行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且予以维持 [1] 报告核心观点 - 近期多家香港房地产企业发布财报，显示积极改善迹象，为估值上行打开空间 [3] - 通过房价涨幅、估值走势和绝对股价涨幅三重维度对比，认为香港房地产股价仍有上行空间 [3] - 报告认为房地产是周期性行业，本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，预计2026年短期楼市量价将持续超预期，坚定看好港资房企全年表现 [3] 港房财报现积极信号，重申看好港资地产 - **新鸿基地产2026财年半年度业绩显著改善**：核心归母净利润为122.1亿港元，同比增长16.7%；中期股息为0.98港元/股，同比增长3% [3][9] - **新鸿基地产财务状况与经营指标向好**：发展物业减值拨备从上年同期的10.8亿港元降至0；投资物业公允价值变动从-28.8亿港元改善至-13.1亿港元；平均借贷利率从4%降至3% [3][9] - **新鸿基地产积极补充土地储备**：抓住香港楼市复苏机会，在屯门、古洞、长沙湾新增约203.1万平方呎楼面面积 [9] - **信和置业财务稳健并积极补货**：2025年末在手净现金达514亿港元；报告期内及之后在屯门、新九龙补充优质地块，总土储为1880万平方呎，其中住宅占比25.8% [3][13] - **信和置业2025-2026财年半年度业绩**：收入为51.8亿港元，同比增长34.5%；股东应占核心净利润为22.2亿港元，与上年同期的22.41亿港元基本持平；股息为0.15港元/股，同比持平 [13] - **恒隆地产2025年核心利润改善**：核心归母净利润为32亿港元，同比增长3.5%；全年股息为0.52港元/股，同比持平 [3][16] - **恒隆地产内地零售业务逐季改善**：2025年第一至第四季度，中国内地商场零售额同比增速分别为-7%、-1%、10%、18%，全年同比增长4% [16] - **恒隆地产融资成本下降**：2025年平均借贷利率为3.8%，低于2024年的4.3% [16] 三重维度对比，港房股价上行空间仍存 - **维度一：房价涨幅历史对比显示弹性**：上一轮周期（2003年见底）次年（2004年），香港私人房价指数上涨27.4%；本轮周期房价于2025年见底，截至2026年2月15日，房价较2025年末已上涨3.7%，预计后续有望持续超预期 [3][22] - **维度一：股价与房价强相关**：历史数据显示新鸿基地产股价与香港房价年涨跌幅呈现较强相关性，房价超预期有望带动股价超预期 [21][22] - **维度二：当前估值对比历史仍有空间**：新鸿基地产市净率（PB）在2015-2020年区间为0.54-0.76倍，当前（截至2026年2月27日）不到0.7倍，仍低于该区间上限；在2003年周期拐点时，其PB长期高于1倍，高点甚至超过2倍 [3][26] - **维度二：横向估值对比显示空间**：新鸿基地产最新PB为0.68倍，仍低于业务模式类似的华润置地（0.75倍） [26] - **维度三：绝对股价涨幅远低于上轮周期**：上一轮周期（2003-2007年），新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%；本轮新鸿基地产自2025年4月低点以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期涨幅 [3][27][29] 投资建议 - 报告预计2026年香港楼市量价有望延续上行，因需求端有望随经济反弹、人才引入和租金回报率吸引力增强而恢复，供给端潜在供应压力可控 [32] - 投资建议关注三类公司：香港本地发展商，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业；商业运营商，如太古地产、恒隆地产；以及经纪商美联集团 [3][32]

市场总体观点与核心判断 - 全国房价已接近估值底部，年内止跌回稳概率不低[1] - 市场进入止跌回稳关键验证期，后续走势取决于二手房挂牌量与租金价格变化[1] - 核心城市二手房挂牌量回升幅度与持续性为影响后续房价走势的关键变量[1][17] 近期市场表现数据 - 本周（2.21-2.28）47城新房成交面积环比回升，同比去年农历同期增长26.6%[4] - 本周（2.21-2.28）22城二手房成交量与去年农历同期基本持平[7] - 2月以来全国房价跌幅显著收窄，一线、二线、三线城市挂牌价月环比分别为0.2%、-0.2%和-0.3%[7] - 上海房价改善最明显，月环比达到0.4%[7] 重点城市（上海）案例与政策分析 - 上海出台“沪七条”新政，放松非沪籍居民限购（外环内社保/个税要求从3年降至1年）并优化公积金政策[13] - 上海首套房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元[13] - 上海二手房市场总价300万以下房产成交占比达63%，成交总价中位数约260万元[13] - 上海狭义二手房挂牌量已降至8万套以下，为房价提供支撑[14][16] - 春节后核心城市挂牌量变化：上海增1177套，成都增670套，杭州增418套，深圳增413套，北京增333套，南京增79套，广州降133套，合肥降315套[17] 风险提示 - 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行[2][18]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告认为2026年房地产行业有三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注五类投资标的：港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业[6] 板块行情总结 - 本周（报告期）主要股指普涨，房地产板块（申万）上涨0.6%，跑输大盘（上证指数+2.0%，深证成指+2.8%，沪深300+1.1%）[6][9] - 个股方面，涨幅前五为：*ST荣控(+14.4%)、黑牡丹(+12.7%)、京能置业(+11.9%)、万通发展(+9.9%)、西藏城投(+9.8%)；跌幅前五为：三湘印象(-5.7%)、上实发展(-5.3%)、海南机场(-5.1%)、珠免集团(-4.6%)、招商蛇口(-4.1%)[6][9] 数据跟踪总结 新房成交 - 当周（2.21-2.27）表现：42个重点城市新房合计成交76万平米，环比上周大幅上升282.1%，但同比去年同期下降73.1%[15] - 分能级看当周环比：一线4城（+530.7%）、二线15城（+364.6%）、三四线23城（+110.9%）[15] - 当月（2.01-2.27）表现：42城新房合计成交358万平米，环比上月同期下降27.6%，同比去年同期下降44.9%[19] - 年初至今累计：42城新房成交面积同比下降35.8%[19] 二手房成交 - 当周（2.21-2.27）表现：21个重点城市二手房合计成交100万平米，环比上周大幅上升861.9%，但同比去年同期下降59.0%[27] - 分能级看当周环比：一线3城（+944.2%）、二线9城（+1052.8%）、三四线9城（+335.4%）[27] - 当月（2.01-2.27）表现：21城二手房合计成交452万平米，环比上月同期下降38.6%，同比去年同期下降28.0%[30] - 年初至今累计：21城二手房成交面积同比下降5.0%[30] 行业新闻总结 宏观数据 - 2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%；办公楼投资3,203亿元，下降22.8%[42][43] - 2026年1月香港私人住宅售价指数为301.4，按月上升0.53%，连续第八个月上涨，创逾一年半新高[42][43] 因城施策（重点政策） - 上海“沪七条”落地：缩短非沪籍居民购房社保/个税年限；家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加优惠政策后最高可达324万元；二套额度相应提升[42][43] - 江苏淮安发布新政：对购买新建商品住房给予总价2%至6%不等的补贴，多孩家庭公积金贷款额度最高上浮50%[42][43] - 广州南沙：青年人才购买首套新建商品住宅可获3万元补贴[42][45] 土地市场 - 广州越秀集团以236.04亿元竞得一宗综合用地，成为广州住宅单价地王[45] - 上海长宁区两幅住宅地块组合出让，总起拍价55.64亿元[45] - 北京、南京等地有宅地挂牌，起始价在16.93亿至17.69亿元之间[45] 公司公告总结 业绩公告 - 新鸿基地产2025/26中期业绩：营收527.05亿港元，同比增长32%；核心归母净利润122.13亿港元，同比增长17%[46][47] - 信和置业2025/26中期业绩：营收51.85亿港元，同比增长35%；核心归母净利润22.2亿港元，同比下降1%[46][47] 融资活动 - 首开股份：通过向控股股东申请60亿元借款额度的议案[46][47] - 滨江集团：拟发行6亿元1年期短期融资券[46][47] - 陆家嘴：拟发行5.5亿元3年期中期票据[46][47] 并购活动 - 新大正：深交所受理其发行股份购买嘉信立恒75.15%股权并募集配套资金的申请[46][47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中高等级信用利差大致平稳 1Y 和 5Y 中低评级信用利差收敛 利率短期波动加大 建议重点关注 3 - 5Y 期普信债的票息配置价值 [2][42] 根据相关目录分别总结 中高等级信用利差大致平稳，1Y 和 5Y 中低评级信用利差收敛 - 2 月 24 日至 2 月 28 日止盈情绪下债券市场调整 周六美伊冲突利率回落 3Y、5Y 和 10Y 期国开债收益率分别上行 1BP、1BP 和 2BP 1Y 和 7Y 期持平 中高等级信用债调整 长久期品种利差回升 1Y 和 5Y 低评级信用利差收敛 [3][14] - 评级利差方面 1Y 期 AA/AA - 收窄 4BP AA + /AA 收窄 1BP AAA/AA + 持平 3Y 期 AA + /AA 收窄 1BP 其余走阔 1BP 5Y 期 AA + /AA 收窄 7BP 其余走阔 2BP 7Y 期各评级利差收窄 1BP 10Y 期各评级利差持平 [14] - 期限利差方面 AAA 等级 5Y/3Y 收窄 1BP 其余走阔 1 - 3BP AA + 等级 7Y/5Y 收窄 2BP 5Y/3Y 持平 其余走阔 2 - 4BP AA 等级 5Y/3Y 收窄 6BP 其余走阔 2 - 5BP [14] 城投债利差多数下行 0 - 2BP - 外部评级 AA + 和 AA 平台信用利差总体较上周分别下行 1BP 和 2BP AAA 平台总体持平 如辽宁、内蒙古等 AAA 级平台部分利差下行 2 - 3BP [4][17] - 分行政级别看 地市级和区县级平台信用利差总体均下行 1BP 省级平台持平 如浙江省级平台利差上行 2BP 内蒙古、吉林等下行 2 - 3BP [4][22] 产业债利差多数持平或小幅收敛，民企和混合所有制地产债走阔 - 央国企地产债利差持平 民企地产债利差走阔 2BP 混合所有制地产债利差走阔 17BP 如龙湖利差下行 3BP 万科上行 192BP [4][27] - 各等级煤炭债利差下行 1BP AAA 钢铁债利差持平 AA + 下行 2BP 各等级化工债利差持平 如陕煤和河钢利差持平 晋能煤业利差下行 2BP [4][27] 二永债收益率多数上行，5Y 期二级债利差升幅较大 - 1Y 期各等级二永债收益率上行 1BP 二级资本债利差走阔 1BP 永续债利差持平 3Y 期各等级二永债收益率上行 1 - 2BP 利差持平或走阔 1BP [4][35] - 5Y 期各等级二级资本债收益率上行 3 - 4BP 利差走阔 3BP 各等级永续债收益率和利差均上行 0 - 2BP 10Y 期各等级二永债收益率持平或上行 1BP 利差收敛 1 - 2BP [4][35] 3Y 产业永续债超额利差收窄，城投超额利差上行 - 产业 AAA 级 3Y 永续债超额利差较上周收敛 1.37BP 至 10.35BP 处于 2015 年以来的 21.57%分位数 产业 5Y 永续债超额利差持平于上周的 13.21BP 处于 34.78%分位数 [5][38] - 城投 AAA 级 3Y 永续债超额利差上行 0.05BP 至 7.65BP 处于 18.93%分位数 城投 5Y 永续债超额利差上行 1.68BP 至 10.73BP 处于 19.15%分位数 [5][38] 利率短期波动加大，重点关注 3 - 5Y 期普信债的票息价值 - 债券市场 1 月中下旬反弹后 交易盘参与热情不强 利率突破 1.8%后止盈动力释放 长久期信用债调整幅度大 但冲击有限 [6][42] - 短期海外地缘政治和国内政策不确定或扰动债市 但货币政策支持 大行买入 7 - 10 年国债支撑利率 流动性宽松 信用套息策略受青睐 建议关注 3 - 5Y 期普信债票息价值 [8][42] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体、商业银行二永及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据 历史分位数自 2015 年初以来 城投和产业债相关利差由华福证券研究所整理统计 [43] - 产业和城投个券信用利差计算方法为个券中债估值（行权）减同期限国开债到期收益率 银行二级资本债/永续债、产业/城投类永续债超额利差有对应计算方法 [43] - 样本筛选标准为产业和城投债选非担保非永续的中票和公募公司债 剩余期限在 0.5 - 5 年 产业和城投债为外部主体评级 商业银行采用中债隐含债项评级 [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 春节后首周利率上行，符合“债券收益率进一步顺畅下行难度较大”的判断，利率上行外因为上海楼市“沪七条”发布，内因为节后交易盘止盈，上海楼市新政或带动一线城市跟进，但房地产市场回暖仍待时日，债市受该政策影响短期内告一段落 [16] - 央行下调外汇风险准备金率，有助于平衡外汇市场供求关系，为人民币单边升值预期降温，汇率稳定后央行货币政策自主性增加，降准降息支持实体经济可能性增加，对债市有边际利好作用 [17] - 后期债券收益率下破需进一步催化，大概率维持震荡，新增催化包括两会政策定调、央行降准降息预期落地、物价数据实质性变化，物价数据变化需 1 - 2 个季度验证，地缘政治事件带动利率短期下行但难现明显趋势 [17] - 美伊形势升级使主要油运指数快速上升，资本市场定价事态升级，避险情绪上行，市场短期或转向定价滞胀，利多黄金、美债短端 [18] - 美国 CPI 同比增速先回落再企稳，绝对价格指数持续抬升，通胀粘性仍存，粗钢产量波动反映制造业需求不确定性和大宗商品价格变化影响，美联储政策需在增长与通胀间谨慎平衡 [19] - 美国抵押贷款利率下行缓解住房市场融资压力、提振购房需求，但需警惕对通胀预期的潜在传导效应 [22] - 美国劳动力市场韧性减弱，企业裁员低位但失业人员再就业难度增加 [27] - 本周美联储官员放鹰派信号，Fedwatch 预期 2026 年 3 月降息 25bp 概率上升至 7.4%，4 月降息概率为 24.7%，6 月在 4 月已降息 25bp 前提下再降 25bp 概率达 11.5% [28] 根据相关目录分别进行总结 一周观点 - 本周 10 年期国债活跃券 250016 收益率从 2 月 13 日的 1.78%上行 2.2bp 至 2 月 27 日的 1.802% [11] - 周二债市对特朗普关税定价有限，LPR 公布符合预期，央行续作 6000 亿元 MLF，10 年期国债活跃券 250016 收益率上行 0.25bp；周三早盘对上海楼市政策放松有预期，午后政策落地，利率上行，收益率上行 1.55bp；周四债市延续偏空行情，交易盘止盈，收益率上行 1.5bp；周五央行下调外汇风险准备金率，利率下行，收益率下行 1.1bp [12] - 美国 CPI 同比增速先回落再企稳，绝对价格指数持续抬升，粗钢产量“冲高回落再反弹”，同比增速与产量走势相关，通胀压力未完全消散，美联储政策需平衡增长与通胀 [19] - 美国抵押贷款利率 2025 年 7 月至 2026 年 2 月下行，30 年期从 6.7%降至 5.95%，15 年期从 5.75%降至 5.45%，缓解住房融资压力但需警惕通胀传导 [22] - 美国 2 月 21 日当周首次申请失业金人数上升至 21.2 万人，2 月 14 日当周持续领取失业金人数下降至 183.3 万人，劳动力市场韧性减弱 [27] - 本周美联储官员放鹰派信号，截至 2 月 27 日，Fedwatch 预期 2026 年 3 月降息 25bp 概率上升至 7.4%，4 月降息概率为 24.7%，6 月在 4 月已降息 25bp 前提下再降 25bp 概率达 11.5% [28] 国内外数据汇总 流动性跟踪 - 2026 年 2 月 24 - 27 日公开市场操作净投放 -13264 亿元 [32] - 货币市场利率本周较上周有变化，如 R 利率 1D 从 1.33%升至 1.36%，7D 从 1.34%升至 1.53%等 [34] - 利率债本周发行量 10896.51 亿元，偿还量 8760.27 亿元，净融资额 2136.24 亿元 [38] 国内外宏观数据跟踪 - 钢材价格全面下行，如螺纹钢 HRB400 20mm 全国价格从 3302 元/吨降至 3301 元/吨 [48] - LME 有色金属期货官方价全面上行，如 LME3 个月铜从 12820 美元/吨涨至 13482 美元/吨，涨幅 5.16% [49] 地方债一周回顾 一级市场发行概况 - 本周一级市场地方债发行 27 只，金额 2564.20 亿元，其中再融资债券 1166.80 亿元，新增一般债 125.00 亿元，新增专项债 1272.40 亿元，偿还额 659.92 亿元，净融资额 1904.29 亿元，主要投向棚改和城乡基础设施建设 [70] - 8 省市发行地方债，发行总额排名前五为江苏省 918.81 亿元、湖南省 681.23 亿元、河北省 280.00 亿元、辽宁省 210.80 亿元、重庆市 157.61 亿元 [75] - 3 个省市发行地方特殊再融资专项债，总额 934 亿元，2026 年 1 月 1 日至本周全国累计发行 6833.42 亿元 [78] - 本周城投债提前兑付总规模 10.00 亿元，全部来自重庆市，2024 年 11 月 15 日至本周全国城投债提前兑付规模 1220.07 亿元，重庆市累计兑付规模最高 [84] 二级市场概况 - 本周地方债存量 56.38 万亿元，成交量 2311.18 亿元，换手率 0.41%，前三大交易活跃省份为广东、浙江和山东，前三大交易活跃期限为 10Y、30Y 和 20Y [88] - 本周地方债到期收益率全面下行，如 1Y 从上周变化 1.00bp 至 1.3300% [90] 本月地方债发行计划 未提及具体内容 信用债市场一周回顾 一级市场发行概况 - 本周一级市场信用债共发 122 只，总发行量 943.15 亿元，总偿还量 1844.04 亿元，净融资额 -900.89 亿元，较上周减少 1264.02 亿元 [92] - 城投债发行 303.95 亿元，偿还 784.73 亿元，净融资额 -480.78 亿元；产业债发行 639.20 亿元，偿还 1059.31 亿元，净融资额 -420.11 亿元 [97] - 按债券类型细分，短融净融资额 131.19 亿元，中票净融资额 -451.39 亿元，企业债净融资额 -28.85 亿元，公司债净融资额 -490.02 亿元，定向工具净融资额 -61.83 亿元 [99] 发行利率 - 短融发行利率最新 1.6314%，变化 -3.10bp；中票发行利率最新 1.9279%，变化 -17.25bp；公司债发行利率最新 2.0154%，变化 16.34bp [108] 二级市场成交概况 - 本周信用债成交额 3155.71 亿元，其中短期融资券 761.86 亿元，中期票据 1708.13 亿元，企业债 54.17 亿元，公司债 329.58 亿元，定向工具 301.97 亿元 [109] 到期收益率 - 本周国开债到期收益率全面上行，如 1Y 国开债从 1.5638%升至 1.5744%，涨幅 1.06bp [111] - 短融中票收益率呈分化趋势，企业债和城投债收益率总体上行 [112][114][116] 信用利差 - 本周短融中票信用利差总体下行，企业债和城投债信用利差总体上行 [118][122][124] 等级利差 - 本周短融中票等级利差总体下行，企业债和城投债等级利差呈分化趋势 [129][135][137] 交易活跃度 - 本周各券种前五大交易活跃度债券公布，工业行业债券周交易量最大，达 1925.8234 亿元 [141] 主体评级变动情况 未提及具体内容

报告行业投资评级 无 报告的核心观点 本周信用热点事件包括四部门发文助力乡村振兴和香港财政司司长提出完善离岸人民币债券市场举措；一级市场信用债和资产支持证券净融资额环比减少；二级市场信用债成交量和换手率环比下降，不同评级和期限信用债收益率波动不超 5BP，部分行业信用利差有大幅变化；碧桂园“20 华碧 A1”债券展期；建议关注乡村振兴专项债发行主体基本面改善机会和 3 - 5Y AA+产业债、二永债等结构性利差压降机会 [2][3][4][10][11][12][13][51] 根据相关目录分别进行总结 本周信用热点事件 - 四部门联合发文助力乡村振兴，包括鼓励金融机构发行专项金融债券和支持企业发债融资，帮扶小额信贷支持对象和金额调整，利好乡村振兴领域主体，建议关注乡村振兴专项债发行主体基本面改善机会 [10][11] - 香港特区政府财政司司长提出完善离岸人民币债券市场举措，定期发行不同年期人民币债券或完善收益率曲线，预计离岸人民币债短端收益率下行、中长端期限利差收窄 [12][13] 一级市场 - 信用债净融资额为 -415 亿元，环比减少 1515 亿元，发行量和偿还量环比均减少；资产支持证券净融资额为 -513 亿元，环比减少 708 亿元 [14] - 分产品看，城投债、产业债、金融债净融资额环比均减少，发行和兑付数量也有不同变化 [14][16] 二级市场 - 成交情况：信用债成交量环比减少 4801 亿元，各品种成交量均下降；换手率整体下行，各品种换手率均环比降低 [22] - 收益率：不同评级和期限信用债收益率较上周波动不超 5BP，各品种 AA+级 5Y 收益率有不同幅度上行 [26][28] - 信用利差：AA+休闲服务行业信用利差大幅走扩，AA 采掘、AA+商业贸易、纺织服装行业信用利差大幅压缩，其余波动不超 5BP [31] - 城投债：不同期限城投信用利差较上周均小幅压缩，大多地区城投利差有不超 7BP 的压缩幅度 [37][39] - 产业债：不同期限产业债信用利差较上周波动不超 5BP，部分私募和可续期产业债信用利差走扩 [41] - 银行资本债：不同期限银行二永债信用利差有 0 - 5BP 走扩幅度 [43] 本周债市舆情 - 碧桂园地产集团有限公司“20 华碧 A1”公告展期 [4][47] 投资建议 - 本周市场资金大幅净回笼 5774 亿元，部分行业信用利差有明显变化，不同类型债券信用利差表现各异 [5][49] - 2 月债基净买入信用债增多，3 月摊余定开债基开放规模大或支撑普信债利差压降 [50] - 5Y AA+部分券种收益率表现亮眼，3Y 以内短端城投利差压缩，5Y 以上长端及 3 - 5Y AA+产业债、二永债利差有压降空间，建议关注 [51]

核心策略观点 - A股市场短期受地缘政治等外部不确定性因素影响，但冲击幅度或小于海外，中期将回归国内基本面和政策预期[2][4] - 美以军事打击伊朗、特朗普关税政策反复等因素推升避险情绪，对贵金属价格（尤其是金价）形成有力支撑[2][4] - 国内两会即将开幕，节后复工情况及两会前后的宏观政策释放是投资者关注重点[2][4] - 在一季度内外因素催化下，周期资源品配置正当时[2][4] 2026年3月金股组合 - 组合共包含12只股票，覆盖房地产、交运、化工、电新、医药、食品饮料、社服、计算机、电子等多个行业[2][6] - 具体公司及所属行业为：保利置业集团（房地产）、中信海直（交运）、招商轮船（交运）、浙江龙盛（化工）、雅克科技（化工）、天赐材料（电新）、迈瑞医疗（医药）、巴比食品（食品饮料）、颐海国际（食品饮料）、中国中免（社服）、九号公司-WD（计算机）、芯碁微装（电子）[2][6] 房地产行业：保利置业集团 - 2026年1月公司销售金额37亿元，同比下降22.9%，但降幅好于百强房企（-24.7%），销售排名从2024年的第17位提升至2026年1月的第12位，实现逆势突破[8] - 2025年公司实现销售金额502亿元，同比下降7.4%，降幅亦好于百强房企（-19.8%），销售均价3.09万元/平，同比提升21.0%，增幅高于行业平均水平[8] - 2025年前三季度实现营业收入227.6亿元，同比增长82.1%，归母净利润6331.1万元，同比增长208.8%，资产负债率为82.6%，同比下降0.4个百分点[9] - 2025年发行国内外债券、ABS合计84.1亿元，平均发行利率2.46%，2026年公开市场到期债务规模合计26.3亿元，偿债压力不大[10] - 公司为“小而美”的央企，重点布局高能级城市，2025年上半年上海、杭州、广州土地投资占比88%，土储中一线城市占比30%，二线占比45%[11] - 2025年上半年毛利率同比提升3.2个百分点至17.5%，2024年分红率为40%，未来承诺分红率不低于40%[11] 交运行业：中信海直 - 公司是中国通用航空领域龙头企业，拥有亚洲最大民用直升机队，截至2024年底运营84架直升机及11架无人机，拥有212名飞行员和425名维修人员[13] - 海上石油直升机服务是公司核心业务，收入占比近7成，与第一大客户中海油续签三年战略协议，整体海洋石油直升机服务市场份额稳固在60%以上[14] - 公司积极探索拓展低空经济业务，eVTOL（电动垂直起降飞行器）创新可能为公司带来增量业务新机遇[14] 交运行业：招商轮船 - 2024年公司实现归母净利润51.07亿元，同比增长5.59%，其中第四季度归母净利润17.38亿元，环比大幅增长99.31%[16] - 分板块看，油运板块2024年收入92.06亿元，同比下滑4.82%，分部利润26.35亿元，同比下降14.52%，但通过成本优化，VLCC平均保本点同比下降约6%[17] - 干散货板块2024年收入79.40亿元，同比增长11.70%，受益于好望角型船TCE同比大涨58%至25,082美元/天，分部利润15.48亿元，同比增长72.19%[17] - 集运板块2024年收入54.34亿元，同比微降1.88%，但通过优化航线结构，毛利率增加12.30个百分点至29.94%，分部利润13.14亿元，同比增长50.52%[17] - 展望2025年，油轮市场供需趋紧，VLCC有望重拾领涨地位；干散货市场不同船型需求可能分化；集运市场预计全球贸易量将保持3%-4%的稳定增长[18] 化工行业：浙江龙盛 - 2025年上半年公司营收65.05亿元，同比下降6.47%，染料业务收入36.32亿元，同比下降3.17%，但毛利率同比提升4.40个百分点至34.17%[19] - 2025年上半年公司整体毛利率为29.80%，同比提升1.87个百分点，公允价值变动收益为3.14亿元（去年同期为-1.42亿元），净利率同比提升1.39个百分点至16.14%[20] - 经营活动净现金流为41.62亿元，主要系房款预售款增加[20] - 公司是染料和助剂行业龙头，正推进收购控股子公司德司达剩余37.57%股份，以加强控制[21] 化工行业：雅克科技 - 2025年上半年公司营收同比增长（未提供具体数据），但归母净利润增幅低于营收，主要受汇兑损失（产生损失1884.48万元，去年同期为收益3804.97万元）及研发费用同比增长46.88%影响[22] - 电子材料板块2025年上半年实现营收25.73亿元，同比增长15.37%，其中半导体化学材料、光刻胶及配套试剂合计营收21.13亿元，同比增长18.98%[23] - 前驱体材料收入同比增长超过30%，子公司江苏先科前驱体产品正通过国内客户端测试验证并转入批量试生产[23] - LNG保温绝热板材2025年上半年实现营收11.65亿元，同比增长62.34%，为20余艘大型LNG运输船提供材料[25] - 电子特气业务受政府市场需求减少影响，营收同比微降，但公司成立内蒙古科美特以利用资源优势提高产量[24] - 硅微粉业务营收同比增长10.76%，成都“年产2.4万吨电子材料项目”部分产线转入试生产[24] 电新行业：天赐材料 - 2024年公司实现营收125.18亿元，同比下滑18.74%，盈利4.84亿元，同比下滑74.40%[26] - 2025年第一季度实现营收34.89亿元，同比增长41.64%，盈利1.50亿元，同比增长30.80%[26] - 2024年锂离子电池材料收入109.74亿元，同比下滑22.19%，毛利率17.45%，同比减少7.81个百分点，电解液销量超50万吨，同比增长约26%[27] - 日化材料业务2024年收入11.61亿元，同比增长14.14%，毛利率30.04%[27] - 公司海外产能布局稳步推进，德国OEM工厂已投产，美国电解液项目在建[27] 医药行业：迈瑞医疗 - 2025年第二季度单季收入85.06亿元，同比减少23.77%，归母净利润24.20亿元，同比减少44.55%，业绩承压与国内医疗设备招标延误等因素有关[28] - 公司预计第三季度整体营业收入将实现同比正增长，并延续逐季度环比改善趋势[28] - 2025年上半年国际业务收入同比增长5.39%，占公司整体收入比重提升至约50%[29] - 公司已在全球14个国家布局本地化生产项目，MT8000全实验室智能化流水线累计销售达15套[29] - 公司发布了全球首个临床落地的重症医疗大模型“启元”，构建“设备+IT+AI”数智医疗生态系统[30] 食品饮料行业：巴比食品 - 2025年前三季度公司营收13.6亿元，同比增长12.1%，归母净利2.0亿元，同比增长3.5%[31] - 截至2025年第三季度末，公司门店数量合计5934家，销售区域主要集中在华东[31] - 得益于门店运营优化，2025年第二季度单店收入同比转正，预计下半年维持低个位数增长[32] - 公司2024年以来加快并购其他包点品牌（如“青露”），并与“馒乡人”达成战略合作[32] - 2025年第四季度导入堂食新店型，市场反馈积极，2026年战略重点将转向新店型拓店[32] - 团餐业务为公司第二增长曲线，2021至2024年复合增速为21.0%，2025年前三季度收入增速为16.3%[33] 食品饮料行业：颐海国际 - 公司积极开发小B端客户，提供标准化产品，其他B端业务有望在低基数下实现较快增长[34] - 公司较早布局东南亚市场，并探索“清真”及中东市场，随着泰国工厂建成，海外产能将逐渐释放，海外收入占比有望提升[34] 社服行业：中国中免 - 公司拟以不超过3.95亿美元现金收购DFS大中华区旅游零售业务相关股权及资产，以巩固在港澳地区的优势地位[35] - 2024年和2025年前三季度，DFS港澳地区门店的净利润分别为1.28亿元、1.33亿元，收购估值对应市盈率（P/E）约为18倍[35] - 公司拟向LVMH集团关联方及Miller家族信托定向增发H股，发行价77.21港元/股，预计募资约9.24亿港元，以深化与奢侈品集团的合作[36] 计算机行业：九号公司-WD - 公司聚焦创新短交通和服务机器人，2024年实现营业收入142.0亿元，同比增长38.9%，归母净利润10.8亿元，同比增长81.3%[37][38] - 境内业务收入占比约六成，境外占比约四成，境外业务是重要增长引擎，受益于欧美市场对电动滑板车、E-bike等产品的强劲需求[37] - 2024年全球电动滑板车市场规模为23.7亿美元，预计到2031年将达到56.85亿美元，2025-2031年复合年增长率（CAGR）达13.5%[37] 电子行业：芯碁微装 - 公司2025年归母净利润预计为2.75~2.95亿元，同比增长71%~84%，其中第四季度归母净利润中值0.86亿元，环比增长52%[39] - 2025年公司面向先进封装的设备逐步放量，WLP系列产品已助力多家头部厂商实现类CoWoS-L产品量产，预计2026年下半年进入量产爬坡阶段，该系列在手订单金额已突破1亿元[39] - 公司是全球直写光刻设备龙头，高端LDI设备需求旺盛，同时针对CoWoP技术推出了新系列产品，高精度CO₂激光钻孔设备已获头部客户采纳[40]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 优质港房财报现积极信号，打开股价上行空间 [2] - 以新鸿基地产2026财年半年报为例，报表端积极信号逐步显现，其收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%，核心归母净利润同比增长16.7% [3] - 新鸿基地产中期股息0.98港元/股，同比增长3%，实际融资成本降至3% [3] - 发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由上年同期-28.8亿港元缩减至-13.1亿港元，侧面体现香港楼市回暖 [3] - 报告认为港资房企上行空间仍存，理由有三：1）新鸿基地产PB为0.68倍，低于业务模式类似的华润置地（0.77PB），而香港楼市已企稳；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产PB最高超过1倍；3）上轮周期（2003-2007年）新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期 [3] - 报告认为本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现 [3] 投资建议 - 持续建议关注三条主线 [3] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [3] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团 [3] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [3] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 上海非沪籍外环内购房社保年限降至1年，缴满3年可增购1套 [3][8] 市场运行监测 - 成交受春节假期影响环比回升，后市有待观察 [3][10] - 本周（2.21-2.27）重点50城新房成交0.7万套，环比升428.8%，重点20城二手房成交0.9万套，环比升857.2% [3][10] - 2月（截至27日）重点50城新房月日均成交同比降43.5%，环比降32.8%；重点20城二手房月日均成交同比降32.6%，环比降39.6% [3][10] - 库存环比下降，去化周期20.9个月 [3][12] - 截至2026年2月27日，16城取证库存8967万平，环比降0.3%，去化周期20.9个月 [3][12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行5.5亿元，总偿还量186.2亿元，净融资-180.7亿元 [19] - 2026年全年地产债到期和提前兑付规模总共2923.4亿元，同比2025年减少约1.48% [19] - 2026年3月为债务到期压力最大月份，到期规模约484.58亿元 [19] - 地产股：本周房地产板块涨0.6%，跑输沪深300（1.08%） [24] - 当前地产板块PE（TTM）为65.75倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年96.71%分位 [3][24] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为碧桂园（22.4%）、中梁控股（7.3%）、弘阳地产（6.5%），排名后三为绿城中国（-5.9%）、龙光集团（-7.9%）、时代中国控股（-11.1%） [28] 重点个股情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月27日股息率4.5%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 [5] - 华润置地：2021-2024累计减值233亿港币，居主流房企前列 [5] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 [5] - 建发国际集团：2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2026年2月27日，最新股息率7.1% [5] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 [5] - 中国海外发展：截至2026年2月27日仅0.38倍PB，股息率3.8%，2026年以来涨幅17.1% [5] - 绿城中国：品质标杆，2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 [5] - 绿城中国：市值（截至2026年2月27日）/2025年销售额比为17%，截至2026年2月27日PB 0.68倍，2026年涨幅23.5% [5] 重点公司对比（市值及拿地数据） - 绿城中国：最新市值235亿元（人民币），2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为252% [29] - 中国金茂：最新市值190亿元，2025年权益拿地金额339亿元，拿地金额/市值比为178% [29] - 建发国际集团：最新市值300亿元，2025年权益拿地金额411亿元，拿地金额/市值比为137% [29] - 中国海外发展：最新市值1390亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为51% [29] - 华润置地：最新市值2005亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为19% [29]

报告行业投资评级 - 维持行业 **“增持”** 评级 [3][5][43] 报告的核心观点 - 政策是2026年房地产板块的核心主导力量，板块将反复交易政策预期（政策beta）[3][43] - 上海楼市新政（限购放松、公积金上浮等）预计对市场有3-4个月的有效烘托期，将推动“小阳春”成交量上升，价格平稳，并消耗库存[1][10] - 上海城市层面的政策可能已基本出尽，未来更大的政策空间在于中央层面（如城市更新、收储、房贷利率等），大部分二三四线城市需等待中央政策[1][10] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及少量民企将更受益[3][43] - 城市能级分化显著，报告观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然有效[3][43] 根据相关目录分别进行总结 1. 上海发布楼市新政 - **政策内容**：2月25日上海发布新政，主要包括：1) **限购放松**：非沪籍居民连续缴纳社保/个税满1年及以上，可在外环外不限购、外环内限购1套；满3年及以上，外环内可购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套[1][10]。2) **公积金上浮**：家庭公积金贷款最高额度可达**324万元**[10]。3) **房产税免征范围扩大**[1][10] - **政策影响**：政策主要围绕“新上海人”和公积金提升预算展开，预计对刚需、刚改有提振作用，并试图打开置换链条[1][10]。基于上海基本面（二手房挂牌量下降、房价已跌、新房库存高企），预计政策有效烘托市场时长为**3-4个月**，推动“小阳春”成交起量，价格整体平稳，二手房议价空间收窄，进一步消耗库存[1][10] - **政策展望**：上海城市维度的政策可能就此出尽，且因其特殊地位，对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央[1][10] 2. 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计变动**0.6%**，落后沪深300指数**0.47**个百分点，在31个申万一级行业中排名第**24**名[2][11] - **个股表现**： - **涨幅前五（A股）**：万泽股份 (**+27.0%**)、京蓝科技 (**+15.9%**)、荣丰控股 (**+14.4%**)、京能置业 (**+11.9%**)、万方发展 (**+10.0%**) [11][13] - **跌幅前五（A股）**：上实发展 (**-5.3%**)、海航基础 (**-5.1%**)、ST慧球 (**-5.1%**)、格力地产 (**-4.6%**)、招商蛇口 (**-4.1%**) [11][16] - **重点房企涨幅前五（H股为主）**：碧桂园 (**+22.4%**)、中梁控股 (**+7.3%**)、旭辉控股集团 (**+6.2%**)、美的置业 (**+6.0%**)、佳兆业 (**+6.0%**) [11][18] - **重点房企跌幅前五**：金地商置 (**-12.8%**)、时代中国控股 (**-11.1%**)、龙光地产 (**-7.9%**)、绿城中国 (**-5.9%**)、招商蛇口 (**-4.1%**) [11][18] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房市场（本周）**： - **30城总量**：新房成交面积**68.2**万平方米，环比大幅提升**389.0%**，但同比下降**61.1%**[2][19] - **分能级看**： - 一线城市：成交**14.4**万方，环比**+530.7%**，同比**-64.1%**[2][19] - 二线城市：成交**41.0**万方，环比**+494.6%**，同比**-48.8%**[2][19] - 三线城市：成交**12.8**万方，环比**+168.1%**，同比**-76.8%**[2][19] - **新房市场（累计）**： - **年初至8周**：30城累计成交**819.0**万方，同比**-39.1%**[2][23] - **分能级累计**：一线城市**241.6**万方（同比**-29.7%**），二线城市**398.5**万方（同比**-36.8%**），三线城市**178.9**万方（同比**-51.8%**）[2][23] - **一线城市内部**：上海同比降幅最小（**-17.1%**），深圳最大（**-56.7%**）[23][24] - **二手房市场（本周）**： - **15城总量**：成交面积**96.3**万方，环比增长**792.5%**，同比下降**49.5%**[2][26] - **分能级看**： - 一线城市：成交**37.2**万方，环比**+944.2%**[2][26] - 二线城市：成交**44.3**万方，环比**+1215.8%**[2][26] - 三线城市：成交**14.8**万方，环比**+284.0%**[2][26] - **二手房市场（累计）**： - **年初至今**：15城累计成交**1289.6**万方，同比增长**1.9%**[26] - **分能级累计**：一线城市**543.6**万方（同比**-3.6%**），二线城市**528.4**万方（同比**-1.2%**），三线城市**217.5**万方（同比**+30.2%**）[26] 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行情况**：本周（2.23-3.1）房企信用债发行仅**1**只，发行规模**5.49**亿元，环比（对比春节前一周）减少**76**亿元[37] - **偿还与净融资**：总偿还量**189.65**亿元，净融资额为**-184.16**亿元，环比减少**255.9**亿元[37] - **融资成本**：唯一发行的“26浦房01”5年期公司债利率为**1.86%**，较公司之前同类型债券利率（**1.82%**）上升**4**个基点[38][39] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：2月贷款市场报价利率（LPR）报价持平，5年期以上LPR为**3.5%**，1年期LPR为**3%**[40] - **地方政策**：多地出台放松政策，除上海外，还包括[42]： - **广东惠州**：优化认贷标准，支持按区认定首套；提高公积金贷款额度（首套家庭最高90万元） - **江苏淮安**：给予新建商品住房购房补贴（最高5%）；多孩家庭公积金贷款额度上浮50% - **北京**：发布2026年第一批城市更新计划，涉及项目**1321**个，年度计划投资**1049.5**亿元 - **山西**：提出鼓励收购存量商品房用作保障性住房，有序推进现房销售制度 6. 投资建议 - **配置逻辑**： 1. 政策进入深水区，最终力度有望超过2008、2014年[3][43] 2. 地产是早周期经济风向标[3][43] 3. 行业格局改善，头部优质房企受益[3][43] 4. 看好高能级城市（一线+2/3二线+极少量三线）[3][43] 5. 供给侧政策（如收储）有新变化，一二线更受益[3][43] - **具体配置方向**： - **地产开发**： - **H股**：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂[3][43] - **A股**：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份[3][43] - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展[3][43] - **中介**：贝壳-W[3][43] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等[3][43]

行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但基于对细分板块景气度的判断和具体的公司推荐，其隐含的行业观点偏积极 [4][44] 核心观点 * 上海“沪七条”房地产新政通过降低购房门槛和资金压力，有望提振市场信心并释放刚性及改善性购房需求，进而通过地产后周期效应（滞后6-12个月）拉动厨电、白电、黑电等大家电消费 [1][11][12] * TV面板市场供需关系边际持续收紧，2月各尺寸面板价格全面上涨，大尺寸（如85英寸）涨幅显著，预计3月涨价趋势延续，主要因头部面板厂控产策略收紧供给，同时需求端受国内618大促备货启动支撑 [1][13][16][17] * 家电行业整体承压但结构性机会显现，内销龙头凭借一体化优势和定价权有望稳健增长，外销在美国降息、欧洲缓慢修复及新兴市场渗透率提升的背景下，中国品牌OBM出海空间广阔 [44] 行业重点数据跟踪 * **市场表现**：报告期内（2/2-2/27），沪深300指数上涨1.08%，而申万家电指数下跌0.42%，板块跑输大盘 [2][21] * **原材料价格**：报告期内，主要原材料价格涨跌互现，铜价指数周涨3.29%，铝价指数周涨2.62%，冷轧板卷持平，中国塑料城价格指数周跌0.71% [2][26] * **汇率与海运**：截至2026年2月27日，美元兑人民币汇率中间价为6.92，周跌幅0.27%，年初至今跌幅1.43%；出口集装箱运价综合指数环比大幅下降11.15% [2][32] * **房地产数据**：2025年12月，全国住宅新开工、施工、竣工、销售累计面积同比增速分别为-19.9%、-10.4%、-20.3%、-10.0%，显示地产投资与销售仍处于调整区间，对家电中长期需求形成压制，但边际下行斜率已有所收缓 [3][33] 细分行业景气指标 * 白色家电：持续承压 [4] * 黑色家电：持续承压 [4] * 厨卫电器：底部企稳 [4] * 扫地机：持续承压 [4] TV面板市场深度分析 * **价格走势**：2月TV面板价格预计全尺寸上涨，其中32/43英寸小尺寸普遍上调1美元，50/55英寸中尺寸上涨1-2美元，65/75英寸大尺寸上涨2-3美元，85英寸超大尺寸涨幅或达5美元 [13] * **需求端**：2月受春节假期影响，TOP8品牌面板采购总量同比下滑7%，但品牌厂商为应对供应缺口及备战国内618大促，采购态度积极，预计3月采购同比下滑幅度将收窄至2% [16] * **供给端**：头部面板厂（如BOE、CSOT、HKC）持续实施控产策略，2月面板厂产出总量同比下滑6%，且供给收缩幅度大于需求回落幅度，导致供需关系边际收紧，预计3月产出同比下滑幅度收窄至3% [16][17] 重点公司动态 * **苏泊尔**：2025年实现营业总收入227.72亿元，同比增长1.54%；归母净利润20.97亿元，同比下降6.58% [37] * **格力电器**：第一大股东珠海明骏计划减持不超过公司总股本2%的股份，用于偿还银行贷款 [37] * **惠而浦**：全资子公司拟以约3000万美元认购惠而浦集团（WHR）43.48万股普通股，每股价格69美元 [38] * **澳柯玛**：拟以2.53亿元收购控股子公司青岛澳柯玛智慧产业有限公司45%股权，实现全资控股 [38] * **宏海科技**：2025年实现营业收入5.23亿元，同比增长13.09%；归母净利润1672.89万元，同比下降74.44% [39] 行业动态摘要 * **新能源汽车空调箱**：2025年中国市场销量达1760万套，同比增长26.7%，占空调箱总销量的92.6%，行业集中度高（TOP8市占率68.5%）；预计2026年销量将达2150万套，同比增长13%，增速放缓 [40][42] * **家用净水器**：2025年总销量1941万台，同比增长0.9%，其中内销增长4.7%，出口下滑6.9%；预计2026年中高端智能与场景化产品将成为增长核心亮点 [42] * **高端建材渠道家电**：2026年1月，红星美凯龙重点商场家电零售额1.65亿元，客单价达9232元，较线下家电卖场均价溢价指数为2.0，套购指数为5.5，显示高端渠道的溢价和套购优势 [43] 投资建议 * 报告推荐关注以下公司：**TCL电子、海信视像、美的集团、海尔智家** [44]