政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1][2] - 相关政策文件将于近日发布 [2] - 此次政策专门针对商业和办公类房屋，是近年来比较少见的情况 [3] 政策具体细节 - 政策调整前，购买商业用房申请按揭贷款的首付比例通常不低于总房价的50% [1][2][3] - 政策调整前，商用房按揭贷款的最长贷款期限通常不超过10年 [3] - 商业用房贷款的范围包括商铺等商业用房以及办公用房 [3] 政策背景与目的 - 政策旨在支持并推动商业办公房地产市场去库存 [2] - 近几年出台的房地产政策大都针对商品住房，此次是专门针对商办类房屋的利好政策 [3] 其他相关货币政策信号 - 中国人民银行副行长邹澜表示，从今年看，降准降息还有空间 [3]

文章核心观点 - 摩根士丹利经济学家认为，2026年初市场“开门红”的积极迹象（如人民币走强、CPI/PPI反弹、港股活跃）背后，中国经济打破通缩的核心命题依然艰巨，内需疲软制约了物价回升的可持续性 [6][7][17][22] - 人民币汇率短期可能因季节性因素走强，但全年将受通缩基本面约束，货币当局会借鉴日本教训避免大幅升值，年末目标仍看7左右 [9][12][16][59] - 香港楼市因政策全面放宽与利率下行实现量价齐升，为内地房地产政策提供了借鉴，通过“贴按揭”等方式缩小购房成本与租金回报差距是促进市场止跌回稳的潜在突破口 [23][30][33][35] - 摩根士丹利策略团队调整美联储降息预测至2026年6月和9月，但对市场影响有限，同时指出2025年外资已重回净流入中国股市，对2026年维持净流入充满信心 [42][43][47][49] 宏观经济与通胀 - 2026年初CPI和PPI的反弹难言可持续，主要受食品价格季节性因素和黄金投资需求驱动，剔除后核心CPI同比未改善 [18][19][20][75] - 近期PPI回升主要由国际输入性因素及上游原材料（如有色金属、多晶硅）价格联盟推动，但中下游需求疲软，价格无法传导，汽车等行业价格战可能加剧 [21][22][76] - 中国经济在2026年仍处于打破通缩的艰难探索中，内需疲软与物价低迷的循环尚未完全打破 [6][17][22][59] - 货币当局将借鉴日本1991-1995年在通缩和地产下行期间坚持汇率升值的教训，避免重蹈覆辙，因此不会让人民币显著大幅升值 [14][15][16][78] 人民币汇率展望 - 短期受出口企业春节前后季节性结算换汇及美元贬值影响，人民币可能走强，预计2026年一季度对美元汇率有望触及6.85，甚至短期触及6.8左右 [1][11][56][67] - 季节性因素退坡后，汇率可能缓和，对2026年全年人民币汇率均价目标判断变化不大，预计年末将大致维持在7左右 [1][12][57][68] - 人民币中长期走势受国内通缩基本面约束，货币当局政策将保持温和稳健 [9][12][59] 房地产行业与政策借鉴 - 香港楼市在政策放宽与利率下行推动下实现量价齐升，2025年房屋成交量增加18%，预计2026年住宅价格还将上涨10%，租金水平亦看涨 [24][60][81] - 香港楼市回暖的核心逻辑在于“应放尽放”地放开限购、优化人才移民政策，以及按揭利率显著下行，使得按揭成本低于租金，有效刺激需求 [25][27][28][86] - 香港经验为内地房地产政策提供借鉴，建议核心城市限购和户籍制度应更彻底地放开，并通过“贴按揭”政策（如贴息100个基点以上）来缩小按揭成本与租金回报率（约2%）的差距，以改善购房预期、促进市场止跌回稳 [31][32][33][61] - 内地房地产纾困需综合运用收库存、保主体和贴按揭三大策略，其中贴按揭被视为破局手段，具体试点可能需待2026年两会后推进 [32][35][88] 全球货币政策与资金流向 - 摩根士丹利将2026年美联储降息预测从原先的1月和4月推迟至6月和9月，共两次降息 [40][41][42][91] - 此次降息预测调整与市场预期基本吻合，预计不会引起市场剧烈反应，对股市的乐观判断并非基于流动性推动估值大幅膨胀 [43][44][95][99] - 资金面上，2025年外资净流入中国股市达140亿美元，基本扭转了2024年净流出170亿美元的态势 [2][47][63][102] - 对2026年外资维持净流入中国股市充满信心，同时观察到资金在2025年12月对其他市场（如中国台湾地区、韩国）的净流入也超过20亿美元 [49][50][63][106] 股市展望与市场情绪 - 2026年开年市场“开门红”奠定了积极基调，表现为人民币汇率走强、A股和港股活跃度回升，以及香港楼市量价齐升等热闹景象 [5][55][66] - 当前市场相对薄弱的一环是企业盈利，需关注四季报和年报的业绩调整，但短期人民币走势、资金流入、投资者风险偏好等因素支持对中国股市保持谨慎乐观态度 [51][52][54][105] - 全球地缘政治呈现“东稳西荡”格局，叠加对美元资产的“去魅”和多元化配置需求，以及对中国产业升级能力的再认知，构成了市场积极情绪的深层原因 [34][55][87]

房地产行业政策展望 - 中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌表示，相信2026年房地产一定会有政策，因为万众期待，市场有很多关心的人，也确实是需要做一些调整 [1][3] - 张斌指出，过去也出了一些政策，值得期待的是2026年能否出台一些最有针对性的、能够发挥重要作用的政策，他认为这个政策是2026年房地产市场上最值得期待的一个地方 [1][3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底中，但政策面积极因素在积聚，中央表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3%，其中一二线城市环比下降58.2%，三四线城市环比下降40.2% [1][3]。1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月下降15.7个百分点，其中一二线同比下降40.6%，三四线同比下降44.2% [1][4] - **二手房成交量**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10]。1月截至上周累计成交同比下降23.3%，但降幅较12月收窄3.3个百分点 [1][10] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][18]。截至上周末（2026/1/9），15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比微升0.1% [1][18]。3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][18] 行业政策和新闻跟踪 - **宏观政策**：监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，白名单项目贷款可在原银行展期至5年 [2][24][25] - **地方政策**：上海发布城镇土地使用税困难减免公告 [2][24]。南京发布人才新政，发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万）并扩大住房租赁补贴 [2][24]。北京公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目，惠及约4.3万户居民 [24][27]。成都公积金购房提取代际互助政策延至2026年底 [2][24]。沈阳优化5项公积金贷款政策，延长15%首付等政策至年底 [2][24] - **土地市场**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][24][28] - **金融创新**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][24][28] - **物管行业**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [30][31] 重点公司公告 - **房企经营数据**：多家房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，例如中国海外发展398.3亿元（-1%）、绿城中国276.0亿元（-3.5%）、保利发展121.6亿元（-18.9%）、招商蛇口258.4亿元（-14.6%）、金地集团24.0亿元（-54.5%）、新城控股13.54亿元（-57.8%）[2][33][34][36] - **公司动态**：滨江集团控股股东合计减持2，672万股，持股比例降至60% [2][33][36]。万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][33][36]。越秀地产附属公司出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [33][36] - **物管公司回购**：贝壳-W于1月2日至8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [38][39]。绿城服务于1月5日至9日共耗资约481万港元回购约104万股 [38][39] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨4.32%，跑赢沪深300指数（上涨2.33%）1.99个百分点，在31个板块中排名第11位 [2][40]。个股方面，城建发展、盈新发展涨幅居前 [2][40][43] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，跑输沪深300指数1.54个百分点 [2][45]。个股方面，正荣服务、永升服务涨幅居前 [45][50] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [2][44][49][51]

政策预期 - 近期《求是》杂志关于房地产市场的论述增强了市场信心 预计三月、四月前将出台更积极的房地产政策 尤其是抵押贷款补贴政策 [1] 看好的公司 - 看好执行能力强的公司 包括华润置地、中国海外发展和建发国际集团 [1] - 预计华润万象生活将受益于任何潜在的消费刺激措施 [1] 评级调整 - 将万物云评级上调至“中性” 因其最坏情况似乎已反映在股价中 [1] - 若万物云控股权转移至深圳地铁 将带来正面事件性机会 [1]

文章核心观点 - 《求是》杂志发表的特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》释放了重磅政策信号 标志着在2026年这个关键节点 房地产行业政策将转向更为积极主动和精准有力的宏观调控 以稳定市场预期、缩短调整时间并推动行业平稳健康发展 [3][21] 房地产行业现状与问题 - 官方首次承认房地产销售和价格出现较大幅度回落 并对实体经济需求端、居民资产负债表资产端及金融机构负债端产生了较大影响 [5] - 中国老百姓百分之七八十的资产配置在房产上 价格大幅回落导致居民财富收缩效应显现 进而影响消费 [7] - 房地产行业正经历周期性调整 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [8] - 住房市场从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 特别是保障性住房相对不足 新市民和青年人住房负担较重 [8] - 居民住房需求总体上从“有没有”向“好不好”转变 [9] - 房地产企业传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继 亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转型 由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化 [9] 房地产行业定位与重要性 - 文章将房地产行业重新定位为“基础产业” 强调其产业链条长、关联度高 涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业 对投资、消费、就业等关键经济指标有显著影响 [9] - 定位为“基础产业”重在突出其基础性、公共性和先导性 而非否定其重要性 基础产业包含支柱产业 [11] - 文章引用国际数据指出 美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上 而中国2025年该比重已降至6.1% 仅为美国的一半 表明行业调整过度 [12] 房地产市场需求潜力 - 参照2000-2024年日本和韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套和10.39套的建设强度推算 中国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间 [13] - 考虑公摊面积后 中国城镇人均住房使用面积约为35平方米 与韩国、新加坡接近 但与日本、德国、法国、英国等相比仍有差距 [13] - 结构上 中国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40% 约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米 [14] - 城镇现有约350亿平方米住房存量 按每年2%折旧率估算 将产生约7亿平方米的更新替代需求 [15] 房地产金融属性 - 文章明确重新提出房地产带有显著的金融资产属性 这一提法在强调“房住不炒”后多年未提 此次重提意义重大 [7] - 承认房子的基础功能是居住 但同时也承认其作为投资品具有金融属性 这与“房住不炒”并不矛盾 [7] 未来政策导向与预期管理 - 政策将积极主动作为 以更有力、更精准的举措加强房地产市场宏观调控 持续改善和稳定市场预期 尽可能缩短调整时间并熨平市场波动 [18] - 政策力度要符合市场预期 建议一次性给足政策 避免采取“添油战术”或“挤牙膏”式调整 防止市场与政策陷入博弈状态 [18]

报告核心观点 - 北交所2025年新股市场表现强劲，首日平均涨幅达368%，打新收益可观，预计2026年千万级账户打新收益率有望提升至5.0% [1][2][7][9] - 北交所消费服务产业2025年整体上涨，市值涨幅中值达30.92%，且估值相对较低，2026年存在政策推动、基本面改善及消费热点刺激下的投资机会 [2][10][11] - 房地产行业政策支持信号强烈，《求是》杂志发文强调稳定市场预期，住建部、财政部等多部门出台政策支持行业发展，高品质住宅与港资发展商被看好 [2][4][15][17][18] - 深圳国际（00152.HK）华南物流园转型升级项目持续兑现，预计将释放增量收益，公司派息政策稳定，测算2025-2027年股息率具吸引力，凸显高股息价值 [5][19][20][21][22] 北交所新股市场（2025年12月月度巡礼） - **发行与募资**：2025年北交所共有26家公司上市，募资总额75亿元，显著超越2024年；12月单月上市3家，募资7.8亿元；第四季度共上市11家，募资24亿元，显示IPO节奏维持加速态势 [2][7] - **新股质量**：2025年新上市公司的2024年平均营收为7.8亿元，平均归母净利润为1.0亿元，平均毛利率达34%，财务数据较2023-2024年上市公司显著提升 [7] - **首日表现**：2025年北交所IPO首日平均涨幅高达368%，较2024年显著提升；12月3家新上市公司首日平均涨幅达463%；第四季度平均涨幅为413%，主要由大鹏工业（首日上涨超12倍）和蘅东光（首日上涨878%）带动 [2][7] - **申购热度**：2025年网上申购资金平均达6624亿元，12月平均达7812亿元，再创历史新高；网上中签率持续下探，2025年均值仅为0.037%，显示打新竞争激烈，新股稀缺性凸显 [2][8] - **打新收益**：2025年网上申购资金上限平均达1221万元，显著高于往年；顶格申购门槛上升但收益稳定，全年预期收益为48万元；12月单月顶格申购预期收益为7.1万元，单月预期收益率0.71%，其中蘅东光单个标的期望收益达5.55万元，为全年最高 [9] - **账户收益率**：2025年1000万元打新账户全年预计收益率为3.36%；展望2026年，中性场景下预计1000万元和1500万元账户的打新实际收益率分别为5.0%和4.7% [2][9] - **储备与审核**：2025年下半年有38家公司成功过会，预计过会到上市周期约3个月；截至2025年底，有212家公司正筹备北交所IPO，其中已过会未上市27家；2025年新上市公司平均审核周期为442天，整体周期较长 [8] 北交所消费服务产业跟踪 - **宏观消费环境**：2025年11月CPI同比增长0.7%，达到年内高点；1-11月CPI呈低位波动后回升趋势，PPI同比虽为负但边际好转；零售品类呈现分化，通讯器材、家用电器等受政策补贴增长强劲，而烟酒、服装等传统消费品表现偏弱 [10] - **消费热点**：2025年中国消费市场涌现政策驱动类、情感经济类、健康消费类、银发经济类、国潮经济类、体验经济类等一系列消费热点 [2][10] - **板块表现**：梳理北交所消费服务产业41家企业，2025年市值涨跌幅中值为+30.92%，有8家涨幅超过50%，3家涨幅超过100%；截至2025年12月31日，仅锦波生物一家公司市值超过50亿元 [2][11] - **估值水平**：截至2025年12月31日，北交所消费服务产业企业市盈率（TTM）中值为46.3倍，处于2025年区间34.29%的分位点，估值相对较低 [11] - **投资方向**：2026年关注政策推动、基本面改善以及消费热点事件刺激下的投资机会；相关上市公司涵盖食品饮料（盖世食品、欧福蛋业）、文创IP（柏星龙）、宠物食品（路斯股份）、化妆品（锦波生物、芭薇股份）、农业（康农种业）等产业链 [2][11] - **拟上市后备企业**：北交所拟上市消费服务产业后备企业充足，包括母婴行业（英氏控股、孕婴世界）、化妆品原料（维琪科技、珈凯生物）、电声行业（海菲曼、先歌国际）等特色赛道领军企业 [2][11] - **近期市场数据**：本周（2025年12月29日至31日）北交所消费服务产业企业仅7%上涨，市值涨跌幅中值为-2.39%；板块总市值由1151.78亿元降至1097.12亿元，市值中值由19.06亿元降至18.73亿元；市盈率（TTM）中值由46.8倍降至46.3倍 [12] 房地产行业周报 - **板块行情**：本周（报告期）房地产（申万）指数下跌0.7%；个股方面，城建发展（+13.2%）、三湘印象（+10.7%）等涨幅居前，华联控股（-15.5%）、亚通股份（-6.8%）等跌幅居前 [15] - **成交数据**： - **新房**：本周（12.27-1.2）42个重点城市新房合计成交256万平方米，环比下降2.0%；12月全月（12.1-12.31）合计成交1063万平方米，环比上升35.7%，但同比下降40.5%；年初至今累计成交同比下降18.1% [2][16] - **二手房**：本周（12.27-1.2）21个重点城市二手房合计成交164万平方米，环比下降21.5%；12月全月合计成交922万平方米，环比上升11.1%，同比下降27.9%；年初至今累计成交同比上升3.0% [2][16][17] - **重要政策与表态**： - **《求是》杂志文章**：2026年第一期发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调“房地产带有显著的金融资产属性”，是“国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”，其健康发展“事关经济社会发展大局稳定”，并指出“政策要一次性给足，不能采取添油战术” [2][4][17] - **住建部目标**：提出到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子” [4][17] - **财税政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%，2年及以上住房免征增值税 [4][17] - **金融政策**：证监会发布公告，推动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，促进市场高质量发展 [4][17] - **地方政策**：上海允许缴纳城镇土地使用税有困难的纳税人申请减免；常州2026年公积金贷款额度增加50万元，首付比例最低可至15% [17] - **公司动态**：华润置地获得20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资；华发股份、金地集团发生人事变动 [18] - **投资建议**：报告维持房地产“看好”评级，建议关注：1）地产开发商：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋；2）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设；3）地产转型企业：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活 [18] 深圳国际（00152.HK）公司点评 - **事件进展**：公司华南物流园一期转型升级项目取得进展，第二期留用土地（一阶段）（02-20-02号地块）于2025年12月26日获得政府批准，将开展供地相关工作 [5][19] - **项目收益测算**：参考2024年类似地块土地置换税后收益，测算此次获批的02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元；后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径下尚有约56亿港元税后收益有待释放，预计2026-2027年将有增量收益持续兑现 [20] - **分红政策与股息率**：公司派息政策稳定，2013-2016年股利支付率约40%，2017-2024年提升至50%左右，2018-2024年合计派息118亿港元；以50%分红比例测算，预计2025-2027年股息率分别约为8.7%、8.7%、6.7%，高股息特性凸显公司价值 [5][21][22] - **盈利预测与估值**：预计公司2025-2027年归母净利润分别为36.4亿、36.5亿、28.0亿港元，对应市盈率（PE）分别为5.8倍、5.8倍、7.5倍，报告维持“买入”评级 [22]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [6] 报告核心观点 - 2025年12月百强房企销售环比大幅改善，但全年累计同比仍为负增长，行业整体处于筑底阶段 [1] - 随着前期政策持续落地和供给侧出清，行业分化加剧，高能级城市和信用优势明显的龙头央国企有望率先企稳回升 [4][69] - 投资建议关注三条主线：具备综合开发能力的稳健龙头、存量资源丰富的运营型房企以及物业服务行业 [4][69][70] 百强房企整体销售情况 - **2025年12月单月数据**： - TOP100房企全口径销售金额3,415亿元，同比-28.0%，环比+39.7% [1] - TOP100房企权益销售金额2,615亿元，同比-28.7%，环比+42.0% [1] - TOP100房企全口径销售面积1,773万平，同比-26.5%，环比+34.7% [1] - TOP10房企全口径销售金额1,895亿元，同比-12.0%，环比+49.3% [1][9] - TOP20房企全口径销售金额2,454亿元，同比-13.3%，环比+50.4% [18] - TOP50房企全口径销售金额3,013亿元，同比-23.2%，环比+42.1% [27] - **2025年1-12月累计数据**： - TOP100房企累计全口径销售金额3.36万亿元，同比-19.8% [1][2][35] - TOP100房企累计权益销售金额2.46万亿元，同比-20.1% [2][35] - TOP100房企累计全口径销售面积1.67亿平，同比-26.4% [2][35] - TOP10房企累计全口径销售金额1.67万亿元，同比-16.5% [1][9] - TOP20房企累计全口径销售金额2.20万亿元，同比-17.8% [18] - TOP50房企累计全口径销售金额2.89万亿元，同比-19.1% [27] TOP50房企销售明细与分布 - **同比表现分布（基于47家房企）**： - 2025年1-12月累计同比中位数为-16.9%，平均值为-12.8% [3][43] - 累计同比高于30%的房企有5家，占比10.6% [43] - 累计同比低于-30%的房企有12家，占比25.5% [43] - 2025年12月单月同比中位数为-38.5%，平均值为-24.7% [3][43] - 单月同比低于-30%的房企有24家，占比高达51.1% [43] 主流重点房企销售表现 - **2025年12月单月表现突出房企**： - 融创中国：全口径销售金额单月同比+74.4%，权益销售金额单月同比+51.6% [3][57] - 绿地控股：全口径销售金额单月同比+42.2%，权益销售金额单月同比+42.1% [3][57] - 保利置业：全口径销售金额单月同比+34.5%，权益销售金额单月同比+29.0% [3][57] - 华润置地：全口径销售金额单月同比+28.1% [61] - **2025年1-12月累计表现突出房企**： - 中国金茂：全口径销售金额累计同比+15.5%，权益销售金额累计同比+15.5% [4][64][68] - 绿地控股：全口径销售金额累计同比+9.0%，权益销售金额累计同比+9.0% [4][64][68] - 越秀地产：全口径销售金额累计同比-5.5%，权益销售金额累计同比-5.5%，降幅相对较小 [4][64][68] 行业销售权益比例、操盘比例与集中度 - **权益比例**：2025年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为72.7%、73.3%、73.2%、73.4%，同比变动幅度在-1.0至+0.7个百分点之间 [47] - **操盘比例**：2025年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例分别为97.1%、97.6%、94.7%、93.4% [47] - **集中度（权益口径，截至2025年11月）**：TOP10/20/50/100房企销售金额集中度分别为14.2%、18.9%、25.0%、29.3%，同比分别下降1.2、1.4、2.0、2.6个百分点 [50] 政策背景与行业展望 - 中央近期会议及规划为房地产行业发展定调，强调推动高质量发展、构建新模式、因城施策去库存等 [69] - 行业展望：政策持续落地将提升地方调控自主性，加深区域与城市分化 [4][69] - 部分高能级城市有望通过城市更新实现“止跌回稳” [4][69] - 供给侧出清将优化竞争结构，使信用优势明显的龙头央国企建立“品牌优势护城河”，实现业绩企稳回升 [4][69] 具体投资建议 - **主线一：稳健龙头房企** - 关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企 [4][69] - 推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [69] - 建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [69] - **主线二：运营型房企** - 公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企 [4][70] - 推荐华润置地、上海临港 [4][70] - 建议关注新城控股 [70] - **主线三：物业服务行业** - 宏观政策支持服务消费，“十五五”规划建议明确提出实施物业服务质量提升行动 [70] - 看好物业服务行业的长期发展空间 [4][70] - 推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][70] - 建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [70]

文章核心观点 - 2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章，核心在于改善和稳定房地产市场预期，并首次明确提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术” [1] 政策信号与行业定位 - 文章肯定了房地产行业的重要性，称其“带有显著的金融资产属性”，并且“仍然是支撑国民经济的基础产业” [1] - 文章传递了中央对地产预期管理重视度提升的积极信号，针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [3] - 地产政策持续出台旨在托底需求，后续政策推出节奏可能加快 [3] 市场解读与机构观点 - 华泰证券认为文章传递了积极信号，针对预期的措施有望加速市场回稳 [3] - 光大证券乐观表示政策托底需求，后续政策推出节奏或加快 [3] - 摩根大通评价称“这是一个好的开始” [3] - 国海证券此前指出，房地产市场结构性调整可能通过资产负债表效应压缩居民财富感知，进而抑制消费意愿和削弱购房者加杠杆意愿 [3] 潜在投资标的 - 关注房地产ETF基金（515060.SH）的后市表现 [4] - 关注食品饮料ETF（515170.SH）及其联接基金（华夏食品饮料ETF联接C：013126）的后市表现 [4] - 关注可选消费ETF（562580.SH）的后市表现 [4]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 中金认为，房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 华泰证券重点推荐：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；受益于香港市场复苏的香港本地房企；受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]