消息面上，美国总统特朗普周四表示，他正在"指示代表"购买2000亿美元的抵押贷款债券，并声称此举 将压低利率和月供，有助于恢复房屋的"可负担性"。他表示，之所以发布这一指令，是因为两家政府支 持的抵押贷款机构——房利美和房地美，目前资金十分充裕。而在此前一天，特朗普在社交媒体上表 示，他将推动禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅，以缓解普通家庭购房压力。(格隆汇) 住宅地产股盘前涨势延续，在线房屋交易平台Opendoor涨超8%，住宅建筑商莱纳建筑涨2.24%，霍顿房 屋涨1.6%。 ...

特朗普将美国房价高企归咎于大型机构投资者，并悍然出手。 面对全美住房短缺与房价高企的民怨，1月7日，美国总统特朗普宣布，将禁止大型机构投资者购买独栋住宅。 消息引发市场震荡，多家大型房屋租赁公司股价应声下跌。 意在解决"住房短缺" 1月7日，特朗普在社交媒体Truth Social上表示，为应对全美愈发严重的住房短缺问题，政府将禁止大型机构投资者购买住宅。同时，他"将立即采取措 施，呼吁国会立法"。 此外，高涨的房价以及居高不下的利率也让该国民众不满。自2019年以来，美国房价累计上涨超过50%；去年11月，房屋中位价已达40.92万美元。 房地产数据公司Parcl Labs联合创始人杰森.卢里斯指出："人们需要住房，但如果投资者大量涌入市场，购房者数量将不足以支撑交易，从而对房价产生重 大影响。" 这促使美国两党议员在地方层面推动限制机构投资者的法案。内布拉斯加、加利福尼亚、纽约、明尼苏达及北卡罗来纳等州均有相关立法提议，但多数尚 未取得实质性进展。 消息公布后，美国大型房屋租赁公司股价应声下跌。当地时间7日收盘时，Invitation Homes下跌约6%，American Homes4Rent跌幅超过4 ...

房地产市场表现 - 圣地亚哥县独栋住宅销售量7月环比增长3.8% 与加州全州销量环比下降1%及同比下跌4.1%形成反差 [2] - 圣地亚哥县房价中位数达104万美元 环比上涨1.5万美元（1.5%）且高于2024年7月的102万美元 [2] - 加州全州房价中位数环比下跌1.7%至884,050美元 凸显圣地亚哥房价坚挺态势 [2] 市场动态与驱动因素 - 抵押贷款利率降至去年10月以来最低水平 直接推动购房申请量增加 [3] - 部分买家因等待市场与宏观经济确定性暂缓购房 导致7月全州市场放缓 [2] - 低利率趋势若持续 预计将强化未来数月买家活动与需求 [3]

新屋开工量表现 - 美国7月新屋开工年化月率达5.2% 显著高于市场预期的-1.7%和前值4.6% [1] - 新屋开工年化总数达142.8万套 高于市场预期的129万套和前值132.1万套 [1] - 多户型住宅开工量增长近10% 创2023年年中以来最快增速 [1] 住宅类型细分 - 独栋住宅开工量增长2.8% 年化总数为93.9万套 占住宅建设最大份额 [1] - 多户型项目建筑许可下降 而独栋住宅许可自2月以来首次回升 [2] - 在建独栋住宅数量降至2021年2月以来最低水平 [1] 行业趋势与背景 - 建筑商对"投机性住房"放缓建设 过去两年因房贷利率翻倍导致需求受抑制 [1] - 新屋供应量达2007年以来最高水平 建筑商已采取降价和优惠措施 [1] - 过去五个季度中有四个季度住宅建设对经济增长构成拖累 [1] 数据影响与特征 - 新屋开工数据将帮助经济学家修正第三季度GDP预测 [2] - 建筑许可在7月下降2.8% 年化总数135万套为2020年6月以来最低 [2] - 新屋开工数据波动较大 美国政府报告显示月度变动幅度可能介于下降9.5%到增长19.9%之间 [2]

美国市场与经济核心风险 - 当前美国市场与经济面临的核心风险已从私人部门的金融过度行为转向公共部门债务问题与高资产估值 [1] - 公共部门财政状况构成显著的中长期威胁 若债务及利息支出增长失控将推高利率并拖累经济增长 [1] - 美国中长期最大挑战在于财政可持续性 稳定债务与GDP比率需长期大规模财政盈余 但政治可行性低 [2] 资产估值与市场风险 - 美国股市估值处于上世纪90年代末以来最高水平 实际市盈率22.4倍高于模型预测的20.7倍及历史均值15.9倍 [2] - 高盛投机交易指数显示当前风险偏好高涨 "Meme股"交易等现象为风险信号 [2] - 高资产估值起点下 利率上行冲击的破坏性可能更大 [2] 房地产与私人部门债务 - 高房价主要反映独栋住宅供需失衡 而非宽松贷款标准或投机性购买 金融稳定风险有限 [3][4] - 独栋住宅短缺状况可能持续 限制房价大幅下跌风险 [4] - 抵押贷款借款人信用评分中位数略高于疫情前水平 信贷宽松非房价主因 [4] 家庭与企业债务状况 - 低储蓄率与家庭财富水平相关 消费信贷违约率上升反映历史风险性放贷而非家庭财务普遍恶化 [5] - 企业利息支出上升影响有限 未来两年再融资仅增加3%利息支出 远低于2023年预估的7% [6][7] - 企业债利率近期大幅下降 大量债务已在较高利率环境下完成再融资 [7]

房价趋势 - 澳大利亚全国住宅价值指数连续第三个月上涨，4月份上涨0.3%，创下新高，中位数房价增加约2,720澳元，达到825,349澳元 [3] - 悉尼房价最高，为1,194,709澳元，达尔文最低，为526,410澳元 [3] - 所有首府城市房价均上涨，达尔文涨幅最大，达1.1% [3] - 乡镇地区房价涨幅（0.6%）领先首府城市（0.2%） [5] 区域表现 - 过去一年，珀斯房价年涨幅最高，达10%，墨尔本下跌2.2%，堪培拉下滑0.6% [4][5] - 布里斯班、阿德莱德和珀斯年涨幅分别为7.8%、9.8%和10.0% [4] - 全国独栋住宅价值涨幅（1.1%）是公寓（0.5%）的两倍多 [5] 租金市场 - 全国租金指数季度上涨0.6%，但4月经季节调整后涨幅为0.4%，增速放缓 [6] - 租金增速低于2021-2023年8%-10%的涨幅，但仍处于高水平 [6][7] 经济与政策影响 - 市场预计澳大利亚央行将在5月、7月和8月降息，利率下降将成为房价上涨的主要推动力 [1][7] - 经济不确定性可能抑制房价上涨，但2025年房价预计保持温和增长 [5][7]