核心观点 - 中国商业地产市场出现显著转变，多个顶级购物中心被挂牌出售，标志着行业从重资产持有向轻资产运营或引入财务投资者的模式转变 [1][6][15] - 市场交易逻辑因消费类REITs的推出而改变，吸引了以保险公司为代表的机构投资者大举进入，成为当前最活跃的买方力量 [16][17][18] - 资产价值评估标准发生变化，从过去注重地段转向当前更看重运营能力和稳定的现金流生成能力，优质运营的商场成为稀缺标的 [20][21][22] 主要交易案例 - 北京荟聚购物中心计划出售，其与无锡、武汉三家荟聚购物中心的合计交易金额预计达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [5][18] - 北京SKP计划出售42%-45%的管理运营权及实体资产，收购方为博裕五期美元基金，交易后北京SKP仍保持原有运营管理结构 [6][20] - 深圳皇庭广场估价43.61亿元，起拍价30.52亿元（相当于评估价7折）但流拍，最终将直接抵给债权人 [7][20] - 上海仙乐斯广场以低于原估值25%的价格，即以21亿元成交，创下南京西路商圈近三年最大折扣，买方为厦门国企象屿集团 [7][20] - 2024年，万科先后出售其营收前二的王牌商业项目：上海七宝万科广场和上海南翔印象城MEGA；远洋集团以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权，亏损17.63亿元 [8] 市场趋势与数据 - 2025年上半年，房地产大宗交易市场整体不活跃，但消费基础设施（商业）赛道交易占比逆势上涨，由2024年的18%提升至20% [7] - 2024年，中国内地大宗市场成交宗数达371宗，创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%，保持在2200亿元左右，显示单宗标的交易额降低 [8] - 消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，其中2025年上半年累计综合收益达34.1%，跑赢同期沪深300和大多数债券指数 [17] - 2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币 [16] - 2023年以来，王健林出售超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿等险资机构已收购24座，占比近30% [18] 买方分析：险资崛起 - 保险公司成为当前商业地产最活跃的买家，源于10年期国债收益跌破2%、银行利率走低等背景下，优质商场能弥补资产荒下的配置空缺 [16][17] - REITs模式为商业地产投资提供了明确的退出路径，资产波动性较小，符合险资稳健的投资风格，改变了市场交易逻辑 [16][17] - 险资投资商业地产最看重运营能力，希望保留原有运营团队以维持稳定经营，便于REITs快速发售或获得股权分红，而非地段 [21] - 除本土项目外，险资也收购外资机构出售的资产，例如大家保险集团收购加拿大养老基金投资公司持有的龙湖集团四个项目股权 [19] 卖方动机与行业背景 - 商场产权方（主要是零售公司和住宅地产公司）普遍面临资金压力，出售旗下能卖上价的购物中心成为筹集现金的划算选择 [9][15] - 商业地产运营周期长，多数商场需10年以上才能收回成本，其营收对于大型房地产公司整体销售额贡献有限，增长前景受限 [15] - 住宅地产行业松动波及商业地产，过去依靠商场拉动周边住宅房价的模式难以为继，行业趋势是瘦身做轻资产运营 [14][15] - 商场曾经的联营模式等重资产运营优势，在集团财务承压时转变为沉重的财务负担 [12][15] 运营能力成为核心价值 - 北京荟聚拥有400多个品牌入驻，远高于一般商场的100到200个租户数，并保持品牌迭代，展示了强大的招商和运营能力 [21] - 北京SKP采用联营模式，对商品和品牌拥有绝对控制权，甚至高价买断部分商品的独家销售权，形成了在奢侈品界的护城河 [12][21] - 一些位于下沉市场的万达广场，因位于城市唯一商业中心且运营成功，维持高出租率，当地居民可支配收入表现良好，成为交易热点 [22] - 当前加盟商和品牌方扩张意愿减弱，商场面临招商压力，部分商场通过在中庭摆摊等方式妥协，让出公共空间以维持租金收入 [23]

宏观经济解读：国内维度 - 中美贸易摩擦再度升温，美方拟对中国商品加征100%关税并威胁取消领导人会晤，中方表态依法反制、保持克制、维护国家利益 [2] - 新型政策性金融工具规模5000亿元全部用于补充项目资本金，近期沥青开工率显著走高，预计对投资数据的拉动将在10月体现 [2] - 9月制造业PMI为49.8%，较前值49.4%和预期值49.6%边际改善，但非制造业PMI为50%，低于预期值50.2%和前值50.3% [3] 宏观经济解读：国外维度 - 美国联邦政府自10月1日起全面停摆，截至10月12日僵局持续，大量非核心部门如劳工统计局和商务部经济分析局已完全停止运作 [3] A股市场展望 - 中期看多A股，核心驱动力为无风险利率低位带来的资产荒及中国国家影响力提升带来的风险偏好改善，沪深300等核心资产估值仍合理 [4] - 短期受中美贸易摩擦升级冲击，市场波动可能放大，走势偏震荡，投资者可考虑保持积极并对优质标的采取逢低布局策略 [4][5] - 短期市场风格上，大盘优于小盘，价值与低估值红利风格相对收益或有修复机会 [6] 债市与黄金展望 - 节后资金面均衡平稳，债市上涨，5-10年利率债普遍下行2-4bp，短期因中美贸易摩擦升温，债市或迎来阶段性修复机会 [6] - 中期黄金上行趋势仍将延续，利好因素包括市场对美联储独立性的担忧、美国债务扩张及新兴市场央行购金 [6]

A股市场表现 - 10月14日A股三大指数集体高开，沪指涨0.53%至3910.15点，深成指涨0.22%至13260.70点，创业板指跌0.28%至3070.15点 [1] - 北证50指数表现强劲，上涨1.34%至1507.37点，科创50指数下跌0.43%至1466.64点 [2] - 9月A股市场延续强劲涨势，上证指数上涨12.7%，沪深300指数上涨17.9% [8] 投资者开户情况 - 9月A股新开户数达293.72万户，同比增长60.73%，环比增长10.83%，为年内单月第二高 [2][5] - 今年前三季度A股新开户数合计达2014.89万户，较2024年同期的1346.46万户增长49.64% [2][8] - 9月个人新开户292.63万户，机构新开户1.09万户，为年内机构新开户首次突破1万户 [2][7] 开户潮驱动因素 - 市场行情回暖，9月A股主要指数集体上涨，赚钱效应吸引散户入场 [3] - 政策预期强化，市场普遍预期稳增长、促消费政策加码，叠加美联储降息预期升温，风险偏好提升 [3] - 低基数效应，2024年9月新开户数为182.74万户，低于2025年同期 [3] 月度开户数据趋势 - 2025年开户数经历明显起伏，3月达年内峰值306.55万户，4月回落至192.44万户 [4] - 7月开户数回升至196.36万户，8月增长至265.04万户，9月进一步增至293.72万户 [4][5] - 9月单月294万户的开户规模在2025年仅次于3月，高于2024年全年11个月份 [5] 开户结构分析 - 个人投资者是开户主力，9月个人新开户292.63万户，前9个月累计达2007.29万户 [6] - 截至2025年9月30日，个人投资者A股累计总账户数为3.86亿户 [6] - 机构投资者加速入场，9月新开户1.09万户体现专业资金对A股的看好 [7][8] 市场影响与展望 - 开户潮体现资本市场活力，新股民进场短期提振市场流动性，后续有望带来增量资金 [9] - 个人投资者更趋成熟理性，“90后”“00后”等35岁以下客户成为开户主力军 [9] - 10月外部扰动或导致开户数环比下滑，但全年同比高增长趋势不变 [9]

9月A股新开户数据概览 - 9月A股新开户数达293.72万户，同比增长60.73%，环比增长10.83%，为年内单月第二高 [1][2] - 今年前三季度A股新开户数合计达2014.89万户，较2024年同期的1346.46万户增长49.64% [1][5] - 9月新开户中个人投资者为292.63万户，机构投资者为1.09万户，后者为年内首次突破1万户 [1][3] 月度开户数据走势分析 - 年内新开户数波动明显，3月以306.55万户创年内新高，4月、5月分别回落至192.44万户和155.56万户，7月起随市场回暖持续正增长 [2] - 9月294万户的开户规模在2025年仅次于3月，并高于2024年全年11个月份的数据，创下2025年4月以来阶段新高 [3] 开户潮驱动因素分析 - 市场行情回暖是主因，9月A股主要指数集体上涨，上证指数上涨12.7%，沪深300指数上涨17.9%，赚钱效应吸引散户入场 [1][5] - 政策预期强化，市场对稳增长、促消费政策加码及美联储降息预期升温，推动风险偏好提升 [1] - 存在低基数效应，2024年9月新开户数为182.74万户，低于2025年同期 [1] 投资者结构及市场影响 - 个人投资者是绝对主力，前9个月累计新开户2007.29万户，截至9月末个人投资者A股总账户数达3.86亿户 [3][5] - 机构新开户数突破1万户，被视为专业资金看好A股市场、认可当前处于底部区域的信号，其布局可能推动市场风格转向基本面驱动的慢涨 [3] - 新股民加速进场短期将提振市场流动性，并为A股带来可观增量资金，本轮开户潮中35岁以下投资者成为主力，投资行为更趋成熟理性 [5] 市场成交与资金面情况 - 9月市场成交规模显著提升，第三季度日均两融余额达21,197亿元，同比增长49.3% [5] - 10月市场出现短期波动，13日沪深两市成交额2.35万亿元，较上一交易日缩量1609亿元 [6] 未来开户趋势展望 - 10月受外部扰动加剧影响，新开户数环比可能下滑，但全年同比高增长趋势不变 [6] - 若市场因外部冲击回调，机构或借低位加速建仓，重点布局高股息与科技自立板块 [6] - 若国内及时出台降准、消费刺激等对冲措施，11月后开户数有望回升 [6]

浦发银行获AMC增持及董事提名 - 东方资产通过二级市场购入普通股及可转债转股形式增持浦发银行股份，截至9月29日持有普通股10.73亿股，持股比例3.44%，另持有可转债860万张[2] - 东方资产在9月20日至29日十天内集中增持浦发银行1.34亿股，按二级市场12.5元/股均价计算，耗资约16.75亿元[2][4] - 东方资产向浦发银行提名计宏梅为董事候选人，计宏梅现任东方资产上海市分公司党委书记[3] AMC行业增持银行股趋势 - 2025年以来AMC明显加大银行股布局，中国信达通过可转债转股持有浦发银行9.12亿股，持股比例3.03%，并提名林华喆为董事[4][6] - 中信金融资产在2025年1月20日至7月22日期间增持光大银行A股2.64亿股及H股2.79亿股，合计占该行总股本0.92%，增持后持股比例由7.08%增至8%[6] - 2025年6月中信金融资产增持中国银行H股23.84亿股，此前2024年11月其投资计划包括不超过260亿元购中国银行股份及不超过40亿元购光大银行股份[6] - 2025年6月长城资产副总裁郑海阳当选民生银行非执行董事，长城资产持股比例已达到可提名董事候选人的3%以上标准[7] AMC投资银行股的背景与收益 - AMC拥有风险定价与不良资产处置核心竞争力，可赋能银行提升资本实力和资产质量[3][7] - 在优质资产稀缺背景下，高股息率和低估值的银行股可为AMC带来可观财务投资收益[3][7] - 2025年上半年，中信金融资产追加投资中国银行和光大银行产生的初始投资成本小于应分享净资产公允价值份额的差额分别为189.13亿元和24.01亿元[7] - 同期中国信达持有浦发银行股份的初始投资成本小于应享有净资产公允价值份额的差额为72.28亿元，增厚了AMC利润[7] - 截至10月10日，浦发银行、民生银行、光大银行A股近12个月股息率分别为3.34%、8.3%、5.64%，中国银行H股股息率为4.23%[7] 浦发银行可转债动态 - 浦发转债到期日兑付登记日为10月27日，最后交易日为10月22日，最后转股日为10月27日，到期兑付本息金额为110元/张（含税）[5] - 浦发转债兑付资金发放日为10月28日，并于当日起在上海证券交易所摘牌[5]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5] - 板块具备较好的投资机会 [5] 市场动态与产品发行 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，为中国第75单公募REITs [6][14] - 华夏凯德商业REIT拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [6][14] - 华夏中海商业REIT将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [6][14] - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛极核 [6][14] - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，当前共有11只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [8][59][60] 市场表现回顾 - 2025年第41周，中证REITs（收盘）指数为826.77，同比上涨5.76%，环比下跌0.27% [5][7][16] - 2024年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计上涨9.3%，同期沪深300指数累计上涨34.56%，累计超额收益为-25.26% [7][16] - 2025年第41周，中证REITs全收益指数为1058.71，同比上涨12.09%，环比下跌0.26% [5][7][21] - 2024年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨22.85%，累计超额收益为-11.71% [7][21] - 2025年第41周，REITs市场成交量达1.5亿份，同比下降68.88%；成交额达7.02亿元，同比下降64.22%；区间换手率为0.62%，同比下降2.63个百分点 [5][7][26] - 近30日REITs市场成交总量达33.53亿份，同比下降24.08%；成交总额达153.31亿元，同比下降22.65%；近30日平均区间换手率为0.49%，同比下降21.09个百分点 [31] 细分板块表现 - 2025年第41周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-0.66%、环保+0.17%、高速公路-0.05%、产业园区-0.41%、仓储物流-0.27%、能源-0.65%、消费-0.93% [5][7][36] - 2025年第41周，各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-2.14%、环保-4.16%、高速公路-2.98%、产业园区-0.99%、仓储物流-0.32%、能源-2.15%、消费-2.91% [5][7][36] - 当周涨幅靠前的个券为：富国首创水务REIT上涨0.52%、国金中国铁建REIT上涨0.48%、嘉实物美消费REIT上涨0.34% [55][56] - 当周跌幅靠前的个券为：嘉实中国电建清洁能源REIT下跌2.65%、红土创新深圳安居REIT下跌1.76%、华夏金茂商业REIT下跌1.63% [55][56]

市场回顾与表现 - 2025年上半年沪深300指数涨幅几乎持平 低于新兴市场13.7%的涨幅 [2] - 截至9月16日 沪深300指数在三季度累计上涨18.7% 表现超过新兴市场10.9%的整体涨幅 [2] - 三季度市场上涨主要得益于流动性的快速改善 [2] 四季度市场展望 - 股市上涨仍将主要受流动性驱动 海外美联储开启宽松周期有利于新兴市场表现 [3] - 国内流动性改善在四季度存在趋势惯性 市场对政策的期待有望对冲基本面的疲弱 [3] - 需关注增量流动性的结构性特征 包括被动基金增配权重股和险资对红利央国企的结构性增配 [3] 盈利预测与估值分析 - 维持沪深300在2025年和2026年营业收入增速预测为4.5%和5.3% [4] - 对应2025年和2026年净利润增速预测为2.8%和6.7% [4][5] - 金融行业可能从去年对盈利的拉动项转为拖累项 [4] - 考虑无风险利率下行后 A股风险溢价估值在三季度上涨后仅恢复至合理水平 沪深300和全A指数的ERP仍未触及历史均值 [5] 投资主线与建议 - 投资策略为"把握基本面 享受资金面" 关注基本面成长性确定的细分板块 [6] - 长期投资者可将"哑铃策略"中的红利板块适度向科技成长板块倾斜 [6] - 重点关注高附加值出海升级两大主题：审美出海和高端智能制造 [6] - 审美出海相关机会集中在新消费板块 包括入境游 短剧 文创潮玩 手游 主机游戏 新式茶饮等 [6] - 高端智能制造重点关注电子 家电 汽车 军工等行业 以及创新药 机器人 AI硬件等题材 [6]

从我自身的理解而言，这种管制带来的结果，就是国内相关企业的利益得到了保障，使得我们的产品附加值增加，涨价则是必然的，还有一点，看看最近的 金价飙升，以及国际金属价格的水涨船高，这个时候选择管制的举措，多少有点保护价格的意思。 美元指数 最新:99.5380 99.5630 99.4010 99.2390 99.0770 98.9150 98.7530 98.5910 98.4290 98.2670 7499 5000 2500 0 08:00 10:00 12:00 14:00 16: 昨天，相关部门发布了四个公告，想必内容大家都已经看到了，就是对超硬材料、部分稀土设备和原辅料、部分重稀土、锂电池和人造石墨负极材料等相关 物项实施出口关注。 这个措施从11月8日开始实施，为什么要如此呢？规定上也明确说了，为维护国家安全利益、履行防扩散等国际义务。 我用白话文解释一下，这次实施的是出口管制，而不是对外禁止出口，这个问题要搞清楚，也就是说对外出口要报批，从我自身的理解看，主要还是为了维 护产业链的平衡，为了使得我们的重要产品不要太过于低价出口，这必然会损害我们自身的利益，这种情形下实施出口管制，也会维护企业应该有 ...

险资投资策略转向 - 险资在经历对地产股投资的退潮后 重新瞄准房地产领域 加速探索长租公寓 购物中心等收租型商业地产领域的投资机会 当房东的趋势加深[1] - 探寻优质不动产以获取稳定持续的租金收入 成为险资应对资产荒 助力资产负债匹配的发力方向[1] 近期投资案例与规模 - 财信人寿作为最大份额的外部投资人 参与华夏凯德商业REIT战略配售 投资金额约5000万元[3] - 大家投控联合大家人寿 友邦人寿等多家保险公司共同设立大家长租住房基金 总规模45亿元 重点布局北京 上海等一线城市的保障性租赁住房项目[4] - 友邦保险成功收购位于上海市松江区的一处保障性租赁社区项目[4] - 新华保险 大家人寿联合万科集团旗下住房租赁平台等 成立万新金石住房租赁股权投资合伙企业[4] 投资逻辑与驱动因素 - 地产投资具有较长投资周期的特性 与险资的久期相契合[5] - 在利率持续下行的环境里 传统固收类资产已难以满足险资的收益需求 优质不动产具有长久期 低波动和现金流稳定的特性 能够满足险资对长期稳定收益的需求[5] - 政策红利释放为险资投资收租型地产打开窗口 去年发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提出支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场[5] 投资模式演变 - 险资的不动产投资更加多元 对商业地产 办公楼 长租公寓等领域均有涉足 投资方式逐步从单一债权计划转变为基金化 平台化[6] - 平台化运作便于规模扩张 提升资产配置效率 专业运营团队有助于提升资产回报率[6] 未来投资趋势展望 - 未来险资在收租型资产方面的投资可能呈现三大趋势 一是地域下沉 重点关注都市圈内产业基础扎实的二线城市 二是资产类型多元化 探索物流仓储 数据中心等新基建领域 三是合作模式创新 通过参股运营方 共建产业基金等方式深度绑定优质资源[6] - 险资不动产投资可能拓展至核心城市周边的潜力区域 如二线城市新兴商圈或交通枢纽地带 以寻找价值洼地[7] - 险资会探索更多合作模式 例如与房企共建运营平台 深度绑定专业运营方以提升资产效益[7]

高端住宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万元以上高端住宅成交2.1万套，同比增长21% [6] - 市场呈现“越豪越好卖”趋势，总价1000-3000万豪宅成交19561套同比增长25%，总价5000万以上豪宅成交621套同比增长51% [6][7] - 总价3000-5000万新房豪宅成交1257套，同比下跌28%，主要受上期高基数影响 [6][7] 上海豪宅市场领先地位 - 上海在高端住宅市场占据绝对支配地位，各总价区间成交量和占比均一骑绝尘 [8] - 2025年上半年上海总价5000万以上顶级豪宅成交482套，占全国78%份额 [8][9] - 上海在1000-3000万、3000-5000万豪宅市场分别占比32%和49% [10] 豪宅价格走势与项目表现 - 上海黄浦区新房成交均价从2020年13.8万/㎡攀升至2025年17.9万/㎡，涨幅接近30% [11] - 壹号院项目从2024年8月开盘均价17万/㎡持续上涨至2025年8月19.8万/㎡ [11] - 壹号院五批次66套房源1小时售罄，总销售额48亿元，套均总价约7300万 [11] - 黄浦嘉里金陵华庭二期120套开盘秒光，吸金超98亿，套均总价8200万 [12] 高端住宅市场需求驱动因素 - 新房豪宅通过硬件升级迎合市场，如放宽阳台面积、设计空中花园、降低公摊等 [13] - 一二线城市沉淀全国最有购买力群体，以上海为代表聚集“老钱”与“新钱”形成庞大资金池 [13][14] - 主要城市金融机构本外币存款余额持续增长，上海2024年达22.01万亿元同比增长7.7% [15] 宏观经济与投资环境 - 十年期国债收益率从2021年初3.28%下行至2025年初1.58%，降幅51.8% [19] - 国有大行挂牌利率七次下调，活期存款从0.30%降至0.05%，1年期定期从1.75%降至0.95% [21] - 居民存款从2022年底135万亿元增长至2025年6月162万亿元，年化增长率近7.5% [26] - 投资回报率下降导致富裕阶层面临资产荒，购置豪宅成为重要资产配置方式 [26][27] 豪宅资产属性与稀缺性 - 高端住宅定位决定其拥有者对价格不敏感，稀缺性奠定增值基础 [27][28] - 富豪购置核心城市城心豪宅成为钟爱的资产配置方式，如马云家族、赵长鹏等案例 [27] - 财富流转和产业结构升级背景下，高端住宅需求持续存在 [28][29]