核心观点 - 北京房地产中介行业协会发布倡议书，旨在规范房地产经纪行为，以助力市场止跌回稳和健康发展 [1][2] 秉持正确舆论导向，客观全面披露市场信息 - 不得发布或传播夸大市场风险、制造恐慌的言论，应客观理性解读市场数据 [2] - 不得故意选取存在明显硬伤的低价房源作为市场代表性案例，避免片面解读市场行情 [3] - 杜绝采用“标题党”手法及夸大表述，确保发布的市场价格和行情解读真实、准确、全面 [3] 规范业务操作，杜绝不正当经营行为 - 禁止为满足KPI考核制造虚假带看量，或为取得“热销房源”标签引诱房主低价挂牌 [4] - 应科学评估房屋价值，禁止采用PUA手段或通过虚报低价、做局砸盘等方式恶意压价 [4] - 如实反映房源市场价格，禁止故意压低报价，代客户报价需签订委托合同并取得授权 [4] 规范收费行为，维护消费者权益 - 严格执行明码标价制度，公示服务项目、内容及收费标准，不得收取任何未标明费用 [5] - 不得通过承诺返费、返佣等方式进行不正当竞争，协助办理抵押贷款时不得要求银行返佣 [5] 促进公平竞争，构建健康市场生态 - 在新房代理和渠道业务中，不得利用优势地位要求开发商签订排他性或变相排他协议 [6] - 依据服务内容和质量合理确定收费标准，不得通过低价竞争手段争抢业务 [7]

报告行业投资评级 - 期指或有所企稳 [3] 报告的核心观点 - 9月28日四大期指当月合约悉数下跌，IF跌1.16%，IH跌0.43%，IC跌1.48%，IM跌1.33% [1] - 本交易日期指总成交回升，投资者交易热情升温，IF总成交减12397手，IH减3587手，IC增6370手，IM增30154手；持仓方面，IF总持仓减6449手，IH增1041手，IC增3365手，IM增11537手 [2] - IF、IH趋势强度为1，IC、IM趋势强度为1 [6] 相关目录总结 期指数据 - 沪深300收盘价4550.05，跌0.95%，成交额5987.2亿；IF2510收盘价4543.2，跌1.16%，基差 -6.85，成交额481.2亿，成交量35095手，减2098手，持仓量56282手，减2835手等 [1] - 上证50收盘价2941.02，跌0.40%，成交额1501.9亿；IH2510收盘价2945.2，跌0.43%，基差4.18，成交额133.8亿，成交量15109手，减102手，持仓量20891手，增819手等 [1] - 中证500收盘价7240.91，跌1.37%，成交额4302亿；IC2510收盘价7202.6，跌1.48%，基差 -38.31，成交额521.5亿，成交量35918手，增1668手，持仓量61909手，减1087手等 [1] - 中证1000收盘价7397.59，跌1.45%，成交额4368.6亿；IM2510收盘价7357，跌1.33%，基差 -40.59，成交额838.7亿，成交量56703手，增5875手，持仓量83509手，增623手等 [1] 期指前20大会员持仓增减 - IF2510多单减2101，空单减2201；IF2511多单净变动 -4719，空单净变动 -4620等 [5] - IH2510多单增719，空单增1033；IH2512多单增427，多单净变动778，空单增433，空单净变动1095等 [5] - IC2510多单减417，空单减1072；IC2512多单增3162，多单净变动2996，空单增2546，空单净变动2238等 [5] - IM2510多单增1946，空单增976；IM2512多单增7177，多单净变动9123，空单增7217，空单净变动8193等 [5] 重要驱动 - 1 - 8月中国规模以上工业企业利润总额46929.7亿元，同比增0.9%；8月规模以上工业企业利润同比由上月降1.5%转为增20.4%；1 - 8月规模以上装备制造业利润增7.2%，拉动全部规模以上工业企业利润增长2.5个百分点 [6] - 央行货币政策委员会召开第三季度例会，提出加强货币政策调控，引导金融机构加大货币信贷投放力度，探索常态化制度安排维护资本市场稳定，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度 [6] - 国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会，聚焦稳电价、稳煤价、防止“内卷式”恶性竞争等，国资委主任张玉卓强调中央企业要带头抵制“内卷式”竞争 [7] - A股三大指数震荡走低，创业板指跌超2%失守3200点，科技股全线回调；上证指数收跌0.65%报3828.11点，深证成指跌1.76%，创业板指跌2.6%，北证50跌1.81%，科创50跌1.6%，万得全A跌1.2%；A股成交2.17万亿，上日为2.39万亿元；算力方向领跌，医药股全线走弱，金属铜概念股逆势走强，风电股反复走强 [7]

行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 货币政策将继续支持巩固房地产市场稳定态势 央行提出加大存量商品房和存量土地盘活力度 完善房地产金融基础性制度 [1][4] - 一线城市政策效果显现 北京上海成交量持续回升 深圳小幅回落 9月底是政策窗口期 新一轮支持政策有望推出 [4][5][7] - 地产板块处于低位 具备配置性价比 建议关注核心城市头部房企和二手房中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京近一周(9.20-9.26)二手住宅日均成交551套 同比增长11% 新房日均成交154套 同比增长52% 较8月新政前一周增长113% [4] - 上海近一周(9.20-9.26)二手房日均成交726套 同比增长22% 新房日均成交322套 同比增长29% 较新政前一周增长37% [5] - 深圳近一周(9.20-9.26)二手房日均成交124套 同比增长11% 新房日均成交51套 同比下降23% 较新政前一周下降10% [5] 全国市场表现 - 30个大中城市近一周(9.20-9.26)新房成交面积同比-3.8% 9月(截至9.26)同比增长10.9% 1-9月累计同比下降5.1% [6] - 分城市看 一线城市近一周新房成交面积同比+24% 二线-4.5% 三线-25% 9月成交面积同比分别为+23% +13% -5% [6] - 13城近一周(9.20-9.26)二手房成交面积同比+5.2% 9月(截至9.26)同比增长18% 为4月以来单月最大涨幅 1-9月同比+13% [6] 投资建议方向 - 拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [7] - 政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家等 [7]

银行体系优化与支持实体经济 - 引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力 [1] - 有效落实好各类结构性货币政策工具，扎实做好金融"五篇大文章" [1] - 加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等领域，做好"两重""两新"等重点领域的融资支持 [1] 资本市场稳定措施 - 用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定 [1] 小微企业融资支持 - 持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用 [1] - 进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点 [1] 房地产政策与市场稳定 - 着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势 [1] - 完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式 [1] 金融开放与风险防控 - 切实推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力 [1]

货币政策总体基调 - 下阶段货币政策思路为加强货币政策调控，提高前瞻性、针对性和有效性[2] - 货币政策实施从“加大货币政策调控强度”调整为“加强货币政策调控”[7] - 政策实施从“灵活把握政策实施的力度和节奏”转变为“把握好政策实施的力度和节奏，抓好各项货币政策措施执行”[2][7] 经济形势评估 - 当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多[4] - 对我国经济形势的判断从“经济呈现向好态势”变更为“经济运行稳中有进”[5] - 对国内经济面临的困难和挑战删除了“风险隐患较多”的表述，保留“国内需求不足、物价低位运行”[5] 流动性及利率政策 - 建议保持流动性充裕，引导金融机构加大货币信贷投放力度[6] - 使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配[6] - 强化央行政策利率引导，完善市场化利率形成传导机制，推动社会综合融资成本下降[6] 结构性支持重点 - 结构性货币政策工具将加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸[2][6][8] - 扎实做好金融“五篇大文章”，做好“两重”“两新”等重点领域的融资支持[6] 资本市场与房地产 - 提出用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化制度安排以维护资本市场稳定[6][7][8] - 加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度[7] - 房地产相关表述从“持续巩固房地产市场稳定态势”调整为“巩固房地产市场稳定态势”[8] 金融机构与金融稳定 - 引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力[6] - 从宏观审慎角度观察评估债市运行，关注长期收益率变化，防范资金空转和汇率超调风险[6]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹钢主力期价震荡回落，日跌幅1.00%，量缩仓增，供弱需增下基本面有所改善，但下游未好转，需求担忧未退，改善力度不强，成本抬升与政策预期相对利好，多空博弈下预计钢价震荡运行，关注需求表现 [4] - 热轧卷板主力期价弱势下行，日跌幅1.33%，量增仓缩，需求韧性趋弱，供应维持高位，供需格局走弱，库存增加，卷价承压，成本抬升相对利好，预计后续走势震荡偏弱，关注需求表现 [4] - 铁矿石主力期价高位回落，日跌幅1.23%，量仓收缩，需求表现尚可支撑矿价高位运行，但需求利好趋弱，供应压力增加，基本面预期走弱，叠加估值偏高，节前走势谨慎乐观，谨防产业矛盾激化 [4] 根据相关目录分别进行总结 产业动态 - 住建部党组将持续巩固房地产市场稳定态势，着力构建房地产发展新模式，推动住房城乡建设事业高质量发展 [6] - 商务部称8月消费市场总体平稳，社会消费品零售总额3.97万亿元，同比增长3.4%，限额以上单位家电零售额同比增长14.3% [7] - 2025年9月10日越南生产商对原产中国的特定热轧板卷提起反规避调查申请，9月18日越南贸易防卫局正式受理，工贸部将在45日内确定是否立案 [8] 现货市场 - 螺纹钢上海、天津、全国均价分别为3240元、3230元、3312元，较前一日分别降10元、10元、11元；热卷卷板上海、天津、全国均价分别为3390元、3330元、3441元，较前一日分别降40元、20元、15元；唐山钢坯价格3030元，降30元；张家港重废价格2140元，持平 [9] - 61.5%PB粉（山东港口）价格795元，降5元；唐山铁精粉（湿基）价格803元，持平；澳洲海运费10.90元，降0.04元；巴西海运费24.70元，涨0.06元；SGX掉期（当月）价格105.80元，涨0.10元；普氏指数（CFR，62%）价格106.75元，涨0.20元 [9] 期货市场 - 螺纹钢活跃合约收盘价3155元，涨跌幅-1.00%，成交量1290376，较前一日减少362153，持仓量1881412，较前一日增加20270 [11] - 热轧卷板活跃合约收盘价3340元，涨跌幅-1.33%，成交量649366，较前一日增加100542，持仓量1367093，较前一日减少15676 [11] - 铁矿石活跃合约收盘价802.5元，涨跌幅-1.23%，成交量289687，较前一日减少119815，持仓量546570，较前一日减少15454 [11] 后市研判 - 螺纹钢供需格局改善，周产量环比降5.48万吨，需求周度表需环比增11.96万吨，但库存高于往年，需求处于同期低位，下游未好转，成本抬升与政策预期利好，预计钢价震荡运行，关注需求表现 [37] - 热轧卷板供需格局变化，周产量环比增1.35万吨，需求周度表需环比降4.34万吨，需求韧性趋弱，供应高位，库存增加，卷价承压，成本抬升利好，预计走势震荡偏弱，关注需求表现 [37] - 铁矿石供需格局变化，终端消耗回升，需求表现尚可支撑矿价，但钢市矛盾累积，需求韧性将弱，国内港口到货回升，海外供应增加，基本面预期走弱，估值偏高，节前走势谨慎乐观，谨防产业矛盾激化 [38]

资本市场改革 - 证监会深化科创板、创业板、北交所改革，完善发行上市等制度机制 [1] - 证监会提出培育壮大耐心资本 [1] 宏观经济与金融环境 - 央行将为推动经济持续回升向好营造良好的货币金融环境 [1] - 国家外汇管理局将保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定和国际收支基本平衡 [1] 风险监管与审计 - 审计署将加大地方政府债务、金融、能源等领域重大风险隐患揭示力度 [1] 房地产行业 - 住建部将持续巩固房地产市场稳定态势 [1] - 住建部将着力构建房地产发展新模式 [1] 体育健康产业 - 国家体育总局印发《关于推动运动促进健康事业高质量发展的指导意见》 [1] 能源装备产业 - 国家能源局提出到2030年，我国能源关键装备产业链供应链实现自主可控 [1]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

杭州青山湖板块及中天珺府房价深度回调 - 核心观点：杭州青山湖科技城板块的二手房价格，特别是中天珺府项目，自2021年高点以来出现深度回调，跌幅显著，新房与二手房价格倒挂现象已消失，市场呈现以低价刚需房源为主导的特征 [1][2][11] 中天珺府项目价格变动详情 - 同户型价格对比：一套约90平米的3居室，2021年高峰时期成交总价225万元，单价高达25106元/平，而2025年7月30日同户型最低成交总价降至80万元，单价仅8928元/平，从高点跌幅高达60% [11][18] - 近期价格波动：2025年8月成交的两套同户型房源价格略有回升，总价超过96万元，单价重回10000元/平以上，显示短期波动，但整体仍处低位 [6][8][11] - 历史价格对比：网友指出，同一楼盘32层房源当前价格0.79万元/平，而两年前11层房源售价2.58万元/平，当前11层最新成交价为0.98万元/平，价差明显 [1] 青山湖板块市场供需数据 - 成交量价背离：2025年1-4月，青山湖板块网签612套，是去年同期的2.4倍，但成交均价却环比再跌12% [2] - 价格体系重塑：板块新房限价仍维持在2万元/平以上，但二手房成交价已跌至1万元/平以内，此前存在的价格倒挂现象彻底消失 [2] 杭州整体二手房市场状况 - 市场结构变化：杭州二手房市场刚性需求旺盛，均价“1字头”（即单价1万多元）的小区成交走俏，持续占据市场主导地位 [24] - 刚需主导成交：总价在200万元以下的房子越来越受欢迎，几乎占据了一半的成交量，房东降价意愿增强，购房者议价空间增大 [32] - 月度成交数据：2025年8月，杭州二手房成交6633套，环比下降7.4%，网签均价为28178元/平方米，环比微涨0.2% [27] - 实时成交数据：截至2025年9月6日，杭州本月（9月）二手房累计成交809套，今年累计成交54653套，去年同期为81669套 [30] 杭州全市房价趋势 - 二手房价格趋稳：数据显示，当前杭州二手房价格稳定在29000元/平以上略有波动，9月参考均价为29748元/平，环比微涨0.01%，市场观点认为前些年水分已挤出，总体趋势到了“跌无可跌”的水平 [31][33][34] - 新房价格有反弹迹象：同期数据显示，新房价格出现反弹迹象 [31]