业绩概览 - 公司一季度总营收达232亿人民币，同比增长42%，显著高于市场预期的37%增长[1][31] - 调整后净利润13.9亿人民币，同比持平，呈现增收不增利现象[6][46] - 经营利润率从上一季度的3.2%降至2.5%，主要受毛利率下滑2.3个百分点拖累[5][43] 存量房业务 - 存量房GTV达5803亿人民币，同比增长28%，超市场预期24%增速[15] - 市占率持续提升，全国二手房成交额同期仅增长17%，公司增速显著跑赢行业[1][15] - 综合佣金率环比下降1.4个基点至1.18%，导致营收增速20%低于GTV增速[17] - 贡献利润率38.1%，环比下滑2.3个百分点，分佣成本同比大增49%[33] 新房业务 - 新房GTV 2322亿人民币，同比大增53%，远超百强房企同期-6%的行业表现[20] - 变现率环比下降20个基点至3.5%，收入增速64%较上季放缓9个百分点[2][24] - 贡献利润率23.4%，环比下降2.3个百分点，分佣比例上升抵消规模效应[33] 新兴业务 - 二航道总收入83.8亿人民币，同比增长39%，租赁业务收入50.9亿同比大增94%[27][29] - 家装业务收入29.5亿同比增长22%，仍低于预期但较上季改善[29] - 租赁业务贡献利润率6.7%环比提升2.3个百分点，家装业务利润率同步改善[33] 成本结构 - 整体毛利率20.7%环比下降2.3个百分点，主因低毛利租赁业务占比提升[37] - 管理费用率环比下降1.5个百分点至8%，部分抵消毛利率下滑影响[40] - 营销费用率7.6%环比上升0.1个百分点，展业投入保持积极[34][40] 行业地位 - 存量房和新房GTV增速分别超行业11个和59个百分点，龙头优势显著[15][20] - 租赁业务逆势增长94%，在租房市场低迷期实现市占率快速提升[29] - 平台型GTV占比提升至31%，显示生态协同效应持续强化[17] 长期展望 - 公司展现穿越周期的运营能力，长期行业整合空间明确[13] - 存量房交易比重提升趋势明确，对中介服务商构成结构性利好[13] - 当前估值对应2023年PE 16-17倍，若利润维持则PE升至26-27倍[13]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年五一假期新房市场热度环比提升3.9%，回暖趋势初显，但同比去年下降10.3%，整体仍处低位；二手房市场热度自然回落，百城找房热度指数降至0.38，较2024年同期锐减15.3%；租房市场核心城市价格回升，供需格局分化，预计二季度租赁市场景气度有望持续回升 [4][15][40] 根据相关目录分别进行总结 新房市场 - 全国新房市场日均找房热度环比上涨3.9%，同比去年下降10.3%，仅重庆、常州等少数城市较去年同期保持平稳，市场受假期消费分流和分化严重影响 [4][5] - 分梯队城市新房市场表现中，新一线和二线城市热度同比降幅较少，一线城市上海和广州核心区优质项目热度高，深圳大户型改善房成交占比提升；新一线城市重庆表现较好；二线城市常州、长春、温州同比下降幅度最少；三四线城市南阳、柳州市场表现同比去年较好 [7][8] 二手房市场 - 2025年五一假期全国百城二手房找房热度指数降至0.38，较2024年同期锐减15.3%，一线城市跌幅最为突出，达20.8% [15] - 市场热度显著降温主要归因于楼市政策环境根本性转变和居民消费结构变化，随着宏观经济环境企稳，购房需求有望回流 [16] 租房市场 - “五一”期间租赁挂牌价格表现平稳，一线城市挂牌租金小幅上涨，12个城市假期挂牌租金较节前小幅回升，多数二线城市挂牌租金仍呈现小幅回落，租赁线上需求热度较节前显著回落近两成 [24] - 重点二线城市分化显著，需求更偏重性价比，一线城市中北京、上海、深圳部分价格段和区域需求热度有变化，重点二线城市之间租赁市场供需价格表现差异较大 [27][33] - 综合“五一”期间重点城市租赁市场表现，今年租赁市场延续一季度以价换量趋势，核心一二线城市租赁挂牌价格企稳回升，预计二季度租赁市场景气度有望持续回升 [40]

投资咨询业务资格：证监许可【2011】1778 号 姓名：涂伟华 宝城期货投资咨询部 从业资格证号：F3060359 投资咨询证号：Z0011688 电话：0571-87006873 邮箱：tuweihua@bcqhgs.com 作者声明 本人具有中国期货业协会 授予的期货从业资格证书，期 货投资咨询资格证书，本人承 诺以勤勉的职业态度，独立、 客观地出具本报告。本报告清 晰准确地反映了本人的研究观 点。本人不会因本报告中的具 体推荐意见或观点而直接或间 接接收到任何形式的报酬。 黑色金属 | 日报 2025 年 5 月 16 日 煤焦日报 专业研究·创造价值 原材料拖累，焦炭弱势震荡 核心观点 焦炭：5 月 16 日，山东部分主流钢厂开启对焦炭的首轮提降，目标降价 50~55 元/吨。此前，焦炭现货于 4 月中旬落地首轮涨价，而后便企稳运 行。近一个月以来，随着原材料焦煤价格缓慢下行，焦化厂利润逐渐修 复，生产积极性尚可。产量增加的同时，进入 5 月以后，钢厂提产积极性 走弱，对焦炭的采购放缓，观望情绪有所增加，部分钢厂由此开启第一轮 提降。期货市场方面，近几周，国内、外宏观氛围同时好转。一方面，国 新办发 ...

降准政策落地 - 央行宣布自2025年5月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 汽车金融公司和金融租赁公司存款准备金率下调5个百分点 [1] - 此次降准将释放长期流动性约1万亿元 金融机构平均存款准备金率降至6.2% [1] - 降准有望提振市场信心 减轻居民购房压力 促进购房需求释放 同时降低企业融资成本 改善房地产企业资金面 [1] 房地产行业影响 - 降准将增强银行可贷资金 房地产相关贷款业务仍是商业银行投放重点领域 个人按揭贷款和房地产开发贷款将获得更多支持 [1] - 2023年9月央行曾降准0.5个百分点 结合降息、降低存量房贷利率等政策 为房地产市场止跌回稳提供支撑 [1] - 城中村及危旧房改造、收购存量商品房等工作有望获得更多资金支持 金融支持住房消费动力充足 [2] 房地产市场现状 - 一季度全国新建商品房销售面积下降3% 降幅比2023年全年收窄9.9个百分点 [2] - 一季度房地产开发企业到位资金中 国内企业贷款4441亿元 降幅比1-2月收窄3.8个百分点 [2] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元 新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [2] 政策展望 - 稳楼市政策需持续发力 巩固前期效果 对稳定居民财富效应、提振社会预期具有重要作用 [2] - 4月25日中共中央政治局会议强调"持续巩固房地产市场稳定态势" [2] - 未来更多资金支持配套政策将逐步落地 促进住房需求释放 改善企业资金压力 [3]

环京楼市现状 - 环京区域因紧邻北京、通勤便利及房价优势（北京同地段1/3至1/2）吸引刚需及投资客 [1] - 2025年市场分化加剧：燕郊二手房挂牌量破4万套，部分单价跌破6000元，而永清地铁盘因R1线利好成交量环比涨65% [2] 政策影响 - 廊坊全域取消限购，首套首付20%、二套30%，利率低至4.25%，但效果分化 [2] - 燕郊二手房挂牌量同比增42%，低价盘（如50万总价盘）受95后北漂青睐，改善盘带看量不足10次/周 [2] - 永清首付降至15%叠加人才购房政策，吸引北京外溢刚需，地铁R1线临空站800米内楼盘均价7800元/㎡ [2] 交通基建驱动 - 燕郊22号线（平谷线）2026年通车，神威大街站800米内楼盘咨询量三周涨60%，但部分地铁沿线次新盘价格已透支未来2年预期（较2023年涨18%） [3] - 永清R1线2025年试运行，4公里内楼盘（如7300元/㎡锦宸佳园）成价格洼地，但配套成熟度滞后 [3] - 涿州缺乏地铁支撑，房价企稳但难吸引北京外溢，依赖高速通勤 [3] 产业与人口结构 - 燕郊中关村科技园入驻87家高新企业，40%员工本地购房，但30万北漂中仅15%能承受1.5万/㎡以上房价，低价盘（＜8000元）成交占比超60% [4] - 永清临空经济区预计2025年新增5万就业，但以蓝领为主，刚需盘（6000-8000元/㎡）更敏感 [4] 区域投资趋势 - 燕郊地铁"黄金800米"次新盘（如1.2-1.5万/㎡带北京教育资源社区）值得关注 [5] - 永清R1线启动区（如7500元/㎡以下中远龙玺臺）需确认2026年配套落地 [6] - 固安因京雄城际+航天产业基地（新房均价9000元/㎡）适合80-100万预算群体 [6] 风险规避 - 需远离永清10公里外"规划地铁盘"（配套落地周期超5年）及大厂、香河单价5000元以下产业空心化楼盘 [7] - 警惕燕郊"通州第二"炒作，其通勤属性难复制通州行政资源带来的房价支撑 [7]

楼市博弈策略分析 核心观点 - 楼市下行周期中开发商通过薄利多销、快速清仓和高佣金策略抢占稀缺买家资源，而个人房东因缓慢降价和价格纠结陷入"越等越亏"的困境 [1][3] - 时间成本是个人房东的最大劣势，拖延导致房价预期持续下探，最终成交价可能低于初期报价 [4] - 中介佣金差异（开发商返点3%-10% vs 个人房东1%-2%）导致房源推广优先级显著倾斜 [5] 市场行为差异 - 开发商采用"流水线生意"逻辑，薄利快速销售5套房的利润超过高价卖1套，而个人房东追求单次交易利益最大化 [3] - 开发商通过组合拳（降价促销、限时折扣、中介返点）截流买家，个人房东因定价策略被动失去客户 [3][5] 价格动态机制 - 买家心理价位随市场下行逐月递减，例如月初300万报价若拖延至月底，买家预期可能降至280万 [4] - 开发商通过"特价房"试探市场并制造焦虑，个人房东因侥幸心理错失最佳成交时机，最终被迫多降10%-30% [7] 中介渠道影响 - 300万房源中，开发商提供佣金可达9万（3%），显著高于个人房东的3万（1%），直接决定中介推广倾向 [5] - 中介通过话术引导（如"业主急售"）强化开发商房源吸引力，个人房东房源易沦为备选 [5] 行为经济学陷阱 - 个人房东普遍存在"高价等待"心理，但开发商通过分批降价策略系统性收割刚需客群 [7] - 3个月等待期可能导致额外10%降价损失，叠加房贷利息后总亏损可能超20% [7] 策略建议 - 个人房东需挂出"小区最低价"对冲佣金劣势，并设定1个月等待期后自动降价5%的硬性规则 [8] - 通过成交奖励提高中介推广动力，例如承诺额外奖金提升房源曝光率 [9] 行业竞争本质 - 楼市博弈是资源与效率的竞争，开发商凭借资本优势和规模效应形成降维打击 [11] - 下跌周期中快速成交优于价格执着，现金流动性价值超过账面资产估值 [11]

4月，中山楼市略有降温，开发商推货节奏也有所放缓，有加推动作的项目大多安排在月底，挨着"五一"节点。 包括菊城·御景湾，于4月26日加推了全新10栋，推售建面约102~139㎡新产品【】，新品加推收获一定成交。 另外，"石岐总部"新盘，中山首个官方认证的四代宅项目——建华龙湖·香山颂的品牌暨产品发布会，也引起广泛关注，同时也吸引了大批客户咨询、登 记。 项目发布会现场 示范区开放现场 此外，还有部分项目推出"五一优惠提前享"等特价房源，包括金乐上東城、锦绣海湾城、锦绣国际花城、招商臻湾府等项目，一定程度上也促成了不错成 交。 那么，4月中山楼市成交情况如何？数据已经整理好了，一起来看看。 4月成交1567套 环比微降 根据克而瑞监测的数据，4月份中山全市商品房成交共1567套，环比下降约5%；总成交面积约17.24万㎡，环比下降约4%；总成交金额约20.26亿元，环比 下降约6%。 商品房供应方面也有明显下降，克而瑞数据显示，4月中山商品房供应共545套，环比下降约66%；总供应面积约6.54万㎡，环比下降约61%。 纵观今年前4个月中山楼市供求数据，除了3月供求基本持平外，其他三个月需求明显大于供应。 街镇 ...

成都房地产市场表现 - 成都新房住宅成交面积连续5年排名全国第一 二手住宅成交套数连续两年超22万套 一二手住宅成交总量连续三年全国第一 [2] - 2025年前4月成都一二手住宅成交约12万套 其中一手住宅3.6万套 二手住宅8.4万套 月均2.1万套 [3][15] - 2024年成都新房成交面积1392万m²同比下降超两成但仍居全国销量第一 成交均价19282元/m²同比微降1.6% [15] 土地市场热度 - 2025年3月成都土拍楼面地价16天内连破3万+/m²和4万+/m²大关 金融城三期H10地块拍出41200元/m² 较半年前同地段地块升值1.39万元/m² [5] - 2025年前4月成都成交34宗涉宅地总价237.2亿元 其中15宗溢价成交 11宗溢价超20% 平均溢价率26% [6] - 成都与杭州、上海并列2025年前4月全国土地市场最热三城 成交面积212万m² [6] 新房与二手房价格分化 - 2024年4月成都一手住宅备案均价19493元/m²环比降2% 核心城区均价26954元/m²维稳 县区新城均价8262元/m²涨5% [10] - 成都核心城区新房去化率高达95% 小高层认购率70%呈现量跌价升 别墅及高层量价齐跌 [10] - 成都二手住宅挂牌量达26万套 部分房源降价10%-15%抛售 金融城板块二手房价较2022-2023年峰值回调约100万元 [9][11] 高端市场表现 - 2024年成都单价4万+新房成交1133套占比翻倍 总价千万+豪宅成交1061套 八成为大平层 [16] - 锦江区2024年新房销售均价32780元/m²同比涨5.6% 为全市唯一破3万区域 但套均总价降至512.7万元 [15] 政策与城市发展驱动 - 成都2024年出台超15条楼市新政 包括取消限购/限售 放宽首套房认定 公积金直付购房款等 政策宽松度触底 [20] - 成渝双城经济圈战略推动高素质人口年均流入超50万 近三年户籍新增67万人 2024年末常住人口达2147万 [22] - 成都新房从拿地到开盘周期缩短至3-4个月 政府通过"安家成都"等活动促进五一假期成交2000+套房 [19][22]

楼市新政实施效果 - 青岛12条楼市新政实施首月新房和二手房成交活跃 4月19日至20日新政实施首个周末新房线上咨询量、线下带看量及成交量均创4月以来峰值 二手房咨询量同步上涨 成交单量环比增长25% [1] - 贝壳青岛站新房板块日均访问量提升17% 日均咨询量增长35% 4月青岛二手房成交6881套 其中第四周成交量达2025年以来周度最高值 [2] - 5月1日-5日贝壳APP青岛新房线上咨询量同比增20% 较4月均值涨15% 新房成交量同比提升31% 五一小长假单日最高成交量194单达近6个月峰值 [3] - 5月第二周青岛市新房和二手房总成交量2368套 同比增14.1% 二手房成交增加明显 五一假期新房销售额达2.3亿元（100多套）和1.9亿元（150套） [3] 成交结构变化 - 4月140平方米以上面积段成交占比13.1% 为今年以来最高 改善型住房成交占比达52% 较年初提升12个百分点 [3] - 购房者更关注户型设计、绿化率和智慧社区等品质要素 政策刺激下市场呈现"小阳春"但决策更趋理性 [3] 政策工具分析 - 新政包含"以旧换新"政策 国企收购20年内二手房用于保障性租赁住房 每套补贴3万元 区级财政提供5年贴息 [4] - 多子女家庭购房补贴：二孩家庭购新房补贴5万元 三孩家庭补贴10万元 叠加公积金二次贷款按首套房政策执行 [4] - 青年群体可申请前10年仅还利息的贷款产品 青岛银行数据显示该类产品咨询量明显增长 [4] - 政策组合拳通过"降成本、提补贴、优服务"形成合力 包括低首付、低利率、公积金额度提升等措施 [4] 市场影响与后续规划 - 新政加快购房者置业速度 激活刚需客户购房欲望 打通新房和二手房循环 有助于盘活存量和稳定房价预期 [4] - 青岛市住建局表示将强化政策落地督导 加快15个"好房子"试点项目建设 年内新增保障性住房1.2万套 [5] - 一线业务人员客户接待量和带看量提升明显 某门店新政后带客看房量提升约30% [3]

从城市维度看，已有郑州、昆明、西安、天津等13个城市拟收储土地超过100公顷。其中，不少地区拟收储金额超过百亿 元。以西安为例，其拟收购总价达125.6亿元，收储地块主要集中在西咸新区、空港新城等交易主力板块，未来有望通过合理调 节供地节奏，持续改善区域市场库存结构。 整体来看，本轮收储宅地主要集中于三四线城市。克而瑞地产研究数据显示，就已公布土地属性的地块清单来看，三四线 城市拟收储面积达5437公顷，占比超过八成；对应金额为1659亿元，占比74%。 本报记者 陈潇 二季度以来，"稳楼市"政策持续发力，地方土地收储节奏明显加快。据克而瑞地产研究不完全统计，4月份公告拟收储土 地达7198公顷、涉及金额1730亿元，面积和金额均超过一季度总量，土地收储计划密集出台。 根据克而瑞地产研究测算，按全国土地平均容积率折算，拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米，超过前4个月 估算新房销售规模的一半。若公布的收储宅地规模如期落实，等效于全国新房去化周期下降超过2个月，进一步稳定购房预 期。 "在当前商品住宅销售尚未完全恢复、土地市场分化加大的背景下，通过收储的方式调节土地供给结构，有利于缓解市场 潜在库存压 ...