房价走势 - 2025年8月英国平均房价环比下降0.1% 为4月以来第三次月度回落[1] - 8月房价同比上涨2.1% 增幅为2024年6月以来最弱 低于市场预期2.8%[1] 市场需求 - 首次购房者月均房贷支出占可支配收入约35% 远高于长期平均水平30%[1] - 房屋可负担性问题抑制市场需求[1] 政策环境 - 英国央行8月初下调基准利率 但通胀担忧或令后续降息步伐放缓[1] - 市场对秋季预算案提出的"豪宅税"政策保持谨慎 相关不确定性增加房地产市场压力[1]

房地产债务周期国际比较 - 中国非金融部门负债率在2021年达到顶峰 与日本1993年及美国2008年房地产泡沫顶峰时相似[2] - 日本非金融部门负债率从1970年至1992年经历20年扩张周期 完整债务周期约65年[3] - 美国通过暴力去杠杆方式实现债务出清 2008-2012年间每年数百家银行及数十家房地产公司倒闭[3] 中国债务结构特征 - 中国家庭部门负债率轨迹与日本高度相似 均经历20-30年扩张后于2021年见顶[4] - 2014-2016年中国非金融部门债务直线飙升 与房地产去库存政策及恒大等企业全国化扩张同步[5] - 2023年推出的三年十万亿化债计划仅为债务延期 并未实质性消化原有债务[4] 政府部门债务影响差异 - 美国公共部门负债率创历史新高 导致国债收益率持续走升及拍卖市场供过于求[5] - 高政府负债率推升通胀压力 因货币超发成为债务解决手段[6] - 美国家庭部门负债率自2008年后持续走低 支撑消费能力持续上升[6] 房地产价格走势分析 - 日本房价从峰值下跌80% 香港1998-2003年间房价平均下跌75%[7] - 中国房价2021年见顶后下行轨迹与日本高度相似 房价收入比已消化一半[7] - 一线城市房价保持坚挺（尤其上海豪宅需验资摇号） 低线城市房价下跌约50%[8] 经济周期运行态势 - 中国经济短周期约3-4年 2022年11月进入修复阶段后低点持续上移[9] - 股市底部拾级而上 A股达3600多点 恒指维持在25000点以上[10] - 当前周期受疫情干扰及政策决心影响 修复轨迹明确但面临去杠杆与稳增长平衡挑战[10]

2025 年 09 月 01 日 地产成交有所回暖 宏观研究团队 ——宏观经济专题 何宁（分析师） 郭晓彬（分析师） hening@kysec.cn 证书编号：S0790522110002 guoxiaobin@kysec.cn 证书编号：S0790525070004 供需：建筑与工业开工率边际下行，需求整体偏弱 1.建筑开工：开工率仍处季节性低位，基建水泥发运量再度下行。最近两周（8 月 17 日至 8 月 30 日），石油沥青装置开工率、水泥发运率季节性位置仍位于历史 中低位。基建项目水泥出库量再度下行，资金方面，建筑工地资金到位率同比低 于 2024 年同期。 2.工业生产端，整体景气度仍处于历史中高位，但较上两周边际回落。最近两周， 工业开工整体景气度仍处于历史中高位，但较上两周边际回落。化工链中 PX 开 工率回升至历史中高位，PTA 开工率回落至历史中低位，汽车半钢胎开工率低于 2024 年同期，焦化企业开工率回落至历史低位。 3.需求端，建筑需求同比再度转负，汽车销量同比有所回落。最近两周，建筑需 求同比再度转负，螺纹钢、线材、建材表观需求均回落至历史低位，但较 2024 年同期差距相对较小。汽 ...

核心财务表现 - 2025年上半年营收113.2亿元同比腰斩50.8% [1] - 归母净亏损28.7亿元同比增亏18.1亿元 [1] - 公司连续第四年亏损2022至2024年累计亏损超260亿元 [1] 业务结构变化 - 旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15%同比下滑27.9% [3][4] - 房地产业务营收30.76亿元占比27.18%同比大幅下滑73.51% [3][4] - 业务结构明显调整旅游业务成为核心营收动力 [4] 地区营收分布 - 华南地区营收53.04亿元占比46.87%同比下滑13.13% [4] - 华东地区营收18.74亿元占比16.56%同比大幅下滑75.66% [4] - 中部地区营收21.96亿元占比19.4%同比下滑50.91% [4] - 西北地区营收18.67亿元占比16.49%同比下滑59.91% [4] 房地产业务状况 - 毛利率从2020年59.32%持续下滑至2025年上半年5.49% [5] - 2025年上半年仅新增1宗土地储备面积1.8万平方米 [5] - 剩余可开发建筑面积1045.37万平方米集中于西安肇庆等城市 [5] 债务与现金流 - 总负债规模2410.86亿元其中流动负债1491.03亿元 [6] - 短期债务占总债务比重61.85%超六成债务集中于短期 [6] - 经营性净现金流25.6亿元较上年同期增加53.9亿元 [6] - 有息负债总额1288.3亿元中长期借款占比68.3%平均融资成本3.5% [6] 经营策略 - 通过差异化营销加速回款推进存量资产盘活 [7] - 旅游业务采取存量产品提升与增量项目拓展双轮驱动 [7] - 房地产业务通过资源优化与产品提升协同发展 [7]

股份回购情况 - 截至2025年8月31日通过集中竞价交易方式回购股份1006.31万股 占公司总股本1.3% [1] - 最高成交价3.17元/股 最低成交价2.79元/股 [1] - 成交总金额2982.8511万元 不含交易费用 [1]

- 24 11 1 -11 - 11 1 - 1 PEX e CI 0 11175 Fi l 201 d Alabata T gennes 8月21日，国家发展和改革委员会官方网站发布消息，新建上海至杭州高速铁路可行性研究报告已于近日正式获批。 为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市 税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确进一步调减住房限购政策。 8月25日，央行上海总部发布通知称，根据中国人民银行关于商业性个人住房贷款利率政策规定以及上海市政府调控要求，对上海市商业性个人住房贷款利 率定价机制进行调整。 8月25日，据媒体报道，上海新天地社区商业南六项目股权近期完成变更。 该项目总建筑面积约17,662平方米，位于西藏南路与肇州路交叉路口。此次收购单价约28,000元，收购总价约为5亿。 8月21日，上海市虹口区四川社区C080101单元控制性详细规划中，hk161、hk166街坊局部调整规划（含山阴路历史文化风貌区、HK-064风貌保护街坊 ...

股份回购情况 - 公司通过集中竞价交易方式回购股份10,063,100股，占总股本比例1.3% [1] - 回购价格区间为2.79元/股至3.17元/股 [1] - 回购总金额达2,982.8511万元（不含交易费用） [1]

核心观点 - 公司2025年上半年主业经营承压 扣非净利润亏损4.45亿元 但通过证券投资实现非经常性损益收益5.84亿元 最终归母净利润6300万元 呈现主业亏损投资补的特征 [2][3] 财务表现 - 2025年上半年营业收入191.12亿元 [2] - 扣除非经常性损益后净利润亏损4.45亿元 [2] - 物业开发与销售业务毛利率仅3.89% 资产减值损失同比增加 [2] - 珠宝时尚 文化饮食等产业运营业务综合毛利率承压 [2] - 归母净利润6300万元 其中非经常性损益贡献5.84亿元 占比927% [3] 投资业务 - 出售老铺黄金部分股份直接套现7.11亿元 [3] - 老铺黄金剩余股份公允价值变动收益8.51亿元 期末账面价值4.15亿元 [3] - 该笔投资总收益超15.6亿元 收益率超30倍 [3] - 持有重庆农村商业银行H股1.51亿股 公允价值变动收益2.62亿元 期末账面价值9.1亿元 [3] 战略与披露 - 公司战略为家庭快乐消费产业+城市产业地标+线上线下平台的1+1+1战略 产业运营与产业投资双轮驱动 [4] - ESG报告强调优化产业结构 资源配置于高潜力业务 聚焦珠宝 文化饮食等核心赛道 [5] - 实际资源向证券投资倾斜 与聚焦核心业务的战略表述矛盾 [6] - 未披露投资业务与主业资源分配的优先级及可能挤占情况 [6] 风险管理 - 公司建立四道防线风险管理系统 2024年开展37项审计 将可持续发展风险纳入日常审计 [7] - 但未披露证券投资业务的风险管控 [7] - 盈利高度依赖金融投资 但风险披露未覆盖投资波动性风险 [7] 研发投入 - 2024年费用化研发支出0.48亿元 约为2022年1.46亿元的三分之一 [8][9] - 研发支出占营业收入比例从2022年0.29%降至2024年0.10% [9] - 旗下老庙黄金因产品造型擦边IP引发争议 反映创新压力问题 [9] 信息披露 - 公司强调遵循MSCI ESG评级和CASS-ESG5.0指引 通过多渠道保障透明度 [7] - 但未关联财务盈利结构与ESG关系 未披露投资业务规模及收益占比 [7] - 未提示证券投资波动可能导致未来盈利下滑的风险 [10] - 未说明主业改善的具体计划 [10]

市场整体表现 - A股9月1日迎来开门红 创业板指涨超2% 行业板块多数收涨 贵金属板块爆发 珠宝首饰、生物制品、能源金属、医疗服务、化学制药板块涨幅居前 保险、航天航空板块跌幅居前[1] - 沪深两市全天主力资金净流出364.22亿元 8个行业主力资金净流入 23个行业主力资金净流出[1] - 96只个股主力资金净流入超1亿元 14只个股净流入超4亿元 173只个股主力资金净流出超1亿元 17只个股净流出超5亿元[1][3] 行业资金流向 - 通信行业主力资金净流入15.33亿元 医药生物行业净流入11.12亿元 房地产、石油石化、纺织服饰行业净流入均超1亿元[1] - 计算机行业主力资金净流出68.18亿元居首 电力设备、汽车、电子行业净流出均超40亿元 非银金融、国防军工行业净流出均超30亿元[1] - 尾盘轻工制造、传媒、美容护理、社会服务等行业获主力资金抢筹[5] 个股资金流入排名 - 利欧股份主力资金净流入18.51亿元居首 股价上涨10.08% 上半年营收96.35亿元同比下降9.62% 归母净利润4.78亿元同比增长164.28% 公司通过AI技术深度融合数字营销与机械制造业务[2] - 恒宝股份净流入13.86亿元 股价涨停 受益于数字货币概念股走强[2] - 中兴通讯净流入11.93亿元股价涨5.63% 东山精密净流入7.88亿元股价涨4.24% 山子高科净流入7.66亿元股价涨10.05%[3] 个股资金流出排名 - 东方财富主力资金净流出21.69亿元居首 股价下跌0.76%[4][5] - 比亚迪净流出17.23亿元股价跌3.82% 中国稀土净流出14.12亿元股价涨1.37% 金力永磁净流出11.15亿元股价跌3.29%[4] - 通富微电净流出10.83亿元股价涨5.41% 顺丰控股净流出9.80亿元股价跌3.97% 格力电器净流出9.41亿元股价跌2.79%[5] 尾盘资金流向 - 尾盘沪深两市主力资金净流出41.39亿元[5] - 宁德时代尾盘净流入1.55亿元居首 股价跌0.71% 公司拟出售芬兰汽车公司20.6%股份[6] - 创新医疗尾盘净流入1.41亿元股价涨停 三维通信净流入1.12亿元股价涨10.03%[6] - 金力永磁尾盘净流出2.31亿元居首 立讯精密净流出2.25亿元 格力电器净流出1.99亿元[7][8]

公司股份回购 - 截至2025年8月31日累计回购股份约389万股，占公司总股本0.95% [1] - 回购最高成交价112.25元/股，最低成交价84元/股 [1] - 回购合计成交金额约4亿元人民币 [1] 营业收入构成 - 2025年1至6月制药业收入占比92.83% [1] - 同期房地产业务收入占比6.81% [1] - 服务业收入占比0.36% [1] 公司市值 - 当前市值达462亿元人民币 [1]