备超过100亿元人民币[18] - 泽璟制药与艾伯维就抗癌药ZG006达成合作，可获最高10.75亿美元里程碑付款[12] - 新宙邦拟投资2.6亿美元在沙特建设锂电池材料项目[12] - 立讯精密拟10亿元至20亿元回购股份[11] - 天赐材料2025年净利润同比预增127%-231%[11] - 光库科技2025年净利润同比预增152%-172%[12] - 传化智联2025年净利润同比预增256%-362%[12] 监管与法律事件 - 南京市中级人民法院对金通灵证券虚假陈述案作出先行判决，上市公司对4.3万余名投资者赔偿7.7亿余元[9] - 上交所向天普股份下发监管工作函，因其涉嫌信息披露违规[9] - 铂力特、启迪设计、天域生物、山东章鼓等公司因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案[11][12] - 思创医惠因涉嫌欺诈发行证券等被移送检察院审查起诉[12] 国际贸易与地缘政治 - 商务部公告决定自2026年1月1日起对进口牛肉实施保障措施，实施期限3年[14] - 中国代表在安理会会议上表示，个别国家商业卫星星座（如“星链”）肆意扩张带来安全挑战，“星链”在轨卫星超1万颗，曾两次迫近中国空间站[15] - 荷兰经济大臣称对安世半导体采取强硬措施确有必要，中方呼吁荷方立即纠正错误[6] - 欧盟碳边境调节机制自2026年1月1日起正式进入收费期，先纳入钢铁、水泥等6类产品[19] 全球科技巨头 - 英伟达正就新款H200芯片订单接洽台积电，其H200芯片库存70万颗而订单量达200万颗，台积电预计2026年第二季度开始扩建产能[17] - OpenAI约4000名员工的人均股票薪酬达到约150万美元，股票薪酬预计在2030年前每年增加约30亿美元[17] - 特斯拉车主凭借自动驾驶技术全程无干预横穿美国，特斯拉同时下调了韩国多款车型售价[17] - 知名做空投资者迈克尔·伯里重申特斯拉市值过高，但并未做空其股票[21]

文章核心观点 - 中国证监会于2024年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并推出商业不动产REITs试点公告，旨在推动REITs市场在2025年实现高质量发展，核心在于市场扩容、体系完善与生态建设 [1] 推动商业不动产REITs发展 - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强属地监管与政策解读，交易所需提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等中介机构的尽职调查与核查责任 [3] 加快推进REITs市场体系建设 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，积极探索多元高效的扩募实施路径 [5] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品 [5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5] 完善市场生态与优化审核流程 - 完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为 [6] - 强化REITs信息披露和市场约束，并积极推动配套政策落实 [6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础 [6] - 优化审核注册流程，统一审核理念与标准，健全规范透明、权责清晰的流程以提升效率 [7] - 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督 [7] - 健全市场化标准体系，持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准 [7] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [7] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [7] 加强监管与风险防范 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9] - 证监局需做好日常监管与风险监测处置，交易所需通过审核问询、现场督导等方式严把发行上市准入关 [9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构对不动产的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件的临时披露要求 [10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并防范化解重大风险 [10] 沪深交易所修订业务规则 - 沪深交易所于12月31日同步修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》及相关配套指引，旨在完善规则体系，保障商业不动产REITs试点平稳起步 [12] - 修订拓宽了《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，一体适用于上市审核、发售、交易及信息披露等安排 [14] - 将上交所自受理申报材料至出具首次书面反馈意见的用时，由30个工作日缩短为20个工作日，以提高审核效率 [14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构责任 [14] - 优化审核、发售、扩募等业务规则，修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，并规范商业综合体、零售、办公、酒店等业态的特殊信披要求 [15] - 修订《扩募指引》，将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场内生动力 [15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》《年报指引》等，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用信息披露，以保护投资者合法权益 [16]