公司业务结构 - 业务主要包括物业管理及商业运营服务两大航道 2024年收入占比分别为63%和37% 毛利润占比分别为32%和67% [1] 商业航道运营表现 - 在营购物中心122座 管理规模稳居行业第一梯队 [1] - 母公司2025-2028年预计新开业购物中心分别为6/6/6/5个 [1] - 2024年零售额同比增长4.6% 持续跑赢社零增速 [1] - 重奢商场实现同比增长1.8% [1] - 业主端租金收入同比增长19.2%至262亿元 [1] - NOI Margin同比提升0.4个百分点至65.1% [1] - 竞争优势包括先发优势/规模效应/多层级产品线/大会员体系/高效运营能力 [1] 物业航道规模扩张 - 合约面积4.5亿平方米 在管面积4.1亿平方米 同比分别增长5.9%和11.6% [2] - 城市空间在管面积同比增长19.8%至1.25亿平方米 全业态占比提升至30% [2] - 通过市场化外拓+收并购+合资合作方式积极扩张 [2] 财务业绩表现 - 2024年营业收入170.4亿元 同比增长15.4% [2] - 归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [2] - 连续两年实现核心净利润100%分派 固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [2] 盈利预测与估值 - 预计2025/2026/2027年营业收入191.9/212.1/232.6亿元 [3] - 归母净利润41.7/47.4/52.9亿元 [3] - EPS为1.83/2.07/2.32元/股 [3] - 对应PE为19.5/17.2/15.4倍 [3] - 合理股价40.2元/股 合理市值918亿元人民币 [3] - 估值溢价源于商管业务稀缺性/业绩增速优势/高分红政策 [3]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司作为商业地产行业领导者，商管业务待开业项目储备丰富、已开业项目稳健经营，物管业务内生外拓积极扩张，预计2025 - 2027年营收和归母净利润持续增长，估值有一定溢价，首次覆盖给予“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司介绍 - 发展沿革：报告研究的具体公司是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，1994年起开展住宅物业管理服务，2000年筹备“万象城”商业运营服务，2017年正式成立，2020年港交所上市，2023年进入“百MALL”时代 [16][17] - 股权结构：控股股东华润置地持股72.29%，股权稳定集中，集团实力雄厚；管理层经验丰富，为公司运作与决策奠定基础 [20][21] - 业务介绍：业务包括商业和物业两大航道，以及生态圈业务；2024年社区、城市、购物中心、写字楼分别贡献营收88.9、18.2、42.1、20.7亿元，占比52.2%、10.7%、24.7%、12.1%；分别贡献毛利润15.8、2.4、30.6、7.2亿元，占比28.2%、4.2%、54.5%、12.8% [23] 商管业务 购物中心 - 规模与业绩：在营购物中心122座，规模居行业第一梯队；2017 - 2024年项目从31个增至118个，面积CAGR达19.6%；2025 - 2028年预计新开业6、6、6、5个；2020 - 2024年收入和毛利润CAGR分别为23.5%和36.3%；2024年营收42.1亿元，同比增30%，毛利润30.6亿元，同比增31.2%，毛利率72.6% [42][48] - 经营表现：2024年零售额2150亿元，同比增18.7%，可同比增4.6%，跑赢社消零增速；重奢和非重奢商场均增长；50个项目零售额排名当地第一，86个排名前三；2024年业主端租金收入同比增19.2%至262亿元，出租率96.7%，NOI同比增20%至171亿元，NOI Margin 65.1% [51][53] - 竞争优势：先发优势明显，2000年投资40亿港元打造深圳万象城，后走向全国；产品线定位清晰，涵盖“万象城”“万象汇”“万象天地”；业态配比均衡，满足内地消费者需求；头部效应汇聚优质品牌，2024年已合作品牌近15000个，在营超7800个；重奢资源丰富，截止2024年底，万象城在营重奢购物中心14座；会员体系成熟，三大业态会员交叉渗透，“万象星”大会员体系增强客户粘性 [67][70][89] 写字楼业务 - 业务规模：2024年收入20.7亿元，同比增7.1%，近五年CAGR17.5%；毛利润7.2亿元，同比增4.9%，近五年CAGR22.1%，毛利率34.9% [102] - 物业管理服务：2024年在管项目221个，面积1669万平方米，同比增12.6%，合约项目240个，面积2140万平方米 [108] - 商业运营服务：2024年服务27个项目，面积189万平方米，合约项目32个，面积216万平方米；2024年出租率73.6%，总体满意度99% [111] 物业航道 多渠道推进规模扩张 - 规模增长：2024年合约面积4.5亿平方米，在管面积4.13亿平方米，分别增长5.9%及11.6%；第三方合约和在管面积占比提升 [119] - 客户满意度与收缴率：2024年客户满意度91.76分，同比增3.44分；2024年收缴率87%，收费能力保持韧性 [128] 城市空间服务 - 规模与收入：2024年在管面积1.25亿平方米，同比增19.8%，全业态占比30.2%；收入18.21亿元，同比增36.3%，占比17% [131] - 收缴情况：全年收缴率91.5%、清欠率92.9%，回款优良 [131] 财务分析 - 营收利润：2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%，利润增速高于收入增速得益于毛利率提升和费用率压降 [3] - 现金流与应收账款管理：重视现金流和应收账款管理，坚持“有现金流的利润” [12] - 分红情况：2023和2024年连续两年核心净利润100%分派，固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [3] 盈利预测与估值 - 盈利预测：预计2025 - 2027年营业收入为191.9、212.1、232.6亿元，归母净利润为41.7、47.4、52.9亿元，EPS为1.83、2.07、2.32元/股 [4] - 估值与投资建议：选取四家标杆物管企业比较，公司估值有溢价；取2023年下半年至今PE均值22倍作为估值中枢，合理市值918亿元，合理股价40.2元/股，给予“买入”评级 [4]

核心观点 - 六七月份处于“关税谈判期、经济观察期、存量政策落地期、增量政策酝酿期”，短期关注关税谈判，新一轮中美会谈或带来短期“决断”，但我国扩张性政策基调不变 [5] - 美国 5 月就业韧性强，未来 2 个月关注贸易协议达成和“大美丽法案”通过情况，将影响对美国经济前景判断 [6] - 市场下行空间有限，日线和周线级别上涨将持续，牛市刚起步且是普涨格局，投资者可逆势布局 [6] - 中国创新药前景广阔，永赢医药创新智选基金有较高投资价值 [10][12] - 利率下行驱动力是实体回报率下降，有望再创新低，新一波下行或从 6 月中下旬开始 [15] - 多家银行宣布分红派息，今年派息日期前置，部分银行分红比例提升，上市银行平均股息率 4.14%，中长期有配置价值 [21][22] - 煤价止跌需政策调控，当前煤价调整近 4 年，部分产能亏损，关注政策及相关煤炭企业 [24][28] - 华润万象生活资源壁垒与运营赋能强，业绩有望增长，首次覆盖给予“买入”评级 [31][34] - 海能技术全产业链布局有竞争优势，业绩恢复显著，首次覆盖给予“买入”评级 [35][36] - 安源煤业江钨入主驱动转型，稀缺小金属资源赋能价值重估，首次覆盖给予“买入”评级 [36][40] - 国科微并购中芯宁波有望实现协同效应，提升服务能力，看好边缘 AI 布局，维持“买入”评级 [42][43] - 豪能股份前瞻布局机器人减速器，差速器和同步器业务有望成长，首次覆盖给予“买入”评级 [45][48] - 光伏多晶硅料价格企稳，风电、氢能、储能、新能源车有新进展，关注相关领域 [49] - 焦煤期货超跌反弹，未来关注煤矿减产、进口扰动和政策刺激，推荐相关煤炭企业 [49][50] - 传媒板块本周上涨，看好 AI 应用、IP 变现及并购重组，关注相关标的 [53] - 建材传统淡季预计不淡，推荐消费建材、水泥、玻纤等相关企业 [55] - 迎峰度夏提振电力需求，关注火电、绿电、水核相关标的 [56] - Lululemon 营收增长，推荐纺织服饰各板块相关企业 [59][60] - 博通和 Ciena 财报显示网络在 AI 发展中重要，推荐算力产业链相关企业 [62] - “关税缓和+就业放缓”预期释放，看好金属价格反弹，不同金属情况有别 [65] - 啤酒饮料旺季，关注白酒和大众品相关企业 [66] - 5 月核心城市二手房成交规模回落，维持行业“增持”评级，推荐相关房地产企业 [70] - 金融属性驱动部分金属价格补涨 [71] - 三峡水运新通道项目启动，推荐建筑装饰相关受益企业 [72] - AI 产业持续精彩，关注算力、Agent 等领域 [77] - 印度 5 月火电需求不及预期，推荐相关煤炭企业 [77][78] - 北美 CSP 加速自研 ASIC 布局，相关芯片有望放量 [80] - 5 月产能小幅增长，降重稳产利于猪价稳定，关注生猪养殖相关企业 [82] - 看好 2025 年 REITs 市场升温，投资需择时，关注相关资产 [84] - 生态经济价值加速释放，关注环保资源化和水务等领域企业 [87] - 创新药牛市底层逻辑扎实，推荐四条投资主线，关注 PD1 plus 逻辑和相关会议投资机会 [88][89][90] - 孩子王收购丝域实业有望协同，维持“买入”评级 [91][92] - 海光信息换股吸收合并中科曙光，维持“买入”评级 [93] - 天山铝业电解铝产能增加，盈利能力增强 [94] - 燕京啤酒践行变革，U8 系列势能强，维持“买入”评级 [95] 宏观 - 六七月份是“四期叠加”，短期关注关税谈判，中美 6 月 9 日召开第二轮经贸会谈，新一轮会谈或带来短期“决断”，我国扩张性政策基调不变 [5] - 美国 5 月就业韧性强，数据公布后美联储降息预期小幅下修，未来 2 个月关注贸易协议和“大美丽法案”情况 [6] 金融工程 - 本周大盘震荡上行，上证指数全周收涨 1.13%，通信确认日线级别上涨，市场下行空间有限，日线和周线级别上涨将持续，牛市刚起步且是普涨格局 [6] - 创新药前景广阔，中国从进口国向出口国转变，大批企业走向商业化，政策扶持出海，国产新药价值有望兑现 [10][11] - 永赢医药创新智选基金成立于 2022 年 11 月 22 日，由储可凡和单林管理，左侧布局，核心重仓股超额显著，历史业绩优异，选股能力强 [12] 固定收益 - 利率下行驱动力是实体回报率下降，负债和金融机构收益下降，资产供需和央行流动性呵护是短期变量，利率有望再创新低 [15] - 跨月后资金价格下行，央行公开市场业务净回笼资金，月初买断式逆回购缓解银行负债压力，存单净融资下降，银行间杠杆率上升 [15] - 6 月 5 日央行宣布 6 月 6 日开展 10000 亿元买断式逆回购，稳定市场预期，资金宽松，债市调整压力有限，短端配置价值抬升 [17][18][20] 银行 - 截至 2025 年 6 月 6 日，11 家银行年末分红已实施完毕，6 家即将实施，部分银行全年分红比例提升，上市银行平均股息率 4.14% [21][22] 能源 - 复盘三轮煤价探底，发现煤价止跌需政策调控，当前煤价调整近 4 年，部分产能亏损，关注政策及相关煤炭企业 [24][28] - 迎峰度夏或提振电力需求，煤价下跌提升火电度电盈利能力，开展新型电力系统试点解决新能源消纳问题，推荐火电、绿电、水核相关标的 [56] 房地产 - 华润万象生活管理规模居行业前列，购物中心经营表现优异，预计 2025 - 2027 年营收和归母净利润增长，首次覆盖给予“买入”评级 [31][34] - 5 月核心城市二手房成交规模回落，维持行业“增持”评级，推荐基本面 alpha 公司、地方国企等相关企业 [70] - 看好 2025 年 REITs 市场升温，投资需择时，关注弱周期资产和强周期板块相关资产 [84] 环保 - 海能技术全产业链布局，产品自产化率和毛利率高，2024 年营收 3.1 亿元，2025Q1 营收增长，业绩恢复显著，首次覆盖给予“买入”评级 [35][36] - 生态文化建设和横向生态保护补偿机制政策利好环保产业，关注资源化、水务与水处理、环境监测领域企业 [87] 电子 - 国科微拟购买中芯宁波 94.366%股权，构建“数字芯片设计+模拟芯片制造”体系，提升服务能力，看好边缘 AI 布局，维持“买入”评级 [42][43] - 北美 CSP 加速自研 ASIC 布局，相关芯片有望放量，2023 - 2028 年定制加速计算芯片市场规模 CAGR 为 45% [80] 汽车 - 豪能股份深耕传动系统零部件，前瞻布局机器人减速器，差速器和同步器业务有望成长，预计 25 - 27 年归母净利润增长，首次覆盖给予“买入”评级 [45][48] 电力设备 - 光伏多晶硅料价格企稳，英国第七轮海风 CfD 即将启动，氢能项目开工，储能系统投标均价有范围，宁德时代锂金属电池研究有成果 [49] 煤炭 - 焦煤期货超跌反弹，未来关注煤矿减产、进口扰动和政策刺激，推荐相关煤炭企业 [49][50] - 印度 5 月火电需求不及预期，全球能源价格有变动，推荐相关煤炭企业 [77][78] 传媒 - 本周传媒板块上涨，2025 年看好 AI 应用、IP 变现及并购重组，关注资源整合、AI、游戏等领域相关标的 [53] 建筑材料 - 建材传统淡季预计不淡，消费建材推荐北新建材等，水泥关注海螺水泥等，玻纤推荐中国巨石等，其他建材推荐濮耐股份等 [55] 纺织服饰 - Lululemon 营收和中国业务营收增长，推荐运动鞋服、品牌服饰、家纺、服饰制造、黄金珠宝各板块相关企业 [59][60][61] 通信 - 博通和 Ciena 财报显示网络在 AI 发展中重要，推荐算力产业链相关企业，关注光通信、铜链接等领域企业 [62][63] 有色金属 - “关税缓和+就业放缓”预期释放，看好金属价格反弹，不同金属情况有别，天山铝业电解铝产能增加，盈利能力增强 [65][94] 食品饮料 - 啤酒饮料旺季，关注白酒优势龙头、红利延续、强势复苏三条主线企业，以及大众品高成长与强复苏两条主线企业 [66] - 燕京啤酒践行变革，U8 系列势能强，预计 2025 - 2027 年归母净利润增长，维持“买入”评级 [95] 钢铁 - 金融属性驱动部分金属价格补涨 [71] 建筑装饰 - 三峡水运新通道项目启动，推荐建筑央国企、岩土工程龙头、民爆和水泥企业等相关受益企业 [72] 计算机 - AI 产业持续精彩，海内外大模型迭代，建议关注算力、Agent 等领域 [77] - 海光信息与中科曙光筹划换股吸收合并，预计 2025 - 2027 年收入和归母净利润增长，维持“买入”评级 [93] 农林牧渔 - 5 月产能小幅增长，降重稳产利于猪价稳定，供需两弱仍对猪价乐观，关注生猪养殖相关企业 [82] 商贸零售 - 孩子王收购丝域实业有望协同，预计 2025 - 2027 年营业收入和归母净利润增长，维持“买入”评级 [91][92]

报告公司投资评级 - 首次覆盖华润万象生活，给予“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 华润万象生活是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，控股股东为华润置地，股权结构稳定集中，高管团队经验丰富 [1] - 商业航道中购物中心凭借头部资源优势与高效运营能力，抗周期壁垒强；写字楼业务布局高能级城市，规模平稳增长 [2][103] - 物业航道背靠华润集团和华润置地，基本盘稳固，通过多渠道扩张规模，城市空间服务发展良好，社区增值服务稳定增长 [3][120][132] - 公司营收业绩稳健增长，连续两年维持100%总派息率，预计未来营收和归母净利润将持续增长，估值有一定溢价，具有投资价值 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 公司介绍 - 发展沿革：华润万象生活先发优势明显，经营高端商业地产超二十载，2020年于港交所上市，2023年进入“百MALL”时代 [17] - 股权结构：控股股东华润置地持股72.29%，股权稳定集中，集团实力雄厚；管理层经验丰富，为公司运作与决策奠定基础 [20][21] - 业务介绍：业务包括商业和物业两大航道，以及生态圈业务；2024年社区空间、城市空间、购物中心、写字楼分别贡献营收88.9、18.2、42.1、20.7亿元，毛利15.8、2.4、30.6、7.2亿元 [23] 商管业务 购物中心 - 规模与增长：在营购物中心达122座，管理规模居行业第一梯队；2017 - 2024年项目从31个增至118个，面积CAGR达19.6%；2025 - 2028年预计新开业数量分别为6、6、6、5个 [43] - 营收与毛利：2020 - 2024年收入和毛利润CAGR分别为23.5%和36.3%；2024年营收42.1亿元，同比增长30%，毛利润30.6亿元，同比增长31.2%，毛利率72.6% [49] - 经营表现：2024年零售额2150亿元，同比增长18.7%，可同比增长4.6%，跑赢社消零增速；重奢和非重奢商场均增长 [52] - 竞争优势：是国内先行者，具有先发优势；产品线定位清晰，业态配比均衡；头部效应汇聚优质品牌，重奢资源稳固壁垒；三大业态会员互相引流，大会员体系带来强粘性 [68][71][80][90] 写字楼业务 - 业务规模：以物业管理服务为主，2024年收入占比94%；2024年营收20.7亿元，同比增长7.1%，近五年CAGR17.5%；毛利润7.2亿元，同比增长4.9%，近五年CAGR22.1%，毛利率34.9% [103] - 管理情况：物业管理服务在管项目221个，面积1669万平方米，同比增长12.6%；商业运营服务服务27个项目，面积189万平方米，2024年出租率受新项目影响下降 [109][112] 物业航道 多渠道推进规模扩张 - 规模增长：截止2024年，合约面积4.5亿平方米，在管面积4.13亿平方米，分别增长5.9%及11.6%；第三方合约和在管面积占比提升 [120] - 母公司支持：华润置地销售增速领先行业，预计提供稳定交付 [127] - 服务品质：2024年客户满意度91.76分，同比增长3.44分；收缴率2024年降至87%，收费能力保持韧性 [129] 城市空间服务 - 规模与收入：2024年末在管面积1.25亿平方米，同比增长19.8%，全业态占比提升至30.2%；收入18.21亿元，同比增长36.3%，占比提升至17% [132] - 业务质量：全年收缴率91.5%、清欠率92.9%，回款优良 [132] 财务分析 - 营收利润：2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%，利润增速高于收入增速得益于毛利率提升和费用率压降 [3] - 现金流与应收账款：重视现金流和应收账款管理，坚持“有现金流的利润” [12] - 分红情况：2023和2024年连续两年实现核心净利润100%分派，固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [3] 盈利预测与估值 - 盈利预测：预计2025/2026/2027年营业收入为191.9/212.1/232.6亿元，归母净利润为41.7/47.4/52.9亿元，EPS为1.83/2.07/2.32元/股 [4] - 估值与投资建议：选取四家标杆物管企业比较，公司估值有溢价；取2023年下半年至今PE均值22倍为估值中枢，合理市值918亿元，合理股价40.2元/股，给予“买入”评级 [4]

公司基本信息 - 2025 年 5 月 20 日，公司参加“2025 年陕西辖区上市公司投资者集体接待日暨 2024 年度业绩说明会活动”，与投资者网络远程互动交流 [1] - 接待人员有董事兼总裁王仁刚、董事会秘书杜璟、财务总监王欣 [1] 业务布局 商贸物流业务 - 商超连锁板块以顺客隆为核心，依托大湾区政策构建全渠道零售网络，与美团、京东到家合作拓展即时零售 [1] - 商贸地产板块专注重要城市产业物业运营，聚焦“商贸物流 + 产城融合”，强化资产经营管理 [1] 数字化转型 - 顺客隆 AI 门店数字化转型提升运营效率与客户体验，将推进技术与会员体系融合 [1] 线上业务 - 以“超集好”电商平台为核心，开展线上线下零售与批发业务，2024 年线上业务收入同比增长 28%，但占比不足 15% [5] 其他业务 - 2024 年 4 - 5 月子公司大集数科榴莲业务在云南使用过云仓发货 [2] - 超集好电商平台与抖音、快手等合作开展直播带货及平台店铺零售业务，大集数科已完成 2 家抖音黑标旗舰店认证 [17] 业绩情况 营收与利润 - 2024 年营业总收入 142,372.03 万元，同比增加 1.69%，归属上市公司股东的净利润 - 132,367.65 万元，同比减亏 47.48% [1] - 2025 年第一季度，归属上市公司股东的净利润 - 6,293,846.43 元，同比减亏 95.18% [1] 其他指标 - 2024 年应收账款周转天数同比增加 18 天，账龄超过 1 年的应收账款占比提至 25% [25] - 2024 年新开门店数量同比下降 30%（另一处为 40%），关店数量同比增加 20%，闭店率上升至 15% [29][31] - 2024 年销售费用率同比下降 1 个百分点 [30] - 2024 年存货周转率同比下降 15%，主要因处置子公司易生大集股权出售后存货减少 7.36 亿元 [30] - 2024 年员工总数同比下降 8.5%，人均创收同比下降 6.2% [41] - 2024 年管理费用率同比下降 0.18 个百分点 [41] - 2024 年经营活动现金流净额同比下降 33%，投资活动现金流净额持续为负 [41] - 2024 年短期借款同比增加 40%，长期借款减少 15%，年底短期借款仅 0.62 亿元 [41] 发展战略与规划 总体战略 - 明确“打造全国领先的城乡流通基础设施建设运营商”的 3 - 5 年目标，实施“实业 + 资本”双轮驱动战略 [24][28] 业务战略 - 2025 年以“经济效益”为中心，推进商业运营、商贸物流、商品贸易三大主业协同发展，深耕海南自贸港、粤港澳大湾区 [1][9][13][25][38][40][43] - 存量商业百货板块通过“业态焕新 + 场景升级”调整，如民生百货解放路店、骡马市店及望海国际转型 [20][40] - 门店坚持“质量优先”原则，分级管理优化网络，线上以“超集好”为核心开展业务 [29][32] 应对措施 - 加强应收款项催收及考核，制定管理办法加强客户信用管理和回款催收 [25] - 合理安排资金保障现金流稳定，推进减债化债优化资产负债结构 [41] - 提升经营业绩同时管控费用，推动人员流动、培训和考核激励提升人均效能 [41] 重大事项与合作 股权收购 - 2024 年启动收购北京新合作商业发展有限公司 51%股权项目，2025 年 4 月完成过户 [19] 投资相关 - 2024 年第一批财务投资人按 1.1 元/股，以 19.8 亿元购买 18 亿股转增股票 [3] - 2025 年 5 月 15 日办理完毕第二批财务投资人认购 4.5 亿股转增股票的过户手续 [2] 诉讼情况 - 盛京银行长春分行与公司下属公司长春美丽方、西部信托与公司下属公司山东海航的诉讼在审理中 [2][8] 合作情况 - 发布“致全国优质供应链伙伴的一封信”后，首批商品在部分门店上架，将扩大外贸商品及售卖门店数量 [4] 其他问题回复 更名问题 - 如有更名计划会及时披露 [7][27][28] 分红问题 - 目前不符合分红规定，后续根据经营情况实施权益分派 [8] 同业竞争问题 - 收购北京新合作商业 51%股权后，供销商贸集团相关业务委托其管理解决同业竞争 [12][37][45] 股价问题 - 关注二级市场股价，通过业务优化和拓展提升业绩和价值回报投资者，积极研究回购等相关工作 [27][33][44] 资产注入问题 - 如有重大影响事项会披露，收购北京新合作商业 51%股权符合战略规划 [7][14][19][35] 顺客隆发展规划 - 2025 年借助供销社资源，创新经营模式，推动供应链改革，推进集采集配业务，进行新零售转型升级 [26]

非标商业崛起背景 - "非标商业"通过差异化空间设计打破传统商业同质化困境，如上海蟠龙天地融合古镇元素、长春"这有山"打造30米室内山体消费动线 [2][5][7] - 早期案例如北京798艺术区、上海田子坊已奠定非标商业雏形，2020年后概念加速普及，2023年成都非标商业供应量49万平方米首超传统商业 [2][17] - 美团数据显示，带地域文化标签的商业体复购率比普通商场高38% [9] 非标商业核心特征 - 空间设计突破传统标准，如杭州文三街区用VR/AR技术实现"科技穿越"，长春"这有山"日均客流达3万人次 [7][9] - 强调"情绪空间"与交互体验，独立设计师品牌通过主题活动可使销售额提升30%-50% [11] - 美学属性突出，融合咖啡店、Live House等业态，满足年轻群体对"松弛感"和个性化的需求 [9][11] 运营模式创新 - 高频内容更新维持新鲜感，如成都Cosmo每月1-2场主题活动，长春"这有山"年调铺率达40% [11] - 采用"一店一策"招商模式，品牌入驻需多轮方案打磨，盈利模式拓展至活动售票、研学业务等增值服务分成 [11][13] - 政策支持推动城市更新，如上海2023-2025年城市更新行动方案、北京2025年最高500万元商圈改造补助 [15] 首店经济联动效应 - 非标商业成为首店品牌落地首选，北京THE BOX朝外A馆引入40家首店创5亿元消费额，上海张园西区首店出租率超80% [17] - 成都麓湖CPI项目70%品牌为区域首店，女装首店月坪效达7000-7500元/平方米 [17] 行业挑战与应对策略 - 部分项目存在动线设计缺陷、产品溢价过高问题，消费者对"表面噱头"的耐受度有限 [18] - 精准定位客群是关键，需综合周边人口密度、消费水平等数据，如杭州天目里锁定95后、00后群体 [19][21] - 成熟商管团队是核心竞争力，需具备品牌资源整合与孵化能力，老旧街区改造需保留文化符号差异化基因 [21][23]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研，参与单位为国联基金管理有限公司、长盛基金管理有限公司 [2] - 活动时间为2025年5月7日，地点在北京市西城区宣武门外大街甲1号环球财讯中心D座14层，形式为现场交流 [2] - 上市公司接待人员为董事会办公室、资产运营部、计划财务部工作人员 [2] 收购公司业务展望 - 收购的商业发展公司主营商业网点建设与运营、商贸物流、大宗商品贸易三大业务，是国内单建式平急两用、平战结合人防工程开发建设与运营的领军企业 [2] - “星悦茂”智慧商业项目能与上市公司形成业务协同，完善网点布局；集采集配中心项目与上市公司原有业务区域互补，利于物流渠道建设；专业商品贸易团队可整合资源，拓展业务，提升效益 [2] - 商业发展公司践行国家战略，聚焦商业流通基础设施建设，推动三大板块协同发展，畅通双向流通渠道，参与多项建设，运营新型空间，构筑商贸流通平台 [2] 股东持股情况 中合农信及其一致行动人 - 截至2024年年报审议日，合计持有公司42.46亿股，占公司总股本比例23.51% [2] - 股份来源包括2016年新合作集团及其一致行动人认购发行股份14.96亿股；2022年1月因重整债权债转股取得4,769万股；2024年4月产业投资人取得转增股份26亿股；2024年12月新合作集团认购取得3,292万股转增股票；2024年11月因业绩承诺补偿股份注销及分配 [2][3] 海航商控及其一致行动人 - 截至2025年3月末，合计持股数量为16.07亿股，合计持股比例为8.90% [4] 公司经营情况 2024年 - 实现营业总收入142,372.03万元，较上年同期增加1.69%，净利润 - 138,361.01万元，较上年同期减亏45.78%，归属上市公司股东的净利润 - 132,367.65万元，较上年同期减亏47.48% [5] - 通过拓展业务、转让股权、催收应收款、减债化债等措施实现业绩同比减亏 [5] 2025年第一季度 - 归属于上市公司股东的净利润 - 6,293,846.43元，较上年同期减亏95.18%，经营情况有所改善 [5] 促进国内大循环计划措施 提升商业运营质效 - 依托股东和自身资源，线下参与城市更新等建设，推进业务协同，拓展轻资产运营项目；线上数字化赋能升级，完成业态调改，建立新型供销城市流通业务模式 [6] 推进商贸物流网点建设 - 推动重点区域存量住宅土地开发，湘中物流园深化布局，整合构建物流平台；建设运营集采集配中心项目，服务双向流通渠道，健全三级流通服务网络；创新收益模式，培育可持续利润增长极 [6] 驱动商品贸易创新升级 - 加快电商、批发代理、供应链贸易业务融合，深化与其他业务协同，构建下游销售网络，开展规模化集采 [7] - 发挥属地优势，嫁接拓展业务，推进贸易品种结构转型，驱动转型升级 [8]

业绩总结 - 2025年1季度总营收257,418,265.66元，成本140,619,178.91元，毛利率45.37%，营收降23.51%[3][6][8] - 药品营收169,362,894.27元，成本119,454,668.23元，毛利率29.47%，营收降29.20%[3] - 医疗器械营收13,445,010.16元，成本2,341,850.40元，毛利率82.58%，营收降25.07%[3][6] - 商业运营营收45,976,063.32元，成本11,415,206.57元，毛利率75.17%，营收降14.26%[3][6] - 会展业务营收16,473,789.88元，成本647,661.96元，毛利率96.07%，营收增18.99%[3][6] - 中药营收50,503,905.07元，成本34,191,117.67元，毛利率32.30%，营收降70.65%[5] - 化药营收118,858,989.20元，成本85,263,550.56元，毛利率28.26%，营收增77.00%[6] - 华东营收12,187,451.23元，成本4,226,986.69元，毛利率65.32%，营收降62.28%[8] - 华南营收18,508,199.27元，成本12,861,167.29元，毛利率30.51%，营收降45.89%[8] - 华西营收109,688,472.81元，成本77,552,601.27元，毛利率29.30%，营收降5.71%[8]

业绩数据 - 2025年Q1总营收87.82亿元，同比减49.00%，毛利率14.74%增1.63个百分点[4] - 产业运营营收61.16亿元，同比减56.94%，毛利率14.45%增4.39个百分点[3] - 珠宝时尚营收51.79亿元，同比减60.20%，毛利率9.75%增2.62个百分点[3] 地区营收 - 上海营收55.81亿元，同比减63.35%[7] - 四川营收3.36亿元，同比增121.95%[7] - 陕西营收0.21亿元，同比增586.10%[7] 用户数据 - 截至2025年3月末，营业网点4986家，珠宝时尚4422家（加盟店4158家）[10] - 2025年Q1，“老庙”和“亚一”连锁网点4407家，直营249个，加盟4158家[10] 原因说明 - 珠宝时尚业务收入和成本减少因消费结构、金价及零售占比变化[5] - 日本地区收入减少因2024年6月处置度假村[8]

品牌活动概述 - 公司于4月28日启动"我爱你·五月"品牌嘉年华活动 覆盖全国173座已开业吾悦广场 活动持续36天 主题为"吾悦爱健康" 结合线上线下健康活动与经典促销环节如"疯狂五小时" [1] - 活动紧扣"健康中国2030"战略 通过全民健身教练刘畊宏发布定制版"吾悦健身操" 并利用大屏联网技术向136座城市同步传播 [2] - 5月24日计划在上海青浦吾悦广场联合4个分会场发起千人跳操挑战 目标冲击吉尼斯世界纪录 同时全国累计赠送10万份长者体检套餐 [3] 品牌合作与运营策略 - 活动联合OPPO 李宁 名创优品等品牌开展深度共创 海口主会场设立品牌快闪店 提供OPPO SUPERVOOC充电宝等权益 [4] - 公司提出"五边形经营理念"（品质空间 与人欢喜 专业匠心 绿色智能 双向奔赴） 强调与品牌方共生共荣的差异化运营模式 [5] - 通过品牌私享会聚集近百名合作品牌高层 强化商业生态圈建设 活动被视为"深度运营"策略的重要实践 [4][5] 社会价值与行业影响 - 活动设计响应老龄化社会需求 通过赠送长者体检套餐强化消费者情感链接 倡导家庭健康理念 [3] - 公司以实体商业为支点 融合科技（百城大屏联动）与健康生活方式推广 推动消费市场复苏 目标成为全民健康风尚传播载体 [6] - 行业视角认为该活动是商业新生态的探索案例 兼具社会正能量传播与促进消费的双重功能 [6]