中央城市工作会议核心内容 - 会议总结新时代城市发展成就，明确未来城市工作总体要求、重要原则和重点任务 [2][3] - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [4] - 提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标 [3] - 强调转变城市发展理念，更加注重以人为本和集约高效 [4] 城市工作重点任务 - 优化现代化城市体系，发展城市群和都市圈，推进县城城镇化建设 [5] - 建设创新城市，培育新质生产力，高质量开展城市更新 [5] - 建设宜居城市，优化空间结构，加快构建房地产发展新模式 [5] - 建设美丽城市，推动减污降碳扩绿，提升生物多样性 [5] - 建设韧性城市，推进基础设施安全工程，严格限制超高层建筑 [5] - 建设文明城市，完善历史文化保护传承体系 [5] - 建设智慧城市，创新城市治理理念和模式 [5] 房地产发展新模式 - 监管部门推出政策组合拳，房地产市场已出现积极变化 [10] - 构建新模式是破解房地产发展难题的治本之策 [10] - 房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整 [11] - 新模式需从住房、土地、财税、金融四方面进行制度变革 [15] - 建议推进保障房建设，优化存量商办楼宇处置政策 [12] - 长租公寓、养老公寓等以租为主的公寓是新模式重要方向 [13] - REITs可推动商业不动产领域形成存量盘活和新增投资良性循环 [14] 房地产市场现状与趋势 - 2024年商品住宅销售面积达8.1亿平方米 [12] - 住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力 [16] - 人口区域分布变化和老龄化对住房市场产生深远影响 [16] - 房地产对经济贡献从增量拉动转向存量带动 [11] - 改善性住房需求上升，新市民和青年住房压力大 [11]

通过供需两端协同发力，短期内助力市场止跌回稳，中长期引导向"高品质、低风险、可持续"房地产业 发展新模式转型。 ◎ 文 / 杨科伟 7月15日中央城市工作会议在北京举行，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，城 市作为现代化的重要载体，在经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程之后，此次会议再一次 为新时代城市发展建设定向领航。房地产业又与城市建设发展一脉相承，在推动房地产业止跌回稳、构建 房地产发展新模式的重要关口，中央城市工作会议又对新时期房地产业发展方向有哪些影响？ 继续推进农业转移人口市民化的新型城镇化仍是房地产业需求的基本盘 01 我国常住人口城镇化率从2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4亿人生活在城镇；2013年到2024年，我 国累计实现城镇新增就业超过1.5亿人，1.5亿农业转移人口平稳有序进城落户，农业转移人口市民化制度 基本建立，归属感增强让"落脚城市"的新市民住房需求不断释放，为房地产业持续20年的高速发展提供坚 实支撑，到2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米。 此次会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模 ...

中央城市工作会议在北京举行。会议提出，着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交 通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发 展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。(新华社) ...

核心观点 - 债券 ETF 自 2018 年快速发展，已成为重要固收资产配置工具，久期轮动策略创新应用于债券 ETF 组合可提升收益 [13] - 房地产基本面低迷，但优质房企优势显现，预计 25 - 26 年板块业绩底部震荡弱复苏且企业分化加剧 [13][16] - 宝丰能源 2025 年中报业绩符合预期，内蒙一期达产盈利提升，新疆项目打开成长空间 [17][21] - 金发科技 25H1 业绩略超预期，改性及特种塑料放量、石化经营好转 [22] - 滨江集团中期业绩超预期大增，好房子企业优势凸显，拿地积极且财务状况良好 [24] 指数表现 大盘指数 - 上证指数收盘 3520 点，1 日涨 0.27%，5 日涨 4.22%，1 月涨 1.34% [1] - 深证综指收盘 2120 点，1 日涨 0.15%，5 日涨 5.94%，1 月涨 2.2% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日涨 0.04%，1 个月涨 3.9%，6 个月涨 5.11% [1] - 中盘指数昨日跌 0.06%，1 个月涨 5.08%，6 个月涨 5% [1] - 小盘指数昨日涨 0.04%，1 个月涨 5.1%，6 个月涨 10.39% [1] 行业涨幅 - 小家电Ⅱ昨日涨 5.71%，1 个月涨 7.42%，6 个月涨 6.68% [1] - 贵金属昨日涨 2.94%，1 个月跌 4.4%，6 个月涨 28.49% [1] - 轨交设备Ⅱ昨日涨 2.48%，1 个月涨 4.9%，6 个月涨 3.09% [1] - 电机Ⅱ昨日涨 2.31%，1 个月涨 9.15%，6 个月涨 17.93% [1] - 塑料昨日涨 1.88%，1 个月涨 9.19%，6 个月涨 27.31% [1] 行业跌幅 - 多元金融Ⅱ昨日跌 3.3%，1 个月跌 11.78%，6 个月跌 22.94% [1] - 非金属材料昨日跌 2.03%，1 个月跌 7.59%，6 个月跌 10.11% [1] - 航海装备Ⅱ昨日跌 1.88%，1 个月跌 9.13%，6 个月跌 14.82% [1] - 数字媒体昨日跌 1.55%，1 个月涨 2.26%，6 个月跌 4.04% [1] - 金属新材料昨日跌 1.5%，1 个月涨 2.43%，6 个月涨 16.14% [1] 债券 ETF 与久期轮动策略 - 2018 年以来债券 ETF 数量、规模、种类渐趋完善，可改善固收组合收益 [13] - 挖掘国债期货隐含利率信号价值用于久期配置和债券 ETF 组合 [13] - 久期轮动策略应用于债券指数和利率债 ETF 组合回测显示收益超基准，风险参数相当 [13] 房地产行业 业绩与基本面 - 预计 25H1 房企业绩承压且有分化，25 - 26 年板块业绩有望底部震荡弱复苏 [13][16] - 2025H1 基本面弱，50 强房企累计销售面积同比 - 25%，Q2 降幅扩大；300 城住宅类土地成交面积同比 + 4%，土拍溢价率回落 [13][14] 政策面 - 国常会提出构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设；央行 5 年期 LPR 降至 3.50%；国务院副总理强调加快构建新模式 [13] 投资建议 - 看好产品力和库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级，推荐多类房企、二手房中介和物业管理企业 [16] 宝丰能源 业绩情况 - 2025 年中报预计归母净利润 54 - 59 亿元，同比增长 63.39% - 78.52%，业绩符合预期 [17] 盈利增长原因 - 内蒙项目投产放量、烯烃价差修复，单季度盈利创新高；煤炭价格降，聚烯烃价差修复 [17] 项目优势 - 内蒙一期 300 万吨煤制烯烃项目达产，产能跃居行业第一，在原料、成本等方面优势明显 [17][18] 未来展望 - 新疆 400 万吨煤制烯烃项目获支持性文件专家评审意见，打开中长期成长空间 [21] 投资建议 - 维持 2025 - 2027 年归母净利润预测，当前市值对应 PE 分别为 9、8、7 倍，维持“买入”评级 [21] 金发科技 业绩情况 - 2025 年上半年预计归母净利润 5.50 - 6.50 亿元，同比增长 45% - 71%，业绩略超预期 [22] 增长原因 - 改性塑料放量、结构优化、海外规模增长，特种工塑加速成长，石化板块减亏 [22] 发展趋势 - 持续推进降本增效，合成改性一体化升级，石化板块盈利有望好转 [22] 滨江集团 业绩情况 - 中期业绩超预期大增，2025H1 归母净利润 16.3 - 19.8 亿元，同比 + 40% - 70% [24] 销售情况 - 2025H1 销售 528 亿元，同比 - 9%，均价 4.0 万元/平，高于同行，计划 2025 年销售额 1000 亿左右 [24] 拿地情况 - 2025H1 拿地额 319 亿元，拿地强度 60%，杭州拿地占比 98%，拿地积极聚焦 [24] 财务状况 - 拿地积极下有息负债下降，融资成本降至 3.4%，持续践行高质量成长 [24] 投资建议 - 中期业绩超预期，好房子企业优势显现，维持“买入”评级，上调 25 - 26 年归母净利润预测 [24]

房地产发展新模式 - 政策鼓励建设高品质住房以创造结构性增量市场，类比新能源汽车崛起案例，重点推动安全、舒适、绿色、智慧的好房子[1] - 央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持存量房收储，财政部明确专项债可用于收购存量商品房，后续政策可能在定价机制、再贷款利率等方面优化[2] - 2000年前老旧小区纳入改造范围，城中村改造扩至全国地级市，2024年新增100万套基础上继续扩大规模，聚焦"一老一小"配套[3] - 改革商品房开发、融资、销售等基础制度，建立"人、房、地、钱"联动机制及房屋全生命周期管理，包括房屋体检、养老金等制度[4] 全球资产表现 - 美股三大指数齐跌，道指领跌1.02%，标普500、纳指分别跌0.31%、0.08%，能源板块逆势涨2.5%[5] - 布伦特原油周涨3.02%至70美元/桶上方，纽约期铜受关税影响飙涨9.0%，沪铜跌1.5%[6] - 美元指数反弹0.91%至97.87，10年期美债利率上行8BP至4.43%，日元对美元贬值2.04%[7] - A股万得全A周涨1.71%，地产、钢铁、非银领涨6.1%、4.4%、4.0%，两市日均成交额升至1.5万亿元[8] 关税政策影响 - 美国将基准关税税率上调至10%-50%，加权平均有效关税率升至18%，创1930年代以来新高，预计拖累2025年GDP增速0.7pct[9][10] - 新增铜进口50%关税及药品阶梯关税（最高200%），汽车零部件维持25%税率[11] - 欧盟表示若8月1日前未达成协议将采取对等反制措施[11] 美联储政策动向 - 6月议息会议维持"观望"策略，多数官员认为今年降息合适但需满足通胀影响温和、长期预期稳定等条件[12] - 美联储下修关税假设，小幅上调2025-2027年GDP增速预测，认为经济衰退概率下降[13] 国内经济高频数据 - 7月第二周实际GDP同比5.10%，名义GDP同比3.70%，工业品价格受"反内卷"催化回升[14] - 社零同比预计5.79%，乘用车零售同比增1%，30城新房销售同比降幅扩大[15] - PPI环比止跌回升0.03%，同比-3.29%，CPI环比+0.15%但同比-0.25%[16] 财政与货币政策 - 央行通过保障性住房再贷款、养老再贷款等结构性工具扩大需求，可能重启国债买卖或降准[17] - 宏观审慎政策引导银行收敛对产能过剩行业融资，推动落后产能出清[18] - 新增专项债发行加速，三季度化债专项债占比达85.5%，实物工作量有望修复[19][20] 产业动态 - 钢铁、石化化工、有色、建材四大行业占节能降碳行动目标的75%-77.7%[21] - 碳酸锂期货周涨0.3%，工业硅期货涨5.7%至8540元/吨，存储芯片DXI指数涨0.8%[22] - 国资委推动国有资本加快向战略性新兴产业集中，突出场景应用与新基建[24]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，新鸿基地产、华润置地、领展房托等多家公司评级为买入，恒基地产、时代邻里评级为中性 [3] 报告的核心观点 - 6月旺季整体楼市保持稳定，全口径销售总额环比上升17.2%，预计二级市场需求持续改善且好于一级市场，买家偏好国企项目，部分领先民营企业或加速债务重组 [4] - 构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展，地方将“因城施策”，一线及强二线城市限制性政策有望放宽，弱二线及三、四线城市坚持“严控增量、优化存量、提高质量” [4][12] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去销售表现优异且执行能力强 [4] 各部分总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现，行业资产净值折让略微缩小至87.3% [5] 房企销售表现 - 6月整体楼市延续企稳走势，前百开发商销售环比上升17.2%，销售总面积环比上升10.5%，前六个月合同销售总额同比下跌11.4% [10] - 21家上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要因销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，一线城市韧性较强，6月销售额排名前十开发商均为国企，前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8% [4][11] - 6月房地产市场处于止跌企稳阶段，未来政策将持续构建新模式，推进高质量发展，下半年可能出台更多优化政策 [12] 实体市场 - 2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%，供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月 [19] - 6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%，一/二/三线城市成交量分别为+3.4%/+26.6%/-4.1% [19] - 国家统计局2025年5月数据同比跌幅收窄，新建和二手商品住宅价格指数同比/环比跌幅均有所缓解，不同城市等级指数同比跌幅也有所缓解 [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：6月中央政策以“质量民生”为导向，构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，助力市场流动性恢复 [33] - 地方层面：6月超26城出台稳市场政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面 [35] 公司更新 - 招商蛇口：取消区域公司，总部直接管理城市公司；为杭州地产提供1.73亿元担保；为厦门西海湾申请40亿元15年期贷款提供担保 [39] - 万科地产：加快建设资产退出渠道；有信心应对偿债挑战；已盘活项目61个，累计实现新增销售212亿元 [39][40] - 华润置地：拟发行30亿元中票；获58.5亿元离岸人民币贷款；郑州郑东万象城开业 [41] - 保利发展：“22保利05”“22保利06”将付息；发展商用物业第1期绿色ABS正式成立，募集资金15.94亿元 [44] - 融创中国：境外债务重组已获75%债权人支持 [43]

近期地产行情的直接推手或源于多家房企债务重组的实质性突破。 7月10日，龙光集团公告称，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司境内债券重组已完成投票，涉 及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元，涵 盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。本次重组获得投资人高度支持，大部分债券表决提前通 过。 据悉，此次重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项。在资产抵债的 选项当中，龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安 排，这不仅是其他同业方案所不具备的做法，也是投资人最为关注的一点；设立单一资产信托模式降低 中小投资者参与门槛；"以物抵债"和"单一资产信托"模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全 部收益将完全归属于投资人。 今日盘中，港股地产股大幅走高，龙光集团一度上涨超80%，远洋集团盘中上涨超35%，融创中国、佳 兆业集团、富力地产等多股跟随上涨。 | 流同 ▼ | L2核心内参 | | 个股风云 | 分析师指数 | | 亲生选股 | 高级元股 | 选股諮 | | 打开导航 | ▽□ | | ...

今日盘中，港股地产股大幅走高，龙光集团一度上涨超80%，远洋集团盘中上涨超35%，融创中国、佳 兆业集团、富力地产等多股跟随上涨。 A股市场同步共振，华夏幸福、深深房A、光大嘉宝、南山控股等多股涨停，市场情绪显著回暖。 多家房企债务重组成功 债务重组通过延长还款期限、削减债务规模，对房地产企业的短期现金流压力起到了缓解作用。东吴证 券认为，当前房地产市场销售及房企拿地尚未恢复，新增开发贷难度较大；在过往偿还债务过程中，房 企大量持有型物业已用于抵押性经营贷，且部分物业在重组方案中被用作追加抵押，现阶段可用于抵押 性经营贷的物业资源较少；近年来房企违约展期致使行业信用受损，房企信用借款等融资渠道受阻。 债务重组的作用主要在于缓解房地产公司短期现金流压力。东吴证券表示，如果公司不能够实现经营性 现金流回正，或重启融资通道，中长期偿还债务或仍有压力，因此债务重组的作用主要在于帮助房企度 过短期现金流危机，后续房地产公司仍需依靠自身实现稳定经营并逐步增长。 政策"组合拳"释放长期利好 近日，国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心发文表示，要以"两重""两新"资金使用为抓手，加大 新型城镇化重点领域投入。 一是加大"两 ...

房企融资规模与趋势 - 上半年房企融资规模1844亿元 同比下降30% 其中二季度融资1004亿元 环比上升19%但同比下降25% 仍处历史低位 [1] - 下半年房企融资环境预计基本稳定 但规模难大幅增长 民营房企尤其是出险房企融资难问题依然突出 [1][13] - 上半年65家典型房企中 TOP10平均融资114.98亿元 TOP51+房企平均融资12.33亿元 同比增长17.81% 为唯一正增长梯队 [10][12] 境内外融资成本分化 - 境外债融资重启但成本高企 上半年平均利率达8.60% 绿城中国发行1.5亿美元债利率8.45% 新城发展发行3亿美元债利率11.88% [3] - 境内债融资成本持续下降 上半年平均利率2.71% 较2024年下降0.2个百分点 民营房企滨江集团发行利率从3.8%降至2.5% [4][7] - 历史数据显示 境内债券融资成本从2020年4.28%降至2022年3.50% 境外债成本从2020年7.46%波动至2022年6.61% [6] 融资结构与企业分化 - 央国企占新增融资86% 华润置地6月发行70亿元中期票据 获144.94亿港元及人民币境外贷款 [13] - 信用债占债券融资超六成 招商蛇口、中交地产、美的置业等优质民企发债优势明显 [7] - TOP11-30房企融资同比下降42.59% TOP31-50房企融资暴跌90.29% 显示资源加速向头部集中 [12] 债务压力与风险化解 - 2025年房企到期债务规模达5327亿元 高于2024年的4829亿元 第三季度为偿债高峰约1600亿元 [13] - 多家房企推进债务重组 融创中国、旭辉控股、金科股份等取得重大进展 协信远创完成司法重整 [18] - 房企通过资产出售抵债 雅居乐1.91亿元出售股权兑付债券 万科4.79亿元出售A股库存股 荣盛发展以资产抵债化解23.3亿元债务 [16] 政策支持与行业转型 - 城市房地产融资协调机制"白名单"审批贷款达6.7万亿元 地方政府专项债券安排4.4万亿元支持存量收储 [17] - 住建部数据显示前4月全国新开工改造老旧小区5679个 河北、重庆等地开工率超50% 城市更新成为新模式重要抓手 [18] - 行业需通过债务重组实现风险出清 同时把握城市更新机遇 提升住房品质以构建可持续发展模式 [18][19]

港股市场 - 恒生指数上周下跌1.5%，收报23,916点；恒生科指下跌2.3%，收报5,216点；大市日均成交金额按周下跌6.1%至2,454亿港元；港股通全周净流入257亿港元[1] - 可选消费及信息科技分类指数全周下跌2.9%及2.3%，医疗保健、材料及地产上升4.9%、2.6%及1.7%[1] 美国就业市场 - 6月新增非农14.7万人，5月上修至14.4万人，家庭调查新增就业9.3万人；失业率降至4.1%，劳动力参与率降至62.3%[2] - 6月平均时薪环比增速放缓至0.2%，同比放缓至3.7%，为2021年5月以来最低[2] 行业动态 - 汽车板块理想汽车上周下跌7.9%，小鹏汽车一周下跌6.8%，吉利上升1.7%，比亚迪下跌3.3%，宁德时代H股上涨9.9%[3] - 恒生医疗保健指数上周上涨5.0%，康方生物、荣昌生物因海外合作预期股价上涨[4] - 新能源及公用事业港股普遍上升，光伏板块突出，信义光能等全周上涨20.4%-22.8%[5] 公司研报 - 中国水务FY25股东净利润同比下跌29.9%至10.7亿元，供水主业表现理想，目标FY26多个供水项目获批上调水价[6][7] - 中国水务FY25资本开支同比下跌36.2%，目标FY26降低41.2%，维持高分红政策[8] 房地产市场 - 上周30大中城市商品新房成交量同比下跌24.7%，土地成交量同比下跌55.6%[11][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，商品房存销比环比回落[12][13] - 内房港股指数落后大市，但个股普遍领先，市场对政策出台及落实期望将提升[16][17]